濟(jì)南房地產(chǎn)研究資料

2013年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與空間展望山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

孫大海2013年3月第一頁(yè)，共五十五頁(yè)。目

錄濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析回顧與展望Part

2Part

1濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間Part

3第二頁(yè),共五十五頁(yè)。。PART

1回顧與展望第三頁(yè),共五十五頁(yè)。。回顧2012√土地市場(chǎng)：市場(chǎng)回暖，供需兩旺，成交量突破600萬(wàn)平方米！√住宅供應(yīng)：供應(yīng)規(guī)模放量，首破500萬(wàn)平方米！2012年濟(jì)南商品住宅總供應(yīng)量為555萬(wàn)㎡，共52180套；全年供應(yīng)保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，9-12月各月供應(yīng)量均超過(guò)60萬(wàn)㎡?！套≌山唬喝瓿山涣恳宦纷吒?，首破五萬(wàn)套！2012年濟(jì)南商品住宅總成交量為540.4萬(wàn)㎡，共成交50424套；從3月份開(kāi)始，各月成交量基本維持在40萬(wàn)㎡以上；√住宅價(jià)格：成交均價(jià)比較穩(wěn)定，震蕩中上行全年成交均價(jià)為7514元/㎡第四頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012年全年銷售金額十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)表2012年全年銷售面積十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)表回顧20122012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（企業(yè)篇）第五頁(yè)，共五十五頁(yè)。2012年全年項(xiàng)目銷售面積十強(qiáng)表2012年全年項(xiàng)目銷售金額十強(qiáng)表回顧20122012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（項(xiàng)目篇）第六頁(yè),共五十五頁(yè)。?？臻g?未來(lái)√市場(chǎng)走勢(shì):供求量保持較快增速，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，整體保持健康上行趨勢(shì)2013年濟(jì)南商品住宅成交量預(yù)計(jì)增加100萬(wàn)㎡，突破600萬(wàn)大關(guān)2013年濟(jì)南商品住宅銷售金額預(yù)計(jì)增加50-80億2013年濟(jì)南商品住宅成交價(jià)格預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升商辦物業(yè)在短期內(nèi)會(huì)有一定發(fā)展契機(jī)，但中長(zhǎng)期存在運(yùn)營(yíng)和去化壓力√企業(yè)格局:大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步增加，市場(chǎng)集中度保持高位2013年進(jìn)入濟(jì)南的大型企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)增加至15家大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)集中度繼續(xù)保持高位，集中度保持在35%左右√城市宏觀:人口需求拉動(dòng)供給、消費(fèi)能力刺激投資，行業(yè)前景和空間看好濟(jì)南人均GDP、人均可支配收入為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐與同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來(lái)仍有較大空間隨著城市空間規(guī)模的不斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位度和對(duì)周邊城市的輻射能力會(huì)進(jìn)一步提升。。展望2013第七頁(yè),共五十五頁(yè)。。PART

2濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第八頁(yè),共五十五頁(yè)。。特征一:市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高供求總量2012年濟(jì)南土地市場(chǎng)供需兩旺,平穩(wěn)健康發(fā)展,成交量更是攀至歷年高峰,供求基本持平。2012年濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積為636.53萬(wàn)㎡,成交面積為623萬(wàn)㎡,供地計(jì)劃基本完成。本年度供應(yīng)面積較2011年有小幅上漲1.4%,成交面積環(huán)比大幅增長(zhǎng),增幅為20.55%。。進(jìn)入2013年,土地市場(chǎng)仍然比較活躍,截止3月20日,濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積達(dá)222.11萬(wàn)㎡,成交面積為69.9萬(wàn)㎡,與去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心區(qū)域,如洪家樓片區(qū)和千佛山片區(qū),優(yōu)質(zhì)地塊受到開(kāi)發(fā)商追捧,不難預(yù)見(jiàn)今年濟(jì)南土地市場(chǎng)又將是豐收的一年。。2012.1-2013.3濟(jì)南市土地供應(yīng)分析2009-2013.3年濟(jì)南市土地市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)第九頁(yè),共五十五頁(yè)。。特征一:土地市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高土地價(jià)格2012年濟(jì)南經(jīng)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。土地平均樓板價(jià)為1497元/平方米,環(huán)比增幅僅為4.2%。2009年土地市場(chǎng)樓板價(jià)達(dá)到峰值,執(zhí)行限購(gòu)政策之后,企業(yè)拿地謹(jǐn)慎,樓板價(jià)開(kāi)始回落并保持在穩(wěn)定的水平。土地單價(jià)繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2012年經(jīng)營(yíng)性用地土地單價(jià)為5193元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)13%。原因有二,一是今年商業(yè)用地成交量較大,地價(jià)相對(duì)較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價(jià)格較往年有明顯增長(zhǎng),兩方面因素對(duì)于整體市場(chǎng)有了一定的抬升作用。。2009-2013年濟(jì)南土地成交單價(jià)分析2009-2013.3年經(jīng)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)走勢(shì)2013年土地平均樓板價(jià)小幅上揚(yáng),主要原因在于本季度成交的地塊多位于東部區(qū)域,土地條件較好,因此價(jià)格略高。。土地市場(chǎng)第十頁(yè),共五十五頁(yè)。。區(qū)域供地結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)集中分布在歷下區(qū)和槐蔭區(qū),供應(yīng)量分別為230.8萬(wàn)㎡和305.8萬(wàn)㎡,占全市供應(yīng)總量的62%。歷下區(qū)以住宅用地為主,化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐；槐蔭區(qū)則以商服用地為主,僅西客站板塊供應(yīng)商業(yè)用地39幅,供應(yīng)面積達(dá)227萬(wàn)平方米。2013年槐蔭區(qū)西客站仍是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,隨著“十藝節(jié)”的臨近,西部建設(shè)的進(jìn)度將不斷加快,不難預(yù)見(jiàn),2013年西客站片區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍是值得期待的。。2012-2013.3濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性用地區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)（單位:萬(wàn)㎡）特征一:土地市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高土地市場(chǎng)第十一頁(yè),共五十五頁(yè)。。特征二:土地容積率提高，城市不斷“長(zhǎng)高”容積率2012年濟(jì)南商住用地規(guī)劃容積率呈上升趨勢(shì)。商業(yè)用地平均容積率達(dá)6.0,住宅用地平均容積率為2.95。容積率低于2的住宅用地僅有12幅,主要分布在歷下區(qū)奧體中心板塊。目前,在土地資源日益稀缺的情況下,未來(lái)城市將不斷“長(zhǎng)高”。。2009-2013年3月年濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性用地容積率走勢(shì)2012年共有16幅商業(yè)用地容積率已超過(guò)8.0,全部分布在西客站片區(qū)。不難預(yù)見(jiàn)未來(lái)西客站將有多個(gè)超高層面世,城市不斷長(zhǎng)高已成大勢(shì)。2013年1-3月份公告的商業(yè)用地中,除加油站和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地外,其他商業(yè)用地平均容積率為5,依然較高。。土地市場(chǎng)第十二頁(yè),共五十五頁(yè)。。特征三:商業(yè)用地供應(yīng)量增大，短期內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)新契機(jī)土地屬性2012年濟(jì)南商業(yè)用地供應(yīng)量增速明顯。本年度商業(yè)用地供應(yīng)量為160萬(wàn)平方米,占比達(dá)25.3%,同比增長(zhǎng)20%；商業(yè)用地平均容積率為6.0,預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)960萬(wàn)平方米。未來(lái)2-3年內(nèi)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑦M(jìn)入快速發(fā)展期。濟(jì)南市“十二五”規(guī)劃中提到,未來(lái)五年重點(diǎn)建設(shè)16個(gè)綜合體,可供開(kāi)發(fā)面積為40平方千米,預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)到7000萬(wàn)㎡,中長(zhǎng)期來(lái)看商業(yè)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)（去化風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）。商業(yè)用地集中分布與西客站片區(qū),共成交120萬(wàn)㎡,按照平均容積率6.0計(jì)算,未來(lái)西客站或?qū)⒂?20萬(wàn)㎡商業(yè)項(xiàng)目（物業(yè)類型可包含商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓）。。2012年-2013年3月濟(jì)南市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)屬性土地市場(chǎng)第十三頁(yè),共五十五頁(yè)。。特征四:品牌企業(yè)領(lǐng)跑土地市場(chǎng)?2012年品牌房企成為土地市場(chǎng)最大贏家。2012年國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)以及濟(jì)南政府投融資平臺(tái)成功拿地72幅,土地面積428萬(wàn)平方米,占全市成交總量的69%。大型房企資金實(shí)力雄厚,熱衷于大宗土地,為大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地。。2012年-2013年3月土地市場(chǎng)品牌房企用地表現(xiàn)大企業(yè)成為土地市場(chǎng)領(lǐng)軍人?土地成交總價(jià)、樓板價(jià)不斷刷新,市場(chǎng)回暖跡象明顯。2012年單宗土地成交總價(jià)TOP10中南益地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)分別以16.1億、15.8億、13.9億位列三甲；在樓板價(jià)TOP10中恒大地產(chǎn)、惠喜德、舊投分別以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡躋身前三名。。土地市場(chǎng)第十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。2012年,濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)高度活躍,全年總供應(yīng)量達(dá)到了555萬(wàn)㎡,月均供應(yīng)量為46.25萬(wàn)㎡；從2013年1-2月供應(yīng)量來(lái)看,1月份受?chē)?yán)寒天氣影響,多數(shù)樓盤(pán)工程進(jìn)度未能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)發(fā)企業(yè)多不選擇在1月份進(jìn)行開(kāi)盤(pán)或加推,致使供應(yīng)量?jī)H為4.9萬(wàn)㎡；而2月份供應(yīng)量則高達(dá)48.9萬(wàn)㎡,高于2012年月均供應(yīng)量,同比也有較大幅度的增長(zhǎng),漲幅為273.28%；供應(yīng)量:2012年商品住宅市場(chǎng)活躍度高；2013年2月供應(yīng)量高于去年同期2012年月均供應(yīng)量:46.25萬(wàn)㎡商品住宅第十五頁(yè),共五十五頁(yè)。。第十六頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012-2013年住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)明細(xì)開(kāi)盤(pán)數(shù)量,加推次數(shù)創(chuàng)歷史之最2012年市場(chǎng)活躍度高表現(xiàn)在年度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目創(chuàng)新高,共有26個(gè)住宅項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán),10個(gè)公寓項(xiàng)目入市,月均3個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),是歷年難以企及。截至2013年3月8日尚無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。同時(shí),原本在售項(xiàng)目和新開(kāi)項(xiàng)目推案頻繁,初步計(jì)算,截至2013年2月,累計(jì)推案次數(shù)達(dá)200余次,單月推案次數(shù)超過(guò)20次。從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間上看,項(xiàng)目多集中在2012年下半年,7-12月共19個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),占全部住宅項(xiàng)目的73%。2012年市場(chǎng)整體上行,開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度,調(diào)整項(xiàng)目入市及推案策略,都取得了不俗的成績(jī)。2013年則延續(xù)上年火熱態(tài)勢(shì),多個(gè)項(xiàng)目多次加推,更是出現(xiàn)了幾近售罄的情況。從開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目戶型上看,剛需戶型是市場(chǎng)主力。。不含章丘市、濟(jì)陽(yáng)、備注:統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2013年3月8日；統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)闅v下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、高新區(qū)，商河、平陰。。商品住宅第十七頁(yè),共五十五頁(yè)。。供應(yīng)面積段:剛需產(chǎn)品80-100㎡、120-144㎡面積段是供應(yīng)主力目前政策鼓勵(lì)的是剛需,抑制的是投資、投機(jī)類需求,剛需則占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。限購(gòu)以來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極順應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì),擴(kuò)大剛需戶型的供應(yīng),以在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中謀求生存；從2009-2012年濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)面積段結(jié)構(gòu)來(lái)看,剛需戶型80-144㎡是絕對(duì)主力,而且呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。從2012年到2013年2月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)看,濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)中80-144㎡的戶型供應(yīng)量達(dá)72%,剛需和改善性需求仍然占據(jù)絕對(duì)主力。。2009-2012年濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)面積段發(fā)展趨勢(shì)供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）商品住宅第十八頁(yè),共五十五頁(yè)。。供應(yīng)區(qū)域:區(qū)域供應(yīng)逐步趨于均衡從2009-2012年濟(jì)南市商品住宅區(qū)域供應(yīng)量來(lái)看,歷下區(qū)由于其項(xiàng)目較多,供應(yīng)量明顯高于其他各區(qū),但從2011年起,歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)的供應(yīng)量開(kāi)始加大,區(qū)域間供應(yīng)量的差距也開(kāi)始逐漸縮??；從2012年-2013年2月的供應(yīng)量看,目前區(qū)域供應(yīng)趨于均衡性發(fā)展,歷下、市中、槐蔭、歷城四個(gè)城區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較大,占全市供應(yīng)量的76%；長(zhǎng)清區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)作為新區(qū),經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢,但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,尤其是“東拓、西進(jìn)、北跨”戰(zhàn)略的實(shí)施,未來(lái)區(qū)域或?qū)⒂瓉?lái)市場(chǎng)發(fā)展的高峰。。2009-2012年濟(jì)南市商品住宅區(qū)域供應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)商品住宅第十九頁(yè),共五十五頁(yè)。。成交量:2012年高位盤(pán)整；2013年延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，1月成交量表現(xiàn)不俗2012年商品住宅市場(chǎng)高度活躍，全年成交量為540.4萬(wàn)㎡，創(chuàng)下新高；2012年濟(jì)南市商品住宅月均去化量為45萬(wàn)㎡，市場(chǎng)高度活躍。2013年1月延續(xù)上年火熱態(tài)勢(shì)，成交量達(dá)58.6萬(wàn)㎡，高于2012年月均水平。2月份則由于春節(jié)傳統(tǒng)假期的原因，成交量有所下滑，為28.6萬(wàn)㎡；2012年月均去化量:45萬(wàn)㎡商品住宅第二十頁(yè),共五十五頁(yè)。。成交面積段:80-100㎡、120-144㎡面積段的戶型產(chǎn)品是成交主力2009-2012年濟(jì)南市商品住宅成交面積段發(fā)展趨勢(shì)從2009-2012年濟(jì)南市商品住宅成交面積段結(jié)構(gòu)看,80-144㎡的戶型產(chǎn)品成交量市場(chǎng)份額最大；2012年1月-2013年2月濟(jì)南市商品住宅80-144㎡面積段戶型成交總量為473.4萬(wàn)㎡,占全市成交量的75.4%,是市場(chǎng)中絕對(duì)熱銷的戶型產(chǎn)品。。商品住宅第二十一頁(yè),共五十五頁(yè)。。成交區(qū)域:區(qū)域成交趨于均衡性發(fā)展從2009-2012年濟(jì)南市商品住宅成交區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2010年之前，市場(chǎng)高度集中于歷下區(qū)，2010年歷下區(qū)成交量占全市的33%。而從2011年開(kāi)始，市中、歷城等區(qū)域由于有多個(gè)大型熱銷項(xiàng)目入市，如中海國(guó)際社區(qū)、恒大城等，推動(dòng)所在城區(qū)成交量走向高位，從而也使市場(chǎng)成交區(qū)域均衡性發(fā)展；從2012年-2013年2月區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)向好，歷下、市中、歷城、槐蔭四個(gè)區(qū)域成交量所占市場(chǎng)份額差異相對(duì)較??；長(zhǎng)清區(qū)、高新區(qū)、天橋區(qū)在售項(xiàng)目有限，而且區(qū)域價(jià)值尚未被完全挖掘，未來(lái)仍有較大的發(fā)展空間。。2009-2012年濟(jì)南市商品住宅成交區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)商品住宅第二十二頁(yè),共五十五頁(yè)。。從2008-2012年商品住宅成交價(jià)格來(lái)看,2011年調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn),開(kāi)始小幅下滑,2012年繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢(shì),成交均價(jià)為7514元/㎡,而到2013年1-2月,成交均價(jià)較上年有所上漲。。成交均價(jià):2012年全年振蕩上行，2013年價(jià)格下調(diào)空間有限2012年全年住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)震動(dòng)上揚(yáng)的趨勢(shì),各月間雖有小幅微漲,到12月份成交價(jià)格達(dá)到了全年最高峰；2013年1月和2月成交均價(jià)高于2012年均價(jià)水平,市場(chǎng)延續(xù)上行態(tài)勢(shì)。。2012年成交均價(jià):7514元/㎡商品住宅第二十三頁(yè),共五十五頁(yè)。?！?÷=注:按2012年1月-2013年2月市場(chǎng)月均去化45萬(wàn)平方米計(jì)算商品住宅市場(chǎng)存量:目前濟(jì)南商品住宅未售存量259.6萬(wàn)㎡，未推存量2008萬(wàn)㎡根據(jù)監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)活躍度較高的63個(gè)項(xiàng)目計(jì)算，目前市場(chǎng)未售存量為259.3萬(wàn)平方米，去化周期為5.8個(gè)月；截至2013年2月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)未推存量為2008萬(wàn)平方米，市場(chǎng)中未推存量的去化周期為3.7年。。第二十四頁(yè),共五十五頁(yè)。。濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)在住宅市場(chǎng)受政策制約之時(shí)異軍突起,迎來(lái)了巨大的發(fā)展契機(jī)。2010年商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量環(huán)比增幅分別達(dá)到248%和125%；從2010年到2012年濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)持續(xù)放量,各年均保持了相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)水平,而成交量則不及供應(yīng)量,供求比較大,市場(chǎng)供求不平衡；從2012年1月-2013年2月月度供求情況來(lái)看,幾乎各月均出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,商業(yè)市場(chǎng)去化壓力較大。。供求量:供應(yīng)持續(xù)放量，成交量相對(duì)收縮，供求不平衡商業(yè)市場(chǎng)第二十五頁(yè),共五十五頁(yè)。。成交均價(jià):商業(yè)市場(chǎng)逐年升溫，成交價(jià)格不斷上漲2009年以來(lái),商業(yè)受到市場(chǎng)關(guān)注,商業(yè)市場(chǎng)逐年升溫,成交價(jià)格持續(xù)延上行走勢(shì)；2009-2012年商業(yè)成交價(jià)格年均增長(zhǎng)率達(dá)25%,2013年1-2月成交均價(jià)與2012年價(jià)格水平基本持平。。從2012年1月-2013年2月月度成交價(jià)格水平看,商業(yè)市場(chǎng)月度成交價(jià)格走勢(shì)雖有小幅波動(dòng),但整體表現(xiàn)平穩(wěn),維持在21000元/平方米左右。。商業(yè)市場(chǎng)第二十六頁(yè),共五十五頁(yè)。。供求量:供求比增大，市場(chǎng)存在較大的去化壓力2010年以來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張,商務(wù)辦公需求逐步釋放,濟(jì)南市辦公市場(chǎng)也隨之迎來(lái)了快速發(fā)展期,2010年供求增幅分別為191%和311%。2011年成交量再創(chuàng)新高,繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。2012年濟(jì)南辦公產(chǎn)品供應(yīng)量持續(xù)增加,創(chuàng)下歷史新高,供應(yīng)量達(dá)69.8萬(wàn)㎡,環(huán)比增幅達(dá)178%,但是成交量開(kāi)始萎縮,供求比逐漸增大；2013年1-2月供求量同比均有較大幅度的攀升,尤其是成交量,增長(zhǎng)較為突出。。辦公市場(chǎng)第二十七頁(yè),共五十五頁(yè)。。成交均價(jià):成交價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，小幅波動(dòng)中緩慢上行濟(jì)南辦公市場(chǎng)尚未成熟,自2010年以來(lái),得益于“不限購(gòu)、不限貸”的特點(diǎn),成交量大幅上漲,成交價(jià)格表現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；2012年辦公市場(chǎng)成交價(jià)格為10911元/平方米,經(jīng)過(guò)2011年的高峰后有所下滑,跌幅為3%；2013年1-2月繼續(xù)延續(xù)2012年價(jià)格水平,成交均價(jià)分別為11608元/㎡和10646元/㎡；2012年1月至2013年2月辦公產(chǎn)品月度成交價(jià)格走勢(shì)雖有小幅波動(dòng),但整體相對(duì)平穩(wěn)。。辦公市場(chǎng)第二十八頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012年全年銷售金額十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)表2012年全年銷售面積十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)表2012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（企業(yè)篇）第二十九頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（項(xiàng)目篇）2012年全年項(xiàng)目銷售面積十強(qiáng)表2012年全年項(xiàng)目銷售金額十強(qiáng)表第三十頁(yè),共五十五頁(yè)。。PART

3濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間備注:20個(gè)重點(diǎn)城市:選取副省級(jí)及省會(huì)城市:廣州、沈陽(yáng)、南京、武漢、成都、西安、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、濟(jì)南、青島、杭州、寧波、廈門(mén)、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、福州、鄭州數(shù)據(jù)時(shí)間:2009.1-2012.11，部分宏觀數(shù)據(jù)截至2012年9月數(shù)據(jù)范圍:商品住宅第三十一頁(yè),共五十五頁(yè)。?？臻g?未來(lái)√市場(chǎng)走勢(shì):供求量保持較快增速，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，整體保持健康上行趨勢(shì)2013年濟(jì)南商品住宅成交量預(yù)計(jì)增加100萬(wàn)㎡，突破600萬(wàn)大關(guān)2013年濟(jì)南商品住宅銷售金額預(yù)計(jì)增加50-80億2013年濟(jì)南商品住宅成交價(jià)格預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升商辦物業(yè)在短期內(nèi)會(huì)有一定發(fā)展契機(jī)，但中長(zhǎng)期存在運(yùn)營(yíng)和去化壓力√企業(yè)格局:大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步增加，市場(chǎng)集中度保持高位2013年進(jìn)入濟(jì)南的大型企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)增加至15家大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)集中度繼續(xù)保持高位，集中度保持在35%左右√城市宏觀:人口需求拉動(dòng)供給、消費(fèi)能力刺激投資，行業(yè)前景和空間看好濟(jì)南人均GDP、人均可支配收入為消費(fèi)能力及需求釋放提供了有效支撐與同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來(lái)仍有較大空間隨著城市空間規(guī)模的不斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位度和對(duì)周邊城市的輻射能力會(huì)進(jìn)一步提升。。第三十二頁(yè),共五十五頁(yè)。。濟(jì)南與同級(jí)別城市指標(biāo)對(duì)比結(jié)論:濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中等地位，而人均收入水平較高，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，房地產(chǎn)需求較大，但房地產(chǎn)投資額水平偏低。因此:濟(jì)南房地產(chǎn)存在很大發(fā)展空間濟(jì)南與同級(jí)別城市主要指標(biāo)對(duì)比圖第三十三頁(yè),共五十五頁(yè)。。宏觀指標(biāo)分析/人口結(jié)論:濟(jì)南市常住人口數(shù)量與其他重點(diǎn)城市相比處于中等水平根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南全市常住人口為681.4萬(wàn)人，市區(qū)常住人口為435萬(wàn)人；相較于其他城市，濟(jì)南市人口數(shù)量處于中等水平，在二十個(gè)重點(diǎn)城市中排第10位。。二十重點(diǎn)城市第六次人口普查結(jié)果注:按照市區(qū)常住人口數(shù)量排序第三十四頁(yè),共五十五頁(yè)。。結(jié)論:濟(jì)南GDP總量相對(duì)落后2012年1-9月濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)GDP3501億元，比去年同期增長(zhǎng)8.7%；在二十個(gè)重點(diǎn)城市中仍處于相對(duì)落后的水平，2012年前三季度排名第13位。。2009-2012.9二十重點(diǎn)城市GDP情況（億元）注：按照2012年1-9月份數(shù)據(jù)排序第三十五頁(yè),共五十五頁(yè)。。在二十個(gè)重點(diǎn)城市中處于中等水平,2012年前三季度排名第11位。。宏觀指標(biāo)分析/人均GDP結(jié)論:濟(jì)南人均GDP處中等水平2012年1-9月濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)人均GDP51365元；2009-2012.9二十重點(diǎn)城市人均GDP情況（單位:元）注：按照2012年1-9月份數(shù)據(jù)排序第三十六頁(yè),共五十五頁(yè)。。在二十個(gè)重點(diǎn)城市中處于中等偏上水平,2012年前三季度排名第7位。。宏觀指標(biāo)分析/人均可支配收入結(jié)論:濟(jì)南市人均可支配收入處于中等偏上水平2012年1-9月濟(jì)南市人均可支配收入為23491元；2009-2012.9二十重點(diǎn)城市人均可支配收入情況（單位:元）注：按照2012年1-9月份數(shù)據(jù)排序第三十七頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012年1-9月濟(jì)南市房地產(chǎn)投資額為506.6億元；相較于二十個(gè)重點(diǎn)城市較為落后,2012年前三季度排名第17位。。宏觀指標(biāo)分析/房地產(chǎn)投資額結(jié)論:濟(jì)南房地產(chǎn)投資額較低，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后2009-2012.9二十重點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資額情況（單位:億元）注：按照2012年1-9月份數(shù)據(jù)排序第三十八頁(yè),共五十五頁(yè)。。20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交面積（單位:㎡）2012年濟(jì)南市共成交商品住宅540.4萬(wàn)㎡,在20個(gè)重點(diǎn)城市中位列14,整體水平相對(duì)落后排在首位的成都,2012年商品住宅成交量為1934萬(wàn),是濟(jì)南的3.6倍；與同類型城市相比,濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間和潛力。。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交面積結(jié)論:濟(jì)南市商品住宅成交面積偏低20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交面積（單位:萬(wàn)㎡）注:2012年數(shù)據(jù)截止至11月第三十九頁(yè),共五十五頁(yè)。。20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交金額（單位:元）注:2012年數(shù)據(jù)截止至11月結(jié)論:濟(jì)南市商品住宅成交金額偏低2012年濟(jì)南市商品住宅銷售金額為352億，位列第19，僅高于南昌市；2012年廣州市銷售金額為1297億元，是濟(jì)南的3.7倍；濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)銷售金額偏低。。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交金額20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交金額 （單位:億元）第四十頁(yè),共五十五頁(yè)。。20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交均價(jià)（單位:元/㎡）結(jié)論:濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)處于中等水平2012年濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)為7514元/㎡，位列第9，在20個(gè)城市中處于中等水平；深圳市商品住宅成交均價(jià)為19256元/㎡，位列20個(gè)城市之首。。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交均價(jià)20個(gè)重點(diǎn)城市2009-2012各年度商品住宅成交均價(jià)（單位:元/㎡）第四十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。結(jié)論:目前進(jìn)駐濟(jì)南的大型企業(yè)數(shù)量較少，在20個(gè)重點(diǎn)城市中排倒數(shù)第二位企業(yè)分析/進(jìn)駐20城市的企業(yè)數(shù)量81121421備注:白色數(shù)字為進(jìn)駐該城市的50強(qiáng)企業(yè)中本地企業(yè)的數(shù)量第四十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。。2009年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積較少,為73萬(wàn)㎡,占濟(jì)南總成交面積的19%；相較于20個(gè)重點(diǎn)城市處于中等偏低的水平,在二十重點(diǎn)城市中排名第13位。。結(jié)論:2009年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積較少大型企業(yè)在二十城市成交面積/2009年第四十三頁(yè),共五十五頁(yè)。。2010年大型企業(yè)在濟(jì)南的成交面積為109萬(wàn)㎡,但相較于20個(gè)重點(diǎn)城市處于中等偏低的水平；成交面積占濟(jì)南市總成交量的31%,占比明顯上浮,且在20個(gè)城市中處于較高水平。。結(jié)論:2010年大型企業(yè)在濟(jì)南市成交面積相對(duì)較少，但占濟(jì)南總成交量的比例較高大型企業(yè)在二十城市成交面積/2010年第四十四頁(yè),共五十五頁(yè)。。結(jié)論:2011年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積處中等水平，占濟(jì)南總成交面積的比例較高2011年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積為138萬(wàn)㎡，成交面積處于中等水平；其占濟(jì)南總成交面積的比例也繼續(xù)保持較高水平，占到了37%。。大型企業(yè)在二十城市成交面積/2011年第四十五頁(yè),共五十五頁(yè)。。2012年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積較為161.8萬(wàn)㎡,在二十城市中處中等偏低水平；大型企業(yè)在濟(jì)南總成交面積的占比為34%,處于中等偏上的水平。。結(jié)論:2011年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積處中等水平，占濟(jì)南總成交面積的比例較高大型企業(yè)在二十城市成交面積/2012年第四十六頁(yè),共五十五頁(yè)。。結(jié)論:2009-2012年大型企業(yè)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度較高2009-2012年大型企業(yè)在濟(jì)南成交面積為481.7萬(wàn)㎡，相較于其他重點(diǎn)城市處于相對(duì)較低的水平；大型企業(yè)在濟(jì)南總成交面積中占比較大，處于較高水平，因此，大型企業(yè)在濟(jì)南房地產(chǎn)的集中度較高。。大型企業(yè)在二十城市成交面積