2022年關(guān)于加強非物業(yè)小區(qū)長效管理的調(diào)查報告

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁2022年關(guān)于加強非物業(yè)小區(qū)長效管理的調(diào)查報告近年來，隨著城市建設(shè)快速進(jìn)展，一批批環(huán)境美麗、功能齊全、管理規(guī)范的新建住宅小區(qū)為市區(qū)居民供應(yīng)了極佳的居住環(huán)境。然而，作為展現(xiàn)XX城市建設(shè)和管理水平重要窗口的XX區(qū)，目前仍有相當(dāng)一部分非物業(yè)小區(qū)環(huán)境臟亂，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)峻缺失，與文明城創(chuàng)建形成了劇烈反差。改善非物業(yè)小區(qū)居住面貌，已成為我區(qū)亟待解決的民生問題。為此，區(qū)政協(xié)于五月份組成調(diào)研組，對我區(qū)非物業(yè)小區(qū)管理狀況進(jìn)行了專題調(diào)研?，F(xiàn)報告如下：

一、非物業(yè)小區(qū)管理現(xiàn)狀

我區(qū)共有83個社區(qū)，144個小區(qū)。其中，實行物業(yè)管理的小區(qū)38個，占26.4%；非物業(yè)小區(qū)106個，占73.6%。非物業(yè)小區(qū)主體構(gòu)成簡單，管理方式主要有以下三種：

二、非物業(yè)小區(qū)存在的問題及緣由

隨著XX會召開和全國文明城創(chuàng)建，我區(qū)非物業(yè)小區(qū)綜合整治工作取得了肯定成效，但由于歷史遺留問題簡單，目前管理上還存在一些困難和問題。

非物業(yè)小區(qū)建設(shè)之初主要是為了解決居民住房困難問題，規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，整體布局先天不足，主要表現(xiàn)在：市政設(shè)施配套不到位、管理用房不夠、綠化面積過小、沒有機(jī)動車停車位、戶型設(shè)計沒有考慮貯存功能、缺乏體育設(shè)施和文化活動空間。小區(qū)長期建管脫節(jié)，雖然房改時按比例收取了設(shè)施維護(hù)費，但老舊小區(qū)房屋公、私產(chǎn)權(quán)混雜，很難統(tǒng)一業(yè)辦法見，修理養(yǎng)護(hù)工作難以開展。目前全區(qū)有近70%的老舊小區(qū)公共修理資金仍在原售房單位，其中有60%改制等緣由，主體已不存在，很多問題由于受客觀條件限制無法解決。此外，非物管小區(qū)產(chǎn)權(quán)形式多樣，有商品房、單位房改房、回遷房、承租房等。絕大多數(shù)非物業(yè)小區(qū)建筑比較分散，多為開放式、半開放式，難以達(dá)到相對封閉和獨立，任何人都可以自由進(jìn)出。房屋出租率普遍較高，居民身份簡單，管理相對困難。

非物業(yè)小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。業(yè)主對小區(qū)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受力量差異較大，普遍存在管理單位“一低多高”（收費標(biāo)準(zhǔn)低、物價高、各種原材料成本高、人員工資高、公共設(shè)施水費高、電費高）的現(xiàn)實狀況。目前非物業(yè)小區(qū)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)0.15-0.35元/月.平方米，收繳率在40%～70%之間，個別小區(qū)甚至更低（荷花西苑小區(qū)17棟樓926戶，每戶收0.2元/平米/月，收費率45%左右；馬家屯小區(qū)4棟樓210戶，每戶收1元/平米/月設(shè)施費，收費率僅為20%-30%）。以保潔員工資為例：2022年一個保潔員的工資為500元/月，到2022年已增長到1600元/月，工資待遇是過去的3倍多，而收費標(biāo)準(zhǔn)卻十幾年未變，導(dǎo)致管理單位在用工數(shù)量、人員工資標(biāo)準(zhǔn)上不能投入過多，低檔次服務(wù)狀況普遍存在。從對我區(qū)當(dāng)前的物業(yè)管理成本分析看，單一的住宅小區(qū)，收繳率必需保持在85%以上，才能維持物業(yè)管理的基本運行。面對近年來物價飛漲，用工成本、原材料價格的大幅上揚，面對越來越大的資金壓力，管理單位運轉(zhuǎn)困難，舉步維艱，難以維持高質(zhì)量的服務(wù)，形成惡性循環(huán)的怪圈。

非物管小區(qū)普遍存在少數(shù)業(yè)主為一己私利，隨便轉(zhuǎn)變房屋使用性質(zhì)（作餐飲、旅館、服裝店、棋牌室等），影響相關(guān)業(yè)主權(quán)益，造成業(yè)主投訴，并將沖突轉(zhuǎn)嫁給服務(wù)主體現(xiàn)象，而服務(wù)主體不具備查處的職能權(quán)限，協(xié)調(diào)勸阻作用不大，造成管理難。近年來，很多居民違規(guī)裝修、違規(guī)停車、毀綠占綠、破壞公共設(shè)施、侵占公共部位等大事屢屢發(fā)生，也因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機(jī)制，造成執(zhí)法難。調(diào)研的一項“住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面”問卷中，對清潔狀況反映最大的是：小廣告亂貼占65.9%；亂圍亂種占59.8%；停車占道常常發(fā)生占42.3%；垃圾隨地棄置占15%。

多年來方案經(jīng)濟(jì)體制下的居民住房福利制度，使許多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房管部門管理模式，認(rèn)為實行準(zhǔn)物業(yè)管理就是想多收錢，沒有形成花錢買服務(wù)的思想意識。調(diào)查中，90%的居民對“要不要準(zhǔn)物業(yè)管理”持確定態(tài)度，但60%的居民認(rèn)為物業(yè)管理是政府的事，應(yīng)有政府擔(dān)當(dāng)一切費用；35%的居民認(rèn)為假如引進(jìn)物業(yè)管理要花錢，還不如不引進(jìn)，心里有抵觸心情。

三、加強非物業(yè)小區(qū)長效管理的建議

非物業(yè)小區(qū)管理是百姓呼聲很高卻又難以滿足解決的頑癥，嚴(yán)峻影響著文明城創(chuàng)建，區(qū)政府要從解決居民最關(guān)懷的現(xiàn)實問題動身，加大對非物業(yè)小區(qū)的治理，徹底改善小區(qū)環(huán)境面貌。

遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強非物業(yè)小區(qū)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，形成“區(qū)、街道、社區(qū)”三級網(wǎng)絡(luò)體系。建議盡快成立推動區(qū)街物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步明確住建、城管、公安、民政、環(huán)保、物價等部門管理職責(zé)，按職責(zé)分工，制定管理細(xì)則，做到不越位，不錯位，不缺位。要充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中的綜合協(xié)調(diào)作用，將物業(yè)管理納入日常管理工作，開展相關(guān)的宣揚、協(xié)調(diào)、檢查、考核，確保工作正常運行。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道進(jìn)一步完善工作機(jī)制，聘請工作力量強的人員，擔(dān)當(dāng)物業(yè)服務(wù)中心和應(yīng)急修理站負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)老舊小區(qū)長效管理推動工作。

建議區(qū)政府把非物業(yè)小區(qū)根據(jù)改造難度，由易到難來劃分。

鑒于非物業(yè)小區(qū)難以達(dá)到物業(yè)化管理水平，為從根本上解決非物業(yè)小區(qū)管理難