新版物業(yè)管理部工作手冊(cè)模板

物管部ISO9001質(zhì)量管理工作手冊(cè)編制：時(shí)間審核：時(shí)間：同意：時(shí)間：第一節(jié)任務(wù)和崗位設(shè)置

一、任務(wù)

物管部是實(shí)施企業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行職能部門。物管部管理含有嚴(yán)密科學(xué)性和較高技術(shù)性，它是為用戶發(fā)明安全、文明、舒適、方便商住環(huán)境基礎(chǔ)確保和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反應(yīng)企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)關(guān)鍵標(biāo)志。

物管部職責(zé)范圍以下：

l、負(fù)責(zé)企業(yè)管轄范圍內(nèi)商住房電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修和保安保潔等。

2、負(fù)責(zé)企業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修申批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)大樓外委工程監(jiān)管工作。

6、負(fù)責(zé)企業(yè)管轄范圍內(nèi)保安、消防工作。

7、負(fù)責(zé)企業(yè)管轄范圍內(nèi)保潔工作。

8、負(fù)責(zé)企業(yè)管轄范圍內(nèi)土建維修工作。

二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)

物業(yè)管理部崗位職責(zé)(一)物業(yè)管理部經(jīng)理

1、在企業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)物管部各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)企業(yè)所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；

3、負(fù)責(zé)制訂本部門各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急方法，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；

4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組工作進(jìn)行檢驗(yàn)，指導(dǎo)；

6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模裝修驗(yàn)收工作；

7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制訂樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；

8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；

9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；

10、負(fù)責(zé)審核本部門提交物品申購(gòu)匯報(bào)，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核并報(bào)總經(jīng)理同意；

11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工工作技能培訓(xùn)及考評(píng)計(jì)劃制訂，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。

12、監(jiān)督、組織實(shí)施和物業(yè)管理相關(guān)計(jì)量檢測(cè)設(shè)備定時(shí)校準(zhǔn)工作。

13、全方面計(jì)劃企業(yè)服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系正常運(yùn)作提供保障；

14、負(fù)責(zé)搜集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始統(tǒng)計(jì)，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提升運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員崗位培訓(xùn)。

（二）設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)

1、在物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組各項(xiàng)工作。

2、安排實(shí)施所轄設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求及參與實(shí)施相關(guān)技改項(xiàng)目。3、監(jiān)督實(shí)施部門工作指令。4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單作業(yè)情況。5、定時(shí)組織班組職員進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。6、做好本班組技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)和交接班統(tǒng)計(jì)等原始統(tǒng)計(jì)管理和存檔。7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)展情況。8、立即反饋常見(jiàn)物料、維修零件、工具等材料品質(zhì)情況。

9、負(fù)責(zé)企業(yè)維修設(shè)備、材料采購(gòu)。

10、負(fù)責(zé)本小組勞動(dòng)紀(jì)律考評(píng)，并每個(gè)月上報(bào)綜合部。

(三)強(qiáng)、弱電維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督實(shí)施強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫(xiě)本系統(tǒng)操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)備料計(jì)劃，幫助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)外委項(xiàng)目(含外委工程、代維修工程和儀器、儀表、工具送檢)洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)和相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料搜集、分類。

8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包含消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修。9、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)直線電話、專線電話開(kāi)通及維修聯(lián)絡(luò)。10、負(fù)責(zé)配合電信部門對(duì)用戶電話系統(tǒng)維護(hù)。

11、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)和維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備應(yīng)急維修。

13、設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個(gè)月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

（四）空調(diào)給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并實(shí)施空調(diào)及給排水系統(tǒng)設(shè)備定時(shí)保養(yǎng)要求及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫(xiě)本系統(tǒng)操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)備料計(jì)劃，幫助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料搜集、分類。

8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包含風(fēng)機(jī)）日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

9、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包含閥門、管道）維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個(gè)月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

11、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備應(yīng)急維修。

（五）電梯維修員

1、負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯運(yùn)行狀態(tài)，確保電梯正常運(yùn)行；

2、完成電梯定時(shí)保養(yǎng)；

3、電梯機(jī)房發(fā)覺(jué)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好統(tǒng)計(jì)，如無(wú)法修理，應(yīng)立即和廠家聯(lián)絡(luò)，同時(shí)做好統(tǒng)計(jì)；

（六）水電維修員

1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備應(yīng)急維修。

3、每個(gè)月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。4、負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具啟、停。

5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備有償維修服務(wù)。

6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每七天一次巡查責(zé)任設(shè)備；每個(gè)月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（七）給排水維修員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；

2、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修；

3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料搜集、保管；

4、負(fù)責(zé)天天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好統(tǒng)計(jì)；

（八）土建維修管理員

1、在物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋維修，并管理雜工。

2、制訂房屋定時(shí)保養(yǎng)要求及改造方案。

3、負(fù)責(zé)房屋維修外委項(xiàng)目標(biāo)洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。

4、負(fù)責(zé)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。

5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料搜集、分類。

6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修初審。

（九）保安消防管理員

1、在企業(yè)物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬職員學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)和提升改善整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；

2、督促保安人員嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)相關(guān)要求，對(duì)成績(jī)突出人員給和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作瀆職人員進(jìn)行教育和提出處理意見(jiàn)，維護(hù)企業(yè)和用戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生；

3、認(rèn)真學(xué)習(xí)《消防安全要求》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，落實(shí)實(shí)施上級(jí)相關(guān)指示精神和消防工作方針，堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)編制消防工作計(jì)劃，定時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)相關(guān)工作及存在問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)；

4、常常對(duì)關(guān)鍵防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢驗(yàn)，加強(qiáng)消防設(shè)施維護(hù)管理，對(duì)檢驗(yàn)出隱患督促整改，立即消除隱患，幫助主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門建立健全各項(xiàng)安全防火責(zé)任制。

5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督企業(yè)管理物業(yè)范圍內(nèi)安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)重大刑事案件和火災(zāi)事故；

6、負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員資格審核；

7、負(fù)責(zé)做好保安，消防用具采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。

8、負(fù)責(zé)消防器材管理。

（十）保安員

1、在指定崗位認(rèn)真值勤，根據(jù)企業(yè)要求，主動(dòng)完成工作任務(wù)；

2、依據(jù)指責(zé)要求，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；

3、依據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，預(yù)防未經(jīng)許可人員、車輛、物資私自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)治安秩序；

4、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡查、檢驗(yàn)、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)難事故；

5、幫助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生相關(guān)治安事件，立即匯報(bào)上級(jí)并作好值班紀(jì)錄；

6、服從命令，聽(tīng)從指揮，主動(dòng)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排臨時(shí)性工作任務(wù)。

（十一）保潔庫(kù)房管理員

1、制訂分管清潔衛(wèi)生區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需清潔劑，并依據(jù)所需量進(jìn)行購(gòu)置；

3、和小區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)絡(luò)，重視商場(chǎng)外部形象；

4、天天對(duì)商場(chǎng)各樓進(jìn)行衛(wèi)生檢驗(yàn)，不低于四次；

5、對(duì)原材料進(jìn)行妥善保管，有計(jì)劃進(jìn)行發(fā)放，每個(gè)月盤點(diǎn)一次；

6、協(xié)調(diào)保潔部和其它相關(guān)部門工作聯(lián)絡(luò)，維護(hù)企業(yè)內(nèi)、外清潔衛(wèi)生形象。

（十二）保潔員

1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域情況，掌握清潔工作必需標(biāo)準(zhǔn)和要求；

2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等保潔方法；

3、嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；

4、保持分管區(qū)域清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)天天不少于4次；

5、節(jié)省使用清潔原料，珍惜使用多種清潔用具；

6、接收主管、領(lǐng)班監(jiān)督檢驗(yàn)，不停改善工作；

7、對(duì)待商家和用戶要熱情、大方，為我們提供方便；

8、文明用語(yǔ)，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。

（十三）庫(kù)管員

1、在保潔庫(kù)房管理員直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本小組日常事務(wù)。2、對(duì)入庫(kù)物品進(jìn)行安全檢驗(yàn)，熟悉儲(chǔ)存物品分類、性質(zhì)。3、負(fù)責(zé)庫(kù)房物品安全保護(hù)工作，預(yù)防物品丟失。4、每個(gè)月進(jìn)行一次防火檢驗(yàn)，消除火災(zāi)隱患。5、負(fù)責(zé)庫(kù)房各類帳簿建立、登記，并保管好統(tǒng)計(jì)。內(nèi)部管理要求一、值班管理要求

1、值班職員必需嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)同意私自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、值班職員必需集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何和值班崗位無(wú)關(guān)事情。

3、值班職員必需服從組長(zhǎng)安排，聽(tīng)從調(diào)配，實(shí)施組長(zhǎng)工作指令。

4、值班職員必需嚴(yán)格實(shí)施巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，立即發(fā)覺(jué)隱患，快速排除故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。

5、值班職員外出作業(yè)必需隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)絡(luò)。

6、值班職員必需掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。

7、值班職員必需做好事故現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)和原始統(tǒng)計(jì)，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。

8、值班人員必需做好當(dāng)班工作統(tǒng)計(jì)，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)。

二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程

（一）接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修設(shè)備情況；

3、設(shè)備故障處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。

（二）交接班程序

1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。

2、交班職員宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障處理結(jié)果和經(jīng)過(guò)。

3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)關(guān)鍵巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。

4、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。

5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。

7、交接班情況統(tǒng)計(jì)在交接班統(tǒng)計(jì)表中，雙方簽字認(rèn)可。

（三）交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。

1、巡視統(tǒng)計(jì)和實(shí)際情況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。

3、接班人員精神狀態(tài)不良，包含倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程

(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修設(shè)備情況；3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按要求時(shí)間由交班職員主持交接班。2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。3、交班宣讀本班工作情況統(tǒng)計(jì)及目前運(yùn)行方法。4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢驗(yàn)，交班隨從巡查。5、匯報(bào)檢驗(yàn)結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上，雙方署名確定。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必需時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。1、設(shè)備統(tǒng)計(jì)和實(shí)際運(yùn)行情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包含疲憊、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必需交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)管理制度

1、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每班統(tǒng)計(jì)一次，電氣設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、每半天統(tǒng)計(jì)一次，設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表（空調(diào)系統(tǒng)）每班統(tǒng)計(jì)一次，由相關(guān)專業(yè)管理員檢驗(yàn)后每個(gè)月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

2、設(shè)備維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)由維修人員填好后交班組長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)管理員審查后署名，每個(gè)月月底將統(tǒng)計(jì)表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值職員巡查設(shè)備后署名，由相關(guān)專業(yè)管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

4、巡視值班統(tǒng)計(jì)表每日由當(dāng)值職員填寫(xiě)，每七天經(jīng)物管部經(jīng)理署名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。

5、值班表每個(gè)月月底由維修班長(zhǎng)填寫(xiě)，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。

6、設(shè)備檢驗(yàn)必需認(rèn)真、仔細(xì)，統(tǒng)計(jì)須填寫(xiě)認(rèn)真、字跡清楚。

7、全部統(tǒng)計(jì)必需按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度

1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守企業(yè)檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)和檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來(lái)圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將相關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)管理員查對(duì)實(shí)物，圖紙無(wú)誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)絡(luò)交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)關(guān)鍵依據(jù)，應(yīng)妥善保留。

6、借閱檔案須經(jīng)對(duì)應(yīng)系統(tǒng)管理員以上人員同意，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借要重新登記。

設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督要求

對(duì)須持有政府部門頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)方許可從事專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和定時(shí)試驗(yàn)，及一些專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目，如電梯維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。

(一)承包商監(jiān)督要求

為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目標(biāo)管理，特制訂本要求。

1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必需提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查同意后方許可入場(chǎng)。

2、其相關(guān)專業(yè)管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商工作。

3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必需遵守大樓各項(xiàng)管理要求。

4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范(如環(huán)境保護(hù)、勞保條例等)及協(xié)議要求施工。

5、承包商用料，必需和協(xié)議條款要求相一致。承包商用料任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，不然作違反協(xié)議處理。

6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必需提出書(shū)面匯報(bào)，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方許可實(shí)施。

7、承包商完工匯報(bào)、資料、圖紙等，必需先交該工程主管管理員檢驗(yàn)查對(duì)，雙方填寫(xiě)技改工程驗(yàn)收匯報(bào)書(shū)，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查同意后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。

二、設(shè)施設(shè)備巡檢要求

為確保設(shè)備正常運(yùn)行，立即發(fā)覺(jué)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必需對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。

1、巡視值班人員必需按本系統(tǒng)要求時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢驗(yàn)管轄下設(shè)備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必需隨時(shí)和部門保持聯(lián)絡(luò)。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在對(duì)應(yīng)巡查統(tǒng)計(jì)上依次序做好巡查情況和結(jié)果統(tǒng)計(jì)。

4、巡視值班人員應(yīng)依據(jù)當(dāng)班設(shè)備具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

5、發(fā)覺(jué)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺點(diǎn)，發(fā)覺(jué)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)覺(jué)安全保護(hù)元件有改變，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，確保設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

6、發(fā)覺(jué)有不正常噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能快速排除，必需立即匯報(bào)維修人員，并采取合適防護(hù)方法，預(yù)防事故發(fā)生或擴(kuò)大。

7、相關(guān)專業(yè)管理員每七天一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

三、設(shè)備管理要求

1、設(shè)備維修保養(yǎng)分月度、季度、六個(gè)月、年度，由相關(guān)專業(yè)管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫(xiě)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)并存檔。

3、設(shè)備維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)管理員依據(jù)設(shè)備性能等計(jì)劃編制維修方案，交班組實(shí)施。

4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)覺(jué)有可能造成嚴(yán)重故障缺點(diǎn)事項(xiàng)，必需立即填入維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。

5、每次檢修保養(yǎng)后必需填寫(xiě)對(duì)應(yīng)表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。

四、機(jī)房管理要求

物管部轄下設(shè)備機(jī)房有：開(kāi)閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們?nèi)渴巧a(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房管理，特制訂本要求。

1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，拒絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”通告牌。

2、凡易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范警示牌。

3、各系統(tǒng)設(shè)備必需在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格標(biāo)識(shí)。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)應(yīng)設(shè)備管道閥門和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)通告牌。

5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何職員不得隨意配制機(jī)房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，外來(lái)人員(包含參觀學(xué)習(xí)和施工等)嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)同意進(jìn)入機(jī)房外來(lái)人員必需遵守機(jī)房相關(guān)要求，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。

7、供電局忽然到場(chǎng)檢驗(yàn)或抽查對(duì)應(yīng)機(jī)房如開(kāi)閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機(jī)房平靜、嚴(yán)厲、整齊，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力行為。

9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書(shū)面同意并落實(shí)安全方法，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。

10、機(jī)房?jī)?nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。

11、各機(jī)房工作職員必需按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)多種表格，關(guān)鍵設(shè)備參數(shù)統(tǒng)計(jì)必需齊全，工作統(tǒng)計(jì)應(yīng)清楚明了。

五、設(shè)備機(jī)房防火要求

1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要預(yù)防易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。

3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)管理員填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物管部經(jīng)理署名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢驗(yàn)，確定無(wú)火種后方能離開(kāi)。

4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)滅火自救方法，并教導(dǎo)職員掌握多種滅火器械性能及處理多種消防信號(hào)正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、統(tǒng)計(jì)責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備情況，立即匯報(bào)、處理火警信號(hào)。

6、機(jī)房?jī)?nèi)樓梯、走道、出人口要保持通暢無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必需保持完整好用。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值職員施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”標(biāo)準(zhǔn)；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，預(yù)防擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種安全操作規(guī)程操作，并做好防火方法。

10、遇火災(zāi)時(shí)，要立即上報(bào)消防中心，并采取對(duì)應(yīng)滅火方法。滅火后，要具體統(tǒng)計(jì)火災(zāi)成因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。

六、機(jī)房衛(wèi)生管理要求

為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備清潔工作，確保設(shè)備最好運(yùn)行環(huán)境，特制訂本衛(wèi)生制度。

1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)顯著污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。

3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必需按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。

4、機(jī)房值班職員必需按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必需按時(shí)清潔除塵。

6、維修人員負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。

7、各專業(yè)管理員定時(shí)抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立即組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人責(zé)任。第二部分強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度

1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)多種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。

2、配電房（電氣小室）內(nèi)每個(gè)月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、物管部每個(gè)月一次檢驗(yàn)內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺(jué)異常立即維修。

4、物管部依據(jù)計(jì)劃定時(shí)保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，關(guān)鍵做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。

5、檢驗(yàn)和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)設(shè)備檢修單。

二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程

(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即匯報(bào)物管部經(jīng)理。

2、因大樓施工需要停電，須最少提前二十四小時(shí)將停電計(jì)劃書(shū)面上報(bào)物管部經(jīng)理。

3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由物業(yè)管理部派人送至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理同意啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

(二)事故轉(zhuǎn)、停電

1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理匯報(bào)，經(jīng)總經(jīng)理同意后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。

2、因大樓內(nèi)部事故引發(fā)停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書(shū)面通知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后二十四小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部確定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。

三、停電、限電管理規(guī)程

1、停電、限電審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門相關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)立即匯報(bào)總經(jīng)理，并最少提前二十四小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。

3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交主管管理員署名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)異常立即檢修。

6、相關(guān)轉(zhuǎn)、停電情況應(yīng)統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

四、臨時(shí)用電管理規(guī)程

（一）用電申請(qǐng)

用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)立即間。

（二）企業(yè)審批

用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。

（三）簽定用電協(xié)議

物管部審批經(jīng)過(guò)后，用戶和物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）接線及送電

經(jīng)同意后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢驗(yàn)符適用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確定電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用單。

（五）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確定電表讀數(shù)，填寫(xiě)電表停用統(tǒng)計(jì)并由用戶簽字認(rèn)可。

（六）計(jì)費(fèi)方法

1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每個(gè)月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。

2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

1、天天定時(shí)巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包含(開(kāi)閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)統(tǒng)計(jì)在供配電系統(tǒng)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表上。

2、發(fā)覺(jué)供配電負(fù)荷有顯著改變或其它設(shè)備異常，應(yīng)立即查找原因，并通知物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢驗(yàn)接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)異常立即維修處理。

4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員同意。

5、嚴(yán)格實(shí)施機(jī)房管理要求和交接班、值班要求。

6、高壓工具應(yīng)每十二個(gè)月送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴(yán)格根據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管人員每十二個(gè)月12月制訂下十二個(gè)月度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。

3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備準(zhǔn)期保養(yǎng)，并有具體統(tǒng)計(jì)。

4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

6、各系統(tǒng)維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為標(biāo)準(zhǔn)，特殊情況，須匯報(bào)物管部經(jīng)理，立即通知受影響用戶。

7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將相關(guān)工作情況統(tǒng)計(jì)在開(kāi)閉所設(shè)施檢驗(yàn)表、變壓器設(shè)備檢驗(yàn)表、低壓柜設(shè)備檢驗(yàn)表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢驗(yàn)表和當(dāng)值日志上。

8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得靠近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得靠近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必需穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。

七、工作票制度

1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令實(shí)施，其方法有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。

2、填用工作票工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)二次接線和照明等回路上工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全方法者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上工作；二次接線回路上工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中發(fā)電機(jī)上工作。

3、其它工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必需清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、責(zé)任人及工作任務(wù)具體記人操作統(tǒng)計(jì)簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦查對(duì)一遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中一份必需常常保留在工作地點(diǎn)，由工作責(zé)任人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作統(tǒng)計(jì)簿中。

5、一個(gè)工作責(zé)任人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開(kāi)工前工作票內(nèi)全部完全方法應(yīng)一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作統(tǒng)計(jì)簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必需做好確保安全技術(shù)方法并指定專員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。

7、工作票有效時(shí)間，以同意檢修期為限。

8、需要變更工作班中組員時(shí)，須經(jīng)工作責(zé)任人同意。

9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作責(zé)任人和許可辦理工作票值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。

10、工作票所列人員安全責(zé)任：

(1)工作票簽發(fā)人：工作必需性；工作是否安全；工作票上所填安全方法是否正確完備；所派工作責(zé)任人和工作班人員是否合適和足夠，精神狀態(tài)是否良好。

(2)工作責(zé)任人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作票所載安全方法是否正確完備，值班員所做安全方法是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。

(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全方法是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工作現(xiàn)場(chǎng)部署安全方法是否完善；負(fù)責(zé)檢驗(yàn)停電設(shè)備有沒(méi)有忽然來(lái)電危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必需向工作票簽發(fā)人問(wèn)詢清楚，必需時(shí)應(yīng)要求做具體補(bǔ)充。

(4)工作班組員：認(rèn)真實(shí)施安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全方法，相互關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及方法實(shí)施。

八、供電突發(fā)性事故應(yīng)急方法

(一)外線故障

1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障造成主供電源停電時(shí)，值班職員要檢驗(yàn)真空開(kāi)關(guān)指示牌是否分閘，再檢驗(yàn)電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢驗(yàn)備用電源進(jìn)線柜電表和指示燈，真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。

3、檢驗(yàn)饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢驗(yàn)低壓受電柜，并合上低壓總開(kāi)關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室匯報(bào)并了解外線故障情況。

(二)內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引發(fā)，除該高壓柜停電，甚至?xí)l(fā)主供電源或備用電源受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜真空開(kāi)關(guān)退出（若引發(fā)火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心匯報(bào)火警）。

2、將故障柜低壓總開(kāi)關(guān)退出，掛“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，確保大樓設(shè)施用電。

4、向物管部主管和維修班匯報(bào)故障經(jīng)過(guò)和處理情況。

5、物管部召開(kāi)事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及相關(guān)方面參與，分析事故發(fā)生原因和處理方法，并書(shū)面總結(jié)匯報(bào)相關(guān)部門。

(三)市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，開(kāi)啟發(fā)電機(jī)。

2、退出市電聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢驗(yàn)一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，立即和供電局聯(lián)絡(luò)，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。

4、立即書(shū)面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)開(kāi)啟，則用手動(dòng)開(kāi)啟。

(四)通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員估計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響用戶。第三部分給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度

依據(jù)市安全用水管理相關(guān)要求，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)具體情況，對(duì)供水管理要求以下：

1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)供水系統(tǒng)(即自來(lái)水企業(yè)向轄區(qū)供水總表以內(nèi))一律由管理企業(yè)管理。

2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象均屬偷水行為，管理企業(yè)將按下列要求處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。

(2)私自開(kāi)啟水表封印影響正確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

(3)私自啟用水表，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水要求，拒絕物業(yè)管理企業(yè)維修人員檢驗(yàn)，不采納安全用水意見(jiàn)及方法而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失，按實(shí)際情況賠償損失。

二、大樓節(jié)水、用水方法

1、嚴(yán)格根據(jù)節(jié)水辦所批復(fù)用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水口號(hào)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。

3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，預(yù)防用水后不關(guān)水源。

4、定時(shí)抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)覺(jué)讀數(shù)異常增大，立即追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱防漏方法。

三、物管部停水、限水管理制度

1、全部停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。

2、收到政府部門相關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即匯報(bào)總經(jīng)理，最少提前二十四小時(shí)書(shū)面通知受影響用戶。

3、主管管理員應(yīng)安排足夠人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)覺(jué)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理要求

1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?

2、每班檢驗(yàn)水池水位是否正常，水池蓋必需鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。

3、每班檢驗(yàn)泵房供電是否正常，全部閥門應(yīng)處于開(kāi)啟或關(guān)閉正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。

5、定時(shí)檢驗(yàn)水泵、電機(jī)緊固螺絲有沒(méi)有松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。

6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必需先切斷電源，并掛上“有些人工作，嚴(yán)禁合閘”通告牌。

7、發(fā)覺(jué)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即匯報(bào)主管管理員，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。

8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢驗(yàn)后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡署名并認(rèn)真填寫(xiě)機(jī)管系統(tǒng)巡查表。

五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。

2、主管管理員每十二個(gè)月12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。

3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。

4、依據(jù)設(shè)備特點(diǎn)關(guān)鍵做好潤(rùn)滑、除塵工作。

5、供水泵故障時(shí)立即停止故障泵，開(kāi)啟備用泵，以確保供水。

6、污水泵故障時(shí)應(yīng)立即采取方法，降低集水井水位。

7、全部系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表。

8、給排水設(shè)備故障應(yīng)于二十四小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法處理應(yīng)立即要求通知受影響用戶，并匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

六、給排水系統(tǒng)故障排除方法

(一)給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。

2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采取手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)絡(luò)和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，預(yù)防出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，立即恢復(fù)供水。

(二)排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，預(yù)防溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，預(yù)防溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢驗(yàn)巡視內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

巡查運(yùn)行中空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽(tīng)有沒(méi)有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢驗(yàn)水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒(méi)有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。

2、空調(diào)機(jī)房

(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢驗(yàn)進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有沒(méi)有過(guò)熱現(xiàn)象，檢驗(yàn)閥門、Y型過(guò)濾器、軟接頭止回閥、水流開(kāi)關(guān)有沒(méi)有漏水、損壞、不能開(kāi)啟等故障。

(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有沒(méi)有故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢驗(yàn)

(1)冷卻塔：檢驗(yàn)水塔有沒(méi)有溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有沒(méi)有故障指示。

(2)膨脹水箱：檢驗(yàn)有沒(méi)有溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機(jī)等檢驗(yàn)

(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢驗(yàn)運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有沒(méi)有堵塞，塵網(wǎng)是否潔凈，運(yùn)行有沒(méi)有噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有沒(méi)有堵塞。

二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開(kāi)機(jī)程序

1、檢驗(yàn)電源、三相電壓是否有380V。

2、檢驗(yàn)并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。

3、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。

4、檢驗(yàn)冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。

5、檢驗(yàn)并確保冷卻塔出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。

6、依據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開(kāi)啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開(kāi)冷卻塔風(fēng)扇。

7、檢驗(yàn)膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。

8、檢驗(yàn)并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開(kāi)啟狀態(tài)。

9、開(kāi)啟冷凍水泵和冷卻水泵。

10、檢驗(yàn)冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

11、檢驗(yàn)并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開(kāi)啟位置。

12、檢驗(yàn)蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1kg／cm2)。

13、檢驗(yàn)主機(jī)油箱油位在上鏡半鏡位置。

14、檢驗(yàn)主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。

15、開(kāi)啟主機(jī)。

16、檢驗(yàn)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開(kāi)機(jī)房。

（二）關(guān)機(jī)程序

1、關(guān)機(jī)前統(tǒng)計(jì)主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

2、按停主機(jī)。

3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可依據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開(kāi)啟多少臺(tái)主機(jī)，依據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開(kāi)一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開(kāi)一組水泵配合。

三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理要求

1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。

2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員同意，不得私自更改運(yùn)行參數(shù)。

3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表按時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)前提下，主動(dòng)探索并實(shí)施有效節(jié)能方法。

四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。

2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

2、主管管理員每十二個(gè)月12月制訂下年度空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)覺(jué)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并匯報(bào)主管管理員。

4、設(shè)備維修過(guò)程所要更換零件，必需做具體統(tǒng)計(jì)。

5、依據(jù)系統(tǒng)設(shè)備特點(diǎn)，關(guān)鍵做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過(guò)程中注意環(huán)境保護(hù)，對(duì)有害氣體、雪種等排放必需加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)要求。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)方便立即通知受影響用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

（一）冷水機(jī)組

1、巡查發(fā)覺(jué)運(yùn)行中冷水機(jī)組故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，并開(kāi)啟備用機(jī)組。

2、發(fā)覺(jué)故障技工將情況匯報(bào)主管管理員并聯(lián)絡(luò)設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修匯報(bào)。

（二）水泵

1、巡查發(fā)覺(jué)運(yùn)行中水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)主機(jī)，后停異常水泵，開(kāi)啟備用水泵，并開(kāi)啟主機(jī)繼續(xù)供冷。

2、發(fā)覺(jué)故障技工檢驗(yàn)維修，可當(dāng)場(chǎng)處理問(wèn)題即時(shí)修復(fù)并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

3、水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)匯報(bào)主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

（三）冷卻塔

1、水塔電機(jī)故障

(1)巡查發(fā)覺(jué)運(yùn)行中水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。

(2)發(fā)覺(jué)故障后立即檢修，可當(dāng)場(chǎng)處理問(wèn)題即時(shí)修復(fù)，并統(tǒng)計(jì)在當(dāng)值日志上。

(3)屬較嚴(yán)重故障應(yīng)匯報(bào)主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

2、水塔穿底漏水

(1)巡查職員發(fā)覺(jué)水塔穿底漏水，應(yīng)立即開(kāi)啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。

(2)立即將情況匯報(bào)主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修匯報(bào)。

3、水塔溢漏

(1)巡查發(fā)覺(jué)水塔溢漏應(yīng)立即檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)浮球開(kāi)關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)處理即時(shí)修復(fù)。

(2)浮球開(kāi)關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)進(jìn)水閥，并開(kāi)啟備用水塔。

(3)將情況匯報(bào)主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修匯報(bào)。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1、主管道

(1)發(fā)覺(jué)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)快速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出水導(dǎo)人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水四處亂射。

(4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開(kāi)排水，留心水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)覺(jué)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。

(5)匯報(bào)主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。

2、水平管網(wǎng)

(1)發(fā)覺(jué)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)快速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。

(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水四處亂射。

(4)匯報(bào)主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修匯報(bào)。

3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)

(1)發(fā)覺(jué)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。

(2)將破裂伸縮節(jié)上閘閥關(guān)閉，漏水停止后開(kāi)啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開(kāi)啟機(jī)組和備用泵。

(3)匯報(bào)主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修匯報(bào)。

4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道

(1)發(fā)覺(jué)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)機(jī)組系統(tǒng)供電總開(kāi)關(guān)拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水四處亂射。

(3)用沙包攔住周圍用戶單元門口以防水浸。

(4)開(kāi)啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底排水口排水。

(5)注意水泵房污水井水位，如水位過(guò)高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。

(6)匯報(bào)主管管理員，由其組織搶修。第五部分電梯管理一、電梯操作規(guī)程

1、用專用鑰匙將電梯打開(kāi)，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。

2、若有緊急情況發(fā)生，可經(jīng)過(guò)梯內(nèi)緊急對(duì)講器和保安中心聯(lián)絡(luò)，等候救援。

3、若需專員駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開(kāi)關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。

4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進(jìn)行鎖梯，電梯自動(dòng)回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運(yùn)行。

5、在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)職員可于基站控制電梯回降至基站。

二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程

（一）開(kāi)啟

1、檢驗(yàn)確定梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周圍無(wú)障礙物。

2、在梯頭或梯尾開(kāi)啟開(kāi)關(guān)處用梯匙開(kāi)啟電扶梯。

3、在達(dá)成額定轉(zhuǎn)速前，檢驗(yàn)電扶梯是否開(kāi)啟自如，若有異常，即按急停按鈕停止。

4、一切正常交付使用。

（三）應(yīng)急停止

緊急情況時(shí)，先通知乘客，后按急停按鈕停止運(yùn)行。

（四）轉(zhuǎn)變行程方向

1、檢驗(yàn)確定扶梯級(jí)無(wú)乘客。

2、停止電扶梯運(yùn)行。

3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向開(kāi)啟。

三、電梯運(yùn)行管理要求

1、物管部負(fù)責(zé)電梯日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商工作。

2、天天開(kāi)梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行情況檢驗(yàn)。

3、注意轎廂、井道等設(shè)施有沒(méi)有濕水情況。

4、進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)放置工作牌。

5、升降機(jī)任何改動(dòng)，均須書(shū)面咨詢承包商專業(yè)意見(jiàn)后方可進(jìn)行。

6、搬運(yùn)有可能超載沉重物件時(shí)，應(yīng)立即和承包商聯(lián)絡(luò)，確定可行性，避免意外。

7、故障及緊急事故時(shí)，采取臨時(shí)應(yīng)變方法。

8、日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無(wú)腐蝕性清潔劑清潔。

四、電扶梯運(yùn)行管理要求

1、電扶梯日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。

2、天天按上下班時(shí)間表啟／停電扶梯。

3、嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。

4、當(dāng)值人員每班每?jī)尚r(shí)巡查扶梯一次。

5、當(dāng)發(fā)覺(jué)或接報(bào)扶梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場(chǎng)維修。

五、電梯設(shè)備維修管理制度

1、委托電梯保養(yǎng)承包商對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。

2、物管部負(fù)責(zé)和承包商聯(lián)絡(luò)，督促并幫助其維修保養(yǎng)。特殊情況時(shí)其它部門能夠直接和承包商聯(lián)絡(luò)，并立即通知物管部。

3、將維修保養(yǎng)情況統(tǒng)計(jì)于電梯設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)表、電梯設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表，零部件更換及大修同時(shí)統(tǒng)計(jì)于電梯設(shè)備臺(tái)賬。

4、每三個(gè)月末對(duì)電梯電源開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行一次檢驗(yàn)并做維護(hù)保養(yǎng)。

5、強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)監(jiān)督。

6、當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。

六、電梯故障應(yīng)急處理方案

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按以下方法處理：

1、把電梯主電源拉開(kāi)，預(yù)防電梯意外開(kāi)啟，但必需保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位置。

3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm范圍時(shí)，維修人員能夠在該平層廳門外使用專用廳門機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門，并用手拉開(kāi)轎廂門，然后幫助乘客安全撤離轎廂。

4、當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必需用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟以下：

(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開(kāi)，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動(dòng)。

(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。

(3)兩人把持盤車裝置，預(yù)防電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采取機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開(kāi)時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確方向移動(dòng)。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±15cm位置上。

(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并幫助乘客撤出轎廂。

5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)覺(jué)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并立即通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書(shū)面匯報(bào)物管部經(jīng)理。

（二）水浸