土地管理綜合筆記（華中師范大學土地資源管理考研）

目錄

第一章土地基本概念.....................................................................3

第一節(jié)土地的基本概念........................................................3

第二節(jié)土地管理基本概念......................................................3

第三節(jié)土地管理學的研究對象和研究方法........................................4

第二章地籍管理..........................................................................5

第一節(jié)地籍管理概述..........................................................5

第二節(jié)土地調(diào)查..............................................................5

第三節(jié)土地登記..............................................................6

第四節(jié)土地統(tǒng)計..............................................................7

第五節(jié)地籍檔案管理..........................................................7

第三章土地權(quán)屬管理.....................................................................8

第一節(jié)土地權(quán)屬管理概述......................................................8

第二節(jié)國有土地權(quán)屬管理......................................................9

第三節(jié)集體土地權(quán)屬管理.....................................................11

第四節(jié)土地征收管理.........................................................12

第五章土地利用管理....................................................................14

第一節(jié)土地利用管理概述.....................................................14

第二節(jié)土地開發(fā)、整理、復(fù)墾與保護...........................................14

第三節(jié)實施土地利用管理的主要手段...........................................16

第四節(jié)農(nóng)用地利用管理.......................................................18

第五節(jié)建設(shè)用地利用管理.....................................................18

第六節(jié)未利用地開發(fā)利用管理.................................................19

第六章土地市場管理....................................................................20

第一節(jié)土地市場管理概述.....................................................20

第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控管理.............................................21

第三節(jié)土地市場價格管理.....................................................23

第四節(jié)農(nóng)村土地市場管理.....................................................24

第七章土地評價.........................................................................26

地價理論................................................................................26

第一節(jié)土地價格概述.............................................................26

一、土地價格的概念：.......................................................26

二、土地價格的特點：.......................................................26

三、影響土地價格的因素.....................................................26

第二節(jié)土地價格評估.............................................................26

一、土地價格評估的概念.....................................................26

二、土地價格評估的目的.....................................................26

三、土地價格評估的作用.....................................................26

四、土地價格評估的原則.....................................................27

五、土地價格評估的基本方法.................................................27

六、土地價格體系...........................................................28

地租理論................................................................................28

第一節(jié)地租概述.............................................................28

土地供給與需求..........................................................................30

第二節(jié)土地的供給...........................................................30

土地稅收................................................................................30

一、土地稅收概述...........................................................30

二、耕地占用稅.............................................................31

三、城鎮(zhèn)土地使用稅.........................................................31

四、土地增值稅.............................................................31

五、房產(chǎn)稅.................................................................32

六、契稅...................................................................32

1

第一章土地基本概念

第一節(jié)土地的基本概念

一、土地的含義

土地是大氣對流層的下部至地殼一定深度的立體空間內(nèi)有關(guān)自然要素和人類活動形成

的自然經(jīng)濟綜合體。包括地貌、巖石、水文、土壤和生物等組成要素。

土地管理學研究的土地：

范圍上：地球表面陸地和水面的總稱，是個空間的概念。

內(nèi)容上：有形的土地實體與無形的土地權(quán)利的統(tǒng)一體

二、土地資源與土地資產(chǎn)

1.土地資源：作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來、能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟效益

的那部分土地。

2.土地資產(chǎn)：明確了權(quán)屬關(guān)系、具有了權(quán)屬關(guān)系并且用于商品生產(chǎn)和經(jīng)營活動中的土地資

源。

3.兩者的關(guān)系：

1）前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉：

2）后者是指土地作為財產(chǎn)，具有了經(jīng)濟（價值）和法律（獨占權(quán)）意義。

三、土地的功能

1.負載功能

2.養(yǎng)育功能

3.倉儲功能

4.提供景觀功能

5.儲蓄增值功能

四、土地基本特征

（一）自然特征：

1.位置固定性

1）絕對位置不變

2）相對位置可變

2.功能永久性

3.數(shù)量有限性

4.質(zhì)量差異性

（二）經(jīng)濟特征

1.供給的稀缺性

2.報酬的增減性

3.利用方向的變更困難性

4.利用方式的相對分散性

5.利用后果的社會性

第二節(jié)土地管理基本概念

一、土地管理的含義

國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用的

生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系、監(jiān)督土地

利用，而進行的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。

2

1.主體：國家

2.客體：土地以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系

3.基本任務(wù)：調(diào)整土地關(guān)系、監(jiān)督土地利用

4.基本目標：三個效益、一種制度

5.方法手段：綜合運用行政、經(jīng)濟、法律和技術(shù)方法

6.管理的職能：計?劃、組織、協(xié)調(diào)、控制

土地管理具有明顯的階級性，其目標和特點受到社會環(huán)境的制約，主要受到社會制度、

土地制度的制約。

二、土地管理學的產(chǎn)生

1.是社會經(jīng)濟將發(fā)展的需要；

2.是土地管理工作的需要；

3.耕地過快減少是其產(chǎn)生的催化劑；

4.科技的發(fā)展是其產(chǎn)生的推動力；

5.科學工作的探索研究為其產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。

第三節(jié)土地管理學的研究對象和研究方法

一、土地管理學的研究對象和學科性質(zhì)

（一）研究對象

對土地關(guān)系和土地利用的管理活動的規(guī)律性，即研究如何調(diào)整土地關(guān)系、監(jiān)督土地利用，

使之達到預(yù)定目標的管理活動的規(guī)律性。

（二）學科性質(zhì)

是管理學科的一個分支學科，也是土地科學的一個子學科。它是介于管理科學和土地科

學之間的交叉學科，是理論與實踐相結(jié)合的應(yīng)用學科。

二、土地管理學的任務(wù)和內(nèi)容

（一'）基本任務(wù)

運用土地管理的原理和方法，來研究和闡明一定的社會生產(chǎn)方式下調(diào)整土地關(guān)系、監(jiān)督

土地利用的規(guī)律性，以達到平衡土地供需矛盾，取得盡可能大的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會

效益的目的。

1.在資本主義社會

任務(wù)是研究如何管理土地才能達到維護資本主義土地關(guān)系，并獲取最大利潤的目的

2.在社會主義社會

任務(wù)是訴究如何管理土地才能達到維護社會主義土地關(guān)系，并滿足整個社會的土地需

求的目的。

（二）基本內(nèi)容

1.土地管理的原理

2.土地管理的內(nèi)容和方法

1）地籍管理一一基礎(chǔ)

2）土地權(quán)屬管理一一手段

3）土地利用管理一一手段

4）土地市場管理一一核心

3.土地管理常用的研究方法和高新技術(shù)

4.土地管理的案例分析和實務(wù)操作

5.國外土地管理概況

三、土地管理學的研究方法

綜合分析法

系統(tǒng)分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量分析

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第二章地籍管理

第一節(jié)地籍管理概述

二地籍

（一）地籍的概念

記載土地的數(shù)量、質(zhì)量、位置、界址、權(quán)屬和用途的簿冊（含圖）。

（二）地籍的作用

為土地管理提供基礎(chǔ)資料

為維護土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎(chǔ)資料

為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料

為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃等提供基礎(chǔ)資料

（三）地籍的分類

按作用分稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍、多用途地籍

按時序分初始地籍、日常地籍

按對象分城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍

按行政管理層次分國家地籍、基層地籍

二、地籍管理

（一）地籍管理的概念

也稱地籍工作，是國家為了建立地籍和研究土地的自然狀況、經(jīng)濟狀況和權(quán)屬狀況而進行

的以土地調(diào)查、土地分等定級估價、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措

施。

（二）地籍管理的任務(wù)

為維護土地的社會主義公有制、保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進土地的合

理開發(fā)、利用，編制土地利用年度計劃，土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策、法律

等，提供、保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟、法規(guī)方面的信息。

（三）地籍管理的內(nèi)容

土地調(diào)查

土地分等定級估價

土地登記

土地統(tǒng)計

地籍檔案管理

（四）地籍管理的原則

必須按照國家統(tǒng)一制度進行

保證地籍工作的連續(xù)性和現(xiàn)勢性

保證地籍資料的可靠性和精確性

保證地籍資料的概括性和完整性

第二節(jié)土地調(diào)查

一、土地調(diào)查概述

（一）土地調(diào)查的概念：

是對土地的數(shù)量、質(zhì)量、位置、界址、權(quán)屬和用途等基本狀況及其變化情況以及基本農(nóng)田

狀況進行的調(diào)查、監(jiān)測、統(tǒng)計、分析的活動。

（二）土地調(diào)查的內(nèi)容：

地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查

（三）土地調(diào)查的目的：

全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為科學規(guī)劃、合理利用、有

效保護土地資源、實施最嚴格的耕地保護制度、加強和改善宏觀調(diào)控提供依據(jù)，促進經(jīng)濟社會全

面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

4

二、地籍調(diào)查

（一）地籍調(diào)查的概念：

是國家采用科學方法，依照有關(guān)法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地的數(shù)

量、質(zhì)量、位置、界址、權(quán)屬和用途等基本情況，并以圖、簿示之，在此基礎(chǔ)上進行土地登

記。

（二）地籍調(diào)查的單元：

單元為宗地。宗地，是指被權(quán)屬界址線所封閉的地塊。

（三）地籍調(diào)查的內(nèi)容：

權(quán)屬調(diào)查和地籍測量

1.地籍測量

1）地籍控制測量

2）地籍碎部測量

3）基本地籍圖繪制

4）面積量算

2.土地權(quán)屬調(diào)查

1）宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

2）界址點認定調(diào)查

3）土地利用類型調(diào)查

（四）土地權(quán)屬調(diào)查

概念：是對土地權(quán)屬單位的權(quán)屬來源及其權(quán)利所及的數(shù)量、質(zhì)量、位置、界址和用途等

基本情況的調(diào)查。

內(nèi)容：宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址點認定調(diào)查和土地利用類型調(diào)查

其基本單元：宗地

三、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

（一）概念：

指以縣（市）為單位，查清各種土地利的分類面積、分布狀況和利用狀況，并自下而上

逐級匯總成全國土地利用分類面積與總面積的土地調(diào)查。

（二）基本單元：

圖斑，指實地屬于同一種土地利用類型（二級地類）、屬于同一權(quán)屬單位、同在一個圖幅

內(nèi)且外圍為固定實物界限的封閉地塊。

（三）土地利用變更調(diào)查

概念：為保證土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，對土地

利用變化情況進行的調(diào)查。

內(nèi)容：土地類型變化情況、土地權(quán)屬變化情況和權(quán)屬界線變化情況。

四、土地條件調(diào)查

對土地的自然條件和社會經(jīng)濟條件的調(diào)查，并據(jù)此評定土地質(zhì)量，進行土地分等定級和

估價。

第三節(jié)土地分等定級

一、土地分等定級概述

土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)

果等級化的過程，是以獲得土地質(zhì)量狀況為目的的一項地籍管理工作。

（-）土地分等定級的目的

1.為科學確定土地稅、土地使用費、征地補償費等提供依據(jù)；

2.為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置土地資源、提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟和社會效果提供依據(jù)；

3.為提高土地投資經(jīng)濟效果提供依據(jù)；

4.為地籍管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

5.為科學地評價企業(yè)經(jīng)營管理水平提供依據(jù)。

5

（二）土地分等定級的理論依據(jù)

1.馬克思的級差地租理論

2.馬克思的土地價值理論

（三）土地分等定級的原則

1,可行性原則

2.綜合性原則

3.主導(dǎo)因素原則

4.地域差異原則

5.時間差異原則

6.定級與估價相結(jié)合原則

7.定性與定量相結(jié)合原則

（四）土地分等定級的類型

城鎮(zhèn)土地分等定級

根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位和作用，綜合評定

和劃分城鎮(zhèn)土地等級。

農(nóng)用土地分等定級

根據(jù)農(nóng)用土地的質(zhì)量或綜合生產(chǎn)能力及其在社會經(jīng)濟活動中的地位和作用，綜合評定和劃

分農(nóng)用地等級。

（五）土地分等定級的體系

城鎮(zhèn)土地等：將城鎮(zhèn)看作一個點，研究整個城鎮(zhèn)在各種社會、自然、經(jīng)濟條件影響下，從

整體上表現(xiàn)出的土地差異。反映城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量地域差異。

城鎮(zhèn)土地級：將城鎮(zhèn)看作一個面，分析該城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地段的投資所得到土地收益的差

異，據(jù)此劃分土地級別高低。反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地區(qū)位條件和利用效益的差異。

農(nóng)用地等：在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度和平均土地利用條件，依據(jù)規(guī)定的方法和程

序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地等別。在全國范圍內(nèi)具有可比性。

農(nóng)用地級：在行政區(qū)（省、縣）內(nèi)，按照構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素，依據(jù)

規(guī)定的方法和程序進行農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地級別。在縣級行政區(qū)內(nèi)具可比

性。

（六）土地分等定級的方法體系

城鎮(zhèn)土地分等定級：多因素綜合評定法、級差收益測定法、地價分區(qū)定級方法

農(nóng)用地分等定級：因素法、樣地法、修正法

二、城鎮(zhèn)土地分等定級

（一）城鎮(zhèn)土地分等定級的目的：

土地分等定級是地籍管理的重要組成部分，它為全面、科學地管理土地合理利用城鎮(zhèn)土

地，以及為有關(guān)部門制訂規(guī)劃、計劃和有償使用土地提供依據(jù)。采用“等”和“級”兩個層次

的劃分體系。

（二）城鎮(zhèn)土地分等定級的對象：

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。

（三）城鎮(zhèn)土地分等定級的工作單位：

以城鎮(zhèn)整體為單位進行，城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一起進行評定。

（四）城鎮(zhèn)土地分等

（五）城鎮(zhèn)土地定級

1.土地定級因素的選擇

因素選擇的原則：

1）因素指標有顯著影響；

2）因素指標值變化范圍大；

3）因素覆蓋面廣。

可供選擇的因素：

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1）繁華程度一一商服繁華影響度；

2）交通條件---通達度，對外便利度；

3）基礎(chǔ)設(shè)施——生活設(shè)施、公用設(shè)施；

4）環(huán)境狀況一一質(zhì)量優(yōu)劣度、文體設(shè)施、自然條件優(yōu)越度；

5）人口狀況----人口密度；

6）城市規(guī)劃——近期規(guī)劃影響度。

2.土地定級因素權(quán)重的確定方法

1）德爾菲法

2）因素成對比較法

3）層次分析法

3.土地定級單元的劃分

定級單元是反映城鎮(zhèn)土地自身特性、土地利用和定級因子的最基本地塊，是定級取樣和

獲得數(shù)據(jù)的工作單位，同時也是評定和劃分城鎮(zhèn)土地級別的基本空間單位。

定級單元內(nèi)部特性和土地構(gòu)成因素應(yīng)相對均一。定級單元可根據(jù)城市的特征、投入的人

力、成果的精度要求等，選擇相應(yīng)的方法劃分。

定級單元的大小和定級質(zhì)量直接有關(guān)，一般在5-25公頃之間；

劃分的主要方法：主導(dǎo)因素判定法和網(wǎng)格法。

4.土地定級因素分值的計算

5.土地級別初步劃分

土地級別劃分方法：總分數(shù)軸確定法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法。

6.級差收益測算

7.級別邊界落實、成果整理、驗收

三、農(nóng)用地分等定級

（一）農(nóng)用地分等定級的目的：

1.為貫徹落實《土地管理法》，提高農(nóng)用地管理水平提供依據(jù)；

2.為量化農(nóng)用地數(shù)量、質(zhì)量及其分布，落實耕地占補平衡和基本農(nóng)田保護制度提供依據(jù)；

3.為理順土地價格體系，培育完善土地市場，促進土地資產(chǎn)合理配置，開展土地整理整理、

土地征收補償、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等工作提供依據(jù)。

（二）農(nóng)用地分等定級的任務(wù)：

根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃

分等別與級別。

（三）農(nóng)用地分等定級的對象：

行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護區(qū)和總體規(guī)劃中的永久性林地、

永久性牧草地和永久性水域。

第四節(jié)土地登記

一、土地登記的概念

國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地的其他權(quán)利提出申請、調(diào)

查、審核、注冊登記，頒發(fā)證書的法律過程。

二、土地登記的類型

按時間和內(nèi)容分：

初始登記：在一定的時間內(nèi)，對本行政區(qū)范圍內(nèi)的全部城鄉(xiāng)土地進行普遍登記，又稱土

地總登記。

變更登記：初始登記之后，由于土地權(quán)屬或經(jīng)批準的土地用途發(fā)生變更而辦理的登記,

也稱日常土地登記。

三、土地登記的原則

1.屬地管轄原則

2.依法原則

3.申請原則

4.審查原則

7

5.公示原則

四、土地登記的意義

1.確認了土地權(quán)屬關(guān)系及其變動：

2.是對房地產(chǎn)市場實施有效監(jiān)督的重要措施；

3.是土地用途管制的重要組成部分；

4.是國家掌握土地動態(tài)變化、收取土地稅費的重要依據(jù)。

五、我國土地登記制度的特點

1.采用形式主義立法：非經(jīng)官方登記不發(fā)生效力

2.采取實質(zhì)主義審查：是否符合法律法規(guī)

3.登記的強制性：除國家土地所有權(quán)外

4.登記的公信力

5.頒發(fā)權(quán)利憑證

6.登記簿的編成采取物的編成主義

7.土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動態(tài)。

8.土地登記不及地上附著物和建筑物。

9.土地登記機關(guān)依附于土地管理機關(guān)，是土地管理機關(guān)的一個職能部門。

第五節(jié)土地統(tǒng)計

一、土地統(tǒng)計的概念：

利用數(shù)字和圖表及有關(guān)資料，對土地的數(shù)量、質(zhì)量、位置、界址、用途和權(quán)屬狀況及其

動態(tài)變化，進行全面、系統(tǒng)的記載、整理和分析的一項基礎(chǔ)性土地管理工作。

二、土地統(tǒng)計的內(nèi)容：

土地總面積、土地質(zhì)量等級、土地位置界限、土地利用狀況、土地權(quán)屬狀況

三、土地統(tǒng)計的類型：

初始土地統(tǒng)計、日常土地統(tǒng)計

四、土地統(tǒng)計分析

通過土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)找出土地利用變化的規(guī)律和趨勢，總結(jié)土地利用的經(jīng)驗教訓(xùn)，為制定

土管理政策服務(wù)。

基本方法：

橫向分析法：在一定時間和范圍內(nèi)，根據(jù)不同地類面積和土地總面積的關(guān)系，求出各類

土地面積與土地總面積的比例。

縱向分析法：根據(jù)土地的動態(tài)變化數(shù)據(jù)，分析某一地區(qū)或單位歷年的土地利用情況。

第六節(jié)地籍檔案管理

地籍檔案：指在地籍工作中直接形成的，對國家、社會和土地管理工作有保存價值的文

字、數(shù)字、圖表、聲像等不同形式文件材料。

地籍檔案管理：以地籍檔案為對象而進行的收集整理、分類編目、鑒定統(tǒng)計、保管利用

等各項工作的總稱。

8

第三章土地權(quán)屬管理

第一節(jié)土地權(quán)屬管理概述

一、土地制度

一定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、

管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。包括土地所有制度、土地使用

制度和土地國家管理制度。

二、土地產(chǎn)權(quán)

（一）概念：

有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，是一個權(quán)利束，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、

抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（二）基本特性：

1.排他性：排斥他人對該項財產(chǎn)的權(quán)利；

2.合法性：土地產(chǎn)權(quán)必須依法登記和確認后，才能得到法律的承認和保護；

3.相對性：權(quán)利的行使受到來自國家和社會的制約；

4.可占用性和價值性：土地產(chǎn)權(quán)客體。

（三）土地所有權(quán)

1概念.

土木所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利，是土地所有制的法律體現(xiàn)。

土地占有權(quán)：依法對土地進行實際支配和控制的權(quán)利；

土地使用權(quán)：依法對土地實際利用和取得收益的權(quán)利；

土地收益權(quán)：依據(jù)法律和契約取得土地產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利；

土地處分權(quán)：依法處置土地的權(quán)利。

2.基本屬性：

1）排他性：排斥他人對該項財產(chǎn)的權(quán)利；

2）合法性：土地產(chǎn)權(quán)必須依法登記和確認后，才能得到法律的承認和保護；

3）相對性：權(quán)利的行使受到來自國家和社會的制約；

4）完全性：

5）恒久性：

6）歸一性：

（四）土地使用權(quán)

依法對土地進行實際利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)。

土地使用權(quán)有狹義和廣義之分：

1.狹義的土地使用權(quán)是指依法對土地的實際使用，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收

益權(quán)和處分權(quán)是并列的關(guān)系。

2.廣義的土地使用權(quán)是指獨立于土地所有權(quán)能之外的含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、

部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。

（五）土地租賃權(quán)

是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對土地使用、收益的

土地他項權(quán)利。

（六）土地抵押權(quán)

1.概念：

是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，

在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，

并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛?quán)利。

2.一般性質(zhì)：

1）抵押權(quán)從屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

2）抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)而非用益物權(quán)；

3）抵押權(quán)屬約定擔保物權(quán)而非法定擔保物權(quán)；

9

4）抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標的物占有的物權(quán)；

5）抵押權(quán)的內(nèi)容是變價處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。

3.特殊性質(zhì)：

土地抵押權(quán)的不可分性；

（七）地役權(quán)

是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。主要包括：

建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。地役權(quán)是一種從物權(quán)，不得與需役

地分離而讓與。

（八）土地發(fā)展權(quán)

是在土地利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上進一步開發(fā)的權(quán)利，是一種可以與土地所有權(quán)分離而單獨處分的

權(quán)利，具體說，就是變更土地使用權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。

三、土地權(quán)屬管理

（一）概念：

國家為了合理調(diào)整土地關(guān)系、監(jiān)督土地利用而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進行的科學管理。

（二）任務(wù)：

1.鞏固和維護社會主義土地公有制；

2.保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)和利用土地的積極性；

3.調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用。

（三）內(nèi)容：

1.依法確認土地權(quán)屬；

2.依法管理土地權(quán)屬變更；

3.依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛；

4.依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為。

第二節(jié)國有土地權(quán)屬管理

一、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓

（一）概念：

指市、縣人民政府代表國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用

者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。

（二）兩種情況：

1.國有土地直接出讓

2.集體土地征收后再出讓

（三）特征：

1.受讓主體廣泛性：無論是我國境內(nèi)，還是境外，只要法律未禁止的，都可成為受讓方；

2.有償性：區(qū)別于劃撥；

3.計劃性：必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。

（四）基本原則

1.土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則；

2.平等、自愿、有償、誠實、信用的原則；

3.國家主權(quán)神圣不可侵犯的原則；

4.充分合理有計劃利用土地的原則。

（五）年限

住宅70年，商旅娛40年，其他50年

1.居住用地70年

2.工業(yè)用地50年

3.商服用地40年（商業(yè)、旅游、娛樂用地40年）

4.科教文衛(wèi)體50年

5.綜合或其他用地50年

（六）方式

1.協(xié)議出讓

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是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地。

2.招標出讓

是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標形式，競投某

塊土地的使用權(quán)，土地招標小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。

3拍賣出讓

是指在指定的時間、地點，利用公開的場合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)

公開叫價出讓，由價高者獲得土地使用權(quán)。

4.掛牌出讓

指市縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易

條件在指定的交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請，并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止

時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

（一）概念：

指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間的再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之

間發(fā)生的民事法律關(guān)系。

（二）基本形式：

1.出售：即買賣

2.交換：即互易

3.贈與：即無償

（三）特征：

1.發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，遵循平等、自愿、等價、有償、誠實、信用等

民事活動基本原則；

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)

仍屬國家所有；

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是連同原受讓人合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)；

4.土地使用權(quán)及其上的建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時不可分離。

（四）轉(zhuǎn)讓的條件（重點）

1.通過出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：

1）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證。

2）按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開投資總額的25%以

上。

3）屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，完成基本建設(shè)。

4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，應(yīng)當有房屋所有權(quán)證書。

2.通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

首先應(yīng)當報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準先辦出讓手續(xù)，再轉(zhuǎn)讓；或者不辦出讓手續(xù)，但土

地收益歸國家。

（五）轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容（重點）

1.權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移

2.建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓

3.使用期限：出讓年限減去已使用的年限

4.轉(zhuǎn)讓價格：若轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格，政府有優(yōu)先購買權(quán)；若高于市場價格，則政府

采取必要的措施，平穩(wěn)價格。土地和建筑物一同轉(zhuǎn)讓時，其價格應(yīng)分別評估等。

三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租

（一）概念：

指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體將土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物全部或

者部分提供給他人使用，承租人為此而支付租金的行為。

（二）特點：

1.同樣是一種民事法律行為，遵循平等、自愿、等價、有償、誠實、信用等民法原則。

2.不發(fā)生物權(quán)的整體轉(zhuǎn)移，出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，將部分土地使用權(quán)租賃給他

11

人。

3.土地使用權(quán)出租后出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)。

4.土地使用權(quán)出租時須連同地上建筑物、附著物一起出租。

5.出租的地塊必須是合法且法律允許出租的。

6.出租人是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得土地的土地使用權(quán)人，而不是所有權(quán)人。

四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押

（一）概念：

是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔保，當土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)

時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔保形式。

（二）作用：

對債務(wù)人來說，一方面他們通過抵押權(quán)的設(shè)立取得所需資金。另一方面，由于抵押權(quán)的設(shè)

立，無需轉(zhuǎn)移占有供擔保的土地，債務(wù)人又可以繼續(xù)對土地在開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上進行占有、使

用和收益。

對債權(quán)人來說，一方面土地不轉(zhuǎn)移占有，免除了對抵押地塊的責任。另一方面，在債務(wù)人

到期未能履行債務(wù)時，通過處分土地使用權(quán)，發(fā)揮抵押權(quán)的擔保作用而獲得優(yōu)先于其他債權(quán)人

受償?shù)臋?quán)利。

抵押合同

（三）抵押合同的特性：

1.附屬于以擔保債務(wù)為內(nèi)容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅。

2.抵押合同只能由土地使用權(quán)人和債權(quán)人簽訂，土地使用權(quán)人與債務(wù)人必須為同一人。

3.抵押合同是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生，是抵押權(quán)成立的要件之一。

4.抵押合同經(jīng)有權(quán)登記機關(guān)登記而生效。

第三節(jié)集體土地權(quán)屬管理

一、集體土地使用權(quán)的取得

集體土地使用者從集體手中取得土地使用權(quán)

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得

方式：

1.配撥

2.聯(lián)營

3.入股

（二）集體農(nóng)用地使用權(quán)的取得

方式：

1.承包：家庭承包方式；協(xié)商、招標、拍賣等方式。

2.入股

（三）集體未利用地使用權(quán)的取得

方式：與農(nóng)用地類似

二、集體土地使用權(quán)的收回

應(yīng)當收回的集中情況：

1.為建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)而用地的；

2.不按照批準的用途用地的；

3.因撤銷、遷移等原因停止用地的。

三、集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是指集體土地使用者將從集體手中取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地使用權(quán)一般情況下不允許以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等形式流轉(zhuǎn)。只有一種形式允

許流轉(zhuǎn)，即在符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土

地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。特殊情況下，如城鎮(zhèn)到購買商品房后，村民可以出賣、出租其住宅。

（二）集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

1.方式：

12

\

1轉(zhuǎn)包

7

\轉(zhuǎn)讓

2

7出租

\

3

7互換

\

4

7入股

\

5

7

原則：

2.

則；

法原

等民

、信用

、誠實

、有償

、等價

自愿

平等、

1）

；

用途

土地

質(zhì)和

權(quán)性

所有

土地

改變

不得

2）

；

期限

剩余

包的

過承

得超

限不

的期

流轉(zhuǎn)

3）

力；

營能

業(yè)經(jīng)

有農(nóng)

須具

方必

受讓

4）

權(quán)。

優(yōu)先

享有

成員

組織

集體

下本

條件

同等

5）

件：

的條

具備

3.

條件

前提

轉(zhuǎn)移

得到

動力

余勞

村剩

，農(nóng)

較快

發(fā)展

產(chǎn)業(yè)

二、三

1）

件

必備條

——

產(chǎn)權(quán)

土地

晰的

2）明

保證

法律