南寧市超高層市場調(diào)研研究報告

《南寧市超高層市場專題調(diào)查匯報》

提綱綜述一、南寧市超高層建筑現(xiàn)實狀況概況1、超高層建筑關(guān)鍵分布區(qū)域2、現(xiàn)在南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行3、南寧市代表性超高層建筑介紹二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況1、樓層功效設(shè)置，商鋪、寫字樓、酒店配置百分比2、出租、出售情況和物業(yè)管理情況3、入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境4、寫字樓入駐企業(yè)情況整理統(tǒng)計5、商鋪類型統(tǒng)計三、依據(jù)調(diào)研對南寧市超高層進行市場分析1、寫字樓市場2、酒店市場3、商鋪市場四、調(diào)研結(jié)論1、地標(biāo)優(yōu)勢2、建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己品牌3、北部灣大廈運行定位提議4、北部灣未來關(guān)鍵用戶分析五、風(fēng)險分析六、結(jié)語綜述：中國是一個人多地少，尤其是建設(shè)用地十分緊缺國家，超高層建筑興建，能夠提升土地利用率，一定程度上緩解土地緊缺問題。高層建筑是一個國家和地域經(jīng)濟繁榮和科技進步象征，尤其是超高層建筑更是一個地域標(biāo)志且含有沒有遮擋、景觀視野開闊優(yōu)勢。此次南寧市超高層建筑市場調(diào)研關(guān)鍵以南寧市瑯東CBD商務(wù)區(qū)和東盟商務(wù)區(qū)板塊超高層建筑聚集區(qū)作為關(guān)鍵調(diào)研對象，經(jīng)過實地調(diào)查、物業(yè)尋訪、電話咨詢、互聯(lián)網(wǎng)信息查找等方法，搜集到南寧市現(xiàn)在超高層建筑數(shù)量、分布情況、發(fā)展趨勢及現(xiàn)有超高層建筑功效設(shè)置、經(jīng)營情況等信息，并依據(jù)搜集到信息數(shù)據(jù)對南寧市超高層建筑市場需求做出分析。我們結(jié)合瑯東商務(wù)區(qū)和東盟商務(wù)區(qū)掌握實際情況，基于商務(wù)片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展大好局面，指出了目前在東盟區(qū)市場出現(xiàn)了很好投資機會，并對其市場潛力、經(jīng)濟效益和社會效益做出了分析。南寧市超高層建筑現(xiàn)處于發(fā)展階段，且通常全部是集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，市場需求大，前景很樂觀。商務(wù)寫字樓出租價均價為60～80元/平米·月，最高可達120元/平米·月，出售均價0元/平米，出租率全部達90%以上，瑯東CBD商務(wù)區(qū)已基礎(chǔ)無寫字樓可租售。商鋪出售價為0～60000元/平米不等，人員流動量大區(qū)域，臨街旺鋪售價高達100000元/平米。在國家限購令下，且作為長遠投資對象，現(xiàn)在銷售很火爆。在匯報最終部分，我們就投資方在北部灣項目標(biāo)社會環(huán)境、政治環(huán)境做出了估量和提議，并做了簡單項目風(fēng)險分析，僅供參考。一、南寧市超高層建筑現(xiàn)實狀況概況1、南寧市超高層建筑分布關(guān)鍵集中區(qū)域瑯東CBD板塊：地王國際商會中心、金源CBD現(xiàn)代城、第二長途電信樞紐大廈、電信大樓、廣西投資大廈、廣西建設(shè)大廈等。會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊：航洋國際城、華潤中心一期西座、中國-東盟國際商貿(mào)物流中心、金融交易中心辦公大樓等。2、現(xiàn)在南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行南寧市超高層建筑共41個，其中包含已建成項目19個，在建項目9個，封頂項目2個，備建項目3個，計劃8個。（詳情見下表南寧市超高層建筑名單及排行）南寧市超高層建筑名單及排行(（排名按建筑高度）排名樓名高度（m）樓層數(shù)建成時間用途建設(shè)狀態(tài)1國際金融中心386.00960寫字樓酒店商業(yè)計劃2龍光世紀(jì)358.00800寫字樓酒店在建3九州國際大廈317.60710寫字樓酒店商業(yè)在建4地王國際商會中心276.0058寫字樓酒店商業(yè)建成5航洋信和廣場250.0000寫字樓計劃6南寧塔228.0000寫字樓計劃7麗原·天際城217.80570住宅商業(yè)在建8中國-東盟國際商貿(mào)物流中心200.60470寫字樓商業(yè)在建9金融交易中心辦公大樓200.60520寫字樓商業(yè)在建10南湖名全部廣場A座200.40480寫字樓商業(yè)在建11華潤中心商務(wù)樓200.0000寫字樓酒店商業(yè)預(yù)備12陽光100城市廣場三期T5198.40590住宅計劃13陽光100城市廣場三期T6198.40590住宅計劃14世貿(mào)公館1棟174.65520住宅計劃15華潤中心一期西座171.35350寫字樓在建16第二長途電信樞紐大廈159.00331999寫字樓商業(yè)建成17龍光·水悅龍灣1棟150.00450住宅預(yù)備18龍光·水悅龍灣2棟150.00450住宅預(yù)備19利海·亞洲國際領(lǐng)峰A座144.00220寫字樓在建20利?！喼迖H領(lǐng)峰B座144.00220寫字樓在建21世貿(mào)公館2棟143.15420住宅計劃22廣西水利電業(yè)商務(wù)樓139.60320寫字樓計劃23廣西電力大廈138.30301993寫字樓建成24航洋國際城發(fā)展中心137.60380寫字樓住宅建成25航洋國際城恒富中心135.00360寫字樓住宅建成26澳門街130.00310住宅商業(yè)建成27電信大樓124.0001991寫字樓建成28北部灣大廈B座118.00210寫字樓在建29北部灣大廈A座118.00210寫字樓在建30廣西投資大廈117.30280寫字樓建成31金源CBD現(xiàn)代城116.80280寫字樓商業(yè)建成32航洋國際城東方資本中心114.30270寫字樓建成33航洋國際城萬豪酒店112.00270酒店建成34財富國際廣場A區(qū)1號樓110.0026寫字樓建成35高新區(qū)火炬大廈110.00270寫字樓建成36南湖國際廣場7號樓108.00320住宅建成37世貿(mào)西城廣場B區(qū)105.00300住宅商業(yè)建成38陽光100上東國際104.0031住宅商業(yè)建成39廣西農(nóng)資大廈103.80280寫字樓酒店住宅建成40廣西建設(shè)大廈103.60260寫字樓建成41南湖國際廣場5號樓101.00300住宅建成3、南寧市代表性超高層建筑介紹：（1）南寧地王建筑高度：276米建筑層數(shù)：地上58層，地下3層建筑面積：13.2萬平方米，用地面積1萬平方米投資金額：5億元建設(shè)工期：動工，工期兩年半車位數(shù)量：840個電梯數(shù)量：18部建設(shè)單位：廣西龍門居房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)設(shè)計單位：深圳招商建筑設(shè)計/香港招商工程和設(shè)計顧問工程地點：瑯東中心區(qū)金湖路功效布局：地下停車場、裙樓商店、主樓為純寫字樓、屋頂觀光。標(biāo)準(zhǔn)層形式為方形、面積約為平方米，層高3.6米。地上部分111556.83m2，地下部分20573.31m2，辦公面積91253.02m2，消防避難層面積2070.07m2，架空層屋頂花園面積1348.94m2。（2）廣西南寧市龍光世紀(jì)大廈工程在建建筑高度：378米建筑層數(shù)：地上80層建筑面積：388234平方米，占地面積22669平方米投資金額：6億建設(shè)工期：2月開工，工期36個月，初建成車位數(shù)量：一個連體地下四層停車場工程地點：東盟商務(wù)合作路和中柬路交叉口東側(cè)功效布局：地上53-80層為一棟酒店辦公大樓；地上53層為一棟公寓式辦公大樓；地下4層為一個連體地下停車場。另包含游泳池、水療中心、會所、會議中心。兩棟大樓之間有三層裙樓和四層裙樓相連，裙樓關(guān)鍵功效為商業(yè)，塔樓作為酒店辦公及公寓式辦公使用。（3）東盟廣西市長大廈計劃建筑高度：建筑層數(shù)：84層建筑面積：234924平方米,占地面積為投資金額：3億元人民幣建設(shè)工期：6月至12月車位數(shù)量：五層高地下室提供1263個車位設(shè)計單位：廣西建筑科學(xué)研究設(shè)計院工程地點：東盟商務(wù)區(qū)中越路功效組成：包含辦公室、會議室、露天游泳池。（4）南寧麗原天際城在建建筑高度：217.8米建筑層數(shù)：地上57層，地下3層建筑面積：110033.37平方米，用地面積6922.75平方米投資金額：1.2億建設(shè)工期：10月開工，工期1090天，車位數(shù)量：600個車位，近5000平方米機械車庫

建設(shè)單位：廣西麗源投資設(shè)計單位：廣西華藍設(shè)計集團工程地點：民族大道和共和路交口東南角功效布局：地下3層位地下車庫及人防，地下2層、地下1層位車庫；地上1—6層為商場；7層為休閑會所；8層—56層為公寓、住宅。共包含20余套樓中樓、約700套30—60平方米小戶型及近5000平方米機械車庫。（5）南寧中國-東盟國際商貿(mào)物流中心B座在建建筑高度：2建筑層數(shù)：地上50層，地下5層建筑面積：187562.29平方米，用地面積約18296.23平方米投資金額：250億建設(shè)工期：結(jié)構(gòu)形式：鋼框架-關(guān)鍵筒結(jié)構(gòu)電梯數(shù)量：25部車位數(shù)量：地下停車位1150，地上停車位53建設(shè)單位：廣西南博國際商貿(mào)設(shè)計單位：廣西華藍設(shè)計集團工程地點：南寧市東盟商務(wù)區(qū)關(guān)鍵區(qū)，北臨民族大道功效布局：地下五層設(shè)地下車庫及人防，地下四至五層位地下車庫，地上一層為銀行營業(yè)大廳及辦公入口大堂；二層至五層設(shè)置宴會廳、匯報廳等；六層及三十七層為避難層；八層至三十六層為培訓(xùn)區(qū)；三十八層至五十二層為辦公區(qū)。（6）南寧國際金融中心（計劃中，數(shù)據(jù)甚少）建筑高度：300米以上建筑面積：用地面積12270平方米設(shè)計單位：AECOM企業(yè)工程地點：民歌湖、國際會展中心旁；金浦路和匯歌路交匯處東南側(cè)。功效組成：集辦公、商業(yè)、公寓、酒店等多個業(yè)態(tài)于一體。（7）南寧九州國際大廈在建建筑高度：318米，地上71層，地下6層用地面積：11515.86平方米，總投資：20億元人民幣建設(shè)時間：6月13日開工功效布局：(1F~4F)商業(yè)、（5F~9F，11F~25F）五星級酒店及其配套、（26F~32F，34F~50F,52F~68F）商務(wù)辦公樓、（10,33,51）避難及技術(shù)層。（8）航洋國際城發(fā)展中心建成建筑高度：占地面積：56000平方米建筑面積:400000平方米建筑設(shè)計單位:新加坡DP建筑事物所。功效布局：1號樓（資本中心）總高

26層，2號樓（恒富中心）總高37層，3號樓（發(fā)展中心）總高39層，4號樓萬豪國際酒店。

停車位：3000個，面積約10萬平方米。二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況此次調(diào)研關(guān)鍵就南寧市超高層集中地兩塊區(qū)域（瑯東CBD板塊和會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊）超高層樓層功效設(shè)置及配比、出租出售情況和周圍環(huán)境、加盟商家、入駐企業(yè)等經(jīng)營情況進行實地考察和資料搜集。1、樓層功效設(shè)置，商鋪、寫字樓、酒店配置百分比分析（詳見附表一）附表一調(diào)研樓層功效設(shè)置及功效配比一覽表項目名稱功效設(shè)置建筑總面積(㎡)寫字樓商業(yè)面積(㎡)所占百分比(%)面積(㎡)所占百分比(%)地王國際商會中心1到5層商鋪;6到51層寫字樓;52-58云頂飯店觀光.132130.149125369.061688412.77金源CBD現(xiàn)代城1到5層商鋪;6到27層寫字樓.93000777.401600017.20航洋國際城（4棟）集商務(wù)、娛樂、休閑、餐飲為一體綜合樓群40000026500033.7513500066.25超高層建筑通常全部是集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，地下為大型停車場或購物中心，將人多空間（辦公、餐飲、購物中心）放置在下部當(dāng)做底層商鋪，人少空間（旅館、酒店）放置在上部。2、出租、出售和物業(yè)管理情況（詳見見附表二、附表三）附表二調(diào)研樓層寫字樓、底層商鋪出租、出售情況匯總項目名稱寫字樓底層商鋪備注出租價（元/㎡·月）出售價（元/㎡）租售率出租價（元/㎡·月）出售價（元/㎡）租售率地王國際商會中心100-120均價2500098%一層臨街旺鋪可達250,其它100-180首層臨街旺鋪可達80000，其它40000～50000100%經(jīng)和物業(yè)核實現(xiàn)在只空置4、5套辦公室。金源CBD現(xiàn)代城60-80均價0100%一層臨街旺鋪可達250,其它100-150首層臨街旺鋪可達40000～60000，其它0～30000100%經(jīng)和物業(yè)核實無空置航洋國際城60-80均價240001號樓100%、2號樓、3號樓達90%一層臨街旺鋪可達250,其它90-150首層臨街旺鋪可達70000，其它30000～4500070%零售店招商不到位，3層以上基礎(chǔ)閉館在建工程華潤中心一期西座，現(xiàn)已招商國際品牌約47%，招商出租率達81%。由此可見，南寧市寫字樓和商鋪出租出售市場形勢大好。附表三調(diào)研樓層物業(yè)管理企業(yè)及水電費收取情況匯總項目名稱物業(yè)管理企業(yè)名稱物業(yè)管理費（元/㎡）電費（元/度）水費（元/度）地王國際商會中心南寧科盛物業(yè)服務(wù)寫字樓6.9商業(yè)用電收取按商業(yè)水費收取金源CBD現(xiàn)代城廣西南寧福源物業(yè)管理寫字樓3.5；商業(yè)物業(yè)管理費：15商業(yè)用1.6水費4.24航洋國際城廣西航洋實業(yè)集團寫字樓3.0；商業(yè)物業(yè)管理費：18商業(yè)用1.6按商業(yè)水費收取以上物業(yè)數(shù)據(jù)僅作為參考，現(xiàn)在寫字樓、商鋪，其物業(yè)管理服務(wù)價格實施市場調(diào)整價管理，即由雙方達成服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約要求等協(xié)議簽署協(xié)議，雙方按協(xié)議要求推行各自職責(zé)和義務(wù)。3、入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境

=1\*GB3①瑯東CBD板塊入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境周圍環(huán)境：瑯東板塊，堪稱南寧高層建筑王國，略略一數(shù)，就有了快要50棟高樓?，槚|板塊，西起南湖，東至廂竹大道、竹溪大道，南起青山路北至長湖路延長線，是南寧全先計劃CBD區(qū)，政府和眾多開發(fā)商全力打造頂級商務(wù)空間?，槚|板塊是作為南寧市中央商務(wù)區(qū)而計劃建設(shè)，定在南寧商務(wù)經(jīng)濟硬件基礎(chǔ)和軟件平臺，以南湖、五象廣場為計劃節(jié)點，輻射周圍，形成以涵蓋休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)、辦公等幾大功效關(guān)鍵商務(wù)區(qū)，是面向中國外形象展示城區(qū)之一。豐富景觀資源，便捷交通網(wǎng)絡(luò)，完善市配套，大氣現(xiàn)代建筑形象，是該板塊幾大表征。該板塊房地產(chǎn)項目關(guān)鍵特點是項目占地面積小，容積率高，重視建筑外觀和功效實用性，整體品質(zhì)較高。周圍超高層寫字樓：地王大廈、廣西投資大廈、廣西建設(shè)大廈、金源CBD現(xiàn)代城、電信大樓等。品牌商家：百貨大樓金湖購物中心、廣州友誼、夢之島水晶城、新華書店、五象購物中心、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士，銀行有中國銀行、工行、農(nóng)行、建行等。建設(shè)五象大酒店、跨世紀(jì)大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店等。=2\*GB3②會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境周圍環(huán)境：航洋國際在南寧市CBD關(guān)鍵區(qū)東部，北臨市區(qū)主干道民族大道，西臨青秀路、石門森林公園，南靠國家4A級旅游景點青秀山風(fēng)景名勝旅游區(qū)。伴隨南寧市建設(shè)“大南寧”戰(zhàn)略實施，她作為南寧對外開發(fā)國際平臺，其所起作用也越來越巨大，現(xiàn)在東盟新區(qū)總體交通道路設(shè)施已初具規(guī)模。以民族大道延長線為主干道交通網(wǎng)絡(luò)已展現(xiàn)在世人面，和其緊密先練南寧市CBD關(guān)鍵區(qū)良好發(fā)展而也對鳳嶺片區(qū)建設(shè)發(fā)展起到促進作用，東盟新區(qū)作為南寧市中央形象區(qū)和中央風(fēng)景區(qū)，良好土地貯備，優(yōu)美自然風(fēng)光、便捷交通網(wǎng)絡(luò)，使其成為南寧市房地產(chǎn)開發(fā)熟點區(qū)域。周圍品牌商家：入駐航洋國際城有世界500強萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國VOILA、香港百老匯院線、國美電器、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、廣西50強企業(yè)華勁紙業(yè)集團、皇家一號KTV等(詳情見附表四)。南寧華潤萬象城已經(jīng)完成50%租賃面積招商工作，關(guān)鍵租戶包含百盛百貨（Parkson）、沃美國際影城（Womei）、Ole'超市、冰紛萬象滑冰場（WorldIceArena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根達斯（HaagenDazs）、四海一家（FourSeas）、太興港式餐廳（TaiHing）。附表四航洋國際城主力品牌列表樓層功效分布主力品牌B1時尚購物城沃爾瑪購物商場、國美電器、藥房、煙酒、停車場B2美食休閑城國美電器、美食城、煙酒、影音世界、停車場1F國際精品城精品女裝、珠寶、化妝品、眼鏡、飾品、美食街、巴黎春天2F流行時尚城流行女裝、男士正裝、男鞋、休閑男裝、皮具、婚紗攝影、巴黎春天3F健康無限城管理中心、運動用具、戶外用具、床上用具、咖啡廳、巴黎春天4F享受生活城電玩、百老匯影城、美容美發(fā)、兒童樂園、兒童用具、5F瘋狂娛樂城皇家一號KTV（其它閉館）6F激情運動城時尚健身（閉館）4、寫字樓入駐企業(yè)情況整理分析①地王國際商會中心寫字樓入駐企業(yè)有200多家，類型分析以下：服務(wù)類：南寧科盛物業(yè)管理、中鐵集團南寧分企業(yè)、廣西有色華天冶金開發(fā)、廣西中遠物流、金河投資集團、龍發(fā)裝飾、IBM南寧分企業(yè)、廣西深圳商會、廣西先林進出口、廣西藍天長盛房地產(chǎn)開發(fā)、廣西華天恒大投資、澳頓投資集團。科技類：聯(lián)想集團廣西分企業(yè)、飛利浦（中國）投資南寧辦事處、南寧速競衣飾有限責(zé)任企業(yè)、創(chuàng)意信息技術(shù)。商貿(mào)類：廣西天一紙業(yè)、廣西珠寶協(xié)會、廣南國際大宗商品交易所、廣西榮發(fā)貿(mào)易、南寧市西南礦業(yè)、中國出口信用保險企業(yè)南寧營業(yè)管理部。②金源CBD現(xiàn)代城寫字樓入駐企業(yè)超出160多家，類型分析以下服務(wù)類：中建三局第一建設(shè)工程、廣西大東投資、北京上邦國際裝飾企業(yè)、中國華電集團企業(yè)廣西分企業(yè)、鴻揚家裝南寧分企業(yè)。科技類：西門子（中國）廣州分企業(yè)、深圳市騰訊計算機、浙江中廣電器、南寧物聯(lián)通信產(chǎn)品、廣西華越電力科技。商貿(mào)類：廣西集能經(jīng)濟、廣西上陽貿(mào)易、上海人民電纜集團廣西分企業(yè)、廣西南寧基石諾建材、天津貴金屬。食品類：內(nèi)蒙古蒙牛乳業(yè)（集團）股份③航洋國際城發(fā)展中心（1號樓）入駐企業(yè)有14家，類型分析以下：服務(wù)類：蓮泉會所、興華建設(shè)集團、廣西鴻正投資、廣西東方航洋，廣西天一投資、baidu臺球俱樂部?？萍碱悾核{火冀通信（集團）、南寧超創(chuàng)信息工程商貿(mào)類：南寧民族大道營業(yè)部④廣西投資大廈入駐企業(yè)快要50家，純寫字樓，租戶關(guān)鍵是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)。5、商鋪類型統(tǒng)計商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)關(guān)鍵包含服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高級消費者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大比重。現(xiàn)在南寧市超高層建筑底層店鋪也關(guān)鍵用于購物、休閑、娛樂、餐飲經(jīng)營。像地王大廈一層廣州友誼商場、航洋國際城經(jīng)營等萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國VOILA、香港百老匯院線、國美電器、麥當(dāng)勞、肯德基、蓮泉會所等。三、依據(jù)市場調(diào)研對南寧市超高層建筑市場需求分析超高層建筑往往以城市地標(biāo)建筑綜合體形象出現(xiàn)，集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體。以下就結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)對南寧市寫字樓、酒店、商鋪市場需求做出分析。寫字樓市場南寧市在售寫字樓銷售價格均高于大部分在售樓盤，均價在0元/平米左右，價格島逐步形成。高級寫字樓平均租金約70元/平米/月。其中，瑯東CBD板塊寫字樓租金最高，作為地標(biāo)性建筑地王國際寫字樓租金可達100～120元/平米/月。南寧市現(xiàn)在投入使用寫字樓空置率低，平均出租率達90%以上。現(xiàn)在在售寫字樓，檔次大多為中等或中高級，高級甲級寫字樓少，其市場前景看好。寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設(shè)計理念、智能化技術(shù)應(yīng)用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。=1\*GB3①南寧超高層寫字樓居多，寫字樓升值潛力被看好。伴隨南寧經(jīng)濟發(fā)展，寫字樓從地王大廈、航洋國際、金源CBD、利海亞洲國際租售兩旺情況可見一斑。這種情況代表了現(xiàn)在寫字樓市場一個走勢，高端，和國際接軌純寫字樓價值已得到市場認可，也是市場發(fā)展肯定。作為現(xiàn)在南寧市寫字樓最集中區(qū)域，埌東CBD寫字樓市場供求不平衡仍然很顯著。因為該區(qū)域現(xiàn)在已只有少數(shù)寫字樓在售，寫字樓租售市場繼續(xù)展現(xiàn)供求不均局面。=2\*GB3②東盟商務(wù)區(qū)將是寫字樓天下，辦公“東移”趨勢顯著。據(jù)房產(chǎn)中介企業(yè)透露，現(xiàn)在埌東CBD寫字樓租戶中，超出二分之一來自于南湖以東，大部分租戶全部分別從嘉和·南湖之全部、環(huán)球時代、皓月大廈等搬遷到東方曼哈頓、金源CBD、航洋恒富國際中心。以后寫字樓投資機會將集中在東盟國際商務(wù)區(qū)。不管從功效定位、城市經(jīng)濟中心發(fā)展走向，還是從區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求來看，商務(wù)區(qū)全部將是商務(wù)往來中心地，寫字樓需求十分巨大。CBD甲級辦公樓租戶關(guān)鍵是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)。這些企業(yè)需要在黃金地段正規(guī)辦公場所來和用戶頻繁地溝通。CBD周圍恰恰分布了眾多涉外機構(gòu)和設(shè)施，資源十分豐富，濃厚商務(wù)氣氛及完善基礎(chǔ)設(shè)施自然吸引了大批企業(yè)入住。有經(jīng)濟實力投資者可選擇價位和出租率全部有穩(wěn)定回報商務(wù)寫字樓作為投資保值渠道。值得留心現(xiàn)象是，因為現(xiàn)在埌東CBD寫字樓稀缺，讓很多投資客關(guān)注起有寫字樓出售東盟商務(wù)區(qū)。東盟商務(wù)區(qū)有華潤萬象城、有各國聯(lián)絡(luò)部基地、有物流中心，誰搶到先機，誰就取得更多和東盟國家企業(yè)合作機會。從南寧商務(wù)需求巨大前景來看，現(xiàn)在南寧商務(wù)辦公格局東移趨勢顯著。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來在商務(wù)區(qū)內(nèi)適宜辦公商務(wù)物業(yè)總量將超出100萬平方米。伴伴隨對高端寫字樓巨大需求，加上未來將陸續(xù)出現(xiàn)新寫字樓物業(yè)，基于國家戰(zhàn)略和具體市場投資回報分析來看，商務(wù)區(qū)寫字樓將吸引大批區(qū)內(nèi)外投資者，投資前景寬廣。=3\*GB3③南寧東盟商務(wù)區(qū)寫字樓爆發(fā)，商務(wù)物業(yè)超出100萬平方米。樓市新政調(diào)控抑制住宅投資，未受新政波及商業(yè)投資備受關(guān)注。商鋪市場活躍之時，精明投資者也嗅到了寫字樓商機。尤其是含有多方潛質(zhì)成為新一代城市CBD東盟國際商務(wù)區(qū)愈加受寵，區(qū)域未來寫字樓林立，總供給量超100萬平方米。品牌房企爭搶其中商務(wù)地塊之舉，愈加深了投資者對商務(wù)區(qū)寫字樓市場關(guān)注2、酒店市場南寧現(xiàn)在有11家五星及準(zhǔn)五星級酒店:南寧飯店、邕江賓館、明園新全部酒店、南寧沃頓國際大酒店、南寧鑫偉萬豪酒店、南寧三月花國際大酒店、桂景大酒店、最好西方精品紅林大酒店、南寧新良港大酒店、南寧金旺角國際大酒店、南寧金鉆國際酒店，和其它省會級城市相比還是偏少。伴隨南寧市及其周圍旅旅游業(yè)發(fā)展、中國同盟自貿(mào)區(qū)建成，北部灣經(jīng)濟區(qū)準(zhǔn)期建設(shè)，南寧市區(qū)域性國際城市打造，未來商務(wù)酒店需求將會快速增加。=1\*GB3①南寧市及其周圍旅游業(yè)發(fā)展快速，政府大力推進星級賓館建設(shè)改造?，F(xiàn)在南寧市市區(qū)、郊區(qū)和周圍地域已經(jīng)形成了多個圈層休閑游憩帶。市區(qū)以青秀山風(fēng)景區(qū)、各大公園、動物園、步行街、博物館為關(guān)鍵景點；郊區(qū)有伊嶺巖、靈水、良鳳江國家森林公園、鳳凰湖、藥用植物園、昆侖關(guān)、揚美古鎮(zhèn)等眾多優(yōu)質(zhì)景區(qū)和景點；周圍地域分布著德天瀑布、大明山、金倫洞、龍虎山等著名景點。青秀山風(fēng)景旅游區(qū)在被國家旅游局評為全國第一批“4A級旅游景區(qū)”，伊嶺巖風(fēng)景區(qū)、良鳳江國家森林公園于被評為全國第一批“3A級旅游景區(qū)”。經(jīng)過幾年宣傳和經(jīng)營，以這些景點為關(guān)鍵已經(jīng)形成了多條旅游路線。在充足挖掘本身資源潛力基礎(chǔ)上，樹立“大南寧旅游圈”觀念，借助周圍地域或國家旅游資源及民歌藝術(shù)節(jié)，開辟并推出了綠城風(fēng)情游、八桂大地游、邊關(guān)攬勝游、中越跨國游、邕江水上游和民歌節(jié)慶游等一批旅游線路。1999年，南寧市取得了首批“中國優(yōu)異旅游城市”光榮稱號,取得聯(lián)合國“中國人居環(huán)境獎”。南寧市旅游總收入達300億元，旅游業(yè)已經(jīng)成為南寧市新興支柱產(chǎn)業(yè)。為提升了南寧市接待檔次和接待能力，南寧市政府大力推進星級賓館建設(shè)改造，加緊星級飯店評定步伐，出臺了《南寧市服務(wù)南博會扶持賓館飯店設(shè)施更新改造若干要求》、《南寧市扶持新建三星級以上賓館暫行要求》，激勵和扶持社會資本投資南寧酒店業(yè)。=2\*GB3②中國東盟自貿(mào)區(qū)建成和北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)給南寧帶來眾多商機。伴隨廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，南寧市依據(jù)自治區(qū)黨委、政府把南寧市建設(shè)成為區(qū)域性國際城市要求，從廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)關(guān)鍵城市定位出發(fā)，主動構(gòu)建開放南寧、友好南寧，努力把南寧建設(shè)成為中國面向東盟國家區(qū)域性加工制造基地、物流基地、商貿(mào)基地和國際性綜合交通樞紐中心、金融中心、信息交流中心。這一發(fā)展戰(zhàn)略確實立，不僅提升南寧市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)關(guān)鍵城市地位，更提升了南寧在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)中地位和作用。中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建成和北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)，給南寧帶來眾多商機，前來南寧商家不停增多，作為南寧市以后經(jīng)濟關(guān)鍵區(qū)東盟商務(wù)區(qū)高端酒店發(fā)展前景很樂觀。=3\*GB3③南寧市打造成區(qū)域性國際城市，國際著名酒店加盟。伴隨南寧樓市發(fā)展，南寧城市發(fā)展、著名度提升，國際著名星級酒店開始加盟南寧。國際著名希爾頓、洲際酒店集團兩個國際五星級酒店和盛天東郡達成初步合作意向；龍光集團購置了東盟商務(wù)區(qū)30多畝地，建設(shè)涵蓋寫字樓、住宅、酒店商業(yè)綜合體，引進國際著名喜來登酒店；南湖名全部引進五星級皇冠假日酒店；南寧萬豪酒店入駐航洋國際城。3、商鋪市場現(xiàn)在商鋪市場比較搶手，整個南寧市商鋪出租/售率達98%。近幾年鳳嶺片區(qū)尤其是東盟商務(wù)區(qū)將陸續(xù)向市面供給超出50萬平米商業(yè)供給量?，F(xiàn)在該區(qū)域商鋪售價2-6萬元/平米，一層商鋪租金每個月每平方米90元到200元不等。伴隨鳳嶺已建及在建小區(qū)入住和東盟商務(wù)區(qū)建設(shè)，未來商鋪市場發(fā)展?jié)摿Ω蟆?1\*GB3①國家出臺政策限購，住宅被限，南寧商鋪市場迎來夏天?，F(xiàn)在市場投資渠道少情況下，住宅又被限購，手上有充足資金投資者們把眼光投向了商鋪。部分企業(yè)出于多種原因，要持有不動產(chǎn)，商鋪恰好滿足了這部分企業(yè)需求。②商鋪投資客很看好東盟商務(wù)區(qū)長遠發(fā)展前景多年來，伴隨東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)各大樓盤不停放鋪，東盟商務(wù)區(qū)商鋪賣一套少一套，一鋪難求現(xiàn)實狀況不停升級，均價3-6萬元商鋪仍然供不應(yīng)求，更有溫州投資客拋出“只要是東盟商務(wù)區(qū)商鋪，我們?nèi)抠I”豪言。=3\*GB3③南寧東盟商務(wù)區(qū)發(fā)展前景不可估量伴隨東盟商務(wù)區(qū)工程進度不停加緊，據(jù)估計幾年后將會有40萬優(yōu)質(zhì)消費群集中于此，從而形成一個巨大消費市場。同時，透過東盟商務(wù)區(qū)定位及功效等能夠看出：人才、資本、信息這些要素會大量聚集于此，從形成周圍眾多大產(chǎn)業(yè)集群，甚至綜合性大服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈聚集。能夠說，商務(wù)區(qū)發(fā)展前景不可估量。四、調(diào)研結(jié)論1、地標(biāo)優(yōu)勢南寧地王大廈為南寧市現(xiàn)在超高層建筑中最高建筑，曾被譽為西南第一樓，集寫字樓、商業(yè)、飯店、觀光為一體。在南寧金湖廣場，扼守瑯東CBD關(guān)鍵，占據(jù)龍脈地段。其底層商鋪除了廣州友誼商店外，并沒有其它著名品牌。因為長久處于地標(biāo)地位，地王大廈寫字樓租金一直領(lǐng)先南寧市場，現(xiàn)租價可達100～120元/平米·月，高出此地域均價60-80元/平米·月很多，且現(xiàn)在只空置4、5套，出租率達98%以上。寫字樓出售價格均價達25000元/平米，也遠遠高出同地域均價18000元/平米，這就是地標(biāo)優(yōu)勢。北部灣大廈擬建成東盟商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑，依仗地標(biāo)建筑優(yōu)勢，出租率出售率會較高，售價也會很好。2、建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己品牌從調(diào)研數(shù)據(jù)能夠看出，現(xiàn)在南寧市已經(jīng)有超高層建筑寫字樓、商鋪出租率、出售率全部比較高。東盟商務(wù)區(qū)作為南寧以后關(guān)鍵計劃發(fā)展區(qū)域，靠近市民族大道；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，含有大發(fā)展前景，商務(wù)氣氛漸濃。不過東盟商務(wù)區(qū)臨時還沒有地標(biāo)性建筑，除了航洋國際城和會展中心外周圍也沒有特色性建筑，此時在東盟商務(wù)區(qū)建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己品牌無疑既迎合了南寧市場需求，又搶占了東盟商務(wù)區(qū)發(fā)展先機。3、北部灣大廈運行定位提議現(xiàn)在南寧在售寫字樓，檔次大多為中等或中高級，高級甲級寫字樓少。且寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設(shè)計理念、智能化技術(shù)應(yīng)用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。以前面市場分析中我們也能夠看到南寧市現(xiàn)在五星級超五星級酒店并不多，且伴隨南寧國際化著名度提升，很多國際著名酒店開始關(guān)注南寧。所以我們提議將北部灣項目寫字樓部分定位為高級，借中國-東盟貿(mào)易區(qū)形成之大勢，站在國際高度，超越瑯東新區(qū)，引領(lǐng)中國西南地域高端寫字樓市場！高層酒店經(jīng)營可引進引入國際著名品牌酒店管理企業(yè)，樹立國際級高端物業(yè)形象。一個優(yōu)異寫字樓60%價值由其