注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師-建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)-建筑工程建筑物的損耗(三)試題

建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)-建筑工程建筑物的損耗（三）

（總分：72.00,做題時(shí)間：90分鐘）

一、單項(xiàng)選擇題

（每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意）

（總題數(shù)：14,分?jǐn)?shù)：14.00）

1.根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評(píng)估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的價(jià)值時(shí)，其經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值是（）

年。

A.10B.50C.60D.80

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)）：生產(chǎn)用房50年，受

腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。

2.下列有關(guān)建筑物已使用年限的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）

A.建筑物的已使用年限分為實(shí)際使用年限和有效使用年限

B.當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時(shí)，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng)

C.若建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過(guò)更新改造，則有效使用年限短于實(shí)際使用年限

D.在評(píng)估中所指使用年限為實(shí)際使用年限

（分?jǐn)?shù)；1.00）

A.

B.

C.

D.-J

解析：在評(píng)估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對(duì)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。

3.建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限是確定建筑物損耗的重要指標(biāo)，我國(guó)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的鋼結(jié)構(gòu)和鋼

筋混凝土框架一剪力墻結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值分別為（）年。

A.50和40B.70和50C.80和60D.80和70

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

4.根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評(píng)估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房的價(jià)值時(shí)，其經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值是（）年。

A.40B.50C.60D.80

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.J

C.

D.

解析：

5.根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，如果建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限

早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，則應(yīng)按（）計(jì)算損耗。

A.土地使用權(quán)年限B.土地使用權(quán)剩余年限

C.建筑物耐用年限D(zhuǎn).補(bǔ)辦手續(xù)后耐用年限

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

6.修復(fù)費(fèi)用法是通過(guò)估算建筑物恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的（）損耗率。

A.計(jì)劃成本B.實(shí)際成本C.重置成本D.更新成本

（分?jǐn)?shù)：L00）

A.

B.

C.V

D.

解析：

7.下列有關(guān)建筑物損耗率的計(jì)算表述中，不正確的是（）。

A.修復(fù)費(fèi)用法通過(guò)估算建筑物恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的重置價(jià)值（再生產(chǎn)價(jià)值）

的百分比確定損耗率

B.它的計(jì)算公式的表達(dá)式為損耗率二（修復(fù)費(fèi)用-重置價(jià)值）X100%

C.建筑物的主體和附屬設(shè)備，因?yàn)樗鼈兊氖褂媚晗尴嗖畈欢?，所以損耗基本上都是相同的

D.在損耗率計(jì)算過(guò)程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算，同時(shí)分別測(cè)算各部分的損耗值

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：建筑物的主體和附屬設(shè)備因?yàn)樗鼈兊氖褂媚晗薏煌?，所以損耗是不同的。

8.無(wú)形損耗是指由于（）等原因引起的價(jià)值損失。

A.技術(shù)進(jìn)步、科技發(fā)達(dá)B.技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更

C.技術(shù)進(jìn)步引起現(xiàn)有產(chǎn)品質(zhì)量下降D.周?chē)h(huán)境的變化

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

c.

D.

解析：

9.利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的損耗率的方法稱為（）

A.打分法B.年限法C.估算法D.損耗法

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.V

C.

D.

解析：

10.使用年限法是指用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物（）的比率作為建筑物的損耗率。

A.會(huì)計(jì)折舊年限B.設(shè)計(jì)年限

C.耐用年限D(zhuǎn).使用年限

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.V

D.

解析：使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間的基礎(chǔ)上

的方法。

11.由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以確定建筑物的損耗率

的方法稱為（）。

A.打分法B.年限法C.估算法D.統(tǒng)計(jì)法

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.J

B.

C.

D.

解析：

12.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的住宅，重置價(jià)格150萬(wàn)元，按定額法計(jì)算折舊額，其年折舊額為（）萬(wàn)元。

A.2.14B.1.875C.2.56D.3.00

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.

D.V

解析：破混結(jié)構(gòu)二等住宅的耐用年限為50年。年折舊率=150/50=3（萬(wàn)元）

13.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物（）計(jì)算損耗。

A.耐用年限B.使用年限

C.尚可使用年限D(zhuǎn).已使用年限

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.J

B.

C.

D.

解析：

1蟲(chóng)在資產(chǎn)評(píng)估工作中，確定建筑物損耗（）按折舊年限計(jì)算。

A.可以直接B.視情況而定

C.不能直接I）.可任意選擇

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.

B.

C.-J

D.

解析：

二、多項(xiàng)選擇題

（每題的備選答案中，有兩個(gè)或者兩個(gè)以上符合題意，至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。）

（總題數(shù)：9,分?jǐn)?shù)：18.00）

15.建筑物在使用過(guò)程中由于各種原因會(huì)造成損耗，其中造成建筑物無(wú)形損耗的主要因素包括（）。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.風(fēng)雨侵蝕

B.建筑材料更新?lián)Q代V

C.地基基礎(chǔ)沉降

D.建筑規(guī)范改變J

E.維修、保養(yǎng)不善

解析：

16.采用綜合法測(cè)算建筑物的損耗，要考慮的因素包括（）。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.耐用年限和已使用年限因素V

B.設(shè)計(jì)年限和已使用年限因素

C.建筑物設(shè)計(jì)、施工水平、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)及大修、裝飾等其他因素V

D.現(xiàn)場(chǎng)勘察、對(duì)照打分因素V

E.年折舊額因素

解析：綜合運(yùn)用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。其他因素包括：①考慮建筑物的設(shè)

計(jì)等級(jí)和設(shè)計(jì)部門(mén)的等級(jí)及設(shè)計(jì)水平。②判別建筑物的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。③考慮建筑物的施工單位等級(jí)及實(shí)際施

工水平。④考慮使用狀況和日常維修保養(yǎng)情況。⑤考慮大修、裝飾情況。

17.下列各項(xiàng)中，會(huì)造成原有建筑物的無(wú)形損耗的有（）。

（分?jǐn)?shù)；2.00）

A.風(fēng)雨侵蝕等自然作用

B.同類(lèi)建筑產(chǎn)品均采用了適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)觀念的設(shè)計(jì)J

C.技術(shù)進(jìn)步使同類(lèi)建筑物造價(jià)降低V

D.地基不均勻沉降使建筑物出現(xiàn)裂縫

E.位于偏僻地區(qū)的商店周?chē)陆司用裥^(qū)

解析：建筑物的無(wú)形損耗是指由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念的變更等原因而引起

的建筑物無(wú)形價(jià)值損失。

18.造成建筑物功能損耗的主要因素有（）

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)

B.工藝的變更-J

C.建筑物的用途與土地的最佳利用不一致V

D.建筑技術(shù)進(jìn)步J

E.區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退

解析：造成建筑物功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料

的更新?lián)Q代等。在房地評(píng)估時(shí)，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產(chǎn)生的價(jià)值損耗，也屬于建筑物

的功能性損耗。A、E屬于經(jīng)濟(jì)因素。

19.在現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的設(shè)備部分應(yīng)重點(diǎn)注意（）部分。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.水衛(wèi)J

B.電照J(rèn)

C.門(mén)窗

D.暖氣J

E.頂棚

解析：門(mén)窗結(jié)構(gòu)部分并不是影響鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的組成部分。

20.觀察法的基本做法是，一般依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)情況，對(duì)照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在

現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)邊勘察邊按（）部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后計(jì)算損耗率。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.已使用年限

B.設(shè)計(jì)使用年限

C.設(shè)備V

D.結(jié)構(gòu)J

E.裝修J

解析：

21.一幢建筑物主體耐用年限期間可以有若干個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命發(fā)生，所以，損耗率計(jì)算過(guò)程中，（）的費(fèi)用應(yīng)分

別計(jì)算。

（分?jǐn)?shù)；2.00）

A.主體J

B.附屬設(shè)施J

C.裝飾部分V

D.基礎(chǔ)

E.門(mén)窗

解析：

22.實(shí)際評(píng)估工作需要計(jì)算建筑物損耗，若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，下列說(shuō)法中正確的有

（）

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗

B.建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，按其平均值計(jì)算損耗

C.建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，損耗按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

D.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按建筑物耐用年限計(jì)算損耗J

E.土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗V

解析：本題考核點(diǎn)為建筑物損耗中有關(guān)年限的規(guī)定。若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致，當(dāng)建筑

物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，按建筑物耐用年限計(jì)算損耗.而土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年限

時(shí)，按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗。

23.應(yīng)用綜合法計(jì)算建筑物損耗時(shí)，除綜合運(yùn)用使用年限法和打分法外，還可綜合考慮建筑物（）因素。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.設(shè)計(jì)等級(jí)V

B.所在地氣候的變化

C.所在地物價(jià)指數(shù)的變化

D.設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)J

E.設(shè)計(jì)單位和施工單位的等級(jí)J

解析：本題考核點(diǎn)為綜合法計(jì)算建筑物的損耗。

三、綜合題

（有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。按公式計(jì)算的應(yīng)列出公式）

（總題數(shù)：4,分?jǐn)?shù)：40.00）

24.秘混結(jié)構(gòu)職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權(quán)于1998年底取得，使用權(quán)年限為40年。

評(píng)估基準(zhǔn)日期為2002年12月31日。

問(wèn)題：計(jì)算該建筑物的成新率（該工程殘值為零）。

（分?jǐn)?shù)：10.00）

正確答案：（磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房耐用年限是50年，建筑物應(yīng)于2040年結(jié)束，建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日已用

12年。

土地使用權(quán)于1998年取得，應(yīng)于2038年結(jié)束，早于建筑物耐用年限先結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加土

地使用剩余年限計(jì)算損耗。

損耗率=12/[12+（40-4）]X100%=25%

成新率=1-損耗率=1-25%=75%

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，判定該建筑物為七五成新。）

解析：

25.某項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年9月30日，A類(lèi)建筑物中有一聯(lián)合車(chē)間，2001年5月竣工交付使用，主

體結(jié)構(gòu)為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結(jié)構(gòu)廠旁，跨度為18米，層高10米，鋼門(mén)窗，水泥地面，并設(shè)有10

噸吊車(chē)兩臺(tái)?？偨ㄖ娣e19600平方米，C類(lèi)建筑中有簡(jiǎn)易庫(kù)棚一座，1998年建成，己使用8年。

問(wèn)題：用使用年限法計(jì)算上述房屋的成新率。

（分?jǐn)?shù)：10.00）

正確答案：(運(yùn)用使用年限法計(jì)算：

⑴建筑物損耗率=已使用年限/建筑物耐用年限X100%

(2)建筑物損耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)X100%

(3)建筑物成新率=1-建筑物損耗率

聯(lián)合車(chē)間損耗率=5.3/50X100%=10.6%

聯(lián)合車(chē)間成新率=1TO.6%=89.4%

簡(jiǎn)易庫(kù)棚損耗率=8/(8+6)X100%=57.1%

簡(jiǎn)易庫(kù)棚成新率=1-57.1斷42.9%)

解析：

26.某房屋耐用年限為50年，現(xiàn)已使用6年，建成2年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限

為40年。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘鑒定，房屋結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備部分損耗率得分分別為10%、12樂(lè)三部分評(píng)分修正系

數(shù)G、S、B分別取定為0.8、0.1,0.1

問(wèn)題：計(jì)算損耗率(其中使用年限法權(quán)重40%,觀察法60%)。

（分?jǐn)?shù)：10.00）

正確答案：((1)按使用年限法計(jì)算損耗率：

因?yàn)?，建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，所以應(yīng)按

建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計(jì)算損耗。

損耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)X100%=6/[6+(40-4)]X100%=14.29%

(2)按觀察法計(jì)算損耗率：

損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分XG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分

XB=(9X0.8+16X0.1+12X0.D/100X100%=10%

(3)計(jì)算綜合損耗率：

綜合損耗率=使用年限法損耗率XA1+觀察法損耗率XA2=14.29%X40%+10%X60%=11.72%)

解析：

27.某工業(yè)廠房總建筑面積為1000m,重置單價(jià)為1200元/吭耐用年限為40年，已使用了4年廠房建成2

年后才補(bǔ)辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為50年。廠房結(jié)構(gòu)、裝修及水暖套設(shè)備各部分的殘值

率均為5%?

問(wèn)題：

(1)試計(jì)算該廠房的重置價(jià)值。

(2)計(jì)算該廠房的損耗時(shí)，應(yīng)采用的年