萬(wàn)科、綠城、招商地產(chǎn)城市選擇邏輯

萬(wàn)科、綠城、招商地產(chǎn)城市選擇邏輯【布局】萬(wàn)科、綠城、招商地產(chǎn)城市選擇邏輯推薦語(yǔ)在哪個(gè)城市拿地，是體現(xiàn)一家房企戰(zhàn)略擴(kuò)張眼光和路徑的重要依據(jù)，萬(wàn)科、綠城、招商如何選擇要進(jìn)入的城市？作為拿地依據(jù)，究竟有哪些參照？本文將有解讀。▌一、判斷是否拿一塊地的綜合因素1.土地價(jià)值衡量——7大核心因素以下核心衡量因素權(quán)重之外還設(shè)有一定彈性權(quán)重，不同企業(yè)設(shè)置不一。（1）商業(yè)服務(wù)繁華程度該核心因素權(quán)重占25%，考慮商業(yè)服務(wù)中心如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店、銀行、商業(yè)街等對(duì)地塊的輻射影響程度。（2）道路交通狀況該核心因素權(quán)重占20%，考慮地塊臨街道路的狀況如臨街道路的性質(zhì)、寬度、長(zhǎng)度、年車流量，及對(duì)外交通便利度，如距長(zhǎng)途汽車站、機(jī)場(chǎng)距離，分析各地塊的對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通的通達(dá)便利程度。（3）基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況該核心因素權(quán)重占10%，考慮目前地塊的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入情況，如供水、供電情況，以及地塊距公用服務(wù)設(shè)施如市民活動(dòng)中心、公園、體育場(chǎng)館的距離。（4）環(huán)境條件該核心因素權(quán)重占5%，考慮地塊周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度，如噪音、大氣污染、與污染源的臨近程度。（5）產(chǎn)業(yè)影響因素該核心因素權(quán)重占10%，考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。（6）城市規(guī)劃該核心因素權(quán)重占15%，考慮周邊區(qū)域及城市對(duì)地塊的影響。（7）宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源該核心因素權(quán)重占15%，考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地使用限制及自然條件如地形、地勢(shì)條件、景觀資源等其他因素的影響。2.關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)——內(nèi)因+外因（1）內(nèi)因包括全國(guó)戰(zhàn)略布局，土地儲(chǔ)備、年度開發(fā)計(jì)劃，意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模，開發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，資金調(diào)動(dòng)/融資能力。（2）外因包括宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國(guó)家/地方行業(yè)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段研判，區(qū)域市場(chǎng)容量/競(jìng)爭(zhēng)程度，政府支持力度。3.競(jìng)爭(zhēng)者分析——據(jù)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力4.根據(jù)所需——拿地策略16種模式買地1.核心考慮城市——未來(lái)2年內(nèi)布局城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高。如杭州、寧波、無(wú)錫、常州、大連、沈陽(yáng)、福州、東莞、南寧、鄭州、濟(jì)南、合肥。2.重點(diǎn)考慮城市——未來(lái)3~5年內(nèi)布局市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱。如煙臺(tái)、石家莊、南通、嘉興、溫州、昆明、南昌、泉州、西安、貴陽(yáng)、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、太原。3.戰(zhàn)略考慮城市——未來(lái)戰(zhàn)略布局城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市。如鄂爾多斯、徐州、舟山、湖州、昆山、揚(yáng)州、廊坊、威海、蕪湖、紹興、中山。▌三、常見的目標(biāo)城市篩選方法1.目標(biāo)城市篩選法——7次篩選確定目標(biāo)城市2.城市分級(jí)篩選法——?jiǎng)澐謪^(qū)域中心和重點(diǎn)3.城市分階段篩選法——單中心、大都市化、外圍城市4.根據(jù)房?jī)r(jià)快速上升指標(biāo)篩選——上升表現(xiàn)、支撐指標(biāo)、驅(qū)動(dòng)指標(biāo)