會(huì)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理投標(biāo)書模板

前言很感謝各位教授和評(píng)委對(duì)我企業(yè)投標(biāo)預(yù)審資格認(rèn)定和信任，同時(shí)感謝北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院各位領(lǐng)導(dǎo)及投標(biāo)主辦單位給我們這一次學(xué)習(xí)和挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)。我們十分真摯地向您呈上這份投標(biāo)材料，期望您能夠?qū)o我們以真誠(chéng)指教。不管評(píng)判結(jié)果怎樣，相信我們?nèi)磕軌驈闹锌偨Y(jié)出經(jīng)驗(yàn)和不足。我們由衷地期望自己能有勝出機(jī)遇，但更關(guān)鍵是學(xué)習(xí)對(duì)手們優(yōu)點(diǎn)。我們期盼著您們?cè)u(píng)判結(jié)果，讓我們?yōu)楂@勝者歡呼，為大家學(xué)到了對(duì)手們優(yōu)點(diǎn)而快樂(lè)。此份標(biāo)書內(nèi)容和結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上是根據(jù)《北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理招標(biāo)文件》響應(yīng)次序進(jìn)行編制，因?yàn)槲覀兘?jīng)驗(yàn)不足難免存在著這么和那樣缺點(diǎn)。但我們盡可能將我們企業(yè)服務(wù)特色和管理優(yōu)勢(shì)表示清楚，很榮幸能夠得到您和其它各位教授賜教。北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理11月26日

第一章相關(guān)投標(biāo)響應(yīng)文件組成1投標(biāo)承諾書2投標(biāo)函3法定代表人授權(quán)書4營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本5物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書6組織機(jī)構(gòu)代碼證書7.投標(biāo)人資格證實(shí)文件8.投標(biāo)人最新經(jīng)過(guò)審計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表9投標(biāo)人基礎(chǔ)帳戶開戶行在投標(biāo)截止日前1個(gè)月內(nèi)開具資信證實(shí)10投標(biāo)人近3年包含訴訟、仲裁情況11擬派現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理資格申明12擬派項(xiàng)目關(guān)鍵管理人員、工程技術(shù)人員情況表第二章企業(yè)基礎(chǔ)情況一企業(yè)基礎(chǔ)情況北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理是一家中美合資國(guó)際化高科型物業(yè)管理企業(yè)。1996年11月由北京中實(shí)集團(tuán)和美國(guó)杰肯道夫?qū)崢I(yè)企業(yè)在人民大會(huì)堂簽字成立。企業(yè)已含有二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，而且是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位，連續(xù)多年被譽(yù)為中國(guó)質(zhì)量管理協(xié)會(huì)“優(yōu)異服務(wù)質(zhì)量信譽(yù)單位”，經(jīng)過(guò)了ISO-9001/國(guó)際質(zhì)量管理體系雙重認(rèn)證。企業(yè)一貫秉承“追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)”企業(yè)宗旨，堅(jiān)持“五星服務(wù)、綜合開發(fā)”和“主動(dòng)管理、貼近服務(wù)”理念，從而達(dá)成一切為了業(yè)主滿意目標(biāo)。二企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)及資格情況北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理是一支含有國(guó)際化、專業(yè)化、年輕化管理團(tuán)體，在企業(yè)下屬七個(gè)分企業(yè)，近40個(gè)項(xiàng)目管理部，和企業(yè)各個(gè)職能部門當(dāng)中，聚集著一批國(guó)際型物業(yè)管理教授和高、中級(jí)工程技術(shù)人員和管理人才?，F(xiàn)在，北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理已經(jīng)成為了一支千人以上服務(wù)管理團(tuán)體。其中各類技術(shù)人員和管理骨干達(dá)300多人，在骨干隊(duì)伍當(dāng)中含有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱近40%，含有大專以上學(xué)歷人員占76%，其中大部分是本科以上學(xué)歷，在骨干隊(duì)伍中持有各類崗位職業(yè)證書人員達(dá)成了85%。企業(yè)技術(shù)力量雄厚，各級(jí)管理人員全部含有當(dāng)今優(yōu)異，國(guó)際化服務(wù)管理理念。附：中實(shí)物業(yè)企業(yè)部分管理人員和工程技術(shù)人員名單和專業(yè)證書序號(hào)姓名性別年齡職務(wù)專業(yè)職稱1牛志偉男55總經(jīng)理高級(jí)政工師2張連友男50常務(wù)副總、工程技術(shù)主任高級(jí)工程師3郝增海男44副總經(jīng)理高級(jí)工程師4寧和男55總工程師、工程技術(shù)副主任高級(jí)工程師5張占偉男45總經(jīng)理助理高級(jí)經(jīng)濟(jì)師6陳艷女37人力資源部經(jīng)理人力資源管理師7李學(xué)艷女34總經(jīng)理辦公室主任人力資源經(jīng)濟(jì)8任瓊女41財(cái)務(wù)部經(jīng)理高級(jí)會(huì)計(jì)師9姚叔斌女38財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)中級(jí)會(huì)計(jì)師10劉申男49綜合管理部經(jīng)理高級(jí)經(jīng)濟(jì)師11耿雷男38綜合管理部經(jīng)理經(jīng)濟(jì)師(商業(yè)管理)12劉丹女38顧問(wèn)部經(jīng)理暖通工程師13羅文旭男38顧問(wèn)部經(jīng)理管理工程師14沙先忠男42果嶺小鎮(zhèn)項(xiàng)目部經(jīng)理高級(jí)工程師15王勇男35工程管理部給排水工程師16王娜新女35五棟大樓項(xiàng)目部工程經(jīng)理結(jié)構(gòu)工程師17王植祥男57工程管理部電氣高級(jí)工程師18劉杰男41工程管理部電器工程師19桂峻峰男50歐陸經(jīng)典項(xiàng)目工程部給排水工程師20倪健盛男32華章大廈項(xiàng)目工程部暖通工程師21紀(jì)建華男33提香草堂項(xiàng)目工程部工程師22崔淮女39民族大學(xué)物業(yè)部經(jīng)理經(jīng)濟(jì)師三企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作特點(diǎn)北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理是一家中美合資企業(yè)，含有美國(guó)“杰肯道夫”服務(wù)品牌和管理理念。美國(guó)杰肯道夫?qū)崢I(yè)企業(yè)成立于1920年，是美國(guó)一家著名房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)和物業(yè)管理綜合性企業(yè)，也是紐約最大住宅管理企業(yè)和曼哈頓區(qū)最大二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)。在近百年運(yùn)行發(fā)展歷程中，杰肯道夫?qū)崢I(yè)企業(yè)發(fā)展了曼哈頓摩天大樓風(fēng)景線上很多物業(yè)管理項(xiàng)目。美國(guó)杰肯道夫?qū)崢I(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)近百年經(jīng)驗(yàn)積累，引領(lǐng)著西方國(guó)家物業(yè)管理新概念，建立了一整套全方位、全過(guò)程、含有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)和管理體系，和嚴(yán)格崗位作業(yè)程序。在歐美市場(chǎng)猛烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“杰肯道夫”在關(guān)注著大家高舒適度和滿意度為宗旨同時(shí)，一向重視對(duì)物業(yè)成本加以有效控制。在提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量同時(shí)，使控制服務(wù)成本和提供服務(wù)產(chǎn)品取費(fèi)性價(jià)比方面含有對(duì)應(yīng)優(yōu)勢(shì)。能夠使享受到物業(yè)服務(wù)用戶得到較大實(shí)惠，這一點(diǎn)在物價(jià)指數(shù)和人工成本極高美國(guó)紐約贏得了廣泛贊譽(yù)。北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理一貫秉承并不停刷新美國(guó)杰肯道夫服務(wù)管理理念，在中國(guó)已經(jīng)建立起相當(dāng)龐大管理規(guī)模和服務(wù)體系。四企業(yè)發(fā)展業(yè)績(jī)和獲獎(jiǎng)情況說(shuō)明（尤其是酒店和高級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)）北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理取得二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)已經(jīng)多年，因?yàn)槎嗄陙?lái)企業(yè)業(yè)績(jī)不停提升，經(jīng)北京市建委和市小區(qū)辦審定，今年向國(guó)家建設(shè)部申報(bào)了物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)，現(xiàn)已經(jīng)過(guò)了國(guó)家建設(shè)部組織教授評(píng)審。企業(yè)現(xiàn)在在全國(guó)范圍內(nèi)管理著700多萬(wàn)平米物業(yè)規(guī)模，其中包含：高級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、涉外公寓、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓、部隊(duì)機(jī)關(guān)大院、著名高等院校、別墅及商品房物業(yè)小區(qū)等項(xiàng)目。附：企業(yè)部分在管項(xiàng)目一覽表（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱建筑面積項(xiàng)目性質(zhì)國(guó)賓花園24緊鄰金融街集五星級(jí)豪華酒店、甲級(jí)寫字樓、金融大樓、世貿(mào)商業(yè)中心、高級(jí)公寓于一體綜合建筑群，由中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理實(shí)施前期顧問(wèn)管理及后期全委托管理國(guó)賓酒店6.8中實(shí)集團(tuán)自行設(shè)計(jì)建筑、擁有全部產(chǎn)權(quán)智能化五星級(jí)國(guó)際商務(wù)酒店，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理實(shí)施全方面物業(yè)管理暨總部駐地寰太科技大廈3.4中關(guān)村地標(biāo)性建筑，5A級(jí)智能化寫字樓由中實(shí)杰肯道夫物業(yè)實(shí)施前期租務(wù)及物業(yè)全程顧問(wèn)管理。五棟大樓12集商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓于一體地標(biāo)型建筑群。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理對(duì)此實(shí)施前期顧問(wèn)及后期合資全委托管理歐陸經(jīng)典30地處亞運(yùn)村歐式大型高尚小區(qū)，是國(guó)務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后中國(guó)第一家由業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)引進(jìn)全委托物業(yè)管理項(xiàng)目城市心海岸18含有熱帶風(fēng)情時(shí)尚住宅區(qū)，為創(chuàng)業(yè)型“小資”一族追求時(shí)尚生活聚集中心領(lǐng)秀硅谷30中關(guān)村超白金“知本家”生活聚集區(qū)，融公寓、TOWNHOUSE、單體別墅于一體，北京市關(guān)鍵開發(fā)項(xiàng)目鋒尚國(guó)際公寓12全球可連續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（AGS）在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一技術(shù)扶持項(xiàng)目，歐盟在華跟蹤關(guān)鍵房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目硬件水準(zhǔn)、智能化水平、建材選型均高于甲級(jí)寫字樓水平燕京新城23低密度甲級(jí)住宅小區(qū)是創(chuàng)業(yè)人士圖騰之地卡爾生活館18.5在北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)一組純德式風(fēng)格TOWNHOUSE小區(qū)，被評(píng)為北京市十大明星樓盤之一五月華庭5北京城市中心著名酒店式公寓，屬于白領(lǐng)一族喜愛，含有當(dāng)今時(shí)尚STUDIO和平新城16北京北二環(huán)泛CBD區(qū)域地標(biāo)性酒店式公寓國(guó)賓嘉園1.3歐陸會(huì)所型、園林化甲級(jí)住宅小區(qū)天宸大廈2.8在北京金融街中心區(qū)，該大廈被堪稱北京金融街一幢極具品位高級(jí)寫字樓樂(lè)府江南30江南園林景觀養(yǎng)生大宅，最契合于中國(guó)人居住綠色生態(tài)小區(qū)菓嶺小鎮(zhèn)18地處北京上風(fēng)上水方向TOWNHOUSE別墅群紅磡領(lǐng)世郡（天津）70被稱作亞洲最大，純美式風(fēng)格別墅群財(cái)富中心（石家莊）11地處石家莊市CBD區(qū)域，為建筑體量最大，售價(jià)最高酒店式商住公寓和及商業(yè)中心，由中實(shí)物業(yè)實(shí)施顧問(wèn)及后期全委托管理龍城國(guó)際大酒店（太原）9在太原市關(guān)鍵區(qū)，集五星級(jí)國(guó)際商務(wù)酒店，甲級(jí)寫字樓于一體綜合型建筑。中實(shí)杰肯道夫物業(yè)實(shí)施前期顧問(wèn)及后期全委聯(lián)合管理世博大廈（唐山）11地處唐山市中心地段，是集五星級(jí)酒店、公寓和高級(jí)寫字樓于一體標(biāo)志性建筑歐洲新城（哈爾濱）55在哈爾濱市有高尚生活品位住宅小區(qū)中山花園（哈爾濱）12哈爾濱市國(guó)家級(jí)“部?jī)?yōu)”物業(yè)管理示范小區(qū)中國(guó)音樂(lè)學(xué)院10是中國(guó)最高民族音樂(lè)教育高等學(xué)府中央音樂(lè)學(xué)院1.4為中國(guó)頂尖級(jí)西洋樂(lè)教學(xué)高等學(xué)府中央民族大學(xué)8負(fù)責(zé)中央民族大學(xué)圖書館、博物館和文科教學(xué)大樓物業(yè)管理，這三個(gè)部分均為中央民族大學(xué)校園內(nèi)最新和最現(xiàn)代化建筑北京國(guó)賓酒店、山西龍城大飯店、內(nèi)蒙和林格爾酒店均為五星級(jí)酒店；金融街天宸大廈、中關(guān)村寰太科技大廈、唐山世博大廈、石家莊財(cái)富中心等均為5A級(jí)寫字樓?！皻W陸經(jīng)典”項(xiàng)目獲北京市市級(jí)優(yōu)異物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；哈爾濱“中山家園”取得建設(shè)部部級(jí)優(yōu)異物業(yè)小區(qū)稱號(hào)。五管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：在項(xiàng)目管理過(guò)程中，由中美聯(lián)合創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)以它優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌為企業(yè)積累了卓越業(yè)績(jī)。在對(duì)項(xiàng)目實(shí)施管理過(guò)程中，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)企業(yè)已不僅僅是單純地引進(jìn)西方國(guó)家管理理念和服務(wù)規(guī)范。更多是將歐美國(guó)家近百年來(lái)成功運(yùn)行模式在本土市場(chǎng)上移植和延伸?，F(xiàn)在中實(shí)物業(yè)已由單一基礎(chǔ)物業(yè)管剪發(fā)展到集商業(yè)、酒店業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)、保險(xiǎn)代理和房產(chǎn)中介于一體綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)?，F(xiàn)在北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展多樣，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)綜合平衡，面向市場(chǎng)提供著全方位、多門類服務(wù)運(yùn)行體系。第三章項(xiàng)目物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一項(xiàng)目標(biāo)調(diào)查和分析北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院在北京順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)24號(hào)，占地面積13.32萬(wàn)平方米（約200畝），其中：總建筑面積約：7萬(wàn)平方米；綠地面積：6200平方米；道路面積：33330平方米；體育場(chǎng)占地：16000平方米；建筑物占地：21870平方米（各類建筑共16幢）；學(xué)院關(guān)鍵設(shè)施包含：綜合教學(xué)樓、圖書館及信息中心、會(huì)議中心、學(xué)員活動(dòng)中心、體育館、學(xué)員公寓、教授公寓、餐廳等。學(xué)院內(nèi)同時(shí)可容納1000多名學(xué)員。北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院是一個(gè)擁有現(xiàn)代化一流教學(xué)、管理和信息基礎(chǔ)設(shè)施，建有寬帶信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供多種信息環(huán)境和多媒體教學(xué)環(huán)境，提供多個(gè)遠(yuǎn)程教學(xué)手段，是一個(gè)經(jīng)典、數(shù)字化培訓(xùn)基地和教學(xué)園區(qū)。二針對(duì)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院特點(diǎn)建立明確可行管理思緒北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院是面向全國(guó)，培養(yǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門及金融機(jī)構(gòu)高級(jí)管理人員和高級(jí)財(cái)務(wù)人員繼續(xù)教育基地。關(guān)鍵以注冊(cè)會(huì)計(jì)師相關(guān)知識(shí)和高層次會(huì)計(jì)學(xué)歷教育為內(nèi)容。作為中國(guó)一家高端全新教學(xué)培訓(xùn)基地，需要提供一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和管理水平配套物業(yè)支持體系。教授公寓和學(xué)員公寓設(shè)施相當(dāng)于星級(jí)賓館水準(zhǔn)，數(shù)字化教學(xué)大樓完全可和5A級(jí)寫字樓相媲美。在服務(wù)方面不僅要突出高校后勤管理特色，同時(shí)更需要提倡“酒店式服務(wù)”理念，并將這一理念貫穿于對(duì)國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理和整體服務(wù)當(dāng)中，將國(guó)賓酒店五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)體系在北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院物業(yè)管理中得到延伸。三為北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院建立一個(gè)有特色管理模式北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院是一個(gè)含有國(guó)際化一流水準(zhǔn)教學(xué)培訓(xùn)中心，學(xué)院不僅擁有現(xiàn)代化寬帶信息網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)異多媒體教學(xué)環(huán)境。同時(shí)優(yōu)雅校園景觀和怡人生態(tài)環(huán)境給大家以極大親和力和寧?kù)o感。對(duì)這么一個(gè)經(jīng)典、品質(zhì)卓著數(shù)字化教學(xué)培訓(xùn)基地，需要我們?cè)谄焚|(zhì)化物業(yè)管理基礎(chǔ)上不停強(qiáng)調(diào)“人性化”和“舒適化”服務(wù)內(nèi)涵，同時(shí)致力于精神文明建設(shè)。北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理是一家中美合資企業(yè)，含有美國(guó)“杰肯道夫”服務(wù)品牌和管理理念。建立了一整套全方位、全過(guò)程、含有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)和管理體系，和嚴(yán)格崗位作業(yè)程序。在市場(chǎng)猛烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下關(guān)注著大家高舒適度和滿意度為宗旨，一向重視對(duì)物業(yè)成本加以有效控制。提供“周到”、“舒適”、“安全”服務(wù)是我們對(duì)該項(xiàng)目標(biāo)管理目標(biāo)，數(shù)字化管理手段能夠方便物業(yè)企業(yè)和服務(wù)對(duì)象之間溝通，我們將利用學(xué)院網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)主動(dòng)咨詢學(xué)員對(duì)我們服務(wù)意見，同時(shí)利用學(xué)院數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)傳達(dá)我們服務(wù)信息。四節(jié)省水、電、能源方法節(jié)省能源，保護(hù)環(huán)境是一項(xiàng)利國(guó)利民舉措，作為一家對(duì)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，有責(zé)任為該項(xiàng)目做好節(jié)水、節(jié)電、節(jié)能各項(xiàng)工作。制訂節(jié)能管理方法，嚴(yán)格落實(shí)操作細(xì)節(jié)，控制能源消耗。友誼提醒使用者，人人建立節(jié)水、節(jié)電意識(shí)和習(xí)慣，物業(yè)企業(yè)帶頭做節(jié)省能源表率。（一）節(jié)水1、加強(qiáng)節(jié)水宣傳，培養(yǎng)大家節(jié)水意識(shí)，2、在公共用水區(qū)域，加裝節(jié)能設(shè)備設(shè)施（如感應(yīng)沖便器、感應(yīng)吸收器、機(jī)械節(jié)水器等），3、依據(jù)天氣情況，合理調(diào)整冷卻塔供水4、加強(qiáng)巡視，發(fā)覺跑、冒、滴、漏處，立即處理。（二）節(jié)電1、加強(qiáng)節(jié)電宣傳，培養(yǎng)大家節(jié)電意識(shí)，2、充足利用智能系統(tǒng)，依據(jù)教學(xué)樓、公寓樓、辦公樓等區(qū)域?qū)嶋H使用情況，合理提供照明和給設(shè)備供電，3、加裝節(jié)能設(shè)備設(shè)施（如采取節(jié)能類型燈具、聲控?zé)?、光控?zé)?、聲光控?zé)舻龋?、利用教學(xué)樓、公寓樓、辦公樓等區(qū)域使用高峰、低谷情況合理調(diào)整開啟供冷機(jī)組數(shù)量、循環(huán)泵臺(tái)數(shù)或供熱循環(huán)泵臺(tái)數(shù)，（三）節(jié)省能源（燃?xì)猓?、加強(qiáng)節(jié)能宣傳工作，培養(yǎng)大家節(jié)能意識(shí)，2、讓經(jīng)驗(yàn)豐富，責(zé)任心強(qiáng)司爐人員上崗操作，3、依據(jù)室外氣溫來(lái)調(diào)整鍋爐供熱量，4、加強(qiáng)巡視，確保供暖區(qū)域內(nèi)保暖情況良好，5、依據(jù)天氣情況合理調(diào)整開啟供冷機(jī)組數(shù)量、循環(huán)泵臺(tái)數(shù)或供熱循環(huán)泵臺(tái)數(shù)。依據(jù)教學(xué)樓，公寓樓，辦公樓等區(qū)域?qū)嶋H使用情況，利用智能化系統(tǒng)控制供暖，合理調(diào)整溫度。物業(yè)企業(yè)擬采取工作計(jì)劃和物資裝備情況一、為提升服務(wù)工作質(zhì)量和管理水平物業(yè)企業(yè)需制訂對(duì)應(yīng)工作計(jì)劃和作業(yè)步驟：物業(yè)企業(yè)對(duì)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院服務(wù)和管理須堅(jiān)持有計(jì)劃管理工作方法，學(xué)員公寓服務(wù)管理，工程設(shè)備維護(hù)管理，校園網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化設(shè)備運(yùn)行管理和維護(hù)，教學(xué)樓、圖書館、學(xué)員活動(dòng)中心服務(wù)和管理，餐廳、游泳館、洗衣房管理使用和維護(hù)，和學(xué)院保安、保潔、綠化全部有對(duì)應(yīng)服務(wù)工作步驟。為提升服務(wù)工作質(zhì)量物業(yè)企業(yè)建立對(duì)應(yīng)工作步驟，以工程維修步驟為例：工程部日常報(bào)修步驟圖 開始 用戶服務(wù)部接用戶報(bào)修 前臺(tái)接待填寫派工單前臺(tái)接待填寫派工單工程部派人接報(bào)修單并確定維修項(xiàng)目工程主管分配維修人員進(jìn)行維修，維修后按要求填寫維修單需購(gòu)置材料，有償服務(wù)未完成需用戶確定，主管簽字在報(bào)修單上說(shuō)明未完成完成原因及估計(jì)完工時(shí)間做維修統(tǒng)計(jì)：一式三份，工程，客服，存檔各一份二、相關(guān)物業(yè)企業(yè)物資裝備為了確保物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及滿足物業(yè)管理工作順利進(jìn)行，物業(yè)企業(yè)需將物資裝備，管理用房，服務(wù)工作用房和工具設(shè)備做出對(duì)應(yīng)安排。依據(jù)我們測(cè)算，在管理13萬(wàn)平方米校園及7萬(wàn)平方米教學(xué)、辦公和生活設(shè)施同時(shí)，物業(yè)企業(yè)本著服務(wù)教學(xué)，支持教學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，從管理和服務(wù)需求出發(fā)，提出約600平方米物業(yè)辦公用房和400平方米物業(yè)職員值班宿舍要求。其中：1、600平方米物業(yè)管理用房包含：物業(yè)企業(yè)辦公、工程部門維修、工具、設(shè)備、材料倉(cāng)庫(kù)等；2、400平方米物業(yè)職員值班宿舍包含：保安員宿舍，部分保潔和客房服務(wù)人員倒班宿舍，工程值班人員值班宿舍等。第五章組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置、培訓(xùn)、管理北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置1、組織機(jī)構(gòu)圖人數(shù)總計(jì)：268人保潔綠化部保潔綠化部55人保安部58人客服部92人工程部50人網(wǎng)絡(luò)電教部11人項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理1人文秘文秘1人工程部組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置1.工程部組織結(jié)構(gòu)圖工程部累計(jì)50人暖通給排水主管1人暖通給排水主管1人直燃機(jī)鍋爐運(yùn)行值班6人給排水系統(tǒng)運(yùn)行值班4人暖通設(shè)施設(shè)備維修4人綜合維修主管1人土建裝飾裝修瓦木油2人洗衣設(shè)備、廚房設(shè)備2人游泳池、康體設(shè)備2人工程部經(jīng)理1人工程部文秘（兼值班檔案管理）1人強(qiáng)電主管1人 配電室運(yùn)行值班6人配電系統(tǒng)維修4人消防保安監(jiān)控值班4人有線電視程控交換8人弱電主管1人2.工程部人員編制序號(hào)崗位人數(shù)備注1工程部經(jīng)理12工程部文秘13強(qiáng)電主管14弱電主管15暖通給排水主管16綜合維修主管17配電室運(yùn)行值班技工88配電系統(tǒng)維修技工49消防保安監(jiān)控值班技工410有線電視程控交換811直燃機(jī)鍋爐運(yùn)行值班維修612給排水系統(tǒng)運(yùn)行值班維修413暖通設(shè)施設(shè)備維修414土建裝飾裝修瓦木油215洗衣設(shè)備、廚房設(shè)備維修216游泳池、康體設(shè)備維修2累計(jì)50保潔綠化組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置組織機(jī)構(gòu)圖保潔綠化人員總數(shù)：55人保潔綠化主管保潔綠化主管（1人）保潔員40人保潔領(lǐng)班2人綠化技工10人綠化臨時(shí)工2人2.崗位設(shè)置保潔綠化主管1人保潔綠化領(lǐng)班2人學(xué)院保潔人員40人綠化技工10人綠化臨時(shí)工2人安保部組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置保安部經(jīng)理（1人）保安部經(jīng)理（1人）安保部人數(shù)總計(jì)：58人保安隊(duì)長(zhǎng)保安隊(duì)長(zhǎng)（1人）內(nèi)保主管內(nèi)保主管（1人）內(nèi)保領(lǐng)班（1人）保安員（36人）內(nèi)保領(lǐng)班（1人）保安員（36人）消防領(lǐng)班（1人）內(nèi)保（9人）內(nèi)保（9人）中控值班員（8人）2.人員結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)人員結(jié)構(gòu)辦公室：保安經(jīng)理1人、內(nèi)保主管1人、消防中控室：設(shè)消防領(lǐng)班1人、中控室監(jiān)控員8人。保安隊(duì)：隊(duì)長(zhǎng)1人、隊(duì)員36人。12個(gè)崗位（出入口、車場(chǎng)、場(chǎng)館）內(nèi)保：領(lǐng)班1人、內(nèi)保9人，（教學(xué)樓、教授公寓）客服組織機(jī)構(gòu)圖客服部經(jīng)理（1人）客服部經(jīng)理（1人）文秘（1人）公寓服務(wù)人員50人客房部主管5人公寓服務(wù)人員50人客房部主管5人服務(wù)人員3人活動(dòng)中心主管1人洗衣工5人洗衣房主管1人物品保管主管1人保管員5人客服部主管2人客服人員12人人事、會(huì)計(jì)各1人2.人員結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)人員結(jié)構(gòu)辦公室：項(xiàng)目經(jīng)理1人；人事1人；會(huì)計(jì)1人；秘書1人；客服部：客服主管2人；客服人員12人；客房部：客房部主管5人；公寓服務(wù)人員50人；活動(dòng)中心：活動(dòng)中心主管1人；服務(wù)人員3人；洗衣房：洗衣房主管1人；洗衣工5人；物品保管：物品保管主管1人；物品保管員5人；網(wǎng)絡(luò)電教部網(wǎng)絡(luò)電教部經(jīng)理網(wǎng)絡(luò)電教部經(jīng)理1人網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房管理6人教學(xué)會(huì)議系統(tǒng)管理4人2.人員結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)人員結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)電教部經(jīng)理1人；教學(xué)會(huì)議系統(tǒng)管理人員4人；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房值班管理人員6人；二人員培訓(xùn)：1.職員培訓(xùn)計(jì)劃為確保達(dá)酒店服務(wù)管理質(zhì)量要求，我們將采取嚴(yán)格有效職員崗前崗位培訓(xùn)，項(xiàng)目部將依靠中實(shí)集團(tuán)五星級(jí)國(guó)賓酒店現(xiàn)有培訓(xùn)機(jī)制分階段對(duì)項(xiàng)目各崗位職員開展對(duì)應(yīng)規(guī)范服務(wù)質(zhì)量培訓(xùn)，同時(shí)采取合格上崗選擇方法，打造出一支優(yōu)異專業(yè)服務(wù)團(tuán)體，用以適應(yīng)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院物業(yè)服務(wù)管理需要。2.職員培訓(xùn)方法（分為入職、在職、管理層培訓(xùn)）物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，所以要想提升物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理人員整體素質(zhì)，必需堅(jiān)持持久專業(yè)技術(shù)和職業(yè)道德。A．入職培訓(xùn)新職員加盟企業(yè)均須經(jīng)過(guò)為期3天脫產(chǎn)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容關(guān)鍵包含：（1）企業(yè)基礎(chǔ)情況（企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、管理項(xiàng)目、企業(yè)管理架構(gòu)、企業(yè)文化等）；（2）企業(yè)基礎(chǔ)行政、人事制度；（3）企業(yè)各部門關(guān)鍵工作職責(zé)；（4）企業(yè)質(zhì)量管理體系；（5）職員服務(wù)意識(shí)及服務(wù)理念；（6）緊急突發(fā)事件處理；（7）參觀企業(yè)管理項(xiàng)目。B．在職培訓(xùn)職員經(jīng)過(guò)在職培訓(xùn)，不僅能掌握本崗位工作內(nèi)容及工作職責(zé)，而且經(jīng)過(guò)崗位輪訓(xùn)，能熟練掌握相關(guān)崗位工作職責(zé)和工作步驟，從而達(dá)成一專多能效果。在職培訓(xùn)關(guān)鍵內(nèi)容包含：（1）職員禮儀禮貌（2）職員服務(wù)意識(shí)（3）消防知識(shí)（4）和用戶溝通技巧（5）處理用戶投訴技巧（6）緊急事件處理（7）規(guī)范管理意識(shí)及技巧（8）團(tuán)體意識(shí)培養(yǎng)（9）質(zhì)量管理體系知識(shí)（10）物業(yè)管理知識(shí)（11）相關(guān)法律法規(guī)（12）借鑒、學(xué)習(xí)優(yōu)異企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)（13）物業(yè)管理服務(wù)步驟（14）職員行為規(guī)范（15）職員崗位職責(zé)（16）節(jié)能知識(shí)（17）安全意識(shí)C．管理人員培訓(xùn)為了滿足企業(yè)不停發(fā)展業(yè)務(wù)需要，同時(shí)也為了給企業(yè)每位職員提供很好發(fā)展空間，企業(yè)激勵(lì)職員不停進(jìn)取，同時(shí)也給升職職員提供以下培訓(xùn)：（1）管理技巧（2）成本意識(shí)及成本控制（3）壓力培訓(xùn)（4）財(cái)務(wù)管理知識(shí)每次參與培訓(xùn)后，企業(yè)會(huì)組織人員對(duì)培訓(xùn)效果及培訓(xùn)結(jié)果進(jìn)行評(píng)定。3.培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及分析)每七天一次提升思想覺悟,總結(jié)本身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊三《清潔工作手冊(cè)》每個(gè)月一次培訓(xùn)及考評(píng)熟悉保潔員崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用具使用每三個(gè)月一次培訓(xùn)和考評(píng)提升工作技能,保持工作效率五清潔環(huán)境保護(hù)方面管理?xiàng)l例每三個(gè)月一次培訓(xùn)和考評(píng)熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平六四害消殺和防治每三個(gè)月一次熟練掌握消殺程序七緊急突發(fā)事件處理每三個(gè)月一次提升突發(fā)事件處理能力維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)(政治思想及職業(yè)道德教育,工作講評(píng)及技術(shù)交流)每七天召開一次提升思想覺悟,總結(jié)本身不足,增加工作經(jīng)驗(yàn)二內(nèi)務(wù)管理每個(gè)月一次檢驗(yàn)保持宿舍潔凈整齊三《工程維修工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》每個(gè)月一次培訓(xùn)及考評(píng)熟悉技工崗位職責(zé),操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基礎(chǔ)消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面管理?xiàng)l例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每三個(gè)月一次培訓(xùn)和考評(píng)熟悉相關(guān)法律常識(shí),提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn),維修服務(wù)范圍每三個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)了解和熟悉小區(qū)情況,提升工作效率六土建、機(jī)電、給排水、暖通等相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)管理知識(shí)每六個(gè)月一次培訓(xùn)考評(píng)提升職員綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每六個(gè)月一次培訓(xùn)和考評(píng)檢驗(yàn)職員實(shí)際操作能力,尋求差距。八技術(shù)大比武每十二個(gè)月一次綜合評(píng)選,提升技能三人員管理1.招聘物業(yè)管理中心人員組成，關(guān)鍵骨干從企業(yè)抽調(diào)組成，其它人員則堅(jiān)持實(shí)施公開、公平、公正三公標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外招聘，企業(yè)奉行任人為賢，廣纜社會(huì)有志、有才、有德人士用人制度。公開招聘：公開向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄用。定點(diǎn)招聘：定點(diǎn)和區(qū)、市、職業(yè)介紹中心，勞動(dòng)部門聯(lián)絡(luò)掛鉤，招退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)管理中心保安員。2.崗位職責(zé)制度物業(yè)管理中心內(nèi)部管理運(yùn)作制度之一，就是實(shí)施管理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個(gè)崗位工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項(xiàng)工作全部有明確每個(gè)崗位工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項(xiàng)工作全部有明確指導(dǎo)，具體要求，達(dá)成效果，真正確保每星工作實(shí)效性。其次崗位責(zé)任人，確保工作落實(shí)。因確保了每一項(xiàng)具體、細(xì)小工作有落實(shí)、有實(shí)施，從而確保了物業(yè)管理中心整體工作順利開展。3.考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理中心制訂一整套完善考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)制度，并在質(zhì)量體系程序文件中有具體要求。方便促進(jìn)物業(yè)管理中心工作不停地完善、不停地創(chuàng)新?？荚u(píng)日考評(píng)：有物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作檢驗(yàn)考評(píng)。月考評(píng)：有物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作檢驗(yàn)考評(píng)，企業(yè)本部對(duì)物業(yè)管理中心工作檢驗(yàn)考評(píng)。季度考評(píng)：由企業(yè)總經(jīng)理帶隊(duì)，企業(yè)各職能部門對(duì)物業(yè)管理中心工作綜合考評(píng)。年度考評(píng)：由企業(yè)對(duì)物業(yè)管理中心年度工作全方面考評(píng)和總結(jié)，并做出考評(píng)結(jié)論。競(jìng)爭(zhēng)管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下標(biāo)準(zhǔn)，以確保人員素質(zhì)。第六章管理規(guī)章制度及管理檔案建立一公眾制度1.職員守則

為加強(qiáng)管理、嚴(yán)明紀(jì)律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制訂以下要求：

A出勤：一月內(nèi)遲到或早退兩次扣一天工資。

B請(qǐng)假：必需要請(qǐng)假條，寫明事由，由部門責(zé)任人同意，辦公室核實(shí)。一天以上由主任同意，三天以上要經(jīng)理同意，私自離開者，按自動(dòng)辭工處理，扣發(fā)15天工資。

（1）請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)日工資。

（2）請(qǐng)病假，必需要有醫(yī)生證實(shí)，三天以內(nèi)工資照發(fā)，三天以上扣除請(qǐng)假期間工資。

（3）曠工者除扣當(dāng)日工資外，年底獎(jiǎng)扣發(fā)一天工資。

（4）請(qǐng)假一天以上請(qǐng)假者必需提前申請(qǐng)。

（5）上班時(shí)間內(nèi)，必需堅(jiān)守崗位，如檢驗(yàn)不在崗位范圍內(nèi)，則按未上班處理，扣半天工資。

C.堅(jiān)守工作崗位，必需按質(zhì)、按量達(dá)成管理處要求，完成各自職責(zé)，不能勝任工作，住戶反應(yīng)較大意見者，管理處有權(quán)做出調(diào)離原崗位或解聘處理。

D.如損壞管理處及住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度照價(jià)賠償并扣發(fā)工資。

E.管理處工具、機(jī)器、設(shè)備未經(jīng)管理處或辦公室同意，不準(zhǔn)外借。

F.上班時(shí)間不得看報(bào)、閑聊，不得用通迅設(shè)備聊天；業(yè)余時(shí)間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)及相關(guān)知識(shí)。二值班制度

為立即處理突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)正常生產(chǎn)、生活秩序，制訂本制度：

A.值班人員：企業(yè)各部門經(jīng)理以下人員，均應(yīng)參與值班。

B.值班地點(diǎn)：企業(yè)用戶服務(wù)中心。

C．值班時(shí)間：星期一至星期日18：00—20：30。

D．值班人員應(yīng)填寫值班記錄表，注明值班人、值班起止時(shí)間、值班情況等。

E．值班人員必需立即處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理，應(yīng)立即匯報(bào)企業(yè)經(jīng)理，并請(qǐng)求相關(guān)部門幫助處理。

F值班人員必需堅(jiān)守崗位，不得私自離崗。若所以而造成損失，追究當(dāng)事人責(zé)任。

G．值班人同因事、因病無(wú)法參與值班，應(yīng)事先安排調(diào)班，并報(bào)辦公室。事先無(wú)法安排，應(yīng)找機(jī)感人員暫替，并在值班記錄表上注明。

E．國(guó)家法定節(jié)假日另做加強(qiáng)值班安排。三辦公制度

A．職員應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)作風(fēng)做好本職員作，辦公講求效率。

B．職員應(yīng)自覺遵守管理處作息時(shí)間，嚴(yán)格實(shí)施勞動(dòng)紀(jì)律，上班不遲到、不早退、不準(zhǔn)中間私自離崗，外出辦公說(shuō)明去向。有私事或生病不能上班須事先請(qǐng)假。

C．講究禮貌，重視儀容。職員服裝莊重、大方、清潔。

D．各辦公室、會(huì)議室嚴(yán)禁吸煙。

E．保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。

F．珍惜公共財(cái)物，節(jié)省用水用電。

G．重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。

H．辦公時(shí)間要保持肅靜，不準(zhǔn)串崗聊天；嘻鬧、高聲喧嘩和爭(zhēng)吵。

I．嚴(yán)格要求自己，遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。

J．以上要求，有違者將按管理處要求，給予經(jīng)濟(jì)處罰。四財(cái)務(wù)管理制度1、財(cái)務(wù)部關(guān)鍵職能負(fù)責(zé)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略組織編制短、中、長(zhǎng)久企業(yè)發(fā)展計(jì)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)及成本日常核實(shí)和管理，負(fù)責(zé)企業(yè)成本費(fèi)用預(yù)算控制及考評(píng)，建立健全企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理。預(yù)算和計(jì)劃管理負(fù)責(zé)依據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略組織編制短、中、長(zhǎng)久企業(yè)發(fā)展計(jì)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。負(fù)責(zé)依據(jù)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制年、季、月財(cái)務(wù)預(yù)算匯報(bào)，負(fù)責(zé)編制年、月成本、費(fèi)用控制計(jì)劃負(fù)責(zé)組織匯編月度綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并下達(dá)，2、財(cái)務(wù)及成本管理：2.1、負(fù)責(zé)組織財(cái)務(wù)及成本日常核實(shí)和管理2.2、負(fù)責(zé)應(yīng)付工資日常核實(shí)和管理2.3、負(fù)責(zé)組織月度資金平衡計(jì)劃完成情況分析2.4、負(fù)責(zé)企業(yè)和稅務(wù)及銀行等方面外聯(lián)工作.2.5、負(fù)責(zé)組織企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析和成本費(fèi)用控制、考評(píng)2.6、負(fù)責(zé)組織編制企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)表2.7、負(fù)責(zé)編制企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)管理制度并組織實(shí)施3、財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理：3.1、財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)組織和計(jì)劃3.2、財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)實(shí)施和維護(hù)3.3、財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理制度編制3.4、財(cái)務(wù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)實(shí)施情況評(píng)價(jià)4.主管會(huì)計(jì)職責(zé)：4.1、負(fù)責(zé)審核全部會(huì)計(jì)憑證及總帳記帳4.2、當(dāng)日憑證必需當(dāng)日審核完成,并立即匯總記帳4.3、負(fù)責(zé)審核銀行未達(dá)帳項(xiàng)調(diào)整表4.4、全部未達(dá)帳項(xiàng)必需有充足合理理由4.5、負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)日常核實(shí)4.6、銷售及應(yīng)收帳款核實(shí)4.7、采購(gòu)及應(yīng)付帳款核實(shí)4.8、成本費(fèi)用核實(shí)4.9、損益核實(shí)，全部者權(quán)益核實(shí)5、編制會(huì)計(jì)報(bào)表及說(shuō)明：5.1、負(fù)責(zé)編制全部對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)表5.2、全部會(huì)計(jì)報(bào)表檔案管理。5.3、會(huì)計(jì)憑證裝訂管理5.4、會(huì)計(jì)檔案資料保管6、會(huì)計(jì)職責(zé)：6.1負(fù)責(zé)依據(jù)有效原始憑證立即編制記帳憑證6.2序時(shí)依據(jù)審核后記帳憑證正確登記各類明細(xì)帳定時(shí)和總帳查對(duì)余額7、負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理：7.1定時(shí)組織對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)做到帳實(shí)相符7.2分析其它往來(lái)帳項(xiàng)變動(dòng)情況7.3建立、建全多種成本費(fèi)用資料臺(tái)帳8、出納職責(zé)：8.1辦理日常銀行現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)8.2依據(jù)國(guó)家及企業(yè)相關(guān)要求,按審核后記憑證辦理日常銀行、現(xiàn)金結(jié)算業(yè)務(wù)8.3立即到銀行送取相關(guān)單據(jù)8.4辦理結(jié)算業(yè)務(wù)立即，不許出現(xiàn)差錯(cuò)按時(shí)和總帳查對(duì)余額8.5負(fù)責(zé)存取款業(yè)務(wù)8.6編制《現(xiàn)金流動(dòng)日?qǐng)?bào)》8.7立即登記當(dāng)日業(yè)務(wù)，正確掌握銀行存款余額，每日對(duì)現(xiàn)金庫(kù)存進(jìn)行盤庫(kù)，確保安全和完整,并和天天現(xiàn)金日志帳余額查對(duì)，保持一致五人力資源部職責(zé)負(fù)責(zé)匯總并審核各分企業(yè)上報(bào)年度培訓(xùn)需求。負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗(yàn)各分企業(yè)/職能部門培訓(xùn)工作落實(shí)情況。負(fù)責(zé)配合各分企業(yè)協(xié)調(diào)培訓(xùn)師資人員。組織實(shí)施相關(guān)培訓(xùn)。負(fù)責(zé)做好年底培訓(xùn)工作總結(jié)，提出培訓(xùn)改善方案，上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。六企業(yè)人事主管、各職能部門職責(zé)負(fù)責(zé)分管范圍培訓(xùn)需求調(diào)查、編寫、上報(bào)。負(fù)責(zé)分管范圍培訓(xùn)計(jì)劃制訂及具體落實(shí)。負(fù)責(zé)分管范圍培訓(xùn)工作總結(jié)。七崗位工作職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理崗位工作職責(zé)1、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律法規(guī)要求，代表中實(shí)物業(yè)企業(yè)推行和北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署物業(yè)管理協(xié)議約定各項(xiàng)條款內(nèi)容；依據(jù)中實(shí)物業(yè)制訂物業(yè)服務(wù)管理工作程序和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)項(xiàng)目要求，編制項(xiàng)目《物業(yè)管理工作手冊(cè)》。制訂項(xiàng)目服務(wù)管理實(shí)施方案。依據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算，控制經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理成本。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目客服、工程、保安、保潔、綠化等部門管理工作。2、負(fù)責(zé)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)能夠后特約服務(wù)管理工作。3、負(fù)責(zé)和項(xiàng)目所在地物業(yè)管理相關(guān)政府部門工作協(xié)調(diào)。4、負(fù)責(zé)簽定經(jīng)北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和中實(shí)物業(yè)同意物業(yè)單項(xiàng)分包服務(wù)或承包協(xié)議。5、接收北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和中實(shí)物業(yè)企業(yè)工作監(jiān)督，完成企業(yè)下達(dá)各項(xiàng)工作服務(wù)。負(fù)擔(dān)項(xiàng)目部全部服務(wù)管理責(zé)任，維護(hù)產(chǎn)權(quán)單位、小區(qū)業(yè)主各項(xiàng)正當(dāng)權(quán)益。6、完成北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和中實(shí)企業(yè)交辦其它工作?？头拷?jīng)理崗位工作職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，按物業(yè)服務(wù)管理程序要求，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程管理工作，負(fù)擔(dān)對(duì)客服值班室、樓宇管理員工作管理責(zé)任，負(fù)責(zé)編制本部門工作實(shí)施計(jì)劃、組織職員進(jìn)行服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)，受理服務(wù)質(zhì)量投訴，提出處理提議，在項(xiàng)目副經(jīng)理同意后，按中實(shí)物業(yè)《投訴處理工作程序》處理投訴問(wèn)題。2、負(fù)責(zé)每個(gè)工作日對(duì)管轄崗位，區(qū)域工作巡檢；認(rèn)真填寫巡檢統(tǒng)計(jì)，對(duì)發(fā)覺問(wèn)題，按中實(shí)物業(yè)和項(xiàng)目部《職員處罰條例》要求做出處理決定。3、利用工作崗位服務(wù)過(guò)程，主動(dòng)主動(dòng)征求廣大業(yè)主意見，立即形成服務(wù)改善提議，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理同意后做出對(duì)應(yīng)改善，完成項(xiàng)目副經(jīng)理下達(dá)其它工作任務(wù)方案，提升服務(wù)工作質(zhì)量，達(dá)成項(xiàng)目用戶滿意考評(píng)指標(biāo)，負(fù)擔(dān)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量責(zé)任。4、負(fù)責(zé)督促樓宇管理員完成物業(yè)管理費(fèi)收繳工作，并立即上交財(cái)務(wù)部?？头蛋鄦T崗位工作職責(zé)1、在客服部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)受理用戶提出服務(wù)申請(qǐng)，在完成服務(wù)申請(qǐng)登記同時(shí)，依據(jù)服務(wù)要求，向相關(guān)崗位人員下達(dá)工作任務(wù)指令，提醒注意事項(xiàng)，監(jiān)督完成時(shí)效、接收、登記完成工作反饋，征求用戶受理服務(wù)意見，受理用戶投訴，按中實(shí)物業(yè)《投訴處理工作程序》登記，上報(bào)項(xiàng)目副經(jīng)理，督促在要求時(shí)間內(nèi)拿出處理方案，由值班室負(fù)責(zé)將所受理投訴處理方案反饋給投訴人。2、負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)各項(xiàng)工作指示，監(jiān)督任務(wù)受領(lǐng)人任務(wù)完成情況，并向項(xiàng)目經(jīng)理做出反饋匯報(bào)。3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目日志電子文檔錄入工作，立即發(fā)送至中實(shí)物業(yè)企業(yè)管理網(wǎng)站，工作日志定時(shí)整理并用光盤保留。4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部文件處理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目會(huì)議紀(jì)要整理統(tǒng)計(jì)工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部文件收發(fā)、歸檔工作。5、完成客服部經(jīng)理下達(dá)其它工作。工程部經(jīng)理崗位工作職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備維修管理工作。2、負(fù)責(zé)制訂本部門各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急方法。3、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目部工程維修工作進(jìn)行有效管理，確保達(dá)成中實(shí)物業(yè)《設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)備運(yùn)行安全可靠；4、負(fù)責(zé)制訂本部門年、季、月等維修保養(yǎng)計(jì)劃，并報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批；5、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作；6、對(duì)本發(fā)生設(shè)備事故，組織調(diào)查分析及處理工作；7、負(fù)責(zé)審核本部門提交材料采購(gòu)清單；8、負(fù)責(zé)本部門職員培訓(xùn)及考評(píng)計(jì)劃制訂，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理同意后組織實(shí)施。9、完成項(xiàng)目正副經(jīng)理交辦其它工作。綜合維修工崗位職責(zé)（土、木、瓦、油）1、遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，預(yù)防事故發(fā)生。2、服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，保質(zhì)保量地完成本職員作和上級(jí)交給任務(wù)。3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)墻面、地面、門、窗、桌椅、玻璃等維修工作。4、熟知本工種工具性能，使用方法及保養(yǎng)維修方法。5、熟知所用材料性能，用途及適用范圍。6、工作時(shí)，注意立即清理現(xiàn)場(chǎng)，保持現(xiàn)場(chǎng)整齊，注意防火。7、加強(qiáng)安全意識(shí)，牢靠樹立“安全第一”思想。維修電工崗位工作職責(zé)1、電氣維修人員要熱愛本職員作，工作中一直要以認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度來(lái)完成各項(xiàng)電氣維修工作。2、嚴(yán)格實(shí)施持證上崗，嚴(yán)格遵守相關(guān)安全法規(guī)及操作規(guī)程制度，嚴(yán)禁違章操作。3、認(rèn)真做好巡視檢驗(yàn)工作，在巡視中要仔細(xì)觀察電氣設(shè)備多種運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包含：聲音、溫度、顏色等改變情況，并認(rèn)真、立即正確做好工作統(tǒng)計(jì)，以備查驗(yàn)。4、要熟悉自己管區(qū)內(nèi)各類高、低壓電氣設(shè)備情況，在日常檢修中發(fā)覺問(wèn)題要立即處理，不留隱患，如確實(shí)處理有困難時(shí)，要上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5、每個(gè)月應(yīng)幫助值班電工對(duì)各類電氣設(shè)備進(jìn)行衛(wèi)生清掃，做到整齊無(wú)塵土，確保各配電柜、箱使用正常。6、能較熟練掌握和利用觸電搶救方法。7、學(xué)習(xí)電工專業(yè)技術(shù)知識(shí)，宣傳電氣安全知識(shí)，阻止違章作業(yè)和拒絕違章指揮。8、完成維修工程主管交辦其它工作。電梯維修工崗位工作職責(zé)1、嚴(yán)格遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真完成上級(jí)交給各項(xiàng)工作，服從命令聽指揮，尊重上級(jí)，尊重同事，不做不利團(tuán)結(jié)事。2、主動(dòng)參與天天維修工作，認(rèn)真完成每七天、月、季、年度工作計(jì)劃，遇有突發(fā)事件隨叫隨到，立即搶修。3、熟悉并掌握所管轄范圍內(nèi)電梯系統(tǒng)及設(shè)備具體情況，定時(shí)檢驗(yàn)情況發(fā)生。4、主動(dòng)參與專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力掌握多種技能，不停提升技術(shù)水平，保障各項(xiàng)工作順利完成。5、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)設(shè)備及工作場(chǎng)所衛(wèi)生清潔。6、認(rèn)真參與夜間值班，嚴(yán)格遵守值班管理要求。7、在日常工作中，嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程及行業(yè)規(guī)范進(jìn)行作業(yè)，強(qiáng)化安全意識(shí)，消亡不安全隱患，保潔綠化部主管崗位工作職責(zé)1、在項(xiàng)目部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對(duì)管轄區(qū)內(nèi)保潔，綠化管理工作，依據(jù)季節(jié)需要，編制季度保潔綠化工作計(jì)劃，并組織下屬職員完成計(jì)劃工作內(nèi)容，確保工作質(zhì)量達(dá)成超出物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議保潔、綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目保潔，綠化職員崗位技能培訓(xùn)計(jì)劃，定時(shí)組織開展職員崗培訓(xùn)，努力提升職員專業(yè)服務(wù)工作技能，達(dá)成中實(shí)物業(yè)綜合管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。3、負(fù)責(zé)每個(gè)工作日對(duì)管轄區(qū)內(nèi)保潔、綠化區(qū)域進(jìn)行檢驗(yàn)巡視，立即發(fā)覺存在問(wèn)題，適時(shí)拿出整改工作意見。4、嚴(yán)格控制保潔，綠化成本，提升服務(wù)工作效率，完成項(xiàng)目部經(jīng)理下達(dá)其它工作任務(wù)。保潔員崗位工作職責(zé)1、在保潔領(lǐng)班和客服協(xié)理員領(lǐng)導(dǎo)下，依據(jù)本崗位保潔要求責(zé)任范圍，完成每日不少于一次全方面保潔，不少于3次巡視保潔，并達(dá)成要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)將本責(zé)任區(qū)域垃圾搜集集中在要求地點(diǎn)，完成樓宇管理員下達(dá)臨時(shí)保潔任務(wù)，確保責(zé)任區(qū)內(nèi)環(huán)境整齊。3、幫助綠化技工完成對(duì)責(zé)任綠地澆灌及日常養(yǎng)護(hù)工作。4、完成保潔領(lǐng)班和客服協(xié)理員交辦其它工作。保安部經(jīng)理崗位工作職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)區(qū)域治安、消防管理工作，編制《治安、消防管理方案》和《突發(fā)事件預(yù)防管理方法》，完善崗位職責(zé)，負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)管理責(zé)任。2、負(fù)責(zé)編制內(nèi)保安人員選聘、解聘；負(fù)責(zé)保安人員上崗培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)；負(fù)責(zé)保安內(nèi)務(wù)管理、思想教育工作。3、負(fù)責(zé)保安監(jiān)控設(shè)備、通訊器材使用、維護(hù)管理工作；負(fù)責(zé)制訂保安年度財(cái)務(wù)計(jì)劃。4、負(fù)責(zé)每七天對(duì)各小區(qū)工作檢驗(yàn)，夜間巡檢工作。遇有治安、消防事件發(fā)生，應(yīng)在接到通知后第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織保安人員、本小區(qū)物業(yè)在崗人員按《治安、消防處理措施》要求內(nèi)容開展工作。5、負(fù)責(zé)和各小區(qū)所在地公安、消防機(jī)構(gòu)建立緊密協(xié)作關(guān)系，并在公安、消防人員專業(yè)指導(dǎo)下，完善各項(xiàng)治安、消防管理工作。保安中控值班員崗位工作職責(zé)1、在保安經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部值班室工作監(jiān)督管理下，負(fù)責(zé)本班次對(duì)本小區(qū)保安、消防監(jiān)控值班工作。嚴(yán)格實(shí)施項(xiàng)目部《保安、消防監(jiān)控操作規(guī)程》要求操作要求，確保責(zé)任設(shè)備、設(shè)施一直處于有效工作狀態(tài)。2、負(fù)責(zé)按要求對(duì)本班次監(jiān)控錄像進(jìn)行錄入，并對(duì)本班次錄入質(zhì)量進(jìn)行抽檢，如發(fā)覺問(wèn)題，應(yīng)立即向本保安經(jīng)理進(jìn)行匯報(bào)，并按操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，配合專業(yè)維修人員在要求時(shí)間內(nèi)排隊(duì)故障。3、負(fù)責(zé)填寫本班次監(jiān)控值班統(tǒng)計(jì)，在上、下班時(shí)，做好接、交登記，并對(duì)設(shè)備按交接程序進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)本班次發(fā)覺關(guān)鍵問(wèn)題除填寫統(tǒng)計(jì)外，還應(yīng)向接班人員進(jìn)行尤其提醒說(shuō)明。4、值班期間必需堅(jiān)守工作崗位，如有特殊情況，應(yīng)向值班主管提出請(qǐng)假申請(qǐng)，在代班人員未抵達(dá)前，不得私自離開工作崗位。保安門衛(wèi)崗位工作職責(zé)1、在本小區(qū)保安主管領(lǐng)導(dǎo)下，著裝整齊、精神飽滿負(fù)責(zé)本崗位門衛(wèi)保安值勤工作。2、對(duì)進(jìn)出本門口機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。對(duì)進(jìn)入本小區(qū)超出一個(gè)小時(shí)非本區(qū)機(jī)動(dòng)車輛按要求標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用。3、對(duì)來(lái)訪機(jī)動(dòng)車輛駕馭員和來(lái)訪人員主動(dòng)問(wèn)詢，并指明需去地點(diǎn)最好路徑和停車區(qū)域。敬舉手禮后，引導(dǎo)車輛駛?cè)氡拘^(qū)。4、對(duì)駛?cè)?、駛出含有?biāo)識(shí)公務(wù)車輛，應(yīng)敬舉手禮并優(yōu)先放行。5、在機(jī)動(dòng)車經(jīng)過(guò)時(shí)，應(yīng)提醒行人和非機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)藛T注意安全。6、負(fù)責(zé)本崗位區(qū)域無(wú)違章停車，確保本崗交通通暢無(wú)阻礙發(fā)生。機(jī)動(dòng)車輛管理崗位工作職責(zé)1、在本小區(qū)保安主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理工作。負(fù)責(zé)建立小區(qū)機(jī)動(dòng)車登記檔案。收取停車費(fèi)用，發(fā)放機(jī)動(dòng)車出入證（卡），劃定停車泊位，并將機(jī)動(dòng)車檔案交項(xiàng)目值班室保安部立案。2、負(fù)責(zé)本小區(qū)停車泊位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作，負(fù)責(zé)配合保安對(duì)日間停放安全檢驗(yàn)和夜間巡松緊值守工作。確保小區(qū)停放機(jī)動(dòng)車輛安全可靠、無(wú)人為損壞。3、負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目部完善小區(qū)機(jī)動(dòng)車再保險(xiǎn)方案，并代理理賠事宜。4、配合保潔人員對(duì)機(jī)動(dòng)車停車區(qū)域正常清潔工作。5、完成保安主管和項(xiàng)目值班室交辦其它工作。檔案管理員崗位工作職責(zé)1、在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部全部檔案分類，管理工作。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程備用檔案定時(shí)檢驗(yàn)查對(duì)工作。2、負(fù)責(zé)對(duì)用戶服務(wù)部建立業(yè)主檔案監(jiān)督檢驗(yàn)工作，負(fù)責(zé)配合保安部完成指導(dǎo)保安檔案建立管理工作。3、負(fù)責(zé)對(duì)借閱檔案申請(qǐng)審核、登記工作；負(fù)責(zé)對(duì)歸還檔案清點(diǎn)、查對(duì)工作。4、嚴(yán)格遵守企業(yè)檔案保密要求，未經(jīng)項(xiàng)目正、副經(jīng)理同意，不得向任何人和單位泄露任何檔案信息。5、完成項(xiàng)目部經(jīng)理下達(dá)其它工作。八管理檔案建立和管理1、凡屬于統(tǒng)計(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，包含企業(yè)內(nèi)部管理及對(duì)外交往等事項(xiàng)，含有一定查考價(jià)值文件資料均屬檔案歸檔范圍；2、檔案分類：各類行文、經(jīng)營(yíng)協(xié)議、質(zhì)量管理文件、上級(jí)或同級(jí)部門轉(zhuǎn)發(fā)文件、外來(lái)及企業(yè)內(nèi)部公布文件；3、歸檔范圍文件和資料，均由企業(yè)集中統(tǒng)一搜集、分類、歸檔并編寫目錄，統(tǒng)一存放，統(tǒng)一管理，任何個(gè)人不得私自收存上述原始文件；4、檔案收存文件標(biāo)準(zhǔn)上須是原件，如原件需要用于相關(guān)呈報(bào)事項(xiàng)等，必需保留復(fù)印件并注明原件去向；5、在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，相關(guān)請(qǐng)示、匯報(bào)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，屬付款性質(zhì)，由財(cái)務(wù)部保留原件；屬人事問(wèn)題，由人事部保留原件，其它資料原件必需在企業(yè)歸檔范圍內(nèi)；6、由企業(yè)對(duì)外簽署經(jīng)濟(jì)協(xié)議，均保留兩份原件，辦公室、財(cái)務(wù)部各存一份。特殊情況只有一份原件時(shí)，財(cái)務(wù)部保留原件，辦公室保留復(fù)印件并注明原件存放處；7、企業(yè)收文、發(fā)文等文書資料在辦公室歸檔，檔案管理員做好文件索引，便于查找；8、超出檔案保留起文件或無(wú)須留存公文，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意進(jìn)行銷毀，填寫《文件銷毀審批表》，制訂專員銷毀。9、檔案管理人員要認(rèn)真推行工作職責(zé)，努力鉆研業(yè)務(wù)，對(duì)歸檔檔案要認(rèn)真整理加工，做到歸檔完整、系統(tǒng)、正確。(一)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)殘破、損、缺；內(nèi)容和文檔目錄相符，文檔、圖紙潔凈整齊，符合檔案接管要求（如有缺損，立即采取補(bǔ)救方法）。(二)設(shè)備檔案管理對(duì)全部設(shè)備系統(tǒng)建立一套檔案資料，并建立維護(hù)保養(yǎng)檔案，以延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，使其發(fā)揮最大效益，并針對(duì)使用情況做出整改方案；(三)工程圖紙（1）總圖：包含總平面圖、立面圖、紅線圖、圖紙目錄等。（2）土建部分：包含建筑完工圖、結(jié)構(gòu)圖、立面圖、維修統(tǒng)計(jì)等。（3）電氣部分：電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明、電氣施工完工圖(照明、動(dòng)力、事故配電)、高低壓設(shè)備合格證、隨機(jī)圖紙資料、設(shè)備協(xié)議資料、安裝及驗(yàn)收資料、高低壓設(shè)備試驗(yàn)統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、保養(yǎng)資料、電氣系統(tǒng)圖、平面圖等。（4）空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)說(shuō)明；系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)備安裝完工圖、噪音統(tǒng)計(jì)、說(shuō)明書。（5）消防部分：消防報(bào)警系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)備安裝完工資料、設(shè)備隨機(jī)資料、運(yùn)行調(diào)試統(tǒng)計(jì)、操作手冊(cè)、設(shè)計(jì)說(shuō)明；消火栓和噴淋系統(tǒng)圖、平面圖、消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等資料；控制柜說(shuō)明書等。（6）電信部分：電信電纜完工圖、配線表、驗(yàn)收資料等。（7）衛(wèi)星電視部分：前端設(shè)備說(shuō)明書、使用手冊(cè)、分支分配系統(tǒng)圖、平面圖等。（8）保安監(jiān)控系統(tǒng)圖、平面圖、操作手冊(cè)、說(shuō)明書等。（9）給排水部分：供水、排水系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明、控制柜、原理圖、接線圖、清洗統(tǒng)計(jì)、水泵技術(shù)資料。(四)檔案管理制度1、凡屬于統(tǒng)計(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，包含企業(yè)內(nèi)部管理及對(duì)外交往等事項(xiàng)，含有一定查考價(jià)值文件資料均屬檔案歸檔范圍；2、檔案分類：各類行文、經(jīng)營(yíng)協(xié)議、質(zhì)量管理文件、上級(jí)或同級(jí)部門轉(zhuǎn)發(fā)文件、外來(lái)及企業(yè)內(nèi)部公布文件；3、歸檔范圍文件和資料，均由企業(yè)集中統(tǒng)一搜集、分類、歸檔并編寫目錄，統(tǒng)一存放，統(tǒng)一管理，任何個(gè)人不得私自收存上述原始文件；4、檔案收存文件標(biāo)準(zhǔn)上須是原件，如原件需要用于相關(guān)呈報(bào)事項(xiàng)等，必需保留復(fù)印件并注明原件去向；5、在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，相關(guān)請(qǐng)示、匯報(bào)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，屬付款性質(zhì)，由財(cái)務(wù)部保留原件；屬人事問(wèn)題，由人事部保留原件，其它資料原件必需在企業(yè)歸檔范圍內(nèi)；6、由企業(yè)對(duì)外簽署經(jīng)濟(jì)協(xié)議，均保留兩份原件，辦公室、財(cái)務(wù)部各存一份。特殊情況只有一份原件時(shí)，財(cái)務(wù)部保留原件，辦公室保留復(fù)印件并注明原件存放處；7、企業(yè)收文、發(fā)文等文書資料在辦公室歸檔，檔案管理員做好文件索引，便于查找；8、超出檔案保留起文件或無(wú)須留存公文，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意進(jìn)行銷毀，填寫《文件銷毀審批表》，制訂專員銷毀。9、檔案管理人員要認(rèn)真推行工作職責(zé)，努力鉆研業(yè)務(wù)，對(duì)歸檔檔案要認(rèn)真整理加工，做到歸檔完整、系統(tǒng)、正確。第七章項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾指標(biāo)一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、用戶維修服務(wù)提供項(xiàng)目部將設(shè)置二十四小時(shí)維修服務(wù)中心，業(yè)主能夠經(jīng)過(guò)電話或直接前往服務(wù)中心報(bào)修；服務(wù)中心將安排相關(guān)服務(wù)人員在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并立即高效地完成服務(wù)工作，同時(shí)，服務(wù)工作結(jié)束后，項(xiàng)目部將對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度進(jìn)行（電話）回訪。2、物業(yè)共用部位維修養(yǎng)護(hù)和管理共用部位是指房屋主體、門廳、樓梯間、電梯廳、走廊通道、樓頂平臺(tái)等。經(jīng)過(guò)物業(yè)企業(yè)職員（客服、保安、保潔、維修）天天對(duì)公共部位巡視和檢驗(yàn)，發(fā)覺存在問(wèn)題，并將問(wèn)題匯總，由服務(wù)中心安排人員對(duì)問(wèn)題進(jìn)行立即給處理，以確保物業(yè)正常使用功效。3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行維護(hù)和管理（1）共用設(shè)施設(shè)備是指共用上下水管道、落水管、樓內(nèi)供電線路、照明、供暖系統(tǒng)、生活用水設(shè)施及設(shè)備；綠地、道路、路燈、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用房屋等。（2）定時(shí)檢修公共設(shè)施設(shè)備，并填寫《共用設(shè)備設(shè)施巡查及檢修統(tǒng)計(jì)》；另外中實(shí)物業(yè)企業(yè)綜合管理部還將對(duì)全部在管物業(yè)不定時(shí)對(duì)共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況進(jìn)行檢驗(yàn)，監(jiān)督責(zé)任人是否按計(jì)劃完成維護(hù)保養(yǎng)，并達(dá)成中實(shí)質(zhì)量要求以確保公共設(shè)施設(shè)備良好運(yùn)行。（3）巡檢物業(yè)設(shè)備設(shè)施及裝修施工，發(fā)覺問(wèn)題，立即給予糾正。（4）經(jīng)過(guò)定時(shí)編制維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任人，并安排相關(guān)人員具體實(shí)施；另外經(jīng)過(guò)企業(yè)職能部門和相關(guān)部門管理人員定時(shí)監(jiān)督和檢驗(yàn)來(lái)加強(qiáng)對(duì)共用設(shè)備、設(shè)施管理，以確保設(shè)備正常使用功效。安排專業(yè)技術(shù)人員二十四小時(shí)值班服務(wù)，確保設(shè)備設(shè)施處于良好、安全運(yùn)行狀態(tài)。4、環(huán)境保潔服務(wù)范圍包含：（1）小區(qū)公共道路、通道、綠地、地下室等（2）垃圾箱、公用房間等（3）電梯門、轎箱、標(biāo)識(shí)牌、信報(bào)箱等（4）前廳樓梯間、電梯間、走廊、樓梯扶手、欄桿、門窗等具體工作：A.負(fù)責(zé)本物業(yè)環(huán)境部署及綠化管理。B.經(jīng)過(guò)全方位循環(huán)境保護(hù)潔服務(wù)，達(dá)成墻面、地面無(wú)臟亂雜物、衛(wèi)生無(wú)死角、玻璃上無(wú)顯著污跡、綠地內(nèi)無(wú)雜物。負(fù)責(zé)各樓生活垃圾日產(chǎn)日清。C.綠地植物生長(zhǎng)正常，定時(shí)修剪枝葉及進(jìn)行植物消殺，確保無(wú)枯枝、死枝和病蟲害。公共區(qū)域植物租擺合理。D.如遇雨天或大風(fēng)天氣，將加大保潔工作量，立即清理雜物、雨水。E.向本物業(yè)業(yè)主提供各項(xiàng)有償服務(wù)。5、保安、消防管理對(duì)于保安人員選聘，企業(yè)將錄用高素質(zhì)、文化水平相對(duì)較高、形象很好、含有高度紀(jì)律性和專業(yè)性含有保安服務(wù)資質(zhì)保安企業(yè)負(fù)擔(dān)小區(qū)治安防范工作，同時(shí)保安企業(yè)全部些人員任職資格須報(bào)中實(shí)物業(yè)企業(yè)保安部進(jìn)行立案。（1）住宅小區(qū)出入口、二十四小時(shí)小區(qū)保安定時(shí)巡查。（2）建立大件物品攜出登記、檢驗(yàn)制度。（3）建立治安消防巡視及應(yīng)急處理制度。（4）消防及安全知識(shí)引導(dǎo)、培訓(xùn)、定時(shí)舉行消防演練，增強(qiáng)職員消防意識(shí)。（5）幫助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序。（6）建立車輛出入檢驗(yàn)制度及車場(chǎng)巡檢制度。（7）有效實(shí)施車輛疏導(dǎo)及停放管理，確保交通通暢。6、用戶服務(wù)（1）管理并健全物業(yè)服務(wù)檔案，提升服務(wù)效率。（2）幫助用戶辦理進(jìn)出相關(guān)手續(xù)，并修改服務(wù)檔案。（3）處理住宅區(qū)業(yè)主質(zhì)量投訴。（4）定時(shí)開展業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)及服務(wù)滿意回訪工作。（5）發(fā)放住宅區(qū)業(yè)主意見調(diào)查函，咨詢對(duì)服務(wù)工作意見和提議，改善服務(wù)步驟，提升服務(wù)質(zhì)量。二服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)、確保方法1.管理標(biāo)準(zhǔn)及確保方法序號(hào)管理項(xiàng)目參考指標(biāo)企業(yè)承諾測(cè)算依據(jù)保證措施1公共部分及配套設(shè)施完好率98%99%完好、基礎(chǔ)完好房建筑面積/總建筑面積×100%制訂具體小區(qū)及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格實(shí)施。小區(qū)及配套設(shè)施巡檢、保養(yǎng)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到人，日常維護(hù)檢驗(yàn)和定時(shí)維護(hù)巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。嚴(yán)格二次裝修管理。2業(yè)主零維修、急修立即率98%99%立即維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100%建立嚴(yán)格修繕制度，實(shí)施二十四小時(shí)值班，設(shè)置服務(wù)專線電話。維修人員應(yīng)在接到維修通知單后10分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，小修立即處理，急修不過(guò)夜，每個(gè)月進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，作考評(píng)依據(jù)。配置急修專用工具和應(yīng)急材料，同時(shí)建立回訪制度和填寫回訪統(tǒng)計(jì)。3保潔率99%99%保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100%垃圾日產(chǎn)日清，封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，杜絕二次污染。每日巡視檢驗(yàn)保潔情況，發(fā)覺問(wèn)題立即處理。4維修工程質(zhì)量合格率100%維修合格工程次數(shù)/維修工程次數(shù)×100%加強(qiáng)培訓(xùn)，持證上崗，嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行維修。維修工程實(shí)施項(xiàng)目部、業(yè)主質(zhì)量簽收制度。加強(qiáng)外購(gòu)材料備件驗(yàn)收控制。對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行回訪，做好回訪統(tǒng)計(jì)。5水電設(shè)備運(yùn)行完好率95%水暖電設(shè)備完好數(shù)/水暖電設(shè)備總數(shù)×100%制訂水暖電設(shè)備安全檢驗(yàn)制度，實(shí)施設(shè)備責(zé)任人員負(fù)責(zé)制。加強(qiáng)巡視檢驗(yàn)，嚴(yán)格按操作規(guī)程操作。定時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。6所轄區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)事故建立消防制度，和當(dāng)?shù)叵澜M織保持聯(lián)絡(luò)。采取多個(gè)形式主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)消防意識(shí)，定時(shí)開展業(yè)主消防培訓(xùn)班或有獎(jiǎng)知識(shí)競(jìng)賽。加強(qiáng)巡視和維修保養(yǎng)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好。7業(yè)主有效投訴率有效投訴/投訴總計(jì)×100%不停培養(yǎng)和樹立職員服務(wù)意識(shí)，按政策要求做好各項(xiàng)細(xì)致工作，協(xié)調(diào)好管理服務(wù)人員和業(yè)主關(guān)系，設(shè)置投訴電話和投訴信箱，對(duì)業(yè)主疑慮有問(wèn)必答，有難必解。8業(yè)主投訴處理率95%處理有效投訴/有效投訴×100%接到投訴立即采取補(bǔ)救方法，立即處理到用戶滿意程序。建立投訴回訪制度。投訴處理率作為部門和職員每個(gè)月工作考評(píng)關(guān)鍵指標(biāo)，直接和工資獎(jiǎng)金掛鉤。9業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率90%92%（滿意戶數(shù)+基礎(chǔ)滿意戶數(shù)）/參與評(píng)議戶數(shù)×100%實(shí)施開放、透明管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)設(shè)置“業(yè)主意見箱”。每三個(gè)月作一次滿意率調(diào)查，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，立即調(diào)整和改善服務(wù)方案。每個(gè)月召開一次質(zhì)量分析會(huì)，每三個(gè)月組織一次質(zhì)量審核，每六個(gè)月開展一次管理評(píng)審等活動(dòng)。10綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積×100%制訂科學(xué)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格實(shí)施。保潔人員每七天對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢驗(yàn)，并將結(jié)果作為園藝工考評(píng)依據(jù)之一。定時(shí)開展環(huán)境保護(hù)宣傳，增強(qiáng)業(yè)主珍惜綠化自覺性。11道路、車場(chǎng)完好率90%95%道路、車場(chǎng)完好面積/道路、車場(chǎng)總面積×100%；制訂具體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定時(shí)巡視維護(hù)。市政工程進(jìn)入小區(qū)施工，派人跟蹤幫助管理并立案。2.項(xiàng)目部服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)用戶服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目各稱管理計(jì)劃實(shí)施方案工作標(biāo)準(zhǔn)1服務(wù)受理隨時(shí)做好登記由客服部經(jīng)理每日檢驗(yàn)在接到業(yè)主服務(wù)申請(qǐng)后，共時(shí)完成申請(qǐng)登記，并向服務(wù)申請(qǐng)人明示以受理服申請(qǐng)2任務(wù)下達(dá)受理人完成隨申請(qǐng)受理同時(shí)下達(dá)依據(jù)服務(wù)內(nèi)容，下達(dá)至相關(guān)崗位，并提配注意事項(xiàng)3服務(wù)抵達(dá)接收人完成樓宇管理員監(jiān)督時(shí)效任務(wù)受理人在15分鐘內(nèi)抵達(dá)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)4完成確定服務(wù)人員完成業(yè)主確定服務(wù)人員完成服務(wù)工作后，應(yīng)清理好服務(wù)場(chǎng)地，并請(qǐng)業(yè)主確定5完成反饋服務(wù)人員實(shí)施服務(wù)值班室確定服務(wù)人員在完成服務(wù)工作離開服務(wù)場(chǎng)地后，立即向任務(wù)起源反饋完成情況，返回值班崗位等候下一個(gè)任務(wù)下達(dá)6滿意度調(diào)查服務(wù)值班完成客服部經(jīng)理每日進(jìn)行檢驗(yàn)服務(wù)值班室地接到完成反饋后應(yīng)在當(dāng)日對(duì)服務(wù)受理人進(jìn)行滿意度調(diào)查7統(tǒng)計(jì)歸檔服務(wù)值班室完成項(xiàng)目正副經(jīng)理每七天抽查服務(wù)值班室應(yīng)將服務(wù)受理人滿意度登記，并將此項(xiàng)服務(wù)過(guò)程完整統(tǒng)計(jì)存入服務(wù)檔案，服務(wù)檔案應(yīng)保留十二個(gè)月8質(zhì)量考評(píng)客服部經(jīng)理完成報(bào)企業(yè)綜合管理部每個(gè)月５日前由客服部經(jīng)理對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，結(jié)論報(bào)項(xiàng)目正副經(jīng)理，報(bào)企業(yè)綜合管理部3.工程維護(hù)保養(yǎng)和綠化工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱管理計(jì)劃實(shí)施方案工作標(biāo)準(zhǔn)1公共部分及隸屬設(shè)備維修每七天巡查并作好統(tǒng)計(jì)。由工程部組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)。房屋外觀完好、整齊，無(wú)私搭、亂建，屋面不漏雨、墻壁不漏風(fēng)、門窗、插銷、鎖具、燈具等不缺損。無(wú)故障停水停電；保障安全運(yùn)行。消防設(shè)施完整無(wú)缺。2水電設(shè)施3設(shè)施設(shè)施4環(huán)境保護(hù)綠化4.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)1房屋外觀外觀完好、整齊，標(biāo)識(shí)顯著、有序；零修立即率達(dá)98%，零修合格率達(dá)100%；檔案資料完善、齊備。2設(shè)備運(yùn)行住宅區(qū)全部公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完備；設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程；電梯二十四小時(shí)運(yùn)行，按時(shí)保養(yǎng)，立即維修。3共用部位、共用設(shè)施設(shè)備供水、供電、通訊、照明設(shè)施齊全、工作正常。車道通暢，路面平整，污水排放通暢4保安實(shí)施封閉式管理、二十四小時(shí)保安值班巡查、立即消除安全和消防隱患、保安人員及崗位標(biāo)志顯著，工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真、車輛疏導(dǎo)，停放有序；車輛出入檢驗(yàn)；控制大件物品攜出和搬運(yùn)，保障園區(qū)財(cái)產(chǎn)安全，管理區(qū)無(wú)重大刑事和交通事故。5消防消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用、園區(qū)無(wú)重大火災(zāi)事故火災(zāi)控制率為100%6保潔管理區(qū)域環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備、道路及公共區(qū)域天天立即清掃，垃圾天天立即清運(yùn)，樓梯及扶手天天清掃、擦拭潔凈，道路、廣場(chǎng)、綠地廢棄雜物立即清理、公用區(qū)域潔凈、整齊，無(wú)亂貼亂畫現(xiàn)象；玻璃幕墻每十二個(gè)月清洗兩次，確保玻璃清楚，確保表面無(wú)塵土。7綠化小區(qū)周圍植物配置合理，喬灌花草齊全，無(wú)裸露土地?；ú?、樹木生長(zhǎng)正常，修剪立即，無(wú)顯著枯枝死叉及病蟲害侵害現(xiàn)象。公共區(qū)域植物租擺合理。第八章爭(zhēng)創(chuàng)文明和方便服務(wù)一爭(zhēng)創(chuàng)文明和方便服務(wù)1、相關(guān)文明服務(wù)方面：建立文明禮儀服務(wù)規(guī)范，制訂禮儀培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)校園物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施要確保其完好面貌和環(huán)境。以完備管理規(guī)范和規(guī)章制度使校園物業(yè)設(shè)施，包含：建筑物、教學(xué)設(shè)施、學(xué)員活動(dòng)中心等設(shè)施完好，綠色環(huán)境保護(hù)校園環(huán)境使大家感覺心曠神怡。項(xiàng)目品質(zhì)定位決定了后期物業(yè)管理方法及服務(wù)內(nèi)容定位，我們認(rèn)為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應(yīng)該感受到是兩個(gè)字：親情。讓親情融入我們物業(yè)服務(wù)各個(gè)步驟，讓物業(yè)職員每一次接觸、每一個(gè)微笑、每一個(gè)電話咨詢?nèi)咳跁?huì)在一個(gè)親情之中。2、方便物業(yè)服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在管理細(xì)節(jié)上將采取當(dāng)今較為流行“酒店式管理”服務(wù)方法,實(shí)施全天候、全方位、全過(guò)程侍俸，配合文明禮貌服務(wù)，讓人民感到舒適和尊貴。借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，公寓大堂設(shè)置前臺(tái)接待服務(wù)，提供各項(xiàng)酒店式和管家式服務(wù)，如送餐、室內(nèi)清潔、洗衣、代召士、叫醒服務(wù)、代訂書報(bào)雜志、代訂車船飛機(jī)票、鐘點(diǎn)工服務(wù)及商務(wù)服務(wù)等一系列人性化服務(wù)和管理，依據(jù)星級(jí)酒店管理水準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容更多，物業(yè)管理更完善，并依據(jù)用戶獨(dú)特消費(fèi)需求提供貼身服務(wù)和物業(yè)管理，如家居部署提議方案，提供家庭聚會(huì)籌備和組織策劃等服務(wù)項(xiàng)目，充足滿足居住者舒適和投資者贏利需求。第九章智能化系統(tǒng)管理和維護(hù)一智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)方案智能建筑應(yīng)該是對(duì)建筑四個(gè)基礎(chǔ)要素，既結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及其相聯(lián)給最優(yōu)化考慮和組合，以達(dá)成最好，從而取得投資合理、高效率更安全、優(yōu)雅舒適、便利快捷環(huán)境空間，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理安、暖、快、潔、便親情服務(wù)，從中我們體會(huì)到智能小區(qū)在目前關(guān)鍵地位和作用。設(shè)備自動(dòng)控制和管理系統(tǒng)組成：中央管理操作系統(tǒng)熱交換監(jiān)控系統(tǒng)冷凍站監(jiān)控系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng)新風(fēng)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng)送風(fēng)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng)暖風(fēng)機(jī)/風(fēng)幕機(jī)系統(tǒng)給排水監(jiān)控系統(tǒng)9、照明監(jiān)控系統(tǒng)10、變配電監(jiān)控系統(tǒng)11、電梯監(jiān)控系統(tǒng)12、電量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)13、視頻14、安保（視頻識(shí)別系統(tǒng)）15、一站式、菜單服務(wù)，經(jīng)過(guò)智能化管理達(dá)成理想服務(wù)，經(jīng)過(guò)可視業(yè)主客服中心把小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、活動(dòng)等通知業(yè)主。16、經(jīng)過(guò)樓宇自控（中控室）發(fā)至工程部多種維修單：（1）給排水水箱、位置；（2）空調(diào)機(jī)組過(guò)濾器是否該沖洗；（3）污水池水位；（4）消防水池水位；（5）冷水機(jī)組多種參數(shù)；（6）電梯故障化那些層面；（7）鍋爐多種參數(shù)；（8）水泵運(yùn)行狀態(tài)等等；17、在線式巡更，技防不如人防，要做人技結(jié)合，經(jīng)過(guò)智能化，在計(jì)算機(jī)上設(shè)定幾點(diǎn)、幾分、巡視某個(gè)點(diǎn)，可編程。18、保安對(duì)講系統(tǒng)在地下是難以接收信號(hào)，尤其是停車場(chǎng)，在巡視地下部分時(shí)，提議安裝地下層緊急對(duì)講插口；19、對(duì)于集中供空調(diào)項(xiàng)目，提議在空調(diào)水系統(tǒng)上，每層加裝電動(dòng)閥，方便完善樓宇自控系統(tǒng)，為單獨(dú)計(jì)算供冷費(fèi)用提供便利。20、公共大堂，是否需設(shè)LED信息顯示大屏幕，（方便公布公共信息）。21、智能化集成，我們要遵照正當(dāng)性、實(shí)用性、可靠性、優(yōu)異性、可擴(kuò)充性；很快未來(lái)，智能化進(jìn)入家庭，經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)搖控，事先將家庭空調(diào)開了，電飯鍋米飯熟了，窗簾打開了，等等。22、在安防系統(tǒng)中，尤其是在關(guān)鍵區(qū)域里，辦公區(qū)域住所，立即報(bào)警，同時(shí)開啟錄像進(jìn)行錄像跟蹤。23、緊急呼叫：在戶內(nèi)安裝呼叫按鈕，在緊急情況下，向保安監(jiān)控報(bào)警；24、煤氣泄漏報(bào)警，一但出現(xiàn)泄漏立即傳到保安中心；25、電子信息，每戶可安裝信息公布器一個(gè)，物業(yè)管理中心可將部分信息隨時(shí)傳達(dá)給業(yè)主。26、家庭小型交換機(jī)、一帶8、二帶16、三帶24可使家庭內(nèi)部隨意通話。27、家庭計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，寬帶接入可多臺(tái)計(jì)算機(jī)同時(shí)上網(wǎng)，適用商住兩用。28、安保部分：門磁、窗磁、玻璃破碎檢測(cè)器，紅外線對(duì)射探測(cè)器，雙鑒探測(cè)器，全部可聯(lián)動(dòng)報(bào)警同時(shí)開啟攝象。二發(fā)揮高科技在管理服務(wù)中設(shè)想現(xiàn)代企業(yè)辦公越來(lái)越重視信息便捷和靈敏，所以對(duì)智能化要求越來(lái)越高，樓宇智能化程度已成為衡量大廈檔次、品質(zhì)最關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)之一。我們物業(yè)企業(yè)將憑借所管理海龍大廈經(jīng)驗(yàn)，制訂出完整智能化系統(tǒng)管理方案，幫助北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院建立一套完善智能化系統(tǒng)，并經(jīng)過(guò)對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)集成管理，實(shí)現(xiàn)“一卡通”服務(wù)，大廈用戶和職員憑一張智能卡可實(shí)現(xiàn)門禁、考勤、車庫(kù)入場(chǎng)，并可在大廈內(nèi)餐廳、飲料吧、商務(wù)中心等進(jìn)行消費(fèi)，和物業(yè)企業(yè)結(jié)算水電、物業(yè)費(fèi)及租金等一系列功效和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)電子錢包、電子存折，為商務(wù)用戶提供了完善、安全、快捷信息服務(wù)環(huán)境。第十章機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)一定時(shí)維護(hù)、保養(yǎng)、檢修和日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)1供電系統(tǒng)A.確保二十四小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障在北京市行業(yè)要求時(shí)間內(nèi),立即排除。B.限電、停電按要求提前通知。C.配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。D.備有應(yīng)急發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)啟用。E.制訂臨時(shí)用電管理方法并嚴(yán)格實(shí)施。F.變壓器出口電壓為400±5%伏。G.無(wú)隨意跳閘、掉閘現(xiàn)象。H.兩路供電聯(lián)絡(luò)可靠，自動(dòng)倒閘操作不超出3秒鐘時(shí)間。I.做好公共電器系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修、維護(hù)保養(yǎng)及協(xié)調(diào)工作。2消防系統(tǒng)A.消防控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備器材配置齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。B.做好公共消防系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施維修、維護(hù)保養(yǎng)及協(xié)調(diào)工作。C.定時(shí)做消防系統(tǒng)檢測(cè)試驗(yàn)，確保消防設(shè)備正常使用。3給排水系統(tǒng)A.要求對(duì)一次供水蓄水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清洗、消毒。操作人員健康合格證齊全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。B.備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏。C.全部排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。D.高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密管理方法。供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格實(shí)施北京市物價(jià)管理部門要求，無(wú)不合理計(jì)量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知。E.遇有事故，維修人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。F.做好公共排水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施維修、維護(hù)安排及協(xié)調(diào)工作。G.主動(dòng)開展節(jié)省用水，按北京市節(jié)水辦下達(dá)分配指標(biāo)計(jì)劃用水。H.糞池定時(shí)清掏確保正常使用。4空調(diào)系統(tǒng)A.確保大廈空調(diào)區(qū)域環(huán)境溫度符合標(biāo)準(zhǔn)。B.確?？照{(diào)設(shè)備運(yùn)行正常，中、小修無(wú)特殊情況當(dāng)日完成。C.定時(shí)清洗風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)，確保通風(fēng)質(zhì)量。E.對(duì)空調(diào)設(shè)備、管路定時(shí)巡檢，有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象立即維修。F.入戶維修作到禮貌熱情、輕拿輕放，降低噪音盡可能不影響客工作、休息，工作完成后立即清掃現(xiàn)場(chǎng)。G.做好公共空調(diào)系統(tǒng)中軟化水設(shè)備維修、維護(hù)工作。5供暖系統(tǒng)及生活熱水暖設(shè)備完好，運(yùn)行正常。管道、閥門無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。冬季供暖，室內(nèi)溫度不得低于18℃。依據(jù)用戶書面要求，按時(shí)供暖。做好公共供暖系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施維修、維護(hù)安排及協(xié)調(diào)工作。6市政公用設(shè)施管理套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。共區(qū)域（包含車道）照明設(shè)備、設(shè)施齊全，工作正常。道路通暢，路面平坦，有交通標(biāo)志。訂有交通車輛管理制度，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。二管理規(guī)程、操作規(guī)程1電梯維修保養(yǎng)規(guī)程1）常規(guī)保養(yǎng)：分為周保養(yǎng)、六個(gè)月保養(yǎng)，十二個(gè)月保養(yǎng)。三個(gè)等級(jí)：周保養(yǎng)，每七天一次，每部電梯每七天一次，每次不少于4小時(shí)六個(gè)月保養(yǎng)，每部電梯每次不少于8小時(shí)，側(cè)重于關(guān)鍵部位保養(yǎng)。十二個(gè)月保養(yǎng)，每部電梯每十二個(gè)月不少于每次不少于16小時(shí)，做全方面檢驗(yàn)保養(yǎng)。2）零維修：小修，故障停梯接到報(bào)修后應(yīng)在10分鐘內(nèi)快速抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)立即搶修。3）中修：周期定為3年，做全方面檢修保養(yǎng)。4）大修：電梯中修后繼續(xù)運(yùn)行3年時(shí)間，因設(shè)備部件磨損嚴(yán)重，需更換主機(jī)或更換較多機(jī)電配套件，以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行全方面根本維修。電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程電梯維修保養(yǎng)作業(yè)必需由經(jīng)過(guò)國(guó)家勞動(dòng)部門專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，必需有電梯上崗操作證。維修作業(yè)必需由兩人以上方能進(jìn)行，做到有主有從，有呼有應(yīng)，謹(jǐn)慎認(rèn)真。維修時(shí)應(yīng)精神集中，不得打鬧，擅離工作崗位和工作無(wú)關(guān)事情，嚴(yán)禁酒后操作。維修時(shí)應(yīng)在端站懸掛修理工作警示牌，維修保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，必需斷開電源，并在電源開關(guān)上懸掛“有些人工作嚴(yán)禁合閘”警示牌。檢修未完時(shí)轎內(nèi)操作人員不得離開轎廂，非維修人員嚴(yán)禁進(jìn)入轎廂。在維修施工中，必需服從現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任人統(tǒng)一指揮安排。離開轎廂時(shí)，應(yīng)把門關(guān)好鎖好，再進(jìn)入時(shí)注意轎廂是否在原處。施工中要加強(qiáng)安全教育工作，管理人員在施工前要進(jìn)行安全交底，并在施工中進(jìn)行檢驗(yàn)，果斷阻止有玩忽職守和違反安全操作規(guī)程現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)勞動(dòng)部門制訂施工現(xiàn)場(chǎng)多項(xiàng)管理制度。2.工程強(qiáng)電專業(yè)保養(yǎng)規(guī)程根據(jù)巡檢制度巡視所轄區(qū)域電氣設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)生異常立即處理，并匯報(bào)上級(jí)主管部門作好統(tǒng)計(jì)。按日計(jì)劃和維修單立即完成維修和安裝任務(wù)。照明燈具配電箱，開關(guān)、更換要立即，開水器、風(fēng)機(jī)盤管電機(jī)，及其它設(shè)備修復(fù)要立即，因材料備件原因要先向用戶說(shuō)明解釋清楚。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)指派臨時(shí)緊急任務(wù)要合理安排，立即完成。緊急事故要服從指揮，主動(dòng)參與搶險(xiǎn)，救災(zāi)工作，對(duì)電氣設(shè)備故障，應(yīng)先切斷電源，恢復(fù)其它供電后，再作故障處理。每個(gè)月20日查電表，并把電表數(shù)字報(bào)物業(yè)部，幫助做好計(jì)量收費(fèi)工作。每十二個(gè)月10~11月份對(duì)配電室進(jìn)行全方面清掃、檢修。每十二個(gè)月供暖之前，對(duì)熱力站各電機(jī)及配電柜（箱）做全方面檢驗(yàn)及清掃，對(duì)絕緣電阻進(jìn)行遙測(cè)。每十二個(gè)月供冷期前后對(duì)所管轄新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行清掃檢修，對(duì)電機(jī)進(jìn)行遙測(cè)。每十二個(gè)月對(duì)柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房在冬季前做好保溫工作季度計(jì)劃。每十二個(gè)月熱力站電機(jī)進(jìn)行一次啟車試驗(yàn)以預(yù)防葉輪銹死。每十二個(gè)月對(duì)柴油發(fā)電機(jī)組做一次啟車試驗(yàn)，以確保發(fā)電機(jī)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每個(gè)月對(duì)配電室、變壓器及各配電柜做一次全方面檢驗(yàn)，查看接地線及各緊固螺絲是否正常。每個(gè)月查寫字樓各強(qiáng)電豎井電源插接箱及互投箱是否接實(shí)有沒有異味有沒有放電現(xiàn)象。每日查各新風(fēng)機(jī)房電機(jī)及配電箱運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。每日對(duì)柴油發(fā)電機(jī)組電瓶做一次充放電。3.空調(diào)專業(yè)保養(yǎng)規(guī)程在崗人員堅(jiān)守崗位，有情況立即處理，努力爭(zhēng)取把損失降到最小。發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時(shí)，應(yīng)確定其位置，然后快速關(guān)閉對(duì)應(yīng)控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。每日巡檢管路，截門有沒有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。定時(shí)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)，確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。每十二個(gè)月9月份對(duì)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行一次根本保養(yǎng)，包含電機(jī)，皮帶，軸承，翅片，過(guò)濾器。每個(gè)月清洗一次新風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)；空調(diào)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)，每三個(gè)月清洗一次。4.水暖保養(yǎng)規(guī)程每日檢驗(yàn)生活水箱，和大廈內(nèi)網(wǎng)，各支路進(jìn)水閥門。每個(gè)月3——6日定時(shí)檢驗(yàn)，大廈外管網(wǎng)，總進(jìn)生活水和各支路用水，室外消防栓，消防接合器，噴淋接合器。每個(gè)月7——12日定時(shí)對(duì)化糞池，生活廢水，雨水管線管檢驗(yàn)。每逢雙月中旬清洗國(guó)賓大廈3——10開水器。每個(gè)月第二個(gè)工作日，查各樓水表，并做各樓水費(fèi)結(jié)算催繳水費(fèi)。每十二個(gè)月對(duì)熱力站循環(huán)水泵進(jìn)行一次保養(yǎng)，清洗主管途經(jīng)濾器。每十二個(gè)月清洗一次高位水箱。嚴(yán)格落實(shí)實(shí)施各項(xiàng)運(yùn)行及操作規(guī)章制度，對(duì)違規(guī)者有權(quán)阻止。加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)知識(shí)學(xué)習(xí)及安全教育學(xué)習(xí)，搞好團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同完成企業(yè)交辦其它工作。發(fā)生火災(zāi)或其它異常情況時(shí)率領(lǐng)其它工作人員參與搶險(xiǎn)救災(zāi)工作。三應(yīng)急搶修、處理預(yù)案突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案依據(jù)企業(yè)辦公會(huì)精神，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，特制訂企業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。各管理處、項(xiàng)目應(yīng)成立緊急突發(fā)事件領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目標(biāo)各項(xiàng)突發(fā)事件應(yīng)急處理。本企業(yè)突發(fā)時(shí)間包含：刑事治安事件、化學(xué)品泄漏、電梯故障、停電、跑水、觸電、爆炸案件、火災(zāi)等。各項(xiàng)目對(duì)全部職員進(jìn)行不間斷培訓(xùn)，確保全部職員明確在突發(fā)事件前怎樣正確處理和緊急自救。各項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目本身情況能夠結(jié)合本預(yù)案制訂各自具體預(yù)案。確保全部職員熟悉不一樣報(bào)警電話。如火災(zāi)119、治安110、救護(hù)120或999，和各項(xiàng)目?jī)?nèi)部聯(lián)絡(luò)電話。各項(xiàng)目責(zé)任人負(fù)責(zé)落實(shí)多種所需應(yīng)急物資準(zhǔn)備和檢驗(yàn)，以備急時(shí)所用。一旦出現(xiàn)緊急情況，職員應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并匯報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，確保信息通暢。依據(jù)不一樣突發(fā)事件，企業(yè)制訂了對(duì)應(yīng)緊急預(yù)案，各項(xiàng)目能夠在此基礎(chǔ)上作深入細(xì)化。配電室忽然斷電處理應(yīng)急預(yù)案1.雙路電源供電時(shí)，按倒閘操作程序切換備用電源。2.配電室設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)快速拉開相關(guān)斷路器和隔離開關(guān)，斷開故障設(shè)備。檢驗(yàn)故障原因，并匯報(bào)供電局，在未斷開或無(wú)法斷開故障設(shè)備時(shí)，不得啟用備用電源。3.假如配電室開關(guān)越級(jí)掉閘，可按下列方法進(jìn)行處理：A.分路開關(guān)保護(hù)裝置未動(dòng)作掉閘，造成主變壓器或電源開關(guān)掉閘，應(yīng)先拉開全部分路開關(guān)，試送主變壓器或電源開關(guān)，然后試送無(wú)故障各分路開關(guān)，對(duì)有故障分路開關(guān)試送前，應(yīng)查明原因。B．分路開關(guān)和主變壓器或電源開關(guān)同時(shí)掉閘時(shí)，應(yīng)先拉開無(wú)故障分路開關(guān)，試送主變壓器或電源開關(guān)，后試送各分路開關(guān)。在試送有故障分路開關(guān)前，應(yīng)檢驗(yàn)兩極繼電保護(hù)配合情況。水侵（跑、冒、漏）處理應(yīng)急預(yù)案發(fā)覺或接到跑、冒、漏水現(xiàn)象時(shí)，立即通知工程部，并采取處理方法。工程部接到通知后，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)掉水源閥門?？刂扑捶秶鷶U(kuò)大，切斷地面電源插座。清理現(xiàn)場(chǎng)完成后，工程部人員確定無(wú)誤后，恢復(fù)供水、供電。調(diào)查跑水原因，匯報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理。對(duì)水處理應(yīng)急預(yù)案發(fā)覺跑、冒、漏水時(shí)，立即通知工程部值班主管，并采取方法。工程部值班主管立即通知工程部相關(guān)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)。工程部人員到現(xiàn)場(chǎng)后立即阻止水源范圍擴(kuò)大，關(guān)閉閥門，切斷電源并進(jìn)行修。故障處理完成后，清掃水災(zāi)影響范圍。當(dāng)值主管，在處理事故完成后，寫出事故匯報(bào)，匯報(bào)工程部經(jīng)理。工程部相關(guān)人員確定無(wú)誤后，恢復(fù)正常供電。煤氣泄漏處理應(yīng)急預(yù)案發(fā)覺有燃?xì)獾刃孤r(shí)，立即通知工程部值班主管和燃?xì)馄髽I(yè)。由工程部值班室主管通知保安員、工程部人員到現(xiàn)場(chǎng)（關(guān)閉對(duì)講機(jī)，不可使用任何電話，電動(dòng)工具）。到現(xiàn)場(chǎng)后將全部門窗打開，進(jìn)行通風(fēng)，檢驗(yàn)相關(guān)系統(tǒng)?？刂剖聭B(tài)后，通知工程部經(jīng)理。如無(wú)法控制事態(tài)，則立即疏散用戶到安全地點(diǎn)。必需時(shí)經(jīng)請(qǐng)示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)后，通知消防部門。事情處理完成后，寫出書面材料，匯報(bào)工程部經(jīng)理。停電處理應(yīng)急預(yù)案工程部配電室值班人員，在碰到高壓一路電源停電或高壓一相對(duì)地突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)按下列程序進(jìn)行處理：立即通知工程部值班主管并上報(bào)工程部經(jīng)理。由工程值班主管指派電工人員到現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、檢驗(yàn)系統(tǒng)，若屬供電局責(zé)任，立即電話聯(lián)絡(luò)，問(wèn)明停電原因及何時(shí)來(lái)電時(shí)間。供電局調(diào)度電話：63036277若屬工程部維修范圍立即搶修，做好倒閘操作準(zhǔn)備工作，搶修完成后，值班人員應(yīng)到各關(guān)鍵配電間機(jī)房，恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行按鈕。供電正常后，認(rèn)真做好統(tǒng)計(jì)，將停電、送電時(shí)間、停電原因及處理結(jié)果具體統(tǒng)計(jì)在交接本上，向接班人員交待清楚，匯報(bào)工程部經(jīng)理。電梯故障應(yīng)急預(yù)案凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超出5分鐘仍未到現(xiàn)場(chǎng)，則工程部經(jīng)過(guò)培訓(xùn)專業(yè)人員可依據(jù)不一樣情況，依下列步驟進(jìn)行釋放被困乘客。1、電梯因?yàn)楹鋈煌ｋ娀蚬╇娋€路出現(xiàn)故障，造成運(yùn)行中電梯中途停止，在轎廂內(nèi)關(guān)人時(shí)，乘客應(yīng)按下轎廂內(nèi)警鈴或呼叫求救。2、確定停于靠近電梯廳門位置（依據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門杳看）。3、關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)，4、用專用廳門鑰匙開啟廳門，將客人放出。5、客人離開轎廂，將廳門關(guān)好。6、假如轎廂停在兩層之間，則由電梯維修人員到機(jī)房盤車，移動(dòng)轎廂使轎廂達(dá)成和廳門平層位置后，放出乘客。7、發(fā)生地震、火災(zāi)、自然災(zāi)難，電梯停運(yùn)后，必需由電梯維修人員進(jìn)行具體檢驗(yàn)，確實(shí)搞清電梯