房地產(chǎn)橘園洲項(xiàng)目投資分析報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)資料

料集團(tuán)文件發(fā)布號(hào)：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-未來(lái)金山城區(qū)中心地帶，東靠金山新區(qū)的中心星級(jí)酒店、中小學(xué)、文體中心、公交站、城市廣周邊交通便捷、居住環(huán)境良好，是不可多得的高尚住宅新城區(qū)，“南擴(kuò)西拓”的主戰(zhàn)場(chǎng)，該區(qū)域的房區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的速度息息相符。明后年正是金山4＃地塊：總投資成本為5468萬(wàn)元(土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝)，總銷售額為718396％。5＃地塊：總投資成本為32593萬(wàn)元(土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝)，總銷售額為4351率為28.41％。3＃地塊：總投資成本為30843萬(wàn)元(土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝)，總銷售額為3831(一)區(qū)位及地塊情況概述龍江，其清新良好的自然環(huán)境是舊市區(qū)無(wú)法府重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，已實(shí)施了四、五年，目前已是劃30萬(wàn)人口，道路框架已趨完善，十一條公交線路已名校福三中的分?！獏^(qū)域管道煤氣的建設(shè)，政府已批出專用地掛牌…動(dòng)著人氣，金山完善。山新區(qū)中段偏西部位置，距市中心地段南門(mén)兜平；北面毗鄰“紅海園”，距會(huì)展中心約一公里；是建設(shè)區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)和公建配套的建成，地段升值前景十分明朗。三塊地容積率適中(1.5、1.6、1.7)，有建設(shè)較高尚品位的居住環(huán)境的條件。(見(jiàn)附圖)(二)地塊面積情況及規(guī)劃控制指標(biāo)：(109.45畝)m站60m2，公廁60m2，綠化率35%。(20.47畝)(113.72畝)5公頃，公廁60m2，162421m2(243.64畝)。(三)可建面積、車位數(shù)測(cè)算：面積(m2)面積(m2)積(m2)(m2)(m2)(m2)34——(半地下室)5住宅建筑面積(m2)戶數(shù)(戶)低層聯(lián)排(3層)多層(6.5層)小高層(含商業(yè))(12層)住宅建筑面積(m2)戶數(shù)(戶)低層聯(lián)排(3層)多層(6.5層)小高層(11.6層)(含商業(yè)3866m2)建筑面積(m2)戶數(shù)(戶)低層(4.5層)多層(6.5層)小高層(11.5層)車位數(shù)(位)(四)可售建筑面積：可售建筑面積(m2)多層(上下部分復(fù)式)可售建筑面積(m2)多層(上下部分復(fù)式)可售建筑面積(m2)多層(上下部分復(fù)式)目區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析、武夷明珠、香江明珠等樓盤(pán)的問(wèn)世，金山一為主的區(qū)域形象，吸引越來(lái)越多的市區(qū)客戶，特別是2004問(wèn)世，橘園洲高尚住宅區(qū)的建設(shè)正式拉開(kāi)序幕，區(qū)域形象(一)價(jià)格分布情況金山大橋橋頭非沿江為2600－2700元；展城附近的價(jià)園區(qū)約為2400元左右，南邊以“香江紅海園”項(xiàng)目(二)產(chǎn)品類型香江(三)面積分布情況(四)去化情況(五)房型方面(六)價(jià)格走勢(shì)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格升幅為200元左右，個(gè)別樓盤(pán)升幅達(dá)300元(如金山佳園)。三、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景簡(jiǎn)析(一)從區(qū)域城市規(guī)劃分析劃實(shí)施的新城區(qū)，是“南擴(kuò)西拓”的主戰(zhàn)場(chǎng)型生活社區(qū)群。它將按高時(shí)將在堤壩外的沙灘地上建設(shè)現(xiàn)代化的萬(wàn)人游泳場(chǎng)(二)從住宅與產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)角度分析畝，將設(shè)綜合工業(yè)園、機(jī)電一體化工業(yè)園、食品工業(yè)息園，作為市級(jí)工業(yè)區(qū)，借助金山文教區(qū)的高校及科建設(shè)。同時(shí)，結(jié)合會(huì)展經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)，該區(qū)域?qū)⑿蝿?dòng)的良好局勢(shì)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)與人居的完美結(jié)合，將為該(三)從區(qū)域本身規(guī)劃細(xì)分角度分析，可與傳統(tǒng)意義的鬧市還有一段較遠(yuǎn)的距離，同時(shí)由于居住人口較多(規(guī)劃為30萬(wàn)人)，市政工程、基礎(chǔ)設(shè)施完善，并有區(qū)，福州次中心的地位必將形成，這與城中心多元區(qū)域，與市區(qū)距離的遠(yuǎn)近將不對(duì)價(jià)格形成絕對(duì)的影建設(shè)，五星級(jí)酒放以及相關(guān)配套的完善，金山新區(qū)將形成以會(huì)展為中畔的房地產(chǎn)價(jià)值與沿閩江畔的房地產(chǎn)價(jià)值的差別將不新區(qū)高尚住宅區(qū)的建成，該區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值有望超過(guò)(四)從區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析態(tài)勢(shì)，與該區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的速度息息相符。明后(五)從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局分析將與工業(yè)區(qū)的建設(shè)、大學(xué)城的建設(shè)相輔相成，促使房同時(shí)，從2004年開(kāi)始，隨著香江紅海園的開(kāi)發(fā)，該區(qū)尚住宅區(qū)的建設(shè)掀起嶄新的一頁(yè)，一改往日區(qū)域形象(六)從福州其它板塊的操作角度分析明顯的板塊效益，從西二環(huán)板塊、溫泉板塊、鼓山塊發(fā)展中典型個(gè)案對(duì)樓市價(jià)格的拉動(dòng)力是非常大的市的的發(fā)展，本案地理位置優(yōu)越、規(guī)模較大可填補(bǔ)市場(chǎng)良好，前景看漲，房地產(chǎn)價(jià)值的提升有較(一)優(yōu)勢(shì)(1)地理位置相對(duì)較為優(yōu)越新區(qū)的中心公園—(2)自然環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目位于美麗的烏龍江及規(guī)劃中的兩大城市公園(105畝的金山公園及100多畝規(guī)劃中公園)旁，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。(3)文化氣息濃郁，對(duì)面則是正在熱火朝天興建的大學(xué)城，與金山幼兒園、金山小學(xué)、金山中學(xué)(福三中分校)距離較近，項(xiàng)目區(qū)域文(4)交通網(wǎng)絡(luò)較為完善、交通較為便利橋的投入使用，將與金山大橋連成環(huán)線，有效縮，會(huì)展中心這一市政大配套的公交線密度在全市應(yīng)較(5)規(guī)劃中配套設(shè)施健全，前景較好生活小區(qū)之一，金山生活區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐較持，金山生活區(qū)的配套正逐步得到完善，尤其新展城醫(yī)療、商貿(mào)等設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，將大大完善該區(qū)域的合展覽城而新建的金山公園、城市廣場(chǎng)必將帶動(dòng)新區(qū)與發(fā)展。同時(shí)項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃的五星級(jí)酒店，必將提高(6)片區(qū)形象得到不斷的提升(二)劣勢(shì)(1)現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不夠完善(2)距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)(3)目前片區(qū)人氣不足樓盤(pán)的(三)機(jī)會(huì)(1)城市次中心的形成提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)設(shè)，將使金山新時(shí)，金山新區(qū)將形成以會(huì)展為中心的小城鎮(zhèn)，本案位于金山新區(qū)的中心地，發(fā)展前景良好。[詳見(jiàn)三點(diǎn)(三)小點(diǎn)分析] (2)高尚住宅區(qū)的建設(shè)提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)建設(shè)剛剛拉開(kāi)序幕，目前僅“香江紅海園”面市，未(3)產(chǎn)品差異化提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)同質(zhì)有較高品質(zhì)的項(xiàng)目面市，這為項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的規(guī)劃指標(biāo)，有可能規(guī)劃一個(gè)區(qū)域差異化產(chǎn)品，進(jìn)(4)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)張，會(huì)展、商貿(mào)城的投入為該區(qū)域增加大量的費(fèi)群提高，將提高項(xiàng)目的銷售速度及提高項(xiàng)目的附加(四)威脅(1)開(kāi)發(fā)量較大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈再加上原有的樓盤(pán)，市場(chǎng)的供應(yīng)(2)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本案造成的威脅總占地面積393畝，與本案形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)金色年代(展城北側(cè))共306畝，定位為中低檔樓盤(pán)，將與本案形成不(3)政策風(fēng)險(xiǎn)可能受到政府宏觀調(diào)控的沖擊，如按揭于劣勢(shì)，同時(shí)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)產(chǎn)品規(guī)劃上作足文章，則本案的前景良好，價(jià)格的(一)項(xiàng)目總體定位：福州首座低層高級(jí)住宅區(qū)理由：(1)與區(qū)域規(guī)劃定位(高級(jí)住宅區(qū))相符合(2)與產(chǎn)品類型定位相符合(3)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，爭(zhēng)取較大的利潤(rùn)(二)檔次定位：中高檔。(三)產(chǎn)品定位：低層、多層(疊加住宅)、小高層定位、設(shè)計(jì)等都力求與眾不同，金山碧水以開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅鎖定頂級(jí)百0平方米的錯(cuò)躍式住宅爭(zhēng)奪中高檔市場(chǎng),金園式戶型，這些定位完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)中，目前基本上走房型差異化的道路，產(chǎn)品?！跋憬t海園”里少部分做聯(lián)排別墅，引起市場(chǎng)的極力追棒，可證實(shí)了產(chǎn)品差異化的道路是正確的。因而本案一大部分做聯(lián)排與疊加住宅、疊加別墅，是產(chǎn)品的創(chuàng)新，必然會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注，另一方面又能夠避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)建新利潤(rùn)空間。在新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)的將來(lái)，走差異強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的主要途徑，走差異化道路是(四)客戶群定位：(1)金山工業(yè)區(qū)企業(yè)主(2)金山工業(yè)區(qū)及市區(qū)白領(lǐng)人士(3)大學(xué)城高收入人員(4)市區(qū)二次置業(yè)者(5)華僑(6)其它人士(五)價(jià)格定位米疊加住宅(6.5層)：3000元∕平方米為2900元/平方米，非沿江為2600元/平方米閩江畔與沿烏龍江畔的價(jià)格差將隨著橘園洲的發(fā)展而高級(jí)住宅區(qū)的建設(shè)，后者的價(jià)格將超越前者。因而上(2)低層聯(lián)排：4100元∕平方米疊加別墅(4.5層)：3500元∕平方米價(jià)為4100元/平方米，從一點(diǎn)的分析可知本區(qū)域的城市境都比五四北板塊好，該區(qū)域的環(huán)境比五四北板塊更合有效地結(jié)合其它產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)互補(bǔ)，所以級(jí)住宅區(qū)，比五四北板塊更具有市場(chǎng)價(jià)值。因而低層聯(lián)的市場(chǎng)定價(jià)是切合實(shí)際的。疊加別墅是亞別墅的概念，它的米，。(3)價(jià)格提升空間產(chǎn)品上有明顯的突破，市場(chǎng)的行情繼續(xù)上價(jià)將上升至4400元左右，其它產(chǎn)品類型的售價(jià)有200項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估(一)投資成本估算(1)各項(xiàng)目可售面積一覽表4＃地塊(M2)5＃地塊(M2)3＃地塊(M2)000車位(個(gè))面積(2)項(xiàng)目投資成本預(yù)算1582本9030045683注：1、費(fèi)用單位(萬(wàn))，單位成本單位(元／M2)(二)預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算(1)各地塊銷售收入一覽表4＃地塊(萬(wàn))5＃地塊(萬(wàn))3＃地塊(萬(wàn))1610宅0050宅430(2)各地塊營(yíng)業(yè)稅(3)各地塊稅前利潤(rùn)(4)各地塊稅后利潤(rùn)(5)各地塊利潤(rùn)率計(jì)算4#地塊(萬(wàn))5#地塊(萬(wàn))3#地塊(萬(wàn))2率(三)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)析(1)總投資回收期：年，啟動(dòng)資金回收期2年年，啟動(dòng)資金回收期2.5年年，啟動(dòng)資金回收期2.5年說(shuō)明：小高層與商業(yè)、車位的銷售周期為項(xiàng)目交付使用(單體驗(yàn)收)之后(2)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算(靜態(tài))4＃地塊：7183×A×(1－5.6％)＝5468