《房地產經紀綜合實訓》課件-任務一 二手房繼承業(yè)務

任務一房產繼承業(yè)務一、什么是房產繼承？（一）含義

指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。（1）只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。（2）當繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規(guī)定進行折產，持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。遺囑繼承先于法定繼承

1、房屋評估

2、繼承公證

3、房屋測繪

4、繼承登記

房地產權證、繼承公證書、房屋測繪等證明申請繼承登記手續(xù)，填寫《房地產產權登記申請書》。

5、規(guī)定需遞交的其它資料：

如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。（二）程序1、首要條件：被繼承人死亡。生前贈與行為---

房產所有權人在生前就將房產權交給繼承人，如分給某個或各個子女。2、第二個條件：繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人。遺贈---非法定繼承人的遺贈屬于贈與行為

被繼承人如果立下遺囑，將房產指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻給國家、集體，這也是被繼承人處分遺產的方式，但這不是繼承而是遺贈。（三）繼承條件3、第三個條件：遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。共有房產---

如常見的夫妻之間的共有，當一方死亡以后，并不是所有的房產都成了遺產。這時，應當先將房產進行產權分割將屬于被繼承人配偶的份額（除有約定者外，一般應分出房產份額的一半）分割出來以后，再對遺產進行繼承。（三）繼承條件（四）法定繼承依照法律的規(guī)定,由繼承人按繼承順序、繼承份額進行繼承。1、《繼承法》規(guī)定的法定繼承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。2、繼承順序：第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。（放棄或喪失繼承權）（四）法定繼承

3、繼承份額

均分---指同一順序繼承人繼承遺產時，份額一般均等。多分配一些---對于有特殊困難的人、未成年人、缺乏勞動能力又無生活來源的繼承人，應該予以照顧，適當多分配一些遺產。不分或少分---對于有撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件的繼承人，不盡撫養(yǎng)義務的，在分配遺產時應當不分或少分。

繼承人經過協(xié)商一致，可以平均分配遺產，也可以不平均分配遺產，這一點在房產的繼承上尤為重要。

二、房產繼承公證1、含義

公證機構根據(jù)法律的規(guī)定和繼承人的申請，依法證明繼承人的繼承行為真實性、合法性。

產權人去世，打算房屋直接出售怎么辦？必須需要先辦理繼承，辦理繼承應首先做繼承公證。二、房產繼承公證

2、到場人:

所有繼承人共同到場(不能到場需要提供授權委托書，委托書中需要體現(xiàn)是否接受繼承）二、房產繼承公證3、所需備件（1）繼承人身份證、戶口本、婚姻證明（2）被繼承人的死亡證明及房產證、契證（3）全部合法繼承人的情況證明（4）被繼承人生前所立的遺囑(包括公證、自書、代書、錄音和口頭等)（5）繼承人放棄繼承權的需要在公證處發(fā)表放棄繼承的聲明、繼承人中有死亡的，需要提供其死亡證明。二、房產繼承公證4、收費標準

配偶繼承：20元/m2

子女繼承：40元/m2

附:如賣方死亡且產權性質為單獨所有即使配偶繼承，公證費用為40元/m2.三、納稅1、全部免征：

契稅、個人所得稅、增值稅、土地增值稅2、印花稅：住宅和非住宅均僅繼承人一方繳納房屋交易價格的萬分之五，且減半征收。能力訓練1

李先生繼承父母一套住宅，建筑面積125平方米，評估價1400000元，計算李先生繼承該套房產應繳納的稅費。1、繼承人李先生：

契稅

免

印花稅1400000×0.05%×0.5=350元費用：不動產權證80元公證費125×40=5000元2、被繼承人：印花稅免

個人所得稅免增值稅免土地增值稅免能力訓練2

王先生繼承配偶一套商業(yè)用房（該房屋屬夫妻共有），建筑面積265平方米，評估價4800000元，計算王先生繼承該套房產應繳納的稅費。1、繼承人李先生：

契稅免

印花稅4800000×0.05%×0.5=1200元費用：不動產權證550元公證費265×20=5300元

總額元2、被繼承人：印花稅免

個人所得稅免增值稅免土地增值稅免作業(yè)：思考1.一半繼承、一半贈與的房產如何處理？2.沈陽限購令是否影響繼承？沈陽限購令細則解讀沈陽市房產局解答五：

限購不影響繼承不論以何種方式取得（含購買、動回遷、房改、繼承、贈與等方式）