《房地產(chǎn)金融》-課件-5-住房公積金制度

第五章

住房公積金制度

住房公積金制度是我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容，是實現(xiàn)職工住房社會化，商品化的一種重要方式。建立住房公積金制度對促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)、加快城鎮(zhèn)住房制度改革、提高城鎮(zhèn)居民的居住水平發(fā)揮了重要作用。0102030405住房公積金制度概述住房公積金的繳存、提取和使用住房公積金貸款組合貸款和政策性貼息貸款住房公積金改革與公積金貸款證券化需求內(nèi)容概覽（目錄）住房公積金制度概述 1.1住房公積金制度的內(nèi)涵1.2住房公積金制度的性質(zhì)1.3住房公積金制度的特點1.4住房公積金制度運行機理01PartOne1.1住房公積金制度的內(nèi)涵住房公積金制度的實質(zhì)是通過政策性的融資渠道為一些職工解決住房問題，它最基本的功能是住房保障功能，是我國社會保障體系中很重要的一部分，這種制度增加了住房工資從而緩解了百姓的住房分配問題。住房公積金是一種長期住房儲蓄資金，它是由國家政府機關(guān)和國有企業(yè)單位，集體企業(yè)、外資企業(yè)、城鎮(zhèn)中的私營企業(yè)和除此之外的企事業(yè)單位中的在職員工定期進行繳存的。條例中規(guī)定了住房公積金的所有權(quán)歸職工個人，住房公積金通常由兩部分組成，職工所在單位為職工繳存的住房公積金款項和職工自己進行繳存的住房公積金的支配權(quán)歸屬員工。住房公積金制度的內(nèi)涵1.2住房公積金制度的性質(zhì)住房公積金是單位職工按照工資比例進行繳存的資金，它是住房分配的一種貨幣化形式。住房公積金是一種帶有互助性的基金，對于職工來說，住房公積金帶有很強的福利性。1）工資性2）保障性3）福利性住房公積金建立的最終意圖就是通過城鎮(zhèn)的機關(guān)和各個單位為其職工定期繳納公積金存款，從而為在職人員建立一個住房的專用款項，減輕職工的住房負擔，從而使得大部分百姓都能擁有稱心如意的居所。1.3住房公積金制度的特點1）住房公積金具有強制性2）住房公積金具有普遍性3）住房公積金具有專用性4）住房公積金具有返還性1.4住房公積金制度運行機理A.住房公積金的繳納由國家和住房公積金管理中心強制要求定期繳存，各企事業(yè)單位職工的住房公積金按照國家規(guī)定交納到各地區(qū)的住房公積金管理中心和公積金的受托銀行。B.住房公積金制度規(guī)定了公積金的提取程序和使用規(guī)則。職工必須按照規(guī)定的法規(guī)和程序提取住房公積金，住房公積金管理中心對于資金的運用也需要參照當?shù)氐淖》抗e金制度。C.住房公積金制度包括住房公積金的管理和監(jiān)督規(guī)定。住房公積金的高效率運用和保障性職能的發(fā)揮都要有健全的管理體制和嚴格的監(jiān)督體系。住房公積金制度力圖促進資金的安全運轉(zhuǎn)和合法運用。1）管理制度和運行機制A.要尊重我國的國情，以循序漸進的方式進行住房公積金建設(shè)的原則。B.要把社會保障制度作為住房公積金制度的基本原則。C.住房公積金制度要堅持與其他保障性制度互相促進、共同發(fā)展的原則。2）制度建設(shè)的基本原則住房公積金的繳存、提取和使用2.1住房公積金繳存2.2住房公積金提取2.3住房公積金使用02PartTwo2.1住房公積金繳存國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會團體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金；城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個人賬戶。1）繳存對象繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。繳存比例是指職工個人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個人的繳存比例不低5%，原則上不高12%。具體繳存比例由住房公積金管委會擬訂，經(jīng)本級人民政府審核后，報省自治區(qū)、直轄市人民政府批準。2）繳存基數(shù)2.2住房公積金提取住房公積金提取，是指繳存職工符合住房消費提取條件或喪失繳存條件時，部分或全部提取個人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲余額的行為。職工有下列情形的，可以申請?zhí)崛€人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲余額：1.購買、建造、翻建、大修自住住房的；2.償還購建自住住房貸款本息的；3.租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；4.離休、退休和出境定居的；5.職工死亡、被宣告死亡的；6.享受城鎮(zhèn)最低生活保障的；7.完全或部分喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；8.依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。住房公積金提取2.3住房公積金使用設(shè)立個人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。1）發(fā)放個人住房貸款2）購買國債3）貸款支持保障性住房建設(shè)試點簡化的住房公積金歸集和使用過程住房公積金貸款3.1住房公積金貸款概述3.2住房公積金貸款的特點3.3住房公積金貸款程序3.4住房公積金貸款方式3.5住房公積金貸款的擔保03PartThree住房公積金貸款住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房(包括建造、大修)的住房公積金交存人和離退體職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。A.概念B.與一般個人住房貸款的區(qū)別·性質(zhì)不同·發(fā)放方式不同·貸款對象有所不同·貸款條件有所不同·純公積金貸款(住房公積金個人購房貸款)：即職工僅申請公積金貸款；·組合貸款(個人住房擔保組合貸款)：申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需費用時，購房者既申請公積金貸款，同時又向商業(yè)銀行申請一般個人住房貸款，兩部分貸款一起構(gòu)成組合貸款。C.分類3.1住房公積金貸款概述住房公積金貸款的特點住房公積金制度是我國住房保障制度的重要組成部分，旨在提高城鎮(zhèn)居民的居住水平，因此，住房公積金貸款的利率較低。A.住房公積金貸款政策性強，貸款利率低B.公積金貸款的安全性高首先，公積金覆蓋范圍主要是國家機關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)，這些單位的職工收入來源穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟和就業(yè)形勢影響相對較小。其次，公積金貸款最高限額低，杠桿率低。目前，我國公積金管理主要以地級市為單位設(shè)立公積金管理中心，負責公積金的管理運作，資金不能跨區(qū)調(diào)劑使用。由于各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展分化嚴重，各地住房公積金的使用效率存在顯著差異。C.各地公積金使用效率差異大D.公積金管理中心是一個承辦金融業(yè)務(wù)的事業(yè)單位目前，我國《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金管理中心是不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。3.2住房公積金貸款的特點不同地區(qū)住房公積金貸款規(guī)定有所不同，但基本規(guī)定和原則比較相似。下面以上海市為例，介紹住房公積金貸款的程序。住房公積金貸款程序住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。A.借款申請B.借款審批公積金中心在受理借款申請之日起15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準予貸款或不予貸款的決定。在準予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。C.借款手續(xù)辦理D.借款使用及償還貸款本息的償還方式除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人住房公積金賬戶儲存余額用于償還貸款。3.3住房公積金貸款程序3.4住房公積金貸款方式貸款期限由公積金中心或受托銀行根據(jù)借款人的申請及償還能力確定。每項公積金貸款期限最長不超過30年，并不長于借款人法定離休或者退休時間后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不長于其中最年輕者法定離休或者退休時間后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限以申請期限為準。1）貸款期限2）貸款金額每項公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和規(guī)定的貸款限額標準計算。申請金額不超過所有貸款限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的貸款限額作為貸款金額。住房公積金貸款利率按照國務(wù)院批準的利率標準執(zhí)行。根據(jù)人民銀行規(guī)定，現(xiàn)行個人住房公積金貸款利率為：貸款期限為5年以下(含5年)的，貸款年利率為4.14%，貸款期限為6年-30年的，貸款年利率為4.59%。遇人民銀行調(diào)整公積金貸款利率時，銀行將按規(guī)定于次年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率。3）貸款利率4）還款方式1年期以內(nèi)的公積金貸款，應(yīng)當于到期時一次還本付息；1年期以上的公積金貸款，應(yīng)當按月償還貸款本息。公積金貸款還款方式與一般個人住房貸款相同。一種是按月等額本息還款方式，另一種是按月等額本金還款方式。3.5住房公積金貸款的擔保住房公積金貨款的擔保方式與商業(yè)銀行其他貨款的擔保方式?jīng)]有本質(zhì)的區(qū)別，目的是要達到商業(yè)銀行認可的貸款擔保。具體方式可分為四種:1.抵押擔保。借款人將所購的住房抵押給銀行，同時還要有具法人資格、符合擔保條件的第三方給予擔保。2.抵押加購房綜合保險。如果不選擇第三方擔保、可在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。3.質(zhì)押。把相當于貸款額的“硬近貨”押給銀行，如債券、存單等。4.由房地產(chǎn)公司擔保。住房公積金貸款的擔保組合貸款和政策性貼息貸款4.1組合貸款4.2個人住房政策性貼息貸款04PartFour4.1組合貸款組合貸款一般稱為個人住房擔保組合貸款，指的是符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認可的擔保方式)作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。1）組合貸款的概念2）組合貸款的申請方法申請組合貸款，初審手續(xù)與公積金貸款相同。初審?fù)ㄟ^后，借款人到銀行辦理公積金貸款其它手續(xù)時，要按照銀行要求填寫商業(yè)貸款部分的借款申請表并辦理有關(guān)手續(xù)。兩部分貸款審批完成后，同時由銀行撥付到售房單位帳戶。在組合貸款中，公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執(zhí)行不同的利率。購買商品房、經(jīng)濟適用住房辦理個人住房公積金貸款(組合貸款)的程序可分七步:第一步:

到貸款銀行提出借款申請第二步:

銀行審核第三步:

到貸款銀行簽訂借款合同第四步:

辦理貸款擔保手續(xù)第五步:

辦理住房抵押保險手續(xù)第六步:

簽訂還款協(xié)議和劃款第七步:

銀行劃款3）組合貸款的程序申請組合貸款的，必須同時符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金貸款的規(guī)定和有關(guān)住房商業(yè)性貸款的規(guī)定。申請組合貸款，借款人應(yīng)先向商業(yè)銀行提出申請，同時提供相關(guān)證明材料，由商業(yè)銀行憑借款人相關(guān)證明材料代借款人向公積金受托銀行提出公積金貸款申請；公積金受托銀行經(jīng)審核，書面向借款人承諾公積金貸款可貸額度、期限等，同時通知商業(yè)銀行；商業(yè)銀行經(jīng)審核，書面向借款人承諾商業(yè)性貸款額度、期限等。組合貸款發(fā)生日必須為同一天。4）組合貸款和純公積金貸款的區(qū)別組合貸款由同一銀行發(fā)放的，借貸雙方可以分別簽訂住房公積金貸款合同和住房商業(yè)性貸款合同，也可以合并簽訂一份住房擔保貸款合同。組合貸款的貸款人為非同一銀行的，分別由公積金受托銀行與借款人簽訂住房公積金貸款合同，同時由提供商業(yè)性貸款的銀行為借款人提供公積金貸款的擔保，由提供商業(yè)性貸款的銀行與借款人簽訂商業(yè)性貸款合同、住房擔保合同。商業(yè)銀行在成為抵押權(quán)人的同時，必須向公積金受托銀行作出承諾，保證當借款人沒有按公積金貸款合同約定履行還款義務(wù)時，由其承擔連帶還款本息的責任。4）組合貸款和純公積金貸款的區(qū)別辦理組合貸款的商業(yè)銀行應(yīng)在每月收到貸款本息后，按約定的時間，將其中應(yīng)還的住房公積金貸款本息用轉(zhuǎn)賬的方式劃轉(zhuǎn)到經(jīng)辦住房公積金貸款銀行。非同一銀行發(fā)放的組合貸款的借款人沒有按住房擔保貸款合同約定，按月歸還公積金貸款本息的，發(fā)放住房商業(yè)性貸款的銀行履行歸還貸款本息的義務(wù)。貸款銀行對抵押物或質(zhì)押物進行處置的，應(yīng)當采取轉(zhuǎn)讓、拍賣或者法律、法規(guī)、規(guī)章允許的其他方式。處置抵押物所得的價款應(yīng)當按下列順序分配：首先支付與處置抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的費用；其次扣除與抵押物或質(zhì)押物有關(guān)的稅費；再次如抵押物或質(zhì)押物為共有的，按共有產(chǎn)權(quán)的份額償還其他共有權(quán)人；最后有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押權(quán)人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金等。個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。4）組合貸款和純公積金貸款的區(qū)別(1)

能夠使更多的參加了住房公積金制度的職工享受其應(yīng)該享受的住房公積金優(yōu)惠貸款的權(quán)利。(2)

由于實行組合貸款，大量的銀行貸款資金進入個人住房貸款，在貸款職工具備相應(yīng)的還貸能力的前提下，可以使個人住房貸款額度大幅增長。(3)

實行組合貸款之后，個人承受的貸款利率是住房公積金的優(yōu)惠利率和商業(yè)銀行住房貸款利率的組合，相對純商業(yè)性住房貸款利率來說要低一些，這既能適當減輕個人的貸款利息負擔，又能夠大大提高職工貸款買房的積極性。(4)

依照目前的個人住房貸款辦法，如果同時申辦住房公積金貸款和商業(yè)銀行住房貸款，必須分頭辦理兩套相當復(fù)雜的手續(xù)，而且基本上是重復(fù)的手續(xù)，不僅如此，由于個人用于貸款的抵押物一所購住房很難重復(fù)抵押，所以分別申請住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款實際上行不通。5）組合貸款的好處4.2個人住房政策性貼息貸款個人住房政策性貼息貸款，是指住房資金管理部門與有關(guān)商業(yè)銀行合作，對商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個人住房擔保貸款，凡符合住房公積金管理部門貼息條件的借款人，由住房公積金管理部門根據(jù)借款人可以申請的貼息額度按照商業(yè)性個人住房貸款和個人住房公積金貸款的利息差額進行貼息。1）個人住房政策性貼息貸款的概念、性質(zhì)及與其它形式住房貸款的區(qū)別貼息貸款商業(yè)性貸款公積金貸款貸款資金來源貸款資銀行自有資金銀行自有資金住房資金管理部門委托資金貸款對象正常繳存公積金并且具備還款能力的購買、建造、翻修自住住房的人具備還款能力的商品房購買人具備還款能力、正常繳存公積金的購買、建造、翻修自住住房的人。實際利率部分貸款享受公積金貸款利率、其余部分為商貸利率商業(yè)貸款利率公積金貸款利率實際利率部分貸款享受公積金貸款利率、其余部分為商貸利率商業(yè)貸款利率公積金貸款利率當事人和參與人當事人:銀行（貸款人)、借款人（被貼息人、購房人）。住房資金管理部門（貼息人)、專業(yè)擔保機構(gòu)（保證人):參與人:律師事務(wù)聽、開發(fā)商、信用評估機構(gòu)、保險公司當事人:銀行（貸款人、抵押權(quán)人)，借款人（購房人、抵押人）、開發(fā)商（售房人、保證人）:參與人:律師事務(wù)所、保險公司。當事人:借款人（購房人)住房資金管理部門（委托貸款人)、專業(yè)擔保機構(gòu)或保險公司（保證人)；參與人:銀行、律師事務(wù)所、信用評估機構(gòu)、開發(fā)商?！ぞ哂型耆袷滦袨槟芰Γ哂蟹€(wěn)定的職業(yè)和收入，具有償還貸款本息能力的公民?！べN息申請人已在管理中心連續(xù)6個月累計12個月，且目前正在繳納住房公積金，同時貼息申請人需是個人住房貸款申請人本人或其配偶?！ひ押炇鹳徺I《商品房買賣合同》或購房協(xié)議?！ひ阎Ц恫坏陀谫彿靠們r款20%的首付款證明。·建設(shè)銀行要求提供的其他文件或材料。·貼息貸款產(chǎn)生的主要原因是房地產(chǎn)金融市場的需求?！ぷ》抗e金貸款需求急劇膨脹，致使住房資金管理部門所持有的資金無法滿足貸款需求。2）個人住房政策性貼息貸款產(chǎn)生的原因3）個人住房政策性貼息貸款申請人必備的條件·申請人與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》，繳首付款并約定采用銀行按揭貸款付款方式。·申請人向指定的律師事務(wù)所咨詢具體事宜，了解銀行的貸款規(guī)定和各項收費標準?！ど暾埲思芭渑寂c律師見面，提交貸款所需資料，繳納相關(guān)費用并簽署貸款相關(guān)法律文件?！ぢ蓭煂ι暾埲说馁Y信及提交資料的真實性進行初審，并出具《法律意見書》?！す芾碇行母鶕?jù)借款人資料審批給予借款人的貼息額度，擔保中心確定是否為其提供擔保，銀行根據(jù)中心審批意見，審批通過后發(fā)放貸款。·借款人按合同約定期限歸還貸款本息。4）個人住房政策性貼息貸款的辦理程序·在政策性個人住房貸款需求旺盛，住房公積金歸集量有限的情況下，個人住房貸款貼息業(yè)務(wù)的推出可以使更多公積金繳存人享受到公積金個人住房貸款的優(yōu)惠利率?！べN息業(yè)務(wù)是銀行、資金中心和擔保中心共同委托律師事務(wù)所受理個人的借款、貼息及擔保申請手續(xù)，借款人只進一次門即可辦妥申請事宜，不但手續(xù)簡化，而且費用降低，在很大程度上減輕了借款人的經(jīng)濟負擔?！そ?jīng)過銀行和北京市資金管理中心同意，借款人可根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況提前還款、改變借款期限。5）貼息房貸的好處住房公積金改革與公積金貸款證券化需求5.1住房公積金改革5.2公積金貸款證券化的演變與發(fā)展5.3開展公積金貸款證券化的意義5.4住房公積金貸款證券化的現(xiàn)狀5.5公積金證券化的未來發(fā)展05PartFive今年2月，受新冠疫情影響，企業(yè)遭受重創(chuàng)。黃奇帆在《新冠疫情下對經(jīng)濟發(fā)展和制造業(yè)復(fù)工的幾點建議》一文中表示：住房公積金制度是1990年代初從新加坡學(xué)來的，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)早已市場化，商業(yè)銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經(jīng)不大，將之取消可為企業(yè)和職工直接降低12%的成本。2020年5月18日，國家發(fā)布《關(guān)于加快完善新時期社會主義市場經(jīng)濟體制的若干意見》，《意見》中明確提出，要加快建立多主體供應(yīng)，多渠道保障，租購并舉的住房制度以及住房公積金制度改革。住房公積金改革5.1住房公積金改革

1）中國住房公積金制度的改革回顧A.住房公積金制度對“住有所居”發(fā)揮了不可或缺的作用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2019年年度報告》數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過20余年發(fā)展和前期能量積聚，公積金對“住有所居”已經(jīng)舉足輕重?！ぷ》抗e金制度和服務(wù)體系覆蓋全國?！ぷ》抗e金支持的購房占總體比較高。·住房公積金降低了購房貸款的利息負擔?！ぷ》抗e金貸款日益瞄準普通職工剛需?！ぷ》抗e金的政策性金融功能正在擴展。1）中國住房公積金制度的改革回顧B.住房公積金制度關(guān)涉家庭、企業(yè)和社會，是經(jīng)濟社會體系的重要組成部分，取消住房公積金制度會產(chǎn)生諸多不利影響?！と∠》抗e金制度不能真正給企業(yè)減負?！と∠》抗e金制度對企業(yè)可能會“得不償失”。·取消住房公積金制度會將“劫貧濟富”由可能變?yōu)楝F(xiàn)實?！と∠》抗e金制度使普通居民租購住房失去金融政策支持。·取消住房公積金制度意味著住房政策性金融體系的坍塌。C.我國對政策性住房金融體系進行了長期不懈的探索最早嘗試社會性主導(dǎo)解決模式即合作（包括單位）建房和住房儲蓄制度。1980年以煙臺等住房儲蓄銀行的設(shè)立而開始探索，但是模式?jīng)]有得到擴展，2003年以這些銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)制而宣告終止。然后嘗試保障性主導(dǎo)解決住房模式即經(jīng)濟適用房為主體和公積金制度。1994年和1998年的住房制度改革方案均將經(jīng)濟適用房作為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的主體。1）中國住房公積金制度的改革回顧·有“劫貧濟富”的可能?！す芾矸稚⑶曳忾]·繳存覆蓋面較窄·業(yè)務(wù)簡單且功能受限·收益分享不公平·管理體制不適宜2）住房公積金制度目前仍然存在一些局限·提升價值觀念·深化住房保障功能定位·豐富戰(zhàn)略定位·強化資金管理3）中國住房公積金制度改革的總體要求·經(jīng)濟增量可觀，人們住房消費的多元化和階梯性，為住房公積金制度的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境，也有條件對住房公積金制度給予必要的支持?！こ擎?zhèn)化、工業(yè)化進程加快會進一步推動住房公積金制度改革。·經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化為住房公積金制度改革提供契機。·政府職能不斷轉(zhuǎn)變，為住房公積金制度的創(chuàng)新提供了更多的契機。4）新常態(tài)下住房公積金制度的改革機遇·債務(wù)率和杠桿率的飆升不利于住房公積金制度的健康發(fā)展，全球經(jīng)濟危機是因為發(fā)達經(jīng)濟體杠桿率上升、債務(wù)上升導(dǎo)致的債務(wù)危機?！し康禺a(chǎn)市場需求的變化對住房公積金制度的改革提出質(zhì)疑十八屆三中全會的決議從體制上削弱了房地產(chǎn)價格上漲的經(jīng)濟社會基礎(chǔ)。·地方政府債務(wù)問題加劇了住房公積金制度改革的難度。·住房公積金覆蓋范圍亟須拓寬。5）新常態(tài)下住房公積金制度改革的挑戰(zhàn)5.2公積金貸款證券化的演變與發(fā)展我國住房公積金貸款證券化起步于2015年。2014年10月，住建部、財政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，鼓勵住房公積金個貸率在85%以上的城市，主動采取措施盤活存量貸款資產(chǎn)，積極探索發(fā)展公積金貸款證券化業(yè)務(wù)。截至2015年底，我國共發(fā)行7筆公積金貸款支持證券，累計發(fā)行額93.6億元。其中，有2筆通過銀監(jiān)會，以信貸資產(chǎn)證券化的