長沙湘府佳城項目前期策劃報告

湘府佳城項目前期策劃報告長沙思達房地產顧問有限公司2023年1月30日

目錄第一部分宏觀市場分析 4一、長沙市宏觀經濟分析 5二、長沙市房地產市場總體記錄分析 8三、2023年1—11月份長沙市房地產市場形勢分析 14四、長沙房地產業(yè)2023年整體發(fā)展特性分析 16五、長沙住宅市場各板塊及典型樓盤分析 18（一）、中心漂移，七大板塊逐鹿長沙 18（二）、長沙各板塊分區(qū)分析 20（三）、各大板塊綜合分析 28六、房地產新政影響 29七、長沙房地產2023年發(fā)展趨勢 33第二部分城南房地產市場分析 35一、區(qū)域介紹 36（一）、定義城南 36（二）、區(qū)域特性 37（三）、區(qū)域未來規(guī)劃與城市定位 38二、城南房地產市場分析 39（一）、長株潭一體化給區(qū)域樓市帶來的利好 39（二）、目前城南房地產發(fā)展現狀 40（三）、區(qū)域樓市各板塊特性分析 41三、項目面臨的競爭分析 49（一）、區(qū)域外競爭威脅分析 49（二）、區(qū)域內樓市競爭現狀 50四、城南市場小結 59第三部分項目分析 60一、項目基本概況 61（一）、項目概況 61（二）、項目地塊價值解析 64二、項目SWOT分析 70（一）、S——優(yōu)勢 70（二）、W——劣勢 71（三）、O——機會 72（四）、T——威脅 73（五）、項目綜合評價 74三、項目區(qū)域價值挖掘與重塑 76（一）、區(qū)域價值再挖掘 76（二）、區(qū)域價值的重塑與形成 81（三）、項目價值體系分解 83（四）、項目核心價值構成 85第四部分項目定位 89一、項目定位背景綜述 90二、項目定位核心重點把握 91三、目的客戶定位 92（一）、住宅目的客戶定位 92（二）、中小戶型目的客戶定位 95（三）、社區(qū)商鋪目的客戶定位 96（四）、目的客戶定位綜述 97四、項目物業(yè)定位 98五、項目形象定位 99六、項目主推廣語 100七、項目案名建議 101第五部分物業(yè)發(fā)展建議 102一、項目規(guī)劃概要 103（一）、城南市場產品規(guī)劃概述 103（二）、項目規(guī)劃原則 106（三）、規(guī)劃設計理念 107二、整體規(guī)劃布局建議 109（一）、建筑群體組合 109（二）、各期地塊價值評估 112（三）、整體規(guī)劃布局建議 117（四）、產品品質提高策略 121（五）、產品組合及經濟測算 123（六）、戶型配比建議 129（七）、分期開發(fā)建議 135三、商業(yè)規(guī)劃建議 138四、戶型設計建議 143五、景觀設計建議 149（一）、整體原則 149（二）、園林風格建議 150（三）、商業(yè)部分景觀規(guī)劃 151六、建筑及外立面風格建議 153（一）、住宅部分建筑風格 153（二）、商業(yè)部分建筑風格 155七、道路與交通組織系統(tǒng) 157八、物業(yè)管理建議 160九、社區(qū)智能化建議 163（一）、安全防范系統(tǒng) 163（二）、管理系統(tǒng) 164（三）、家庭商務智能化 164

第一部分宏觀市場分析一、長沙市宏觀經濟分析2023年長沙實現GDP1519.90億元，同比增長14.9%。在GDP中，第一產業(yè)實現增長值112.59億元，同比增長6.9%；第二產業(yè)實現增長值655.27億元，同比增長18.5%，工業(yè)實現增長值469.28億元，同比增長17.0%；第三產業(yè)實現增長值752.04億元，同比增長13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三產業(yè)分別拉動0.5、7.9、6.5個百分點，三產業(yè)對GDP增長的奉獻率分別為3.3%、52.8%、43.9%。三產業(yè)的比例為7.4:43.1:49.5，與上年同期相比較，一、三產業(yè)比重分別減少0.6、0.7個百分點；二產業(yè)提高1.3個百分點。圖1-1長沙2023年三大產業(yè)對比分析圖2023年城市居民人均可支配收入突破萬元大關，居全國26個省會城市第7位、居中部地區(qū)第1位。

圖1-22023中部城市人均可支配收入對比分析圖圖1-32023-2023長沙居民可支配收入分析圖2023年長沙市3月止累計實現GDP376.62億元，與去年同期相比增長14.1%。5月止累計完畢全社會固定資產投資350.44億元，與去年同期相比增長34.92%，增幅與去年同期相比回落1.80個百分點。5月止累計城市居民人均可支配收入為6431元，與去年同期相比增長11.5%，增幅回落4.9個百分點。結論：目前長沙市經濟處在發(fā)展階段，經濟增長速度較快，以第二產業(yè)為主，在中部地區(qū)處在領先。

2023年長沙市GDP同比增長14.9%，GDP增幅遠大于8％，長沙市房地產處在快速發(fā)展期。4%-5%4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產發(fā)展關系2023年長沙人均GDP超過了成都、南昌、西安等二線城市，但房價并不高，表白長沙房價仍有較大的上漲空間。二線城市武漢成都南昌西安長沙人均GDP（元）2693120457218661591723968商品房均價（元/㎡）38694085270730803030注：以上重要宏觀經濟數據來自《長沙市2023年國民經濟和社會發(fā)展記錄公報》。

二、長沙市房地產市場總體記錄分析1、長沙市房地產開發(fā)投資增長強勁，投資者普遍看好

圖1－42023-2023長沙市房地產開發(fā)完畢投資額圖長沙房地產開發(fā)完畢投資額自2023年以來，以平均增長率為15.9％的速度連續(xù)增長。2023年完畢投資額256.35億元，與2023年33.02億元相比增長8倍。房地產開發(fā)投資的強勁增長，特別是住宅市場的增長，表白投資者看好長沙房地產市場發(fā)展，對進入長沙房地產市場抱有較強的信心。房屋施工面積逐年呈快速增長趨勢，預示未來供應量將連續(xù)增長

圖1－52023-2023長沙市房地產施工面積圖長沙房地產開發(fā)施工面積逐年增長，2023年后呈現快速增長趨勢，2023年施工面積總量達成1913.57萬平方米，其中新開工面積779.54萬平米。但在目前住宅市場中，經濟合用房所占比例還比較大，對長沙整體房地產市場化及價格的拉升起到了制約作用。近三年長沙市施工面積連續(xù)強勢增長顯示出長沙房地產市場開發(fā)熱潮，同時預示著未來幾年長沙房地產市場的供應總量將連續(xù)增長。

3、新開工面積逐年增長

圖1－62023-2023長沙市房地產新開工面積示意圖2023年全年新開商品房780萬平方米，為歷年房屋新開工面積之最，預示近1-2年為商品房集中放量年。

4、銷售量隨供應量穩(wěn)步提高，需求趨于理性

圖1－72023-2023年長沙市房地產銷售面積示意圖2023年全年銷售商品房639.02萬平方米，比去年同期增長41.94%，其中預售商品房584.19萬平方米，相對2023年419.47萬平方米增長39.26%。預售住宅459.84萬平方米，相對2023年361.67萬平方米增長27.14%。

5、供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢

圖1－82023-2023長沙市房地產施工、竣工、新開發(fā)和銷售面積示意圖對比上述數據，施工及新開發(fā)面積穩(wěn)步提高，竣工面積趨于萎縮，供銷兩旺，表白市場開發(fā)節(jié)奏較慢，部分開發(fā)商放緩商品房開發(fā)節(jié)奏。

6、銷售價格穩(wěn)步提高，前景較為樂觀

圖1－91997-2023年長沙市房地產價格對比示意圖長沙市商品房銷售均價在2023年與2023年之間出現停滯不增。2023年后市場供求矛盾發(fā)生變化，導致2023年商品房銷售均價增長幅度較大，增長率達成23％；2023年上半年，商品房交易仍然保持了強勁上升的勢頭；2023年實現商品房銷售均價3022元/平方米，其中商品住宅銷售均價為2539元/平方米，分別同比增長10.4%和6.20%。其重要因素是土地開發(fā)成本、建材成本的上升，以及房屋建筑的人工費用增長也推動成本剛性增長。注：以上數據來源于長沙市房屋產權管理局2023年1月14日公布的《2023年長沙市房地產市場情況通報》三、2023年1—11月份長沙市房地產市場形勢分析1、供應量增長，銷售放緩2023年1-11月，長沙市商品房累計批準預售694.22萬㎡，同比上升37.74%；其中住宅批準預售615.56萬㎡，同比上升34.26%。同期全市商品房累計銷售601.13萬㎡，同比上升3.8%；其中住宅銷售543.19萬㎡，同比上升45.91%，占商品房銷售面積的比重為90.36%。對比批準預售和銷售數據可以看出，目前長沙的商品房市場供應量整體增幅較大，銷售量緩慢增長，導致今年以來商品房累計待售面積達93.09萬㎡，其中，商品住宅待售面積為72.37萬㎡。2、供銷比例拉大1-11月長沙市商品住宅累計供銷比為1.13：1（期間商品住宅批準預售面積：期間商品住宅銷售面積），商品住宅供銷比有所增大，特別是天心區(qū)、雨花區(qū)，目前已超過25%的臨界點，情況見下表：全市開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)1.130.881.681.251.130.712023年1—10月長沙全市及各區(qū)供銷對比表3、商品房均價小幅上漲（剔除單位集資建房、定向開發(fā)和經濟合用房）1-11月，長沙市商品房均價為2962元/㎡，同比上漲3.9%；其中，商品住宅平均售價為2658元/㎡，同比上漲11%；商品房非住宅平均售價為5369元/㎡，同比下降4.93%。1-1１月典型住宅樓盤均價為2944元/㎡，與去年同期相比上漲了5.11%；11月份住宅樓盤均價為3113元/㎡，環(huán)比下跌1.21%。4、１２０－１４４平米區(qū)間供銷最大，大于１４４平米戶型相對旺銷從市場供應套數來看，1-11月120-144㎡區(qū)間戶型所占比重仍然最大，為29.26%，對比1-10月下降1.64個百分點；90㎡以下的戶型供應占比為31.13%，對比1-10月增長2.94個百分點；從實際銷售套數來看，120-144㎡區(qū)間戶型套數所占比例也是最大，為25.86%，基本與1-10月增長0.32個百分點；90㎡以下的戶型銷售占比為28.46%，對比1-10月增長了0.08個百分點。如下圖所示。圖1－102023年1-11月份長沙市商品住宅供銷關系對比示意圖（注：以上數據來自長沙房產數據中心）四、長沙房地產業(yè)2023年整體發(fā)展特性分析綜上分析，我司認為長沙整體房地產市場具有以下幾個市場特性：特性一：大鱷搶灘，大盤并起，風起云涌華潤、香港恒基、玫瑰園、碧桂園、和記黃埔、中信、天健、卓越、綠城、南都、南山、沙河、珠江、奧園、陽光100、北京當代、東業(yè)等大牌地產商強勢進駐長沙，其項目占地規(guī)?；旧隙荚?00畝以上。其中玫瑰園、碧桂園、沙河、當代、中信、鵬基、東業(yè)等項目規(guī)模更達成1000畝以上。加上諸如長房、城建投資等長沙本土開發(fā)商的大型開發(fā)項目，長沙房地產市場未來將進入大盤營銷時代。特性二：樓盤井噴上市、發(fā)展勢頭迅猛，競爭加劇根據長沙市房屋產權管理局的記錄數據，2023年商品房供應約750-800萬平米，由于2023新開工項目較多，商品房施工量較大且多為大盤，且有部分開發(fā)商由于資金問題導致施工周期變長，導致一些項目集中上市，市場供應量大幅度增長，競爭加劇。特性三：商品房價格仍將穩(wěn)中有升2023年，長沙市商品房的銷售均價初次突破3000元大關，為每平方米3022元，同比上漲10.4％。其中商品住房銷售均價為2539元／平方米，同比增長6.20％。商品房消費需求巨大，價格漲幅平穩(wěn)。同比2023年增長41.94％；成交金額169.79億元，比去年同期增長71.20％，增幅較大，增速加快。1-10月，長沙市商品房均價為2924元/㎡，同比上漲4.12%；其中，商品住宅平均售價為2619元/㎡，同比上漲10.75%；商品房非住宅平均售價為5366元/㎡，同比下降5.72%。1-10月住宅樓盤均價為2937元/㎡，與去年同期相比上漲了6.18%。特性四：新政頻出，但對長沙市場影響有限近期，國家關于房地產調控措施頻繁出臺，如新的“國六條”，九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，表白國家調控力度加大，給房地產市場帶來不小的影響和沖擊。因長沙房地產市場仍處在發(fā)展初期，盡管新政出臺對市場短期形成一定影響，導致一段時間客戶觀望、開發(fā)商報批報建速度放緩，但整體上新政對長沙影響不大，長沙市場仍將處在平穩(wěn)上升階段。特性五：開發(fā)分散，缺少熱點集中區(qū)域長沙各區(qū)域都有開發(fā)熱點，缺少熱點集中區(qū)域。芙蓉區(qū)房地產開發(fā)重要集中在市區(qū)、人民東路片區(qū)和體育新城片區(qū)，開福區(qū)重要集中在金鷹城片區(qū)、月湖公園周邊和區(qū)政府周邊，天心區(qū)集中在城南片區(qū)，雨花區(qū)集中在雨花亭和東塘片區(qū)，岳麓區(qū)則是全區(qū)開發(fā)。長沙客戶較傾向于就近置業(yè)，所以開發(fā)的分散使得客戶也較為分散，無法形成規(guī)模炒熱市場。注；以上重要數據來自《長沙市房產信息中心》

五、長沙住宅市場各板塊及典型樓盤分析城北板塊城南板塊星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)城北板塊城南板塊星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊隨著長沙市房地產市場逐漸成熟，不管是開發(fā)商還是普通購房者都對未來的市場發(fā)展前景持一致看好的態(tài)度。隨著著開發(fā)量的逐漸增長，開發(fā)區(qū)域也在不斷擴張。長沙的地產版圖格局中，傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域，房地產項目開發(fā)已成尾勢。但同時，我們可以發(fā)現七個很明顯的板塊運動。未來長沙房地產將逐步形成以下七大板塊。根據長沙地區(qū)分布特性，可將其房地產市場分為以下七大板塊：城南板塊：湘江以東，南二環(huán)以南、萬家麗路以西，暮云鎮(zhèn)以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但板塊內存在大量老的居住社區(qū)，同時，缺少優(yōu)勢景觀資源。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設，板塊發(fā)展迅速，但由于道路交通系統(tǒng)不完善，區(qū)域內經常發(fā)生交通擁堵現象，且無優(yōu)勢景觀資源。麓谷板塊：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產業(yè)園區(qū)，大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設施較差。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。是長沙未來城市重點發(fā)展的區(qū)域，景觀資源較為豐富，但區(qū)域內存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達的工業(yè)基礎，大量的公司購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠，且配套設施需進一步完善。金星大道沿線板塊：湘江以西，雷鋒大道以東，金星大道北段以南、銀杉路以北的區(qū)域；區(qū)域景觀資源較好，居住氛圍比較純粹，大盤云集且樓盤品質都比較高，但區(qū)域生活配套設施目前缺少，交通不太便利，生活氛圍局限性。（二）、長沙各板塊分區(qū)分析1、【城南板塊】（見第二章“城南市場分析”）2、【城東板塊】：目前區(qū)域代表樓盤項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度體育新城組團綠城·桂花城1753312202301.45三房20-160多層景觀洋房5600，一般洋房4500，電梯小高層3800約1490戶一期在售，剩20%，二期預計明年6、7月開盤錦湘·國際星城5333338000002.19三房二廳130左右33005085戶一期已售完，二期在售中城麗景香山1500004000002.67三房、四房均價3800以上——一期已售二期在售美林景園680001600002.34三房-六房135-27832001000戶尾盤新城新世界1300畝272萬3-3.2——————前期定位階段芙蓉區(qū)政府組團南都西街花園247畝2500001.37三房二廳130左右40001300戶二期已售七成，三期待定星城世家198畝1800001.4三房120一期已售95％，二期明年6-7月推都市晨光484319734.713.97一房一廳3780238戶售磬東方銀座6934553406.5一房34-453200550戶售完銀港水晶城140003500002.二房－三房59-803200756戶一期二批銷售中仁和·香堤雅境944001867002.33二房-四房，90-28031001188戶現房，售出約95%區(qū)域特性：本區(qū)域長沙市重點建設的區(qū)域，隨著市政配套設施的不斷完善，大型開發(fā)商如綠城、南都、茂華集團等進駐，市場競爭劇烈；外來發(fā)展商的進駐帶來了品質上的提高，價格也一路走高，但產品同質化嚴重。戶型特點：適于居家三房為主，每套面積基本在120平方米以上。價格特點：銷售均價集中在3200～4300元/平方米之間，產品同質化嚴重，價格差距重要體現在地段的好壞。區(qū)域發(fā)展特性：發(fā)展后勁局限性，“尚東區(qū)”概念炒作缺少政府支持；規(guī)劃相對混亂；價格上漲空間有限。

3、【麓谷板塊】區(qū)域目前代表樓盤項目名稱占地面積㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度標志麓谷坐標32693703452.0一房—三房52-146精裝修4500左右，毛坯房3500264在售湘麓國際77715.61858102.39二房-四房80-150一期28001000多戶11月底一期二批推出加州陽光82畝約20萬3.05二房、三房70－120一期26001000多基本售完區(qū)域特性：環(huán)境優(yōu)越；土地存量多，目前區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設施較差；區(qū)域位置：岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產業(yè)園區(qū)，大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人；戶型特點：以居家型戶型為主；價格區(qū)間：均價在2023～3500元/平方米之間；區(qū)域發(fā)展特性：依托于麓谷科技園的發(fā)展。

4、【麓南板塊】：目前區(qū)域代表樓盤項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度香格里·麓山別墅8671003519870.36獨立別墅331-337，聯排別墅220-270獨立5000聯排3500330二期在售陽光100658674120萬1.98三房兩廳31508000戶二期在售盤汀湘十里532800——0.55獨棟、雙拼、聯260-465最低96萬一套373戶認購中楓華府第22萬30萬1.5513棟小高層，17棟低層，54棟多層住宅——————區(qū)域位置：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域；區(qū)域特性：區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者，土地存量大；戶型特點：以居家型戶型為主；價格區(qū)間：均價在2800～3400元/平方米之間。

5、【城北板塊】：目前區(qū)域代表樓盤項目名稱占地（M2）建面（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶銷售進度伍家?guī)X組團順天北國風光624521146392.18二房－四房，90-1522200782戶已售完恒鑫·瀾北灣1003141444271.87二房－四房二期在售珠江花城611639，一期：366681100000，一期：660021.8三房-四房，110-1403700——9月開盤順天黃金海岸766703000004三房：20-13，四房10月開盤四方坪組團左岸春天980002100001.8三房－四房，114-16834001107戶三期在售水木軒500001700003.2二房－三房，90-20026001130戶4月份開盤，一期已售50%時代先鋒————6一房4827001000戶尾盤月湖——460000——一期獨體別墅、聯排、大三房、四房均價3800以上2926前期認籌萬煦園93316.221870002.3120-19028001400戶三期在售區(qū)域特性：舊工業(yè)區(qū)形象，整個片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤推出量相對較小。但隨著城北城市改造和建設的提速，科教、人文、區(qū)域價值的潛力空間相對其它城區(qū)更大；戶型特點：以居家型戶型為主；價格區(qū)間：均價在2600～3400元/平方米之間；區(qū)域發(fā)展特性：地價便宜；區(qū)域發(fā)展迅速改變區(qū)域形象，區(qū)域到目前長沙CBD的距離適中。6、【星沙板塊】：目前區(qū)域代表樓盤項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度御景龍城1551051331820.8三房－四房133-148聯排起價：2500獨立：160萬/套1070戶二期在售圣爵菲斯2250001730000.72二房－三把戲年華組團美林水郡100001261001.26二房－四房90-152一期3200二期2800656戶二期在售星沙湘繡城——187000——120-19023001400戶——山水芙蓉——173000——二房－三售完威尼斯城1798200965500——獨立、聯排洋房88-1200獨立銷售均價5800，聯排4300，洋房32004292戶10月份開盤幸福里3102894310431.43二房－四房90-1772100（公寓）2700（別墅）1200戶在售區(qū)域特性：區(qū)域定位模糊，工業(yè)區(qū)形象，市場相對獨立、絕大部分項目客戶群基本局限于本區(qū)域內，發(fā)展空間有待提高；戶型特點：以居家型戶型為主；價格區(qū)間：均價在2200～2800元/平方米之間；區(qū)域發(fā)展特性：工業(yè)區(qū)形象，空間有限，推盤量大，但區(qū)域客戶有限；工業(yè)區(qū)形象，交通配套等有待完善；7、【金星大道沿線板塊】：目前區(qū)域代表樓盤項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度美林銀谷35571.61122043.6三房、四房3600，空中別墅4700住宅607國際公寓248戶一期銷售60%卓越蔚藍海岸37162850萬1．6三房120-140，四房140-190，TH200-240洋房3300-3500別墅52002500戶一期一批售完，二批明年入市瑪依拉山莊4395612萬2.38一房一廳36，二房二廳85-89，三房二廳110-129，四房二一期在售格林星城6萬20萬3三房二廳26801150戶一期銷售80%南山蘇迪亞諾500余畝32.6萬1.05洋房、別墅3500一期200多戶目前在建玫瑰園1000畝100萬1.6獨體別墅、小高層獨體別墅均價6500；住宅均價2900。一期32套獨體別墅；520套住宅。一期二批在售贊佳新城4662014萬2.2一房至五房2700元800多戶一期已售完區(qū)域特性：最晚開發(fā)板塊，目前玫瑰園、南山蘇迪亞諾等相繼進入開發(fā)階段，片區(qū)基本無拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展商、土地規(guī)模都較大、容積率普遍集中在1.0-1.6，未來會成為一個相對集中的中高檔居住區(qū)，涉及星城組團和市府組團。戶型特點：以別墅、花園洋房等高端產品為主主；價格區(qū)間：均價集中在3000～4000元/平方米之間；區(qū)域環(huán)境：景觀資源豐富，居住純粹；樓盤規(guī)模大，容積率低；區(qū)域發(fā)展特性：未來新興居住區(qū)——大盤云集，居住純粹；價格上漲空間較大；交通配套等有待完善。（三）、各大板塊綜合分析目前城東片區(qū)是長沙市重點建設的區(qū)域，隨著市政配套設施的不斷完善，大型開發(fā)商如萬科、綠城等進駐，在不久的將來必將在城東板塊形成劇烈的市場競爭格局，價格也一路走高，但產品同質化嚴重；目前麓谷板塊屬于長沙高科技產業(yè)園區(qū)，大量的公司員工成為該區(qū)域的重要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設施較差；目前麓南板塊因具有較豐富的自然條件和濃郁的人文環(huán)境，同時大量高校、科研、醫(yī)療單位中存在的潛在客戶，因而具有較好的發(fā)展空間；河西區(qū)域也是今年開盤量最大的一個區(qū)域；目前城北板塊由于是舊工業(yè)區(qū)形象，整個片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤推出量相對較小。但隨著城北城市改造和建設的提速，科教、人文、區(qū)域價值的潛力空間相對其它城區(qū)更大；星沙板塊市場相對獨立、絕大部分項目客戶群基本基本局限于本區(qū)域內，發(fā)展空間有限；金星大道沿線板塊是最晚開發(fā)板塊，目前玫瑰園、南山蘇迪亞諾等相繼進入了開發(fā)階段，但因本片區(qū)基本無拆遷、且積聚大量品牌發(fā)展、規(guī)模都較大、容積率中在1.0-1.6，因此未來會成為一個相對集中的中高檔居住區(qū)。分析總結：隨著長沙整體經濟的穩(wěn)步發(fā)展，各項市政配套設施的完善，長沙的房地產開發(fā)也進入相對連續(xù)穩(wěn)定增長階段；長沙市居民對未來長沙房地產市場發(fā)展持樂觀態(tài)度,購房消費信心指數很強；項目區(qū)域位置、建筑品質、物業(yè)管理、社區(qū)配套以及總價控制成為購房者關心的最為核心問題。六、房地產新政影響（一）、新政八大要點1、近期經濟合用房建設目的即將公布。2、90平方米以下住房須占開發(fā)項目總面積七成以上。3、購房局限性5年轉讓須交營業(yè)稅。4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產公司，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。5、6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。6、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型。7、土地閑置2年將被收回使用權。對開發(fā)建設面積局限性三分之一或已投資額局限性四分之一，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。8、各地城市年內建立廉租住房制度，并合理擬定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。（二）、新政影響1、大戶型產品的空缺，中小戶型供應增長市場反映將也許會是現有的大戶型產品、高端別墅類產品價格走高。而中小戶型產品、投資型產品增長，將會導致中小戶型銷售一定的市場壓力，最終形成整個市場上產品供需結構不平衡。但政策又給出了長沙市場調整指標的也許性。因此，具體還需觀測后續(xù)政策的出臺，特別是長沙市本地政府的政策。2、對行業(yè)進行重新洗牌：部分開發(fā)資金實力局限性的開發(fā)商會形成較大的壓力。對一些目前已經拿到施工許可證的開發(fā)商，可以緩慢銷售，視市場情況緩步提高大戶型產品的價格。但對尚處在規(guī)劃中的項目，將是一個新的考驗。3、導致購房者持觀望態(tài)度：購房者不會去刻意研究新政的核心意義和影響，但對客戶的心理影響會較大。4、凸顯中央與地方相關職能部門關系：新政策的出臺，是多方利益的綜合博弈的結果，地方相關職能部門由于各自的利益和關系，將也許會形成發(fā)展商的競相公關從而達成自己的目的局面。5、直接影響市場成交量：現在房地產存在較多的炒家，二手房轉讓征收營業(yè)稅從2年時間延長到5年，目的是為了打擊短期炒家。但是在打擊短期炒家的同時，將也許會影響到二手房的交易量，從而也也許會導致新房成交量的下降。6、“經濟合用房”也許遭遇尷尬：長沙2023原計劃推出“經濟合用房”50萬方，“新政”后在2023會增長推出，會進一步增長長沙市場房地產銷售的壓力，但也極有也許出現上海批了經濟合用房指標，但無發(fā)展商開發(fā)，無客戶購買的現象。7、“大戶型”價格難控制：“大戶型”人為控制供應，會導致供不應求后的價格上漲，因此政府對價格控制的預期目的難以達成。（三）、新政后長沙市場整體走勢1、中小戶型市場：新政的影響對部分投資客有較大的影響。2、中大戶型市場目前長沙的中大戶型市場，受新政的利好影響，成交量基本保持正常狀態(tài)，部分項目出現了上揚的趨勢。目前市場上存在的中大戶型樓盤，如中江·國際花城，美林·銀谷等中大戶型樓盤，三房、四房紛紛漲價，價格比新政前，有大幅度的提高，整體市場反映較正常，中大戶型價格略有上升趨勢。3、別墅市場目前長沙的別墅市場，受新政的利好影響，上門量、成交量基本保持正常狀況，目前別墅的整體市場形勢較好。但長沙的別墅用地存量較大，未來1年的投放量還不擬定，未來別墅市場的走勢尚有待觀望。目前市場上存在的別墅型樓盤，市內別墅如水云間，運用其稀缺性，價格由一期的3300元/㎡，到二期的4200元/㎡，目前三期的聯排已漲到5600元/㎡，銷售情況仍然較好。郊區(qū)別墅如星語林·汀香十里、比華利山等郊區(qū)別墅樓盤，紛紛放緩銷售節(jié)奏，價格相對新政前，有一定幅度的上漲。4、二手房市場目前市場上存在的幾個較大的二手房運營商，如長房·置業(yè)通、21世紀不動產、湖南建安房屋等反映，目前由于新政對二手房轉讓征收較大營業(yè)稅，二手房市場受大較大的沖擊，上門量和成交量明顯下滑。目前市場上有一部分二手房炒家，因新政因素影響而退出。5、廉租房、經濟合用房市場目前長沙的廉租房、經濟合用房市場，雖然受新政的影響，但短期不會有明顯的市場表現。其影響結果要在1—2年后呈現長沙2023原計劃推出“經濟合用房”50萬方，“新政”后會增長推出，會增長住宅市場的銷售壓力，價格擬定在1300元/㎡。未來2年內經濟合用房、廉租房須報國家建委審批。綜述1、新政出臺，買、賣雙方均持觀望態(tài)勢，一方面，部分消費者更期待市場價格隨套型面積的控規(guī)而價格有所減少。一方面，開發(fā)商對突如其來的新政把握不準，或持觀望心理，或小部分放量試水。2、隨著新政進一步貫徹，價格的上漲，未來市場主力戶型必將以緊湊型方向發(fā)展，在總價一定的基礎上，有助于拔高產品單價。七、長沙房地產2023年發(fā)展趨勢1、產品供需預測根據長沙城市發(fā)展規(guī)劃，考慮人口、居住水平增長因素，在未來數年時間內長沙市住宅消費需求將連續(xù)上漲，2023年拉動內需將成為刺激經濟增長的重要手段，房產、汽車等大宗消費應受到鼓勵，同時在供應量大增的形勢下，不斷創(chuàng)新、升級的產品和營銷手法，也將不斷刺激消費市場，考慮到政府政策影響，長沙定向開發(fā)量和經濟適應房將適當增長，預計2023年長沙商品房消費量比2023年將略有下降。2023年供應量將在700-800萬平米以上，需求量在600萬平方米以上。2、價格趨勢預測2023年長沙商品房價格仍將穩(wěn)中有升，保持10%左右的漲幅。受國家土地緊縮政策影響，2023年房地產投資增長將繼續(xù)放慢，住宅開發(fā)仍是房地產市場主旋律。房地產價格處在上漲通道的重要因素是土地從緊政策使土地單位成本繼續(xù)提高；商品房住宅項目的品質將因競爭得到進一步提高；供過于求，劇烈的競爭導致項目營銷成本的增長，并轉嫁到項目單位成本上。3、公司消長預測從開發(fā)商構成變化看，近兩年大量的外地資本涌入長沙房地產市場，其中重要分為兩類，一類是以京粵等國內知名公司為代表的成熟開發(fā)公司；另一類是以江浙地區(qū)民間資本為代表的新興公司，在長三角房產發(fā)揮空間受到限制后，長沙成為他們關注的重要目的。外來資本的進入對長沙房地產市場帶來了積極的一面，但也導致了競爭格局更加劇烈。與此同時隨著房地產融資渠道的多樣化，相稱一部分擁有積累資本的本土房產行業(yè)以外的公司也積極尋求進入房地產開發(fā)市場。因此此后兩年將不斷涌現出新的具有實力的房地產開發(fā)本土公司，但也有一部分房地產公司因缺少資金和土地，會沒有任何實質開發(fā)，只保存一個空殼。長沙未來幾年的房地產市場相對看好，但競爭層面也將從項目轉移到公司、從品質上升到資本和服務。長沙目前還沒有一家開發(fā)公司可以占到市場年銷售5%以上份額，未來的競爭會更劇烈，市場份額將向有實力的品牌集中，一些實力較弱的公司將退出市場，本地市場的開發(fā)龍頭公司將在這幾年的競爭中產生。4、競爭機會點：（1）同層次的競爭將使營銷白熱化，催生營銷方式的變革及戰(zhàn)略升級，個性產品、消費細分的產品逐步呈現。（2）70年代人群開始成為置業(yè)主體，消費心理、消費模式將出現新的變化，對房地產營銷理念提出新的挑戰(zhàn)與機遇。（3）隨著城市中心交通擁擠限度的加劇，地段論將會有新的注解，空間論將被時間論取代。（4）在政策鼓勵下以及瞄準大眾消費的現實情況，中檔商品房的開發(fā)將增多。（5）外地公司進入長沙的勢頭將減弱，本地行外公司進入房地產行業(yè)者增多，一部分實力稍差公司將出現經營困難。

第二部分城南房地產市場分析一、區(qū)域介紹（一）、定義城南從上個世紀五十年代的“毛澤東城”，到1982年的“綜合經濟中心”，到1998年省委、省政府明確“按照交通同環(huán)、電力同網、金融同城、信息同享、環(huán)境同治的規(guī)定，長株潭一體化進入啟動階段”，到進入21世紀后長沙芙蓉南路的修筑（現長沙大道）、韶山路的拓改、省政府的整體南遷、天心生態(tài)新城的打造、湘江風光帶的延伸，到如今三市輕軌方案的基本擬定、三市公交車開通、長沙建設長沙大道與湘潭對接，湘潭改造韶山大道、板塘大道與長沙對接等等，長株潭三市一系列的互動無不可鑒“融城之夢”，在歷經曲折崎嶇之后日臻清楚化的藍圖，并體現出一種“加速度”的力量。1、

城南在長沙的位置城南在長沙市中心區(qū)正南方，湘江上游東岸。行政區(qū)劃屬于天心區(qū)和雨花區(qū)共有，地勢比較平緩，交通網絡非常便利，重要干道是芙蓉南路和韶山南路，南北貫通新老城區(qū)，特別省政府南遷，使城南成為名副其實的長沙新中心和中央政務區(qū)（CPD）。2、城南劃分城南有兩種概念，一是按照長沙區(qū)域方位，以南二環(huán)以南、湘江以東、萬家麗路以西、大托鎮(zhèn)和南三環(huán)綠化帶以北之間，跨越天心區(qū)和雨花區(qū)兩個行政區(qū)域，稱為大城南；另一種解釋是小城南，又稱“天心生態(tài)新城”，是友誼路以南、書院路以東、韶山路以西區(qū)域，規(guī)劃區(qū)內涉及新開鋪辦事處的石人沖、新天村、青園、桂花坪辦事處，大托鎮(zhèn)的披塘村、先鋒村、黑石村、九峰村等范圍。（備注：本報告分析范圍為大城南。）（二）、區(qū)域特性1、人文城南：圍繞民政學院、鐵道學院、林學院、女子大學、廣播電視大學、經濟干部管理學院及未來的理工大學新校區(qū)而繁榮的高校型文化；以其三館一廳為核心的市民文化中心。蔡家沖路文化產業(yè)發(fā)展軸，蔡家沖路是新城東西方向的一條城市主干道，在規(guī)劃設計上以省會展中心、省地質博物館、省青少年活動中心為窗口，以圖書、出版、信息為龍頭，沿大道兩廂布置文化產業(yè)園。

2、生態(tài)城南：城南區(qū)傍湘江長約17公里，與岳麓山、桔子洲隔江相望，與暮云天然綠色屏障互相映襯，人口密度低，具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和人文地理環(huán)境，是構筑生態(tài)城的抱負之地。3、市政配套：隨著省府及天心區(qū)政府區(qū)治四周省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾文化藝術館、文化廣場、體育公園、綠化公園、配套的附屬醫(yī)院、全日制學校等省市重大項目日趨竣工。4、交通網絡：“五縱七橫”骨干路網格局的基本形成。五縱：長沙大道、湘江大道、新姚路、韶山路、書院路；七橫：二環(huán)線、友誼路、韶洲路、蔡家沖路、杉木沖路、三環(huán)線、披塘路；五縱七橫的網絡格局與長株潭三市Y型市際輕軌鐵路和湘江航運共同構筑四通八達的水陸交通體系。

（三）、區(qū)域未來規(guī)劃與城市定位2023年初隨著長株潭經濟一體化和湘江生態(tài)經濟帶發(fā)展戰(zhàn)略的全面實行，天心區(qū)明確提出將南部新城區(qū)建成生態(tài)城的構想并確立了“一心、兩軸、三園區(qū)”的區(qū)域布局思緒。根據長沙市政府規(guī)劃，新城南城市未來發(fā)展的目的是“五區(qū)興市”：行政文化區(qū)——以省政府機關大院及一些省市級行政單位的興建為契機，建設省會新政治文化中心；中心商務區(qū)——依托省會行政文化中心人流、信息、資金的集聚優(yōu)勢，立足于行政辦公、商務活動和高等院校需要，以長沙大道和蔡家沖路為主軸，大力發(fā)展金融、證券、廣告及中介服務業(yè)，積極哺育科研、文化產業(yè)，拓展現代物業(yè)管理業(yè)，使省府周邊地區(qū)發(fā)展成為以現代服務業(yè)和知識密集型產業(yè)為主的現代化中心商務區(qū)。環(huán)保工業(yè)區(qū)——湖南天心環(huán)保工業(yè)園以名牌服飾工業(yè)、高新技術產業(yè)和環(huán)保工業(yè)為主體，規(guī)劃構建“一心四區(qū)”的園區(qū)功能結構：“一心”即長沙大道與環(huán)保大道交匯的園區(qū)管理服務中心，“四區(qū)”即名牌服飾產業(yè)園區(qū)、環(huán)?？萍籍a業(yè)園區(qū)、休閑娛樂區(qū)和崇高住宅區(qū)，充足發(fā)揮園區(qū)的輻射效應，帶動韶山南路工業(yè)產品展銷業(yè)和周邊配套產業(yè)發(fā)展。旅游休閑區(qū)和生態(tài)居住區(qū)——按照湘江生態(tài)經濟帶的規(guī)劃，在沿江區(qū)域發(fā)明自然景觀和人文景觀相結合的旅游休閑產業(yè)和最佳的人居環(huán)境。

在5到2023內，新城南將建設成為一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域布局合理、基礎設施完善、經濟實力一流的現代化生態(tài)型城區(qū)，成為全省的政治文化中心，信息、金融、醫(yī)藥、高科技農業(yè)等新型產業(yè)成為這里的主流，根植于生態(tài)的旅游、文化、休閑娛樂等第三產業(yè)也將形成氣候。

同時區(qū)域山林水體保持完好，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美，在此打造代表省會長沙21世紀新形象的生態(tài)示范城最為合適。

二、城南房地產市場分析（一）、長株潭一體化給區(qū)域樓市帶來的利好第一，增長作用的強化。房地產支撐地位將進一步提高。2023年長株潭完畢了房地產投資305億，占全省的68%，占長株潭固定資產投資的25%，假如綜合考慮建筑、建材、金融、家居等相關產業(yè)的帶動，房地產業(yè)是拉動內需和經濟增長的重要力量，目前我國房地產業(yè)增長值占所有經濟總量的比重是5.5%，上海8.3%，發(fā)達國家高于10%，而我省發(fā)展水平最高的長沙目前是3.8%，長沙是3.1%，支撐的作用有待加強。

第二、長株潭城市化進程的加快。房地產業(yè)發(fā)展空間將進一步拓展，從2023年至2023年長株潭城市化率從40.3%提高到48%，“十一五”長株潭城市化率將達成7%以上，長沙人口達成500萬，建筑面積達成500平方公里，依據高速度建立的路網，將有更多的城市居民，有越來越多的小城鄉(xiāng)居民進入城市居民的群體。

第三，居民收入快速增長，房地產業(yè)的有效需求將進一步擴大。隨著經濟發(fā)展和人民生活水平的快速提高，城市居民改善住房，投資興業(yè)的需求更加旺盛，房地產業(yè)的發(fā)展有足夠的市場條件。

第四，經濟快速的發(fā)展，房地產業(yè)的帶動作用將進一步增強。有專家測算，房地產業(yè)每投入100元可發(fā)明相關產業(yè)需求200元左右，商品房每銷售100元可帶動其他商品銷售140元，長株潭的繁榮將造就健康興旺的房地產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展又進一步從經濟增長、結構升級形成良性循環(huán)。（二）、目前城南房地產發(fā)展現狀根據目前城南房地產市場發(fā)展現狀，目前區(qū)域樓市分為“芙蓉路南省府區(qū)域”、“紅星商圈”、“韶山路沿線”、“融城組團”四大板塊。紅星紅星商圈省政府區(qū)域韶山路沿線融城組團區(qū)域樓市板塊分布示意圖（三）、區(qū)域樓市各板塊特性分析1、【芙蓉路南省政府組團】目前區(qū)域代表項目項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度芙蓉南路省府組團長沙奧林匹克花園3500005600001.99三房130、四房150北京公館均價42002810戶北京公館BOBO天下城476192023004.2三房90-1303500800戶在售申奧·美域675191368002.49三－四一期售完，二期預定檸檬麗都1071681894631.81三－四房102-137一期2700二期30001408戶二期銷售中湘府東苑432681700003.2三房二廳120—130待定452戶預計2023.4-5月開盤新城國際公館936002340002.5三房二廳110-160預計3000以上1500戶年終開盤天城泰祥苑29000900003.09三房1402800525戶在售生活藝術城665351690002.54一房約60，二房90-100，三房113-1243000-3200736戶202312月初開盤銷售博林金谷348畝600000一期2.580－130左右————2023推出區(qū)域特性：

芙蓉南路沿線由于受長株潭三市融城概念的直接影響、省政府南遷的推動、天心生態(tài)新城規(guī)劃的支撐，大盤整體價格出現穩(wěn)中上揚的態(tài)勢，但是由于規(guī)劃配套建設速度滯緩，大量單位定向開發(fā)項目的沖擊，以及城建置換土地的延緩開發(fā)，本片區(qū)出現了分散開發(fā)現狀和價格呈“U”型分布特性，即形成省府周邊地帶、青園賓館周邊地帶、鐵道學院周邊地帶的三個局部熱點區(qū)域。住宅類型：多層、小高層為主，容積率較高；樓盤規(guī)模：較大，建筑面積集中在100000～202300平方米；戶型：樓盤數量較多，戶型種類豐富，以三房和四房為主；價格：均價集中在2800～3500元/平方米之間，受省府南移、天心生態(tài)城發(fā)展等影響，片區(qū)價格穩(wěn)步上升；樓盤品質：樓盤品質較高，在戶型、園林等方面均有一定創(chuàng)新。品牌知名度、產品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新是提高價格的重要手段，如奧園、BOBO天下城的品牌知名度和產品創(chuàng)新，均對市場形成比較大的沖擊力。2、【韶山路沿線組團】目前區(qū)域代表項目項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度韶山路沿線組團上海城1586743500001.96三房115-127m2，四房140三期均價31002023戶尾盤金鳳灘家園30畝610872.99兩房88-100，三房120-1303200382戶尾盤南國嘉8四房兩廳3200316戶在售恒盛世家142畝18萬2.78三房、四房122－1553300118612.3開盤，一期在售區(qū)域特性：區(qū)域整體規(guī)劃相對比較亂，新舊城區(qū)交織，商業(yè)和住宅混雜；住宅類型：多層、小高層為主，容積率普遍偏高；樓盤規(guī)模：大小不等，建筑面積重要分布在100000～300000平方米；戶型：樓盤數量較多，戶型種類豐富，以三房和四房為主；價格：均價集中在3000——3300元/平方米之間，整體價格漲勢平穩(wěn)。3、【融城組團】目前區(qū)域代表項目項目名稱占地（㎡）建面（㎡）容積率主力戶型（㎡）均價（元/㎡）住戶銷售進度融城組團比華利山10005001350001.3一期獨棟別墅417，雙拼別墅300套聯排3400，雙拼4500，獨棟5800一期268戶銷售中保利閬峰云墅583畝20萬0.5-0.6從300-500多平方米不等均價6000以上一期97棟獨立別墅，——已入市橘郡2023畝900000平方米0.65-0.7——————未入市中信新城145萬232萬m1.6一期20萬平米——一期住宅60000平米2023年年終區(qū)域特性：未來融城核心區(qū)域，整體規(guī)劃超前，交通網絡發(fā)達，環(huán)境優(yōu)越，品牌開發(fā)商和大盤云集，生活配套設施缺少，人氣局限性；住宅類型：以別墅、花園洋房等高端產品為主，容積率低，中信新城集商務/住宅/辦公于一體，是非常有代表性的綜合型物業(yè)；樓盤規(guī)模：規(guī)模一般較大，建筑面積多為1000000左右平方米的超級大盤，中信新城更是規(guī)模達成200多萬平方米之巨；戶型：以聯排別墅、花園洋房為主，少量的多層及小高層；中信新城則涉及公寓、寫字樓、城市廣場等物業(yè)形態(tài)；價格：由于產品的普遍高端性，片區(qū)整體價格相對教高，均價預計在3500元/平方米以上，并將連續(xù)平穩(wěn)上升。4、【紅旗商圈組團】各類名稱總店數（家）總面積（m2）均每戶面積（m2）典型項目生活超市3150005000步步高超市、金沙超市家電超市320232166通城電器專業(yè)市場528000056000紅星國際物流中心（由日用商品批發(fā)市場及綠色食品市場組成，涉及電動車城、漁具城、體育用品市場、燈飾城）紅星大市場：（涉及太陽能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農副產品大市場）紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場綜合百貨34850016166紅星商業(yè)廣場、洞井商貿城、漣源百貨服裝百貨220231000合家旺服飾百貨、紅星服飾廣場區(qū)域各類商業(yè)項目名稱位置項目簡介商業(yè)面積開業(yè)時間融城國際紅星步步高西面總占地37.6畝，總建面積122640平米，由五星級酒店、專業(yè)寫字樓、五星級酒店公寓、行政公館組成。目前開始招商，重要針對品牌餐飲、國際知名連鎖公司、銀行、影院、酒吧、KTV、咖啡、健身等。產權式酒店銷售方式：標準間538間對外銷售，十年后必須回購，十年之間給客戶固定回報率8-9%。未定長沙奧林匹克花園湘府中路總占地516畝，總建筑面積，其中商業(yè)預留地塊面積126畝，商業(yè)總建筑面積83000平米以上，其中運動MALL有13000平米。商業(yè)由：運動MALL、酒店、寫字樓三大部分組成。建積83000平米未定標志商務中心青園前路以西、迎新路以南由一棟16層五星級賓館和辦公樓綜合體（A座）、一棟3層商業(yè)樓（B座）、一棟18層公寓（C座）以及一棟18層辦公樓（D座）組成?？傆玫孛娣e為35畝，總建筑面積為82559平方米。未定區(qū)域住宅商業(yè)區(qū)域位置：紅星商圈是指位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周。周邊有農業(yè)博覽交易中心展館；可容納5400多戶公司和經營戶、配套齊全的現代國際物流中心；由12個農副產品專業(yè)市場構成的基礎市場群。并建有建材、家電、電器、糖酒、百貨等大型市場和商場，整個商業(yè)購物場合占地3000多畝。目前區(qū)域商業(yè)特性：1）、目前紅星商圈集中了多種專一業(yè)態(tài)市場以及各種會展的召開，該區(qū)域聚集了相稱一批人氣.但是由于受區(qū)域整體市場消費水平以及消費意識限制，商業(yè)氛圍不夠成熟，業(yè)態(tài)單一，消費場合檔次不高。目前許多專業(yè)市場難以維濟，部分商家經營回報率低。2）、一些專業(yè)市場采用免租幾個月甚至幾年的招商政策，希望慢慢培養(yǎng)人氣，再圖發(fā)展，由于免租使許多商家在此租下商鋪，但由生意過于清淡并不開門營業(yè)，情況最為明顯的是綠色食品城、燈飾城、體育用品城等。據調查，商家普遍對現狀不滿意，但看好紅星區(qū)域的發(fā)展前景，因此大多先買下或租下商鋪，等待時機。3）、紅星商圈推動珠三角、長三角、武漢城市群三大經濟圈中間新生經濟聯合體的形成，具有舉足輕重的作用。不僅是長沙市新城區(qū)的商業(yè)中心，同時也是長株潭三市的商業(yè)中心。紅星商圈的作用是能最有效地聚集長株潭的商業(yè)、物流、金融、信息和政治、文化、社會等資源，打造長株潭三市整體核心競爭力。區(qū)域未來商業(yè)價值：項目周邊住宅項目成片開發(fā)，中高檔消費需求相對茂盛，社區(qū)店難以滿足日益增多的人群消費需要；中央政務區(qū)，大長沙發(fā)展方向，城南的發(fā)展,置業(yè)投資意識已普遍建立，卻止步觀望于不成熟的配套；其他純住宅項目開發(fā)商無意進行大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，紅星商圈內商業(yè)核心尚未形成，城南新建社區(qū)零落的商業(yè)配套難成氣候，給商業(yè)市場的整合發(fā)展較大的空間。三、項目面臨的競爭分析（一）、區(qū)域外競爭威脅分析與城南的同步發(fā)展的相鄰幾個區(qū)域有體育新城板塊、麓南板塊、雨花南板塊，其中體育新城的高速交通、體育場館、毗鄰機場等配套對城南形成較大的競爭，麓南板塊的教育配套、天然生態(tài)林木對城南的居住概念形成威脅，而雨花南的融城區(qū)位、天際嶺國家森林公園等硬件對城南具有產品替代性風險。目前以上三個區(qū)域典型項目涉及：1、

體育新城：桂花城、融科第一城、茂華項目、花中城、中城麗景香山等，總建筑面積超過150萬平方米，對城南普通中高層住宅項目具有極強的品牌和規(guī)模競爭力。2、

麓南板塊：麓山別墅、汀香十里、楚盛名城、陽光100等，總建筑面積超過200萬平方米，對于城南別墅項目具有極大殺傷力。3、

雨花南板塊：泰禹家園、山水城市風景、美洲故事等，總建筑面積接近100萬平方米，相比城南省府周邊的高檔樓盤具有較大的價格優(yōu)勢。

（二）、區(qū)域內樓市競爭現狀（重要從價格、產品、客戶三方面分析，區(qū)域內代表性樓盤見本章第二節(jié)）1、產品現狀分析1）、項目類別分析在城南上市和即將上市的項目中，住宅項目占據較大分額，綜合類和純商業(yè)項目比較少，特別是紅星片區(qū)和井灣子片區(qū)的商業(yè)項目和綜合項目比較稀缺，這和本片區(qū)專業(yè)大市場分布密度較大和中高檔住宅項目缺少不無關系。

城南商業(yè)和商務項目比重比較小，韶山路重要是橙子498和紅星專業(yè)市場，芙蓉路重要是新芙蓉家具廣場（已經開業(yè)）和BOBO天下城綜合性商業(yè)，密度較小的重要因素是住宅規(guī)模化正在形成中，商業(yè)需要進一步關注和跟進。2）、產品線結構分析：目前在售的城南住宅項目重要產品線（面積和戶型）分布，如下表所示：面積（㎡）項

目<5050-6060-8080-9595-110110-140140-200>200（1*1）（2*1/2）（3*1/2）（4*2）5/復奧

園7988-94125-150146-158南國嘉苑98165復檸檬麗都5580-96116-128165申奧美域85125-143160170富景園90120-134152恒盛世家金鳳灘88-93119-139161159/177泰祥苑4887-94121-137159湘府東苑84120/130272復金鳳灘家園4093161滿庭芳87134152生活藝術城他

城3090BOBO天下城40547790-107138比華利山>230如上圖所示，城南目前在售的住宅項目住宅建筑面積重要集中在110-140之間的三房，兩房面積重要集中在80-95之間，而80以下和200以上的住宅相對供應量較少。2、客戶分析按照就近購買的原則，城南項目的客戶群重要來自本區(qū)域自然村、大中專院校、公司、科研院所、事業(yè)單位、政府機關等，另一方面來自周邊地區(qū)，兩者比例為7-8/2-3。根據調查，城南和南二環(huán)附近范圍內目前重要單位見下表所示：分

類概

況收入分析住房需求自然村、街道辦新開鋪街道辦、青園街道辦、桂花坪街道辦、大托鎮(zhèn)管轄，涉及5個自然村重要靠征地補償、村企分紅、作生意來源以安頓社區(qū)為主，少數有商品房大中專學校鐵道學院、電大、林院、經管學院、中醫(yī)學院、女子大學等公立學校教師收入差距大，私立學校教師普遍收入較高。大多居住在教師公寓，有購買商品房需求。大型公司長沙機床廠、中聯重科、水泵廠、鋁廠、紅星家具批發(fā)市場、建材交易市場、農產品批發(fā)市場等效益較好的中聯收入普遍較高，交易市場的老板收入較高，其他公司收入一般。單位住宅和租住房滿足不了需求，大多有購買商品房意愿?？蒲性核聵I(yè)單位晨報社、48研究所、微生物研究所、地質勘察院等普通員工收入一般，中高層收入較高。以單位住宅為主，有購房動機。政府機關省政府、天心區(qū)政府普遍收入較高，非貨幣福利收入比重較大。大多住在市區(qū)，隨著辦公系統(tǒng)南遷，將考慮居住城南。（規(guī)劃有大片公務員社區(qū)）醫(yī)

院長沙市中心醫(yī)院、湖南省腦科醫(yī)院、長沙市第二人民醫(yī)院、省醫(yī)療中心此群體收入普遍較高，特別是專家級別單位住房滿足不了需求，購房意愿強。1）、城南項目的客戶具有以下共同特點：對城南地理環(huán)境熟悉，關注區(qū)域建設進度，認同區(qū)域發(fā)展前景；在城南或者芙蓉中路和韶山中路沿線上班，重要交通工具為公交車；受到婚年刺激，初次置業(yè)群體將大增，年齡段年輕化趨勢明顯；對項目配套比較關注，特別是商業(yè)配套和幼兒園。2）、城南新增客戶群體特性分析其中2023年到2023年，長沙平均每年新增人口10萬人，城區(qū)新增8萬人口，新增人口成為購房客戶群之一。根據分析，城南新客戶來源涉及以下幾方面?？蛻纛愋椭匾匦灾脴I(yè)動機株州湘潭公司主和生意人多本地人，往返于三市之間，經營零售、批發(fā)、貿易者居多，年齡在30-50歲之間，通過原始積累期，三代同堂。有2套住宅，住宅置換動機強烈，看中城南區(qū)位和前景，有購置3-5房高檔社區(qū)自住打算。長株潭外出打工一族在廣東、上海、北京打工數年，30-40歲，有積蓄，愈回家鄉(xiāng)發(fā)展，首選長沙創(chuàng)業(yè)和置業(yè)。在長沙創(chuàng)業(yè)，初次置業(yè)，選擇城南，選擇2-3房，離家更近。政府、公司、事業(yè)單位退休干部家鄉(xiāng)在株州或湘潭，在三市政府等機關工作期滿，子孫滿堂，各有成就，積蓄頗豐，尋求晚年居住佳地。城南規(guī)劃好，地緣熟悉，靠近原單位和老朋友老下級和老家，心理安全感強。選擇管理好、配套好的社區(qū)，意向為2-3房。外地投資客熟悉長沙和長株潭融城政策，在長沙有數年地產投資經驗，對新城發(fā)展充滿自信，多江浙人和廣東人。住宅長線投資，商業(yè)和辦公樓自用和投資轉賣結合。3、價值和價格分析1）、城南項目價值研究產品價值直接決定其價格現狀，而項目整體品質決定其價值高下，特別是以客戶為導向的項目創(chuàng)新，是決定項目價值和價格的源動力。下面就從品牌、文化、規(guī)劃、戶型、配套、建筑質量、物業(yè)管理、開發(fā)商實力等方面對城南項目價值進行數據剖析。項目地段規(guī)劃戶型配套質量文化物業(yè)開發(fā)商總評奧

園454435444.125泰祥苑433331233.5藝術城34333333.14富景園34334133恒盛世家44333133滿庭芳442242232.8繽紛四季43323132.7中建桂苑34424343.4檸檬麗都444222232.8申奧美域444232233天下城434344233.3南國嘉苑33323132.5金鳳灘43333132.8他

城43433133詮

釋交通\純粹\污染實用性審美性前瞻\創(chuàng)新\實用實用\人均占有率建筑質量\節(jié)能建筑項目內涵\傳播形象物業(yè)品牌品牌/實力/信譽/戰(zhàn)略硬競爭力(硬實力)軟競爭力(軟實力)（備注：以上單項得分最高分5分，總評最高分為5分）

2）、城南整體價格分布現狀（見城南各組團代表樓盤價格）價格是價值的顯象。目前城南上市的樓盤中，均價在2700-3400元之間。其中奧園北京公館價格估計4300元/平米，其他樓盤均價均在2700-3000之間，次高價為BOBO天下城，均價估計在3100-3200元之間，他城由于產品設計為5.8米層高，預報價4000元實際為復式兩層價格。城南板塊實際價格差為400-600之間，價格差的形成重要要素是項目開發(fā)品牌、產品規(guī)劃品質、項目營銷推廣，品牌效應起到決定性作用。3）、城南價格走勢圖城南在2023年10月份韶山路全線通車后，沿韶山路的上海城以2700元領袖韶山路商品房價格，2023年奧園一期均價為3200元，進一步刷新城南價格上限，直至2023年奧園一期二批雅典居以3400元將城南價格提高到前所未有的高度。但是由于受到本區(qū)域經濟合用房和單位集資開發(fā)項目的影響，住宅價格上漲幅度逐年下降。韶山路從2023年全面通車后，直接帶動沿線房地產項目的開發(fā)進度，逐漸形成了林院板塊、井灣子板塊、紅星板塊三個區(qū)域市場，2023年重要上市銷售商品房項目重要有林之苑、他城、金鳳灘家園、旺盛家園、上海城、498街區(qū)、恒盛世家、山水洲城、中建桂苑、鑫天芙蓉、山水庭院等15個項目，均價區(qū)間在2700-3000元之間

芙蓉南路沿線由于受長株潭三市融城概念的直接影響、省政府南遷的推動、天心生態(tài)新城規(guī)劃的支撐，大盤整體價格出現穩(wěn)中上揚的態(tài)勢，但是由于規(guī)劃配套建設速度滯緩，大量單位定向開發(fā)項目的沖擊，以及城建置換土地的延緩開發(fā)，本片區(qū)出現了分散開發(fā)現狀和價格呈“U”型分布特性，即形成省府周邊地帶、青園賓館周邊地帶、鐵道學院周邊地帶的三個局部熱點區(qū)域。芙蓉南路沿線住宅項目均價區(qū)間在2700-3400元之間，品牌知名度、產品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新是提高價格的重要手段，如奧園、BOBO天下城的品牌知名度和產品創(chuàng)新，均對市場形成比較大的沖擊力。

4、區(qū)域未來重要住宅項目入市量記錄項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率預計戶型（㎡）未來入市量預估（㎡）芙蓉南路省府組團長沙奧林匹克花園516.7畝5500001.5一房－五房，復式75－329約10萬申奧·美域675191368002.49三房－五房125－170約6萬博林金谷348畝600000一期2.580－130左右約11萬湘府東苑68畝110000（住6萬多）3.2二房－四房80－200多預計明年3月開盤，推出量約6萬生活藝術城83畝1500002.54一房－六房64－290一期12.3已開盤，約7萬新城國際公館96畝2340002.5未定約10萬韶山路沿線組團恒盛世家120畝18萬2.78一期三房、四房為主122－155分三期推。一期12.3開盤，推出量約10萬托斯卡納270畝20萬1.03（一期）洋房140－290別墅300－400一期12.16開盤，推出63000，共分三期推出，未來約10萬融城組團比華利山10005001350001.3別墅170－350一期推出量7萬多，未來約6萬橘郡2023畝2300000.65-0.7未定約10萬保利閬峰云墅583畝20萬0.5-0.697棟別墅，從300-500多平方米不等一期約10萬平方米中信新城145萬232萬m1.6——一期住宅約6萬合計約116萬四、城南市場小結1、

長沙城市未來發(fā)展重點是城南板塊，目前區(qū)域市場發(fā)展迅速，價格穩(wěn)步上升，成為市場熱點區(qū)域。融城抱負為城南城市化建設提供了千載難逢的客戶增量機遇，未來十年將是城南建設的黃金時代；2、

由于非市場供應比例的大幅存在，城南房地產市場是不完全的競爭市場和二元結構的競爭市場的綜合體；3、

2023年前城南項目中的地段差異性、開發(fā)商差異性、配套差異性均不大，其中開發(fā)商基本為本土中小規(guī)模開發(fā)商，配套基本依靠外部市政規(guī)劃，不具有大規(guī)模自建配套的能力；2023年以后，以中信、中洋、保利等為代表的外來地產大鄂強勢出擊，將帶動區(qū)域快速發(fā)展。4、

長沙本土開發(fā)商大多在項目經營階段，集中化經營戰(zhàn)略不明顯，本土品牌集中化限度不夠，給大型外來開發(fā)商提供進入良機；5、

在規(guī)劃和戶型設計、文化內涵、物業(yè)管理方面的差異性較大，重要因素是建筑設計基本以本土設計院為主，缺少沿海和國際流行創(chuàng)新元素，營銷方面以項目銷售為導向，缺少戰(zhàn)略營銷和品牌營銷理念，物業(yè)管理以本土管理公司為主，管理理念和管理技術比較落后；6、項目因交通較便利，靠近長沙城市干道芙蓉路，毗鄰新省政府，地塊內原生景觀資源比較豐富，區(qū)域內大盤較多，且都集中在較高檔產品，其居住真正價值逐步展現，成為長沙未來幾年內最具升值潛力的片區(qū)之一。第三部分項目分析一、項目基本概況（一）、項目概況1、項目位置：項目位于新省政府南側約1公里處，天心生態(tài)新城中心區(qū)內；項目西臨芙蓉中路，北臨杉木沖路，南臨生活藝術城，東面為農田和梓幼兒園\梓楓小學\園藝公園；項目用地性質涵蓋二類居住用地\商業(yè)金融用地\商業(yè)住宅用地。圖3-1項目區(qū)域位置示意圖2、項目四至

圖3-2項目四至示意圖項目東至：幼兒園、小學、農田對本項目利弊分析：視野開闊，無高大建筑物遮擋，但影響項目整體形象。項目南至：生活藝術城對本項目利弊分析：項目南毗鄰生活藝術城，一起提高區(qū)域樓盤價值；但這兩個項目先期入市，對項目會導致一定的入市壓力。項目西至：芙蓉南路，對面為未來的工商局及三館一廳對本項目利弊分析：城市主干道，與城市交通網絡相連，出入方便，噪音大、車流量大導致空氣污染較為嚴重。項目北至：杉木沖路毗鄰規(guī)劃中的佳天國際新城，距離新省府、天心區(qū)政府約1.5公里對本項目利弊分析：視野開闊，無高大建筑物遮擋，新的政治中心有助于提高項目所在區(qū)域價值地位。（二）、項目地塊價值解析1.基本地形、地貌分析項目規(guī)劃地塊現狀為二類居住、商業(yè)住宅和商業(yè)金融用地。塊地呈長方形規(guī)則地塊，地勢南高北低，坡地資源比較豐富。地塊內有幾棟待拆遷的民房，區(qū)內有較多樟樹，原生景觀資源較多。

圖3-3項目地形地貌示意圖2．景觀、視線分析本項目地塊內原生景觀資源較豐富，重要自然態(tài)的樟樹，并帶有一定的坡地資源。（1）西面——芙蓉中路，無視線遮擋。（2）南面——生活藝術城，對項目部分建筑有一定遮擋，但項目地勢較其高，重要影響低層住戶。（3）東、北兩面為農田、園藝園，視線軸較好。圖3-4項目景觀視線示意圖

3．交通條件分析杉木沖路芙蓉南路杉木沖路芙蓉南路桂花坪路園藝路劉家沖路圖3-5項目微觀交通示意圖項目地塊規(guī)劃建設東西向的杉木沖路、桂花坪路；南北向的園藝路及毗鄰的劉家沖路，微觀交通比較好。（2）對外宏觀交通條件本案本案芙蓉南路新姚路韶山南路湘府路萬家麗路南三環(huán)圖3-6項目宏觀交通示意圖貫穿長沙城區(qū)、未來長株潭一體化的城市干線芙蓉路、韶山路；連接區(qū)內區(qū)外湘府路、南三環(huán)、萬家麗路。

4．噪音影響分析芙芙蓉南路杉木沖路劉家沖路桂花坪路圖3-7項目噪音影響示意圖項目西邊芙蓉路作為城市交通干線，噪音非常大，在總體規(guī)劃中，需要著重考慮噪音解決問題。通過地塊的杉木沖路、桂花坪路和園藝路也有一定噪音影響。5.周邊配套資源分析1）、政府配套設施：以省政府新機關大院中心，規(guī)劃布局省地質博物館、青少年活動中心、群眾文化藝術館、省會展中心、市科學館等省市重大項目，圍繞此區(qū)域周邊建設文化公園、附屬醫(yī)院、石沖公園、公共衛(wèi)生綜合服務大樓等一系列配套設施。2）、教育配套設施：湖南稅務高等?？茖W校、湖南女子大學、湖南中醫(yī)學院醫(yī)學院、市委黨校等提高片區(qū)的人文價值。3）、商業(yè)配套（見城南市場分析商業(yè)部分）。4）、公交系統(tǒng)：長株潭三市公交車、到大托鋪一路公交車；目前通過項目地塊的公交車非常少。5）、500米范圍配套設施：項目所處500米范圍內擁有園藝園、梓楓幼兒園、梓楓小學、桂花坪公園、園藝幼兒園、省醫(yī)療中心等配套。二、項目SWOT分析（一）、S——優(yōu)勢區(qū)域價值——地處長沙CPD核心，長株潭一體化中心位置；未來城市生活價值——大長沙中央府邸繁華便捷生活；商務價值——信息產業(yè)、高科技產業(yè)等大量智力服務型公司進駐，區(qū)域將成為未來城市商務中心；商業(yè)價值——地塊規(guī)劃交通網絡發(fā)達，多面臨路，項目昭示性極佳，商業(yè)價值較高；交通通達——區(qū)域交通條件得到改善，交通便利，聯通長株潭三市，交通通達性好；景觀價值——（相對于芙蓉南路、韶山南路板塊部分中高檔項目）地塊周邊和內部坡地資源豐富，自然生態(tài)條件姣好，具有一定原生態(tài)價值。核心優(yōu)勢——區(qū)域價值優(yōu)勢商務價值優(yōu)勢【行動手段】Action1：發(fā)揮地段優(yōu)勢，合理規(guī)劃設計，建立產品競爭優(yōu)勢；Action2：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，提高項目品質，形成城市中心大型生活社區(qū)；Action3：公司品牌與項目品牌互動，樹立項目市場信心；Action4：建設中心大園林形成良好的內部景觀環(huán)境。（二）、W——劣勢區(qū)域配套設施缺少——區(qū)域內生活，教育配套設施比較缺少；項目整體容積率——整體容積率偏高，制約項目整體規(guī)劃；噪音干擾——重要是地塊西面長沙大道國道、穿過地塊的桂花坪路、劉家沖路、園藝路、杉木沖路等，對項目規(guī)劃導致較大影響；實現商業(yè)價值時機不成熟——周邊人氣缺少，商業(yè)氛圍局限性，紅旗商圈輻射下，商業(yè)價值被邊沿化；交通配套缺少——地塊交通路線雖然比較便利，但途徑的公交車線路較少，出行不方便；項目地塊條件——地塊二規(guī)模相對較小，地塊不規(guī)則。核心劣勢——區(qū)域配套設施缺少高容積率【行動手段】Action1：建構鄰里交往文化，提高街區(qū)居住品質；Action2：通過新技術、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜噪音污染問題；Action3：充足挖掘地塊商業(yè)價值，規(guī)劃合理商業(yè)業(yè)態(tài)，通過商業(yè)實現項目收益同時，提高項目形象和樓盤檔次；Action4：以產品高性價比贏得市場——在建筑設計上應盡最大的也許提高單位實用率；在總價格上進行嚴格控制，使實際按揭壓力盡也許地低于置業(yè)者預期的水平，打消置業(yè)者的顧慮；強調高層住宅的利益點，培養(yǎng)高層住宅置業(yè)的尊貴感和自豪感。（三）、O——機會區(qū)域交通條件改善——項目西側臨芙蓉路，杉木沖路、桂花坪路、園藝路等建成后，項目交通條件將獲得進一步改善；區(qū)域產業(yè)發(fā)展機遇——區(qū)域產業(yè)優(yōu)勢明顯，且發(fā)展勢頭良好，大量公司將陸續(xù)進駐此區(qū)域，蘊涵了大量的住宅消費能力；紅星商圈即將形成，將為項目帶來大量高檔住宅潛在消費者（公司中高層管理者、經商人士）；區(qū)域價值迅速提高——長株潭一體化，省府南遷，區(qū)域樓市發(fā)展迅速；市場格局發(fā)展變化——長沙房地產開發(fā)核心由中心區(qū)向城市四周漂移，居民置業(yè)心理的改變；輻射周邊客戶群——項目所處片區(qū)對周邊縣市客戶的強勢吸引力；核心機會——區(qū)域價值提高區(qū)域交通條件改善【行動手段】Action1：抓住區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展的大好時機的機會，在恰當的時間入市；Action2：通過提高項目品質建立差異化的競爭優(yōu)勢。（四）、T——威脅目前區(qū)域內——片區(qū)待開發(fā)土地量巨大，同類競爭物業(yè)的市場挑戰(zhàn)壓力增強；先期入市的品牌項目對項目構成直接威脅；目前區(qū)域外——同品質項目對本項目一、二期構成的市場競爭；片區(qū)3-5年內競爭威脅——隨著區(qū)域的發(fā)展和成熟，大型房地產項目的開發(fā)，將會對項目的后期發(fā)展構成嚴重的追擊風險；供求矛盾風險——2023市場供應量大增，預估達成700-800萬平米以上市場供應量巨大，市場競爭威脅非常劇烈；宏觀政策影響——宏觀政策的不明朗，給項目帶來潛在威脅，如：對高端產品征收重稅、物業(yè)管理稅、高首付。核心威脅——目前區(qū)域內項目直接競爭區(qū)域未來3-5年市場供應量大幅度增長（五）、項目綜合評價核心劣勢核心劣勢核心機會核心威脅區(qū)域配套設施缺少高容積率區(qū)域價值提高區(qū)域交通條件改善片區(qū)項目未來競爭核心優(yōu)勢區(qū)域價值本項目雖然具有一定的優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展也提供了很好的市場契機，但也存在著目前區(qū)域城市化生活氛圍局限性、噪音干擾、片區(qū)競爭威脅等不利因素。如何在高容積率、高密度情況下保證項目較高品質?如何減少噪音干擾?如何運用區(qū)域價值提高、交通條件改善的機會，實現項目商業(yè)/商務價值最大化?如何應對政府宏觀政策帶來的影響，采用針對性措施？到底我們能為本項目尋找到什么樣的個性化、全新價值體系，進一步提高項目價值？這是我們必須進一步思考的問題。通過對項目所在區(qū)域重要資源進行進一步的挖掘和分析后，我司認為本項目所在區(qū)域形象和價值，具有提高的基礎和潛力，同時它也可以成為構成本項目核心價值的又一個強有力的支撐。

三、項目區(qū)域價值挖掘與重塑（一）、區(qū)域價值再挖掘1、區(qū)域現有形象長沙客戶置業(yè)時，一方面是選擇區(qū)域/板塊，另一方面才是選擇區(qū)域內的某個樓盤，因而區(qū)