合同糾紛劇本及分析

第一部分：劇本場(chǎng)景：華商律師事務(wù)所會(huì)客室張亮：您好，我是張亮，這位是我的同學(xué)李雷。我們租的房子出了一些問題，很著急，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？是否需要立刻搬離房屋？律師甲：請(qǐng)稍等，我是華商事務(wù)所的劉律師，很高興為您服務(wù)。首先請(qǐng)您詳細(xì)闡述一下您所遇到的問題。李雷：這樣的，我們兩個(gè)臨近畢業(yè)，為了留在上海實(shí)習(xí)就租了一套房子，交了6個(gè)月租金和一個(gè)月押金，總共7萬元?？墒亲×藳]幾天，就有一個(gè)陌生人來聲稱自己是房東，要求我們立刻搬走。我們很困惑，根本不知所措。劉律師：原來如此，聽起來像是一起典型的房屋租賃糾紛案件。首先請(qǐng)問一下，您們是否與出租房屋的人簽訂了租賃合同？有無書面租賃合同？張亮：是的，我們當(dāng)時(shí)簽訂了書面合同，并支付了租金和押金。劉律師：很好，有書面合同就相對(duì)容易些。您們現(xiàn)在手頭應(yīng)該還保留著合同副本吧？如果被迫搬家找新房的話，你們當(dāng)然有權(quán)要求退還全部租金和押金。不過，在法院判決之前，建議您們暫時(shí)不要搬離出租房屋。李雷：那我們應(yīng)該怎么辦？如果起訴的話，應(yīng)該向哪個(gè)法院起訴？起訴誰？案件勝訴概率有多大？（律師乙走進(jìn)會(huì)客室）律師乙：您好，我是本所的王律師，聽到你們遇到了房屋租賃糾紛，很抱歉你們?cè)庥隽诉@種困擾。劉律師：王律師你來得正好，我正與當(dāng)事人闡述他們的權(quán)利義務(wù)。就我了解的情況，這應(yīng)該是一起典型的房屋租賃合同糾紛案件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人可以向被告住所地、違約地或者租賃物所在地的基層人民法院起訴。勝訴的概率還是比較大的，大概在60%左右。不過具體情況還需進(jìn)一步核實(shí)材料。王律師：沒錯(cuò)，這種情況下我們首先要全面收集證據(jù)材料，包括租賃合同、付款憑證等。如果真的遭到違約，訴訟勝訴的可能性是很大的，如果一審駁回可以直接上訴。不過訴訟往往是把雙刀，風(fēng)險(xiǎn)也是有的。張亮：如果起訴贏了，我們能拿回租金和押金嗎？會(huì)不會(huì)一分錢也拿不到？具體由誰來負(fù)責(zé)我們的案件？王律師：如果勝訴自然可以拿回全部租金和押金。不過在拿回款項(xiàng)之前，我們需要申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。不過絕大多數(shù)敗訴方都會(huì)自覺履行生效法律文書，不會(huì)拖到強(qiáng)制執(zhí)行的地步。至于您們的案件，我很有經(jīng)驗(yàn)，之前就辦理過多起類似的房屋租賃糾紛案件，可以全權(quán)代理。劉律師：我們事務(wù)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是參照國家頒布的《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定收取適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)案件的代理費(fèi)。一般在爭議標(biāo)的額的10%至15%之間。當(dāng)然，具體費(fèi)用也要視案情而定。李雷：嗯..看來訴訟費(fèi)加上律師費(fèi)對(duì)我們來說也是一筆不小的費(fèi)用。如果起訴的話，能不能讓對(duì)方承擔(dān)這部分費(fèi)用？訴訟過程中我們需要配合做些什么？需要收集哪些證據(jù)？王律師：關(guān)于費(fèi)用問題，如果你方勝訴，法院通常會(huì)判令敗訴方承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用，包括我們的代理費(fèi)在內(nèi)，你們不用過于擔(dān)心這一部分。訴訟過程中，你們需要及時(shí)配合我們收集證據(jù)材料，包括租賃合同、轉(zhuǎn)賬記錄、租房廣告、房屋照片等一切能證明你們租房事實(shí)的材料。還有，千萬要保管好證據(jù)原件，不要遺失。訴訟無小事，請(qǐng)一定要重視。張亮：好的，我們會(huì)盡最大努力配合的。那么律師費(fèi)交給誰？能不能開發(fā)票？律師需要完成的工作流程是怎樣的？劉律師：到時(shí)你們可以先將律師費(fèi)支付至事務(wù)所賬戶，我們出具正規(guī)發(fā)票。我們會(huì)首先接受你們的委托并簽訂委托合同，了解案情、分析法律關(guān)系、制定訴訟方案。然后全程代理訴訟，包括送達(dá)法律文書、應(yīng)訴、質(zhì)證、陳述等。如有需要，還會(huì)為你們申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全等訴訟保全措施?？傊?qǐng)放心，一切法律程序我們都會(huì)周全處理。第二部分：法律分析本案是一起典型的房屋租賃合同糾紛案件。租賃合同是最高人民法院確認(rèn)的六大有權(quán)屬爭議的民事案由之一，符合受理?xiàng)l件。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，租賃合同糾紛案件由被告住所地、違約地或者租賃物所在地的基層人民法院管轄。當(dāng)事人張亮李雷作為原告方有權(quán)向上海市某區(qū)人民法院提起訴訟。原告方的主要訴求是要求解除租賃合同，并追究被告承租人違約責(zé)任，請(qǐng)求返還已付租金及押金。這一訴求主體上是成立的。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，租賃合同是當(dāng)事人雙方約定一方（出租人）將租賃物交付另一方（承租人）使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，既不影響租賃合同的效力，第三人無權(quán)單方面終止合同。出租人或者第三人可以解除合同，但應(yīng)當(dāng)提前六個(gè)月通知承租人，并應(yīng)當(dāng)支付違約金。本案中，張亮李雷雖然已支付了租金及押金，但出租房屋的第三人卻要求他們立即搬離房屋，明顯違反了上述法律規(guī)定。出租人未經(jīng)提前6個(gè)月通知就單方面終止合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向承租人支付違約金。另外，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零九條的規(guī)定，承租人已經(jīng)支付的租金，出租人應(yīng)當(dāng)予以返還。承租人已經(jīng)支付的其他費(fèi)用，由雙方當(dāng)事人按照約定予以清償。由此可見，張亮李雷有權(quán)要求出租方返還已付租金及押金。在訴訟程序方面，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，張亮李雷可以向上海市某區(qū)人民法院起訴，提出解除租賃合同、返還租金及押金等訴訟請(qǐng)求。作為原告方，他們需要及時(shí)向法院提供租賃合同原件、付款憑證等作為證據(jù)材料。在舉證責(zé)任分配方面，出租人主張合同無效或者已經(jīng)解除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明的責(zé)任。也就是說，如果第三人自稱是房東要求解除租賃合同，他方需舉證證明自己是房東并說明終止租賃的理由。反之，如果張亮李雷能夠提供完整的租賃合同及支付憑證，則出租人方面很難推翻租賃合同的效力。由此分析，只要張亮李雷能提供充分證據(jù)證明租賃合同存在及生效，他們?cè)V訟勝訴的可能性是很大的，或許可以達(dá)到70%以上。即使一審被駁回，他們也可以向上級(jí)法院提起上訴。一旦勝訴，法院將判令出租人返還已付租金及押金，并可能依據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，判令出租人支付一定金額作為違約金。如果出租人拒不履行生效判決，張亮李雷還可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從出租人的財(cái)產(chǎn)中強(qiáng)制執(zhí)行。本案房屋租賃糾紛的關(guān)鍵是確定出租方的身份以及合同的效力。根據(jù)現(xiàn)有信息，張亮李雷已與某房東簽訂租賃合同并支付租金和押金。但后來另一所謂的"房主"要求他們搬離，稱租賃合同無效。這就涉及到房地產(chǎn)物權(quán)歸屬的問題?！段餀?quán)法》第三十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，即使存在所謂的"真正房主"，如果其未辦理過戶手續(xù)，在登記簿上的權(quán)利人仍為原房東，則原租賃合同并不因此而無效。另一方面，如果"真正房主"確實(shí)已辦理過戶手續(xù)，則根據(jù)《合同法》第二百二十七條的規(guī)定，因出租房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，致使租賃合同的履行遇有重大障礙的，租賃合同可以解除。但需符合法定程序，即提前6個(gè)月通知承租人，并支付違約金。由此可見，即便存在房主權(quán)屬變更，出租方也不能單方面強(qiáng)制終止合同。在舉證責(zé)任方面，作為異議方，自稱"真正房主"的第三人需舉證證明其確實(shí)已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，否則難以推翻租賃合同的效力。而張亮李雷作為承租人，只需提供租賃合同原件及付款憑證即可。若張亮李雷能夠完整提供相關(guān)證據(jù)，結(jié)合房屋登記情況，法院很可能維護(hù)租賃合同的