房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述課件

房地產(chǎn)經(jīng)營管理

概述第一節(jié)房地產(chǎn)的概念和性質(zhì)

一、房地產(chǎn)的概念二、房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關(guān)系三、房地產(chǎn)的特性四、房地產(chǎn)業(yè)的含義和社會經(jīng)濟性質(zhì)一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn):

是指房屋和土地的經(jīng)濟形態(tài)，是一定權(quán)屬下作為財產(chǎn)、資產(chǎn)的房屋和土地，在市場經(jīng)濟條件下，房屋和土地不僅是生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，而是具有一定的經(jīng)濟形態(tài)、為一定權(quán)屬關(guān)系的財產(chǎn)。

房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上可以分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分。

地產(chǎn):是指一定土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)、資產(chǎn)的土地。

房產(chǎn):是指在一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系下作為財產(chǎn)、資產(chǎn)的房屋及其相連帶的建筑物、房產(chǎn)、地產(chǎn)均可以從實物形態(tài)和經(jīng)濟形態(tài)上加以把握。

二、房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關(guān)系

從實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)為一體；聯(lián)系從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格地產(chǎn)價格；

從權(quán)屬關(guān)系上看，房產(chǎn)所有權(quán)和土地占有權(quán)是聯(lián)系在一起的

地產(chǎn)可以單獨存在房產(chǎn)則不能離開地產(chǎn)而獨立存在；房產(chǎn)有折舊地產(chǎn)則沒有折舊地產(chǎn)價格受地租規(guī)律支配房產(chǎn)價格則決定于建筑價格和土地價格。

區(qū)別

區(qū)別三、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)商品的單一性房地產(chǎn)使用價值的耐久性房地產(chǎn)資源供給的有限性房地產(chǎn)整體價值的增值性1、房地產(chǎn)位置的固定性

房地產(chǎn)位置的固定性，使得房地產(chǎn)的經(jīng)營必須就地活動，從而使房地產(chǎn)具有地區(qū)性的特點。2、房地產(chǎn)商品的單一性

它不像工業(yè)產(chǎn)品那樣，按照同一套圖紙和方案在大量復(fù)制，每棟房屋會因用途、結(jié)構(gòu)、材料、地點、時間和房屋的氣候條件等方面的不同而呈現(xiàn)出差異性，在經(jīng)濟上，不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。3、房地產(chǎn)使用價值的耐久性

土地具有不可毀滅性，它具有房屋的使用價值，房屋使用年限一般可達數(shù)十年乃至百年，相對其它產(chǎn)品，具有明顯的耐久性，使得房地產(chǎn)的使用方向具有相對固定性。4、房地產(chǎn)資源供給的有限性

土地面積一定，而且不可再生，可供開發(fā)利用的土地有限

5、房地產(chǎn)整體價值的增值性

隨著社會的發(fā)展，人口的增加，經(jīng)濟的繁榮，對土地的需求日益增長。所以，房地產(chǎn)的價格在總的趨勢上是不斷上漲的，具有保值、增值的功能。

四、房地產(chǎn)業(yè)的含義和社會經(jīng)濟性質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)是指從房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)，是由房產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。房地產(chǎn)業(yè)就其社會性質(zhì)來看，屬于第三產(chǎn)業(yè)，即是一個通過對城市土地開發(fā)、房屋建設(shè)并對所開發(fā)建設(shè)的城市房地產(chǎn)實施經(jīng)營管理修繕服務(wù)等項社會經(jīng)濟活動，在流通服務(wù)領(lǐng)域中發(fā)揮作用的產(chǎn)業(yè)。第二節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)營歷史回顧

一、建國前的房地產(chǎn)業(yè)二、計劃經(jīng)濟下的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)三、改革中房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的恢復(fù)、重建與發(fā)展一、建國前的房地產(chǎn)業(yè)

舊中國房地產(chǎn)從19世紀中葉到20世紀中葉，在這建國前的百年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)的資本主義經(jīng)營大體上可分為三個發(fā)展時期。1、從19世紀中葉到本世紀20年代初，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)資本主義經(jīng)營萌芽和初步發(fā)展的時期。2、從本世紀20年代初到抗戰(zhàn)前夕，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)資本主義經(jīng)營的發(fā)展時期，其中兩個特點：房地產(chǎn)投資增長極快；

房地產(chǎn)投機十分嚴重。

3、從1937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)到全國解放前夕，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)資本主義經(jīng)營緩慢發(fā)展和走向衰落的時期。二、計劃經(jīng)濟下的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)

1、1949—1955年房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)、穩(wěn)定與整頓階段在恢復(fù)、穩(wěn)定與整頓房地產(chǎn)業(yè)的同時，公有房地產(chǎn)卻推行了“產(chǎn)品經(jīng)濟+自然經(jīng)濟”的政策，房地產(chǎn)市場及資本主義經(jīng)營已受極大限制。

2、56—78年房地產(chǎn)業(yè)的限制，萎縮乃至消滅階段。

計劃經(jīng)濟下的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的總特征可表述為：城市土地、寸土寸金被無償無期使用；公房亦相當于無償分配（視為福利產(chǎn)品）；

私房在總量中微乎其微。這一切使得中國房地產(chǎn)業(yè)由限制逐步萎縮，最終歸于消失。

三、改革中房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的恢復(fù)、重建與發(fā)展

十一屆三中全會確立了改革開放的方針路線之后，沉寂了三十余年的房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，進入改革和迅速發(fā)展的階段，主要表現(xiàn)在：1、土地有償使用制度改革

1988年修改《憲法》第一次明確了城鎮(zhèn)土地所有權(quán)歸國家所有，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。1990年5月《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》為城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。2、住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面推行

88年2月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》。91年11月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》。93年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)化住房制度改革的意見》。這些政策規(guī)定，為我國住房制度改革起到了極大的推動作用。3、房地產(chǎn)市場開始完善。

1988年7月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于建立和健全房地產(chǎn)交易所的通知》。1988年8月《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》。1992年7月建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)市場仨價管理暫行辦法》。1992年國家物價局、建設(shè)部、財政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合發(fā)布了《商品住宅價格管理暫行辦法》。這些政策規(guī)定，使房地產(chǎn)市場完善，交易逐步法律化、制度化。

4、住宅建設(shè)得到了較大發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房水平有了較大提高。

5、城市建設(shè)綜合開發(fā)走上正軌，并得到了迅速發(fā)展。第三節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)營的地位和作用

一、地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)與經(jīng)營方式三、房地產(chǎn)經(jīng)營特點與經(jīng)營思想四、房地產(chǎn)經(jīng)營的地位和作用一、地產(chǎn)經(jīng)營的界定

“經(jīng)營”是市場經(jīng)濟的一個重要范疇，它是商品生產(chǎn)者以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟活動與企業(yè)的外部環(huán)境達到動態(tài)均衡的一系列有組織的活動

狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營：指建設(shè)地塊和房屋的流通過程和售后管理；實質(zhì)上是營銷策略的研究和實施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營：指房地企業(yè)對從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程做出科學合理的經(jīng)營決策。

一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括兩部分廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營流程圖土地選址可行性研究項目立項購買土地勘察設(shè)計前期工程建筑施工竣工驗收房屋出租出售房屋修繕保養(yǎng)生產(chǎn)過程流通過程二、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)與經(jīng)營方式

1、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)：（1）建筑地塊的開發(fā)與再開發(fā)（2）房屋及配套設(shè)施的開發(fā)與再開發(fā)（3）房地產(chǎn)商品流通（4）房地產(chǎn)咨詢服務(wù)（5）房地產(chǎn)物業(yè)管理（6）房地產(chǎn)融資（7）房地產(chǎn)跨業(yè)經(jīng)營2、經(jīng)營方式（1）單項經(jīng)營（2）多元化經(jīng)營（3）涉外經(jīng)營

三、房地產(chǎn)經(jīng)營特點與經(jīng)營思想

1、特點（1）生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大（2）經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜（3）價值實現(xiàn)過程的多樣化（4）經(jīng)營活動政策性強（5）經(jīng)營活動風險性大

2、房地產(chǎn)經(jīng)營思想（1）為用戶服務(wù)的思想（2）開拓思想（3）效益思想

四、房地產(chǎn)經(jīng)營的地位和作用

（一）地位1、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供了基本的物質(zhì)保證2、房地產(chǎn)