商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險與機遇課件

商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險與機遇1溫暖的陽光、樹草的氣息、婀娜多姿飄逸的楊柳、湖面微風(fēng)蕩漾、青銅藝術(shù)塑象,無不反映自然之美好,這就是翠湖公園。

然而,萬象購物公園有大師的雕塑,更能超自然地成就無以倫比的世外桃源商業(yè)。2隨著中國城市化的進程,房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展,在這么多年的房地產(chǎn)職業(yè)生涯中,對于日照和綠化率之規(guī)范是首先要考慮的問題,最后越來越發(fā)現(xiàn),陽光是很貴的,緑化是很難得到的。

3銅陵有＂天井＂:上通天，下通海。安徽九華山,香飄佛國,經(jīng)常天降祥云。神州大地,天降五谷,豐衣足食4今天，天降萬象購物公園，何因？1.銅陵商界傳言：銅陵商業(yè)不過三2.安微商業(yè)地產(chǎn)之過度瘋狂3.中囯商業(yè)地產(chǎn)難上難，成功率極低由于萬象購物公園遵循商業(yè)天規(guī)地律,構(gòu)思于大道,成就于大法,不來自銅陵、不誕生于安徽、不出自神州,而是頂天立地,驚天動地、從天而降。5先講幾個商業(yè)常識1.何為商業(yè)地產(chǎn)？何為商鋪?6商業(yè)地產(chǎn)基本概念和常識1)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是由建筑和藝術(shù)、社會和形象，統(tǒng)籌和效益等多方面整合的長期社會活動。2)商鋪的定義:內(nèi)涵:用來掙錢的場所外延:混凝土圍屋裝修及商品交易環(huán)境及顧客氛圍72.和諧共贏實質(zhì)項目產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)人受益83.商業(yè)地產(chǎn)主要風(fēng)險來自哪里？市場還是競爭?瘋狂的結(jié)果:優(yōu)勝劣淘！??！萬象購物公園是全球商業(yè)首創(chuàng)模式,沒有競爭對手。94.超大規(guī)模不經(jīng)濟（適者生存、適宜經(jīng)濟）以萬達文化城和三、四線城市超級商業(yè)大盤蘊藏巨大風(fēng)險105.商業(yè)地產(chǎn)之魔咒二十多年前我進入商業(yè)地產(chǎn)時，我的啟蒙師傅告知我：你愛你的朋友嗎？叫他去做商業(yè)地產(chǎn)，投資經(jīng)營商鋪，讓他掙得盆滿缽滿！你恨你的朋友嗎？叫他去做商業(yè)地產(chǎn)，投資經(jīng)營商鋪，讓他虧得屁滾尿流！11涉足商業(yè)地產(chǎn)＂十賭九輸＂不論開發(fā)商還是商鋪投資經(jīng)營者12涉足商業(yè)地產(chǎn)就等于進入雷區(qū),沒被炸死活著出來的沒有幾個雷區(qū)一:規(guī)模過大，城市人口無法承載（三線城市單項目購物類商業(yè)總量超5萬方）13雷區(qū)二:人流動線復(fù)雜，客戶重復(fù)逛與漏逛并存，降低了商業(yè)機會。以明發(fā)商業(yè)廣場為代表，目前99%的商業(yè)地產(chǎn)均是如此。14雷區(qū)三:視線窄（所有圍合式、多中心商業(yè)綜合體），無法實現(xiàn)誘導(dǎo)消費15雷區(qū)四:先建房后招商“筑巢引鳳”是走一步算一步，必敗無疑。16雷區(qū)五:購物業(yè)種過半電商網(wǎng)購已沖擊零售商17雷區(qū)六:品牌檔次定位不當過高、過低、過亂、過散均不能成功。18雷區(qū)七:品牌同質(zhì)化惡性競爭，艱難度日。19雷區(qū)八:返租+回購

（回購之＂謊言＂）開發(fā)商承偌:返租十年,年回報率為10%,十年后可原價回購。好大的誘惑哦？投資者有保障，無風(fēng)險…???投資者認為:開發(fā)商低息貸款，真聰明…???（其實，內(nèi)心里認為是狡猾）20真是這樣嗎？例如:投資者:買100萬元商鋪。開發(fā)商:收100萬元。付完全成本70萬元（地價、建安、各種稅費、管理費、財務(wù)費等等）剩30萬元。（投資收益率為30%，萬達14%，萬科11%）不懂商業(yè)運營,培育期三年,無租金。三年中,開發(fā)商支付投資者租金10萬元*3年=30萬元21“商業(yè)圈套？！”開發(fā)商支付完三年租金后，已經(jīng)一無所有了，還能繼續(xù)投入旺場嗎？還有錢支付100萬元回購?fù)顿Y者的商鋪嗎？還能繼續(xù)支付未來七年70萬元租金嗎？22雷區(qū)九:無法統(tǒng)一布局、不能有機系統(tǒng)招商（萬達廣場金街為代表,就是如此）23雷區(qū)十:經(jīng)營服務(wù)水平差商家和營業(yè)員未經(jīng)嚴格、長期培訓(xùn),、、、24雷聲不斷,血流成河,你還敢進去嗎?

接踵而來的是社會問題的出現(xiàn),投資者、商家堵其他主力店經(jīng)營之門,堵市政道路、上訪、拉橫幅、、、

25遇到了雷區(qū)還得過誤區(qū)很多地產(chǎn)開發(fā)商喜歡用李嘉成的＂名言＂：地段、地段、還是地段。銅冠商業(yè)廣場、地中海、財富廣場處市中心，地段好吧，不也是“冷場＂嗎？。在美國，沃爾瑪都是郊區(qū)商業(yè)，從未進入市中心，不也成就了世界老大位置嗎？！所以，商業(yè)興旺關(guān)鍵與商業(yè)核心有關(guān)，與地段關(guān)系不大。26商業(yè)旺場真諦商業(yè)旺場真諦為:商業(yè)布局、動線、商品組合、經(jīng)營管理等前期計劃、后期執(zhí)行而成。因此，商場興旺是靠策劃而成的。27

萬象購物公園拔開和跳出誤區(qū)致力于按商業(yè)規(guī)律和真諦去策劃和實施。28越過所有雷區(qū),通往興旺發(fā)達的

萬象購物公園究竟怎么做1.規(guī)模適宜：20萬方。配置比例：文化教育：2萬方養(yǎng)生健身：3萬方假日酒店：3萬方歺飲：4萬方鑒賞：1萬方玩樂：2萬方購物：4萬方其他：1萬方292.人流動線極致簡單只有一條700米環(huán)型室內(nèi)情景街。不重復(fù)、不漏走、不迷路,鋪鋪均等旺場。30700米環(huán)型室內(nèi)情景街313.單中心廣場，視線開闊客人可看到70個業(yè)態(tài)業(yè)種快速理解和接受商場。32334.先招商再建房萬象購物公園根據(jù)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律策劃好的建筑規(guī)劃設(shè)計圖紙:截至2013年底招商超8萬方（訂單物業(yè)），2014年中17萬方全部招滿，提前一年作好準備（2015年中開園）。34一個懂商業(yè)、負責(zé)任的商業(yè)地產(chǎn)運營商必須做到:

招滿商家后才售商鋪。

萬象購物公園招滿商家后才售少量“合格”的商鋪，回饋社會。

(合格商鋪的定義:內(nèi)涵:用來掙錢的場所外延:混凝土圍屋裝修及商品交易環(huán)境及顧客氛圍)355.弱化購物，降低比例，豐富和補充城市市民第二居所各功能要求。萬象購物公園購物比例少于25%,、、、購物類面積少于4萬方.366.萬象購物公園定位準確10%高檔、70%中檔、20%時尚40%精神文化、35%享樂體驗、25%物資文明377、避免同質(zhì)化競爭萬象購物公園

600個商家中50%以上品牌首次進駐銅陵388、萬象不回購,共旺場、再合資合作去拓展?jié)M場開業(yè),高手云集,火爆經(jīng)營,持續(xù)興旺合資拓展,共享繁榮,自由買賣股權(quán)（商鋪）399、優(yōu)化關(guān)聯(lián)整合布局、統(tǒng)一篩選招商從年齡小到大的心身成長培養(yǎng)場地設(shè)計從每人從早到晚的生活習(xí)慣從顧客消費習(xí)慣順序考慮從家庭生活空間變化從交朋結(jié)友及外事活動安排……多方位,多角度綜合優(yōu)化布局…挑選有經(jīng)營能力\實力\品牌意識\開店成功率100%的商家4010、統(tǒng)一經(jīng)營旺場辦法系統(tǒng)、

管理體系1、食品衛(wèi)生安全。2、同城同品牌最低價。3、同城唯一品牌貨真價實。4、體驗娛樂最潮化。5、終身教育公益化。6.購物環(huán)境情景化。(見萬象購物公園宣傳單頁)4142結(jié)束語1.目前中國城市綜合體是一堆城市功能極不完整的建筑物。只有20多種業(yè)態(tài)業(yè)種。

萬象購物公園是一個城市功能較完善的有機建筑群。有100多種業(yè)態(tài)業(yè)種。432.判斷商業(yè)地產(chǎn)項目好壞的唯一標準：是否能實現(xiàn)滿場火爆持續(xù)經(jīng)營！所以有穩(wěn)定經(jīng)營商家的商鋪才有價值。443.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向：情景娛樂、休閑體驗、文化旅游。萬象購物公園代表商業(yè)地產(chǎn)趨勢：購物天堂、城市客廳、第二居所。45如此完美豐富,人間尚未有,只因時機尚未到。