長沙公寓專題市場分析報告

公寓產(chǎn)品專題分析撰寫部門：營銷部客研組撰寫時間：2021年7月17日目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結(jié)在“湘十條”去庫存+長沙價格洼地雙重影響下，市場全面回暖，為防止市場過熱，

2017-2018年長沙住宅出現(xiàn)最嚴(yán)厲調(diào)控政策，主要體現(xiàn)在“限購、限貸、限售、限價”等；2020年中央為進(jìn)一步保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，推出“三道紅線”

、“二道紅線”等政策，將去杠桿上升為長效機(jī)制。年份政策內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容帶來影響2016年“湘十條”去庫存大力支持農(nóng)民進(jìn)城購房、不斷加大貨幣化安置力度、充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)、積極培育住房租賃市場、創(chuàng)造條件降低購房成本、不斷提升住房建設(shè)品質(zhì)、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型發(fā)展、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險防控、落實(shí)主體責(zé)任和具體措施共10個方面。去庫存效果明顯，庫存呈現(xiàn)低位狀態(tài)樓市熱度提升，置業(yè)+投資需求提升2017年318政策520政策923政策927搖號銷售限購、限貸、限價、限售本地戶籍限購2套；非本地戶籍限購買1套置業(yè)+投資性需求被抑制要求市場平穩(wěn)健康發(fā)展2018年625政策限購、限貸、限價、限售本地戶籍限購2套，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房或網(wǎng)簽6年非本地戶籍限購買1套剛需優(yōu)先購房倒逼房企快速回籠資金2020年三道紅線（8月出臺）二道紅線（12月出臺）地產(chǎn)融資環(huán)境急劇緊縮，去杠桿、降債務(wù)、增加現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)性限流房地產(chǎn)貸款倒逼房企快速回籠資金2021年土地供應(yīng)三集中（3月出臺）對房企短期資金充裕性、調(diào)配力提升需求宏觀市場|政策梳理宏觀市場|產(chǎn)品特點(diǎn)商業(yè)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)公寓對比分析對比分析項(xiàng)住宅產(chǎn)權(quán)公寓商業(yè)公寓產(chǎn)權(quán)年限70年40年政策限制限購、限價、限貸、限簽、限售不限購、不限價、不限貸、不限簽、不限售首付比例商貸首套房3成，公積金2成5成，不能用公積金貸款貸款年限最長30年最長10年契稅繳納比例首套房：1%（90㎡以下）；二套房及以上：4%4%戶口落戶可落戶可落集體戶口使用成本劃分學(xué)區(qū)沒有學(xué)區(qū)使用形態(tài)民水、民電，物業(yè)費(fèi)平均2元/㎡民水、民電，物業(yè)費(fèi)約為住宅的1.5倍使用形態(tài)居住可商、可住、可投資、可辦公，使用形態(tài)靈活交易稅費(fèi)商業(yè)公寓相對于住宅性質(zhì)產(chǎn)品，40年產(chǎn)權(quán)公寓投資屬性明顯，優(yōu)勢主要體現(xiàn)在“五不限”、可落戶、投資門檻低、用途靈活。劣勢表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)年限低、首付及貸款利率高、持有成本高、沒有學(xué)區(qū)（僅少量項(xiàng)目帶學(xué)區(qū)）、水電費(fèi)成本高于住宅等。17年住宅市場熱度高+調(diào)控，客戶置業(yè)需求轉(zhuǎn)向不限購、具備居住屬性的公寓產(chǎn)品，推動公寓市場走熱，17年市場供不應(yīng)求，量價齊升，18-20年大量商業(yè)及商住用地不斷以公寓產(chǎn)品面市，導(dǎo)致公寓市場近兩年供應(yīng)持續(xù)高壓（供求比1.3-2.0），尋求住宅限價帶來的利潤突破，供應(yīng)在2019年達(dá)制高點(diǎn)（277萬方），21年房企謹(jǐn)慎推貨供求比有所回落；20年伴隨市場持續(xù)供應(yīng)高壓+資金回籠需求+公寓投資屬性，價格逐漸回落。宏觀市場|整體市場市場走高萌芽期供不應(yīng)求市場走高上升期供求上升市場回落催化劑疫情爆發(fā)三道紅線二道紅線資金需求加劇以價換量市場回落加劇期土地供應(yīng)3集中將杠桿紅海競爭持續(xù)以價換量市場回落導(dǎo)火索三道紅線二道紅線供過于求資金回籠紅海競爭市場走高高位平穩(wěn)期供大于求長沙公寓/住宅價格系數(shù)仍排名典型城市第一位，目前已下降至0,97，價格逐漸回歸理性宏觀市場|整體市場南昌——0.7住宅限價第1重慶——0.8住宅限價杭州——0.9住宅限價成都——0.6住宅限價武漢——0.9住宅限價第4第2第5第3第2典型城市商務(wù)公寓與住宅價比關(guān)系長沙——0.97住宅限價商鋪及寫字樓市場規(guī)模不斷縮小，新項(xiàng)目不斷將商業(yè)可售含量轉(zhuǎn)化為公寓產(chǎn)品；18年至20年土地出讓商業(yè)含量年均達(dá)400萬方，與公寓成交量比2.7-3.0，21年第一批集中供地商業(yè)含量約190萬方，預(yù)計未來公寓市場供應(yīng)還將持續(xù)高壓，價格進(jìn)一步下探概率大。長沙各物業(yè)類型需求指數(shù)對于住宅的需求依舊占據(jù)最大比重近期商住公寓、寫字樓需求指數(shù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢，商鋪需求持續(xù)下行宏觀市場|市場趨勢庫存走高受疫情影響供應(yīng)持續(xù)庫存量持續(xù)走高庫存走高以恒大為首以價換量高供應(yīng)庫存平穩(wěn)周期下移庫存平穩(wěn)市場熱度高整體流速快自20年初疫情影響+下半年三道紅線+兩道紅線的提出，以恒大為首在20年9月開始采取以價換量回籠資金，庫存出清周期呈現(xiàn)持續(xù)下移態(tài)勢，因受長沙近年成交地塊商住比高，總庫存面積持續(xù)保持高位。高位庫存+紅海競爭+回籠資金需求，公寓產(chǎn)品以價換量為常態(tài)。宏觀市場|庫存走勢庫存走高高供應(yīng)2019年達(dá)制高點(diǎn)需求容量增加有限318政策520政策923政策庫存量高位住宅限購后，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓市場，市場快速飽和，因公寓產(chǎn)品投資屬性，增量難以繼續(xù)突破，進(jìn)入紅海競爭；疫情疊加市場下行周期，致公寓市場雪上加霜；政府推出長效去杠桿機(jī)制，紅海競爭+市場下行周期，以價換量或?yàn)槌B(tài)，庫存下移有限；近年成交土地涉商面積達(dá)600萬方，預(yù)判70%將通過公寓產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)化，廣義存量壓制，風(fēng)險劇增宏觀市場小結(jié)：目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結(jié)住宅成交集中在二環(huán)外，城市中心配套成熟，土地資源稀缺，涉宅地塊稀缺，整體以涉商地塊為主；公寓客戶以投資為主，追求投資回報率，對產(chǎn)品價值要求高，20年供應(yīng)及成交集中在熱點(diǎn)和二環(huán)周邊板塊。2020年長沙公寓供應(yīng)TOP102020年長沙公寓成交TOP10板塊市場|年度成交2020年長沙住宅成交TOP10公寓對配套依賴度高城市配套由城市中心向外擴(kuò)散，以城市中心為核向外圍延展，租金、租金收益率整體呈現(xiàn)由中心向外圍逐漸遞減的狀態(tài)配套分布：中心>市府＞尚東＞梅一＞麓谷＞高鐵新城租金收益：二環(huán)內(nèi)收益率為7-11%，靠近二環(huán)線老城+熱點(diǎn)區(qū)域租金收益7-8%，其他板塊受配套不足影響，整體收益率在4-5%長沙市城市配套聚合圖全市配套數(shù)據(jù)地圖可直觀反映城市重點(diǎn)配套于板塊及區(qū)域的集中程度，配套密度越大的板塊，城市基本面越好，對應(yīng)的價值等級越高板塊市場|城市配套長沙市各板塊最高租金圖長沙市各板塊最高租金收益圖住宅公寓價格系數(shù)與流速存在強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，整體呈現(xiàn)價格系數(shù)越低，即性價比越高，流速越快；0.7-0.8為當(dāng)前市場主流價格系數(shù)，0.7-1.0價格系數(shù)能夠取得較好的流速；城市配套密集的中心板塊、二環(huán)周邊、熱點(diǎn)板塊去化快，越往外圍擴(kuò)散，去化流速越低；流速、價格系數(shù)不成絕對正比關(guān)系，在地段、優(yōu)配套加持下，系數(shù)偏高同樣能夠取得較好的流速。在售公寓項(xiàng)目小于0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.51.5-2.0大于2.0低于20套29%38%30%0%78%100%100%20-50套71%43%48%84%22%0%0%50-100套0%19%22%16%0%0%0%100套以上0%0%0%0%0%0%0%合計7422319911芙蓉北0.7-0.8秀峰鵝羊無公寓青竹湖1.0-1.5金鷹月湖0.8-0.9星沙暫未采集數(shù)據(jù)尚東0.7-0.8隆平科技園1.0-1.5省府北0.7-0.8省府南1.0-1.5大托0.7-0.8暮云高橋0.7-0.8高鐵新城0.9-1.0雅塘井灣0.6-0.7紅星洞井0.8-0,9環(huán)?？萍紙@0.7-0.8大王山文旅城無公寓岳麓山大學(xué)城1.5-2.0濱江新城0.8-0.9麓谷0.7-0.8金星北雷鋒0.7-0.8望城暫未采集數(shù)據(jù)松雅湖暫未采集數(shù)據(jù)市府0.8-0.9濱水新城暫未采集數(shù)據(jù)天心中心0,7-0,8雨花中心0.9-1.0開福中心0.9-1.050-100套20-50套低于20套洋湖垸0.7-0.8在售公寓項(xiàng)目低于20套20-50套50-100套100套以上二環(huán)內(nèi)33%18%75%0%二環(huán)–三環(huán)56%55%25%0%三環(huán)以外11%27%0%0%合計91140芙蓉中心1.0-1.5梅溪湖0.8-0.9含浦1.0-1.5價格系數(shù)與板塊價值的分析板塊市場|價格系數(shù)高配套集中區(qū)域?qū)r格系數(shù)依賴度較小，無配套板塊有價格系數(shù)也不能支撐銷售月均流速名稱在售項(xiàng)目80套以上濱江新城550-80套高橋、芙蓉北、麓谷、雨花中心11芙蓉北：4；麓

谷：3雨花中心：330-50套大托、高鐵新城、開福中心省府北、天心中心30大托：4；高鐵新城：9開福中心：6；省府北：4天心中心：720-30套動物園、含浦、黎托南、梅溪湖一期青竹湖、尚東、雅塘井灣22動物園：1；含浦：1黎托南：1；梅溪湖一期：11青竹湖：1；尚東：3雅塘井灣：4低于20套濱江新城北、芙蓉區(qū)中心、紅星洞井環(huán)?？萍紙@、尖山湖、金鷹月湖、隆平高科省府南、市政府、桐梓坡、洋湖垸、大學(xué)城36無在售項(xiàng)目大王山南、大王山文旅新城、解放垸金霞、谷山、含浦南、蓮花鎮(zhèn)、暮云南、沙坪蘇托垸、跳馬、湘江智谷、秀峰鵝羊、學(xué)士北園林生態(tài)園、岳麓-高鐵西、岳麓-麓谷新區(qū)岳麓-梅溪湖二期、長沙南物流園、麓山南/總計/104芙蓉北秀峰鵝羊青竹湖金鷹月湖星沙暫未采集數(shù)據(jù)尚東隆平科技園省府北省府南大托暮云高橋高鐵新城雅塘井灣紅星洞井環(huán)?？萍紙@大王山文旅城無公寓成交洋湖垸岳麓山大學(xué)城濱江新城梅溪湖麓谷金星北雷鋒望城暫未采集數(shù)據(jù)松雅湖暫未采集數(shù)據(jù)市府濱水新城暫未采集數(shù)據(jù)芙蓉中心天心中心雨花中心開福中心含浦無在售項(xiàng)目80套以上50-80套30-50套20-30套低于20套月均去化50套以上，集中在城市配套更集中的二環(huán)附近，整體表現(xiàn)為臨近二環(huán)板塊，公寓價值高去化更好，濱江新城公寓產(chǎn)品去化最快，享二環(huán)內(nèi)+城中心+政府重點(diǎn)主導(dǎo)+住宅產(chǎn)品稀缺等多重因素。板塊市場|流速表現(xiàn)結(jié)合各板塊區(qū)位、配套集中度、最高租金水平、最高租金收益率、月均流速、庫存量等指標(biāo)進(jìn)行打分，按照最終得分進(jìn)行板塊價值梯隊(duì)排序；中心板塊、濱江新城因具備優(yōu)勢區(qū)位+政府的高位主導(dǎo)規(guī)劃，整體價值尤為凸顯，北二環(huán)以外+三環(huán)外開發(fā)公寓產(chǎn)品風(fēng)險大，不建議進(jìn)入開發(fā)公寓產(chǎn)品。板塊市場|價值打分月均流速區(qū)位配套最高租金最高收益率月均流速庫存量總分梯隊(duì)中心板塊101010106753TOP1核心板塊濱江新城97101010753麓谷686881046TOP2優(yōu)質(zhì)板塊尚東79696845芙蓉北87488944梅一681094542高橋75688741雅塘井灣77684739TOP3普通板塊金鷹月湖75882838洋湖66892637高鐵新城57666737省府北75666737市府89692236紅星洞井44692631省府南45662629風(fēng)險板塊青竹湖344441029大學(xué)城88632027隆平科技園55672025環(huán)?？萍紙@34462524金星北雷鋒53442422秀峰鵝羊74460021客戶購買公寓產(chǎn)品以投資為主，追求投資回報率；配套集中分布在城市中心，呈現(xiàn)由中心向外圍逐漸遞減的狀態(tài)，越靠近中心區(qū)位，板塊價值越高；按照板塊最高租金進(jìn)行測算，中心區(qū)域在價格回落之后，整體租金收益較高，三環(huán)附近受城市配套缺乏，辦公人群缺少等影響，租金收益率低，難以支撐較高售價；價值板塊梯度呈現(xiàn)：

TOP1核心板塊：中心、濱江新城；

TOP2優(yōu)質(zhì)板塊：麓谷、尚東、芙蓉北、梅一、高橋；

TOP3普通板塊：雅塘井灣、金鷹月湖、洋湖、高鐵新城、省府北、市府、紅星洞井；

風(fēng)險板塊：省府南、青竹湖、大學(xué)城、隆平高科、金星北、秀峰鵝羊。價格系數(shù)表現(xiàn)：

中心及優(yōu)質(zhì)板塊對價格系數(shù)敏感度更低，0.8-0.9價格系數(shù)能夠取得較好的銷售，三環(huán)附近板塊擁有0.7左右的價格系數(shù)，仍表現(xiàn)為銷售慘淡，1.0以上價格系數(shù)流速差。板塊小結(jié)目錄CONTENTS宏觀市場板塊分析微觀市場方法總結(jié)行標(biāo)簽小于0.60.6-0.70.7-0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.5大于2.0低于20套0%15%23%36%38%60%100%20-50套0%8%36%27%38%20%