物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定

1.0目的規(guī)范集團各項目設(shè)備、設(shè)施管理工作，保持設(shè)備、設(shè)施處于良好狀態(tài)，確保功能正常發(fā)揮。2.0范圍適用于集團、奧瑪工廠、興利尊典工廠設(shè)備設(shè)施運行/維保、檢查及管理。3.0定義3.1公用設(shè)備包括：3.1.1供配電系統(tǒng):發(fā)電機、ATS柜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、室外公共照明、室外供電線路、防雷系統(tǒng)等。3.1.2給排水系統(tǒng)：地下室水池、生活水泵、室外主干供水管網(wǎng)、自動控制閥門、室外雨水管網(wǎng)、室外污水管網(wǎng)等。3.1.3消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動報警按鈕、消防栓破玻璃按鈕、消防控制主機、聯(lián)動柜、消防對講系統(tǒng)、消防水泵、水泵結(jié)合器、消防栓、消防管網(wǎng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾門、緊急廣播系統(tǒng)、滅火器、發(fā)電機房氣體滅火系統(tǒng)等。3.1.4電梯：機房、層站、轎廂、井道。3.1.5空調(diào)系統(tǒng)：辦公室空調(diào)、宿舍空調(diào)等。3.1.6安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制及停車場管理系統(tǒng)、電動門、報警系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)。3.1.7園林綠化：苗木、綠化、樹林、灑水設(shè)備3.1.8宿舍維修：給排水管道、強電、燈具、風(fēng)扇3.2房屋建筑本體、公用設(shè)施：除公用設(shè)備以外的物業(yè)相關(guān)配套設(shè)施，如建筑物本體、護欄、圍墻、溝渠、池、井、蓋、道路、路障、室外各類照明及支持物、外墻、各種外露管道、室外休閑設(shè)施、崗?fù)ぁ危ν校┸噹欤ㄅ铮┑取?.0職責(zé)4.1工作職責(zé)責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容公司設(shè)施管理部公共設(shè)備設(shè)施的檢查與評估審批各分公司年度設(shè)備設(shè)施的相關(guān)計劃協(xié)助指導(dǎo)各分公司對設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的處理分公司設(shè)施管理部公共設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)維修工作檢查、監(jiān)督審核分公司設(shè)備設(shè)施的相關(guān)計劃分公司設(shè)備設(shè)施管理制度的建立，如安全管理制度突發(fā)事件的處理與預(yù)防項目組責(zé)任范圍內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施日常運行、點檢、保養(yǎng)維修及工程施工相關(guān)記錄的建檔與歸檔專業(yè)技術(shù)人員知識培訓(xùn)、考核4.2公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)頻次公司各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進行，“Y”表示需要檢查；“J”表示需檢查并記錄，空白表示不必檢查。檢修類別設(shè)備名稱每日點檢周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年三月高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器JJJJJ配電室內(nèi)的配電柜JJJJJ動力柜、電表箱YJJJ電力電纜J防雷接地J發(fā)電機JJJJ生活水泵及控制柜JJJJ生活供水管網(wǎng)YJJ雨水泵、污水泵及控制箱YJ排污管網(wǎng)、化糞池YJJ泳池設(shè)備YJJJJ(五月前)消防主機、聯(lián)動柜、YJJJ滅火器J電訊系統(tǒng)YJJJJ紅外報警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)JJJJJJ車場門禁系統(tǒng)住戶對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)JJJJJ居家報警系統(tǒng)YJ清潔綠化設(shè)備JJJ消防系統(tǒng)YJJJJJ公共設(shè)施YJJJ5.0方法和過程控制5.1設(shè)備房管理5.1.1設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆或與管理無關(guān)的物品，并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。滅火器設(shè)置穩(wěn)固，其壓力表及標(biāo)識朝外。5.1.2設(shè)備房門應(yīng)有相應(yīng)標(biāo)識，無人值守時必須加鎖。5.1.3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)防護設(shè)施，以保證重要設(shè)備的安全。5.1.4高低壓配電室、變壓器房、空調(diào)機房、電梯機房、大型設(shè)備的控制室等重要設(shè)備房，應(yīng)設(shè)置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測，設(shè)備房內(nèi)氣溫須保持在+40℃5.1.5參觀來訪人員需進入設(shè)備房，須部門負(fù)責(zé)人同意，并指定專人陪同。5.1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)定期檢查設(shè)備房環(huán)境溫度、濕度，記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)，每周清潔設(shè)備房一次。5.1.7收到狂風(fēng)、暴雨天氣預(yù)報時，各部門負(fù)責(zé)人須安排專人加強對設(shè)備房的巡視，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。5.2設(shè)備維修保養(yǎng)管理5.2.1設(shè)備檢修等級分類:點檢：屬巡視性檢查維護。對設(shè)備房及設(shè)備周圍環(huán)境進行清潔，值班點檢人員每天不少于兩次檢查設(shè)備房有無滲水、設(shè)備有無漏水、油等現(xiàn)象，如實記錄運行參數(shù)，確認(rèn)設(shè)備運行狀態(tài)是否正常。項目組長每周應(yīng)全面檢查一次設(shè)備運行情況。周（月）檢：屬預(yù)防性檢查。對設(shè)備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調(diào)整，預(yù)防事故,保證設(shè)備正常運行。運行/維保經(jīng)理每月應(yīng)全面檢查一次。并在運行記錄表及《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上簽名。季（半年）檢：屬維護性修理，對設(shè)備進行清掃、加油、調(diào)試。設(shè)備管理專員每季度應(yīng)全面檢查一次，并在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上簽名。公司設(shè)施管理部每季度組織檢查一次，并將檢查結(jié)果在全公司范圍內(nèi)通報。年檢：屬恢復(fù)性修理。對設(shè)備局部解體，除進行月檢的工作外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。大修：屬徹底性修理。對設(shè)備進行全部解體，全面檢查、試驗、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進行技術(shù)改造。設(shè)備組長應(yīng)視設(shè)備運行情況及時提出設(shè)備大修建議，經(jīng)物業(yè)負(fù)責(zé)人和設(shè)備部經(jīng)理審核后報小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會批準(zhǔn)執(zhí)行。服務(wù)供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同內(nèi)容，進行定期保養(yǎng)及故障處理。5.2.2設(shè)備大修：設(shè)備大修方案提出后，由分公司設(shè)施管理部經(jīng)理和物業(yè)負(fù)責(zé)人審核，報公司設(shè)施管理部備案。設(shè)備鑒定標(biāo)準(zhǔn)參照國家規(guī)范進行。5.2.3各部門應(yīng)建立《設(shè)備（工具）匯總表》和設(shè)備管理檔案或設(shè)備管理軟件，記錄設(shè)備、檢修及重要零部件更換情況，并在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中記錄。物業(yè)與設(shè)施管理部設(shè)備（工具）應(yīng)分別匯總。5.2.4對重要設(shè)備，特別是進口設(shè)備的易損零部件，物業(yè)應(yīng)有適量的儲備，確保突發(fā)故障及時的處理。5.2.5設(shè)備專員/組長應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計劃，做好檢修前準(zhǔn)備工作及防范措施。對影響較大的重要維修工作，設(shè)施管理部經(jīng)理需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、組織。5.2.6各項目需要編寫本項目的《年度機電設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃》和《年度機電設(shè)備設(shè)施大中修（更新改造）計劃》，并在每年十二月十五日前上報公司設(shè)施管理部備案并嚴(yán)格執(zhí)行。5.2.7設(shè)施管理部應(yīng)保存相關(guān)設(shè)備的原始技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書等資料，以便了解設(shè)備運行狀態(tài)。5.2.8設(shè)備管理檔案建立要求：可以參照公司的設(shè)備分類，建立設(shè)備管理檔案，內(nèi)容包括：設(shè)備的基本參數(shù)、購買日期、年度保養(yǎng)內(nèi)容、日常更換的重要零配件、故障現(xiàn)象描述等。5.3設(shè)備設(shè)施的編號5.3.1設(shè)備設(shè)施編號由五部分組成：第一部分為地區(qū)代碼，按《地區(qū)編碼表》中地區(qū)的代碼進行編制；第二部分表示小區(qū)的名稱：按《小區(qū)代碼一覽表》中相應(yīng)小區(qū)代碼表示；第三部分表示設(shè)備設(shè)施類別：用字母Ａ－Ｚ表示；具體見《設(shè)備（設(shè)施）分類及代碼》；第四部分表示單位設(shè)備設(shè)施序號：用數(shù)字1.2.3...表示；第五部分表示設(shè)備設(shè)施的等級：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ進行分類。例：SZ－06－D－１－（Ⅰ）深長發(fā)長Ⅰ圳樂電樂級花機１管園號理發(fā)設(shè)電備機5.3.2對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），進行定期保養(yǎng)，定期中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。5.3.3對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等）進行日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)、狀態(tài)維修。5.3.4對于Ⅲ級設(shè)備，采取故障維修，每年一次保養(yǎng)。5.4設(shè)備標(biāo)識管理5.5.4.1.1未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的項目，可要求在接管驗收時按照設(shè)備標(biāo)識管理的有關(guān)規(guī)定張貼設(shè)備標(biāo)牌。分公司設(shè)施管理部按照設(shè)備編號管理規(guī)定，提供設(shè)備編號，設(shè)備的標(biāo)牌由客戶統(tǒng)一制作。5.4.2設(shè)備的顏色：設(shè)備顏色按5.4.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識：重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)必須懸掛狀態(tài)標(biāo)識（如配電柜檢修時，應(yīng)掛“有人檢修、禁止合閘”），報廢、封存的設(shè)備須張貼標(biāo)識。設(shè)備的狀態(tài)標(biāo)識由分公司設(shè)施管理部統(tǒng)一6.0設(shè)備的運行管理6.1供配電系統(tǒng)管理6.1.1值班技工每天至少6.1.26.6.16.6.1.6室外配電柜（箱）應(yīng)上鎖，并在消防控制中心留存?zhèn)溆描€匙。6.1.7各項目組須保證本項目技工能獨立、正確操作本項目的機電設(shè)備，在市政停電、市政來電時，會正確轉(zhuǎn)換本項目的供配電設(shè)備；熟悉本項目設(shè)備異常情況應(yīng)急處理方案。6.1.8配電室斷路器整定值需要張貼在該開關(guān)柜內(nèi)，配電柜斷路器的整定值及變壓器二次總開關(guān)的保護整定值的變更，須報運行經(jīng)理確定。6.1.96.1.10開關(guān)停用或檢修時應(yīng)打到“關(guān)”位置并懸掛“嚴(yán)禁合閘”6.1.11發(fā)電機油箱需要設(shè)置刻度，標(biāo)明日常使用油量，最低保存量為使用6小時，同時不能超過1000升6.1.12備用發(fā)電機應(yīng)每周檢查一次，每月試運行一次，每次試運行8-10分鐘，發(fā)電機蓄電池每周檢查一次并記錄。有自動啟動功能的，應(yīng)保持在自動狀態(tài)；無自動啟動功能的，在市電停電時責(zé)任人應(yīng)保證在15分鐘內(nèi)啟動，以確保對重要負(fù)荷的供電；發(fā)電機排煙風(fēng)機應(yīng)具有延時功能。發(fā)電機運行首半小時內(nèi)應(yīng)有技工6.1.13設(shè)備巡視人員6.1.146.6.2供電線路的管理6.2.1從配電室引出的電力電纜每五年需要進行一次絕緣測試，入住10年以上的物業(yè)，每二年測試一次，絕緣電阻需要≥0.5MΩ。6.2.2低壓配電柜各出線電纜應(yīng)懸掛標(biāo)識，標(biāo)明電纜的型號規(guī)格、用途、去向。6.2.3各動力柜、雙電源箱等分控箱的進線端應(yīng)標(biāo)明電纜的型號規(guī)格、用途、引自何處；各類空氣開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途，有互感器的電表要標(biāo)明計量倍率。6.2.4各電纜線路不允許過載運行，接線端應(yīng)聯(lián)接牢固、無銹蝕，線路老化應(yīng)及時更新處理，避免安全隱患。6.2.5各項目應(yīng)對公共照明進行有效管理，并根據(jù)項目實際管理需要編制相應(yīng)的管理作業(yè)指導(dǎo)書。6.3給排水系統(tǒng)管理6.3.1生活泵房需要每日至少兩次6.3.26.3.36.3.46.3.5各項目的水箱、水池委托有資質(zhì)的清洗隊每半年清洗一次，并取得水務(wù)局水質(zhì)檢測中心的檢測合格報告，結(jié)果由項目6.3.66.3.76.3.8信號聯(lián)至中心，不能聯(lián)至中心的，需要將報警信號聯(lián)至明顯位置。6.4消防系統(tǒng)管理6.4.6.4.2消防泵、噴淋泵每半年在水箱清洗時由設(shè)備責(zé)任人啟動試運行一次，使用試驗消火栓帶載試驗，測試消火栓水槍的充實水柱。每月手動盤車試驗，并對控制部分進行聯(lián)動測試，保證手動、自動轉(zhuǎn)換正常，并記錄。6.4.3報警裝置、聯(lián)動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統(tǒng)、消防對講、緊急廣播等須至少每半年測試一次，檢查其功能是否正常,和與地址碼圖是否一致等，并填寫《自動消防設(shè)施測試報告》，經(jīng)項目物業(yè)負(fù)責(zé)人審閱后存檔。測試須由設(shè)備責(zé)任人、設(shè)備專員及專業(yè)技術(shù)人員在場，并盡量避免影響顧客，每年的測試應(yīng)覆蓋到所有煙感、溫感(特殊情況業(yè)主長期不在家除外)。煙感、溫感探頭至少每半年清潔一次。6.4.4消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。6.4.56.4.66.4.76.4.86.4.96.4.10滅火器材需每季度檢查、清潔，做好記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi)，擺放整齊，標(biāo)簽、鉛封完好無損,核對使用說明及有效期限，按要求進行壓力測試和充裝。輕便滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱，須編制分布清單，列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期，并對滅火器統(tǒng)一編號。部門消防水帶投入使用五年以后，需要做水壓試驗，按分布位置均勻抽查，一般保證在5—20條之間，若其中有一條不合格，需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進行試驗，試驗壓力為5kg/cm26.4.6.4.126.5空調(diào)系統(tǒng)管理6.5.16.5.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、樓層柜故障、冷卻塔等故障，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時處理并報告設(shè)施管理部專員。6.5.3中央空調(diào)的溫度和壓力應(yīng)每天記錄，溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應(yīng)通知設(shè)施管理部專員到現(xiàn)場處理并將處理結(jié)果報告設(shè)施管理部經(jīng)理；更換主機電路板，須上報設(shè)施管理部經(jīng)理。6.5.46.5.5冷水機組自動控制出現(xiàn)故障后，組長應(yīng)及時報告設(shè)施管理部專員。如故障檢修超出我方維修能力范圍，由設(shè)施管理部專員請示設(shè)施管理部經(jīng)理后，通知自動控制系統(tǒng)原服務(wù)供方或有資格的技術(shù)人員進行檢修，查明原因向設(shè)施管理部經(jīng)理6.5.6自動控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)專員及設(shè)施管理部經(jīng)理6.5.76.5.86.5.9小型空調(diào)故障的處理應(yīng)由專業(yè)技工6.6樓宇智能化、電訊系統(tǒng)管理6.6.1設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保公用天線狀態(tài)良好,每月對天線放大器、混合器和寬帶放大器進行清潔除塵一次，6.6.26.6.36.6.4樓宇智能控制系統(tǒng)須設(shè)施管理部6.6.5樓宇自控及綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)控制器、控制模塊和光纜耦合器出現(xiàn)故障，設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)弱電專員及設(shè)施管理部經(jīng)理6.6.66.6.76.7安防系統(tǒng)管理6.6.7.1.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況，掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時報設(shè)備責(zé)任人處理。6.7.1.2設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每季檢查視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、錄像機，進行外表及控制臺后部除塵。確認(rèn)各插接口連接可靠，保證信號正常傳輸。6.7.1.3設(shè)備責(zé)任人每月應(yīng)對攝像鏡頭進行清潔保養(yǎng)，效果不好的重新進行調(diào)整，并由安全責(zé)任人確認(rèn)監(jiān)控范圍符合安防要求。各項目應(yīng)編制監(jiān)視鏡頭的位置清單，確認(rèn)錄像鏡頭序號，設(shè)備責(zé)任人根據(jù)情況對監(jiān)控主機的編程進行調(diào)整。6.7.2居家報警系統(tǒng)主機部分由設(shè)備責(zé)任人每周清潔保養(yǎng)一次，每半年雙向測試一次。6.7.2.1居家對講（可視、非可視）、無線對講系統(tǒng)主機部分由設(shè)備責(zé)任人每周清潔保養(yǎng)一次；外圍部分每月由設(shè)備責(zé)任人安排普查一次，進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。6.7.3門禁控制系統(tǒng)電腦應(yīng)確保時刻正常運行，各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失情況每月由安全責(zé)任人進行匯總、記錄存檔。設(shè)備責(zé)任人每周對防火門、單元門的電子鎖普查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。電動苑門每月由設(shè)備責(zé)任人檢查一次。6.7.4停車場管理系統(tǒng)電腦應(yīng)確保時刻正常運行，設(shè)備責(zé)任人每月對各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失情況進行核對，對車場控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，通知供方及時處理。6.7.5外圍紅外線周界防越系統(tǒng)每天由安全員測試一次，每周由設(shè)備責(zé)任人進行一次全面保養(yǎng)和測試，確保報警功能完好，并對檢查情況予以記錄。特殊部位每月由設(shè)備責(zé)任人進行一次全面保養(yǎng)和測試。6.7.6設(shè)備責(zé)任人每月對本設(shè)備房的消防對講會同中心進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并作好記錄。6.8房屋建筑本體、公用設(shè)施的管理要求6.8.1不得擅自改變公共建筑和共用設(shè)施的用途。不得擅自占用、挖掘小區(qū)道路、場地。6.86.86.86.86.86.86.86.86.86.8.7.0設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護記錄說明設(shè)施管理部經(jīng)理每月巡查情況記錄在《設(shè)備/設(shè)施檢查記錄表》中。日、周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄。對于大修、故障處理、設(shè)備元器件的更換、控制線路的改接等對設(shè)備運行有影響的技改內(nèi)容還需在設(shè)備管理檔案或《設(shè)備管理軟件》中給予記錄。突發(fā)性故障的搶修應(yīng)填寫《突發(fā)事件情況記錄表》報相關(guān)部門。對服務(wù)供方在保修期內(nèi)對設(shè)備的定期保養(yǎng)及故障的處理，必須在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》中記錄，每月度需評估，并填寫《服務(wù)供方月度服務(wù)效果評估表》。8.0文件的編制8.1項目組應(yīng)編制設(shè)備類作業(yè)指導(dǎo)書清單。8.2物業(yè)現(xiàn)有的作業(yè)指導(dǎo)書與本部門所管理的設(shè)備完全符合或部門無該設(shè)備，部門不須編制相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書。8.3新增加設(shè)備、特有設(shè)備報公司設(shè)施管理部決定是否需要編制作業(yè)指導(dǎo)書。9.0文件使用9