《企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理法規(guī)》課件第3章

三、物權(quán)法

1．這臺(tái)彩電的損壞應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？

案情：劉某即將調(diào)往外地工作，其朋友王某知道后同劉某商量，要求劉某把東芝牌彩電賣給他。雙方協(xié)定的價(jià)格是1000元。王某將錢交給劉某以后，便將電視機(jī)用三輪車?yán)摺５郊液?，王某接通電源，電視機(jī)卻不顯示圖像，王某認(rèn)為劉某的電視機(jī)在賣給他之前就已經(jīng)壞了，便把電視機(jī)又給送回來(lái)，要求劉某把錢退給他。劉某請(qǐng)來(lái)修理電視機(jī)的技術(shù)

人員進(jìn)行檢查，技術(shù)員檢查后認(rèn)為是搬運(yùn)不當(dāng)造成顯像管損壞，便進(jìn)行修理。王某表示堅(jiān)決不要電視機(jī)了，如果劉某非要賣給他，可再減少一半的錢。劉某問(wèn)：王某這樣做是否合法？

問(wèn)題：財(cái)產(chǎn)運(yùn)輸過(guò)程中的損壞由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

評(píng)析：王某這種做法是沒(méi)有法律根據(jù)的。我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！眲⒛澈屯跄掣鶕?jù)口頭合同構(gòu)成了買賣電視機(jī)的法律關(guān)系，但并沒(méi)有特殊約定。因此，王某將錢交給劉某，劉某將電視機(jī)交給王某時(shí)，電視機(jī)的財(cái)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。至于王某在運(yùn)輸期間不慎將電視機(jī)損壞，應(yīng)由王某自己負(fù)責(zé)。他要求劉某承擔(dān)一半的責(zé)任是沒(méi)有法律根據(jù)的。劉某與王某應(yīng)該進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取自行解決，如不能解決可向人民法院起訴，通過(guò)法律途徑解決。

2．施工時(shí)挖到埋藏的金銀怎么辦？

案情：某工程隊(duì)在野外施工時(shí)挖到一壇金銀，有人說(shuō)：“這是無(wú)主財(cái)產(chǎn)，誰(shuí)挖到就歸誰(shuí)?！边€有的人說(shuō)：“我們應(yīng)當(dāng)發(fā)揚(yáng)拾金不昧的精神，把它交公?！闭?qǐng)問(wèn)：這種事情應(yīng)當(dāng)怎么辦？

問(wèn)題：施工挖到的財(cái)物究竟歸誰(shuí)所有？

評(píng)析：本案遇到的問(wèn)題，涉及財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬是明確的。但有時(shí)因?yàn)閯?dòng)亂、多次轉(zhuǎn)手、時(shí)間過(guò)久等原因，可能使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變更而成為無(wú)主財(cái)產(chǎn)。對(duì)于無(wú)主財(cái)產(chǎn)，我國(guó)法律有明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第79條第1款規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國(guó)家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對(duì)上繳的單位或者個(gè)人，給予表?yè)P(yáng)或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。拾到遺失物、漂流物或者失散的伺養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)交公安機(jī)關(guān)或者有關(guān)單位，收歸國(guó)有?！惫こ剃?duì)在野外施工挖到的金銀，屬于無(wú)主財(cái)產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，這些財(cái)物應(yīng)當(dāng)上繳國(guó)家，國(guó)家對(duì)上繳財(cái)物的人應(yīng)當(dāng)給予表?yè)P(yáng)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。所以“誰(shuí)挖到就歸誰(shuí)”的說(shuō)法是不對(duì)的。

3．公民不肯把拾得的遺失物交還失主該如何處理？

案情：方某在浴池洗澡，不慎將金戒指丟失，有人看到金戒指被胡某拾到，方某向胡某索要金戒指時(shí)，胡某承認(rèn)戒指是自己拾到的，但不肯歸還方某，并說(shuō)：“有丟的，有拾的，誰(shuí)拾到是誰(shuí)的。”

問(wèn)題：拾到他人的財(cái)物應(yīng)該如何處理？

評(píng)析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第79條第2款規(guī)定：“拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動(dòng)物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此而支出的費(fèi)用由失主償還。”公民拾得遺物，應(yīng)當(dāng)如數(shù)交還失主；如果失主不明，就要交給公安機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位處理，如果認(rèn)為揀來(lái)之物，既非偷，又非搶，應(yīng)歸自己所有，這是錯(cuò)誤的，是同我國(guó)人民拾金不昧的道德風(fēng)尚格格不入的。方某向胡某討還遺失物，胡某不肯歸還，是對(duì)方某財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的侵犯，是不法行為。如果胡某始終不肯歸還方某的遺失物，方某可向人民法院起訴，要求胡某歸還其物，如果因此遭受損失，可要求胡某賠償。

4．墻角基石被鄰居挖掉，如果造成倒塌危險(xiǎn)應(yīng)如何處理？

案情：王某的鄰居李某在建房挖墻腳時(shí)，把王某家的墻腳石挖掉，引起墻基分裂，現(xiàn)墻有倒塌的危險(xiǎn)，應(yīng)如何處理？

問(wèn)題：房屋由于鄰居不當(dāng)行為導(dǎo)致危險(xiǎn)應(yīng)該如何處理？

評(píng)析：《中華人民共和國(guó)民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩钅辰ㄐ路堪淹跄车膲δ_石挖掉，引起墻腳分裂這是一種侵權(quán)行為，所以李某應(yīng)該盡快設(shè)法排除妨礙，以免發(fā)生房墻倒塌砸壞人的惡性事件。如果李某執(zhí)意不肯排除妨礙，王某可以找居民委員會(huì)的調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解，或直接向有管轄權(quán)的基層人民法院提起民事訴訟。但在問(wèn)題沒(méi)解決時(shí)，王某應(yīng)采取一定措施以防止房墻倒塌。

5．在商店買東西時(shí)，營(yíng)業(yè)員多找回的錢，是否應(yīng)該返回？

案情：田某在百貨商店買洗衣粉時(shí)，他給營(yíng)業(yè)員10元錢，洗衣粉2元一袋，可是營(yíng)業(yè)員找回零錢98元，多找回90元。事后營(yíng)業(yè)員找到田某，請(qǐng)?zhí)锬撤颠€多找的90元。田某稱這90元是營(yíng)業(yè)員主動(dòng)找回的，他不用給營(yíng)業(yè)員。田某所說(shuō)是否有道理？

問(wèn)題：獲得不當(dāng)?shù)美麜r(shí)應(yīng)該如何處理？

評(píng)析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第84條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)?！碧锬骋殉蔀榘儇浭袌?chǎng)的債務(wù)人了，這種債務(wù)是由法律規(guī)定的，叫不當(dāng)?shù)美?。所謂不當(dāng)?shù)美侵笡](méi)有合法根據(jù)而取得他人的利益，并造成他人損失，從而在不當(dāng)?shù)美伺c權(quán)益受損人之間發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。依照法律規(guī)定，利益受損人(百貨商場(chǎng))有要求不當(dāng)?shù)美?田某)返還不當(dāng)?shù)美臋?quán)利，不當(dāng)?shù)美?田某)負(fù)有向利益受損人(百貨商場(chǎng))返還不當(dāng)?shù)美牧x務(wù)。所以田某應(yīng)該把多找的90元錢，返還給百貨商店。

6．歸還他人遺失物可以索取報(bào)酬嗎？

案情：2012年元月，胡某帶著妻子來(lái)到城關(guān)鎮(zhèn)最大的集貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)買貨物，由于市場(chǎng)人多擁擠，場(chǎng)內(nèi)溫度較高，胡某就把棕色熊貓牌皮大衣脫下交給了妻子。走到一貨攤前選購(gòu)時(shí)，胡某的妻子將這件大衣放到了貨攤上。選完貨物，在返家的路上二人才發(fā)現(xiàn)將皮大衣遺失在了貨攤上。二人迅速回到遺失的地點(diǎn)，大衣早已不在。經(jīng)向周圍的人詢問(wèn)，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何線索。

時(shí)隔一周胡某的妻子再次來(lái)到這個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)騎摩托車的小伙子穿的皮大衣與其遺失的那件一模一樣，于是上前盤問(wèn)，這個(gè)小伙子(林某)聲稱是在市場(chǎng)上揀到的，也不是偷的，并告訴胡某的妻子，想要把這件大衣要回，用錢來(lái)贖買。經(jīng)反復(fù)交涉，林某要價(jià)2000元，胡某無(wú)法接受，只好訴諸當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ骸Ｔ摽h人民法院受理案件后，經(jīng)過(guò)調(diào)查審理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第79條第2項(xiàng)規(guī)定判決如下：判令林某返還所拾得的棕色熊貓牌皮大衣給胡某。林某提出的2000元贖金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

問(wèn)題：歸還別人遺失的財(cái)物可以索要酬金嗎？

評(píng)析：本案涉及對(duì)拾得物在法律上應(yīng)如何處理的問(wèn)題。拾得遺失物，是發(fā)現(xiàn)他人遺失物而予以占有的一種法律事實(shí)。拾得遺失物的情況比較復(fù)雜，應(yīng)區(qū)分不同的行為而確定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的不同義務(wù)和責(zé)任。本案中的林某在拾得遺失物后，公開(kāi)宣稱拾得物屬于自己所有，在遺失人胡某要求其返還時(shí)，拒不返還。因此，根據(jù)最高人民法院的司法解釋認(rèn)為，拾得人將拾得物據(jù)為己有的行為，構(gòu)成侵權(quán)行為。因?yàn)?，拒不返還行為本身是一種拒不履行法定義務(wù)的行為，同時(shí)，將他人財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有表明行為人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。

再者，拾得物不是他人拋棄的財(cái)產(chǎn)，也不是無(wú)主物，而是他人丟失的物品，失主并不因其動(dòng)產(chǎn)的不慎丟失在法律上喪失對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)?？梢?jiàn)，林某拾得遺失物之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸還失主，如果拒不返還則構(gòu)成對(duì)失主所有權(quán)的侵害。

一般認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法通則》第79條關(guān)于否認(rèn)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，旨在鼓勵(lì)拾金不昧的行為，保持我國(guó)優(yōu)良的道德傳統(tǒng)。但是，隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的道德觀念受到新的挑戰(zhàn)，拾金有償被許多人認(rèn)為體現(xiàn)了等價(jià)交換的原則。所以，規(guī)定拾得人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)有其一定的必要性。這樣不僅可以極大地激勵(lì)人們將遺失物及時(shí)返還給失主，而且也可以避免許多新的糾紛的發(fā)生。所以，有學(xué)者認(rèn)為，在今后的立法當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出細(xì)致明確的規(guī)定。

7．老宅中的埋藏物屬于誰(shuí)？

案情：孔某所居住的房屋是祖父所留。2002年，孔某將其中的一間進(jìn)行翻修改造時(shí)，在屋子的房脊內(nèi)發(fā)現(xiàn)一幅清代名人字畫(huà)，并有孔某祖父對(duì)字畫(huà)裱糊的年代。這一字畫(huà)的發(fā)現(xiàn)，引起在場(chǎng)人的震驚，大家認(rèn)為這是稀世珍寶，應(yīng)當(dāng)歸村委會(huì)所有。當(dāng)天，村委會(huì)主任就無(wú)償將字畫(huà)收歸公有保存。為此，孔某多次與村委會(huì)成員協(xié)商索要，均未成功。最后，孔某向當(dāng)?shù)乜h人民法院提起訴訟，要求人民法院依法保護(hù)他的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。法院受理此案后，進(jìn)行了充分細(xì)致的調(diào)查取證工作。經(jīng)審理認(rèn)為，這幅名人字畫(huà)系孔某祖父所留遺產(chǎn)，埋藏多年未見(jiàn)，不屬國(guó)家文物，故依《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第93條規(guī)定，判決該字畫(huà)歸孔某所有，該村委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以返還。

問(wèn)題：祖宅內(nèi)發(fā)現(xiàn)的埋藏物歸誰(shuí)所有？

評(píng)析：本案涉及埋藏物的發(fā)現(xiàn)權(quán)屬問(wèn)題。埋藏物之發(fā)現(xiàn)是指發(fā)現(xiàn)埋藏物而予以占有的一種法律事實(shí)。在本案中，孔某對(duì)其房屋進(jìn)行修繕時(shí)，發(fā)現(xiàn)這幅字畫(huà)并載有其祖父所留筆跡，因此字畫(huà)應(yīng)當(dāng)歸孔某所有。依照最高人民法院的司法解釋，公民、法人對(duì)于挖掘、發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據(jù)現(xiàn)行的法律、政策又可歸其所有的，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。所以，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ鹤鞒龅呐袥Q是正確的。

8．添附取得的財(cái)產(chǎn)如何處理？

案情：2001年，趙某與其妻遷往外地居往，遂將自己的三間正房及院落全部交給丁某看管，不收房租，并約定直到趙某返回后再讓其遷出。在此期間，丁某精心照管趙某的房屋，隨時(shí)修繕。2003年，丁某頓生在該院南端的空地再蓋兩間偏房的念頭，自認(rèn)為居住趙某的房子不論多久，也不能成為自家的。于是，花了將近10000元，就在趙某的院子里蓋起了兩間偏房。2003年年底，趙某與其妻一同返回，要求丁某搬走。但是，丁某住在自己蓋的偏房?jī)?nèi)不肯離去，理由是此房為自己所蓋并擁有所有權(quán)。

于是趙某就向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求丁某搬出。法院受理此案后，依法進(jìn)行了公開(kāi)審理。法院認(rèn)為，丁某在趙某的宅基地建蓋房屋，此房屋是附著于趙某使用的土地上，該房屋的所有權(quán)與宅基地的使用權(quán)不可分離。故依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條的規(guī)定，判決趙某取得該兩間偏房的所有權(quán)，趙某同時(shí)向丁某支付建房所支付的10000元費(fèi)用。

問(wèn)題：什么是物權(quán)的添附取得？

評(píng)析：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是添附物的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。添附是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)、勞動(dòng)產(chǎn)品合并在一起形成一種不能分離的財(cái)產(chǎn)，如果要恢復(fù)原狀則在事實(shí)上不可能或在經(jīng)濟(jì)上不合理，在這種情況下，就要確認(rèn)新的財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題。因此，添附為所有權(quán)的一種取得方式。添附一般包括附合、混合、加工三種。無(wú)論何種情形的添附，均導(dǎo)致原物的形態(tài)發(fā)生變化而成為新物，并且增加了物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在這種情況下，或者不能恢復(fù)原狀，或雖恢復(fù)原狀但在經(jīng)濟(jì)上不合理、不合算。

因而不應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，而由一方當(dāng)事人取得新形成的物的所有權(quán)。從本案來(lái)分析，丁某利用趙某的宅基地建房，不屬違法建筑，由于宅基地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)是一致的，只能為同一人所有，故丁某無(wú)法成為該房屋的所有權(quán)人。丁某的建筑材料這些動(dòng)產(chǎn)與趙某的土地不動(dòng)產(chǎn)附合，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人趙某對(duì)房屋擁有所有權(quán)。不過(guò)，在添附中，取得所有權(quán)一方?jīng)]有取得利益的根據(jù)，其對(duì)因此而使他人造成的損失應(yīng)于所得利益范圍內(nèi)予以返還。所以，趙某應(yīng)向丁某返還建房所支付的費(fèi)用以及勞務(wù)報(bào)酬。

9．善意取得他人財(cái)產(chǎn)該如何處理？

案情：沈華與沈榮系同胞兄弟，二人于2005年6月同時(shí)辭去公職，出資28萬(wàn)元共同購(gòu)置新式東風(fēng)牌大卡車一輛，專門從事長(zhǎng)途貨運(yùn)。在不到一年的時(shí)間里，沈華、沈榮就贖回了各自的投資，并略有盈余。此時(shí)，雙方開(kāi)始漸有間隙，且時(shí)有爭(zhēng)吵。2007年5月，沈華與沈榮因?qū)囕v維修保養(yǎng)的費(fèi)用而發(fā)生嚴(yán)重沖突，二人均表示不能繼續(xù)合作。此時(shí)，沈華將汽車開(kāi)走，與張某商量，將車賣給張某，并以種種理由取得了車輛管理部門的信任，為其辦理了汽車所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。幾天之后，沈榮發(fā)現(xiàn)此車已由張某駕駛運(yùn)貨，遂找張某要車，遭張某拒絕。無(wú)奈，沈榮向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，要求張某歸還財(cái)產(chǎn)。

處理：法院受理此案后，經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，張某善意、有償?shù)厝〉蒙蛉A出賣的東風(fēng)牌汽車，符合善意取得的構(gòu)成要件。依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定判決如下：(1)確認(rèn)張某對(duì)該汽車擁有所有權(quán)；(2)賣車所得價(jià)款為沈榮、沈華二人共同共有，共同享有該車款的所有權(quán)，平均分割。

問(wèn)題：善意取得他人財(cái)產(chǎn)該如何處理？

評(píng)析：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)于其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！边@一司法解釋雖然并未完整地確定了善意取得制度，但畢竟為處理這類案件提供了法律上的依據(jù)。

在審判實(shí)踐中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)理解把握善意取得制度：

(1)對(duì)于部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的善意取得，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照已有的司法解釋處理。第一，出讓人不是無(wú)所有權(quán)人而是部分共有人。第二，共同財(cái)產(chǎn)可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，其中不動(dòng)產(chǎn)主要指共有房屋。財(cái)產(chǎn)的取得占有應(yīng)是善意、有償?shù)?。第三，?duì)于其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。第四，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法權(quán)益就

是即時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)歸受讓人享有。第五，非善意、有償取得的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，應(yīng)返還原物。

(2)對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)的善意取得，結(jié)合我國(guó)司法實(shí)踐，注意以下要件：第一，出讓人必須是非所有權(quán)人或無(wú)轉(zhuǎn)讓權(quán)人。第二，取得的財(cái)產(chǎn)必須是依法準(zhǔn)予流通的動(dòng)產(chǎn)，除記名的有價(jià)證券外，貨幣、不記名有價(jià)證券，也同樣適用。第三，善意取得的財(cái)產(chǎn)必須已經(jīng)由受讓人實(shí)際占有。第四，善意取得的受讓人必須善意且無(wú)過(guò)失。第五，善意取得必須是通過(guò)交換有償取得。

在審判實(shí)踐中，審理善意取得案件應(yīng)當(dāng)掌握以下原則：

第一，對(duì)于拾得物，原則上按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第79條規(guī)定，應(yīng)歸還失主，不應(yīng)適用善意取得制度。同樣，對(duì)于所有人不明的埋藏物、隱藏物、漂流物，應(yīng)歸國(guó)家所有，也不適用善意取得制度。

第二，構(gòu)成善意取得的，應(yīng)承認(rèn)受讓人即時(shí)取得所有權(quán)，原所有人的所有權(quán)即行消滅，產(chǎn)生侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，受讓人的權(quán)利依法予以保護(hù)。

第三，不構(gòu)成善意取得的，受讓人負(fù)返還之責(zé)，原所有權(quán)人有權(quán)要求返還該物。

第四，對(duì)于贓物，應(yīng)依司法機(jī)關(guān)的規(guī)定辦理，買受人屬惡意購(gòu)買的，應(yīng)無(wú)償追回，沒(méi)收或退還失主；對(duì)善意買受人，應(yīng)由罪犯按賣價(jià)將原物贖回。應(yīng)負(fù)返還責(zé)任的受讓人因受讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)毀損或滅失而無(wú)法返還原物的，應(yīng)負(fù)責(zé)依照該物的原價(jià)賠償損失。

總之，人民法院在審理這類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的原則規(guī)定，適用善意取得制度的原理來(lái)審判。其法律依據(jù)有：(1)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條的規(guī)定。(2)《中華人民共和國(guó)民法通則》關(guān)于惡意串通損害他人利益的民事行為無(wú)效的條款。人民法院應(yīng)以善意轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)當(dāng)有效的立法精神，予以判決。

10．不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的依據(jù)是什么？

案情：許某在杭州市江干區(qū)同協(xié)路有私房?jī)砷g，2002年5月，許某以20萬(wàn)元價(jià)格把房賣給周某，并訂立了書(shū)面合同。不久，周某搬入此房，但未辦理登記過(guò)戶手續(xù)。后許某與周某發(fā)生糾紛，許某聲稱所訂合同不生效，又將該房以26萬(wàn)元價(jià)格賣給秦某，并到房管部門辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。其后，許某把周某的20萬(wàn)元房款退給周某，并要周某盡快搬走騰出房子。對(duì)此，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，周某訴至江干區(qū)人民法院，要求確認(rèn)該房屋歸其所有，并由許某賠償其所受損失。

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處理：江干區(qū)人民法院依法受理此案，并進(jìn)行了公開(kāi)審理。法院認(rèn)為，許某與周某、秦某所訂立的房屋買賣合同為有效合同，但是，秦某已辦理了房屋所有權(quán)過(guò)戶變更登記，因而取得房屋所有權(quán)，許某與周某所訂立的合同因履行不能應(yīng)予以解除。依照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6、9、12條的規(guī)定，作出如下判決：(1)駁回原告周某關(guān)于確認(rèn)房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)秦某對(duì)該房屋擁有所有權(quán)；(2)許某向周某支付違約金。

問(wèn)題：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的依據(jù)是什么？

評(píng)析：本案的爭(zhēng)議主要涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變更進(jìn)行登記的特殊要求。不動(dòng)產(chǎn)登記是指主管部門在相關(guān)的登記簿上記載物權(quán)變動(dòng)的情況。依我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以及適用不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，以登記生效為要件。例如，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，未辦理登記手續(xù)的，土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。再如買賣車輛的，未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，車輛所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)買賣有不同的要求，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移與一般動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移有不同的規(guī)定，這是各國(guó)立法的通例。我國(guó)法律對(duì)私有房屋所有權(quán)變更則賦予了特殊的要件。

這些特殊要件是確定合同能否有效成立的前提。即：應(yīng)以書(shū)面的形式簽訂合同，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第10條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！币虼?，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)。這一規(guī)定的實(shí)質(zhì)在于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要程序是所有權(quán)登記手續(xù)，而不是以買賣合同有效為條件。

就本案來(lái)說(shuō)，雙方買賣房屋未辦理所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但并不能說(shuō)明雙方買賣合同無(wú)效，相反，買賣合同是有效的，任何一方不履行合同，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同不履行的違約責(zé)任。

認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同無(wú)效，不利于保護(hù)買受人的利益，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同有效或無(wú)效，盡管從買受人未取得房屋所有權(quán)方面看，其后果沒(méi)有區(qū)別，但從案件的最終處理結(jié)果看就不大一樣。因?yàn)椋瑹o(wú)效合同發(fā)生無(wú)效民事行為的法律后果，對(duì)當(dāng)事人雙方無(wú)約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這一規(guī)定說(shuō)明了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并不取決于雙方協(xié)議的效力。本案的事實(shí)說(shuō)明，周某、許某雙方的合同有效，周某有權(quán)請(qǐng)求許某履行合同，協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)。但因?yàn)樵S某已將房屋賣與秦某，由秦某取得了房屋所有權(quán)，周某與許某不能履行合同，雙方應(yīng)當(dāng)解除，許某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償周某的損失。

11．不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性何在？

案情：1995年10月，柯某與劉某合伙在某縣規(guī)劃區(qū)太婆堰37號(hào)建房一棟，總造價(jià)1萬(wàn)元人民幣。其中柯某出資6500元，劉某出資3500元，房屋左側(cè)一套間為劉某所有，右側(cè)門一套間加廳堂歸柯某所有。1997年該屋以劉某名字補(bǔ)辦了宅基地使用證手續(xù)。1998年6月，劉某將屬于自己所有的左側(cè)的一套間作價(jià)4000元賣給柯某，雙方訂立了買賣協(xié)議，柯某付清房款。

柯某讓劉某把宅基地使用證辦理更名，劉某稱證已遺失，并寫(xiě)了書(shū)面報(bào)告請(qǐng)求土地管理部門予以補(bǔ)發(fā)。1998年8月23日，劉某向縣工商銀行貸款7000元，工商銀行要其提供擔(dān)保，劉某即憑太婆堰37號(hào)房屋抵押。合同附件是劉某的太婆堰37號(hào)原宅基地使用證，該合同由公證機(jī)關(guān)予以公證。2000年10月，柯某領(lǐng)取了土地管理部門補(bǔ)發(fā)的宅基地使用證，并對(duì)該棟房屋進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，劉某知曉這些情況。2000年12月，劉某未能如期還貸，工商銀行要求行使抵押權(quán)?？履诚蚩h法院提起訴訟，要求判決該抵押無(wú)效。

問(wèn)題：

(1)哪些財(cái)產(chǎn)不可以抵押？

(2)公證機(jī)關(guān)即對(duì)以該房屋抵押的房款合同予以公證，是否有過(guò)錯(cuò)？如果沒(méi)有，為什么？如果有，公證機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？

(3)請(qǐng)結(jié)合本案談?wù)劮课莸炔粍?dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性。

評(píng)析：

(1)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》37條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不可作為抵押物：①土地所有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但依法承包并經(jīng)承包方同意抵押的土地使用權(quán)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；④所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封扣押監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

(2)公證機(jī)關(guān)對(duì)以該房屋抵押的貸款合同予以公證存在過(guò)錯(cuò)。

第一，《中華人民共和國(guó)公證法》第13條規(guī)定公證機(jī)構(gòu)不得為不真實(shí)、不合法的事項(xiàng)出具公證書(shū)。物權(quán)法和擔(dān)保法均規(guī)定宅基地不得抵押。本案中，雖然，劉某與工商銀行間約定是以房屋進(jìn)行抵押，但合同附件并非是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)而是劉某的太婆堰37號(hào)原宅基地使用證。法律明確規(guī)定宅基地不得抵押，而公證機(jī)構(gòu)卻給予公證，屬于“不合法事項(xiàng)出具公證書(shū)”，違反了公證法。

第二，《公證程序規(guī)則》第24條規(guī)定公證機(jī)構(gòu)受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合法性、真實(shí)性審查，包括審查：申請(qǐng)公證的文書(shū)的內(nèi)容是否完備，含義是否清晰；提供的證明材料是否真實(shí)、合法、充分；申請(qǐng)公證的事項(xiàng)是否真實(shí)、合法等。本案中，合同約定是以房屋抵押，而所附的卻是宅基地使用證，合同約定與所附文件明顯不符，僅憑此點(diǎn)公證機(jī)關(guān)就不應(yīng)為該合同辦理公證?！吨腥A人民共和國(guó)公證法》第42條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)及其公證員有下列行為之一的，由省、自治區(qū)、直轄市或者設(shè)區(qū)的市人民政府司法行政部門對(duì)公證機(jī)構(gòu)給予警告，并處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款，并可以給予一個(gè)月以上三個(gè)月以下停業(yè)整頓的處罰；對(duì)公證員給予警告，

并處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款，并可以給予三個(gè)月以上十二個(gè)月以下停止執(zhí)業(yè)的處罰；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府司法行政部門吊銷公證員執(zhí)業(yè)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。(1)私自出具公證書(shū)的；(2)為不真實(shí)、不合法的事項(xiàng)出具公證書(shū)的；(3)侵占、挪用公證費(fèi)或者侵占、盜竊公證專用物品的；(4)毀損、篡改公證文書(shū)或者公證檔案的；(5)泄露在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私的；(6)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給予處罰的其他行為。

因故意犯罪或者職務(wù)過(guò)失犯罪受刑事處罰的，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N公證員執(zhí)業(yè)證書(shū)。第43條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)及其公證員因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人造成損失的，由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；公證機(jī)構(gòu)賠償后，可以向有故意或者重大過(guò)失的公證員追償。

此外，對(duì)于宅基地使用證的真實(shí)性以及房屋的權(quán)屬狀況公證機(jī)關(guān)還應(yīng)向有關(guān)單位及個(gè)人核實(shí)，而本案中，公證機(jī)關(guān)顯然沒(méi)有履行相應(yīng)的核查程序。因?yàn)閯⒛撑c銀行簽訂房屋抵押合同時(shí)，已經(jīng)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理了宅基地使用證掛失手續(xù)并申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，如果公證機(jī)關(guān)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核實(shí)劉某的宅基地使用證真實(shí)性時(shí)，肯定會(huì)知道劉某該證已經(jīng)因掛失失效。綜上兩點(diǎn)，公證機(jī)關(guān)違反了公證法以及公證程序規(guī)則為案中的貸款合同辦理公證，顯然存在過(guò)錯(cuò)。依據(jù)公證法第42條及第43條規(guī)定，公證機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任及民事賠償責(zé)任。

(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的重要性主體體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，登記是房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押的必要程序，如果未進(jìn)行房屋抵押登記，雖然房屋抵押合同有效，但當(dāng)事人之間依照該合同所設(shè)立的抵押權(quán)不成立。第二，只有依法進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記才能有效保障當(dāng)事人的權(quán)益從而回避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，房產(chǎn)管理部門在準(zhǔn)予抵押登記前，根據(jù)申請(qǐng)人提供的資料要進(jìn)行全面審核，確認(rèn)當(dāng)事人以及房屋權(quán)屬狀況的真實(shí)性、合法性后，才向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并在《房屋所有權(quán)證》上備案。因此，只有辦理抵押登記，抵押權(quán)人的利益才能得到有效的法律保護(hù)，從而有利于回避或減輕風(fēng)險(xiǎn)。第三，房屋抵押登記還影響抵押權(quán)人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序和份額。

12．租出去的房屋能否隨意賣？

案情：某建材公司自1995年12月起與王某簽訂為期8年的房屋租賃合同后，一直承租著王某的90余平方米的門面房用于經(jīng)營(yíng)建材業(yè)務(wù)。合同到期后，雙方雖未續(xù)簽新的合同，但建材公司仍向王某交納租金，王某也未提出異議。2005年5月19日，王某突然發(fā)出對(duì)外出售門面房的公告，要求欲購(gòu)者報(bào)名登記。8月23日，建材公司提交了購(gòu)買現(xiàn)已承租門面房的申請(qǐng)，并向王某交納了競(jìng)標(biāo)保證金。9月9日，王某再次通知有意購(gòu)房者有權(quán)參與競(jìng)買，開(kāi)標(biāo)時(shí)由出價(jià)最高者中標(biāo)。

在9月14日的競(jìng)賣中，王某要求建材公司在內(nèi)的六位競(jìng)買者采用密寫(xiě)方式報(bào)價(jià)。最終建材公司每平方米5800元的報(bào)價(jià)不敵張女士的每平方米6050元的報(bào)價(jià)。同月，王某與張女士到房管部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?？吹竭@個(gè)結(jié)局，建材公司一紙?jiān)V狀將王某與張女士告上了法庭，要求確認(rèn)這一買賣無(wú)效，并由自己按張女士的價(jià)格買下房屋。最終，法院判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

問(wèn)題：為什么王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效？

評(píng)析：法院為何判決王某與張女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效呢？首先，建材公司和王某簽訂的房屋租賃合同是真實(shí)有效的，這是前提。合同期屆滿，雙方雖未續(xù)簽書(shū)面合同，但建材公司仍使用租賃房屋并繳納租金，故雙方租賃關(guān)系繼續(xù)有效。當(dāng)王某決定出售該房時(shí)，應(yīng)依法提前三個(gè)月將售房事宜告知承租人。本案中，房屋售價(jià)形成于競(jìng)價(jià)結(jié)果確定之時(shí)，故合同法規(guī)定的“合理時(shí)間”和民法通則貫徹意見(jiàn)規(guī)定的“三個(gè)月”均應(yīng)以中標(biāo)價(jià)產(chǎn)生后起算。也就是說(shuō)，王某并未提前三個(gè)月將售房事宜告知建材公司。

其次，王某采用密寫(xiě)報(bào)價(jià)方式競(jìng)賣房屋，屬程序不當(dāng)，對(duì)承租人建材公司而言，不能視為“同等條件”。建材公司參與競(jìng)價(jià)和其起訴前的行為不能認(rèn)定建材公司已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，相反，建材公司以訴訟方式明確表示其主張?jiān)摍?quán)利的意愿。王某與張女士簽訂購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶行為，因侵害建材公司享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以認(rèn)定無(wú)效。

對(duì)于建材公司提出以相同價(jià)格購(gòu)買房屋的要求，法院沒(méi)有支持。這是因?yàn)樵贤瑹o(wú)效并不等于建材公司自然與王某建立了新的房屋買賣合同。法律僅規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)出租人未按規(guī)定將房屋優(yōu)先出售給承租人時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告合同無(wú)效。此不僅是合同行為的無(wú)效，更延伸至合同內(nèi)容的無(wú)效。同時(shí)，王某與張女士所簽的合同無(wú)效后，建材公司并不能當(dāng)然取得原合同中買受人的地位，即建材公司并不能簡(jiǎn)單地將無(wú)效合同中買受人張女士的權(quán)利義務(wù)取而代之。對(duì)于相關(guān)約定，仍應(yīng)由出租人與承租人形成合意，新合同方能成立。

13．他人能擅自拆除違法建筑嗎？

案情：李某與張某兩家東西相鄰，李某居?xùn)|，張某居西，中間共用一條狹窄的通道。2005年3月李某家開(kāi)始建一道圍墻，張某不答應(yīng)，他以李某所建圍墻占用了公用通道，影響了正常通行為由出面阻止。阻止未果，后舉報(bào)至有關(guān)部門，有關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定是違法建筑，責(zé)令李某限期拆除?？衫钅巢宦?tīng)勸阻并繼續(xù)施工。后張某帶人強(qiáng)行扒掉了李某的圍墻。李某即以財(cái)產(chǎn)損害賠償為由，將張某訴至法院，要求張某賠償其財(cái)產(chǎn)損失。

庭審中，張某認(rèn)為，李某未經(jīng)有關(guān)部門審批擅自搭建圍墻，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，其所建圍墻系違法建筑，且該圍墻占用了公用通道，影響了他人的正常通行。在李某經(jīng)阻止仍不停止的情況下，無(wú)奈才扒掉圍墻的，故其不應(yīng)對(duì)李某進(jìn)行財(cái)產(chǎn)賠償。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事訴訟所調(diào)整的是平等主體的自然人之間、法人之間和自然人與法人之間的財(cái)產(chǎn)、人身關(guān)系，人民法院并不具有替代行政主管部門行使具體行政職權(quán)并作出具體行政行為的權(quán)限，即司法權(quán)不能代行行政權(quán)。在未經(jīng)法定部門對(duì)李某所建圍墻行使公權(quán)予以拆除或其自行拆除前，李某基于對(duì)該建筑的實(shí)際控制、支配、保護(hù)，可行使因占有物被侵害而發(fā)生的賠償請(qǐng)求權(quán)，故張某應(yīng)對(duì)李某所建圍墻的損失予以賠償。遂判決張某賠償李某建圍墻所需材料損失1000元。

問(wèn)題：為何李某的圍墻已被有關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑，他人不能擅自拆除呢？法院又為何只判張某賠償李某建圍墻所需的材料損失呢？

評(píng)析：因?yàn)椋罁?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定，違反土地管理法相關(guān)規(guī)定的違法建筑應(yīng)由縣級(jí)以上土地管理部門作出處罰，限期拆除，對(duì)拒不拆除的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。因此任何公民或其他機(jī)關(guān)、單位擅自拆除違法建筑的行為亦屬違法行為。雖然違法建筑是不合法的存在物，但基于其材料來(lái)源的合法性，全部不保護(hù)則侵害了違法建筑人合法的財(cái)產(chǎn)，所以只能賠償其材料損失，而施工費(fèi)用因是用于支付不合法的行為和目的的，該部分費(fèi)用不予賠償。

還有一個(gè)問(wèn)題，假如李某建圍墻的行為已經(jīng)得到有關(guān)部門的行政許可，也就是說(shuō)得到了批準(zhǔn)，但事實(shí)上影響了相鄰他人的通行，是否就不能拆除了呢？回答并非如此。因?yàn)樾姓S可并不等于對(duì)侵權(quán)行為的許可。根據(jù)我國(guó)民法通則有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。法律通過(guò)對(duì)相鄰關(guān)系權(quán)利的合理分配，協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

本質(zhì)上，這是一方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，也是對(duì)相鄰方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的制約。一方對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使應(yīng)盡量避免妨害相鄰方；相鄰方對(duì)他方權(quán)利者造成的輕微妨害，負(fù)有一定的容忍義務(wù)。但在給鄰居造成較為明顯的妨礙或者造成損失時(shí)就應(yīng)當(dāng)排除妨礙、賠償損失。本案中，李某與張某之間的公用通道是張家的必經(jīng)之路，而李某新建圍墻妨礙了張某的正常通行，即使該圍墻的建設(shè)已經(jīng)獲得有關(guān)部門的審批，法院仍可判決李某拆除。

14．戀愛(ài)一方或雙方婚前買房，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？

案情1：劉先生與女友就快結(jié)婚了，之前，他購(gòu)得商品房一套，已取得產(chǎn)權(quán)證，款項(xiàng)均為他一人支付。

問(wèn)題：婚前一方買下的房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？結(jié)婚后妻子會(huì)成為該房的共有人嗎?

評(píng)析：由于劉先生在婚前即取得了該房的產(chǎn)權(quán)證，并且款項(xiàng)均為他一人支付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，該房屬于劉先生的婚前財(cái)產(chǎn)，屬于個(gè)人所有，婚后不管多久妻子都無(wú)權(quán)分割該房產(chǎn)權(quán)。專家建議：若要使這套房子成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，劉先生可與女友另作約定。

案情2：楊小姐與男友認(rèn)識(shí)前，男友正在按揭購(gòu)買一套商品房，已首付25萬(wàn)元，月供2400元。確立關(guān)系后，楊小姐也承擔(dān)了每月1200元的按揭款，但由于購(gòu)房合同上是男友一人的名字，她將按揭款打入為購(gòu)房者設(shè)立的銀行賬號(hào)時(shí)，用的都是男友的存折和銀行卡號(hào)，沒(méi)有任何證據(jù)表明她支付了那筆錢。楊小姐擔(dān)心，這套房子還有自己的份嗎?

問(wèn)題：以對(duì)方名義支付部分房款，能不能擁有部分產(chǎn)權(quán)?

評(píng)析：由于楊小姐沒(méi)有任何證據(jù)能夠證明自己給該房支付了資金，同時(shí)由于購(gòu)房合同與房屋產(chǎn)權(quán)證上的名字不能變更，即使產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)出后，楊小姐也不能在上面添上自己的名字。因此，如果在婚前領(lǐng)出產(chǎn)權(quán)證，這套房以法律上來(lái)說(shuō)屬于男友的婚前財(cái)產(chǎn)，為男友個(gè)人所有；如果產(chǎn)權(quán)證在婚后領(lǐng)出，婚前所支付的購(gòu)房款仍為男友個(gè)人所有，楊小姐無(wú)權(quán)分享。專家建議：雙方共同出資買房時(shí)，最好在購(gòu)房合同上寫(xiě)出資雙方的名字；如果只能寫(xiě)一個(gè)人名字的，要立下有法律效力的書(shū)面說(shuō)明，寫(xiě)清楚該房的出資關(guān)系。楊小姐最好與男友做一份公證，或在律師鑒證下簽一份協(xié)議，明確注明雙方為該房已支付和將支付的款項(xiàng)，每人應(yīng)享有的該房的份額等。

案情3：小何與女友小張未婚同居后，看中了一套合同價(jià)為60萬(wàn)元的二手房，并決定買下共同居住，40%的首付款(24萬(wàn)元)小何支付了18萬(wàn)元，小張支付了6萬(wàn)元，每月2000元的按揭款由雙方各承擔(dān)一半，購(gòu)房合同上簽了何、張兩個(gè)人的名字。兩個(gè)人商量后，小張還向同學(xué)借了5萬(wàn)元用于裝修這套房子，但雙方?jīng)]有說(shuō)明今后由誰(shuí)來(lái)還。合同履行10個(gè)月后，小何與女友還未登記結(jié)婚，關(guān)系便告破裂。

在分割房產(chǎn)時(shí)，法院根據(jù)雙方出資情況的舉證，將房產(chǎn)合同判給小何繼續(xù)履行，小張則得到了為該房所支付的7萬(wàn)元錢(首付款6萬(wàn)元，每月一半按揭款為1000元，10個(gè)月共1萬(wàn)元，總計(jì)7萬(wàn)元)。5萬(wàn)元借款由誰(shuí)來(lái)償還呢？小張出具了當(dāng)初借錢是為買這套房子的證明，并請(qǐng)來(lái)當(dāng)初借錢給她的同學(xué)作證，最后，法院判小何與小張各償還2.5萬(wàn)元，但女友小張所需償還的2.5萬(wàn)元由小何補(bǔ)償給小張。

問(wèn)題：未婚同居后共同買房，并為之欠下債務(wù)，房子和債務(wù)該怎么分?

評(píng)析：這里牽涉到雙方出資和共同債務(wù)兩個(gè)問(wèn)題。在第一個(gè)問(wèn)題上，只要兩個(gè)人還未結(jié)婚，對(duì)共有房屋的分割與兩個(gè)人是否同居無(wú)關(guān)。在房產(chǎn)證還沒(méi)有領(lǐng)出的情況下，如果雙方能對(duì)自己的出資情況舉出充分的證據(jù)，法院比較傾向于將購(gòu)房合同判給出資多的一方繼續(xù)履行，而另一方可拿回自己為該房所支付的所有款項(xiàng)?，F(xiàn)在，這種情況用“競(jìng)價(jià)”的方法解決也比較多：何、張如果都堅(jiān)決想要履行購(gòu)房合同，可以在法庭上當(dāng)場(chǎng)說(shuō)明愿意給對(duì)方多少錢作為補(bǔ)償，并互相競(jìng)價(jià)，出價(jià)高者可以繼續(xù)履行合同。以上若雙方另有約定的除外。

第二，在債務(wù)的問(wèn)題上，根據(jù)新婚姻法司法解釋第一條的規(guī)定，對(duì)同居期間為共同生產(chǎn)、生活而形成的債權(quán)、債務(wù)，可按共同債權(quán)債務(wù)處理。女友借錢是在與小何同居期間發(fā)生的，而且所買的房子用于與小何共同居住。所以5萬(wàn)元借款是小何與小張的共同債務(wù)。但由于購(gòu)房合同判給小何繼續(xù)履行，而小張所需償還的2.5萬(wàn)元也投入到房子中了，所以，這5萬(wàn)元借款應(yīng)該由小何承擔(dān)。專家建議：婚前購(gòu)房，雙方最好作一份公證或立下書(shū)面約定，至少應(yīng)明確各自的出資情況。未婚同居后為購(gòu)買兩個(gè)人共同居住的房子而與外界發(fā)生債務(wù)關(guān)系，借款的一方最好留下相應(yīng)的證據(jù)，如銀行的轉(zhuǎn)賬單等，如果同居雙方能為該筆借款簽下有法律效力的書(shū)面協(xié)議，是最好的方法。

案情4：方小姐收入較高，為表示對(duì)男友王某的愛(ài)意，她一次性付款85萬(wàn)元買下一套二手房，并將王某一人的名字登記在該房的產(chǎn)權(quán)證上，為婚后共同生活之用。不料婚還沒(méi)結(jié)，王某因賭博欠下巨款，將該房抵押。方小姐對(duì)王某徹底失望，與他結(jié)束了戀愛(ài)關(guān)系，同時(shí)想收回那套房子。但最后，方小姐沒(méi)能收回該房的產(chǎn)權(quán)，只在法院的協(xié)調(diào)下，從王某處得到了30萬(wàn)元的補(bǔ)償，房子產(chǎn)權(quán)仍屬于王某。

問(wèn)題：自己出錢為對(duì)方購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)怎么分割?

評(píng)析：由于該套房子的產(chǎn)權(quán)屬于王某，無(wú)論是誰(shuí)付的房款，王某都是該房產(chǎn)權(quán)的合法擁有者，方小姐又提供不出出資購(gòu)房的任何證據(jù)，確實(shí)無(wú)法收回房屋產(chǎn)權(quán)。專家建議：不要輕易出資以他人名字買房。如果情侶之間要用房子表達(dá)愛(ài)意，可以用贈(zèng)與的方式將房子送給對(duì)方，不過(guò)應(yīng)該寫(xiě)明贈(zèng)與的附加條件(如“若雙方不能結(jié)婚或婚后離婚，該房應(yīng)歸屬贈(zèng)與方所有”等)，這樣，一旦今后發(fā)生變故，也可通過(guò)法律程序收回房子。

15．父母為子女結(jié)婚買房，誰(shuí)擁有產(chǎn)權(quán)？

案情1：老李夫婦準(zhǔn)備把5年前買的一套商品房留給兒子，產(chǎn)權(quán)證上登記的是老李夫婦兩個(gè)人的名字。再過(guò)一個(gè)月兒子就要結(jié)婚了，高興之余，老李夫婦又擔(dān)心起房子來(lái)：房子遲早要轉(zhuǎn)到兒子名下的，現(xiàn)在離婚的那么多，萬(wàn)一兒子與兒媳結(jié)婚后又離婚，兒媳會(huì)不會(huì)白白占去房子的一部分?

問(wèn)題：父母產(chǎn)權(quán)下的房子，結(jié)婚后兒媳能擁有嗎?

評(píng)析：由于這套房子產(chǎn)權(quán)證上的名字是老李夫婦，那么老李夫婦才是這套房子的所有人，子女如果住在里面，與他們只是租賃關(guān)系，老李夫婦完全可以憑自己意愿處置該房產(chǎn)。只要產(chǎn)權(quán)證上的名字沒(méi)有變更，兒子婚后，兒子和兒媳都無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)權(quán)。專家建議：如果婚后確實(shí)要將該房轉(zhuǎn)到兒子一人名下，可以立一份“贈(zèng)與合同”，明確表明將該房只贈(zèng)與兒子一人所有，他人不得所有。如果婚后沒(méi)有明確表示(如公證等)，而將房