簽訂二手房買賣合同條款應(yīng)注意事項(xiàng)樣本

確定房主：核實(shí)真實(shí)身份簽署買賣協(xié)議前提條件是買賣雙方檢驗(yàn)簽約主體真實(shí)性，關(guān)鍵是購(gòu)房者核實(shí)房主身份、業(yè)主證件真實(shí)性和其和業(yè)主身份一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保情況下，以預(yù)防不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大程度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方全部期望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)負(fù)擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方真實(shí)身份，確定房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚房屋是否有歷史遺留問(wèn)題，如欠費(fèi)或?qū)?yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注房屋本身隸屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中關(guān)鍵條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間明確是清楚劃分責(zé)任關(guān)鍵。假如是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出配合和買方需要簽署協(xié)議等，也全部應(yīng)在協(xié)議中明確寫明。維修基金買賣雙方通常全部會(huì)在協(xié)議中約定維修基金結(jié)算方法，但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，只寫“送”或“不送”。實(shí)際上，房屋交接時(shí)還會(huì)碰到例外情況，即賣方還未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。因?yàn)橘I賣協(xié)議中約定不明確，賣方能夠認(rèn)為維修基金是“送”，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也能夠認(rèn)為，賣方應(yīng)該足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽署協(xié)議時(shí)，應(yīng)該明確維修基金結(jié)算數(shù)額。生活費(fèi)用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中常常出現(xiàn)。因?yàn)殡p方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方入住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)覺(jué)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。即使相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上依舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全能夠避免，物業(yè)清單應(yīng)作為協(xié)議附件，統(tǒng)計(jì)下水、電、氣三表具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)初，立即結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。隸屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘統(tǒng)計(jì)通常來(lái)講，買方在交房時(shí)全部會(huì)對(duì)房屋隸屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家俱等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較輕易被忽略是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)家電、家俱要依據(jù)協(xié)議約定進(jìn)行驗(yàn)收，提議在協(xié)議中明確所贈(zèng)家俱、家電數(shù)量和品牌，抑或采取圖像資料作為協(xié)議附件。付款過(guò)戶：明確操作方法購(gòu)置二手房付款方法由買賣雙方協(xié)商決定，通常有一次性付款和按揭貸款兩種方法。買賣雙方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣方不愿先過(guò)戶，買方不愿先付款”交易現(xiàn)實(shí)狀況，在實(shí)際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不一樣時(shí)間段打給房主，而尾款支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶日期，為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)間。也可選擇一些銀行和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)聯(lián)合推出“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低情況下處理上述問(wèn)題。遷戶延遲：慎約時(shí)間責(zé)任根據(jù)通常交易習(xí)慣，賣方應(yīng)該在過(guò)戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)因?yàn)闀簾o(wú)能夠入住戶口房屋或兒女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書(shū)面約定戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口通常無(wú)法強(qiáng)制遷出，買方對(duì)戶口遷出延遲問(wèn)題應(yīng)該采取慎重態(tài)度。違約責(zé)任：約定償付時(shí)間這是買賣雙方比較關(guān)心協(xié)議條款之一。即使雙方在簽訂協(xié)議時(shí)主觀上全部期望能夠推行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到情況，而造成違約行為產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署協(xié)議時(shí)就要明確寫清雙方責(zé)任和權(quán)利和違約金償付金額和時(shí)間，遵照標(biāo)準(zhǔn)就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買賣協(xié)議中違約金百分比通常全部有明確條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)造成違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款實(shí)際約束力和實(shí)施力下降。協(xié)議中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”條款，以確保協(xié)議條款最終落實(shí)。補(bǔ)充協(xié)議：空白處不留白買賣雙方在簽署協(xié)議時(shí)假如碰到協(xié)議條款不明確，或需要深入約定時(shí)，要在協(xié)議相關(guān)條款后空白行或在協(xié)議后統(tǒng)一添寫附加條款。將協(xié)議中對(duì)雙方意思表示寫明，以降低后續(xù)階段因意思含混而造成不便和麻煩。簽約10要素(1)當(dāng)事人名稱或姓名、住所關(guān)鍵是搞清當(dāng)事人具體情況、地址、聯(lián)絡(luò)措施等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶骶唧w清楚介紹或調(diào)查；應(yīng)在協(xié)議中寫明是否共用財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。(2)標(biāo)應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋物業(yè)管理費(fèi)用及其它交費(fèi)情況。(3)價(jià)款關(guān)鍵內(nèi)容，關(guān)鍵寫明總價(jià)款、付款方法、付款條件、怎樣申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。(4)推行期限、地點(diǎn)、方法關(guān)鍵寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)過(guò)程、配合和協(xié)調(diào)問(wèn)題、多種稅費(fèi)及其它費(fèi)用怎樣分?jǐn)偂?5)違約責(zé)任說(shuō)明哪些系違約情形，怎樣負(fù)擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償金計(jì)算和給付，在什么情況下能夠免責(zé)，對(duì)違約金或定金選擇適用問(wèn)題。(6)處理爭(zhēng)議方法關(guān)鍵約定處理爭(zhēng)議方法是采取仲裁還是訴訟。需要注意是，假如雙方同意采取仲裁形式處理糾紛，應(yīng)根據(jù)中國(guó)《仲裁法》要求寫清明確條款。(7)協(xié)議生效條款雙方在此約定協(xié)議生效時(shí)間、生效或失效條件，當(dāng)事人不能為自己利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就，生效或失效期限，致使協(xié)議無(wú)效情形，多個(gè)無(wú)效免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤消協(xié)議條件，協(xié)議無(wú)效或撤消后財(cái)產(chǎn)怎樣進(jìn)行返還。(8)協(xié)議中止、終止或解除條款根據(jù)《協(xié)議法》第68條、第91條、第94條要求，協(xié)議當(dāng)事人能夠中止、終止或解除房屋買賣協(xié)議。在此需明確約定協(xié)議中止、終止或解除條件