房地產(chǎn)開發(fā)工作流程樣本

房地產(chǎn)開發(fā)工作步驟A1項目信息搜集及過濾：1企業(yè)依據(jù)每十二個月工作計劃時刻關(guān)注國土資源局土地拍賣情況，對每一塊意向土地相關(guān)資料做出詳實可靠分析。造價控制中心在取得土地拍賣文件后，根據(jù)計劃設(shè)計指標核實出建安成本。開始市場調(diào)查（包含人口、經(jīng)濟情況、收入起源、交通運輸、生活設(shè)施、風(fēng)俗習(xí)慣等）。依據(jù)調(diào)查結(jié)果，做出評價。認為項目可行，列出可行性提要。2財務(wù)情況分析企業(yè)財務(wù)總監(jiān)依據(jù)企業(yè)現(xiàn)有資金及貸款能力給出分析結(jié)果3銷售前估計銷售企業(yè)結(jié)合土地周圍實際情況做出銷售前估計（調(diào)查和估計社會對項目產(chǎn)品需求類型）。4工程可行性研究研發(fā)中心接到造價控制中心提供可行性提要，進行工程可行性研究，看是否可行。5造價控制中心依據(jù)銷售企業(yè)提供售前估計及研發(fā)做工程可行性匯報，做出項目可行性提議，報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批。A2項目概念策劃：項目可行性提議經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意后，開始做項目概念性策劃。（必需時，可委托設(shè)計咨詢企業(yè)簽署可行性研究協(xié)議進行策劃。）銷售企業(yè)針對項目產(chǎn)品需求類型做市場調(diào)查、估計；造價控制中心做資源調(diào)查包含人口、經(jīng)濟情況、收入起源、交通運輸、生活設(shè)施，風(fēng)俗習(xí)慣等；研發(fā)中心做多種計劃方案、戶型方案對比研究。集團技術(shù)總監(jiān)召集研發(fā)中心、造價、銷售對可行性提議進行優(yōu)化選擇，優(yōu)選建設(shè)方案、技術(shù)方案、確定建設(shè)規(guī)模。針對研發(fā)中心所提供多個建設(shè)方案，造價控制中心作經(jīng)濟分析進行優(yōu)化比較。報集團總經(jīng)理確定建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模。技術(shù)總監(jiān)定案項目實施進度計劃。財務(wù)及造價同時給出資金籌集、周轉(zhuǎn)、投資效果計算和分析數(shù)據(jù)。依據(jù)以上數(shù)據(jù)由研發(fā)中心編寫項目可行性研究匯報，報企業(yè)主席審批。審批同意后辦理招、拍、掛手續(xù)。A3土地取得：通常經(jīng)過招、拍、掛方法取得中標通知書后，現(xiàn)場繳納一定百分比土地定金簽署土地出讓協(xié)議在土地出讓協(xié)議要求期限內(nèi)繳納土地出讓金全款稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并繳納勘查測繪院繪制項目現(xiàn)實狀況圖和定界圖到國土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件，確定土地面積持土地出讓協(xié)議、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證實、定界圖到國土分局辦理土地證申請?zhí)顚懮暾?，和四面相鄰界指界蓋章確定到市房產(chǎn)交易中心測繪處重新繪制訂界圖將上述完成資料報房產(chǎn)交易中心審批到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取土地證A4項目策劃書：取得土地后由項目部組織相關(guān)人員在前期策劃基礎(chǔ)上進行具體實施策劃。A5土地預(yù)審持中標通知書和現(xiàn)實狀況地形圖到市國土資源局，以紅頭文形式上報申請，具體包含：土地位置、土地性質(zhì)、出讓土地面積、批復(fù)建設(shè)計劃建筑面積等內(nèi)容領(lǐng)取批復(fù)A6項目環(huán)境評測填寫建設(shè)項目環(huán)境影響審批申請表，同時按申請表后要求備齊材料，填寫委托書，報到環(huán)境局政務(wù)大廳（投資額一千萬元以內(nèi)在區(qū)環(huán)境保護局申報；投資額一千萬元以上報市環(huán)境保護局）。環(huán)境管理處受理申報材料，進行現(xiàn)場勘察：經(jīng)初步審查后，由環(huán)評管理處出具書面通知單，決定針對該項目做匯報書或匯報表（按建筑面積通常以10萬平方米為界）：建設(shè)單位委托有環(huán)境資質(zhì)機構(gòu)編制環(huán)境影響匯報書或匯報表：①如做匯報書→環(huán)境評定中心組織教授對該匯報書進行教授評審→提出意見進行匯報書修改→報評定中心進行復(fù)審→（合格后）報環(huán)境保護局政務(wù)大廳受理→環(huán)境保護局出具批復(fù)意見②如做匯報表→報環(huán)境局政務(wù)大廳受理→環(huán)境保護局出具批復(fù)意見A7建設(shè)項目選址意見書在計劃局報建大廳辦理。15個工作日。申領(lǐng)《選址意見書》需提交資料：申請書及計劃報建申請表、、土地證實資料（附圖）、相關(guān)部門審查意見，青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)1：500現(xiàn)實狀況地形圖2份（地形圖標準大于用地界線外50米范圍，大型管線工程可用1：1000或1：現(xiàn)實狀況地形圖）。重新申領(lǐng)《選址意見書》，須提交原審查意見。領(lǐng)取批復(fù)資料：批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料時請注意閱讀批復(fù)意見和審查批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當初報建時附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)方便立即處理，若資料存檔后則不方便辦理。A8項目投資計劃立案或核準商品房投資計劃立案：持建設(shè)項目用地預(yù)審意見書、建設(shè)項目選址意見書、項目環(huán)境測評批復(fù)到市發(fā)改委投資處辦公室報件。經(jīng)濟適用房、一般商品房投資計劃核準：持項目用地預(yù)審意見、計劃選址意見、項目環(huán)境測評批復(fù)、項目提議書（代可行性研究匯報）市發(fā)改委投資處辦公室報件。報件以紅頭文形式上報，具體包含：土地位置、土地現(xiàn)實狀況、土地面積、建設(shè)規(guī)模、總投資、建設(shè)面積等；辦理時限：15個工作日。A9計劃方案設(shè)計辦理單位：XX設(shè)計院②時間：25天A10計劃方案評審審批部門：通常關(guān)鍵項目、高層建筑及臨關(guān)鍵道路項目計劃方案審批由市計劃局負責(zé)，除上述以外其它項目由各區(qū)計劃分局負責(zé)審批。報建資料準備向市計劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程計劃方案申請表，根據(jù)申請表中注明報送資料準備報建資料，報送資料中所提到以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報送附圖為原件（審批完成后退還給建設(shè)單位），報建時要攜帶以往批文原件以備計劃局查驗。建設(shè)工程計劃方案申請表中報送資料第1項申請書填寫：申請書要寫明項目位置、項目現(xiàn)在進展情況及將辦理事項內(nèi)容，項目由市計劃局負責(zé)審批，向市計劃局申請辦理，由分局審批，向分局申請辦理，詳見以往項目標申請書范例：①申請書及計劃報建申請表②《選址意見書》及附圖（大、中型臺站工程）③相關(guān)部門審查意見④進行教授評審、社會公告項目，出具對應(yīng)教授評審、社會公告意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）⑤報審文件及圖紙：方案說明、現(xiàn)實狀況地形圖、設(shè)計平面圖、豎向圖、環(huán)境關(guān)系圖（大、中型臺站工程）各3份，管線綜合圖6份⑥和報審文本及圖紙相符電子文件（含地形圖）資料準備完成后再根據(jù)建筑工程計劃方案申請表中報送資料檢驗一遍，是否有遺漏資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。攜帶準備好資料及報建卡到項目審批地（市計劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。資料上報后立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，方便協(xié)調(diào)工作。批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢驗批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當初報建時附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)方便立即處理，若資料存檔后則不方便辦理。辦理時限：15個工作日A11計劃方案審查意見書辦理單位：計劃局審批資料：（1）申請書及計劃報建申請表（2）《選址意見書》（含計劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）（3）相關(guān)部門審查意見（4）進行教授評審、社會公告項目，出具對應(yīng)教授評審、社會公告意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）（5）計劃方案設(shè)計（設(shè)計說明、計劃總平面、豎向設(shè)計各2份，管線綜合6份）（6）重新修改送審方案設(shè)計，須附原審查意見及附圖（7）和送審文本及圖紙相符電子文件（三圖一書）時間：10個工作日A12建設(shè)用地計劃許可證審批時限15個工作日。審批依據(jù)《青島市城市建設(shè)計劃管理措施》及相關(guān)法律法規(guī)。申領(lǐng)《建設(shè)用地計劃許可證》需提交材料：1、申請書及計劃報建申請表2、《選址意見書》（含計劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）3、相關(guān)部門審查意見進行教授評審、社會共識項目，出具對應(yīng)教授評審、社會公告意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）4、計劃設(shè)計方案（設(shè)計說明書、計劃總平面、豎向設(shè)計各2份，管線綜合6份）5、重新修改送審方案設(shè)計，須附原審查意見及附圖6、和送審文本及圖紙相符電子文件（三圖一書）7、申領(lǐng)《建設(shè)用地計劃許可證》項目提供計劃選址實測結(jié)果圖2份（地形圖標準大于用地界線外50米范圍）。8、土地證實材料及附圖。（注：1、不需審查計劃方案項目，申領(lǐng)用地計劃許可證只提交第（1）、（2）、（8）項；2、單獨報審管線綜合，只需提交（1）及同意計劃方案審查意見和附圖（計劃總平面、豎向））。A13管線綜合審查意見書在市計劃局辦理需15個工作日。申領(lǐng)《管線綜合審查意見書》可同建筑工程計劃方案審批同時辦理，也可單獨辦理，若單獨辦理則到同一項目標上一階段審批部門辦理報建手續(xù)。（1）向市計劃局及各區(qū)分局報建大廳索取管線綜合審查意見表，根據(jù)申請表中注明報送資料準備報建資料，報送資料中所提到以往批文均為復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章，報送附圖為原件（審批完成后退還給建設(shè)單位），報建時要攜帶以往批文原件以備計劃局查驗。設(shè)工程計劃方案申請表中報送資料第1項申請書填寫：申請書要寫明項目位置、項目現(xiàn)在進展情況及將辦理事項內(nèi)容，項目由市計劃局負責(zé)審批，向市計劃局申請辦理，由分局審批，向分局申請辦理，詳見以往項目標申請書范例。料準備完成后再根據(jù)管線綜合審查意見表中報送資料檢驗一遍，是否有遺漏資料，若資料不齊全則不予受理報建申請。帶準備好資料及報建卡到項目審批地（市計劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。資料上報后立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，方便協(xié)調(diào)工作。批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢驗批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當初報建時附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)方便立即處理，若資料存檔后則不方便辦理。A14配套工程開始由項目部安排配套工程設(shè)計單位設(shè)計，施工單位在合適時間穿插施工。B1單體方案設(shè)計項目部和研發(fā)中心配合在XX設(shè)計院辦理需20天時間B2單體方案評審在市計劃局評審中心辦理需15天以取得計劃方案評審意見后，在計劃方案意見無其它審批要求情況下，通常即可辦理建筑單體方案審批手續(xù)，若計劃方案意見要求建筑單體方案設(shè)計進行教授審評，則先辦理教授審評手續(xù)。建筑單體方案審批到同一項目標上一階段審批部門辦理報建手續(xù)。向市計劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程建筑方案設(shè)計審查申請表，根據(jù)表中報送資料要求準備相關(guān)資料，而且參考已批復(fù)計劃方案審批意見要求準備相關(guān)資料，其它同A11-2準備好資料及報建卡到項目審批地（市計劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。資料上報后立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，方便協(xié)調(diào)工作。批復(fù)完成后攜帶報建卡到報建大廳領(lǐng)取批復(fù)資料，領(lǐng)取批復(fù)資料室請注意閱讀批復(fù)意見和檢驗批復(fù)圖紙是否蓋好審批章及當初報建時附圖原件是否退還，若對批復(fù)意見有異議，則立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)方便立即處理，若資料存檔后則不方便辦理。B3單體方案審查意見書1、辦理單位：計劃局2、資料：（1）申請書及計劃報建申請表（2）《選址意見書》（含計劃設(shè)計條件）及附圖（含控制線）（3）同意計劃方案審查意見書記附圖（需審查計劃方案項目）（4）進行教授評審、社會公告項目，出具對應(yīng)教授評審意見、社會公告意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）（5）建筑方案設(shè)計文件二套（建筑、環(huán)境、外裝飾）（6）改建、擴建、恢復(fù)性建設(shè)工程還需提供房地產(chǎn)證實材料、房屋安全判定書、原同意建筑施工圖、現(xiàn)實狀況照片，未經(jīng)計劃驗收領(lǐng)取房產(chǎn)證項目提交《建筑工程計劃許可證》（7）建筑效果圖，關(guān)鍵地段大型建筑同時報亮化方案效果圖（8）和送審文本及圖紙相符電子文件（9）高層建筑提交日照分析圖及匯報書（10）重新修改送審方案設(shè)計，須提交前一次審查意見及附圖3、時間：10天B4環(huán)境施工圖設(shè)計項目部和研發(fā)中心配合在XX設(shè)計院辦理需30天B5環(huán)境施工圖審查意見1、辦理單位：計劃局2、資料：（1）申請書及計劃報建申請表（2）《建筑工程計劃許可證》及附圖總平面（新建項目，含計劃控制線）或房地產(chǎn)證實材料（原有建筑）（3）環(huán)境設(shè)計施工圖紙二套（4）重新修改送審環(huán)境設(shè)計，須提交前一次審查意見及附圖3、時間：10天B6地質(zhì)勘察經(jīng)營部在青島地質(zhì)勘察測繪院辦理需14天B7建筑、水、電施工圖經(jīng)營部在XX設(shè)計院辦理需30天B8消防審查意見經(jīng)營部在市消防局辦理需20天1、審批部門施工圖消防審核在青島市消防局辦理，通常在取得建筑單體方案審批意見后，意見會注明辦理消防手續(xù)，在建筑、水、電、暖施工圖設(shè)計完成后即可辦理消防審核。2、報建資料準備到市消防局政務(wù)辦理大廳領(lǐng)取申請表及委托書，所需資料見申請表并咨詢相關(guān)人員有沒有變動，根據(jù)報送資料要求準備資料（通常圖紙最少三套，其中二套用作申領(lǐng)《建設(shè)工程計劃許可證》用，計劃批復(fù)后留存一套，另一套存檔，另外一套用作委托質(zhì)監(jiān)）并將申請表及委托書蓋章3、報建首先將準備好資料報至消防局政務(wù)辦理大廳，由大廳轉(zhuǎn)給評價中心（在消防局內(nèi)）進行評價，并和消防評價中心簽署委托評價協(xié)議。4、跟蹤審批資料上報后立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)，是否需修改設(shè)計或相關(guān)審批信息，方便協(xié)調(diào)工作。評價時限通常為10個工作日。5、繳費消防評價費是依據(jù)建筑面積及工程勘察設(shè)計收費標準計算設(shè)計費，評價費為設(shè)計費5%-8%，通常取5%。6、領(lǐng)取建筑工程消防設(shè)計評價匯報評價完成及繳費完成后，到消防評價中心領(lǐng)取建筑工程消防設(shè)計評價匯報，并將匯報轉(zhuǎn)給設(shè)計院根據(jù)意見進行設(shè)計修改并更換原評價圖紙。7、消防審批將更換圖紙及評價匯報報送至消防局政務(wù)辦理大廳進行審批。審批時限通常為10個工作日。8、領(lǐng)取批復(fù)資料審批完成后領(lǐng)取消防審核批復(fù)意見書原件二份及加蓋消防審核章圖紙最少三套（除圖紙目錄及設(shè)計說明每頁均加蓋）。B9人防建筑方案經(jīng)營部在人防設(shè)計院辦理需5天時間B10人防審查意見經(jīng)營部在人防工程處辦理需5天時間B11衛(wèi)生防疫意見在衛(wèi)生防疫監(jiān)督所辦理。通常需要20到30天時間。報送資料：包含到工業(yè)生產(chǎn)、公共場所、食品生產(chǎn)經(jīng)營、學(xué)校托幼、醫(yī)療、住宅等類建設(shè)項目須由設(shè)計單位編寫衛(wèi)生篇章，并在篇章上加蓋設(shè)計單位印章。和相關(guān)設(shè)計圖紙。B12環(huán)境保護局意見和環(huán)境保護相關(guān)工程需報環(huán)境保護局審批。B13建設(shè)工程計劃許可證經(jīng)營部在計劃局辦理，需15個工作日1、審批部門申領(lǐng)《建設(shè)工程計劃許可證》同一項目標上一階段計劃審批部門辦理報建手續(xù)。該項手續(xù)市計劃局和各區(qū)計劃要求可能不一樣，市計劃局在受理申請后由經(jīng)辦部門將資料轉(zhuǎn)至市計劃設(shè)計評審中心進行指標審核，而計劃分局則要先向市計劃設(shè)計評審中心申請指標審核后才能申領(lǐng)《建設(shè)工程計劃許可證》，請在辦理該項手續(xù)前咨詢相關(guān)部門。2、報建資料準備向市計劃局及各區(qū)分局報建大廳索取建筑工程計劃技術(shù)指標審核申請表（表31）及建筑工程建筑方案設(shè)計審查申請表（表7），根據(jù)（表31）及（表7）中報送資料要求準備相關(guān)資料，而且參考已批復(fù)建筑單體方案審批意見要求準備相關(guān)資料，其它要求同A13-2。3、報建單獨報指標審核將資料報至市計劃局12樓市計劃設(shè)計評審中心，報評審中心項目不需報建卡，準備好資料及報建卡到項目審批地（市計劃局評審中心）一樓報建大廳辦理報建手續(xù)。4、跟蹤審批資料上報后立即和經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)，是否需該設(shè)計或相關(guān)審批信息，方便協(xié)調(diào)工作。5、繳費及領(lǐng)取批復(fù)意見領(lǐng)取指標審核批復(fù)意見時到市計劃局13樓服務(wù)中心繳納指標審核費，該費用通常按設(shè)計5%計??；拿繳費發(fā)票到評審中心領(lǐng)取批文；在審批過程中要和市計劃設(shè)計評審中心簽署《山東省城市計劃技術(shù)服務(wù)委托協(xié)議》，該協(xié)議到市計劃局13樓服務(wù)中心領(lǐng)取，會簽完成蓋完章后再送回服務(wù)中心，領(lǐng)取《建設(shè)工程計劃許可證》時到市計劃局13樓服務(wù)中心繳納技術(shù)服務(wù)費，取費標準詳見青島市計劃局文件《相關(guān)收取建筑工程計劃技術(shù)服務(wù)費通知》，拿繳費發(fā)票到一樓報建大廳領(lǐng)取《建設(shè)工程計劃許可證》。B14項目排水施工圖取得管線綜合審查意見，有了單體設(shè)計排水方案以后，委托有資質(zhì)設(shè)計院進行排水、道路施工圖設(shè)計。B15外墻裝飾審查意見書1、辦理單位：區(qū)計劃分局2、資料：（1）申請書及計劃報建申請表（2）外飾面材料、樣品和色標（3）《建筑工程計劃許可證》及附圖（新建建筑）或房地產(chǎn)證實材料及圖紙（原有建筑、構(gòu)筑物）（4）建筑外立面變更還應(yīng)提交變更文件及附圖（5）申請建筑物（構(gòu)筑物）外飾面設(shè)計圖紙二套及彩色效果（6）重新修改送審?fù)怙椕嫜b飾，須提交前一次審查意見及附圖3、時間：7天B16排水審查意見取得管線綜合審查意見以后在市給排水管理處辦理需15天先委托有資質(zhì)設(shè)計院進行排水施工圖設(shè)計。填寫申請表格，附上已同意管線綜合圖和三套排水施工圖到市公用局報建大廳排水窗口報件。和市排水管理處經(jīng)辦人聯(lián)絡(luò)看現(xiàn)場。審批完成后到報建大廳領(lǐng)取行政許可書。B17區(qū)外道路、排水計劃許可證場區(qū)外道路、排水等配套工程手續(xù)和施工，由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局辦理。需項目部工作人員在繳齊配套費后催促辦理。B18施工現(xiàn)場條件含有后，由項目部相關(guān)人員到市開發(fā)管理局催促施工。C1物業(yè)企業(yè)招投標1由項目部辦理完成建設(shè)工程計劃許可證、計劃總平面圖將復(fù)印件轉(zhuǎn)交客服中心；2由客服中心辦理物業(yè)用房留置協(xié)議；3由項目部提供項目情況具體介紹；4客服中心制作標書；5客服中心向區(qū)物業(yè)辦提出招標申請；6取得區(qū)物業(yè)辦同意招標同意文件；7由品牌公關(guān)部在媒體公布物業(yè)招標公告；8客服中心持同意招標同意文件向市物業(yè)辦申請抽取評標教授；9客服中心組織開標、評標工作，并確定中標企業(yè)；10客服中心在區(qū)物業(yè)辦進行立案；11由中標物業(yè)企業(yè)向物價局辦理價格立案。C2節(jié)點：辦理物業(yè)用房留置協(xié)議一、辦理時間：取得《建設(shè)工程計劃許可證》以后二、審批部門：市物業(yè)辦三、審批時限：15個工作日四、工作步驟：1、到市物業(yè)辦領(lǐng)取《青島市物業(yè)管理用房預(yù)留協(xié)議書》并填寫2、會簽協(xié)議書并蓋章(一式三份)3、將計劃審批物業(yè)用房復(fù)印件用紅筆畫出范圍作為協(xié)議附件4、報市物業(yè)辦審批5、到市物業(yè)辦指定青島市第二公證處索取辦理公證相關(guān)表格，準備辦理公證用資料（公證處有明細）6、到第二公證處辦理公證手續(xù)，繳納1000元（現(xiàn)在標準）公證費后領(lǐng)取公證書。7、將公證后協(xié)議書送給市物業(yè)辦8、將公證后協(xié)議書轉(zhuǎn)給企業(yè)相關(guān)部門C3選擇融資銀行上報融資計劃由企業(yè)財務(wù)中心依據(jù)實際情況，選擇適宜銀行編寫融資計劃，報企業(yè)董事局審批。C4確定項目安全、質(zhì)量、工期目標該節(jié)點為企業(yè)內(nèi)部程序，為便于編制施工、監(jiān)理招標文件，需要提前確定安全、質(zhì)量、工期目標。由項目部依據(jù)項目標復(fù)雜程度結(jié)合企業(yè)要求、定額工期等各項條件，分別確定安全、質(zhì)量、工期目標，并在下一步招標文件中落實。C5全套施工圖設(shè)計工作時間：25—30天此時施工圖設(shè)計關(guān)鍵是在已經(jīng)同意建筑施工圖基礎(chǔ)上，完善結(jié)構(gòu)、水、暖、電、煤氣各專業(yè)施工圖。在取得《建設(shè)工程計劃許可證》以后，應(yīng)立即將該信息傳輸給設(shè)計人員，方便于其完善各專業(yè)設(shè)計，并形成《節(jié)能表》、《建筑面積表》等報送施工圖審查所需其它設(shè)計文件。設(shè)計完成施工圖在企業(yè)內(nèi)部會審無誤后，準備申報施工圖審查。C6節(jié)點：施工、監(jiān)理招標一、辦理時間：取得《建設(shè)工程計劃許可證》以后二、審批部門：市建管局招標辦、工程交易中心三、審批時限：招標公告審批1天，公告3天；發(fā)放招標文件1天；制作投標書20天；開標1天；開標后公告2天。四、工作步驟：在施工單位合格供方名單中邀請三家或三家以上參與投標委托招標代理單位，會簽代理協(xié)議和代理企業(yè)溝通招標要求，準備招標資料審查招標公告并蓋章，簽署法人委托書，公布招標公告3天審查招標文件并會簽蓋章，發(fā)放招標文件投標單位制作投標書20天抽取評標教授，開標1天對評標結(jié)果進行公告2天起草和中標單位協(xié)議，協(xié)商一致后會簽蓋章出具中標通知書并蓋章（通常一式7份）將中標通知書和雙方蓋章協(xié)議交由代理企業(yè)辦理協(xié)議立案和中標通知書立案將立案中標通知書發(fā)放給中標單位C7施工圖審查和住房結(jié)構(gòu)百分比核實一、辦理時間：《建設(shè)工程計劃許可證》取得后，全套施工圖設(shè)計經(jīng)企業(yè)會審?fù)瓿刹⑿薷暮?。二、審批部門：市施工圖審查辦公室三、審批時限：20天四、工作步驟到市審圖辦領(lǐng)取《施工圖設(shè)計文件審查申請表》和《青島市新建住房結(jié)構(gòu)百分比核實委托書》（現(xiàn)在要求）填寫并蓋章根據(jù)表內(nèi)要求準備齊申報資料（表內(nèi)有要求）到施工圖審查辦公室報審領(lǐng)取修改意見后和設(shè)計院溝通出回復(fù)意見、修改圖紙，必需時和審圖人員溝通將修改后圖紙送審圖辦繼續(xù)審查繳納審圖費，現(xiàn)在住房結(jié)構(gòu)百分比核實不收費領(lǐng)取《施工圖審查合格證》和《住房結(jié)構(gòu)百分比核實證實》（現(xiàn)在要求）C8辦理《建筑工程施工許可證》一、辦理時間：《房地產(chǎn)權(quán)證》和《建設(shè)工程計劃許可證》取得后，施工圖審查合格證和住房結(jié)構(gòu)百分比核實證實已經(jīng)取得，《人防異地建設(shè)費交費單》已經(jīng)領(lǐng)取，銀行保函已經(jīng)辦理完成。二、審批部門：市建管局政務(wù)大廳三、工作步驟在招標完成后，網(wǎng)上申報質(zhì)量監(jiān)督和施工許可證，加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位電子印章后上傳建管局，優(yōu)異行網(wǎng)上審批提前準備法人委托書督促并幫助施工單位辦理安全監(jiān)督報審（比較麻煩），在我們交費結(jié)束后必需辦理完成，不然將影響辦理施工許可證準備齊辦理繳費需要材料（監(jiān)管局大廳有公告），原件核驗，復(fù)印件加蓋單位公章到監(jiān)管局大廳辦理繳費手續(xù)，同時將《人防異地建設(shè)費交費單》提交給收費窗口，繳納配套費、人防費等費用，在散裝水泥窗口繳納散裝水泥基金，領(lǐng)取《白蟻防治技術(shù)服務(wù)協(xié)議書》、《青島市建設(shè)工程完工檔案移交協(xié)議書》蓋章將繳費通知書轉(zhuǎn)給財務(wù)人員辦理轉(zhuǎn)賬交費手續(xù)將網(wǎng)上審批經(jīng)過質(zhì)量監(jiān)督注冊表和施工許可申請表用彩色打印機打印出來，準備好各自需要資料（網(wǎng)上、監(jiān)管局大廳全部有明細）在施工單位辦理完成安全監(jiān)督后，將繳費后應(yīng)返回各聯(lián)、辦理質(zhì)量監(jiān)督、施工許可所需材料、蓋章協(xié)議書一并帶齊，到政務(wù)大廳同時辦理質(zhì)量監(jiān)督、施工許可申請手續(xù)工程處對申報材料進行審查，要立即聯(lián)絡(luò)是否看現(xiàn)場合格后領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》。D1工程開工準備辦理部門：各項目部辦理時限：開工前20天辦理步驟：施工現(xiàn)場“三通一平”搭建臨時設(shè)施計劃施工現(xiàn)場部署組織施工單位和監(jiān)理單位進場編制施工組織設(shè)計，施工進度計劃（綱領(lǐng)）D2測繪放線辦理部門：青島市勘查測繪院辦理時限：2天工作步驟：提出申請辦理委托提交測繪資料勘查測繪院工作人員現(xiàn)場測繪領(lǐng)取測繪放線匯報D3計劃驗線（開挖前施工驗線）辦理部門：市計劃局或各區(qū)計劃局辦理時限：2天工作步驟：提出申請?zhí)顚懝こ舔灳€統(tǒng)計計劃局現(xiàn)場驗線并簽字確定D4面積估計繪辦理部門：房地產(chǎn)交易中心辦理時限：20天需提交資料：國有土地權(quán)使用證（復(fù)印件）建設(shè)工程計劃許可證（復(fù)印件）建筑工程施工許可證（復(fù)印件）營業(yè)執(zhí)照法人委托書及委托人身份證當?shù)嘏沙鏊T牌證實物業(yè)移交協(xié)議人防證實，無人防需提交異地建設(shè)證實建設(shè)單位公攤證實及保溫說明工作步驟：交易中心測繪收件窗口收取上述資料測繪處計算面積領(lǐng)取測繪面積匯報書D5預(yù)銷售許可證辦理部門：市房產(chǎn)交易中心辦理時限：7天提交材料：青島市商品房預(yù)售登記申請表國有土地使用證（復(fù)印件）建設(shè)工程計劃許可證（復(fù)印件）施工許可證（復(fù)印件）營業(yè)執(zhí)照法人委托書及身份證估計面積表工作步驟：市交易中心報批窗口收件領(lǐng)取預(yù)售許可證D6建設(shè)工程計劃批后跟蹤管理辦理部門：城管執(zhí)法局計劃執(zhí)法大隊辦理時限：隨工程進度確定提交材料：1、《建設(shè)工程計劃執(zhí)法監(jiān)督檢驗表》2、建設(shè)工程計劃許可證，及建設(shè)工程施工許可證3、請照圖工作步驟：依據(jù)工程進度達成工程標準后，檢驗內(nèi)容：勘查測繪部門放線情況說明、驗線情況、基0.000、首層、平面變化層、頂層、外裝飾、配套工程、環(huán)境工程、拆除情況、計劃驗收情況D7正常施工過程負責(zé)部門：項目部辦理時限：隨工程進度確定D8基礎(chǔ)立案辦理部門：各項目部質(zhì)監(jiān)站勘查測繪院辦理時限：7天辦理步驟：地基驗槽（勘查測繪院項目部）基礎(chǔ)施工（項目部）基礎(chǔ)工程驗收（質(zhì)監(jiān)站）基礎(chǔ)工程立案（質(zhì)監(jiān)站）D9開發(fā)項目手冊辦理部門：房地產(chǎn)開發(fā)管理局辦理時限：7天提交資料：項目手冊2份土地權(quán)證計劃許可證總平面圖管線綜合建設(shè)條件意見書書面申請土地權(quán)證發(fā)改委投資計劃計劃許可證施工許可證管線綜合D10房產(chǎn)項目經(jīng)營許可證辦理部門：房地產(chǎn)開發(fā)管理局辦理時限：7天提交資料：項目手冊建設(shè)條件意見書書面申請D11單體完工測量辦理部門：市勘查測繪院辦理時限：隨工程確定需提交資料：建設(shè)工程計劃許可證總平面圖及單體施工圖工作步驟：提出申請?zhí)峤毁Y料勘查測繪院工作人員現(xiàn)場測繪領(lǐng)取測繪匯報D12計劃驗收辦理部門：市計劃局或各區(qū)計劃局辦理時限：10個工作日需提交資料：申請書及申請表《建設(shè)工程計劃許可證》及附圖建設(shè)工程外裝飾審查意見書施工圖變更申請意見書及附圖放線測繪資料及附圖單位完工測量《建設(shè)工程批后管理跟蹤表》工作步驟：報送申請計劃局工作人員現(xiàn)場驗收領(lǐng)取批文D13消防驗收辦理部門：青島市消防局辦理時限：10個工作日提交資料：消防驗收申請表法人委托書電氣檢測匯報施工前消防審批意見工作步驟：接收消防驗收申請表工作人員現(xiàn)場驗收領(lǐng)取批文D14節(jié)能驗收辦理部門：市建委節(jié)能辦辦理時限：10個工作日需提交資料：1、申請表2、節(jié)能審核同意表工作步驟：1、請墻改辦教授組進行驗收（建設(shè)單位組織）2、領(lǐng)取合格證實D15市城建檔案館辦理部門：青島市城建檔案館辦理時限：10個工作日提交材料：全套完工資料工作步驟：建設(shè)單位和城建檔案館簽署《青島市建設(shè)工程完工檔案移交協(xié)議書》及《工程完工檔案記錄表》市城建檔案館對建設(shè)項目檔案進行業(yè)務(wù)監(jiān)督、檢驗指導(dǎo)及跟蹤服務(wù)由建設(shè)單位組織，市城建檔案館參與對工程項目檔案進行驗收審查檔案合格后，由市城建檔案館簽發(fā)《建設(shè)工程完工驗收意見書》，并作為立案時檔案認可文件建設(shè)單位到城建檔案館辦理移交立案材料、決算書等城建檔案館核發(fā)《山東省建設(shè)工程檔案合格證》D16面積實測辦理部門：房產(chǎn)交易中心辦理時限：20天需提交材料：土地證建設(shè)工程計劃許可證建設(shè)工程施工許可證營業(yè)執(zhí)照法人委托書及身份證當?shù)嘏沙鏊T派證實物業(yè)移交協(xié)議預(yù)售許可證完工驗收立案表綜合驗收證實工作步驟：由交易中心測繪窗口收件領(lǐng)取測繪匯報書D17單體質(zhì)監(jiān)驗收辦理部門：市建管局質(zhì)監(jiān)站辦理時限：3天需提交材料：申請書計劃驗收意見消防驗收意見節(jié)能驗收意見工程檢測小票工作步驟：提交申請質(zhì)監(jiān)站工作人員現(xiàn)場查驗質(zhì)監(jiān)站組長在完工驗收前簽字填寫完工驗收單建設(shè)單位組織完工驗收D18完工驗收立案辦理部門：市建管局辦理時限：15天提交材料：建設(shè)工程立案表建設(shè)工程完工匯報單體工程驗收統(tǒng)計消防驗收意見計劃單體驗收意見檔案館驗收意見建設(shè)工程監(jiān)督匯報《工程質(zhì)量保修書》，《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》工作步驟：市建管局報建大廳立案領(lǐng)取完工驗收立案審核意見D19售后服務(wù)中心驗收辦理部門：售后服務(wù)中心，各項目部1項目完工驗收后，客服中心開始進行驗收；2客服中心將檢驗結(jié)果轉(zhuǎn)交項目部，由項目部安排整改；3項目部整改完成，客服中心進行復(fù)驗；4客服中心接收復(fù)驗合格房屋鑰匙，施工單位撤離現(xiàn)場。D20綜合驗收辦理部門：市計劃局辦理時限：10個工作日需提交材料：申請書及申請表《建設(shè)工程計劃許可證》及附圖建設(shè)工程環(huán)境審查意見及附圖單體驗收意見書消防驗收意見書綜合測量文件工作步驟：計劃局報建大廳報文領(lǐng)取綜合驗收匯報E1開發(fā)貸款取得《建設(shè)工程計劃許可證》后開始申請辦理，通常要到拿到《施工許可證》后才能取得貸款。辦理時間為一到三個月。提交資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、近三年審計匯報、董事會決議、法人代表證實、授權(quán)委托書、項目可行性匯報、項目土地證、建設(shè)用地計劃許可證、建設(shè)工程計劃許可證、項目投資情況證實、企業(yè)財務(wù)分析匯報、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、業(yè)績、及協(xié)議，土地評定匯報等。E2項目推廣方案市場策劃部市場營銷工作步驟圖編號：部門名稱市場策劃部步驟名稱市場策劃部市場營銷工作步驟層次概要市場營銷工作步驟銷售經(jīng)理市場策劃部策劃企業(yè)總企業(yè)項目企業(yè)廣告設(shè)計企業(yè)品牌公關(guān)部責(zé)任部門A項現(xiàn)在期調(diào)研設(shè)想B項現(xiàn)在期調(diào)研設(shè)想CDEFG1審核審核確定實施計劃調(diào)研匯報階段市場調(diào)研匯總意見分解方案確定實施計劃調(diào)研匯報階段市場調(diào)研匯總意見分解方案策劃書市場調(diào)研策劃書市場調(diào)研可實施分解計劃項目定位可實施分解計劃項目定位廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案結(jié)束結(jié)算費用控制組織實施結(jié)束結(jié)算費用控制組織實施市場策劃部2策劃企業(yè)3項目企業(yè)4策劃企業(yè)5市場策劃部6市場策劃部7項目企業(yè)8廣告設(shè)計企業(yè)9市場策劃部10市場策劃部11市場策劃部12品牌公關(guān)部13品牌公關(guān)部14品牌公關(guān)部15銷售經(jīng)理16市場策劃部市場營銷工作步驟管理要求節(jié)點B1:項現(xiàn)在期調(diào)研設(shè)想——結(jié)合企業(yè)對新項現(xiàn)在期設(shè)想和項目要求，對項目進行前期市場調(diào)研工作進行設(shè)想，明確調(diào)研方向和目標。節(jié)點B5：分解方案——將策劃企業(yè)提交，經(jīng)企業(yè)確定策劃書進行階段性和實施性分解，便于策劃方案過程控制。節(jié)點B6：擬訂實施計劃——依據(jù)分解方案，擬訂月度實施計劃，使方案含有操作性。節(jié)點B9：匯總意見——將廣告設(shè)計、創(chuàng)意方案月度結(jié)果匯報會上，各相關(guān)人員（包含項目企業(yè)代表、銷售企業(yè)、總企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等）提出要求和意見匯總，然后重新擬訂計劃和廣告創(chuàng)意、設(shè)計。節(jié)點B10：階段市場調(diào)研——依據(jù)企業(yè)開發(fā)項目和項目銷售情況，定時進行相關(guān)性市場調(diào)研工作，并立即向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提交調(diào)研匯