中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師經(jīng)濟(jì)法郭守杰講義

第三章物權(quán)法律制度

本章考情分析

在最近3年的考試中，本章的平均分值為18分，2015年的分值為19分。自2012年以來,

均有兩個(gè)案例分析題來自《物權(quán)法》和《合同法》的結(jié)合，希望考生高度重視。

最近3年題型題量分析表

題型2013年2014年2015年

單選題2題2分2題2分1題1分

多選題1題1.5分1題1.5分2題3分

案例分析題16分12分15分

合計(jì)19.5分15.5分19分

本章教材的主要變化

2016年教材對(duì)本章內(nèi)容進(jìn)行了多處文字性調(diào)整，值得考生關(guān)注的是，對(duì)“浮動(dòng)抵押”的

內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整。需要說明的是，為了幫助考生更好地理解教材內(nèi)容，本章對(duì)相關(guān)考點(diǎn)的講

解并未完全按照2016年教材的順序，而且結(jié)合了第四章的部分內(nèi)容，希望考生理解。

本章基本結(jié)構(gòu)

（1、物權(quán)法律制度概述二）（6、共有D

（2、不動(dòng)產(chǎn)%勺物權(quán)變動(dòng)^（7、建設(shè)用地使用權(quán)）

（3、動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)一）（8、抵押權(quán)）

（4、一物二賣f）（9、質(zhì)權(quán)）

（5、無權(quán)處分與善意取得制度）（10、留置］）

第一單元物權(quán)法律制度概述

【考點(diǎn)1】物的種類（P34）

1.可替代物與不可替代物

動(dòng)產(chǎn)可分為可替代物與不可替代物。交易客體為可替代物（如普通的可口可樂）時(shí)，可

以同類物替代履行；不可替代物（如齊白石的字畫，具有唯一性）一旦發(fā)生損害就只能轉(zhuǎn)化

為金錢賠償。

2.主物與從物

認(rèn)定主物、從物關(guān)系，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：（1）二者在物理上互相獨(dú)立；（2）二

者在存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損害A物的獨(dú)立用途，貝必物為主物；B物脫離A物，喪

失其本來的用途，貝屈物為從物。

【案例】（1）房屋與窗戶不屬于主物、從物關(guān)系，因?yàn)榇皯舨痪哂形锢愍?dú)立性，只是房

屋的組成部分；（2）鞋子與襪子均具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)用途，不屬于主物、從物關(guān)系；（3）茶

杯和杯蓋屬于主物、從物關(guān)系。

3.原物與孳息

孳息是獨(dú)立于原物的物，原物、孳息屬于兩個(gè)物。因此，尚在母牛身體里的小牛屬于母

牛的組成部分，不屬于孳息；尚未與蘋果樹相分離的蘋果，也不屬于孳息。（2009年多選題）

【例題?多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，屬于民法意義上孳息的有

（）?（2009年）

A.母牛腹中的小牛

B.蘋果樹上長著的蘋果

C.母雞生的雞蛋

D.每月出租房屋獲得的租金

【答案】CD

【考點(diǎn)2】物權(quán)的種類（P35）（2013年多選題）

1.物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)）和擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和

留置權(quán)）。

2.自物權(quán)和他物權(quán)

所有權(quán)屬于自物權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)則屬于他物權(quán)。

玲從9*

3.獨(dú)立物權(quán)和從物權(quán)

能夠獨(dú)立存在的物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)（如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）；從屬于其他權(quán)利、不

能獨(dú)立存在的物權(quán)為從物權(quán)（如擔(dān)保物權(quán)）。

【例題?多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，能夠成為所有權(quán)客體的有

（）。（2013年）

A.月球表面

B.藥品

C.土地

D.存有計(jì)算機(jī)程序的光盤

【答案】BCD

【解析】所有權(quán)是指在法律限制范圍內(nèi)，對(duì)物為全面支配的權(quán)利。月球表面不具有可支

配性，不屬于物，不能成為所有權(quán)的客體。

【考點(diǎn)3】物權(quán)法的基本原則（P36）（2015年多選題）

1.物權(quán)法定原則

根據(jù)《物權(quán)法》第5條的規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

【解釋1】（1）行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該行為

無效；（2）行為人違反“內(nèi)容法定”原則，設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該行為無效。

【解釋2】物權(quán)法的基本原則體現(xiàn)了物權(quán)與債權(quán)的基本區(qū)別。物權(quán)法定原則旨在限制當(dāng)事

人的物權(quán)創(chuàng)設(shè)自由，原因在于，物權(quán)具有絕對(duì)效力，如果允許當(dāng)事人任意設(shè)置，可能不利于

交易安全。債權(quán)則不同，其效力僅及于當(dāng)事人自己，故不僅債權(quán)內(nèi)容可由當(dāng)事人自由設(shè)定，

債權(quán)類型亦為開放，《合同法》所規(guī)定的15種有名合同僅具示例意義，在此之外，還存在大

量合法的無名合同。

【解釋3】《物權(quán)法》第5條所稱“法律”，不限于《物權(quán)法》，包括一切由全國人大及

其常務(wù)委員會(huì)制定的“法律”，但不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法

判例。

2.物權(quán)客體特定原則

物尚未存在固然不可能存在物權(quán)，物尚未確定也談不上物權(quán)。而債權(quán)的客體是當(dāng)事人的

給付行為，并不直接存在于物，故不奉行特定原則。因此，即使物尚未確定、甚至尚不存在,

也不影響債權(quán)合同（未來物的買賣合同）的有效性。

3.物權(quán)公示原則

（1.）公示原則

不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有”表示。

（2）公信力

所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)實(shí)際

存在瑕疵，為保護(hù)交易安全，對(duì)信賴該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)

變動(dòng)的法律效果。公信力是善意取得的必要條件。

【案例】甲、乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記簿上均只記載甲一

人的名字?，F(xiàn)甲、乙正鬧離婚。一日，甲背著乙與不知情的丙簽訂了一份房屋買賣合同。丙

將房款交與甲，并與甲一起辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。幾個(gè)月后，乙得知此事，訴至人民法

院，要求丙返還房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了該房屋的所有權(quán)；

（2）乙無權(quán)要求丙返還房屋，但可以要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。

【例題?多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列屬于物權(quán)法基本原則的有（）。（2015

年）

A.物權(quán)相對(duì)原則

B.物權(quán)法定原則

C.物權(quán)公示原則

D.物權(quán)客體特定原則

【答案】BCD

【解析】物權(quán)法的基本原則包括：物權(quán)法定原則、物權(quán)客體特定原則、物權(quán)公示原則。

【考點(diǎn)4】物權(quán)的取得方式（P38）

1.原始取得

所謂物權(quán)的原始取得，是指物權(quán)的取得非自他人之手繼受而來。例如，基于合法建造而

取得房屋的所有權(quán)。

2.繼受取得

繼受取得的典型形式是基于“法律行為”（如房屋買賣），也可基于法律行為之外的方

式（如繼承）。

【解釋1】判斷物權(quán)取得屬于原始取得還是繼受取得，關(guān)鍵在于所取得的權(quán)利是否源自其

前手。

【解釋2】所謂先占，是指以“所有權(quán)人”的意思占有“無主動(dòng)產(chǎn)”。先占人基于先占行

為取得對(duì)無主動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這是基于法律的直接規(guī)定，而非自他人之手繼受而來，因此，

先占屬于物權(quán)的原始取得。

第二單元不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

【考點(diǎn)1】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形（P40）

1.登記生效

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效

力，但法律另有規(guī)定的除外。（2011年案例分析題）

【解釋1】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓以及不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生

效。

【解釋2】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有

規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同的效力。（2009

年單選題）

【例題1?單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應(yīng)當(dāng)在房屋所

有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價(jià)款。后甲取消了移民計(jì)劃，并向乙表示不再辦理房屋所

有權(quán)變更登記。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。（2009年）

A.合同尚未生效

B.合同生效，但是甲有權(quán)解除合同

C.合同生效，乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔(dān)其他違約責(zé)任

D.合同生效，但乙只能請(qǐng)求甲賠償損失

【答案】C

【例題2?單選題】甲向乙購買房屋一套，并已支付一半價(jià)款，剩余價(jià)款約定在過戶登記

手續(xù)辦理完畢后2個(gè)工作日內(nèi)付清。乙在辦理房屋過戶登記手續(xù)前反悔，要求解除合同。甲

訴至法院，要求乙繼續(xù)履行合同。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）o

（2009年）

A.房屋產(chǎn)權(quán)未過戶，合同尚未生效

B.房屋產(chǎn)權(quán)未過戶，合同尚未成立

C.合同已經(jīng)生效，但法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，乙賠償甲的損失

D.合同已經(jīng)生效，乙應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同

【答案】D

2.登記對(duì)抗

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第

三人。

（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

【案例】甲為了能在自己的房子里欣賞大海，便與相鄰的乙約定：乙蓋的樓房不得超過2

米，作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙1000萬元。雙方于4月1日簽訂了地役權(quán)合同，于4月10日辦

理了地役權(quán)登記手續(xù)。乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。在本案中：（1）地役

權(quán)自4月1日（而非4月10日）設(shè)立；（2）如果乙將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，由于地役權(quán)

進(jìn)行了登記，則甲可以向丁主張地役權(quán)；如果地役權(quán)未經(jīng)登記，且丁屬于不知情的善意第三

人，則甲不能向丁主張地役權(quán)。

斗的L：,才加

3.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（1）基于事實(shí)行為

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

（2008年案例分析題）

(2)基于法律規(guī)定

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。(2012年案例分析

題)

(3)基于公法行為

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、

轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

4」

【解釋】非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體再處分該物

權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。(2012年案例分析題)

【考點(diǎn)2】不動(dòng)產(chǎn)登記制度(P41)

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度(2015年新增)

需要登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：

(1)集體土地使用權(quán)；

(2)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

(3)森林、林木所有權(quán)；

(4)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

(5)建設(shè)用地使用權(quán)；

(6)宅基地使用權(quán)；

(7)海域使用權(quán)；

(8)地役權(quán)；

(9)抵押權(quán)；

(10)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

【解釋】值得注意的是，上述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)均在登記之列，只不過登記的效力各有不同，

有的非經(jīng)登記不得生效（如建設(shè)用地使用權(quán)），有的非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人（如地役

權(quán)）。

2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，

以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（2008年案例分析題）

3.更正登記

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)

登記簿記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以

更正。

第二單元不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

【考點(diǎn)2】不動(dòng)產(chǎn)登記制度（P41）

4.異議登記（2015年單選題）

如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“不同意”更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

（1）登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起“15日”內(nèi)不起訴，異議登記

失效。

（2）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

【解釋】異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第

三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。

【例題?單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于更正登記與異議登記的表述中，

正確的是（）。（2015年）

A.提起更正登記之前，須先提起異議登記

B.更正登記的申請(qǐng)人可以是權(quán)利人，也可以是利害關(guān)系人

C.異議登記之日起10日內(nèi)申請(qǐng)人不起訴的，異議登記失效

D.異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

【答案】B

【解析】（1）選項(xiàng)AB：“權(quán)利人、利害關(guān)系人”認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，

可以申請(qǐng)更正登記；不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登

記，即先申請(qǐng)更正登記，而后才是異議登記；（2）選項(xiàng)CD：申請(qǐng)人在異議登記之日起“15

日”內(nèi)不起訴，異議登記失效；異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向“申請(qǐng)人”

（而非登記機(jī)關(guān)）請(qǐng)求損害賠償。

5.預(yù)告登記（2014年多選題）

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以

向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（1）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

（2）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，

預(yù)告登記失效。

【解釋1】具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（1）預(yù)購商品房；（2）以

預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋2】未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、

地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【解釋3】買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人

放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“債權(quán)消滅”。

而一

災(zāi)

不閏3

護(hù)將**

4’4，。

【例題?多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，當(dāng)事人可申請(qǐng)預(yù)告登記的情形有（）。

（2014年）

A.預(yù)購商品房

B.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

C.房屋抵押

D.租賃商業(yè)用房

【答案】ABC

第三單元?jiǎng)赢a(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

【考點(diǎn)1】動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)（P40）

1.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（1）基于事實(shí)行為

因合法建造（如汽車制造廠基于合法制造取得小汽車的所有權(quán)）等事實(shí)行為設(shè)立或者消

滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

(2)基于法律規(guī)定

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

(3)基于公法行為

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、

轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

2.動(dòng)產(chǎn)的買賣

(2013年案例分析題、2015年案例分析題)

(1)一般動(dòng)產(chǎn)：交付生效

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

(2)特殊動(dòng)產(chǎn)：交付生效+登記對(duì)抗

船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第

三人。

【解釋】對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而

不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，如果交付后沒有辦理過戶登記，不得對(duì)抗善意第三

人。

3.特殊的交付方式

(1)簡易交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變

動(dòng)效力。

【相關(guān)鏈接】標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過“轉(zhuǎn)讓

請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利”代替交付。

(3)占有改定

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)

生效力。

【考點(diǎn)2】動(dòng)產(chǎn)的抵押和質(zhì)押（P54、60）

1.質(zhì)權(quán)：交付生效

以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，質(zhì)權(quán)自“交付”時(shí)設(shè)立。

以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

（2015年案例分析題）

2.抵押權(quán)：登記對(duì)抗

【解釋】以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，無論是否辦理了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日

起設(shè)立。只是未登記的，不能對(duì)抗善意第三人。

第四單元一物二賣（P93）

【考點(diǎn)1】多重買賣合同的合同效力

出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情

形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法

院應(yīng)予支持。（2012年案例分析題）

【解釋1】訂立買賣合同只是債權(quán)行為，債權(quán)行為的效力，是在當(dāng)事人之間確立債權(quán)債務(wù)

關(guān)系，并不導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，在同一標(biāo)的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。

但是，出賣人只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請(qǐng)求出

賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

【解釋2】根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的

合同，則屬于無效合同。

人均可。

?42計(jì)：

￥

【考點(diǎn)2】動(dòng)產(chǎn)的一物二賣（P93）

1.普通動(dòng)產(chǎn)

出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均

要求實(shí)際履行合同的：

（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同

義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（3）買受人均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行

交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

之時(shí)>科在>4回

2.特殊動(dòng)產(chǎn)

出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有

效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：

（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人

民法院應(yīng)予支持；

（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交

付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（3）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)

交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持；

（4）各買受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受

人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支

持。

支計(jì)>繆也>4日

第四單元一物二賣（P93）

【考點(diǎn)3]一房二賣（P96）

1.一房二賣

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構(gòu)成了

欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已

付房款”一倍的懲罰性賠償金。

2.預(yù)告登記

預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

41小可

工中，.

4＞。＜黑

本.紙I。Ff*

/77/＞國J

\K八貨也所市權(quán)

【案例】4月1日，甲房地產(chǎn)開發(fā)商與乙簽訂商品房買賣合同，合同價(jià)款為200萬元。4

月10日，買受人乙先行付款80萬元，甲于4月20日將該房屋交付給乙，但未辦理產(chǎn)權(quán)過

戶登記手續(xù)。6月1日，甲、丙之間簽訂房屋買賣合同，甲將該房屋賣給不知情的丙，并于

6月5日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

在本案中：（1）甲、乙之間的買賣合同為有效合同（當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、

轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；

未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力）；（2）如果該房屋4月22日遭雷擊滅失，其風(fēng)險(xiǎn)由

乙承擔(dān)（標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承

擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外）；（3）甲、丙之間的房屋買賣合同為有效

合同（于6月1日成立并生效），丙基于“過戶登記”于6月5日依法取得該房屋的所有權(quán);

（4）乙不能取得該房屋的所有權(quán)，但乙可以提出解除合同并要求甲賠償實(shí)際損失30萬元；

（5）乙還可以要求甲承擔(dān)不超過80萬元（已付房款）的懲罰性賠償金；（6）如果乙當(dāng)時(shí)申

請(qǐng)了預(yù)告登記，則未經(jīng)乙同意，甲不可能將該房屋過戶登記給丙；但甲、丙之間的房屋買賣

合同為有效合同，由于丙不能取得該房屋的所有權(quán)，丙有權(quán)基于該有效合同要求甲承擔(dān)違約

責(zé)任。

第五單元無權(quán)處分與善意取得制度

【考點(diǎn)11無權(quán)處分的基本理論（P39）

1.債權(quán)行為：合同有效

當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人

民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要

求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。（2014年

案例分析題）

2.物權(quán)行為：效力待定

無權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)

的，該行為有效。

【考點(diǎn)2】善意取得制度(P46)(2014年案例分析題、2015年案例分析題)

1.善意取得的構(gòu)成要件

(1)依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權(quán)

善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為(如買賣合同)。其他非

因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，無論是基于事實(shí)行為、公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變

動(dòng)，均不存在善意取得的問題。

(2)轉(zhuǎn)讓人“無處分權(quán)”

如果轉(zhuǎn)讓人對(duì)于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。善意取得制

度旨在解決無權(quán)處分行為的有效性問題，因此必須以轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)為前提。

(3)受讓人為“善意”第三人

是否善意的判斷時(shí)點(diǎn)以“受讓時(shí)”為準(zhǔn)，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，不影

響受讓人的善意取得。

【解釋1】“受讓時(shí)”是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。法律對(duì)不動(dòng)

產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定當(dāng)事人是否為善意。

【解釋2】受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，

應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

(4)以“合理”的價(jià)格轉(zhuǎn)讓

受讓人不僅需要支付對(duì)價(jià)，而且所支付的對(duì)價(jià)在市場(chǎng)交易中屬于合理的范圍。因此，受

讓人無償或者以明顯不合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度。

【解釋】只要合同金額是一個(gè)合理的價(jià)格即可，不要求“已經(jīng)付款”。

(5)動(dòng)產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動(dòng)產(chǎn)則以“登記”為要件

如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，但動(dòng)產(chǎn)尚未交付或者不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，則

當(dāng)事人之間只有債的法律關(guān)系，而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果。

(6)轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的意思“合法占有”標(biāo)的物

基于真權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃

合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、

盜竊物）。因此，善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物、盜竊物。

右法\侏色

2.善意取得的法律效果

（1）所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）

善意受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，相應(yīng)地，真權(quán)利人的所有權(quán)隨之失去。

（2）賠償請(qǐng)求權(quán)（間接法律效果）

真權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求損害賠償。

3.善意取得的適用范圍

（1）動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。

（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度。

（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他

物權(quán)也可以善意取得。

【解釋1】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的

權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

【解釋2］如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，

債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。

4.《融資租賃合同司法解釋》（第4章）、《公司法司法解釋（三）》（第6章）、《破產(chǎn)法

司法解釋（二）》（第8章）和票據(jù)權(quán)利的善意取得（第9章）均涉及到善意取得制度。

【考點(diǎn)3】拾得遺失物（P49）（2012年單選題）

【解釋】對(duì)于發(fā)現(xiàn)“埋藏物”并實(shí)施占有的，參照適用拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。

1.拾得人“不能”取得遺失物的所有權(quán)。

2.拾得遺失物后，拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部

門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。

遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸“國家”所有。

3.拾得人享有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還失物的拾得人還享有懸

賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

【解釋1】拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但

遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。

【解釋2】拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理；拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，

也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。

4.遺失物的轉(zhuǎn)讓

(1)如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或

者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。

(2)如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返

還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人

追償。

【例題?單選題】甲在上班途中遺失手機(jī)一部，被乙拾得。甲發(fā)布懸賞廣告稱，愿向歸

還手機(jī)者支付現(xiàn)金1000元作為酬謝。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是

()。(2012年)

A.返還手機(jī)是乙的法定義務(wù)，故甲雖承諾向歸還手機(jī)的拾得人支付1000元酬金，乙仍

無權(quán)請(qǐng)求甲支付該酬金，僅有權(quán)要求甲支付因返還手機(jī)而發(fā)生的必要費(fèi)用

B.若乙將手機(jī)以3000元的市場(chǎng)價(jià)格賣給不知情的丙，則甲除非向丙支付3000元，否則

無權(quán)請(qǐng)求丙返還手機(jī)

C.若乙將手機(jī)送交公安機(jī)關(guān)，而甲未于公安機(jī)關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)認(rèn)領(lǐng)，則

乙取得該手機(jī)的所有權(quán)

D.若乙將手機(jī)送交公安機(jī)關(guān)，而甲未于公安機(jī)關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)認(rèn)領(lǐng)，則

該手機(jī)歸國家所有

【答案】D

【解析】(1)選項(xiàng)A：拾得人享有費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還遺

失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；(2)選項(xiàng)B：丙直接從乙手中購買手機(jī)

（而非通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得），無權(quán)要求甲支付購買手機(jī)的支出的費(fèi)

用；（3）選項(xiàng)CD：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸“國家”（而非乙）

所有。

第六單元共有

【考點(diǎn)11按份共有還是共同共有？（P44）

1.家庭關(guān)系中的共有為共同共有，包括《婚姻法》規(guī)定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)、《繼承法》上

的遺產(chǎn)等。

2.共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確

的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。

3.按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，可以約定；沒有約定或者約定不明

確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

【考點(diǎn)2】對(duì)外關(guān)系（P45、46）

1.按份共有

/葉.姓

?一u\由核彷，。

120

入B

（1）對(duì)外

因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)

連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

（2）對(duì)內(nèi)

在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

因此，當(dāng)對(duì)外承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)的債務(wù)超出其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額時(shí)，有權(quán)向其他共有人

追償。

【解釋】對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任、對(duì)內(nèi)承擔(dān)按份責(zé)任。

2.共同共有

Mo

A9

（i）對(duì)外

因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)

連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

（2）內(nèi)部

在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

【解釋】對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任、對(duì)內(nèi)不分你我。

【考點(diǎn)3】按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的個(gè)人份額（P46）

1.按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”。

2.按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，享有

“優(yōu)先購買權(quán)”。

【考點(diǎn)4】共有物的處分（P45）（2008年單選題、2012年單選題、2015年多選題）

1.共同共有

處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，或者對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全

體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

2.按份共有

處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，或者對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占

“份額”2/3以上（N2/3）的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

【解釋1】對(duì)共有物的處分包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

【解釋2】處分共有物或者對(duì)其進(jìn)行重大修繕，首先應(yīng)按共有人之間的約定；共有人之

間沒有約定的，才按《物權(quán)法》的規(guī)定。

【例題1?單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)

值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列

表述中，符合物權(quán)法律制度規(guī)定的是（）?（2008年）

A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

【答案】C

【解析】對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕（拆舊翻新）的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份

共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

【例題2?多選題】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人對(duì)一臺(tái)挖掘機(jī)按份共有，甲的份額是2/3,

其余五人的份額各為1/15。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，沒有特別約定時(shí)，下列轉(zhuǎn)讓挖掘機(jī)

的行為中，有效的有（）o（2015年）

A.甲將挖掘機(jī)轉(zhuǎn)讓給辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反對(duì)

B.甲、乙將挖掘機(jī)轉(zhuǎn)讓給辛，丙、丁、戊、庚均表示反對(duì)

C.乙、丙、丁、戊、庚將挖掘機(jī)轉(zhuǎn)讓給辛，甲表示反對(duì)

D.丙、丁、戊、庚將挖掘機(jī)轉(zhuǎn)讓給辛，甲、乙均表示反對(duì)

【答案】AB

【例題3?單選題】甲、乙系多年同窗，二人共同購買了一套住房。甲出資90萬元，乙

出資60萬元，雙方未約定共有類型。一年后，甲利用乙出差之機(jī)，請(qǐng)丙裝修公司對(duì)房屋重

新裝修，并告知丙，該房屋由自己與乙共有，但裝修費(fèi)用由乙一人承擔(dān)。乙獲悉裝修事宜后,

表示反對(duì)，并拒絕向丙付款。后乙欲將（整個(gè)）房屋所有權(quán)（全部）轉(zhuǎn)讓給丁。根據(jù)物權(quán)法

律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。（2012年）

A.甲、乙對(duì)該套房屋形成共同共有關(guān)系

B.甲對(duì)房屋重新裝修，不必征得乙的同意

C.對(duì)于丙公司的付款請(qǐng)求，乙無權(quán)拒絕

D.乙轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，須征得甲的同意

【答案】D

【解析】（1）選項(xiàng)A：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，除共

有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”；（2）選項(xiàng)BC：對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，

應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外；在本題中，甲、

乙按份共有該房屋，但未約定各自享有的份額，應(yīng)按照各自的出資額確定，即甲享有60%（90

4-150）的份額。因此，甲重新裝修房屋應(yīng)當(dāng)取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事后亦未

追認(rèn)的，甲、丙之間的裝修合同對(duì)乙不具有約束力，對(duì)于丙公司的付款請(qǐng)求，乙有權(quán)予以拒

絕；（3）選項(xiàng)D：處分共有物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間

另有約定的除外。

【考點(diǎn)5】無權(quán)處分（P46）

如果一個(gè)或者數(shù)個(gè)共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意，或者一個(gè)或者數(shù)個(gè)按份共有

人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，擅自處分共有物的，如何處理？

1.債權(quán)行為：合同有效

出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上仍屬于“有效合同”。因此，

擅自處分共有物的共有人與第三人簽訂的買賣合同，屬于“有效合同”。

2.物權(quán)行為：效力待定

物權(quán)行為的有效性取決于其他共有人追認(rèn)與否。

【解釋】效力待定的只是物權(quán)行為。對(duì)于債權(quán)行為，無論其他共有人是否追認(rèn)，買賣合

同均有效。

第七單元建設(shè)用地使用權(quán)

【考點(diǎn)11登記生效（P52）

建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。

（2008年案例分析題）

【解釋】建設(shè)用地使用權(quán)有創(chuàng)設(shè)取得與移轉(zhuǎn)取得兩種方式，分別對(duì)應(yīng)國有土地的一級(jí)市

場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。其中，創(chuàng)設(shè)取得可采取有償出讓或者無償劃撥等方式，移轉(zhuǎn)取得則有轉(zhuǎn)讓、

互換、出資、贈(zèng)與等方式。

【考點(diǎn)2】無償劃撥（P52）

1.使用期限（2014年單選題）

以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限

的限制。

2.無償劃撥+轉(zhuǎn)讓

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人

民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)“出讓”手續(xù),

并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納“土地使用權(quán)出讓金”。

3.無償劃撥+抵押

當(dāng)事人以無償劃撥的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)于拍賣所得，在依法

繳納土地出讓金后，抵押權(quán)人才享有優(yōu)先受償權(quán)。

4.無償劃撥+出資

出資人以“無償劃撥”的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定該

出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手

續(xù)；逾期未辦理的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。(見第6章)

【考點(diǎn)3】有償出讓(P51)

1.出讓最高年限(2013年單選題)

(1)居住用地70年；

(2)工業(yè)用地50年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

(5)綜合或者其他用地50年。

【解釋1】土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓

合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

【解釋2】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。(2009年單選題)

2.出讓+轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%

以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

【例題1?單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后

續(xù)期問題的表述中，正確的是()。(2009年)

A.自動(dòng)續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國有，不得續(xù)期

C.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

D.經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

【答案】A

【例題2?單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，以有償出讓方式取得居住用地的建設(shè)用地

使用權(quán)，出讓的最高年限是()。(2013年)

A.50年

B.60年

C.30年

D.70年

【答案】D

【例題3?單選題】下列關(guān)于以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)期限的表述中，符合

物權(quán)法律制度規(guī)定的是（）?（2014年）

A.最長期限為50年

B.最長期限為70年

C.最長期限為30年

D.一般無使用期限的限制

【答案】D

第八單元抵押權(quán)

【解釋】所謂抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人“不轉(zhuǎn)移”對(duì)財(cái)產(chǎn)的

占有（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可抵押），將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生

當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。其中，債務(wù)人或者第三

人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)（抵押物）。

【考點(diǎn)1】抵押合同（P55）

L設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同。

【相關(guān)鏈接】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立質(zhì)押合同。

2.訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償

時(shí)，抵押物的所有權(quán)“直接”歸債權(quán)人所有；但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他

條款的效力。（2013年案例分析題）

【解釋】禁止''流押條款”的目的在于防范道德風(fēng)險(xiǎn)：如果抵押人是債務(wù)人，抵押人（債

務(wù)人）可能故意拒不清償債務(wù)，從而變相地將抵押物賣給債權(quán)人。

【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)

質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。

【考點(diǎn)2】抵押物(P55)(2009年單選題、2009年多選題)

1.禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

(1)土地所有權(quán)；

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的

除外；

(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生

設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

2.房地一體原則

(1)城市房地產(chǎn)

①以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

(2)農(nóng)村集體土地

①鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得“單獨(dú)”抵押。

②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

【解釋】(1)城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走”；(2)農(nóng)村集體土地：只能“地隨房

走”、不能“房隨地走”。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)

《物權(quán)法》縮小了土地承包經(jīng)營權(quán)的可抵押范圍，將“家庭土地承包經(jīng)營權(quán)”排除在外,

只允許以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

【例題1?單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是

()。(2009年)

A.工廠的半成品

B.正在建造的船舶

C.以招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)

D.土地所有權(quán)

【答案】D

【例題2?多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)中，可以作為抵押物的有（）。

（2009年）

A.機(jī)動(dòng)車

B.建筑物

C.正在制造的生產(chǎn)設(shè)備

D.通過招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)

【答案】ABCD

【考點(diǎn)3】抵押權(quán)的設(shè)立（P56）

1.登記生效

（1）建筑物和其他土地附著物；

（2）建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（4）正在建造的建筑物。

goo0

A--------P

【解釋】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦

理抵押登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。

2.登記對(duì)抗

當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具

設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（2010年案

例分析題、2013年案例分析題）

6國,

【考點(diǎn)4】抵押擔(dān)保的范圍（P56）

1.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)

事人另有約定的，按照約定。

【相關(guān)鏈接一】保證的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)

的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

【相關(guān)鏈接二】質(zhì)權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管質(zhì)押

財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

【相關(guān)鏈接三】留置擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、留置物保

管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)留置權(quán)的費(fèi)用。

第八單元抵押權(quán)

【考點(diǎn)4】抵押擔(dān)保的范圍

2.抵押物的范圍

(1)以登記為準(zhǔn)

抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

(2)新增的不動(dòng)產(chǎn)

①城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房

地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押

權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

②建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。對(duì)該建設(shè)用地使用

權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物

所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

(3)從物

抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其

從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。

【相關(guān)鏈接】動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物。但是，從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權(quán)人占有

的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物。

(4)孳息

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民

法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但

抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收

取孳息的費(fèi)用。

【相關(guān)鏈接1】質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息

應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

【相關(guān)鏈接2】留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息

的費(fèi)用。

【解釋】（1）抵押物被扣押之前的孳息歸抵押人，與抵押權(quán)人沒有任何關(guān)系；（2）抵

押物被扣押之后，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的天然孳息（不用通知），但并非取得該孳息

的所有權(quán)，而是將孳息一并計(jì)入抵押財(cái)產(chǎn)；（3）如果收取法定孳息（如房租），應(yīng)通知義

務(wù)人（承租人），否則承租人無從知道將房租交給誰。

（5）添附

抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混

合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)

的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。

聲V上'B把

Q4-----------

3.物上代位性

（1）擔(dān)保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償

金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或

者補(bǔ)償金等。（2008年案例分析題、2014年案例分析題）

【相關(guān)鏈接】擔(dān)保期間，“質(zhì)押財(cái)產(chǎn)”毀損、滅失或者被征收等，質(zhì)權(quán)人可以就獲得的

保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)

金、賠償金或者補(bǔ)償金等。（2009年單選題）

【例題?單選題】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保，甲為此就該

花瓶購買了一份財(cái)產(chǎn)意外損失險(xiǎn)。在乙保管花瓶期間，花瓶毀于泥石流。如果甲沒有按時(shí)還

款，根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。（2009年）

A.乙可以就保險(xiǎn)金優(yōu)先受償

B.乙可以要求以保險(xiǎn)金受償，但是并不優(yōu)先于甲的其他債權(quán)人

C.泥石流屬于不可抗力事件，甲可以不償還乙的借款

D.乙應(yīng)當(dāng)賠償甲花瓶滅失的損失

【答案】A

（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及

于補(bǔ)償金。

【相關(guān)鏈接】因添附（附合、混合或者加工）而失去所有權(quán)的人，有權(quán)請(qǐng)求取得添附新

物的所有權(quán)人賠償損失。

【考點(diǎn)5】抵押物的處分（P57）

1.抵押物的轉(zhuǎn)讓

(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押

權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債

務(wù)人清償。

(2)抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)

消滅抵押權(quán)的除外。

2.抵押物的出租(2010年案例分析題、2014年案例分析題)

抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。當(dāng)同一

物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時(shí)，如同“買賣不破租賃"，我國物權(quán)法律制度亦確立了

“抵押不破租賃”的規(guī)則，即“在后抵押不破在先租賃”?？忌鷳?yīng)區(qū)分兩種情況：

(1)訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

HA

（2）抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告

知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押

人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

【解釋】（1）先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先；（2）先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。

【考點(diǎn)6】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（P58）

1.抵押權(quán)的行使

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押

人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。如果協(xié)議損害其

他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請(qǐng)求人民法院

撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法

院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

圖z

A41

2.抵押物拍賣價(jià)款的清償順序

(1)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；

(2)主債權(quán)的利息；

(3)主債權(quán)。

3.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)(2013年案例分析題)

拍賣“劃撥”的國有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使

用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。

4.不可分性

(1)主債權(quán)未受全部清償?shù)模盅簷?quán)人可以就“抵押物的全部”行使其抵押權(quán)。

【解釋】債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅的效力。

(2)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán)。

%尺