房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷2（共270題）

房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷2（共9套）（共270題）房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷第1套一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、1.某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問(wèn)該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜?除采用以上方法以外，在評(píng)估過(guò)程中還需涉及哪些估價(jià)方法?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜采用假設(shè)開發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)后價(jià)值(樓價(jià))，減去預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用(建筑費(fèi)和設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及利息)、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)與開發(fā)利潤(rùn)之后所剩余的余額，根據(jù)此剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。(2)評(píng)估上述宗地投標(biāo)報(bào)價(jià)除采用假設(shè)開發(fā)法最適宜之外，一般在評(píng)估過(guò)程中還需要運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行校核，作為報(bào)價(jià)的主要比較資料，此外還可以附以成本法評(píng)估作為參考。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2007年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為6850元/m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)6960元/m2，而且還未考慮開發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)：評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)評(píng)估的是公開市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；(2)而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過(guò)社會(huì)平均水平；(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2，辦公樓建筑面積1050m2，臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)域和權(quán)益)資料。(2)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))。(3)該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金、售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料。(4)該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用)。(5)相關(guān)稅費(fèi)。(6)貸款利率。(7)該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平。(8)該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。(9)市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用。(10)該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)某估價(jià)對(duì)象原為某單位2000年集資建房，其中土地是由單位出資購(gòu)買的，經(jīng)政府批準(zhǔn)單位決定6年后才發(fā)給職工房地產(chǎn)權(quán)證，自發(fā)證之日起，房地產(chǎn)才能上市交易。在距離上市還有6個(gè)月時(shí)，由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，請(qǐng)?jiān)u估其價(jià)值。4、評(píng)估中估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)選擇()。A、集資建房之日B、距離上市6個(gè)月之日C、法院判決之日D、發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證之日標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是()。A、先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)B、先確定單位購(gòu)買土地價(jià)格及職工集資價(jià)格。再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)C、先確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到可以上市的時(shí)間D、先確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購(gòu)買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購(gòu)買價(jià)格，這也是一種()。A、市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估B、投資價(jià)值評(píng)估C、原始價(jià)值評(píng)估D、賬面價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、經(jīng)鑒定，估價(jià)對(duì)象為基本完好房，其成新率為()。A、九十成新B、八九成新C、七八成新D、六七成新標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2007年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250元/m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置總費(fèi)用大約為1500元/m2，問(wèn)：8、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年5月19日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為()萬(wàn)元。A、315.00B、216C、295.2D、333標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：提示：1500×1800×80%=216萬(wàn)元9、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，評(píng)估價(jià)值為()萬(wàn)元。A、333.00B、252C、315D、324標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：提示：1500×(1800×80%+650-100)=315萬(wàn)元10、假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為()萬(wàn)元。A、603B、522C、450D、549標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：提示：(4250-1400+650-450)×1500=549萬(wàn)元某評(píng)估機(jī)構(gòu)受到委托評(píng)估某市繁華街道上一商業(yè)房地產(chǎn)，在選用估價(jià)方法時(shí)，考慮采用路線價(jià)法，下列關(guān)于估價(jià)方法的描述正確的是：11、路線價(jià)法求得的價(jià)格實(shí)際是一種()。A、市場(chǎng)價(jià)格B、收益價(jià)格C、積算價(jià)格D、比準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析12、在評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)選用的第二種估價(jià)方法最合理的是()。A、成本法B、市場(chǎng)比較法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、經(jīng)評(píng)估，該宗房地產(chǎn)總價(jià)值250萬(wàn)元，其中土地價(jià)值60萬(wàn)元，土地面積1000m2，建筑面積2500m2，周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)平均單價(jià)為900元/m2，現(xiàn)在業(yè)主以房地產(chǎn)的最高保險(xiǎn)金額向保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)合同上的“保額”應(yīng)該為()萬(wàn)元。A、250B、190C、225D、90標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)14、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人××置業(yè)公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)。三、估價(jià)對(duì)象××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號(hào)，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價(jià)目的為抵押貸款提供依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年6月30日。六、價(jià)值定義(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場(chǎng)的寫字樓出租經(jīng)營(yíng)較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫，人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)圓整)，其中超市的總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)圓整)，單價(jià)為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價(jià)值9741萬(wàn)元(大寫：人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)圓整)。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估價(jià)報(bào)告的有效期(略)××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象狀況分析××置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800m2。其余建筑物為倉(cāng)庫(kù)、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2?！痢林脴I(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場(chǎng)地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實(shí)物情況略)，擬對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后建成投入使用。估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場(chǎng)和寫字樓經(jīng)營(yíng)，××置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。二、市場(chǎng)背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用不同的估價(jià)方法。對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)超市的估價(jià)選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如表2-1所示(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略)：表2-1類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料可比實(shí)例注：表內(nèi)面積均為建筑面積。根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其他相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來(lái)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2000年12月28日美元與人民幣的匯價(jià)為1:8.3，2001年6月30日為1:8.27。1．比準(zhǔn)價(jià)格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100＝9347(元/m2)2．比準(zhǔn)價(jià)格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)＝8484(元/m2)3．比準(zhǔn)價(jià)格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110＝10458(元/m2)式中可比實(shí)例C因區(qū)域等狀況較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個(gè)分值。4．估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)總價(jià)＝9436×7800＝7355(萬(wàn)元)(二)在建寫字樓的估價(jià)1．首先測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每1m2每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%。年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(萬(wàn)元)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝3215×55%＝1768(萬(wàn)元)凈收益＝有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝3215-1768＝1447(萬(wàn)元)收益年期取50年。資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%。根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營(yíng)近年來(lái)比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：式中V——房地產(chǎn)價(jià)值；α——年凈收益；r——資本化率；n——收益年期。＝14183(萬(wàn)元)根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。2．測(cè)算未來(lái)還需生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算評(píng)估：(1)續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等裝修工程費(fèi)1800萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬(wàn)元，室外工程費(fèi)350萬(wàn)元，管理費(fèi)等150萬(wàn)元，合計(jì)3490萬(wàn)元。(2)投資利息當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1]＝101(萬(wàn)元)(3)銷售稅費(fèi)當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)＝14183×6%＝851(萬(wàn)元)3．在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值總價(jià)值＝14183-3490-101-851＝9741(萬(wàn)元)六、估價(jià)結(jié)果按上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/m2，總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)圓整)；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬(wàn)元(大寫：人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)圓整)。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫：人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)圓整)。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．缺少土地使用性質(zhì)描述。2．缺少產(chǎn)權(quán)描述。3．沒有說(shuō)明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。4．可比實(shí)例A為拍賣，其交易情況一般需修正。5．可比實(shí)例B交易日期修正錯(cuò)了。6．可比實(shí)例B可比性差，修正幅度超過(guò)20%，面積與估價(jià)對(duì)象差別太大。7．可比實(shí)例C選用匯率錯(cuò)誤。8．收益年限不應(yīng)選取50年。9．收益法只選擇一個(gè)參照物，客觀性不夠。10．全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯(cuò)誤。11．確定資本化率不能只參照一個(gè)實(shí)例。12．比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格。13．未來(lái)發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。14．未來(lái)發(fā)生的利潤(rùn)未計(jì)算。15．超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)。16．區(qū)域因素和個(gè)別因素描述不夠具體。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析四、改錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)15、估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層。其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成。現(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元/m2；建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤(rùn)率為20%，估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。解：1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值：總建筑面積＝10000×5＝50000(m2)住宅總面積＝50000-9000＝41000(m2)(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值：每平方米商鋪的有效毛收入＝月租賃收入×12×(1-空置率及租金損失率)＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2)每平方米商鋪的凈收益＝有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2)商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5＝4118.45(元/m2)商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)＝4118.45×9000＝3706.61(萬(wàn)元)(2)住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(萬(wàn)元)(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值＝3706.61+8204.06＝11910.67(萬(wàn)元)2．扣除項(xiàng)目(1)建安工程費(fèi)＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(萬(wàn)元)(2)專業(yè)及管理費(fèi)用＝4910.71×8%＝392.86(萬(wàn)元)(3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(萬(wàn)元)(4)銷售利潤(rùn)＝11910.67×20%＝2382.13(萬(wàn)元)(5)買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝V×4%＝0.04V3．總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV＝3031.74(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn)答案：商鋪開發(fā)完成后單價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤。折現(xiàn)率應(yīng)按12%計(jì)。商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)＝3760.52(元/m2)2．商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)、面積計(jì)算錯(cuò)誤。商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)＝3760.52×(9000-300)＝3271.65(萬(wàn)元)3．扣除項(xiàng)目中，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不應(yīng)顯示利潤(rùn)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷第2套一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、張某在1998年7月以按揭的方式購(gòu)買了一套住宅，現(xiàn)在(2001年7月)因資金緊張要出售該套住宅，同時(shí)李某打算購(gòu)買該套住宅，但雙方均不知如何確定該套住宅的售價(jià)，為此委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫出評(píng)估該住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的技術(shù)路線。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估出該套住宅的完全產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓之日的售價(jià)。2．根據(jù)按揭合同中的約定，確定李某在轉(zhuǎn)讓之日購(gòu)買該套住宅后需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值。3．由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)(賣方所得)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、設(shè)有A、B兩塊相鄰?fù)恋?，它們分別屬于甲、乙兩個(gè)公司，請(qǐng)寫出評(píng)估乙公司購(gòu)買A地塊和甲公司購(gòu)買B地塊價(jià)格的技術(shù)路線。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．用統(tǒng)一的方法測(cè)算合并前A、B兩塊地的各自價(jià)格及合并為一塊地后的價(jià)格。2．由合并為一塊地后的價(jià)格減去合并前A、B兩塊地的價(jià)格，得出增值總額。3．從面積、單價(jià)、增值貢獻(xiàn)度三個(gè)方面計(jì)算出A、B兩塊地的增值分配率，并進(jìn)行加權(quán)平均，計(jì)算出A、B兩塊地綜合調(diào)整后的增值分配率。4．由A、B兩塊地的綜合調(diào)整增值分配率分別乘上增值總額，得出A、B兩塊地各自的增值分配額。5．由A、B兩塊地合并前的價(jià)格，加上各自的增值分配額，得出A、B兩塊地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、某公司有一商場(chǎng)，該公司擁有該商場(chǎng)的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場(chǎng)處于一棟18層高建筑中的第1～4層，1997年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，商場(chǎng)自1997年一直處于虧損狀態(tài)，因此欲出售該商場(chǎng)?，F(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購(gòu)買該商場(chǎng)，并委托你評(píng)估其客觀合理價(jià)格，請(qǐng)寫出你評(píng)估的技術(shù)路線。標(biāo)準(zhǔn)答案：1．用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估出該商場(chǎng)的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。2．用地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算出商場(chǎng)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)，然后乘上一定的比例，得出商場(chǎng)需要補(bǔ)交內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。3．測(cè)算商場(chǎng)裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失。4．由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再減去裝修轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失，得出商場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共20題，每題1.0分，共20分。)某地塊規(guī)劃用途為商業(yè)用地，該地塊附有一舊有建筑物。W公司欲購(gòu)買該地塊開發(fā)一座購(gòu)物中心。該地塊的出讓日期為2000年7月1日，出讓期限為40年，預(yù)計(jì)到2000年年底可花費(fèi)60萬(wàn)元將舊有建筑物拆除完畢，購(gòu)物中心為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，需經(jīng)2年建成，其耐用年限為60年。通過(guò)市場(chǎng)法求得該地塊空地價(jià)格為1850萬(wàn)元，則：4、購(gòu)買該地塊的正常價(jià)格為V()萬(wàn)元。A、V=1910B、1850＜V＜1910C、V=1850D、V=1790標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、該購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A、60B、40C、38D、37.5標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析A、B是兩塊相鄰地塊，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公用地。這兩宗土地地勢(shì)平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件相同，水、電、汽、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完備。B地塊所有者EC公司有意將其買下，然后將A、B地塊合并興建辦公大廈。EC公司在2001年6月5日委托某估價(jià)行對(duì)A、B地塊的購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，6月10日估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察。據(jù)市場(chǎng)法，估價(jià)人員判定A地塊市場(chǎng)價(jià)值為2250萬(wàn)元，B地塊市場(chǎng)價(jià)值為3800萬(wàn)元，A、B合并后的市場(chǎng)價(jià)值為7200萬(wàn)元。試問(wèn)：6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)定在()。A、2001年6月5日B、2001年6月10日C、2001年6月15日D、2001年8月8日標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、EC公司為購(gòu)得B地塊，其出價(jià)應(yīng)為()萬(wàn)元。A、V=3800B、3800＜V＜4950C、V=4950D、V＞4950標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析抵押人欠甲債務(wù)80萬(wàn)元簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠乙20萬(wàn)元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過(guò)規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價(jià)款80萬(wàn)元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬(wàn)元。問(wèn)：8、按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償()萬(wàn)元。A、70B、60C、40D、30標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、甲優(yōu)先受償?shù)氖Ｓ鄡r(jià)款，應(yīng)按()分別受償。A、所欠債務(wù)的先后順序B、所欠債務(wù)的總額比例C、尚欠債務(wù)的比例D、債權(quán)人索債的急緩程度標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某酒店二樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積300m2?？照{(diào)主機(jī)1995年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為1000萬(wàn)元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價(jià)為800萬(wàn)元?，F(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊400萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元，拆除費(fèi)用10萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)主機(jī)(其他配套設(shè)備不需改動(dòng))，則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房改造費(fèi)用為1400萬(wàn)元，新式空調(diào)主機(jī)占地面積80m2，節(jié)約的220m2可以提供180m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師提供改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價(jià)師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店出租的客房?jī)羰找鏋槊科椒矫谞I(yíng)業(yè)面積5000元，出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問(wèn)：10、若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為()萬(wàn)元。A、910B、872C、1024D、970標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析11、如年資本化率為6%，則至少需要訂()年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過(guò)置換空調(diào)機(jī)房回收改換空調(diào)主機(jī)的凈支出。A、12B、14C、16D、18標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某建筑公司以每平方米建筑面積10000元的價(jià)格從一企業(yè)購(gòu)得一棟建筑面積為8000m2的辦公樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)20萬(wàn)元在該辦公樓外墻涂飾了本建筑公司的標(biāo)志。12、至此為止，正常情況下，若設(shè)此建筑公司的實(shí)際花費(fèi)為C，則()萬(wàn)元。A、C＜8000B、C=8000C、C=8020D、C＞8020標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、之后，上級(jí)令此建筑公司售出辦公樓，這期間辦公樓市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該辦公樓的售價(jià)為P，在正常市場(chǎng)條件下，P最可能的取值為()。A、P＜8000萬(wàn)元B、P=8000萬(wàn)元C、8000萬(wàn)元＜P＜8020萬(wàn)元D、P＜8020萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某開發(fā)公司于1992年6月委托某建筑公司建造兩幢(分別算甲座和乙座)10層共6000m2的商品房。到1992年12月止開發(fā)公司共支付建筑公司工程款2000萬(wàn)元，此時(shí)甲座建至5層，乙座建至6層，工程到此停止。此后雙方為工程款發(fā)生糾紛，開發(fā)公司認(rèn)為工程款實(shí)際只發(fā)生1800萬(wàn)元，建筑公司應(yīng)返還200萬(wàn)元；建筑公司認(rèn)為開發(fā)公司應(yīng)再付100萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1994年6月開發(fā)公司向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)公司實(shí)際應(yīng)支付給建筑公司的工程款進(jìn)行評(píng)估。14、確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是()。A、以2000萬(wàn)元作為評(píng)估值B、以(1800+2100)/2=1950萬(wàn)元作為評(píng)估值C、以1994年6月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值D、以1992年6月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析15、該商品房預(yù)計(jì)1997年7月建成，要估價(jià)建成時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是()。A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1994年6月的狀態(tài)B、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1997年7月的狀態(tài)C、估價(jià)對(duì)象狀況為1997年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1994年6月的狀態(tài)D、估價(jià)對(duì)象狀況為1994年6月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1997年7月的狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析已知某市房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常交易價(jià)格的5%。試求以下兩種特定交易情況下的正常交易價(jià)格。16、買賣雙方在買賣合同中寫明：“因買方急于購(gòu)買賣方的房地產(chǎn)，買方承擔(dān)買賣中涉及的稅費(fèi)，并會(huì)給賣方5350元/m2的房?jī)r(jià)?！眲t賣方房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格為()元/m2。A、4982.5B、4975.5C、5000D、5208標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析17、買賣雙方在合同中寫明：“因賣方急于售出自己的房地產(chǎn)，賣方承擔(dān)買賣中涉及的稅費(fèi)，并且，買方付給賣方4750元/m2。正常交易價(jià)格為()元/m2。A、5000B、4906.5C、4687.5D、4620標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析對(duì)于舊有房地產(chǎn)估價(jià)確定建筑物耐用年限與折舊，遇到以下情況：18、建筑物建成于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按()計(jì)算折舊。A、土地使用權(quán)年限B、建筑物耐用年限C、建筑物尚可使用年限D(zhuǎn)、建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析19、建筑物建成于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按()計(jì)算折舊。A、土地使用權(quán)年限B、建筑物耐用年限C、建筑物尚可使用年限D(zhuǎn)、建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限為45年；現(xiàn)在重新取得該土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物尚可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%，問(wèn)：20、該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為()萬(wàn)元。A、80B、97C、100D、300標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析21、房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為()萬(wàn)元。A、100B、149C、170D、232.3標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某居民欲購(gòu)買一套商品住宅，當(dāng)?shù)刭?gòu)房通常要求首付款為總房?jī)r(jià)的20%，余款可以向銀行貸款，貸款期間為30年，貸款年利率為6%，按月等額償還貸款本息。假設(shè)該居民購(gòu)房的首付款可以由其原來(lái)的積蓄解決，余款需要向銀行貸款；該居民家庭月收入為5000元，月收入的30%可用于償還購(gòu)房貸款。則：22、該項(xiàng)貸款的實(shí)際年利率為()。A、6%B、6.50%C、6.04%D、6.17%標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析23、該居民可以承受的總價(jià)為()萬(wàn)元。A、31.3B、24.3C、25D、30標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)24、××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函××股份有限公司：受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈(以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物，參考公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)?！痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(公章)2004年10月16日估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)(略)三、估價(jià)對(duì)象××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞萦邢薰緭碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。四、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日。六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果(略)十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期2004年10月10日—2004年10月16日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)地分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程1．年有效毛收入估算估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)10000m2全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)，估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%；押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%；地下車位的正常租金為1000元/(月·個(gè))，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(萬(wàn)元)2．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算(1)年維修費(fèi)根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過(guò)程略)，故：年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00(萬(wàn)元)(2)年管理費(fèi)年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35(萬(wàn)元)(3)年保險(xiǎn)費(fèi)估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10(萬(wàn)元)(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為租金收入的5.5%，則：年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(萬(wàn)元)(5)年土地使用稅根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地5元，故：年土地使用稅=5×5000=2.50(萬(wàn)元)(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(萬(wàn)元)3．年凈收益估算年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62(萬(wàn)元)4．確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫(kù))的綜合報(bào)酬率為7.5%(具體過(guò)程略)。5．求取收益價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26(萬(wàn)元)故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程1．可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。2．比較修正過(guò)程(1)交易情況修正由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100，100/102，100/101。(2)交易日期修正根據(jù)估價(jià)人員分析知，從2003年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100，104/100，103/100。(3)區(qū)域因素修正估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99，100/101，100/100。(4)個(gè)別因素修正估價(jià)人員經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過(guò)程略)，故：實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98，100/101，100/99。3．求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2)6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2)由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2)故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843×30000=20529.00(萬(wàn)元)七、估價(jià)結(jié)果確定由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(萬(wàn)元)取整為20350萬(wàn)元(精確到萬(wàn)元)單位價(jià)格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按照房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：(略)。標(biāo)準(zhǔn)答案：解法一：該估價(jià)報(bào)告存在下列一些錯(cuò)誤，分列如下。1．致委托方函中，沒有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函中，缺少評(píng)估公司法定代表人的簽名。3．在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)方法所采用的收益法和市場(chǎng)法的定義未做說(shuō)明。4．在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的地下車位100%的出租率并不合理，缺少確定出租率的方法和理由。5．年有效毛收入的計(jì)算中，寫字樓已出租的部分在租約期內(nèi)應(yīng)按租約所規(guī)定的租金計(jì)算，在租約期外應(yīng)按市場(chǎng)租金給予計(jì)算。6．年有效毛收入的計(jì)算中，押金收益也應(yīng)乘以出租率90%。7．在年管理費(fèi)的計(jì)算中，押金的利息不應(yīng)該計(jì)算管理費(fèi)，確定租金的管理費(fèi)率為3%也缺乏理由。8．在年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算中，應(yīng)以建筑物的現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，確定保險(xiǎn)費(fèi)率為0.3%也缺乏理由。9．求取收益價(jià)格的公式中，報(bào)酬率一般不用R表示，而用Y表示。10．交易情況的修正尚缺乏足夠理由，拍賣價(jià)與招標(biāo)價(jià)并不一定都比協(xié)議價(jià)更高。11．區(qū)域因素修正有誤，應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比。12．個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表的描述不一致，表中個(gè)別因素均為一般，沒有任何區(qū)別。13．在市場(chǎng)法計(jì)算過(guò)程中，沒有包括100個(gè)車位的價(jià)格，似不完整。14．估價(jià)報(bào)告不夠完整，沒有相關(guān)的附件。解法二：1．致委托人函中沒有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托人函中缺少法定代表人的簽名。3．估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義。4．地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。5．收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算。6．年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘以出租率90%。7．年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)；確定管理費(fèi)率缺乏理由。8．年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺乏理由。9．求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)。10．交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高。11．區(qū)域因素修正錯(cuò)誤(應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比)。12．個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致。13．市場(chǎng)法中沒有說(shuō)明是否包含地下車位的價(jià)值。14．估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析四、改錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)25、注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)給出的，正(負(fù))值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。當(dāng)?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下。(一)交易日期修正系數(shù)：1．KA=99.7%2．KB=99.0%3．KC=99.2%(二)求取比準(zhǔn)價(jià)格如下標(biāo)準(zhǔn)答案：知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷第3套一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、××市××鋼鐵股份有限公司，以其名下一處廠房及其附屬設(shè)施向銀行申請(qǐng)抵押貸款。該公司委托××房地產(chǎn)公司對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。請(qǐng)問(wèn)：1．作為對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)，其特點(diǎn)有哪些?2．作為對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)，常用方法有哪些?3．影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位與實(shí)物狀況有哪些?標(biāo)準(zhǔn)答案：1．作為對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)，其特點(diǎn)有：(1)涉及行業(yè)多；(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大；(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物造價(jià)。2．作為對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)，其常用方法有：(1)市場(chǎng)法；(2)收益法；(3)成本法。3．(1)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況有：1)交通條件；2)基礎(chǔ)設(shè)施；3)地理位置。(2)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要實(shí)物狀況有：1)用地面積與形狀；2)地點(diǎn)、水文條件；3)房地產(chǎn)用途。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤(rùn)分割。(2)正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30÷2＝1396.05萬(wàn)元，乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2＝1366.05萬(wàn)元。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同。(2)凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分。(3)凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等。(4)收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限，或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年。(5)估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均(客觀)成本，或?qū)嶋H成本是歷史的，也不一定是社會(huì)平均(客觀)成本。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)2003年某市政府征用近郊區(qū)集結(jié)所有制土地，用作開發(fā)城區(qū)邊緣商業(yè)中心，其中一宗被征用的土地為一宗集體工業(yè)企業(yè)的廠房場(chǎng)地。在征用時(shí)發(fā)現(xiàn)，在該工業(yè)企業(yè)建成之前，此塊地原被用于農(nóng)村合作社經(jīng)營(yíng)之用，而用地權(quán)屬登記用途為農(nóng)業(yè)。4、征用補(bǔ)償應(yīng)按()用途予以計(jì)算。A、農(nóng)用地B、工業(yè)用地C、商業(yè)用地D、住宅用地標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、若征用一宗耕地，該宗地1998～2002年產(chǎn)值分別為：10萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、14萬(wàn)元、16萬(wàn)元，則應(yīng)給予的土地補(bǔ)償費(fèi)可能為()萬(wàn)元。A、85B、100C、160D、75標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、進(jìn)行征地補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，估價(jià)的內(nèi)容不包括()。A、青苗補(bǔ)償費(fèi)B、土地補(bǔ)償費(fèi)C、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D、農(nóng)民宅基地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。7、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是()。A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)降價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析8、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)()。A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益C、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是()。A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊B、無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息C、在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D、在最終計(jì)算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)答案：C知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則()。A、3500萬(wàn)元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值B、3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值C、3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某宗房地產(chǎn)2002年5月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平，2005年5月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2002年5月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。11、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)于()而講的。A、估價(jià)人員B、估價(jià)對(duì)象C、估價(jià)方法D、估價(jià)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析12、若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，該宗房地產(chǎn)2002年5月的價(jià)格是()萬(wàn)元。A、3000B、3333.33C、3533.33D、3768.5標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、若文中所述房地產(chǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)，則下列選項(xiàng)中，不屬于其估價(jià)特點(diǎn)的是()。A、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多B、轉(zhuǎn)型困難C、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多D、裝修復(fù)雜標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)14、在建工程房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××號(hào)，聯(lián)系電話：×××—××××××××。二、受托方××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××號(hào)，估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)，聯(lián)系電話：×××-××××××××。三、估價(jià)對(duì)象1．地理位置及概況(略)2．估價(jià)對(duì)象概括估價(jià)對(duì)象：一棟在建住宅樓建筑面積：11627.92m2土地使用權(quán)年限：至2073年5月31日土地面積：4300m2四、估價(jià)目的為委托方以在建工程的抵押提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年6月18日至2004年6月30日。六、價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1．中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。2．國(guó)土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》。3．××市人民政府《××市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。4．××市房地局《土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》。5．××市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計(jì)方案通知書》[(××)規(guī)審字××號(hào)]。6．××公司《房屋所有權(quán)證》(××全字第××號(hào))。7．××公司《國(guó)有土地使用證》[××全國(guó)用(××)字第××號(hào)]。8．委托方提供的其他資料。9．估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：1．合法原則：即以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估。2．最高最佳使用原則：即以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行評(píng)估。3．鑒于估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃方案已經(jīng)××市城市規(guī)劃管理審定部門批準(zhǔn)[(××)規(guī)審字×號(hào)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》]，估價(jià)人員認(rèn)為按此方案開發(fā)建設(shè)符合本原則精神。4．替代原則：即估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)格。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為住宅用途的在建工程，周圍住宅房屋交易案例較多，本次評(píng)估先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為已竣工驗(yàn)收后交易的房產(chǎn)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出假設(shè)房產(chǎn)的價(jià)值，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象的工程進(jìn)度進(jìn)行修正；估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多，容易獲取開發(fā)費(fèi)用資料，評(píng)估人員進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，選取了重置成本法進(jìn)行評(píng)估。十、估價(jià)結(jié)果以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果，總價(jià)為：3976.03萬(wàn)元(大寫：人民幣叁仟玖佰柒拾陸萬(wàn)零叁佰圓整)。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告自完成之日起一年內(nèi)有效，超過(guò)此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評(píng)估。在建工程房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(一)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是同一個(gè)市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，比較條件類似或使用價(jià)值相同的房屋買賣案例，將交易案例與估價(jià)對(duì)象加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日房產(chǎn)價(jià)值的方法。1．選取可比案例，選擇比較案例應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象，符合以下條件：(1)用途相同；(2)交易類型相同；(3)正常交易或能夠修正為正常交易的案例；(4)區(qū)域及個(gè)別條件相近；(5)統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)；(6)交易日期接近。評(píng)估選擇了與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)內(nèi)三宗交易實(shí)例作為比較案例，具體情況如表6-1所示。表6-1可比實(shí)例表2．價(jià)格修正指數(shù)表將影響房產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，尋找交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的差異度。再根據(jù)案例與估價(jià)對(duì)象的差異度，分別給各比較案例和估價(jià)對(duì)象的價(jià)格影響因素賦予分值，確定條件修正指數(shù)，詳見表6-2。表6-2價(jià)格修正指數(shù)表3．修正系數(shù)表根據(jù)修正指數(shù)表，編制修正系數(shù)列表6-3，最后依據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式求取修正后房產(chǎn)價(jià)格。表6-3修正系數(shù)表總價(jià)＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78萬(wàn)元(二)成本法所謂成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格、扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度，估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本構(gòu)成包括土地使用權(quán)價(jià)格、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)人員費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)。計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格：估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，位于××市基準(zhǔn)地價(jià)三級(jí)地范圍，結(jié)合該估價(jià)對(duì)象用地的區(qū)域因素及個(gè)別因素綜合分析，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法對(duì)土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)為857元/m2，則土地總價(jià)為1112.79萬(wàn)元。建筑物建造成本：建筑物建造成本＝開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)1．開發(fā)成本(1)建安費(fèi)用根據(jù)委托方提供的資料，該在建工程建安總費(fèi)用為1395.35萬(wàn)元(2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安費(fèi)用的15%。紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1112.79×15%＝166.92萬(wàn)元建造總成本＝建安費(fèi)用+紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1604.65萬(wàn)元(3)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一平費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的10%。前期工程總費(fèi)＝1395.35×10%＝139.54萬(wàn)元(4)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)用的5%。不可預(yù)見總費(fèi)＝1395.35×5%＝69.77萬(wàn)元開發(fā)成本合計(jì)為1771.58萬(wàn)元2．管理費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)：取土地重置價(jià)格和建造成本的5%。管理費(fèi)用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87萬(wàn)元3．投資利息估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，利率按照中國(guó)人民銀行2002年2月20日公布的1年期貸款利率5.31%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本。則：投資利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5＝106.13萬(wàn)元4．投資利潤(rùn)根據(jù)××市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，按照不同年期取不同的值。估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤(rùn)取25%。投資利潤(rùn)＝1771.58×25%＝442.90萬(wàn)元5．銷售費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為在建工程，未銷售，故不計(jì)。6．估價(jià)對(duì)象價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目的具體情況計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息和銷售費(fèi)用后，可以得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：總價(jià)＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95萬(wàn)元七、估價(jià)對(duì)象價(jià)格確定根據(jù)目前××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員掌握的資料分析，這兩種方法各有其自身的特點(diǎn)，它們分別從不同的側(cè)面說(shuō)明了價(jià)格水平的高低，我們以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房?jī)r(jià)結(jié)果，則委托評(píng)估房地產(chǎn)總價(jià)為人民幣3570.95萬(wàn)元。附件(略)標(biāo)準(zhǔn)答案：1．房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。2．房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。3．估價(jià)原則中缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)原則。4．估價(jià)結(jié)果報(bào)告中總地價(jià)缺少貨幣種類。5．市場(chǎng)比較法比較因素所取修正指數(shù)無(wú)說(shuō)明。6．比較案例B位置指數(shù)不正確。7．比較案例A用途為商住，與估價(jià)對(duì)象的可比應(yīng)作說(shuō)明。8．比較案例的結(jié)構(gòu)不同應(yīng)該進(jìn)行修正。9．比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重未作說(shuō)明。10．成本法中土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算有錯(cuò)誤。11．成本法中各項(xiàng)費(fèi)用比例無(wú)依據(jù)。12．建安費(fèi)按項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本計(jì)算不恰當(dāng)。13．成本法中計(jì)算投資利息不應(yīng)用單利計(jì)算，應(yīng)用復(fù)利。14．技術(shù)報(bào)告總價(jià)大寫錯(cuò)誤。15．估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。16．估價(jià)時(shí)點(diǎn)表述錯(cuò)誤。17．紅線內(nèi)市政費(fèi)的計(jì)算錯(cuò)誤。18．前期工程費(fèi)的計(jì)算錯(cuò)誤。19．投資利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤。20．估價(jià)結(jié)果缺大寫金額。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析四、改錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)15、某公司委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其名下的一處房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月2日。機(jī)構(gòu)選取了一可比實(shí)例A，其成交價(jià)格為23700元/m2，成交時(shí)間為2001年6月2日。在可比實(shí)例A中，由于買家急于購(gòu)買，因此成交價(jià)格比正常高了15%。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為：2002年中期比2001年中期上漲了5%，2003年中期卻比2002年中期下降5%。另外，由于可比實(shí)例A成交的單價(jià)區(qū)域因素要好于估價(jià)對(duì)象，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的價(jià)格水平比估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域要高12%；而且可比實(shí)例A的用材也相對(duì)考究，由此導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格高于估價(jià)對(duì)象7%。由此可得出：交易情況修正系數(shù)＝(100-15)/100＝0.85交易日期修正系數(shù)＝(100+5-5)/100＝1個(gè)別因素修正系數(shù)＝(100-7)/100＝0.93∴比準(zhǔn)價(jià)格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上標(biāo))2(以下略)標(biāo)準(zhǔn)答案：交易情況修正系數(shù)應(yīng)為：100/(100+15)＝0.87交易日期修正系數(shù)應(yīng)為：(100+5)(100-5)/1002＝0.9975個(gè)別因素修正系數(shù)應(yīng)為：100/(100+7)＝0.9345因此，比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為：23700×0.87×0.9975××0.9345＝19221.92元/m2知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷第4套一、問(wèn)答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)1、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。請(qǐng)問(wèn)：1．你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?2．如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?標(biāo)準(zhǔn)答案：1．(1)根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人(拆遷人或被拆遷人)抽簽決定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)。(2)確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)后，一般由拆遷人委托評(píng)估，委托人與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。(3)估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得委托，經(jīng)實(shí)地入戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價(jià)報(bào)告。2．(1)如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)，或查閱該房屋權(quán)屬檔案。(2)如當(dāng)?shù)貙?duì)被拆遷房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其確定的用途評(píng)估。(3)若拆遷人與被拆遷人對(duì)該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商確定的用途評(píng)估。(4)如拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)，據(jù)此確定該房屋用途知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析2、法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：1．估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?2．拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?3．乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生的稅費(fèi)有哪些?標(biāo)準(zhǔn)答案：1．本次估價(jià)委托人是相關(guān)法院，估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告應(yīng)該送交相關(guān)法院，這是估價(jià)合同所規(guī)定的。估價(jià)機(jī)構(gòu)本無(wú)義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)，估價(jià)報(bào)告為法院所有。借款企業(yè)如要了解相關(guān)情況，可以直接找法院了解估價(jià)結(jié)果，由法院來(lái)告知借款企業(yè)比較恰當(dāng)。評(píng)估價(jià)應(yīng)是擬拍賣房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。2．拍賣保留價(jià)即拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，法院可參照市價(jià)來(lái)確定。法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。3．本例拍賣除拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生的費(fèi)用有：土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)的稅費(fèi)(補(bǔ)地價(jià))、拍賣過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用、買受人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)應(yīng)由出賣方和買受方兩方面有關(guān)的稅費(fèi)，如契稅、印花稅、評(píng)估費(fèi)及辦理權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用等。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析3、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目，的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/m2。請(qǐng)問(wèn)：1．估價(jià)人員在確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格時(shí)有哪些錯(cuò)誤?2．除了材料中已知的因素，還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?標(biāo)準(zhǔn)答案：1．重置價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。估價(jià)人員在確定該房產(chǎn)的重置價(jià)格時(shí)存在以下錯(cuò)誤：(1)利息計(jì)算錯(cuò)誤，概念不清，重置價(jià)格計(jì)算投資利息應(yīng)按照該類房地產(chǎn)客觀開發(fā)周期計(jì)算；(2)所列實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況，未說(shuō)明是否與估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年6月)的市場(chǎng)狀況相符；(3)期望利潤(rùn)不能作為測(cè)算用，應(yīng)采用正常利潤(rùn)。2．除了材料中已知的因素外，還應(yīng)考慮在建工程自開始建設(shè)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)這段時(shí)間內(nèi)，因工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行的增減價(jià)調(diào)整。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。4、甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款，下列表述正確的是()。A、甲開發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款B、甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保C、該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款D、該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析5、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是()。A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可單獨(dú)辦理抵押登記C、該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析6、若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為()。A、抵押價(jià)值B、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值C、抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)D、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析7、若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是()。A、土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積B、建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積C、施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積D、商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某公司有一臨街寫字樓，在1998年7月與神州公司簽訂了為期5年的整體出租的租賃合同。請(qǐng)回答下列問(wèn)題。8、如果用收益法評(píng)估該寫字樓價(jià)格為3000萬(wàn)元，用市場(chǎng)比較法評(píng)估的結(jié)果為2000萬(wàn)元，而且兩種方法的評(píng)估測(cè)算過(guò)程均無(wú)問(wèn)題，則該寫字樓的客觀合理的價(jià)格應(yīng)為()。A、3000萬(wàn)元B、2000萬(wàn)元C、2500萬(wàn)元D、3500萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析9、如果評(píng)估的目的為拍賣價(jià)格的評(píng)估，則評(píng)估價(jià)應(yīng)為()。A、小于2000萬(wàn)元B、2000萬(wàn)元C、2000萬(wàn)元～3000萬(wàn)元之間D、3000萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)答案：A知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析10、在用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，客觀收益應(yīng)()。A、取租賃合同中所載明的租金B(yǎng)、取市場(chǎng)上正常的租金與標(biāo)準(zhǔn)寫字樓面積的乘積C、取A與B的平均值D、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后租約期結(jié)束之前按租賃合同的租金，租約期結(jié)束之后取市場(chǎng)上正常客觀的租金與寫字樓相應(yīng)的面積乘積標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。11、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為()。A、市場(chǎng)價(jià)格上升B、市場(chǎng)價(jià)格下降C、市場(chǎng)價(jià)格不變D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定標(biāo)準(zhǔn)答案：D知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析12、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為()。A、市場(chǎng)價(jià)格上升B、市場(chǎng)價(jià)格下降C、市場(chǎng)價(jià)格不變D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定標(biāo)準(zhǔn)答案：B知識(shí)點(diǎn)解析：暫無(wú)解析13、2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距