房產(chǎn)開發(fā)地塊收購項目可行性研究報告(完美版)

房產(chǎn)開發(fā)地塊收購項目可行性研究報告(此文檔為word格式，可任意修改編輯！）目錄1. 項目背景 41.1. 報告編制目的 41.2. 項目概況 41.2.1. 地塊基本條件 41.2.2. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 41.2.3. 項目資源分析 51.2.4. 基地資源評估表 62. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 82.1.1. 2008年全國房地產(chǎn)市場回顧 82.1.2. 2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 92.1. xx市房地產(chǎn)市場分析 92.2.1. 2008年xx整體市場情況分析 92.2.2. 2008年xx房地產(chǎn)市場政策回顧 122.1.3. 2009年國內(nèi)宏觀環(huán)境展望 132.2.3. 2009年1月份xx房地產(chǎn)市場特征分析 132.2.4. 2009年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 163.1. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析 163.1.1. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 163.1.2. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴重失衡，市場形勢嚴峻 163.2. 項目區(qū)域主要競爭項目分析 173.2.1. 主要在售競爭項目一覽表 173.2.2. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 183.2.3. 重點競爭個案分析 193.3. 項目區(qū)域置業(yè)者分析 213.4. 項目區(qū)域主要二手房情況分析 223.4.1. 項目區(qū)域精選二手房源概況 223.4.2. 項目區(qū)域二手房市場分析 224. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判 244.1. 項目綜合分析（SWOT分析） 244.2. 項目銷售價格預(yù)判 244.2.1. 建筑類型 244.2.2. 銷售價格建議 255. 風(fēng)險分析 265.1. 定性分析 265.1.1. 政策風(fēng)險 265.1.2. 區(qū)位競爭風(fēng)險 275.1.3. 行業(yè)市場競爭風(fēng)險 275.1.4. 技術(shù)風(fēng)險 275.1.5. 國際風(fēng)險 275.2. 經(jīng)營風(fēng)險 285.2.1. 預(yù)警機制風(fēng)險 286. 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 296.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案一 296.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案二 307. 結(jié)論與建議 337.1. 項目綜合評價 337.2. 結(jié)論 33

項目背景報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。項目概況地塊基本條件基地位于xx城東板塊xx區(qū)，位于光華路以北、友誼河以東。地塊目前為xx所小區(qū)用地，因此較為平整。地塊編號：項目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；用地面積：50畝；實際出讓面積：33350平方米；規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅建筑容積率：≤1.7；建筑面積：56695平方米；土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限土地交付條件:

拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、

氣等）均以現(xiàn)狀為準；土地使用權(quán)出讓年限：70年；項目資源分析方向資源照片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參xx干休所接待處（正在經(jīng)營中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為xx所小區(qū)基地資源評估表權(quán)比細目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務(wù)工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實際離新街口主城區(qū)也較遠，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營雖好，但檔次不高，對項目建成后的出街形象造成一定影響。根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等。本案位于城郊結(jié)合部，各項開發(fā)條件一般，項目價值有待進一步挖掘。

項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2008年全國房地產(chǎn)市場回顧2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。2008年1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。同時，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負增長，截止11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。受需求市場低迷的影響，08年4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均為同比負增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點；房價出現(xiàn)近10年來首次下降。08年8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%。加大住房保障建設(shè)。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測商品房屋空置面積會有較大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加。2009年年底房價將止跌企穩(wěn)。雖然國際大環(huán)境和國內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟發(fā)展不容樂觀，但中國“保增長”的4萬億資金投入、08年底各項推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對09年房價的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟的回暖，房地產(chǎn)市場將有可能在09年底真正止跌企穩(wěn)。xx市房地產(chǎn)市場分析2008年xx整體市場情況分析成交量全方位大幅萎縮。2008年全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場價格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計算。浦口、江寧、河西新三區(qū)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計占全市總量的65%。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計占全市總量的70%。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價格大幅下調(diào)的前提下，雖實現(xiàn)了一定的銷售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。河西、江寧、浦口新三區(qū)銷售的消化率達到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首河西、江寧、浦口新三區(qū)的消化率分別為48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。新三區(qū)是在08年底部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價保量”特征，取得顯著的促銷成效。城區(qū)市場由于絕對供應(yīng)量不大，價格相對堅挺，因此其消化率急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價無市”的格局。城區(qū)市場中，銷售形勢相對較好的是城南，消化率達到42.4%，其他各區(qū)的消化率只有30%左右，位于絕對市中心的城中板塊只有25.1%。存量房增多，供求關(guān)系短時間很難逆轉(zhuǎn)，銷售壓力和價格壓力并存。截止2008年底，全市存量房源按當(dāng)年的消化速度還需消化15.7個月，因此09年銷售形勢不容樂觀。受經(jīng)濟危機導(dǎo)致購買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價格壓力在09年并存。全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場消化率依然明顯高于城區(qū)市場。低檔房源和高檔房源走勢相對教好，中檔房源成交比例下降。受市場調(diào)整影響，全市商品房銷售價格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢相對較好。4000元/㎡以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤紛紛大幅降價，成交持續(xù)上升；4000-5000元/㎡的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/㎡及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于價格明顯下調(diào)，令8000元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。總體供求失衡，利好政策及降價促銷，成交年底翹尾。2008年3-12月份，全市住宅供求比達到1.72，供求關(guān)系處于明顯的供嚴重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房價重心向下調(diào)整的直接影響因素。08年10月份以后，在政策刺激和樓盤大幅降價的雙重促進下，08年年底和09年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。2008年xx房地產(chǎn)市場政策回顧2008年對xx房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上xx市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。現(xiàn)將2008年xx房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢骸蛾P(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》2008年8月27日，xx市工商行政管理局、xx市房產(chǎn)管理局、xx市公安局、中國人民銀行xx分行營業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》，從2008年9月1日起正式實行。《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知》2008年10月7日，根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）和xx市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標準如下：一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。二、本標準自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！蛾P(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》2008年9月19日xx市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》?！兑庖姟返闹饕獌?nèi)容包括：進一步優(yōu)化住房消費環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標準，抓緊研究并適時出臺提高公積金貸款額度，加大住房補貼的發(fā)放力度(最高為房款總額1%)；進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個人購買自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)等。2009年國內(nèi)宏觀環(huán)境展望2009年上半年中國經(jīng)濟由于受全球經(jīng)濟衰退、國內(nèi)經(jīng)濟增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費回落、資產(chǎn)市場持續(xù)低迷的影響，預(yù)計將延續(xù)2008年下半年經(jīng)濟下滑的趨勢，全年增長在8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計全年增幅會超過20%；居民消費方面，全社會消費品零售額增幅會低于2008年，CPI在2009年2月到3月出現(xiàn)負增長的可能性較大，但隨著4萬億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計全年CPI增幅在4%以下。2009年1月份xx房地產(chǎn)市場特征分析市場消費信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年1、2月份得到部分釋放，市場交易量有較大幅度的增長，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。一月份商品房成交面積為66.9萬㎡，其中，商品住宅成交面積分別為56.6萬㎡，成交套數(shù)為5200多套?？鄢┖痛汗?jié)假日因素，商品房日均成交面積2.2萬㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200多套，略低于2007年日均成交水平。部分樓盤促銷成效顯著一部分樓盤積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場促銷樓盤多達40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤占了6成多。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，有的則針對當(dāng)前市場推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績。當(dāng)前成交價格略有降低09年1月全市商品房成交均價5719元/平方米，與去年12月份環(huán)比下降4.9%，價格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢，主要是一部分開發(fā)企業(yè)降價促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。2009年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測1、從價格角度分析：2009年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計房地產(chǎn)價格還有10%左右的窄幅下調(diào)，預(yù)計最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有1-2次的剛性需求行情支撐房市；2、從行業(yè)角度分析：2009年，經(jīng)濟危機繼續(xù)影響，預(yù)計未來1-2年，行業(yè)正式進入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；3、從政府政策方向分析：政府明確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“降價保量”的總方針使得市場降價成為一種趨勢，開發(fā)商“順勢而為”是最好的選擇；4、從經(jīng)濟的角度來分析：經(jīng)濟危機必然導(dǎo)致消費者消費力降低，市場觀望氣氛濃厚和購買欲望低迷；5、從成交量的角度來分析：08年成交量相對于07年萎縮過半，09年預(yù)計也不會有很大的起色，預(yù)計維持在08年水平左右；6、從開發(fā)商的角度來分析：縮減開工量、運營開支等，準備過冬是明智的選擇，有錢的開發(fā)商可以選擇儲地，預(yù)計09年下半年行業(yè)有可能出現(xiàn)回暖；7、xx市場熱點：供應(yīng)量決定市場熱點，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場的熱點，或者城市中心高性價比地塊也是一個主要考慮方向。但是前提一定是要控制好銷售價格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。綜合評述：項目所在區(qū)域整體價格偏高，2008年xx各大區(qū)域價格都出現(xiàn)了20-40%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在10-20%左右的價格下調(diào)，市場補跌可能性在增大，市場風(fēng)險相對于其它區(qū)域較大。

區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因為有月牙湖以及紫金山的山水資源，一直為xx傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價格使得區(qū)內(nèi)以具備較強經(jīng)濟實力的改善自住和投資客戶為主，這部分客戶不缺住房因此在經(jīng)濟下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴重失衡，市場形勢嚴峻根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年，全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過全市下滑速度。城東板塊2008年總可售房源5118套，消化率32.5%，總體供求比3.08，供求關(guān)系處于供嚴重大于求的失衡狀態(tài)，市場形勢相當(dāng)嚴峻。2009年城東板塊新推出貨量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對低迷的經(jīng)濟環(huán)境，如何改變目標客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內(nèi)各樓盤面對的共性問題。項目區(qū)域主要競爭項目分析主要在售競爭項目一覽表光華路區(qū)域：項目名稱德基紫金南苑萬達江南明珠萬達紫金明珠鴻意星城項目地址玄武區(qū)長巷石楊路2號星海路8號星海路6號開發(fā)商xx凱豐經(jīng)濟開發(fā)有限公司xx萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積25萬㎡18萬㎡28.7萬㎡15萬㎡容積率綠化率42.6%45.1%40%38.3%推出時間08.508.708.9在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（4-5層）小高層（10+1）裝修標準毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價（元/㎡）9500850072007500折后均價（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）99-11490-130127-16092-129主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約18萬基本售完基本售完基本售完項目所在區(qū)域樓盤受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房兩廳）、120平方米（三房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位，三房仍然最受市場的青睞。從價格上看，項目所在光華路區(qū)域銷售均價在6700-9000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低很多，符合此區(qū)域中高端購買人群的定位。從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，光華門地區(qū)交通較順暢，但到達率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進一步提升。后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的城東板塊在售和在建項目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)估板塊總待售和待建的后續(xù)供應(yīng)量約為124.8萬平方米，項目所在區(qū)域的南紫金山板塊及光華路區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)量約為81.5萬平方米，占整個板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，可見此區(qū)域在整個板塊中競爭非常激烈。從以上數(shù)據(jù)可見，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴峻的全市房地產(chǎn)市場中，壓力非常大，項目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個區(qū)域，銷售前景不容樂觀。（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計算，最好年成交不到65萬平方米，市場競爭還是比較大的。）重點競爭個案分析德基紫金南苑「項目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的xx東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻，南望xx最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，xx理工大學(xué)，xx農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門坎和緯六路相連?！富厩闆r」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅

建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯

物業(yè)地址：xx區(qū)長巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費：1.50元/平方米·月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：xx凱豐經(jīng)濟開發(fā)有限公司建筑設(shè)計單位：xx城鎮(zhèn)建筑咨詢設(shè)計有限公司、江蘇建筑設(shè)計研究院有限公司開盤時間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%

車位配比：1:0.8交通狀況：東苑路上有4、52、89、306、804路到銀城東苑站下，光華路上有17、25、37、61、110、314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、公交站場以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院?！敢?guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：玄武區(qū)長巷南片整個項目用地面積約12.5萬平方米。項目推廣名稱為德基?紫金南苑。本工程即南片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為7萬平方米，一期總建筑面積約為15萬平方米，2008年8月竣工。項目建設(shè)地點北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開發(fā)項目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（17-18層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會所、28幢為幼兒園。主力戶型為：91平米（兩房兩廳）、125平米（三房兩廳）、150平米（四房兩廳）。小區(qū)景觀設(shè)計由香港貝爾高林設(shè)計大師主理?！镐N售情況」：該項目一期2007年10月開盤，總套數(shù)600套，均價8500元/㎡，戶型面積84-200㎡，一期當(dāng)前銷售率93%。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價9500元/㎡，戶型面積90-150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，該項目銷售面積為76923.69㎡，成交比例為53.51%?！疙椖績?yōu)劣勢」：優(yōu)勢景觀優(yōu)勢：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；交通優(yōu)勢：紫金南苑的交通情況無論是公交，還是道路情況而言相對于城東板塊其他項目還是不錯的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件；配套齊全：步行5分鐘就可以達到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會所，附近的xx九中校區(qū)和xx農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說可以滿足日常生活需求；劣勢容積率高：容積率達到2，以后入住率高了會顯得擁擠價格定位：德基紫金南苑的均價在從一期開盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到xx城東紫金山板塊普遍均價是8500-9000元/㎡，紫金南苑第一次開盤8000元/㎡的均價銷售尚可達到93%的銷售率，但價格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。競爭力產(chǎn)品規(guī)劃：90-150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90-114平方米的市場主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊具有一定競爭力的樓盤，與價格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。項目區(qū)域置業(yè)者分析因為城東板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)）是公認的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車；區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營業(yè)主等高端消費類型。項目區(qū)域主要二手房情況分析項目區(qū)域精選二手房源概況樓盤名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價（元）單價（元/㎡）城開家園20037/16毛坯134.29146.00萬10871大地豪庭20058/11精裝125.00145.00萬11600御水灣花園200610/11毛坯115.00120.00萬10434銀城東苑20065/18毛坯120.00117.00萬9750清新家園20045/7精裝86.7478.00萬8992老友記公寓20074/8精裝29.2626.00萬8885萬達江南明珠20041/7精裝85.0069.00萬8117萬達紫金明珠20064/9精裝104.0078.00萬7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng)項目區(qū)域二手房市場分析項目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍；項目區(qū)域內(nèi)2003年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主；月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房價格略高于紫金山板塊；區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為85-135平方米，主力戶型以大兩房和三房為主；區(qū)域內(nèi)二手毛坯房單價區(qū)間為元/㎡，總價區(qū)間為萬元，略低于在售房源均價。

項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判項目綜合分析（SWOT分析）S優(yōu)勢——公交和道路情況相對于城東板塊其他項目相對較好；——超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療配套等較齊全；——地塊本身條件良好；W劣勢——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度?！捎谑欠峙_發(fā)，難以塑造高端樓盤形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認同度低，區(qū)域市場不易突破;O機會——隨著地鐵二號線的即將建成通車、xx繞城公路向北，交通問題的解決大力抬升了城東板塊的價值；——樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色；T威脅——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較多，對新樓盤開發(fā)提出更高要求；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。結(jié)論：本案若想在激烈的市場競爭中取勝，須發(fā)掘項目自身優(yōu)勢，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場中取勝。項目銷售價格預(yù)判建筑類型本項目占地50畝，容積率為1.6，總建面積為56695平方米，為保持較低密度，可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。銷售價格建議根據(jù)對項目的分析和市場環(huán)境，我們選取與本項目定價最具有參考價值的項目德基紫金南苑、萬達江南明珠、東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項目的初步價格建議。項目均價（元/㎡）地理位置交通狀況配套設(shè)施項目規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計居住環(huán)境開發(fā)商實力項目價格修正價（元/㎡）德基紫金南苑900099%99%100%100%100%100%100%99%95%8757萬達江南明珠840098%98%98%101%100%100%99%102%99%8078萬達紫金明珠9800101%100%101%99%100%99%99%99%99%9507鴻意星城750097%98%98%100%100%100%99%100%99%6848市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項目德基紫金南苑萬達江南明珠東城雅筑鴻意星城修正價（元/㎡）8756807795076847權(quán)重60%20%10%10%修正值52541615950684本項目價格（元/㎡）8500通過以上的市場比較分析，我們得出一個符合現(xiàn)階段本項目的市場定價應(yīng)該在8500元/㎡，再加上國家預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的小幅下降，預(yù)計會有5％的下降，即未來項目市場合理定價應(yīng)在8000元/㎡左右。風(fēng)險分析定性分析政策風(fēng)險2008年對xx房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上xx市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年國家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。雖然可能有政策扶持，但也要謹防市場壓力和對手競爭，50畝的小型項目也會受到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此，本項目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺，并提高對政策變動的預(yù)見性。區(qū)位競爭風(fēng)險區(qū)位競爭的風(fēng)險，以及由此帶來的市場競爭風(fēng)險在短期內(nèi)往往具有不可逆性。當(dāng)然要突破區(qū)位競爭的風(fēng)險仍然有許多的操作方式，如營造品牌效應(yīng)、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案的區(qū)位競爭風(fēng)險體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競爭，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹立精品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質(zhì)。行業(yè)市場競爭風(fēng)險市場競爭風(fēng)險對本案的不利影響可歸結(jié)為三點：一是價格難以上漲；二、直接競爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經(jīng)驗；三、后續(xù)供應(yīng)量較大。市場風(fēng)險是無時無處不在的，本項目只能積極投身于市場的競爭，把握競爭。本次研究工作就是在對現(xiàn)階段市場競爭進行判斷及預(yù)測的基礎(chǔ)上，為本項目制定一種抗市場風(fēng)險的發(fā)展模式。技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險體現(xiàn)在以下三方面：項目的規(guī)劃是否得到市場的認同；施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風(fēng)險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的工程管理。國際風(fēng)險國際金融危機和國家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境，將會對購買力產(chǎn)生重要的影響，使本項目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對國際風(fēng)險的分析并及時調(diào)整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警機制風(fēng)險預(yù)警機制風(fēng)險體現(xiàn)在以下兩方面：處理危險的能力對市場的適應(yīng)性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場的變化調(diào)整即時決策，特別是營銷決策。

項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算6.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案一預(yù)算前提條件：1、占地面積：33350平方米2、容積率：1.63、建筑面積56695平方米4、土地成本按3500元/平方米底價測算（約350萬/畝計算）5、按1.5年建設(shè)周期6、銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本19843250035001.1土地費用19843250035002前期工程費107720501902.1規(guī)劃勘察設(shè)計費用2267800402.2規(guī)費85042501503建安成本10205100018003.1建安成本10205100018004配套費198432503504.1基礎(chǔ)設(shè)施配套、電、管網(wǎng)、智能化、公建等4.2居住區(qū)綠化建設(shè)費2834750504.3人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用302184355331銷售費售收入的3%（含廣告投入）2財務(wù)費用12644119300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429總銷售收入的5.5%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果按照400萬/畝土地成本預(yù)算，項目凈利潤回報率僅僅只有9%，項目開發(fā)風(fēng)險較大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴峻。6.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案二預(yù)算前提條件：1、占地面積：33350