房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目可行性研究應(yīng)用報(bào)告模板

XXXXXXXXX項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)※ 項(xiàng)目概況※ 項(xiàng)目市場分析※ 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析※ 項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施計(jì)劃※ 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析※ 投資估算和資金籌措※ 效益測算和分析XXXXXXXXXXXXXXXXX目錄第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目地址三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況四、項(xiàng)目建設(shè)背景五、項(xiàng)目總體概況第二章項(xiàng)目市場分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析二、XXXX房地產(chǎn)市場概況三、結(jié)論第三章項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢二、項(xiàng)目劣勢三、 結(jié)論第四章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目選址二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 三、項(xiàng)目建設(shè)條件四、項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)方案五、項(xiàng)目環(huán)境影響六、項(xiàng)目管理組織七、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第五章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析二、社會風(fēng)險(xiǎn)分析三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析第六章項(xiàng)目投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目投資估算二、資金籌措三、貸款取得和償還第七章效益測算和分析一、收入估計(jì)二、稅費(fèi)率三、利潤估計(jì)第八章項(xiàng)目總結(jié)第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：XXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱企業(yè)）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主大型現(xiàn)代化企業(yè)，企業(yè)總部設(shè)在XXXX，注冊資金XXXXX萬元。企業(yè)成立以來，依靠xx繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)智力優(yōu)勢，業(yè)務(wù)不停發(fā)展擴(kuò)大。企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)職員XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。企業(yè)股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，碩士以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。企業(yè)下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計(jì)、營銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮髢?yōu)異隊(duì)伍。企業(yè)秉承“用心做事，誠信為人”企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為關(guān)鍵，不停為用戶發(fā)明價(jià)值。同時(shí)，企業(yè)奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)服務(wù)理念，不停探索順應(yīng)時(shí)代要求專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗(yàn)同時(shí)，深刻分析中國實(shí)際情況，利用科學(xué)決議方法和創(chuàng)新開發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)行、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)鍵競爭優(yōu)勢。四、項(xiàng)目建設(shè)背景XXXXX企業(yè)開發(fā)XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美居住環(huán)境受到XXXX老百姓歡迎?！癤XX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX企業(yè)開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，在XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約XXXX畝，該項(xiàng)目原為XXXX停車長，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會同意，該地塊由XXX企業(yè)開發(fā)建設(shè)。以后建成后XXXXXX小區(qū)周圍各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX現(xiàn)在新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)，也是XXX商圈關(guān)鍵，含有很高商業(yè)價(jià)值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳江景和公園，為XXXX現(xiàn)在唯一可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城城市標(biāo)桿高層建筑體。整個(gè)項(xiàng)目總投資估計(jì)2.5億元，工程內(nèi)容包含XXXXXX.整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目工程構(gòu)思精巧時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)絡(luò)，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)意趣，市場反應(yīng)相當(dāng)熱烈，至7月3日至7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組用戶，用戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃十二個(gè)月之內(nèi)完成一定量銷售，并簽署了對應(yīng)銷售協(xié)議。XXX企業(yè)和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民認(rèn)同。“XXX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包含2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一個(gè)小區(qū)園林計(jì)劃、一個(gè)涌泉池及對應(yīng)小區(qū)配套公用設(shè)施?，F(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門大力支持下，今年7月底完工。多種證件還在辦理當(dāng)中，估計(jì)9月能夠開盤。五、項(xiàng)目總體概況●項(xiàng)目名稱：“XXXXXX”●地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對面●總建筑面積：約XXXX㎡其中：商業(yè)面積XXXXX㎡住宅：XXXXX㎡人防用地：XXXX㎡地下室面積：約XXXX㎡●建筑占地面積：XXXXX㎡●建筑密度：XXXXX%●總戶數(shù)：XXXX戶●汽車停車位總數(shù)：XXX個(gè)，其中機(jī)動車XXX，自行車XXX?！窠ㄖ问剑壕C合性高級高層住宅●園區(qū)綠地率：XXX％●估計(jì)入伙時(shí)間：估計(jì)6月第二章項(xiàng)目市場分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在中國西南部云南，是中國實(shí)施西部大開發(fā)12個(gè)省、區(qū)之一，也是中中國地面向東南亞最近省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。另外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)覺各類礦產(chǎn)150多個(gè)，探明儲量礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名，54種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)含有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開發(fā)前景十分寬廣。1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)準(zhǔn)期正式開啟。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”跨越式發(fā)展歷程也以后刻起，駛?cè)肓丝燔嚨馈！皷|連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國西南門戶位置。伴隨中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)開啟，和國家門戶樞紐機(jī)場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天西南門戶到明天亞洲中心，昆明將以怎樣縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化城市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角戰(zhàn)略布局，或許是最有力證實(shí)。建成后中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家組成“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)估計(jì)，中國對東盟出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國出口將增加130億美元，增幅為48%。同時(shí)，云南是中國激勵(lì)外商投資多個(gè)優(yōu)惠政策疊加省區(qū)之一，所以可享受沿海地域政策、西部地域優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由中國邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成中國投資者、邊境貿(mào)易雙向交流平臺，成為中國進(jìn)入東南亞一個(gè)關(guān)鍵橋頭堡，在以后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中大有作為。全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增加13.7%；全社會固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增加27.4%；財(cái)政總收入2258.2億元，增加24.8%；地方財(cái)政通常預(yù)算收入1110.8億元，增加27.5%；社會消費(fèi)品零售總額3000.1億元，增加20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實(shí)際增加10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實(shí)際增加13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增加率6.35‰；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增加19.6%。高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來活躍房地產(chǎn)市場，僅僅去年上六個(gè)月，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增加32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增加13.3%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展深入促進(jìn)了房地產(chǎn)發(fā)展；，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,估計(jì)總投資278.79億元?，F(xiàn)在，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)成各州市，省政府要求各州市必需根據(jù)責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開工項(xiàng)目到今年底基礎(chǔ)完成，今年新開工項(xiàng)目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上投資額，基礎(chǔ)建成19.6萬套。保障房建設(shè)滿足了廣大群眾住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲云南省東南部，東和廣西百色市接壤，南和越南社會主義共和國接界，西和紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北和曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢顯著。作為內(nèi)陸省下開放城市，文山市隨經(jīng)濟(jì)大勢改變，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地域生產(chǎn)總值（GDP）估計(jì)完成27億元，同比增加15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1.3億元，同比增加6%，占生產(chǎn)總值比重為4.9%，拉動經(jīng)濟(jì)增加0.3個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.2億元，同比增加20.1%，占生產(chǎn)總值比重為56.2%，比上年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動經(jīng)濟(jì)增加10.8個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10.5億元，同比增加11%,占生產(chǎn)總值比重為38.9%，拉動經(jīng)濟(jì)增加4.5個(gè)百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為28.5%，很顯著，文山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期。當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展時(shí)期后，把文山建成面向東南亞、南亞區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷陸上通道，沿邊開放最具活力城市。面對此歷史機(jī)遇，文山對未來城市計(jì)劃建設(shè)給予新定位，將打造區(qū)域性城市化城市。圍繞這一新戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、以后居上、科學(xué)發(fā)展、開放友好為關(guān)鍵內(nèi)容“文山精神”，前后提出并完善實(shí)施“通道經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強(qiáng)州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、友好穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加緊大通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”總體思緒，經(jīng)濟(jì)社會走上了又好又快發(fā)展軌道，關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年以高于全國、全省平均水平增加，全州上下展現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會進(jìn)步、民族團(tuán)結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)可喜局面。置身如此宏觀背景之下，處于文山懷抱中XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。二、XXXX房地產(chǎn)市場概況XXXX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全方面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為整年增加值增加最快行業(yè)。整年房地產(chǎn)開發(fā)投資額估計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直在XXXX六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈快速增加趨勢。而房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展又帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)活力，成為一個(gè)驅(qū)動XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場競爭情況XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)新熱潮期，現(xiàn)在舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX和保障房項(xiàng)目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場局面不復(fù)出現(xiàn)。伴隨XXXX城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。多年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)完工售罄并入住完成，現(xiàn)在新城區(qū)片區(qū)樓盤價(jià)格也相對較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價(jià)約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為XXX樓市主流模式，以XXXXXX為首城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。商業(yè)發(fā)展模式也引發(fā)大家關(guān)注。到現(xiàn)在為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基礎(chǔ)形成。尤其以XXX商圈為主新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，伴隨華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院加盟，XXX商圈價(jià)值無可估量，以XXXXXX為中心商業(yè)中心和出現(xiàn)雛形。未來眾多商家涌入，引發(fā)了對XXXX熱點(diǎn)商業(yè)競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。同時(shí)，得益于XXX房地產(chǎn)市場良好發(fā)展態(tài)勢及政府優(yōu)惠政策。2、消費(fèi)群體情況XXXX房地產(chǎn)市場從開始升溫，、、發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包含經(jīng)商人員，有較高灰色收入人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時(shí)已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注是居住環(huán)境及房產(chǎn)升值潛力，選擇樓盤以中高級為主。但上述兩類消費(fèi)者仍現(xiàn)在商品房消費(fèi)者較大部分。XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，至，含舊城改造在內(nèi)各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積估計(jì)超出20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量拆遷戶和XXX對農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策，組成了最直接潛在商品房消費(fèi)者。因?yàn)樵蟹课菔艹鞘懈脑煊绊懕徊疬w或立即被拆遷，她們急需購置房產(chǎn)，所以市場潛力巨大。這一消費(fèi)群體中，存在著大量工薪階層，這一群體有一定消費(fèi)能力。三、結(jié)論作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)活力，成為一個(gè)驅(qū)動XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐步深入展開現(xiàn)在，XXX正努力向“漂亮又柔情XXX”前進(jìn)，大規(guī)模城市改造將更深入刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。XXXX房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)和中高級住宅是以后XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展中流砥柱。房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從開始，受縣城地域影響，城鎮(zhèn)化計(jì)劃區(qū)域要求，XXX房地產(chǎn)開工率不停下降，房地產(chǎn)市場存貨量不停消化，到，XXXX真正意義上房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。第三章項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對中心點(diǎn)，是以后XXX商圈關(guān)鍵，含有很高商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市標(biāo)桿價(jià)值。地塊背臨現(xiàn)在XXXX最好一個(gè)多層一般住宅小區(qū)櫻花廊庭，周圍有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼稚園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是以后政府部門、金融單位、大企業(yè)、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地首選。目前XXXX對未來城市計(jì)劃建設(shè)給予新定位，將打造區(qū)域性城市化漂亮柔情XXX。按政府計(jì)劃，XXXXXX項(xiàng)目受到XXXX縣委、縣政府和各單位部門重視。伴隨云桂鐵路XXX段開通和XXX火車站全方面建設(shè)，環(huán)城路全方面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?．產(chǎn)品功效經(jīng)過一期項(xiàng)目建設(shè)，企業(yè)對產(chǎn)品市場定位有了更多把握。就現(xiàn)在XXXX房地產(chǎn)市場需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場注意力有以下幾方面：●充足車位除房產(chǎn)外，汽車已成為目前大家生活消費(fèi)另一熱點(diǎn)。隨大家生活水平提升，擁有汽車家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注關(guān)鍵之一。由此，從現(xiàn)在趨勢看，一個(gè)項(xiàng)目有沒有充足車位對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成敗有著很大影響?！癤XX?XXXXXX”項(xiàng)目標(biāo)前身是停車廠，在設(shè)計(jì)計(jì)劃之初已經(jīng)對停車問題作了充足考慮，恰好迎合目前及未來市場需求，和目前XXX房地產(chǎn)市場上其它樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢?！翊笮蜕虉霭殡SXXX作為區(qū)域性城市作用日益顯著，大批中國外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對商業(yè)需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是以后XXX財(cái)富之地，是XXX商圈關(guān)鍵，同時(shí)和XXXX現(xiàn)在商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周圍配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價(jià)值極高。因?yàn)樾鲁菂^(qū)還處于發(fā)展上升階段，現(xiàn)在在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)約3000平方米商場和以后15000平方米左右商業(yè)廣場，恰好填補(bǔ)目前新城區(qū)商業(yè)供給空白。● 居住、購物、休閑、娛樂一體化XXXXXX本身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、以后建成XXX商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），和天成體育館不到100米，是以后XXX最繁榮地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功效一體化，項(xiàng)目越來越成為XXX人關(guān)注焦點(diǎn)。● 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化電梯采取國際品牌電梯，確保舒適、快捷、安全抵達(dá)每一層，為了保障居住舒適性，項(xiàng)目根據(jù)大城市設(shè)計(jì)角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計(jì)方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；在戶型分割方面，采取動靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳活動區(qū)，確保平時(shí)業(yè)主在客廳活動不影響到臥室內(nèi)家人休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓需求前提下，結(jié)合了大城市戶型設(shè)計(jì)理念，確保了項(xiàng)目戶型實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。3．項(xiàng)現(xiàn)在期工作基礎(chǔ)完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對較短現(xiàn)在售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目月底開始開啟，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)投入，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基礎(chǔ)完工，后期建設(shè)周期相對較短，能夠較快滿足用戶入住要求。4．市場競爭相對較小目前XXXX房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目全部已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍XXXXXX一個(gè)項(xiàng)目，兩三個(gè)樓盤集中在老城區(qū)，關(guān)鍵圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價(jià)和房價(jià)節(jié)節(jié)上升。相對而言，項(xiàng)目周圍市場競爭要小很多。在現(xiàn)在XXX房地產(chǎn)市場中高級產(chǎn)品比重過小，中低級產(chǎn)品供給量過多情況下，面對巨大市場需求量，新城區(qū)中高價(jià)位樓盤恰好迎合了市場。同時(shí)，新城片區(qū)現(xiàn)在上市樓盤較少，市場競爭并不猛烈。5、政府大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌關(guān)鍵舉措。伴隨城市改造深入推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺了相關(guān)政策，加緊新城區(qū)項(xiàng)目工程改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，現(xiàn)在XXX企業(yè)正向政府爭取將本項(xiàng)目納入XXX關(guān)鍵工程，估計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。6．開發(fā)商信譽(yù)及實(shí)力XXX企業(yè)在項(xiàng)現(xiàn)在期建設(shè)中出色表現(xiàn)使置業(yè)者對項(xiàng)目標(biāo)印象肅然起敬，XXX企業(yè)和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民認(rèn)同。經(jīng)過項(xiàng)現(xiàn)在期建設(shè)，企業(yè)對XXXX房地產(chǎn)市場把握已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)，不管在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面全部有更深刻了解。企業(yè)投資估計(jì)取得對應(yīng)回報(bào)，資金估計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，企業(yè)實(shí)力將愈加增強(qiáng)，對XXXX地產(chǎn)市場整體把握力增強(qiáng)。二、項(xiàng)目劣勢：1．保障房帶來一定銷售壓力。XXXX保障房建設(shè)正在不停推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)和新城區(qū)分隔兩側(cè)，不過在一定程度上消弱了項(xiàng)目標(biāo)市場擁有率，對項(xiàng)目標(biāo)快速銷售確實(shí)起到了一定影響。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。項(xiàng)目所處新城區(qū)中心，商圈氣氛不夠濃厚，現(xiàn)在關(guān)鍵是文體路、天城小區(qū)周圍、項(xiàng)目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氣氛不濃，關(guān)鍵是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一和整個(gè)XXXX縣城人口數(shù)量不多。三、結(jié)論：能夠看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件很好，有著較強(qiáng)市場競爭力。對于項(xiàng)目所存在部分不足之處，能夠采取對應(yīng)方法加以改善，對項(xiàng)目沒有太大影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高開發(fā)價(jià)值。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目在XXXX新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX最近興起城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，聚集著前幾年開放快要20個(gè)一般住宅小區(qū)，伴隨城市建設(shè)日新月異，市中心不停外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面優(yōu)勢。伴隨新城區(qū)建設(shè)步伐加緊及西部大開發(fā)政策出臺，XXXX充足利用新城區(qū)原有基礎(chǔ)，主動參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主新城功效片區(qū)。在政府大力扶持下，新城區(qū)正在原有格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好發(fā)展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足土地資源所造就規(guī)模優(yōu)勢是現(xiàn)在其它區(qū)域所無法比擬。前幾年，XXXX開發(fā)燒潮退卻后，現(xiàn)在撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟生力軍肯定是XXX企業(yè)和XXXXXX。而大量土地供給確保土地成本降低，大規(guī)模成片開發(fā)又帶來建筑成本下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目能夠在確保優(yōu)質(zhì)情況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場。天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等一般樓盤入住為XXXXXX聚集了相當(dāng)人氣。伴隨XXX居住理念不停轉(zhuǎn)變，新城區(qū)和XXXXXX必將逐步為XXX人所認(rèn)同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多XXX人，在有一定實(shí)力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價(jià)比較高住宅項(xiàng)目，不僅能夠吸引XXX新城區(qū)域工作生活人就地買房，還能夠吸引一定數(shù)量外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐步聚集人氣，發(fā)展成為一個(gè)十分良好居住區(qū)。二、周圍環(huán)境XXX?XXXXXX項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁榮路網(wǎng)。早已建成“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個(gè)基礎(chǔ)優(yōu)越綠色環(huán)境。三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)?！癤XX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃用地在東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，計(jì)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，計(jì)劃限制不大。項(xiàng)目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步計(jì)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包含地下一、二層建設(shè)，地上一～二層商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓和小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項(xiàng)目建設(shè)條件1、項(xiàng)目權(quán)屬清楚“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、計(jì)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會等相關(guān)部門同意，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬本企業(yè)名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)“五證”正在辦理中，估計(jì)八月份得證。2、配套設(shè)施齊全項(xiàng)現(xiàn)在擁百越公園，周圍有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼稚園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利?！竦缆罚涸撈瑓^(qū)內(nèi)關(guān)鍵道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已經(jīng)有東風(fēng)路上還有到周圍區(qū)域公交車，出行便捷?！胥y行：該片區(qū)已經(jīng)有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院和小診所，距離項(xiàng)目不到300米。●學(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼稚園、天成體育館等。3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)投入，售樓部已經(jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。4、建設(shè)場區(qū)“五通”條件含有項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等含有，形成完善路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！窆┧畻l件：自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！窆╇姉l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！窆鈼l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由XXXX電信接入。五、項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)方案XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑和環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同發(fā)明出一個(gè)宜商宜居宜樂城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基礎(chǔ)小庭院部署。遵照原有總體計(jì)劃，采取高雅、莊重裝飾手法，展示功效性立面，以樸實(shí)、新潮、大方氣度突出XXX第一高形象?！癤XXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)入口水景、業(yè)主休閑散步用林間小道、休息庭等。和此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)快要3000平方米商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便生態(tài)居住小區(qū)?！癤XXXXX”充足利用其獨(dú)特地理位置，緊緊圍繞“人和自然、友好發(fā)展”這一專題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為專題設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充足彰顯綠色歐景之特色。六、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開發(fā)對環(huán)境影響關(guān)鍵在于地下停車庫汽車排放尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境組成污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行噪聲污染。對此擬采取環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：1、采取生態(tài)綠化，使用良好通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方法搜集處理，并采取嚴(yán)格垃圾分類處理方法及小區(qū)清掃安排。4、設(shè)備選型盡可能選擇噪聲較低，必需時(shí)對相關(guān)功效分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)成環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。七、項(xiàng)目管理組織要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必需有一個(gè)完備組織機(jī)構(gòu)。本企業(yè)擁有一支年輕充滿活力干部隊(duì)伍。她們含有較高文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財(cái)會、策劃、營銷等多種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)管理確保。同時(shí)，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃于8月份動工，8月份完成，估計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。第五章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析整個(gè)“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動和政府支持力度變更?，F(xiàn)在項(xiàng)目已取得XXXX人民政府、計(jì)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會等部門同意，和項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽署了相關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清楚，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。能夠說，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)24個(gè)月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。所以，立即掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭取對應(yīng)政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)必需手段。二、社會風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因多種原因沖突引發(fā)社會動蕩將對項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢很好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩風(fēng)險(xiǎn)比較小。對于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把多種歷史問題處理完成，項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其它經(jīng)濟(jì)問題全部會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從現(xiàn)在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢來看，這類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒原因影響所造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品確保項(xiàng)目標(biāo)行業(yè)優(yōu)勢，并采取各行業(yè)精英團(tuán)體專業(yè)提議及先期估計(jì)把握社會發(fā)展改變，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析依XXXX現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭問題及未來可能行業(yè)過熱而造成泡沫危機(jī)。企業(yè)以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品確保優(yōu)勢，以市場細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取多種手段加緊資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析策劃考慮不周，對困難及問題估量不足，或定位失誤全部可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，造成成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施嚴(yán)格項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不停調(diào)整偏差，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析短長久融資短缺全部有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，現(xiàn)在企業(yè)自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目連續(xù)資金供給不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就現(xiàn)在環(huán)境而言尚不存在不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識和防范，是能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)值減至最低。第六章項(xiàng)目投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目投資估算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表估算結(jié)果本項(xiàng)目投資總額為1.9億元。 “XXX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算（一）關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡商場面積：2590㎡地下室