成本核算方法

金蝶軟件會(huì)計(jì)實(shí)操-財(cái)稅達(dá)人小陳成本核算方法前言成本核算指導(dǎo)是地產(chǎn)企業(yè)成本管理中不可或缺的重要組成部分，其作用是明確成本中各科目的的分類及成本在各個(gè)業(yè)態(tài)之間的分?jǐn)偡椒ǔ杀救绾畏值礁鱾€(gè)科目可能大家都沒有什么疑問，但為什么要分到具體科目？如何分配？以及這樣分配的底層邏輯即便很多從事成本管理工作多年的人也未必講的清楚今天就跟大家講講成本核算的相關(guān)知識(shí)，尤其是為什么這么約定的底層邏輯，可以更好的理解核算指導(dǎo)并牢記核算方法題綱01核算指導(dǎo)的作用02核算指導(dǎo)中的秘密03附錄：完整核算指導(dǎo)示例01核算指導(dǎo)的作用核算指導(dǎo)是計(jì)算項(xiàng)目成本的方法和依據(jù)，指導(dǎo)中明確各類成本發(fā)生歸集的科目并且明確各科目成本歸集到各業(yè)態(tài)的規(guī)則，可以說是目標(biāo)成本的總說明和總原則1.明確科目歸集核算指導(dǎo)中會(huì)明確目標(biāo)成本的具體科目，如土地成本、前期成本、建安成本、配套成本、開發(fā)間接成本等等同時(shí)對(duì)各科目包含哪些內(nèi)容進(jìn)行了明確，具體科目劃分及科目包含內(nèi)容大家可以參照目標(biāo)成本測(cè)算表2.明確各科目分?jǐn)偡椒ㄎ覀冎?，一個(gè)項(xiàng)目的成本除了總成本外，還需要體現(xiàn)各個(gè)業(yè)態(tài)的成本，成本核算指導(dǎo)的目的就在于明確如何將各種成本分?jǐn)偨o各個(gè)業(yè)態(tài)，以形成企業(yè)規(guī)范的分?jǐn)偡绞?，而不是各個(gè)項(xiàng)目自由發(fā)揮例如：土地成本按照各分期及各業(yè)態(tài)的占地面積分?jǐn)偂⑶捌诔杀景凑崭髌诩案鳂I(yè)態(tài)的計(jì)容建筑面積分?jǐn)?、建安成本按照各業(yè)態(tài)實(shí)際測(cè)算成本歸集（地下車庫(kù)除外）等等02成本核算指導(dǎo)的秘密1.成本為什么要分?jǐn)傇谠敿?xì)講解核算指導(dǎo)內(nèi)涵之前我們要解決一個(gè)問題，成本為什么必須分?jǐn)偨o各業(yè)態(tài)呢，有總成本、總收入，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算來說不就夠了嗎？成本分?jǐn)偨o各個(gè)業(yè)態(tài)出于以下幾個(gè)目的：1.1

合理規(guī)劃土地增值稅額度我們知道，應(yīng)納土增稅=增值額×稅率增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－項(xiàng)目成本后的余額因而項(xiàng)目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的利潤(rùn)如果平均，繳納的稅費(fèi)是最低的，尤其是涉及項(xiàng)目存在繳稅計(jì)算方式不同的情況，如一個(gè)項(xiàng)目中既有住宅又有商業(yè)甚至包含工業(yè)的情況1.2是產(chǎn)品業(yè)態(tài)定價(jià)的參考市場(chǎng)上某個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的售價(jià)不是唯一的，某城市同區(qū)域同定位的高層，有的定價(jià)5000元/m2，有的定價(jià)4800元/m2，而有的可能定價(jià)到5500元/m2（暫且不考慮開發(fā)商的品牌因素）那么到底定多少合適呢？除了限價(jià)政策外，“保本售價(jià)”是一個(gè)重要的參考數(shù)據(jù)，所謂保本售價(jià)指的是一個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)真實(shí)的成本（全成本），例如，高層成本5000元/m2，如果定價(jià)4800元/平米肯定是賣虧了，定價(jià)5000元/m2就是保本，定價(jià)5500元/m2就是有利潤(rùn)1.3成本管理的需要一個(gè)項(xiàng)目的成本管理周期是很長(zhǎng)的，如果僅僅只把控總成本，那無疑是粗放的，很容易出現(xiàn)拆東墻補(bǔ)西墻的情況，甚至開發(fā)過程中都說不清成本到底是夠還是不夠，而很多成本的發(fā)生合同是直接關(guān)聯(lián)到具體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，甚至具體建筑單元的，尤其是建造類的成本，因而成本的合理分?jǐn)?，是成本?dòng)態(tài)管理是否有效的重要手段1.4行業(yè)對(duì)標(biāo)依據(jù)成本對(duì)標(biāo)是每個(gè)成本人都會(huì)遇到的課題，也是非常頭痛的課題，如果成本不分?jǐn)偟骄唧w產(chǎn)品業(yè)態(tài)，那么只能對(duì)比項(xiàng)目的綜合單方成本然而各個(gè)項(xiàng)目由于各種原因產(chǎn)品業(yè)態(tài)很難統(tǒng)一，而且各個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的占比也不完全一致，這就導(dǎo)致項(xiàng)目綜合成本單方是沒有對(duì)比意義的最好的辦法就是大家來比較一下各自項(xiàng)目高層的成本，多層的成本等等，這就要求必須把成本分?jǐn)偨o各個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)才有意義2.成本核算指導(dǎo)的原則成本核算指導(dǎo)有三個(gè)非常重要的原則

2.1誰受益誰分?jǐn)傇瓌t這個(gè)原則的意思是，在對(duì)成本分?jǐn)倳r(shí)，按照這個(gè)成本發(fā)生后哪個(gè)業(yè)態(tài)收益就把成本歸集到哪個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)2.2

優(yōu)先分?jǐn)偟礁吒郊又诞a(chǎn)品原則這個(gè)原則的意思是，在對(duì)成本分?jǐn)倳r(shí)，如果這個(gè)待分?jǐn)偟某杀景凑帐找嬖瓌t可以分?jǐn)偨o多個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，為了盡量拉平各產(chǎn)品的利潤(rùn)，可以將待分?jǐn)偝杀径嘟o售價(jià)高的業(yè)態(tài)分?jǐn)偫鐚?duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)的分?jǐn)偅厣?、地下業(yè)態(tài)都會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)費(fèi)，但很多城市地下車庫(kù)雖然有收益，但往往售價(jià)不高，利潤(rùn)率很低甚至虧損，而地上產(chǎn)品利潤(rùn)率比較高，那么這個(gè)時(shí)候，雖然地下車庫(kù)也發(fā)生設(shè)計(jì)費(fèi)，但在分?jǐn)偟臅r(shí)候可以考慮將所有設(shè)計(jì)費(fèi)分?jǐn)偨o地上業(yè)態(tài)，地下車庫(kù)不分?jǐn)傇O(shè)計(jì)費(fèi)2.3

可租售核算原則這個(gè)原則的意思是，在對(duì)成本分?jǐn)倳r(shí)，只分?jǐn)偨o可租售業(yè)態(tài)，既只分?jǐn)偨o有銷售或租賃回報(bào)的業(yè)態(tài)，對(duì)于沒有收入的業(yè)態(tài)視為配套，其成本分?jǐn)偨o有收益的業(yè)態(tài)3.成本核算指導(dǎo)中的秘密雖然基本上每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)制定成本核算指導(dǎo)，但對(duì)于很多成本人來說只是機(jī)械的套用，對(duì)于為什么這樣設(shè)置，為什么那樣規(guī)定其實(shí)是不明白的3.1成本測(cè)算和成本核算的差異3.1.1

成本測(cè)算對(duì)象和成本核算對(duì)象成本測(cè)算對(duì)象是指結(jié)合項(xiàng)目的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行單獨(dú)測(cè)算、計(jì)量成本的建筑物或構(gòu)筑物。主要包括：住宅：高層、小高層、聯(lián)排等商業(yè)：底商、獨(dú)立商業(yè)、公寓等地下車庫(kù)：人防、非人防等非經(jīng)營(yíng)類公建：無償建設(shè)的學(xué)校、歸全體業(yè)主的會(huì)所等成本測(cè)算對(duì)象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測(cè)算對(duì)象，例如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。成本核算對(duì)象是指：按照三大原則，可將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。①成本核算對(duì)象確定原則：可租售性原則

定價(jià)差異原則

產(chǎn)品明顯差異原則②成本核算對(duì)象的確定方法：分期開發(fā)的項(xiàng)目，要分期核算。同一期內(nèi)，按照不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫(kù)等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象③車庫(kù)的處理：如當(dāng)?shù)卣呖梢宰馐?，則作為核算對(duì)象，計(jì)算其相應(yīng)成本。如當(dāng)?shù)卣卟豢勺馐?，則應(yīng)視為配套設(shè)施，單獨(dú)測(cè)算其成本后，相應(yīng)成本全部分?jǐn)偟娇勺馐郛a(chǎn)品中。④會(huì)所的處理：若可租售應(yīng)作為成本核算對(duì)象。明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會(huì)所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該全部分?jǐn)偟娇勺馐郛a(chǎn)品中。

混合性質(zhì)會(huì)所（部分可租售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可租售和不可租售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。⑤教育設(shè)施的處理：無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部分?jǐn)側(cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品中。

有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對(duì)象，核算成本中是否包括地價(jià)視購(gòu)入土地時(shí)是否計(jì)入教育配套部分地價(jià)決定。

移交政府的教育設(shè)施，在移交時(shí)需取得玩唄的政府及財(cái)務(wù)確認(rèn)文件；

產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，按商業(yè)方式處理；3.1.2成本測(cè)算過程與成本核算過程成本測(cè)算過程是根據(jù)相關(guān)成本管理制度對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行計(jì)算，真實(shí)反映產(chǎn)品的成本情況成本核算過程是在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上，合規(guī)合法的體現(xiàn)稅籌情況下的財(cái)務(wù)成本有一點(diǎn)需要特別注意，一定要區(qū)分成本管理中的分?jǐn)偤团c稅籌需要的分?jǐn)偟膮^(qū)別，筆者的建議是成本測(cè)算中的分?jǐn)傄?guī)則要保持一致，先不用考慮稅籌因素，這樣才能保證各項(xiàng)目的成本測(cè)算保持一個(gè)口徑，才有可比性，便于管理，也可避免混亂成本測(cè)算的核算（分?jǐn)偅┩瓿珊?，再與財(cái)務(wù)部門一起籌劃稅籌，并根據(jù)稅籌方案進(jìn)行分?jǐn)偟恼{(diào)整這兩個(gè)過程且不可混為一談3.2土地成本為什么建議按照占地分?jǐn)偸紫日f明一點(diǎn)，成本的分?jǐn)偡绞經(jīng)]有絕對(duì)的對(duì)或者錯(cuò)，只能說是相對(duì)合理，比如土地成本的分?jǐn)?，有的城市稅?wù)清繳是按占地面積分?jǐn)?，而有的城市是按照建筑面積分?jǐn)偅m然稅務(wù)有規(guī)定，但是一般是可以溝通的，只要說明其合理性即可）從合理角度考慮，土地成本的分?jǐn)偨ㄗh按照各業(yè)態(tài)的占地面積分?jǐn)?，這樣更能體現(xiàn)誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t，另外還有其更深層次的原因我們知道低密度的產(chǎn)品往往售價(jià)更高，而在高低配的項(xiàng)目中，低密度產(chǎn)品意味著其占地面積多，那么如果按照占地面積分?jǐn)傄簿鸵馕吨o低密度高售價(jià)的產(chǎn)品可以多分?jǐn)偼恋爻杀?，可以相?yīng)平衡項(xiàng)目各業(yè)態(tài)之間的利潤(rùn)率，這才是按照占地面積分?jǐn)偟纳顚哟卧蛄硗庖粋€(gè)項(xiàng)目如果多期開發(fā)，如果不按照各期的占地面積分?jǐn)偅前凑战ㄖ娣e分?jǐn)?，很可能出現(xiàn)一個(gè)分期要承擔(dān)其紅線外其他地塊的土地成本，不論是從稅務(wù)清繳角度還是從常理而言都是不合理的但是如果按照占地面積分?jǐn)偩蜁?huì)遇到不少實(shí)際上的困難，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目中不同業(yè)態(tài)占用的土地面積往往沒有明確的界限，還存在一些綜合業(yè)態(tài)（如底商與高層重疊）更不好明確。為了解決這一問題，我們需要在核算指導(dǎo)中約定具體的占地面積計(jì)算方式：土地成本若能直接歸屬成本核算對(duì)象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)入相應(yīng)成本核算對(duì)象，方法如下：①分期開發(fā)的先根據(jù)各期占地面積將土地成本分?jǐn)傊粮髌?；?/p>

一個(gè)建造期內(nèi)各業(yè)態(tài)的對(duì)應(yīng)布置，土地出讓金應(yīng)首先按總圖將各業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)（同一樓棟有兩個(gè)或以上的業(yè)態(tài)時(shí)可先將其視為一個(gè)組合業(yè)態(tài)）的占地面積分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)。相鄰業(yè)態(tài)間若有道路則以道路中心線切分各業(yè)態(tài)的占地面積，若無則以相鄰業(yè)態(tài)中間線為占地界線。（該步驟分?jǐn)偤蟮臉I(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)占地面積簡(jiǎn)稱業(yè)態(tài)分塊面積）③對(duì)于組合業(yè)態(tài)分?jǐn)偟臉I(yè)態(tài)分塊面積，土地分?jǐn)偛襟E如下：先從平面將該分塊面積切分成多種業(yè)態(tài)重疊部分樓座占地、單一業(yè)態(tài)樓座占地、公共占地。多種業(yè)態(tài)重疊部分樓座占地需按重疊部分對(duì)應(yīng)的可售面積分?jǐn)?；單一業(yè)態(tài)樓座占地歸本業(yè)態(tài)；公共占地按受益原則進(jìn)行分?jǐn)偅绲咨?，從小區(qū)外部進(jìn)入，則分?jǐn)倢?duì)應(yīng)外部公共部分土地，如住宅單元從小區(qū)內(nèi)部進(jìn)入，園區(qū)內(nèi)景觀為住宅服務(wù)，則住宅分?jǐn)們?nèi)部公共部分土地。如受益不明確，按地上可售面積分?jǐn)偂．?dāng)然以上只是一種劃分方式，也可以按照各業(yè)態(tài)的容積率反算占地面積，雖然這些占地面積計(jì)算的方式不同，但對(duì)最終結(jié)果影響不大3.3搞懂核算口徑和考核口徑有一個(gè)問題一直保守爭(zhēng)論，為了配合銷售而建造的售樓處、樣板間的成本到底是否要放在開發(fā)成本中認(rèn)為應(yīng)該放入開發(fā)成本的理由是這些都是實(shí)實(shí)在在的建筑成本，且可以做大成本抵稅認(rèn)為應(yīng)該不應(yīng)該放入開發(fā)成本的理由是，這些是營(yíng)銷使用的，應(yīng)該放入營(yíng)銷費(fèi)用其實(shí)以上的兩種觀點(diǎn)都沒錯(cuò)，之所以產(chǎn)生爭(zhēng)論是混淆了核算口徑和考核口徑，正確的做法應(yīng)該是在核算時(shí)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用依然放到開發(fā)成本中，可以抵稅；但在對(duì)營(yíng)銷部門進(jìn)行費(fèi)用考核時(shí)，需要把營(yíng)銷設(shè)施發(fā)生的成本計(jì)入其考核范疇3.4地下車庫(kù)的處理方式地下車庫(kù)在成本核算中是一個(gè)非常特殊的業(yè)態(tài)，說它特殊一方面是因?yàn)榈叵萝噹?kù)是否有收益（銷售或出租）各地政策不同，比如很多城市地下車庫(kù)是有產(chǎn)權(quán)的可以進(jìn)行買賣，即便沒有產(chǎn)權(quán)也是可以通過長(zhǎng)租的方式變相銷售；而有的城市地下車庫(kù)是全體業(yè)主共有的，不能收取費(fèi)用（如深圳）另外一方面是因?yàn)榈叵萝噹?kù)如果有收益，其收益水平差異巨大，比如一線城市一個(gè)車位的售價(jià)很高，其利潤(rùn)率甚至超過地上的業(yè)態(tài)；而有的地方售價(jià)很低，單就車庫(kù)而言利潤(rùn)率低，甚至虧損，還有很多城市地下車庫(kù)根本沒人要基于這些特殊性，在對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行成本核算時(shí)也要根據(jù)各地的具體情況進(jìn)行區(qū)分對(duì)待有收益的地下車庫(kù)①售價(jià)高，利潤(rùn)率高的車庫(kù)：盡量多的分?jǐn)偝杀劲谑蹆r(jià)低，利潤(rùn)率低的車庫(kù)：減少成本分?jǐn)?，例如土地、前期、配套等的成本不分?jǐn)偨o地下車庫(kù)；如果利潤(rùn)還低，可考慮將部分地下車庫(kù)的建安成本分?jǐn)偨o地上產(chǎn)品；這樣做還有個(gè)底層邏輯：地下車庫(kù)的成本分?jǐn)偫麧?rùn)相對(duì)高的地上產(chǎn)品，那么地上產(chǎn)品為了銷售不虧本（售價(jià)不低于保本售價(jià)）必然會(huì)提高銷售價(jià)格，那么項(xiàng)目地上產(chǎn)品的銷售就能應(yīng)對(duì)地下車庫(kù)售價(jià)低甚至是銷售不掉帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也即先把本錢賣回來③不可租售的地下車庫(kù)：做為配套分?jǐn)偨o可租售的產(chǎn)品3.5統(tǒng)算還是細(xì)算還有一個(gè)經(jīng)常糾結(jié)的問題，就是除在對(duì)非建安成本進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，是計(jì)算完總額按規(guī)則進(jìn)行分?jǐn)?，還是分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)具體的費(fèi)用以施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用為例，各個(gè)業(yè)態(tài)的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)是有差異的，如地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)費(fèi)跟地上高層的設(shè)計(jì)費(fèi)是不同的，那么在進(jìn)行成本核算時(shí)是算出施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)后按照規(guī)則分?jǐn)偨o各個(gè)業(yè)態(tài)（統(tǒng)算分?jǐn)偅┻€是具體業(yè)態(tài)具體計(jì)算（細(xì)算匯總）兩種方式最直觀的差異就是前者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方是一樣的，后者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方有差異這兩種方式其實(shí)都是可以的，雖然有數(shù)據(jù)的差異，但差異不大，不同的公司采用的方式不同，根據(jù)各自公司管理導(dǎo)向選擇即可03附錄：完整核算指導(dǎo)示例為了便于大家理解以及參照，以下把某標(biāo)桿企業(yè)的成本核算指導(dǎo)全文摘錄給大家參考XX集團(tuán)成本核算指導(dǎo)目

錄1范圍

2術(shù)語和定義2.1可售面積2.2規(guī)劃建筑面積2.3建筑面積2.4建筑用地面積2.5成本測(cè)算對(duì)象2.6成本核算對(duì)象2.7成本測(cè)算科目3原則4成本的測(cè)算對(duì)象的確定5成本核算對(duì)象的確定6成本費(fèi)用的歸集與分配原則1范圍本制度是土地成本、建造成本的核算工作要求進(jìn)行了明確和規(guī)范，是開展此類成本核算工作的制度依據(jù)。本制度適用于XX集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)公司”）內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的開發(fā)項(xiàng)目。2術(shù)語和定義2.1可售面積以產(chǎn)權(quán)面積口徑為準(zhǔn)，可售建筑面積=地上可售面積+地下可售面積；可售面積的數(shù)量來源：在取得預(yù)售許可面積之前，以研發(fā)設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)。在取得預(yù)售許可面積但沒有取得產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積，以預(yù)售許可面積為準(zhǔn)。在取得產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積后，以產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。2.2建筑面積依據(jù)施工圖及國(guó)標(biāo)建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的項(xiàng)目面積。2.3建筑用地面積建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。2.4成本測(cè)算對(duì)象是指結(jié)合項(xiàng)目的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行單獨(dú)測(cè)算、計(jì)量成本的建筑物或構(gòu)筑物。2.5成本核算對(duì)象是指按照受益和配比原則，可將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。2.6成本測(cè)算科目是指成本測(cè)算的各項(xiàng)內(nèi)容，主要包括土地成本、前期工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施(紅線內(nèi))、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)。3核算原則3.1誰受益誰分?jǐn)傇瓌t；3.2成本優(yōu)先分?jǐn)偟礁吒郊又诞a(chǎn)品原則；3.3可租售核算原則4.成本測(cè)算對(duì)象4.1對(duì)成本影響大的業(yè)態(tài)、組成復(fù)雜的分部分項(xiàng)工程應(yīng)視為測(cè)算對(duì)象，進(jìn)行單獨(dú)測(cè)算，主要包括：住宅：超高層、高層、小高層、洋房、別墅等；商業(yè)：底商、獨(dú)立商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓等；地下車庫(kù)：普通地下車庫(kù)（無論是否可售）、人防地下車庫(kù)；非經(jīng)營(yíng)性公建：會(huì)所（無論是否可售）、地上車庫(kù)等；4.2成本測(cè)算對(duì)象的確定4.2.1成本測(cè)算對(duì)象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測(cè)算對(duì)象，例如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。4.2.2會(huì)所、地下車庫(kù)無論是否可售均應(yīng)作為獨(dú)立測(cè)算對(duì)象對(duì)其成本組成進(jìn)行測(cè)算；4.2.3不同建筑業(yè)態(tài)之間共用結(jié)構(gòu)的劃分說明：各層成本按“”形劃分結(jié)構(gòu)歸屬。即各層應(yīng)包含頂板、梁、剪力墻及柱；住宅/商業(yè)與車庫(kù)公用的“墻、梁、柱”歸屬住宅/商業(yè)，底板按照公用墻范圍進(jìn)行劃分；4.2.4環(huán)境景觀工程應(yīng)分別按照“區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程”、“示范區(qū)環(huán)境景觀工程”、“代征綠地環(huán)境景觀工程”等應(yīng)進(jìn)行分項(xiàng)測(cè)算及管控；5成本核算對(duì)象5.1成本核算對(duì)象的確定原則5.1.1可租售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對(duì)象的基本原則。如果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對(duì)外經(jīng)營(yíng)租售，則應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。5.1.2定價(jià)差異原則：在可租售性的前提下如果不同產(chǎn)品其預(yù)期租售價(jià)格存在較大差異，則應(yīng)單獨(dú)作為核算對(duì)象。5.1.3產(chǎn)品明顯差異原則：在可租售性的前提下，如果產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差異從而可能導(dǎo)致其相應(yīng)成本差異較大時(shí)要分別作為成本核算對(duì)象。5.2成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)以上成本歸集對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按以下方法確定具體成本核算對(duì)象。5.2.1分期開發(fā)的項(xiàng)目，要分期核算。5.2.2同一期內(nèi)，按照獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層、小高層、高層、超高層、集中商業(yè)、底層商業(yè)、公寓/soho、寫字樓、酒店、可售車庫(kù)等不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。5.2.3在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫(kù)等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。5.2.4車庫(kù)的處理地下、半地下、及架空層車庫(kù)如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以租售，則應(yīng)作為核算對(duì)象，計(jì)算其相應(yīng)成本。如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其不可租售，則應(yīng)視為配套設(shè)施，單獨(dú)測(cè)算其成本后，相應(yīng)成本全部分?jǐn)偟娇勺馐郛a(chǎn)品中。5.2.5會(huì)所的處理若可租售應(yīng)作為成本核算對(duì)象。明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會(huì)所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該全部分?jǐn)偟娇勺馐郛a(chǎn)品中。混合性質(zhì)會(huì)所（部分可租售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可租售和不可租售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。5.2.6教育及其他設(shè)施處理無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部分?jǐn)側(cè)肫渌勺?/p>