物業(yè)管理服務(wù)考核方案

物業(yè)管理服務(wù)考核方案

縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核方案

為建立物業(yè)管理長效管理機(jī)制，保障業(yè)主合法權(quán)益，提高

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)先樹優(yōu)的意識(shí)，完善物業(yè)

管理服務(wù)考核制度，根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制

定本考核方案?，F(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、考核范圍

全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)和已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

二、考核原則

依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，“品質(zhì)提升三年”

活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，“最美小區(qū)”和“最差小區(qū)”評(píng)選方案和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

信用與評(píng)級(jí)管理辦法等標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持實(shí)事求是、公開、公平、公

正的原則。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立物業(yè)服務(wù)考核工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)物

業(yè)管理服務(wù)考核工作的開展。并成立工作小組，對(duì)物業(yè)服務(wù)企

業(yè)及物業(yè)小區(qū)服務(wù)管理工作進(jìn)行督導(dǎo)檢查考核。各物業(yè)服務(wù)企

業(yè)要積極配合，按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”及屬地管理原則分工負(fù)

責(zé)，配合好物業(yè)服務(wù)考核工作的進(jìn)行。

四、考核標(biāo)準(zhǔn)

1、《縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》

2、《撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

五、考核辦法

（一）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核實(shí)行量化打分制，總分一

百分。依照《縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，每季

度牽頭組織街道、社區(qū)及相關(guān)人員，采取定期和不定期相結(jié)合、

抽查和普查相結(jié)合、明查與暗訪相結(jié)合的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目

的服務(wù)狀況進(jìn)行檢查考核，每季度量化考核的情況匯，每年根

據(jù)每季度量化考核的情況進(jìn)行匯總通報(bào)。

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《撫州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》

實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用打分制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用得分=基礎(chǔ)

信息分值+優(yōu)良信息分值-負(fù)面信息分值。信用評(píng)級(jí)按照信息疊

加、企業(yè)自評(píng)、屬地核定和系統(tǒng)生成步驟進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)

信用檔案與評(píng)級(jí)計(jì)分計(jì)算周期為一年，從每年的1月1日起至

12月31日止，周期屆滿，次年重新計(jì)算。企業(yè)信用評(píng)級(jí)結(jié)果

分為AAA級(jí)、AA級(jí)、A級(jí)、D級(jí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情

形之一的，直接列入黑名單：1、企業(yè)或企業(yè)主要負(fù)責(zé)人（董

事長、總經(jīng)理、法定代表人等）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)過錯(cuò)原因,

通過人民法院司法程序認(rèn)定，被列入失信被執(zhí)行人名單的；2、

經(jīng)司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部責(zé)任或主要責(zé)

任發(fā)生的重大安全事故的；3、因物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯(cuò)引發(fā)重大

群體上訪或越級(jí)上訪事件，影響社會(huì)穩(wěn)定，造成嚴(yán)重不良后果

的；4、挪用、騙取、套用住宅專項(xiàng)維修資金的；5、物業(yè)服務(wù)

企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中承擔(dān)主要責(zé)任的生效判決裁決、被各級(jí)

物業(yè)及其他主管部門行政處罰、公開通報(bào)等拒不執(zhí)行、整改的;

6其他嚴(yán)重不良行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)量化考核結(jié)果及信用等級(jí)有異議

的，可在結(jié)果公布后10個(gè)工作日內(nèi)向縣物業(yè)主管部門書面提

出，縣物業(yè)主管部門在收到書面異議后5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查

并書面答復(fù)。核查期間，對(duì)提出異議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)

量化考核結(jié)果和信用等級(jí)結(jié)果進(jìn)行標(biāo)注，直至異議處理結(jié)束。

經(jīng)核查確認(rèn)有誤的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。

六、考核結(jié)果的公布和運(yùn)用

公布：對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核季度匯總情況、年終

匯總情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評(píng)級(jí)情況通過微信群、廣

播、電視、報(bào)刊、門戶網(wǎng)站和小區(qū)宣傳欄等向社會(huì)公開發(fā)布。

運(yùn)用：1、對(duì)物業(yè)服務(wù)量化考核中發(fā)現(xiàn)的問題下發(fā)限期整

改通知單，責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，整改不到位的，將對(duì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談；對(duì)年度排名較差的物業(yè)服務(wù)企

業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，將相應(yīng)不良行為記入該物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔

案，每季度末根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核結(jié)果，初選“最

美小區(qū)”和“最差小區(qū)”候選項(xiàng)目，通過網(wǎng)絡(luò)投票、實(shí)地考察和

征求業(yè)主滿意度，確定“最美小區(qū)”和“最差小區(qū)”。

2、信用檔案和評(píng)級(jí)結(jié)果主要用于：（1）為業(yè)主選聘物業(yè)

服務(wù)企業(yè)提供參考；（2）可作為前期物業(yè)管理招標(biāo)的評(píng)標(biāo)參

考；（3）作為物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)先樹優(yōu)的考評(píng)內(nèi)容；（4）作為

出具企業(yè)誠信意見的參考依據(jù)；（5）作為物業(yè)主管部門對(duì)物

業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施其他行政監(jiān)管工作的重要依據(jù)。

年終結(jié)合物業(yè)服務(wù)量化考核結(jié)果和信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果評(píng)選

出“最佳物業(yè)企業(yè)”一名，“最差物業(yè)企業(yè)”一名，通過召開年度

表彰會(huì)議，對(duì)獲評(píng)的年度最佳物業(yè)企業(yè)進(jìn)行表彰，并組織相關(guān)

部門和部分物業(yè)企業(yè)人員對(duì)獲評(píng)的物業(yè)企業(yè)所管理的物業(yè)項(xiàng)目

進(jìn)行觀摩學(xué)習(xí)，邀請(qǐng)新聞媒體進(jìn)行宣傳推介；獲評(píng)年度最差物

業(yè)企業(yè)的，除通過新聞媒體予以曝光，責(zé)令限期整改外，還將

該企業(yè)列入黑名單，記入誠信檔案，限制其在全縣范圍內(nèi)的物

業(yè)管理活動(dòng)。

附件：1.《縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》

2.《撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核工作領(lǐng)導(dǎo)小組

附件1

縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)量化考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

序

評(píng)比項(xiàng)目及內(nèi)容

號(hào)

考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及

分值

分

得分

值

1、配合縣相關(guān)部門開

展工作，對(duì)相關(guān)部門

完成5分，未完成

指導(dǎo)意見或合理要求5

一次扣1分

積極落實(shí)，對(duì)存在問

題及時(shí)整改；

齊全完善2分，不

2、建立業(yè)主居住檔

完善1分，未建立2

案，隨時(shí)可查；

分

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管

制度建

理人員和專業(yè)技術(shù)人

符合2分，不符合

一設(shè)

員持證上崗；員工統(tǒng)2

分

（16分）

一著裝，佩戴明顯標(biāo)

志；

4、業(yè)主上訪投訴及時(shí)

處理情況，業(yè)主通過

12345熱線和上訪投

訴的處理情況；

處理及時(shí)5分，未

及時(shí)處理或處理

5

不滿意的一次扣3

分

5、各項(xiàng)制度的健全和完善1分，每一項(xiàng)

1

落實(shí)情況；未落實(shí)扣0.5分

高于80%1分，不

6、業(yè)主滿意度情況。

足扣1分

1二公共秩1、保安24小時(shí)值班；符合2分，脫崗一2

5

序次扣1分

維護(hù)

2、保安人員有明顯標(biāo)

符合3分，發(fā)現(xiàn)一

（13分）

志，統(tǒng)一著裝，有值3

處不符扣1分

班記錄；

3、監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)符合2分，發(fā)現(xiàn)一

2

轉(zhuǎn)，有巡查紀(jì)錄；處不符扣1分

4、小區(qū)內(nèi)無火災(zāi)、刑符合4分，不符合

4

事和交通事故；分

5、車輛停放有序，無

符合1分，不符合

妨礙行人和其他車輛1

分

正常通行；；

6、臨時(shí)出入車輛記錄符合1分，不符合

1

規(guī)范。分

1、消防通道24小時(shí)符合3分，不符合

3

保持暢通；分

2、消防系統(tǒng)設(shè)備完好符合3分，每發(fā)現(xiàn)

3

無損，可隨時(shí)啟用；一處不符扣1分

3、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施設(shè)

每缺一公共設(shè)備圖紙、地下管網(wǎng)線符合2分,

2

路圖等資料檔案齊項(xiàng)扣0.5分施

三設(shè)備管全，管理完善；

理（204、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志管理符合2分，每發(fā)現(xiàn)

分）符合規(guī)范，統(tǒng)一完整，一處不符扣0.52

滿足安全運(yùn)行需要；分

符合2分，每發(fā)現(xiàn)

5、設(shè)施設(shè)備巡檢、運(yùn)

一處不符扣0.52

行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；

分

6、供水、供電、通訊、符合2分，每發(fā)現(xiàn)2

6

市政路燈、應(yīng)急照明一處不符扣0.5

設(shè)備設(shè)施齊全，工作分

正常；；

符合2分，每發(fā)現(xiàn)

7、落水管、下水道、

一處不符扣0.52

化糞池排放暢通；

分

符合2分，每發(fā)現(xiàn)

8、弱電、避雷等安全

一處不符扣0.52

系統(tǒng)運(yùn)行正常；

分

符合2分，每發(fā)現(xiàn)

9、小區(qū)路面平坦、井

一處不符扣0.52

蓋完好。

分

1、房屋專項(xiàng)維修資金達(dá)標(biāo)3分，不符合

3

使用規(guī)范、合理；分

2、無擅自改變房屋、

符合3分，每發(fā)現(xiàn)

公共建筑和公用設(shè)施3

一處扣0.5分

用途現(xiàn)象；

3、無違反規(guī)劃私搭亂符合2分，每發(fā)現(xiàn)

建現(xiàn)象，及時(shí)勸阻業(yè)一處扣1分，不及

2

房屋及主私搭亂建，并報(bào)告時(shí)勸阻并報(bào)告扣1

分維修管相關(guān)部門；

四

理符合3分，每發(fā)現(xiàn)

4、房屋外觀完好、整

（16分）一處不符扣0.53

潔，完好率90%以上；

分

5、小區(qū)平面示意圖和符合2分，每缺一

2

樓棟號(hào)標(biāo)志明顯；個(gè)扣0.5分

符合3分，每發(fā)現(xiàn)

6、裝飾裝修與住戶簽

一次扣0.5分，沒

訂協(xié)議，不危及房屋3

有建立裝飾裝修

結(jié)構(gòu)與他人安全。

管理規(guī)定扣2分

7

1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完

符合3分，發(fā)現(xiàn)一

備，設(shè)有垃圾桶、果3

處不符扣0.5分

皮箱等保潔設(shè)備；

符合3分（有制度

2、小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清

按制度操作），發(fā)

掃保潔、垃圾日產(chǎn)日3

現(xiàn)一處不符扣0.5環(huán)境衛(wèi)

清；

分生

五

管理3、小區(qū)公共道路、房

（16分）屋的公共樓梯、扶欄、

符合3分，發(fā)現(xiàn)一

走道、地下室等部位3

處不符扣0.5分

保持清潔，不得隨意

堆放雜物和占用；

4、無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告符合3分，發(fā)現(xiàn)一

3

牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。處不符扣1分

5、無亂倒垃圾，亂倒符合2分，發(fā)現(xiàn)一

2

污水。處不符扣1分。

符合城市市容和

6、督促店面經(jīng)營戶做環(huán)境衛(wèi)生管理有

好市容環(huán)境衛(wèi)生工關(guān)規(guī)定要求，得22

作。分，發(fā)現(xiàn)一處不符

扣1分。

1.花草樹木長勢(shì)良

好，修剪整齊美觀，符合4分，基本符

4

無病蟲害，無折損現(xiàn)合2分

綠化管象；

六理符合4分,管理、

2、綠化管理及養(yǎng)護(hù)措

（8分）養(yǎng)護(hù)措施不落實(shí)

施落實(shí)，綠化帶內(nèi)無

扣1分，破壞、踐4

雜物，無破環(huán)、踐踏

踏、占用三種現(xiàn)象

及隨意占用現(xiàn)象；

每發(fā)現(xiàn)一處不符

8

扣1分

1、小區(qū)內(nèi)有宣傳欄、

完善2分，每缺一

廣告欄，公示收費(fèi)項(xiàng)2

項(xiàng)扣0.5分

目情況；

2、創(chuàng)造條件，積極

完善2分，每缺一

配合、支持并參與社2

項(xiàng)扣0.5分

區(qū)文化建設(shè)；

3、開展有意義，健康

符合1分，缺項(xiàng)扣

向上的社區(qū)文化活1

1分

動(dòng)；

4、小區(qū)成立業(yè)主委員符合1分，每缺一

1

長效管

會(huì)，有辦公地點(diǎn)；項(xiàng)扣0.5分

理制度

5、業(yè)主公約、業(yè)主大七

建設(shè)

會(huì)規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)符合1分，每缺一

1（11分）

章程完善，業(yè)主委員項(xiàng)扣0.5分

會(huì)能正常開展工作；

6、定期組織開展

物業(yè)開放日、經(jīng)理接符合2分，每

待日、業(yè)主代表溝通缺一項(xiàng)扣1分

交流會(huì)等活動(dòng)；

7、物業(yè)公司主要

符合2分，每

負(fù)責(zé)人、報(bào)修服務(wù)電

缺一項(xiàng)扣1分

話及聯(lián)系方式公布。

2

2

1

合計(jì)00

分

得

分：

9

附件2:

撫州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（2018年7月31日撫州市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員

會(huì)第十三次會(huì)議通過2018年9月30日江西省第十三屆人民代

表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)）

目錄

第一章總則

第二章住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

第六章法律責(zé)任

第七章附則

第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服

務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人

民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)

管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管

理工作適用本條例。

本條例所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的居民集

中居住區(qū)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、

委托其他管理人或者自行對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地

進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序

的活動(dòng)。

第三條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服

務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動(dòng)建立社會(huì)

1

化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提

高物業(yè)管理水平。

市、縣（區(qū)）人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)

的監(jiān)督管理工作以及重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)對(duì)工作，建立健全物

業(yè)管理的監(jiān)督管理協(xié)調(diào)機(jī)制和重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)急處理機(jī)制。

具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照市人民政府的

規(guī)定，承擔(dān)前兩款規(guī)定的職責(zé)。

第四條市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門，以及具有

行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)所屬房地產(chǎn)職能部門是本轄

區(qū)物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工

作。

城市管理、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、公安、人防、民政、消防、

環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門以及供水、供電、

供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),

依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)

承擔(dān)下列職責(zé)：

（一）會(huì)同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所

轄區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)及其成員依法開

展活動(dòng)；

（三）指導(dǎo)、組織未成立業(yè)主大會(huì)的住宅區(qū)業(yè)主討論決定

其公共管理事務(wù)；

（四）依法調(diào)解處理物業(yè)管理、物業(yè)使用矛盾糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依

法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主

或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街

道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門投訴。

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物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其

他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以處理，并

告知投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)

部門或者單位，并告知投訴人。

物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他

有關(guān)部門、居（村）民委員會(huì)及其工作人員，不依法履行物業(yè)

管理相關(guān)工作職責(zé)的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物

業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向上級(jí)機(jī)關(guān)、主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)反映情況,

或者投訴舉報(bào)。

第七條審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門代管的物業(yè)

質(zhì)量保修金、住宅專項(xiàng)維修資金、首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的歸

集、管理和撥付，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。

第八條市、縣（區(qū)）精神文明建設(shè)工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管

理工作納入精神文明創(chuàng)建和文明行為促進(jìn)工作考核內(nèi)容。

第九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，依法制定和

組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī),

協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第二章住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)

第十條規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)

設(shè)施的建設(shè)要求，按照國家規(guī)定列入住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條

件：

（一）停放汽車的車位、車庫；

（二）摩托車、自行車、電動(dòng)自行車停車場(chǎng)，以及電動(dòng)自

行車充電場(chǎng)所；

（三）社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施；

（四）全民健身設(shè)施；

（五）物業(yè)管理用房。

住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)

同房地產(chǎn)主管部門對(duì)列入規(guī)劃的車位、車庫等配套設(shè)施的建設(shè)

數(shù)量、位置、首次權(quán)屬登記等事項(xiàng)提出書面意見，并由國土資

源主管部門將其作為住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)出讓合同

的約定內(nèi)容。

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規(guī)劃主管部門在住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)審

查住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)指標(biāo)及其具體部

位。

第十一條住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配建停放汽車的

車位、車庫，集中停放摩托車、自行車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng),

以及電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所。

住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的地上停車庫以及不屬于人民防空

工程的地下停車位，建設(shè)單位依法取得專有部分權(quán)屬登記后，

方能出售、出租，并應(yīng)當(dāng)首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需求。

已建成住宅區(qū)的停車場(chǎng)所、電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所不能滿足

業(yè)主需要，且有可用場(chǎng)地的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、物

業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后修建。

第十二條新建住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在

出入口、主要通道和主要公用設(shè)施區(qū)域、公共電梯等場(chǎng)所，安

裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

鼓勵(lì)已建成住宅區(qū)參照前款規(guī)定安裝視頻監(jiān)控圖像信息系

統(tǒng)。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)內(nèi)驗(yàn)收合格的供水、供電、

供氣、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙，移交

給相關(guān)經(jīng)營單位維護(hù)管理。經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備，

負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，確保其安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十四條建設(shè)單位交付房屋，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)業(yè)主身份，收存業(yè)

主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。非業(yè)主的

物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)

登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急

狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。

前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機(jī)短信、電子郵件、信函等。

業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知建設(shè)單位、

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個(gè)人信息。

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第十五條住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑

物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向

物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主

大會(huì)的書面報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣

（區(qū)）物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開首次

業(yè)主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)指導(dǎo)仍未成立業(yè)主大

會(huì)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主討論

決定住宅區(qū)公共管理事務(wù)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大

會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，籌

集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，并存入縣（區(qū)）物業(yè)管理主

管部門設(shè)立的專門賬戶。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立后，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)撥付籌備經(jīng)費(fèi)?；I備組

應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費(fèi)的使用情

況，確保?？顚Ｓ谩；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)

的決定用于物業(yè)管理。

第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占

建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)

主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代

表應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如

實(shí)反映業(yè)主意見。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用手機(jī)短

信、電子郵件、即時(shí)通信軟件等電子數(shù)據(jù)形式以及其他書面征

求意見形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

第十八條業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總

面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定

下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)

主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：

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（一）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;

（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，依法召開

的業(yè)主大會(huì)符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業(yè)主的投

票權(quán)數(shù)，計(jì)入已表決的多數(shù)方：

（一）對(duì)依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以

上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)，已表決

的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達(dá)到建筑物總面積的過半

數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)的；

（二）對(duì)其他事項(xiàng)，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和

人數(shù)，達(dá)到參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積總數(shù)的過半數(shù)和

參加投票業(yè)主人數(shù)的過半數(shù)的。

臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定前款表決規(guī)則的,

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在售房時(shí)向物業(yè)買受人提示該表決規(guī)則，業(yè)主大

會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前向業(yè)主提

示該表決規(guī)則，如實(shí)記錄業(yè)主參加投票情況，并公示因逾期未

參加投票而計(jì)入已表決多數(shù)方的業(yè)主名單。

第十九條業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會(huì)

成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律，

具有一定的組織能力和文化水平；

（三）遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管

理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭

建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法

權(quán)益的行為；

（四）不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及

應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的行為;

（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任

職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系。

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鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)

主委員會(huì)成員。

第二十條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格

自行終止，由業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人:

（一）不具備業(yè)主身份的；

（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失

履行職務(wù)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，業(yè)主委員

會(huì)應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請(qǐng)

下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議終止其成員資格：

（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職，

或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的；

（二）利用其成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服

務(wù)企業(yè)或者有關(guān)單位、個(gè)人的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙

公正履行職務(wù)的其他利益的；

（三）無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（四）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)負(fù)

擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的；

（五）在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施

設(shè)備及場(chǎng)地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)

主合法權(quán)益行為的；

（六）存在不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的其他情形的。

業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格的，物業(yè)所

在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職務(wù)。

擬被中止資格或者暫停履行職務(wù)的成員可以進(jìn)行申辯，但

是在業(yè)主委員會(huì)作決定時(shí)應(yīng)當(dāng)回避。

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第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并

簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位出售新建房屋之前應(yīng)當(dāng)制定

臨時(shí)管理規(guī)約，在售房時(shí)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同

和臨時(shí)管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認(rèn)。建設(shè)單位簽訂的

前期物業(yè)服務(wù)合同、制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害物業(yè)買受

人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和

制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物

業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中，明示其所

交付物業(yè)的共用部位場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物

業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行

承接查驗(yàn)并作記錄。對(duì)前期物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)

單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)并作記錄。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示承接

查驗(yàn)情況和建設(shè)單位整修情況，并書面報(bào)告縣（區(qū)）物業(yè)管理

主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

前期物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在

前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)

單位承擔(dān)。

第二十四條前期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服

務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并將相關(guān)資料報(bào)送物業(yè)

所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門存檔：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工

圖，配套設(shè)施、人防工程、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資

料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技

術(shù)資料、出廠資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

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（四）業(yè)主名冊(cè)及業(yè)主聯(lián)系方式確認(rèn)書；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

（一）電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控

圖像信息系統(tǒng)等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行、校驗(yàn)檢修、維護(hù)保

養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維

修養(yǎng)護(hù)；

（二）公共綠地、草木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；

（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序

管理；

（五）住宅區(qū)進(jìn)出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏,

監(jiān)控視頻實(shí)時(shí)監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上;

（六）對(duì)物業(yè)裝修的管理，對(duì)物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的

行為進(jìn)行告知、勸阻、報(bào)告，對(duì)物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解；

（七）物業(yè)維修、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

（A）物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)檔案的保管與查詢服務(wù);

（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)

助管理服務(wù)。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物

業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求、收賽項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)不符

合要求的違約責(zé)任。

共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、視頻監(jiān)控、公共綠地、

公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用,

以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)納入物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得要求另行分?jǐn)偂?/p>

前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量要求或者收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)將其與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商草擬的調(diào)整方案在住宅區(qū)顯

著位置公示三十日，經(jīng)依法召開業(yè)主大會(huì)獲得專有部

18

分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議

簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部

門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在顯著位置公示。

第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或

者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)書面告知

物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)

鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。

第二十八條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或

者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的

要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財(cái)物以

及相關(guān)資料，不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由

拒絕退出、拒絕移交。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦

理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控

等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)或者新

選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報(bào)送物業(yè)所在地的縣（區(qū)）

物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會(huì)未選聘新的物

業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實(shí)行業(yè)主自行管理的，物業(yè)

所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主做

好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大

會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者實(shí)行業(yè)主自

行管理。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其

他共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

19

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠

地、場(chǎng)地等共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場(chǎng)、設(shè)置廣

告、開展經(jīng)營等活動(dòng)，損害業(yè)主共同利益；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其

他單位或者個(gè)人；

（五）前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停

止物業(yè)管理；

（六）違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費(fèi)

項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者重復(fù)收費(fèi);

（七）未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護(hù)、

管理義務(wù)；

（A）招用不符合國務(wù)院《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定條件

的人員擔(dān)任保安員，或者對(duì)保安員疏于管理、教育和培訓(xùn)；

（九）接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費(fèi)用

時(shí)，向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；

（十）非法限制業(yè)主進(jìn)出住宅區(qū)、樓棟，騷擾、恐嚇、打

擊報(bào)復(fù)業(yè)主，或者對(duì)業(yè)主實(shí)施暴力、擅自停水停電等侵害業(yè)主

合法權(quán)益的行為；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅區(qū)顯著位

置公示并及時(shí)更新：

（一）營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況及聯(lián)系方式、服

務(wù)人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務(wù)電話、物業(yè)管理主管部門受

理投訴舉報(bào)的電話；

（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；

（三）電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保

養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等;

（四）物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事

項(xiàng)；

2

（五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相

關(guān)費(fèi)用的收支情況；

（六）受業(yè)主大會(huì)委托代管的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況,

代管的利用物業(yè)共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備所得收益的收支

情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其

他信息。

第三十二條建設(shè)單位保留權(quán)屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)

物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理

其他相關(guān)費(fèi)用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)

用，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供物

業(yè)服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等為

由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約

定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目或者提高

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供服

務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)空置、未享受

物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)

賽用。

第三十三條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用，或者未按照法

律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定交存住宅專項(xiàng)維修資金，經(jīng)書面

催繳逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以在住宅區(qū)

顯著位置予以公示。

經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員

會(huì)組織調(diào)解，按照約定申請(qǐng)仲裁，或者依法提起民事訴訟。

第三十四條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主

可以共同決定自行管理。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下

列事項(xiàng)作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：

21

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者執(zhí)行人員；

（二）自行管理的內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、管理期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)電梯等特殊設(shè)施設(shè)備的方案;

（四）財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)公開的制度；

（五）其他有關(guān)自行管理的事項(xiàng)。

電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定

要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主共同決定實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的街

道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十五條物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)

主承擔(dān)，全體業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分

業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)。共有物業(yè)遭

人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人承擔(dān)

修復(fù)或者賠償責(zé)任。

第三十六條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存

儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

發(fā)生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以采取應(yīng)急

維修：

（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種

設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具安全評(píng)估意見認(rèn)定的；

（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、

影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的;

（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生

故障，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積

水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)

并認(rèn)定的；

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（六）房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安

全，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（七）發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。

前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門核查屬

實(shí)，確需使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修的，可以不經(jīng)專

有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之

二以上的業(yè)主同意。其中，住宅專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)

管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向縣（區(qū)）

物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)列支；住宅專項(xiàng)維修資金已劃轉(zhuǎn)業(yè)主大

會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委

員會(huì)申請(qǐng)列支，業(yè)主委員會(huì)審核同意的應(yīng)當(dāng)報(bào)縣（區(qū)）物業(yè)管

理主管部門備案。

申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公

示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務(wù)者、維修費(fèi)用等事項(xiàng)，結(jié)算

前應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的反饋意見。

住宅專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制

定。

第三十七條市、縣（區(qū)）白蟻防治機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)

白蟻防治，防治工作經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。建設(shè)單位、物業(yè)

服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻

防治。

第三十八條禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口

處停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理區(qū)域的消防安

全責(zé)任，提供消防安全防范服務(wù)，配備消防安全管理人員，開

展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災(zāi)隱患，負(fù)

責(zé)共用消防設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)，保障疏散通道、安全出口、

消防車通道和消防登高場(chǎng)地暢通。

對(duì)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人加強(qiáng)消防安全管

理、履行消防安全責(zé)任。

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第四十條在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主

大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共

有的道路等場(chǎng)地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)

主委員會(huì)決定是否收取停車費(fèi)。占用業(yè)主共有的道路或者其他

場(chǎng)地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。

利用物業(yè)共用部位場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)

營等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及有利

害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將利用共有道路、共用部位

場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營等活

動(dòng)的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。

利用共有道路、共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車

費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充

專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或者其

授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)

企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費(fèi)用，具體比例由雙方協(xié)商

約定。

第四十一條住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在入

口處設(shè)置顯著標(biāo)志。

禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。

經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，人民防空工程平時(shí)用作停車位的，

可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。停車位租賃費(fèi)收取

方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人民防空工程的日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任及費(fèi)用,

使其保持良好使用狀態(tài)。

人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查

人民防空工程的平時(shí)使用和維護(hù)管理情況。

第四十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法

律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)

企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項(xiàng)，未按照本條例

第十四條提交聯(lián)系方式確認(rèn)書的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其

裝修的車輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

24

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書

面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在

所在樓棟顯著位置公示。

第四十三條業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列

行為:

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及

危及房屋安全的其他行為；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,

或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房

的上方；

（四）晚20時(shí)至晨8時(shí)、12時(shí)至14時(shí)在已竣工交付使

用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修；

（五）進(jìn)行家庭娛樂等活動(dòng)時(shí)發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活

的環(huán)境噪聲；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒