房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

2024年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述//01//2024年第二季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)持續(xù)寬松，主要政策目標(biāo)是去庫(kù)存、央政治局會(huì)議提出“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益?！薄敖y(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。6月7日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次提出“去庫(kù)存”方面：4月29日，自然資源部出，各地要立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)實(shí)際需求以及資源、環(huán)地，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局、住建部打出政策組合拳，主要包括：將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%、二套住房最低首付比例下調(diào)至25%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持商品房庫(kù)存較多的城市政府以需定購(gòu)收購(gòu)部分商品房用作保障性住房等。6月12日，中國(guó)人民銀行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)再次提出，設(shè)立保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。6月20日，住建部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，將收購(gòu)存量商品房用作保障性住房主體擴(kuò)展至縣級(jí)以上城市，要求地方堅(jiān)持以需定購(gòu)，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。同日，國(guó)新辦召開(kāi)國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)明確，保交房工作重點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：一是打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)；二是進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；三是推動(dòng)消化存量商品住房。6月24日，住建部與國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)保交房政策培訓(xùn)視頻會(huì)議提出，各地要以高度的責(zé)任感和使命感，以時(shí)不我待、只爭(zhēng)朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，建立國(guó)家、省、市三級(jí)專班聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，用好保交房信息系統(tǒng)，建立定期調(diào)度和通報(bào)機(jī)制，要壓實(shí)地方政府、房地2．地方層面：重點(diǎn)城市優(yōu)化或取消限制性調(diào)控政策，三四線城市推進(jìn)“以舊2024年第二季度，地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策218條。其中，寬松性94.0%；中性政策、緊縮性政策各8條、5條。從調(diào)控頻次來(lái)看，二季度地方出臺(tái)房地產(chǎn)增長(zhǎng)56.8%，其中，受中央層面“517樓市新政”政策組合拳帶動(dòng)，5月地方出臺(tái)房地產(chǎn)新政達(dá)98條，創(chuàng)從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，重點(diǎn)城市限制性政策進(jìn)一步放開(kāi)，北京、上海、廣州、深圳、天津優(yōu)化住房限購(gòu)政策，具體內(nèi)容包括優(yōu)化購(gòu)房套數(shù)限制、擴(kuò)大人才購(gòu)房區(qū)域、取消大戶型限購(gòu)、縮小購(gòu)房社保或個(gè)稅繳納年限要求、支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住等；成都、長(zhǎng)沙、西安、杭州全面取消住房限購(gòu)政策；廣州、重慶取消兩年限售規(guī)定，住房完成網(wǎng)簽并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證即可上市交易。三四線城市大力推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、支持地方國(guó)企收購(gòu)存量房用作保障性住房等。住房信貸政策方面，多城市跟進(jìn)執(zhí)行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%并階段性取消首套及二套住房房貸利率下限的住房信貸政策；北京、上海、深圳執(zhí)行差異化住房信貸政策，但首付比例和房貸利//02//2024年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整過(guò)程中，主要行業(yè)指標(biāo)跌幅有資同比持續(xù)下跌，跌幅低位趨穩(wěn)；房屋新開(kāi)工規(guī)模仍處歷史低位，同比跌幅逐月收窄，房屋竣工規(guī)模明顯收縮；新建商品房銷售面積及金額同比跌幅較上季度末有所收窄；國(guó)房景氣指數(shù)從上季度末的92.07回調(diào)投資：持續(xù)下跌。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52529億元，同比減少10.1%。其中，住宅投資占總投資比重為75.9%，同比減少10.4%。從地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)跌幅相對(duì)低于其他區(qū)域，同比減少8.9%，東開(kāi)工：跌幅收窄。上半年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積38023萬(wàn)平方米，同比減少23.7%；竣工面積26萬(wàn)平方米，同比減少21.8%。二季度新開(kāi)工面積20740萬(wàn)平方米，較上季度增加20.0%，同比19.5%；季度內(nèi)新開(kāi)工面積累計(jì)同比跌幅逐月收窄，較上季度末收銷售：低位運(yùn)行。上半年全國(guó)商品房銷售面積47916萬(wàn)平方米，同比減少19.0%；商品房銷售金額47133億元，同比減少25.0%。其中，商品住宅銷售分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東北地區(qū)跌幅相對(duì)較小，同比分別減少13.6%和17.8%;中部地區(qū)銷售面積和金額跌幅最大，同比分別減少22.4%和26.7%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重二季度，全國(guó)商品房銷售面積25248萬(wàn)平方米，較上季度增加11.4%，同比減少14.6%；金額25778億元，較上季度增加22.7%，同比減少20.8%。季度內(nèi)兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅收窄，銷售金額表現(xiàn)庫(kù)存：有所減少。二季度末，商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，較上季度末減少939萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積38287萬(wàn)平方米，減少1171萬(wàn)平方米；辦公樓待售面積5211萬(wàn)平方米，增加7萬(wàn)平方新房：價(jià)格上漲城市縮量，同比跌幅擴(kuò)大。4—6月，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為6座、2座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.58%、-0.71%和-0.67%。4—6月，房?jī)r(jià)同比上漲二手房：價(jià)格環(huán)比跌勢(shì)放緩，同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。4—6月，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比市數(shù)量分別為1座、0座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.94%，-1.00%，-0.85%。4—6月，價(jià)格同二季度，監(jiān)測(cè)30[1]座重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積3690.02萬(wàn)平方米，較上季度增加30.8同期減少32.6%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為348.74200萬(wàn)—260萬(wàn)平方米之間，成交前十的城市還有廣州、武漢、上海、佛山、重慶，二季度末，重點(diǎn)城市中成都、武漢商品住宅庫(kù)存面積較大，超過(guò)1600萬(wàn)平方米，嘉興庫(kù)小，為157萬(wàn)平方米。與去年同期相比，9座城市庫(kù)存增加，上海漲幅居首，增加45%；19座城市庫(kù)存減少，青島跌幅居首，減少14%。消化周期上，合肥、杭州低于12個(gè)月；26座城市在12—36個(gè)月之間；珠海、惠州2座城市消化周期在36個(gè)月以上。一線城市中上海消化周期最低為13.3個(gè)月，北京、深圳在30個(gè)土地市場(chǎng)方面，二季度重慶土地成交面積領(lǐng)先，為252.51萬(wàn)平方米，其次杭州、西安、成都在11—135萬(wàn)平方米之間，位于成交面積前十位的還有長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、武漢、天津、上海，在57萬(wàn)—100萬(wàn)平方米之間。杭州、北京成交金額領(lǐng)先于其他城市，在400億元上下，隨后上海、成都分別為235.31億元和183.71億元，廈門超過(guò)百億，位于成交金額前十位的還有合肥、西安、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)南，在69億4．企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)大幅下降投資嚴(yán)重收縮業(yè)績(jī)：大幅下降。上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39元、185.7億元、118.4億元、79.9億元，同比分別下降50.2%、49.6%、45.3%、40.1%。上半年累投資：嚴(yán)重收縮。上半年，新增土儲(chǔ)貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)房企的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬(wàn)平方米，同比分別下降34%、40%和19%。新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為26.1億元，同比下降37%；10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的53%，11-20強(qiáng)占總貨值的16%。上半年僅有三成銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地，拿融資：仍處低位。上半年，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的65家典型房企的累計(jì)融資總量為2下降37%。整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。境外債券融4.28%，較2023年全年降低3.76個(gè)百分點(diǎn)，上半年僅監(jiān)測(cè)到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行的兩筆境外債券；境內(nèi)債到位資金：跌幅收窄。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金53538億元，同比減少22.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金18862億元，下降9.1%；定收款15999億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款7749億元，下降37.7%。二季度，企業(yè)到位資金278元，較上季度增加8.4%，同比減少18.3%；季度內(nèi)累計(jì)同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄3.4個(gè)百分//03//雖然政策環(huán)境不斷改善，但開(kāi)發(fā)企業(yè)投資規(guī)模仍不斷下降，下跌持續(xù)時(shí)間超過(guò)兩年。CRIC顯示，前6月新增土儲(chǔ)貨值、拿地總價(jià)和可建面積百?gòu)?qiáng)的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬(wàn)平方米，同比分別下降34%、40%和19%，拿地金額總量的同比降幅創(chuàng)下2023年以來(lái)新高。開(kāi)發(fā)商的投資信心并沒(méi)有因?yàn)檎叩拇蠓嘏嵘?，反而表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。如果說(shuō)市場(chǎng)調(diào)整也是“生病”的話，其進(jìn)程也符合“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”。市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢的過(guò)程，而經(jīng)歷大調(diào)整之后，即便有恢復(fù)，市517新政中，央行提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從政策邏輯上，這項(xiàng)政策對(duì)于消化庫(kù)存商品充實(shí)保障房規(guī)模、集約利用土地資源，減少浪費(fèi)，加快建設(shè)住房保障體系等有積極作用。從落地角度究竟有多少城市需要政府收儲(chǔ)商品房作為保障房？有多少城市有能力收儲(chǔ)保障房？從目前掌握的情況多數(shù)三四線城市需求和動(dòng)力都不大，一線和熱二線有一定的動(dòng)力，但總規(guī)模也同樣有限。不應(yīng)寄希望于政府收儲(chǔ)這個(gè)渠道來(lái)解決“去庫(kù)存”的問(wèn)題，兩者體量不匹配。降低不切實(shí)際的期望，同時(shí)真正解決市場(chǎng)需住房銷售規(guī)模在2021年觸頂后，已經(jīng)連續(xù)兩年下降，繼2023年跌破10億平，2024年預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌2-3成。市場(chǎng)下跌形成慣性，短期內(nèi)難以觸底，同時(shí)理性又告訴我們，市場(chǎng)終歸是有底，在我國(guó)存量住宅市場(chǎng)300多億平方米的基礎(chǔ)上，每年的拆舊更新量就可以達(dá)到7億平方米左右。市場(chǎng)似乎存在某種焦灼的氣氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市場(chǎng)底部就在不遠(yuǎn)處，但究竟何時(shí)才能真正觸底反彈？沒(méi)有人說(shuō)的清。市場(chǎng)消極情緒與銷售的回落又是相互加持的，在這樣的情況下，曾經(jīng)是樓市基石的剛需購(gòu)房者，其需求也不那么剛性了。這表現(xiàn)為在政府拿出最大政策誠(chéng)意后，如首付比例降到歷史最低，利率降到歷史最低，消費(fèi)上半年房企業(yè)績(jī)普遍承壓，超過(guò)六成房企預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，龍頭企業(yè)虧損額更為“領(lǐng)先”?？硕痫@示，百?gòu)?qiáng)房企上半年累計(jì)業(yè)績(jī)18518.3億元，同比降低39.5%，盈利能力持續(xù)走弱。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，銷售下降、存貨減值、成本上升、債務(wù)壓力是房企面臨的主要困境。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，住宅增量市場(chǎng)規(guī)?？s小，政府職能也在轉(zhuǎn)型，不少地方將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。市場(chǎng)側(cè)重點(diǎn)從增量建設(shè)向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)變，背后的投資和發(fā)展邏輯也隨之改變。//04//1．繼續(xù)深化支持政策。三季度行業(yè)政策重點(diǎn)圍繞“去舊換新政策，收儲(chǔ)模式實(shí)施城市將進(jìn)一步擴(kuò)圍，金融和稅費(fèi)程、定價(jià)機(jī)制、各方職責(zé)等配套政策。處置閑置土地、盤活存量土地的具體政策措施也將加速出臺(tái)。金融政策方面，繼續(xù)改善企業(yè)融資環(huán)境，滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動(dòng)性支持力度。地方層一線城市購(gòu)房限制性政策仍有優(yōu)化空間，部分城市還可以在增加財(cái)稅支持力度、降低購(gòu)房貸款利率、降低2．市場(chǎng)下行趨勢(shì)不改。二季度行業(yè)主要指標(biāo)同比跌幅有所收窄，呈現(xiàn)出積極有望延續(xù)，但整體跌勢(shì)收縮幅度不會(huì)太大，仍處于較大跌幅區(qū)間。銷售市場(chǎng)城市間分化進(jìn)一步加劇，寬松的購(gòu)房政策支