房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程模板

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套步驟目錄第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序介紹 1第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置 6第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置法律程序 6第一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置相關(guān)稅費(fèi) 6第三章土地使用權(quán)取得步驟 6第二步取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)法律程序 6第二項(xiàng)取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)相關(guān)稅費(fèi) 9第三步拆遷安置階段法律程序 9第三項(xiàng)拆遷安置階段相關(guān)稅費(fèi) 10第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段 10第四步立項(xiàng)和可行性研究法律程序 10第四項(xiàng)立項(xiàng)和可行性研究階段相關(guān)稅費(fèi) 11第五步計(jì)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 11第五項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)和市政配套相關(guān)稅費(fèi) 12第五章項(xiàng)目建設(shè)階段 12第六步項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、完工階段步驟 12第六項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、完工階段相關(guān)稅費(fèi) 14第六章銷售經(jīng)營(yíng)階段 15第七步銷售經(jīng)營(yíng)階段法律程序 16第七項(xiàng)銷售經(jīng)營(yíng)階段相關(guān)稅費(fèi) 16第七章物業(yè)管理 17第八步物業(yè)管理階段法律程序 17第八項(xiàng)物業(yè)管理階段相關(guān)稅費(fèi) 17附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 18第一節(jié)面積類 18第二節(jié)價(jià)格類 20第三節(jié)實(shí)務(wù)類 22第四節(jié)管理政策類 30第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以盈利為目標(biāo)投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、計(jì)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。中國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地全部權(quán)土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)行為”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟關(guān)鍵包含以下多個(gè)程序。1、前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作關(guān)鍵包含由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段關(guān)鍵工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地國(guó)有土地使用權(quán)?！拔遄C”中《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》全部是在這個(gè)階段取得?！秶?guó)有土地使用權(quán)證》因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商支付土地出讓金時(shí)間不一樣，取得時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地取得是最關(guān)鍵。現(xiàn)階段，土地取得有兩種方法：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓土地因?yàn)槲聪驀?guó)家交納土地出讓金，不許可作開(kāi)發(fā)利用。通常全部是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指和國(guó)家簽署土地出讓協(xié)議，交納土地出讓金取得國(guó)有土地使用權(quán)方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，全部屬于這種方法。一樣，假如要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓土地因?yàn)槠溆猛静灰粯樱恋厥褂闷谙抟膊幌嗤ｊP(guān)鍵分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵階段。在本階段，為了愈加快收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采取項(xiàng)目預(yù)售方法對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。3、銷售階段

銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程完工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《完工證》或完工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。1預(yù)售因?yàn)轭A(yù)售能夠提前回收資金，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大多采取此種銷售方法。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理措施》第五條要求：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程計(jì)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理措施》第六條要求：商品房預(yù)售實(shí)施許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)該向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)該符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該含有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地同意文件；（3）持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；（4）已經(jīng)過(guò)完工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施含有交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施含有交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期計(jì)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知計(jì)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn)市場(chǎng)、用戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋求合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及協(xié)議書(shū)進(jìn)行項(xiàng)目標(biāo)初步可行性研究評(píng)定向計(jì)劃管理部門申領(lǐng)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)，以獲取計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目提議書(shū)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)匯報(bào)計(jì)委函至計(jì)劃局計(jì)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研匯報(bào)進(jìn)行項(xiàng)目投資具體可研測(cè)量，編制可研匯報(bào)舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、計(jì)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、計(jì)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局政府下文批地政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地同意書(shū)，評(píng)定項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，結(jié)果給設(shè)計(jì)人計(jì)劃局辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地同意書(shū)，評(píng)定項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，結(jié)果給設(shè)計(jì)人計(jì)劃局辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證申請(qǐng)確定計(jì)劃，設(shè)計(jì)條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證申請(qǐng)確定計(jì)劃，設(shè)計(jì)條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證按計(jì)劃設(shè)計(jì)條件咨詢意見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn)按計(jì)劃設(shè)計(jì)條件咨詢意見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn)地政部門審查安置方案、安置房地政部門審查安置方案、安置房計(jì)劃局審查后計(jì)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證計(jì)劃局審查后計(jì)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置委托進(jìn)行計(jì)劃方案設(shè)計(jì)委托進(jìn)行計(jì)劃方案設(shè)計(jì)單到計(jì)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)到計(jì)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)計(jì)劃局審方案提出意見(jiàn)到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證計(jì)劃局審方案提出意見(jiàn)到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證2、了解線路情況和供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表、做正式供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電、委托施工。出市政會(huì)議紀(jì)要修改后送規(guī)委審圖修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查）進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程計(jì)劃許可證領(lǐng)建筑工程計(jì)劃許可證開(kāi)節(jié)能證實(shí)出施工圖開(kāi)節(jié)能證實(shí)出施工圖到稅務(wù)局取稅單利用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)到稅務(wù)局取稅單利用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工審批表持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工審批表建委、物價(jià)局下文批價(jià)建委、物價(jià)局下文批價(jià)進(jìn)行銷售進(jìn)行銷售到市政部門蓋章證實(shí)市政條件落實(shí)到市政部門蓋章證實(shí)市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納四源費(fèi)繳納到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)利用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開(kāi)標(biāo)會(huì)定協(xié)議、寫評(píng)標(biāo)匯報(bào)，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記起源及一切手續(xù)市審查局審核資金起源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記起源及一切手續(xù)市審查局審核資金起源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工1、小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)；2、委托施工3、配電施工建工程驗(yàn)收4、設(shè)備安裝及驗(yàn)收5、送電1、通知區(qū)園林局綠化辦2、交綠化費(fèi)3、綠化施工1、按道路方案進(jìn)行施工2、市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收1、到自來(lái)水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收2、到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝3、計(jì)劃設(shè)計(jì)4、完工驗(yàn)收1、到熱力企業(yè)報(bào)裝2、委托線路設(shè)計(jì)3、施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）1、環(huán)境保護(hù)局同意鍋爐房位置2、委托設(shè)計(jì)3、到勞動(dòng)局報(bào)建4、環(huán)境保護(hù)局審查消音除塵設(shè)備5、完工驗(yàn)收1、到煤氣企業(yè)報(bào)裝2、到計(jì)劃科定線路方案3、設(shè)計(jì)4、查看現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃5、施工6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)8、憑接氣單到液化氣企業(yè)辦各戶通氣手續(xù)9、通氣全部完工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證利用利用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；利用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開(kāi)發(fā)第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置：1、企業(yè)設(shè)置準(zhǔn)備；

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊(cè)登記；

5、辦理稅務(wù)登記。二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置：

1、申請(qǐng)同意項(xiàng)目提議書(shū)；

2、辦理企業(yè)名稱登記；

3、送審合資或合作協(xié)議、章程；

4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)同意證書(shū)；

5、辦理企業(yè)登記。第一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)；

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。

第三章土地使用權(quán)取得步驟土地全部權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享受占有、使用、收益和處分權(quán)能。土地使用權(quán)關(guān)鍵有以下三種取得方法見(jiàn)表一。表一、土地使用權(quán)取得方法土地取得方法內(nèi)容土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方法將土地全部權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者經(jīng)過(guò)出售、交換、贈(zèng)和和繼承方法將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為。土地使用權(quán)劃撥指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，通常沒(méi)有使用期限限制。以無(wú)償劃撥取得土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地相關(guān)術(shù)語(yǔ)：生地：指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不含有使用條件土地。熟地：指三通一平或七通一平，含有使用條件土地。宗地：是地籍最小單元，是指以權(quán)屬界線組成封閉地塊。宗地圖：是土地使用協(xié)議書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反應(yīng)一宗地基礎(chǔ)情況。包含：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置和性質(zhì)、和相鄰宗地關(guān)系等。

集體土地：是指農(nóng)村集體全部土地。征用土地：指國(guó)家為了公共利益需要，可依據(jù)法律要求對(duì)集體全部土地實(shí)施征用。

土地使用年限：凡和省市計(jì)劃國(guó)土簽署《土地使用權(quán)出讓協(xié)議書(shū)》用地，其土地使用年限按國(guó)家要求實(shí)施。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜適用地或其它用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。第二步取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓：

1、辦理建設(shè)用地計(jì)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；

4、主管部門實(shí)地勘察；

5、土地估價(jià)匯報(bào)預(yù)審；

6、委托地價(jià)評(píng)定；

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議；

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金返還。

二、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥：

1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)；

2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察；

3、劃撥用地申請(qǐng)審核、報(bào)批；

4、取得劃撥用地同意。

三、集體土地征用：

1、征用集體土地用地申請(qǐng)；

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；

3、簽署征地協(xié)議；

4、簽署賠償安置協(xié)議；

5、確定勞動(dòng)力安置方案；

6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；

7、市政府下文征地；

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；

9、辦理批地文件、批地圖；

10、辦理凍結(jié)戶口；

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力；

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；

15、地上物作價(jià)賠償工作；

16、征地結(jié)案。

第二項(xiàng)取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）；

2、資金占用費(fèi)；

3、滯納金；

4、土地使用費(fèi)；

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；

7、土地閑置費(fèi)；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；

9、城鎮(zhèn)土地使用稅；

10、地價(jià)評(píng)定費(fèi)；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費(fèi)；

13、土地賠償費(fèi)；

14、青苗及樹(shù)木賠償費(fèi)；

15、地上物賠償費(fèi)；

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅。

第三步拆遷安置階段法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作；

2、辦理拆遷申請(qǐng)；

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；

4、簽署房屋拆遷責(zé)任書(shū)；

5、辦理拆遷公告和通知；

6、辦理戶口凍結(jié)；

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)；

8、確定拆遷安置方案；

9、簽署拆遷賠償書(shū)面協(xié)議；

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置；

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷賠償款；

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理；

13、移交拆遷檔案資料；

14、房屋拆遷糾紛裁決；

15、強(qiáng)制拆遷。

第三項(xiàng)拆遷安置階段相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷賠償費(fèi)；

2、遷居補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前遷居獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對(duì)從城區(qū)位置很好地域遷往位置較差地域或遠(yuǎn)郊區(qū)縣居民補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段

第四步立項(xiàng)和可行性研究法律程序1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)；

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案；

3、申報(bào)計(jì)劃關(guān)鍵點(diǎn)；

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目提議書(shū)；

5、編制項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)；

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)。第四項(xiàng)立項(xiàng)和可行性研究階段相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程計(jì)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。第五步計(jì)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃設(shè)計(jì)程序：1、申報(bào)選址定點(diǎn)；2、申報(bào)計(jì)劃設(shè)計(jì)條件；3、委托作出計(jì)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定計(jì)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅設(shè)計(jì)方案教授組審查；8、落實(shí)環(huán)境保護(hù)“三廢”治理方案；9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計(jì)；13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市政配套相關(guān)程序：1、征求主管部門審查意見(jiàn)；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；3、報(bào)審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)；5、市政管線綜合。第五項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)和市政配套相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程計(jì)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；4、完工檔案確保金；5、臨時(shí)用地費(fèi)；6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)。第五章項(xiàng)目建設(shè)階段第六步項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、完工階段步驟一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；10、出施工圖；11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案確保金；12、辦理消防審核意見(jiàn)表；13、審批人防工程、辦理人防許可證；14、核發(fā)建設(shè)工程計(jì)劃許可證；15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程建設(shè)招投標(biāo)步驟：1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)；2、招標(biāo)準(zhǔn)備；3、招標(biāo)通告；4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底；6、標(biāo)底送審協(xié)議預(yù)算審查處確定；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)；8、投標(biāo)單位資格審批；9、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)；10、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)；11、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)；12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)；13、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；14、簽署工程承包協(xié)議；15、工程承包協(xié)議審查。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)辦理程序：1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)；2、建設(shè)工程監(jiān)理；3、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記；4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；5、辦理開(kāi)工前審計(jì)；6、交納投資方向調(diào)整稅；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證；8、報(bào)裝施工用水、電、路；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部門；11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽署綠化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)工程施工程序：1、施工場(chǎng)地“三通一平”；2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)；3、工程基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工和設(shè)備安裝；4、施工過(guò)程中工程質(zhì)量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完工驗(yàn)收程序：1、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)；2、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量完工核驗(yàn)證書(shū)》；3、商品住宅性能認(rèn)定；4、完工統(tǒng)計(jì)登記；5、辦理完工房屋測(cè)繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、完工階段相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)；2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)；3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)；4、供熱廠建設(shè)費(fèi)；5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)；6、地下水資源養(yǎng)蓄基金；7、地下熱水資源費(fèi)；8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）；9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)；10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)；11、建筑行業(yè)管理費(fèi)；12、綠化建設(shè)費(fèi)；13、公園建設(shè)費(fèi)；14、綠化賠償費(fèi)；15、路燈維護(hù)費(fèi)；16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)；17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）；18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）；19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）；20、建安工程費(fèi)；21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)；22、協(xié)議預(yù)算審查工本費(fèi)；23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)；24、完工圖費(fèi)；25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金；26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)；27、工程監(jiān)理費(fèi)；28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)；29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)；30、超計(jì)劃用水加價(jià)；31、夜間施工噪聲擾民賠償費(fèi)；32、占道費(fèi)；33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅。第六章銷售經(jīng)營(yíng)階段商品房預(yù)售須符合條件：（1）

交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）

有建設(shè)工程計(jì)劃許可證；（3）

按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期；（4）

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。

第七步銷售經(jīng)營(yíng)階段法律程序1、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證實(shí)；

2、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》；4、銷售項(xiàng)目立案；

5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售；6、和購(gòu)房者簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；7、和購(gòu)房者簽署買賣契約；

8、辦理預(yù)售登記；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)；

11、樓宇交付入住；

12、質(zhì)量確保書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)。

第七項(xiàng)銷售經(jīng)營(yíng)階段相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅；2、城市維護(hù)建設(shè)稅；

3、教育費(fèi)附加；4、印花稅；

5、契稅；

6、土地增值稅；

7、企業(yè)所得稅；

8、個(gè)人所得稅；

9、房產(chǎn)稅；

10、城市房地產(chǎn)稅；

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；12、房屋全部權(quán)證工本費(fèi)；

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)；

14、房屋她項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)；

15、房屋買賣登記費(fèi)；

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)；

17、房屋租賃審核立案手續(xù)費(fèi)；

18、

房屋租賃登記費(fèi)；

19、

房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)；20、

房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)；21、

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)定費(fèi)；

22、

房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。第七章物業(yè)管理第八步物業(yè)管理階段法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；2、簽署物業(yè)管理委托協(xié)議；3、居住小區(qū)物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；

4、物業(yè)使用、管理、維修條約核準(zhǔn)；

5、安排簽署管理?xiàng)l約；

6、制訂、提供質(zhì)量確保書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；

7、物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)要求；

8、物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)置。第八項(xiàng)物業(yè)管理階段相關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管理開(kāi)啟經(jīng)費(fèi)；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、一般居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

4、高級(jí)住宅物業(yè)管理費(fèi)；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

6、供暖費(fèi)。附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)術(shù)語(yǔ)第一節(jié)面積類1、建筑面積住宅建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，假如計(jì)算多、高層住宅建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。2、使用面積住宅使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，能夠比較直觀地反應(yīng)住宅使用情況，但在住宅買賣中通常不采取使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有部分特殊要求：躍層式住宅中戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，全部是按使用面積計(jì)算。3、公用面積住宅公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算建筑面積存在公共面積分?jǐn)倖?wèn)題。4、實(shí)用面積是指"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后余額。5、居住面積住宅居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。通常作為衡量居住水平面積指標(biāo)。6、套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間建筑物后一個(gè)內(nèi)容空間概念。動(dòng)現(xiàn)有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。7、公攤面積商品房分?jǐn)偣媒ㄖ娣e關(guān)鍵由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功效上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；2．各單元和樓宇公共建筑空間之間分隔和外墻（包含山墻）墻體水平投影面積50％。8、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活室內(nèi)凈面積。包含過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。9、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包含任何作為獨(dú)立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計(jì)入公用建筑面積。通常公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積11、容積率容積率是建筑總面積和建筑用地面積比。12、得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積和套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。13、建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑基底總面積和居住區(qū)用地比率（％），它能夠反應(yīng)出一定用地范圍內(nèi)空地率和建筑密集程度。第二節(jié)價(jià)格類1、均價(jià)均價(jià)是指將各單位銷售價(jià)格相加以后和數(shù)除以單位建筑面積和數(shù)，即得出每平方米均價(jià)。均價(jià)通常不是銷售價(jià)，但也有例外。2、基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核實(shí)而確定每平方米商品房基礎(chǔ)價(jià)格。商品房銷售價(jià)通常以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。3、起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園，通常以一樓或頂樓銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園住宅，通常以二樓或五樓做為銷售起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層銷售價(jià)為起步價(jià)。4、預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售協(xié)議中專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有同意權(quán)限部問(wèn)核定價(jià)格為準(zhǔn)。5、一次性買斷價(jià)一次性買斷價(jià)是指買方和賣方約定一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售協(xié)議中專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定以后，買方或賣方必需按此推行付款或交房義務(wù)，不得隨意變更。6、定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額貨幣，它屬于一個(gè)法律上擔(dān)保方法，目標(biāo)在于促進(jìn)債務(wù)人推行債務(wù)，保障債權(quán)人債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。依據(jù)中國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條要求，定金應(yīng)該以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金協(xié)議中應(yīng)約定交付定金期限。定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日起生效，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出協(xié)議標(biāo)額20%。假如購(gòu)房者交了定金以后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；假如開(kāi)發(fā)商將房屋賣給她人，應(yīng)該向購(gòu)房者雙倍返還定金。7、訂金

訂金不含有定金性質(zhì)，交付訂金一方主張定金權(quán)利，人民法院不予支持。通常情況下，交付訂金視作交預(yù)付款。雙方在簽署商品房預(yù)售協(xié)議或出售協(xié)議后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)置預(yù)訂房屋，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定措施處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該全額返還購(gòu)房者支付訂金：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽署書(shū)面協(xié)議收取訂金；（2）簽署書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金處理未作約定或約定不明確；（3）雙方對(duì)預(yù)售協(xié)議或出售協(xié)議條款存在分歧、不能協(xié)商一致；（4）廣告、售樓書(shū)、樣品房和實(shí)際善不相符合。8、預(yù)付款

預(yù)付款是一個(gè)支付手段，其目標(biāo)是處理協(xié)議一方周轉(zhuǎn)資金短缺問(wèn)題。預(yù)付款不含有擔(dān)保協(xié)議推行作用，也不能證實(shí)協(xié)議成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。另外，法律對(duì)預(yù)付款使用有嚴(yán)格要求，當(dāng)事人不得任意在協(xié)議往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。9、違約金違約金是指違約方根據(jù)法律要求和協(xié)議約定，應(yīng)該付給對(duì)方一定數(shù)量貨幣。違約金是對(duì)違約方一個(gè)經(jīng)濟(jì)制裁，含有處罰性和賠償性，但關(guān)鍵表現(xiàn)處罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)失，不管是否給對(duì)方造成損失，全部要支付違約金。第三節(jié)實(shí)務(wù)類1、開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅開(kāi)間通常不超出3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間通常不超出3.3米。要求較小開(kāi)間尺度，可縮短樓板空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大居住空間，和一樣建筑面積小開(kāi)間住宅相比，承重墻降低二分之一，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。2、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑以前墻皮到后墻壁之間實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大住宅能夠有效地節(jié)省用地，但為了確保建成住宅能夠有良好自然采光和通風(fēng)條件，住宅進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定要求，不宜過(guò)大?，F(xiàn)在中國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間進(jìn)深通常要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。3、綠化率綠化率是指項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積和計(jì)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。4、綠地率綠地率描述是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總和和居住區(qū)用地比率（%）。綠地率所指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"關(guān)鍵包含公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包含居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其它部分塊狀、帶狀化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包含下層地板面或樓板面到上層樓板面之間距離。6、凈高凈高是指層高減去樓板厚度凈剩值。7、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣灿泄灿媒ㄖ娣e。8、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面部署相同住宅樓層。9、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／2者。10、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1／3，且不超出1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱13、其它用地其它用地是指計(jì)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外多種用地，應(yīng)包含非直接為本區(qū)居民配建道路用地、其它單位用地、保留自然村或不可建設(shè)用地等。14、公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地通常稱公建用地，是和居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。15、道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。16、公共綠地公共綠地是指滿足要求日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)包含居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。17、道路紅線道路紅線是指城市道路，含居住區(qū)級(jí)道路，用地計(jì)劃控制線。18、建筑線建筑線通常稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。19、綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)大樓。

20、商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念一個(gè)延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓很多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功效發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)住宅形式。21、別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造供住宿休養(yǎng)用花園住宅。其中三戶或三戶以上連體別墅為連棟別墅，二戶連體別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟則為獨(dú)棟別墅。

22、TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）

正確譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來(lái)，其原始意義是指在城區(qū)房屋?，F(xiàn)在是指建于城郊，高綠化率，住宅功效齊全景觀型聯(lián)排別墅。

23、躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采取戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接房屋通風(fēng)、采光很好，布局緊湊，功效分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。躍層式住宅優(yōu)點(diǎn)是每戶全部有較大采光面，通風(fēng)很好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功效明確，相互干擾較小。24、復(fù)式商品房

是由香港建筑師發(fā)明設(shè)計(jì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高一層樓中增建一個(gè)1.2米夾層，兩層累計(jì)層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而通常躍層式為5.6米），復(fù)式住宅下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅經(jīng)濟(jì)性表現(xiàn)在：1.平面利用系數(shù)高，經(jīng)過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅使用面積提升50%--70%。2.戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家俱、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。3.上部夾層采取推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，和通常層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提升40%。所以復(fù)式住宅同時(shí)含有了省地、省工、省料特點(diǎn)。復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有部分不足：1.復(fù)式住宅面寬大，進(jìn)深小，如采取內(nèi)廓式平面組合肯定造成一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。2.層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)久使用易產(chǎn)生局促弊氣不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，極難充足利用。3.因?yàn)槭覂?nèi)隔斷樓板均采取輕薄木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功效差，房間私密性、安全性較差。25、錯(cuò)層式住宅

關(guān)鍵指是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于多個(gè)高度不一樣平面上。錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同特征區(qū)分于平面式房屋。平面式表示一戶人家廳、臥、衛(wèi)、廚等全部房間全部處于同一層面，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)各個(gè)房間則處于不一樣層面。錯(cuò)層和復(fù)式房屋區(qū)分在于盡管兩種房屋均處于不一樣層面，但復(fù)式層高往往超出一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。所以錯(cuò)層有“壓縮了復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非垂直相疊，而是相互以不等高形式錯(cuò)開(kāi)。26、單元式住宅是指在多層、高層樓房中一個(gè)住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，通常多層住宅每個(gè)樓梯能夠安排２４到２８戶。所以每個(gè)樓梯控制面積又稱為一個(gè)居住單元。27、公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶西式別墅住宅而言。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用套房，包含臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供部分常常往來(lái)中外客商及其家眷中短期租用。28、花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。通常全部是帶有花園草坪和車庫(kù)獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功效完備，裝修豪華并富有改變，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也全部有較高標(biāo)準(zhǔn)，通常為高收入者購(gòu)置。29、SHOPPING

MALL

直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是現(xiàn)在國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最好零售百貨模式，它含有四大特征：開(kāi)放性公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周圍人氣，相對(duì)閉合內(nèi)部通道回路，充足利用有效人流，購(gòu)物和休閑良性互動(dòng)，形成驚人商業(yè)效應(yīng)。30、商品房結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。31、框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量很好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱組成，構(gòu)件截面較小，所以框架結(jié)構(gòu)承載力和剛度全部較低，它受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向全部承受很大水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作，裝配整體式樓面作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是能為建筑提供靈活使用空間，但抗震性能差。32、鋼混結(jié)構(gòu)住宅鋼混結(jié)構(gòu)住宅結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等混合體。這種結(jié)構(gòu)住宅含有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，而且房間開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由?，F(xiàn)在，多、高層住宅多采取這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高。33、磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)通常指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上荷載，關(guān)鍵是由梁板傳來(lái)屋蓋、樓蓋上活、恒荷載，它經(jīng)過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則經(jīng)過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最終傳給地基，承重墻厚度及長(zhǎng)度是依據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性要求，經(jīng)過(guò)計(jì)算來(lái)確定。34、建筑高度按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策對(duì)民用建筑高度和層數(shù)設(shè)計(jì)要求：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。35、低層房屋指高度低于或等于10米建筑物，通常是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋通常建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地感覺(jué)，它舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。36、多層房屋指高于10米、低于或等于24米建筑物。多層房屋通常4-8層，通常采取磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋通常規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光情況好，空間緊湊而不閉塞。和高層相比，多層房屋公用面積少，得房率對(duì)應(yīng)提升。37、高層房屋指高于24米建筑。8層以上(可含8層)建筑體，通?？煞譃樾「邔?、高層和超高層。38、小高層通常指8層至12、13層建筑。小高層住宅通常采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高特點(diǎn)，又有一般高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)，小高層對(duì)土地利用率提升，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商青睞。39、高層房屋指15層以上、24層以下建筑體。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)局限，房型設(shè)計(jì)難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度。在城市中心區(qū)，高層有它優(yōu)勢(shì)：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價(jià)”)低；對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，視野開(kāi)闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有顯著缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對(duì)基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)對(duì)應(yīng)提升；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；假如電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。40、超高層房屋指超出24層建筑體。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉感覺(jué)，能夠滿足部分消費(fèi)者對(duì)視野、景觀要求。超高層房屋通常建在城市黃金地段(最大程度地利用土地資源)或景觀良好城區(qū)(最充足地發(fā)揮景觀資源作用)。使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層因?yàn)橛须娞?、電梯前室等，需分?jǐn)偣妹娣e較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質(zhì)量比較：多層通常為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層通常為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)。房型結(jié)構(gòu)比較：多層通常坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開(kāi)間輕易隔開(kāi)裝修；高層通常為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯位置，戶型設(shè)計(jì)較難，裝修也易帶來(lái)不便。物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。41、智能化住宅依據(jù)建設(shè)部全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求，智能化住宅要達(dá)成安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，也即智能化住宅是將多種家庭自動(dòng)化設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合產(chǎn)物，從而實(shí)現(xiàn)住戶能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)進(jìn)行家庭遙控管理或和外界進(jìn)行聯(lián)絡(luò)住宅。智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其意在經(jīng)過(guò)高度集成通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把小區(qū)保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民能夠二十四小時(shí)和小區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò)。42、住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱"居住小區(qū)"，是由城市道路和自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越完整居住地段。通常設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。43、住宅配套設(shè)施指為城鎮(zhèn)居民發(fā)明衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適居住環(huán)境而必需住宅隸屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成，按其服務(wù)層次。應(yīng)包含以下內(nèi)容：(l)住宅基礎(chǔ)生活單元配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等；(2)住宅小區(qū)配套設(shè)施。人口規(guī)模在l萬(wàn)人左右住宅群，其配套設(shè)施包含托兒所、幼稚園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、剪發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢