中大文儒德可行性研究分析第五組（分析當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的微觀營(yíng)銷環(huán)境）講解

中大·文儒德項(xiàng)目可行性分析（微觀分析）LOGO匯報(bào)時(shí)間：2018年6月22日匯報(bào)人：第五組資料來(lái)自于企業(yè)資料，致謝中大·文儒德2018成都中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量公布

為保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)節(jié)約、集約、高效用地，嚴(yán)禁別墅類項(xiàng)目供地。2018成都中心城區(qū)（特指成都高新區(qū)及錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)）國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量公布，控制在725公頃以內(nèi)。其中，商服用地85公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地200公頃，，公共管理與公共服務(wù)用地145公頃，交通運(yùn)輸用地75公頃。住宅用地220公頃，同比增長(zhǎng)19%，預(yù)計(jì)可建住房約550萬(wàn)平方米，可切實(shí)保障市場(chǎng)住房增量需求，并有效滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展要求。2018年供應(yīng)指標(biāo)725公頃，較2017年供應(yīng)指標(biāo)730公頃略有減少。

其中商服、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、住宅類土地供應(yīng)量適度調(diào)增（同比增長(zhǎng)68%），以切實(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；因區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的逐年完善，公共管理及公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地供應(yīng)量相應(yīng)減少（同比減少18%）。

土地供應(yīng)量相比2017年減少，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，有效盤活存量，去庫(kù)存，保持供需平衡，節(jié)約集約，保障土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。想要入住高新的機(jī)會(huì)更少。各區(qū)域土地成交情況

匯總了各區(qū)域的土地成交情況，成交面積前三名分別是：雙流區(qū)、都江堰市和天府新區(qū)。

第一名雙流區(qū)成交宗面積939.68畝，總金額約27.5億，共7宗地，分別是協(xié)和街道2宗，公興街道4宗，黃水鎮(zhèn)1宗，黃水鎮(zhèn)地塊屬雙流城區(qū)，為人才公寓用地，約49畝，樓面地價(jià)6000元/㎡底價(jià)成交。從表中還能看出，今年遠(yuǎn)郊的土地出讓面積相對(duì)比主城區(qū)多，其中較多的有新津，新都，青白江等地。而高新區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)慢慢達(dá)到飽和狀態(tài)，所以高新區(qū)土地越來(lái)越稀缺，想要入住高新區(qū)機(jī)會(huì)越來(lái)越小。相信本項(xiàng)目一定會(huì)成為一個(gè)炙手可熱的樓盤。微觀----------E(經(jīng)濟(jì)分析)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2016年成都市國(guó)民生產(chǎn)總值超過(guò)12萬(wàn)億，增速達(dá)6.69%。而高新區(qū)GDP968.69，在成都幾大區(qū)域中排名第一。成都在2016年全國(guó)城市GDP排名中第八名。預(yù)測(cè)2018年GDP將持續(xù)增長(zhǎng),成都社會(huì)消費(fèi)水平和消費(fèi)能力有所提高，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好。

市場(chǎng)環(huán)境：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，2017年城市人口大約2000多萬(wàn)人，而其中高新區(qū)未來(lái)又是房地產(chǎn)業(yè)大力投資和發(fā)展的方向，市場(chǎng)環(huán)境好。

可以看出南區(qū)的流入人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西區(qū)，因?yàn)槲鲄^(qū)主要以物流為主，而南區(qū)流入的這一大部分居住人群就是有購(gòu)房需求的人群，市場(chǎng)需求大，形成了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì).微觀----------E(經(jīng)濟(jì)分析)

投資較快增長(zhǎng)。全年固定資產(chǎn)投資完成9404.2億元，比上年增長(zhǎng)12.3%。其中，民間投資完成5066.6億元，增長(zhǎng)9.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資233.7億元，增長(zhǎng)30.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資3023.8億元，增長(zhǎng)34.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資6146.8億元，增長(zhǎng)3.5%。全年新增固定資產(chǎn)4256.7億元，增長(zhǎng)17.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所減緩。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成2487.9億元，比上年下降5.7%。含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積3921.8萬(wàn)平方米，下降0.3%，其中住宅銷售面積2973.5萬(wàn)平方米，下降9.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額3424.5億元，增長(zhǎng)16.1%，其中住宅銷售額2556.2億元，增長(zhǎng)5.6%。

固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

可以看出現(xiàn)在成都整個(gè)的房地產(chǎn)投資非常的火熱，但是商品房銷售卻在減少，再加上土地供應(yīng)減少，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)拿地也有所減少，所以新房非常的稀缺，形成供不應(yīng)求的局面，再加上本項(xiàng)目處于高新區(qū)核心地段，對(duì)于我們非常的有優(yōu)勢(shì)。微觀----------E(可支配收入)

2017年，成都市全體居民人均可支配收入為33217元，同比增加2743元，增長(zhǎng)9.0%，比2016年增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。從收入類別看，工資性收入增長(zhǎng)8.9%，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng)7.7%，財(cái)產(chǎn)凈收入增長(zhǎng)8.2%，轉(zhuǎn)移凈收入增長(zhǎng)10.7%。人均消費(fèi)支出也保持較高增長(zhǎng)。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，成都市全體居民人均收入在增加，可支配收入提高，增加了居民的購(gòu)房購(gòu)買力。微觀----------S(社會(huì)與文化)價(jià)值觀念

成都人給人的感覺(jué)是“今朝有酒今朝醉”，當(dāng)然消費(fèi)起來(lái)也是這樣的。成都人的平均收入不算高的，但是消費(fèi)卻是很高的。比如，一個(gè)成都人如果有100萬(wàn)，那他絕對(duì)是50萬(wàn)元買房，10萬(wàn)元用來(lái)買保險(xiǎn)，10萬(wàn)元來(lái)買車，剩下的10萬(wàn)元存進(jìn)銀行備用，10萬(wàn)元用來(lái)炒股或者做其他的，最后這10萬(wàn)元會(huì)考慮如何消費(fèi)。所以說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在十分的火爆。微觀----------S(人文環(huán)境)

該地周邊有眾多的幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)，形成一站式的服務(wù)，離本項(xiàng)目最近的周邊學(xué)校就有成都七中，成都市石室天府中學(xué)，泡桐樹(shù)小學(xué)，金蘋果幼兒園等，除此之外，還有眾多的政府機(jī)關(guān)，金融機(jī)構(gòu)等紛紛入駐。背后就是公安機(jī)關(guān)辦公樓，本項(xiàng)目東側(cè)就是金融中心，許多高學(xué)歷、高素養(yǎng)、高技能人才在這里聚集。大多數(shù)都是行業(yè)精英及白領(lǐng)。整個(gè)文化氛圍濃厚，治安環(huán)境良好，人文環(huán)境非常好。微觀----------T(技術(shù)與自然)生態(tài)環(huán)境

成都將優(yōu)化提升綠化景觀，建設(shè)龍泉山城市森林公園、環(huán)城生態(tài)區(qū)、第二繞城高速生態(tài)帶，以及以“一軸兩山三環(huán)七道”為主體骨架的綠網(wǎng)和天府綠道體系。預(yù)計(jì)到2022年，成都市建成區(qū)綠地率將達(dá)到40%，人均公園綠地面積達(dá)15平方米，“碧水藍(lán)天、森林環(huán)繞、綠樹(shù)成蔭”的城市建設(shè)將初見(jiàn)成效。

近年來(lái)，繼浣溪沙、桂溪生態(tài)公園等重點(diǎn)工程建成后，成都高新區(qū)持續(xù)開(kāi)展水環(huán)境治理和品質(zhì)提升，全面推進(jìn)建設(shè)“宜居水岸”，打造生態(tài)景觀廊道近15公里，建成4個(gè)河道生態(tài)節(jié)點(diǎn)景觀項(xiàng)目。

目前，成都高新區(qū)已栽植