《房地產(chǎn)概論（第4版）》 課件 第一章 房地產(chǎn)概述

第一章房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)概論目錄CONTENT房地產(chǎn)概念01房地產(chǎn)特征02房地產(chǎn)分類(lèi)03房地產(chǎn)發(fā)展歷程04學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)發(fā)展歷程，熟悉房地產(chǎn)分類(lèi)，掌握房地產(chǎn)基本概念和特征，形成對(duì)房地產(chǎn)的基本認(rèn)識(shí)。大學(xué)學(xué)習(xí)和高中學(xué)習(xí)的區(qū)別、高職學(xué)習(xí)和研究型大學(xué)學(xué)習(xí)的區(qū)別房地產(chǎn)概念PART1一、房地產(chǎn)的概念

從文字上看，”建”、”筑”兩個(gè)字都是動(dòng)詞，是表達(dá)建設(shè)的含義。建筑本身又代表建設(shè)的一個(gè)過(guò)程，有時(shí)間的概念存在。建筑更是所有人類(lèi)土木活動(dòng)及成果的總稱(chēng)。建筑是一種技術(shù)工程，它和機(jī)電、道路、水利等工程一樣，是為著某種使用上的目的而通過(guò)物質(zhì)材料和工程技術(shù)去實(shí)現(xiàn)的，他是人類(lèi)社會(huì)的一項(xiàng)物質(zhì)產(chǎn)品。當(dāng)看到這樣一處美麗的房子，你會(huì)想到怎樣的問(wèn)題？它是什么？它的構(gòu)成如何？誰(shuí)是它的主人？它是怎樣來(lái)的？它的價(jià)值如何？6房地產(chǎn)——三重含義房產(chǎn)+地產(chǎn)地產(chǎn)——立體空間三種形態(tài)實(shí)物形態(tài)價(jià)值形態(tài)產(chǎn)權(quán)形態(tài)價(jià)值和使用價(jià)值產(chǎn)權(quán)束：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)1、

什么是房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地和定著于土地之上的永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)置，以及包括水、礦藏、森林等在內(nèi)的自然資源，還包括與上述物質(zhì)有關(guān)的權(quán)益及由此所衍生的權(quán)利。即房地產(chǎn)是商品，是財(cái)產(chǎn)，也是權(quán)利。2、房地產(chǎn)的概念123

二是從價(jià)值形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。

一是從實(shí)物形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物在行使所有權(quán)的時(shí)候需要注意，人們?cè)谧非笞杂傻臅r(shí)候，不能影響他人。二、房地產(chǎn)的構(gòu)成城市房屋為什么比農(nóng)村房屋貴？影響房屋價(jià)格有哪些因素？二、房地產(chǎn)的構(gòu)成1.建筑地塊（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地（4）倉(cāng)庫(kù)用地（5）道路交通用地（6）市政建設(shè)工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設(shè)用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地2.房屋建筑物

（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營(yíng)業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專(zhuān)業(yè)用房3.配套基礎(chǔ)設(shè)施（1）道路、交通設(shè)施（2）地下管道等“三通”設(shè)施：通電、通水、通氣（3）生活配套設(shè)施：健身器材、幼兒園、超市等等（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施：排污凈化設(shè)施、環(huán)境監(jiān)測(cè)設(shè)施房地產(chǎn)特征PART2房地產(chǎn)特征位置的不可移動(dòng)性

土地是不可移動(dòng)的，構(gòu)筑在土地上的建筑物也是不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)的交易，是通過(guò)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易。2.產(chǎn)品的獨(dú)一無(wú)二性（異質(zhì)性）

市場(chǎng)上絕對(duì)不存在完全相同的兩宗物業(yè)，任何一宗物業(yè)無(wú)論是在結(jié)構(gòu)和外觀上，還是在所處的地理位置和環(huán)境上都有其特殊性。3.外部性

與一般商品比較，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)與周?chē)h(huán)境之間更容易發(fā)生相互影響。這些影響會(huì)使得房地產(chǎn)因外部環(huán)境的改善而增值，也會(huì)因外部環(huán)境的惡化而形成價(jià)值損失。（1）房地產(chǎn)既是消費(fèi)資料（生活資料），又是生產(chǎn)資料。（2）房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動(dòng)資產(chǎn)。（1）房地產(chǎn)需求的增加（2)土地資源的有限性

(3)基礎(chǔ)設(shè)施的改善4.保值增值性5.效用的多樣性房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)以及老百姓生活中的重要程度6.價(jià)值高且變現(xiàn)難(1)個(gè)人偏好(2)產(chǎn)權(quán)變更及相關(guān)手續(xù)繁瑣存在資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)(3)占用資金量大(4)建設(shè)周期長(zhǎng)我國(guó)人均耕地面積為1.41畝；發(fā)達(dá)國(guó)家每人占有的耕地面積超過(guò)0.5公頃，而發(fā)展中國(guó)家人均耕地面積不足0.33公頃；我國(guó)有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱(chēng)為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。7.壽命周期長(zhǎng)8.有效性與稀缺性以下房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)有什么特征？試根據(jù)房地產(chǎn)特征分析房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生的原因？

分析以下房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于哪一種房地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)在重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、當(dāng)前國(guó)家正在大力發(fā)展哪種類(lèi)型的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)分類(lèi)PART3房地產(chǎn)的分類(lèi)請(qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋菊?qǐng)?jiān)诖颂庉斎肽奈谋?1按用途分居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)其他房地產(chǎn)02按程度分03按建筑結(jié)構(gòu)分磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房1.按用途分包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）、商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、鋪面等）、餐館、影劇院等普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等居住房地產(chǎn)01旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)包括農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、教堂等包括學(xué)校、教堂、機(jī)關(guān)辦公樓等；020304商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)05其他房地產(chǎn)89%的旅游地產(chǎn)樓盤(pán)在這4個(gè)區(qū)域①主城區(qū)域15個(gè)樓盤(pán)：海蘭云天假日風(fēng)景、南山1號(hào)、藍(lán)光十里藍(lán)山、保利小泉?jiǎng)e墅、上邦高爾夫溫泉公館、上邦山居歲月、金隅大成南山郡、上邦靜靜的墅、皓暉香雨藍(lán)苑等②璧山、江津區(qū)域6個(gè)樓盤(pán)：印象四面山、洛維四面山、恒大金碧天下、桃都養(yǎng)生谷、雅利白云湖、桓大東方國(guó)際③萬(wàn)盛、南川、綦江區(qū)域13個(gè)樓盤(pán)：10里原麓、豪格假日精品酒店、黑山天上人間、天籟谷國(guó)際度假區(qū)、金科中華養(yǎng)生城、毛坯黑山1098等④武隆、豐都區(qū)域19個(gè)樓盤(pán)：隆鑫瀾天湖蘇格蘭小鎮(zhèn)、隆鑫瀾天湖彩虹灣小鎮(zhèn)、海上海、翰林仙山人間、依云美鎮(zhèn)、仙女山1號(hào)、等重慶旅游地產(chǎn)樓盤(pán)分布-旅游規(guī)劃圖2、按程度分

生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，（在建、停工）現(xiàn)房（含土地）：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)（新、舊）比較分析各種結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)？按建筑結(jié)構(gòu)的材料分磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)3、按建筑結(jié)構(gòu)分3、按建筑結(jié)構(gòu)分1.磚木結(jié)構(gòu)2.建筑的工程技術(shù)性3.建筑的藝術(shù)性4.建筑的社會(huì)文化房地產(chǎn)發(fā)展歷程PART4房地產(chǎn)發(fā)展階段1.計(jì)劃分配時(shí)期2.市場(chǎng)改革時(shí)期3.商品化主導(dǎo)時(shí)期4.政府調(diào)控時(shí)期5.房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期2619781998199920072010第一階段：計(jì)劃分配時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段27重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新中國(guó)成立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。19912819791980198619881958契機(jī)1979年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想拉開(kāi)了住房制度改革的序幕。1991291986年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革問(wèn)題座談會(huì)住房制度改革正式啟動(dòng)1988年4月，《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199130新中國(guó)土地拍賣(mài)“第一槌”。

1988年4月31197919801986198819581991真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說(shuō)，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。32”海南“地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。33199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開(kāi)始迅速發(fā)展起來(lái)掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地34199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融危機(jī)35199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國(guó)的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。暴風(fēng)雨來(lái)臨前的沉寂期36房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920032010第二階段：市場(chǎng)化改革階段37200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期382000200120022003199920072005200420062001年，投資投機(jī)狂潮開(kāi)始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)9·11事件正式成為WTO成員漲幅迅速39溫州炒房團(tuán)火車(chē)炒房團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)從2000年開(kāi)始溫州人開(kāi)始在上海、杭州、蘇州、廈門(mén)、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(guò)100萬(wàn)多一點(diǎn)。”在炒透本地樓市后，溫州人開(kāi)始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購(gòu)房團(tuán)”。40200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS412003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房?jī)r(jià)大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣(mài)加息（9年來(lái)第一次加息）個(gè)人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移第三階段：商品化主導(dǎo)時(shí)期43200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房?jī)r(jià)上漲19.1%3.26國(guó)八條4.27新八條調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺44200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個(gè)字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息國(guó)六條金融業(yè)開(kāi)放

第四階段：政府調(diào)控時(shí)期452006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買(mǎi)房”運(yùn)動(dòng)462006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日國(guó)六條472006年12月中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放外資、熱錢(qián)涌入482006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”，密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀492000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控

502007年是瘋狂的一年。房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和上市籌資。但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來(lái)的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的一些開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。512008201020092008年，寒流下跌低谷2008年關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷(xiāo)量萎縮降價(jià)促銷(xiāo)持幣待購(gòu)522008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉532008年3月因認(rèn)購(gòu)不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件542008201020092009年，需求重新釋放樓市火爆2009年關(guān)鍵