石家莊上城爾灣商業(yè)項(xiàng)目招商方案頁(yè)

一目錄物業(yè)定位二招商實(shí)施三市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域分析新華商圈北國(guó)益元萬(wàn)達(dá)片區(qū)本案片區(qū)新興商圈傳統(tǒng)商圈新華商圈簡(jiǎn)述商圈名稱(chēng)業(yè)態(tài)及商家商業(yè)特色本案商圈為社區(qū)服務(wù)的眾多的商家集合體。即將新建的商業(yè)項(xiàng)目眾多，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。萬(wàn)達(dá)商圈城市綜合體，匯集了眾多主力店及百貨、各式餐飲。依托萬(wàn)達(dá)品牌及成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，帶來(lái)眾多一線(xiàn)品牌。北國(guó)益元商圈以大型超市為主題，涵蓋餐飲、零售、娛樂(lè)、休閑。依托大型超市，密集的住宅社區(qū)，現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)中心的典范。新華區(qū)商業(yè)概況新華區(qū)商業(yè)正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過(guò)渡的階段

新華區(qū)作為石家莊居住密度最大的區(qū)域，其商業(yè)主體大多為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，沿街商鋪占了較高比例，現(xiàn)在老新華正在逐步改善著自己的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)還看到由幾個(gè)代表性的新興商業(yè)項(xiàng)目———華強(qiáng)廣場(chǎng)、第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、東購(gòu)銀座新華店等，形成對(duì)整個(gè)新華區(qū)具有商業(yè)輻射力和影響力的商圈。伴隨著第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶(hù)新華，其帶來(lái)的品牌商家的進(jìn)駐，將提高整個(gè)區(qū)域的品質(zhì)，同時(shí)伴隨著舊城改造項(xiàng)目的啟動(dòng)，新華商業(yè)將面臨新一輪的升級(jí)。新華區(qū)商業(yè)概況

社區(qū)配套商業(yè)迅速崛起

隨著社區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市中心的商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市為代表的社區(qū)商業(yè)中心將會(huì)成為未來(lái)商業(yè)的重要組成部分，特別是現(xiàn)在一些比較靠近環(huán)外的項(xiàng)目，它們周邊的這種社區(qū)中心配套就顯得更為重要,社區(qū)商業(yè)滿(mǎn)足了人們就近消費(fèi)的需要。社區(qū)商業(yè)概況社區(qū)商業(yè)是當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況下的產(chǎn)物交通擁擠，生活節(jié)奏快，區(qū)域性消費(fèi)習(xí)慣，等等。目前城市發(fā)展越來(lái)越快，單個(gè)小區(qū)建設(shè)體量也越來(lái)越大，因此，原來(lái)那些不具備小區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)也可以進(jìn)駐了。社區(qū)鄰里商業(yè)，其實(shí)就是提供人們平時(shí)的吃穿住用行，將有機(jī)融合社區(qū)功能與商業(yè)配套，結(jié)合便利性、效率性、體驗(yàn)性以及時(shí)尚性元素，組合成親情共享、家庭娛樂(lè)、兒童成長(zhǎng)、社區(qū)客廳等四大空間，滿(mǎn)足都市中產(chǎn)階層的購(gòu)物、娛樂(lè)、社交與文化需求。社區(qū)商業(yè)與大商業(yè)的比較1.體量：社區(qū)商業(yè)體量小一些，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)覆蓋半徑小，覆蓋人口數(shù)量局限。2.功能：社區(qū)商業(yè)主要體現(xiàn)了便利，大商業(yè)則不同主要是體驗(yàn)。3.業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有大商業(yè)豐富，主要是因?yàn)轶w量小，覆蓋人口少，

需要人流支持的業(yè)態(tài)無(wú)法滿(mǎn)足。4.品牌：社區(qū)商業(yè)品牌檔次相對(duì)較偌，參差不齊。小結(jié)：社區(qū)商業(yè)雖然消費(fèi)以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是不能替代的。社區(qū)商業(yè)招商建議引進(jìn)貼近生活的業(yè)態(tài)，進(jìn)行有機(jī)組合。填補(bǔ)市場(chǎng)的空白，服務(wù)社區(qū)消費(fèi)群。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)多以單店面積小、店鋪的數(shù)量多?？砷_(kāi)設(shè)各種便利店和各種便民網(wǎng)點(diǎn)。如電訊、移動(dòng)、銀行、水站、小吃店等等。以滿(mǎn)足社區(qū)居民的消費(fèi)訴求為基本原則。24小時(shí)便利店，運(yùn)動(dòng)健身館以及水果攤。修補(bǔ)衣服，基本小型超市以及藥店。在業(yè)態(tài)方面，教育、兒童、家居、藥店、文化等。社區(qū)配套相關(guān)品類(lèi)占比較大。上城爾灣商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位本案本項(xiàng)目屬于上風(fēng)上水之地，遠(yuǎn)離東南部污染區(qū)環(huán)境清新，住宅區(qū)眾多。交通暢達(dá)西柏坡高速可直達(dá)平山，二環(huán)快速路可輕松往返于市中心。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查上城上林苑格瀾商務(wù)樓盤(pán)名稱(chēng)上林苑格瀾商務(wù)發(fā)展商河北亞潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司石家莊市厚土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積（㎡）13333——建筑面積（㎡）10400066000商業(yè)面積（㎡）暫無(wú)數(shù)據(jù)暫無(wú)數(shù)據(jù)售價(jià)（元/㎡）最低4680最低價(jià)4888租金（元/㎡）暫無(wú)數(shù)據(jù) 5元每天每平米備注只租不賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查1、屬于上城上林苑的配套商業(yè)；2、整體形象較好，與本項(xiàng)目相似度較高；3、共有兩層。小結(jié)：與本項(xiàng)目分屬相同商圈，且其規(guī)模效應(yīng)與本項(xiàng)目相似，輻射半徑基本相同，與本項(xiàng)目形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

上城上林苑的商業(yè)主要以滿(mǎn)足本項(xiàng)目居民及周邊社區(qū)居民的消費(fèi)需求為目的，屬于社區(qū)配套商業(yè)，由于其周邊沒(méi)有相關(guān)的配套，發(fā)展相對(duì)落后，本片區(qū)社區(qū)商業(yè)二樓、內(nèi)鋪招商開(kāi)展有一定難度。依據(jù)城市向北的核心思想，及周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，其未來(lái)潛力巨大。本片區(qū)商業(yè)特點(diǎn)分析1、本片區(qū)商業(yè)伴隨著城市化進(jìn)程正在從低端、單一的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向中高端、豐富的現(xiàn)代業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。2、大多為中低檔次消費(fèi),尚無(wú)知名大型商家入駐，具有品牌效應(yīng)的商家和休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏。3、對(duì)于本項(xiàng)目而言，由于周邊的相應(yīng)配套尚不成熟，項(xiàng)目知名度較低，故項(xiàng)目的定位一定要從差異化入手。4、租賃水平較低，住宅底商負(fù)一招租難度大，裙樓的二樓及二樓以上部分經(jīng)營(yíng)難度大。近期本片區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)：上城上林苑商業(yè)供應(yīng)面積：待定現(xiàn)時(shí)狀況：待定售價(jià)：待定項(xiàng)目名稱(chēng)：格瀾商務(wù)商業(yè)供應(yīng)面積：待定現(xiàn)時(shí)狀況：招租進(jìn)行中 售價(jià)：未售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查一目錄物業(yè)定位二招商實(shí)施三市場(chǎng)調(diào)研物業(yè)定位2、形象定位1、項(xiàng)目概況

物業(yè)定位4、業(yè)態(tài)定位3、功能定位5、業(yè)態(tài)規(guī)劃1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)上城爾灣地理位置北二環(huán)與西三莊大街交口西南角整體定位宜居新城建筑面積項(xiàng)目占地21畝，總建筑面積為83885平方米商業(yè)面積約20000㎡交付日期2012年12月主要交通現(xiàn)狀：二環(huán)快速路，西三莊大街等在建/規(guī)劃：南北規(guī)劃路、地鐵三號(hào)線(xiàn)備注社區(qū)底商包括1＃2＃4＃地上兩層地下一層，3＃三層底商及，首、二層、負(fù)一層內(nèi)鋪優(yōu)勢(shì)：依托周邊眾多社區(qū)，消費(fèi)能力有保障；緊鄰地鐵3號(hào)線(xiàn)，依托二環(huán)快速路，交通優(yōu)勢(shì)顯著；地理位置、規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)，緊跟城市向北的政策；周邊在建的社區(qū)及商務(wù)辦公樓宇，未來(lái)潛在消費(fèi)力優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：片區(qū)不屬于成熟的商業(yè)中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展不成熟，缺乏成熟的商業(yè)氛圍；地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，輻射范圍有限；項(xiàng)目西側(cè)，上城上林苑項(xiàng)目與本項(xiàng)目存在著競(jìng)爭(zhēng)；地鐵建成通車(chē)需要時(shí)日，周邊發(fā)展有待提升。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)：片區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展不完善，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)；城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域接受程度提高，二環(huán)快速路及地鐵三號(hào)線(xiàn)為中短期利好因素；上城上林苑、香格里、格瀾商務(wù)等眾多沿二環(huán)線(xiàn)項(xiàng)目拔地而起，片區(qū)居民整體素質(zhì)不斷提高。

威脅：市中心商業(yè)發(fā)展日趨完善與成熟，對(duì)新華區(qū)商服業(yè)發(fā)展造成一定的分流；隨著“舊改”及開(kāi)發(fā)的不斷深入，區(qū)域內(nèi)中長(zhǎng)期將會(huì)持續(xù)有較大型商業(yè)項(xiàng)目推出。一、上城爾灣底商，共4棟呈兩排分布，沿北二環(huán)綠化帶排開(kāi)，具有良好的展示效果，內(nèi)部自然形成內(nèi)街，多了幾分寧?kù)o和風(fēng)情，主入口向南開(kāi)啟，門(mén)前為規(guī)劃路。產(chǎn)品規(guī)劃三、鋪位規(guī)劃形式：一、二層獨(dú)立或聯(lián)體，1#、2#樓雙面臨街；3#、4#號(hào)樓南面臨規(guī)劃路，單個(gè)鋪位面積在90－160平米之間。二、建筑風(fēng)格莊重典雅較為迎合住宅底商的設(shè)計(jì)，外觀上表現(xiàn)的較為充分，外立面鋪設(shè)瓷磚，區(qū)分于周邊項(xiàng)目，提升了項(xiàng)目檔次。2、項(xiàng)目形象定位基于本項(xiàng)目體量及本身地段限制，引進(jìn)大型購(gòu)物中心并不適合項(xiàng)目本身。以社區(qū)配套為主的多功能型商業(yè)中心正在崛起。定位為社區(qū)商業(yè)中心，與本項(xiàng)目及周邊居民的日常需求及消費(fèi)層面相匹配，發(fā)揮住宅配套商業(yè)的作用；全功能一詞很充分概括本項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)模及特點(diǎn)，形象地表達(dá)項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)模。本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)由內(nèi)外兩街組成，服務(wù)于社區(qū)及周邊居民，內(nèi)鋪定位于休閑業(yè)態(tài)，更方便于本項(xiàng)目居民的消費(fèi)及樂(lè)趣。功能型社區(qū)商業(yè)中心釋義項(xiàng)目屬性定位商業(yè)的三種類(lèi)型中心區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，以滿(mǎn)足片區(qū)和社區(qū)配套生活需要為目的的商業(yè)步行街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂(lè)和休閑為主。是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)相當(dāng)成熟。

位居城市中心，集零售、服務(wù)、辦公、金融和中心商務(wù)類(lèi)功能于一體的區(qū)域。

主要分布在城市的副中心地帶，主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。其在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，而且距離客戶(hù)的住所更近。社區(qū)商業(yè)的特征

1、主要以底商、內(nèi)鋪為表現(xiàn)形式。

2、規(guī)模適中——為社區(qū)或片區(qū)服務(wù)。

3、人性化——更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和。

4、開(kāi)放性——景觀、空間組織、動(dòng)線(xiàn)組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流。

5、休閑性——以餐飲娛樂(lè)休閑購(gòu)物為主要服務(wù)功能。

6、有凝聚力——圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流。項(xiàng)目屬性定位小結(jié)：可以看出本項(xiàng)目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài)客戶(hù)群定位商業(yè)消費(fèi)客戶(hù)：

1、上城爾灣及未來(lái)周邊高檔社區(qū)業(yè)主。

2、部分西三莊原居民。

3、周邊項(xiàng)目?jī)?nèi)的居民。

4、在周邊的上班族及商戶(hù)。商業(yè)投資者：

本項(xiàng)目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士，結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪投資客戶(hù)主要集中市內(nèi)投資客、已購(gòu)買(mǎi)住宅客戶(hù)、附近社區(qū)居民、以及富裕的西三莊村民等群體。3、功能定位從上可知：社區(qū)商業(yè)類(lèi)型外向型偏外向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅面積的比例5％～11％2％～5％≤2％本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模驗(yàn)證：本項(xiàng)目商業(yè)面積本項(xiàng)目住宅面積＝6914.95㎡

83885㎡

＝8.24%本項(xiàng)目商業(yè)面積與住宅面積之比為8.24％外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅面積之比范圍在5％—11％商業(yè)面積與住宅面積之比符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征此商業(yè)面積包含1、2、4號(hào)樓一二層底商及3號(hào)樓一二三層底商和負(fù)一層面積總和。功能定位外向型社區(qū)商業(yè)特征：

交通條件好，臨城市發(fā)展主要道路；

周邊商業(yè)氛圍較為成熟，且有市場(chǎng)空間及潛力；

自身社區(qū)規(guī)模較大，且周邊有其他大型社區(qū)。本項(xiàng)目

產(chǎn)品性質(zhì)

交通條件規(guī)劃利好

市場(chǎng)空間商業(yè)氛圍結(jié)合本項(xiàng)目相關(guān)要素分析：小結(jié)：本項(xiàng)目屬于外向型社區(qū)商業(yè)功能定位作為社區(qū)商業(yè)，滿(mǎn)足本社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求肯定是其重要功能，外向型社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)商業(yè)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)最強(qiáng)的類(lèi)別，功能表現(xiàn)也會(huì)有自己的個(gè)性化特點(diǎn)，不難分析，根本的決定性因素在于業(yè)態(tài)組合上區(qū)別。本項(xiàng)目的功能如何定位可從我們的研究案例的分析過(guò)程得到解答。4、業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)功能組成：依據(jù)：本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)商家經(jīng)驗(yàn)積累實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)外向型商業(yè)的特點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類(lèi)別業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型Ⅰ：以主力店－－綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型Ⅱ：

以社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流。小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目本身區(qū)位及特殊性，項(xiàng)目定位的服務(wù)群體應(yīng)以點(diǎn)帶面，立足本身，四散而開(kāi)，由于周邊商業(yè)配套匱乏，不能滿(mǎn)足周邊人群的日常生活訴求，而本項(xiàng)目現(xiàn)正處于本片區(qū)域商業(yè)發(fā)展的前端。業(yè)態(tài)的選擇為社區(qū)服務(wù)型，那么底商的基本業(yè)態(tài)組合為：餐飲、美容、生活配套及其他該部分功能定位為：整體功能定位為：既能充分滿(mǎn)足本社區(qū)居民日常生活消費(fèi)，又對(duì)外部消費(fèi)群具有強(qiáng)大吸引力，整體功能為：便利店＋日常購(gòu)物＋特色餐飲＋美容休閑業(yè)態(tài)定位5、業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)合項(xiàng)目整體商業(yè)布點(diǎn)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)該遵循的原則主要有以下所列：總體原則：在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，盡量?jī)?yōu)先考慮服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)的位置，布點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，同時(shí)需考慮龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；展示面良好位置商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象；運(yùn)用發(fā)展的眼光，滿(mǎn)足現(xiàn)狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：主要引進(jìn)以服務(wù)于社區(qū)的商家進(jìn)駐，大中型餐飲，藥房，便利店，足浴，美容，兒童系列等。1、2號(hào)樓：緊鄰二環(huán)，車(chē)流量大，展示效果好；旁邊格瀾商務(wù)建成后對(duì)1、2號(hào)樓底商有更好的發(fā)展；小結(jié)：應(yīng)將配套性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此，輔以精品、服飾、形象展示店及部分.3、4號(hào)樓：均臨規(guī)劃路，對(duì)外昭示效果佳；靠近以成熟的居民區(qū)；為過(guò)往人流密集區(qū)域；小結(jié)：應(yīng)該將外向性質(zhì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：餐飲、美容/足浴/茶藝.一目錄物業(yè)定位二招商實(shí)施三市場(chǎng)調(diào)研招商方案需要明確的問(wèn)題招商策略推廣策略招商手段招商周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣思路媒體策略分階段媒體組合招商實(shí)施招商實(shí)施一招商開(kāi)展前應(yīng)明確的問(wèn)題問(wèn)題1.步行街二層的人流引導(dǎo)功能欠缺，現(xiàn)有通道及樓梯不適用于商業(yè)；應(yīng)對(duì)之策：加建/改建問(wèn)題2.一層街鋪是否建有煙道及隔油池等可供餐飲所用設(shè)施；應(yīng)對(duì)之策：明確并加建問(wèn)題3.負(fù)一、二層商業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)不明確影響商業(yè)功能；應(yīng)對(duì)之策：結(jié)合工程部，明確商業(yè)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題4.步行街雖位于規(guī)劃路邊，但缺乏傳播載體；應(yīng)對(duì)之策：增設(shè)廣告位及導(dǎo)視牌問(wèn)題5.底商與內(nèi)鋪之間的人流互動(dòng)問(wèn)題；應(yīng)對(duì)之策：可否加建通道或采取其他措施溝通兩邊人流。招商策略總體思路：以社區(qū)主力商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。

底商一、二層先行主力店及社區(qū)品牌商家招商，借此增強(qiáng)小商家對(duì)本項(xiàng)目投資的信心,在一定程度上提升商業(yè)的價(jià)值。負(fù)一層及內(nèi)鋪對(duì)洗車(chē)、大型酒樓商家進(jìn)行重點(diǎn)招商，吸引其他餐飲商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。1招商手段招商實(shí)施招商