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文檔簡介
附件九關(guān)于物業(yè)管理的約定前期物業(yè)服務合同臨時管理規(guī)約委托物業(yè)管理協(xié)議書甲方(房地產(chǎn)開發(fā)):*******乙方(物業(yè)管理):*******
甲方將東城首府委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,雙方達成以下合同條款。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置:*******;占地面積:**平方米;建筑面積:****平方米。小區(qū)總戶數(shù):住宅*套;商業(yè)*層。
第二條委托管理服務期限
物業(yè)管理服務期限為__年,自年月日起至年月日止。合同期未滿,業(yè)主大會成立后,業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時,本合同終止。
第三條物業(yè)服務內(nèi)容
1、制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施;管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等;建立物業(yè)管理的各項制度。
2、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理,共用部位包括:樓道、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道等。
3、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理,共用設(shè)施設(shè)備包括:共用的上下水管道、共用照明等。4、公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、化糞池、高低壓配電、泵房房、地下停車場等。
5、公共綠地、花木等的養(yǎng)護與管理。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生,包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生,公共場所的清潔衛(wèi)生、污水管道的疏通、化糞池的清理、垃圾的收集。
7、維持公共秩序,包括門崗服務、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查。
8、維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序,對車輛停放進行管理。
9、消防管理服務,包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護。
10、電梯的運行和日常維護管理。
11、房屋裝飾裝修管理服務。
12、接受業(yè)主委托,對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護(服務價格由雙方另行商定)。13、積極配合甲方對業(yè)主交房,確認房屋建設(shè)質(zhì)量情況。
第四條物業(yè)服務質(zhì)量要求
(一)房屋及維修管理
1、封閉陽臺、空調(diào)外安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序,房屋立面無吊欄等懸掛物。
2、房屋完好率98%以上。
3、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書,履行安全技術(shù)交底手續(xù),工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全,決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計,有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度,工程資料存檔備查。
4、房屋小修、急修及時率98%以上,合格率達100%,險情排除及時率達100%,有維修記錄和回訪記錄。
5、房屋檔案資料管理完善,按單元、戶立檔。
(二)共用設(shè)備管理
1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,設(shè)備臺帳記錄清晰,管理完善,隨時查閱。
2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,按要求經(jīng)過專業(yè)培訓,持證上崗。
3、設(shè)備良好,運行正常,有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度,無事故隱患。
4、小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴密的管理措施,及時辦理二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。
5、電梯按規(guī)定時間運行及年檢,電梯廂清潔衛(wèi)生,通風、照明良好。
6、電梯須有資質(zhì)專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全,運行養(yǎng)護有記錄。
(三)共用設(shè)施管理
1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好,并按原設(shè)計用途使用。
2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全,運行正常。
3、道路暢通,路面平坦無損壞。
4、污水排放暢通,溝道無積水。
5、危險部位標志明顯,有防范措施。
(四)綠化及養(yǎng)護管理
1、公共綠地、庭院綠化定期澆灌、修剪維護。
2、綠化有專人養(yǎng)護和管理,無損壞、踐踏現(xiàn)象,無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(五)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善,設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。
2、小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化,日產(chǎn)日清。
3、樓梯間、通道、走廊內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象,清潔衛(wèi)生。設(shè)備間清潔衛(wèi)生,通風照明良好。
4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物,保持清潔。
5、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪;雨后及時清理污水。
6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場,商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。
7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。
8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。
(六)社區(qū)秩序維護
值班人員有明顯標志,熟悉轄區(qū)情況,工作規(guī)范,作風嚴謹,有值班巡邏記錄,各項管理措施落實。
(七)停車場及車輛停放管理
甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場,車輛停放有序,場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損,車輛管理制度完善。
(八)消防
1、消防系統(tǒng)標志明顯,設(shè)備完好,可隨時啟用。
2、配備專職或兼職消防管理人員。
3、消防通道暢通無阻。
(九)按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。
第五條房屋設(shè)施的維修
1、物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時,業(yè)主、物業(yè)使用人自行維修。2、在保修期內(nèi)業(yè)主房屋維修有甲方承擔,過了質(zhì)保期有乙方同物協(xié)動用大修理基金維修,甲方不承擔無效責任。3、設(shè)施、設(shè)備維修乙方動用物業(yè)服務費進行修理甲方不承擔責任。
第六條物業(yè)辦公用房
1、甲方按規(guī)定向乙方提供建筑面積50平方米的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用,但不得改變其用途。
2、物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于甲方;管理用房由乙方無償使用;
第七條物業(yè)服務費用
1、根據(jù)物價局收費指導價格,物業(yè)服務費用標準甲方原則不參與制定,但乙方制定的收費標準不能高于行業(yè)標準,并持有物價部門批準的收費文件,否則和業(yè)主引發(fā)的糾紛由乙方承擔。若乙方不能妥善處理業(yè)主矛盾甲方有權(quán)可以單方面解除合同。2、業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務費后,乙方要嚴格按照物業(yè)服務條例的內(nèi)容和標準提供服務,不得引起業(yè)主投訴,盈余或虧損由乙方享有或承擔。
3、預收的物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有,由乙方代管,并由乙方按預算方案主要用于以下開支:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用;
(4)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用、固定資產(chǎn)折舊;
(5)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;
4、預收的物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分,轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用。
第八條費用的支付
1、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定,業(yè)主應及時書面告知乙方。
2、物業(yè)服務費用交納時限,由業(yè)主或物業(yè)使用人商議執(zhí)行。
第九條停車收費
1、業(yè)主自行購置車位的,業(yè)主僅向乙方交納停車管理服務費,不得收取其他費用。
2、乙方可與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議,明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權(quán)利義務。
第十條維修基金
1、業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金;
2、專項維修資金的帳務由商洛市房產(chǎn)管理局代管;
3、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時,其帳戶上的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造;
4、按照政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)定使用和管理專項維修資金。
第十一條甲方其他權(quán)利義務
1、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備負責達到國家有關(guān)部門驗收標準要求;
2、在售房過程中與購房者訂立商品房買賣合同時,將《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》其作為房屋銷售合同的附件;3、乙方應在本合同簽定之日起60日內(nèi)向甲方償還甲方墊付的電費元(大寫:)。4、在物業(yè)管理接管驗收后300天內(nèi),向乙方提供和移交下列物業(yè)資料:
(1)規(guī)劃圖、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)各專業(yè)部門驗收材料;
(5)房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單(包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等);
(6)物業(yè)管理所必需的其他資料;
5、甲方授權(quán)乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為,采取勸阻、制止、要求賠償經(jīng)濟損失、報告有關(guān)行政管理部門、訴訟等方式進行處理;6、地下人防工程(停車場除外)空余用房乙方若要占用需和甲方另行商議補充協(xié)議確立權(quán)益問題。
7、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
8、負責協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;
9、不干涉乙方在法律法規(guī)和本合同范圍內(nèi)的管理、經(jīng)營業(yè)務;
第十二條乙方其他權(quán)利義務
1、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機構(gòu)負責本物業(yè)的日常管理工作,并委派有崗位資格要求的人員履行本合同;
2、甲方授權(quán)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件,訂立本物業(yè)項目的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》并負責監(jiān)督;
3、根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定,自主開展各項物業(yè)管理經(jīng)營活動,但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益,不得利用提供物業(yè)管理服務的便利獲取不當利益;
4、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用,通過合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務費的問題;
5、結(jié)合本物業(yè)的實際情況,編制物業(yè)管理方案,年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預算、決算報告;
6、本合同終止時,向甲方或業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料和屬甲方或業(yè)主委員會所有的其他資產(chǎn),并辦理交接手續(xù);
7、選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方;
8、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督,不斷完善管理服務,每3個月向甲方報告本合同履行情況;
9、在整個物業(yè)區(qū)域房屋交付使用2年的期限內(nèi),配合行業(yè)主管部門、業(yè)主籌建業(yè)主委員會;
10、法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔的其他責任。
第十三條違約責任
1、乙方違反本合同有關(guān)約定,未盡職責、未履行義務的,甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期不整改的,甲方有權(quán)終止合同,造成經(jīng)濟損失的,乙方應予賠償。
2、乙方違反本合同約定,未按物業(yè)管理標準管理物業(yè),給甲方經(jīng)濟上和聲譽上造成損失和不利影響的,甲方有權(quán)解除合同,給甲方造成的經(jīng)濟損失,由乙方賠償。
3、因業(yè)主、使用人使用不當發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用,由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔。4、業(yè)主、使用人對乙方不滿意,則業(yè)主、使用人有權(quán)更換物業(yè)公司。
第十四條合同期限的延長
本合同期滿前3個月,業(yè)主大會尚未成立的,甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議;雙方未能達成協(xié)議的,甲方應在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第十五條合同終止后的交接
本合同終止時,乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會;業(yè)主委員會尚未成立的,移交給甲方另招標的物業(yè)公司代管。
第十六條保密
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意,另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。第十七條補充與附件
本合同未盡事宜,依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行,法律、法規(guī)未作規(guī)定的,甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同等的法律效力。
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