2023年成本管理課件

第七章成本管理

第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類

1、簡述物業(yè)管理成本的概念？

答:物業(yè)管理成本是指公司在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權

人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。

2、簡述物業(yè)管理成本的構成？

答：物業(yè)管理成本的構成涉及以下兩部分：

(一)營業(yè)成本:是公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接

指出。重要涉及：

(1)直接人工費;涉及公司直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、

獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費;涉及公司在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材

料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝等。

(3)間接費用。涉及公司所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、

獎金及職工福利費、固定資產折舊及修理費、水電費、取暖費、辦公

費、差旅費、郵電通信費、交通運送費、租賃費、財產保險費、勞動

保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)期間費用或經營管理費用：期間費用或經營管理費用是

物業(yè)服務公司在提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務活

動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間花費的費用。

(1)管理費用,是物業(yè)服務公司行政管理部門為管理和組織物業(yè)

管理服務活動而發(fā)生的各項費用。(一級成本核算是相對于二級成本

核算而言的。一級成本核算就是所有的成本都歸集到總部匯總，并

由總部核算，基層生產單位負責把發(fā)生的成本用報表方式報總部【注:

實行一級成本核算的物業(yè)服務公司，營業(yè)成本中可不設間接費用，直

接將間接費用所有計入管理費用。(一級成本核算是相對于二級成本核算而言的。

一級成本核算就是所有的成本都歸集到總部匯總，并由總部核算，基層生產單位負責把發(fā)生的成

本用報表方式報總部)】

(2)財務費用。是物業(yè)服務公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，

涉及：

①利息凈支出；

②匯兌凈損失；

③6融機構手續(xù)費；

④公司籌資發(fā)生的其他費用。

(三)物業(yè)管理成本的構成或開支范圍的特別規(guī)定：

(1)物業(yè)服務公司經營共用設施設備，支付的有償使用費用，計

入營業(yè)成本；

(2)物業(yè)服務公司支付的管理用房有償費用，計入營業(yè)成本或

管理費用；

(3)物業(yè)服務公司對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入

遞延資產，在有效期內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用；

(4)發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；

(5)按現行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出重要有:

①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；

②對外投資支出；

③被沒收的財產；

④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；

⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

3、簡述物業(yè)管理成本的分類？

答:物業(yè)服務公司的成本按不同標準可以進行不同的分類。

(一)按照經濟性質分類

按照成本的經濟性質或內容分類,物業(yè)服務公司發(fā)生的成本可

以分為七個要素：

(1)外購材料。指物業(yè)服務公司耗用的從外部購進的各種材料、

輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

(2)工資。指公司職工的工資總額。

(3)職工福利費。制公司按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費。

(4)折舊費。只按照規(guī)定計算的固定資產折舊費用。

(5)利息支出。指財務費用中銀行利息支出減去利息收入后的

凈額。

(6)稅金。指應計入管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使

用稅、印花稅等。

(7)其他支出。指不屬于以上各項要素的費用，如郵電通信費、

差旅費、租賃費等。

按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助于具體反映物業(yè)

服務公司各種費用的構成和水平。

(二)按照經濟用途劃分

按照經濟用途劃分物業(yè)管理成本分為：

(1)營業(yè)成本：

①直接人工費；

②直接材料費；

③間接費用

(2)期間費用或經營管理費用：

①管理費用，

②財務費用。

按照經濟用途進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的因素,

從而可為減少成本、加強成本管理指明方向。

(三)按照與業(yè)務量的關系劃分

按照與物業(yè)管理服務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、

變動成本、半固定或半變動成本。

(1)固定成本，所發(fā)生的成本總額保持相對穩(wěn)定，不隨物業(yè)管理

服務業(yè)務量而變化。

(2)變動成本，是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務業(yè)務量的增

減變動而變動的成本。他又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成

本兩部分。

比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量的變動而成比例變化

的費用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發(fā)

生的費用隨業(yè)務而成同趨勢變化的項目，如物業(yè)管理成本中的許多輔

助材料、燃料、動力等。

(3)半固定半變動成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務量的增減而變

動,但不成正比例變動的情況。半固定或半變動成本又稱混合成本，系

即使無產量時，也有一定的支出，而當生產開始時，成本會按一定比

率增長。

(四)按照計算依據不同劃分

按照成本計算依據的不同，可以有以下成本劃分。

(1)目的成本。在目的利潤已擬定的基礎上所規(guī)定的盼望成本。

(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業(yè)管理成本。

(3)計劃成本。計劃期通過預測而預算出來，并規(guī)定執(zhí)行的物

業(yè)管理成本。計劃成本是指令性成本。

(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業(yè)管

理成本。它可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。

這種劃分有助于物業(yè)服務公司對的看待成本支出，加強成本核

算和管理。

(五)按照與決策的關系劃分

按照與決策的關系劃分，可將成本分為邊際成本、差異成本和機

會成本等。

(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增長或減少

一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經

濟上是否合算。當增長一個單位服務量所增長的收入高于邊際成本時,

是合算的;反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成

本等于邊際收入時，為公司獲得最大利潤的服務量。

(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異,又稱增

量成本或減量成本。在數量上，差異成本等于不同方案之間增長或縮

小單位物業(yè)管理服務量的成本變化量，乘以增長或減少的單位服務

量，再加上由于增長或縮小服務規(guī)模而導致的“固定成本”。

(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源于某方案，而放

棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。

(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管

理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供訂價參考。

(5)淹沒成本。是指由于過去決策已發(fā)生,而在目前和未來無論

實行何種方案均無法改變的成本。

(6)可緩成本。是指延緩至以后期間支出，而對當期營業(yè)效率

無影響的成本。

(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，該方案被取

消時，此項成本也可免去。

(8)附加價值成本。是指當投入的成本可是顧客覺得服務質

量或價值與增長，或是將此成本刪減后顧客會覺得服務質量或價值會

減少時，所相應的成本即為附加成本。

第二節(jié)成本估算方法

1、簡述物業(yè)服務成本的構成？

答:物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般涉及以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的平常運營、維護費用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業(yè)服務公司固定資產折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)經業(yè)主批準的其他費用。

2、簡述物業(yè)專項維修資金的的來源？

答:物業(yè)專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、

中修和更新、改造費用支出，是從業(yè)主預先繳納的專項維修資金中支

付;在經營性物業(yè)中，與住宅專項維修資金相相應的公共維修基金或

大修基金，是從業(yè)主逐期獲得的租金或經營收入中提取的。

3、簡述目前我國物業(yè)服務公司收取物業(yè)管理服務費的方

式？

答:目前我國物業(yè)服務公司收取物業(yè)管理服務費的方式，有包干

制和酬金制兩種形式。

實行物業(yè)管理服務費用包干制時，物業(yè)管理服務費用的構成涉

及物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)服務公司的利潤，這種收費方

式類似固定總價協(xié)議。

實行物業(yè)管理費用酬金制時，預收的物業(yè)管理服務資金涉及物

業(yè)管理服務支出和物業(yè)服務公司的酬金，這種收費方式類似成本加酬

金協(xié)議。

4、簡述成本估算方法？

答：（一）人工費估算

該項成本是指物業(yè)服務公司的人員費用，涉及管理服務人員的

工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

人工費的測算公式為：

人工費=（月基本工資+社會保險費+各項福利費+加班費+工

服洗滌費）/參與測算的物業(yè)面積

應測算的項目有：

（1）基本工資（元/月）

各類管理服務人員的基本工資標準根據公司性質，參與本地平

均工資水平擬定。

（2）社會保險費（元/月）

社會保險費涉及五險一金。

（3）按規(guī)定提取的福利費（元/月）

福利費涉及以下三項：

①福利基金。按工資總額的14%計算。

②公會基金。按工資總額的2%計算。

③教育基金。按工資總額的1.5%計算。

（4）加班費（元/月）

加班費按人均月加班2?3天計算，再乘以月平均工資計算，

日平均工資按每月22個工作日計算。

（5）服裝費（元/月）

按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由公司自定。計算服裝費

后再除以12個月，即可得到每月服裝費。

（6）工服洗滌費（元/月）工服洗滌費是根據實際需要公司承

擔洗滌費用的工服數量,按照本地的洗滌費標準計算擬定。

該項費用的測算方法是根據所管物業(yè)的檔次、類型和總面積,

先擬定各類管理服務人員的編制數，然后擬定各自的基本工資標準，

計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總

后為每月的總金額，最后分攤到每月平方米中。

（二）辦公費估算

辦公費是物業(yè)服務公司開展正常工作所需要的有關費用。這些

費用一般按年限進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其計算

公式為：

辦公費=年各項費用之和/（12X參與測算的物業(yè)面積）

應測算項目有：

（1）交通費（元/年）

交通費涉及車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費

（2）通信費（元/年）通信費涉及電話費、傳真費、手機費等。

（3）地址一號文具、辦公用品費（元/年）

低值易耗文具、辦公用品費涉及文具、紙張、打印復印費等。

（4）書報費（元/年）

書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的

花費。

（5）宣傳廣告和市場推廣費（元/年）

該項費用支出的數量取決于物業(yè)的控制水平、新舊限度以及市

場的供求狀況等。

（6）法律費用（元/年）

經常出現在該科目下的支出涉及催收拖欠租金而訴諸法律的費

用、預估房產稅的支出、定期檢討法律文獻（如租約、協(xié)議等）費用

支出等。律師費是該項下的經常費用。

（7）節(jié)日裝飾費（元/年）

在法定節(jié)假日，進行物業(yè)裝飾的費用。

（8）辦公用房租金（含水電費）（元/年）

（三）共用部位共用設施設備的平常運營和維護估算

該項費用那個在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例，并且其

中的具體項目也較多，這些費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到

每月每平方米中。其計算公式為：

公共部位、公共設施設備維修保養(yǎng)費=各項費用之和/（I2X參

與測算的物業(yè)面積）

應測算的項目有：

（1）維修保養(yǎng)費（元/年）

該項費用重要用于核算物業(yè)內外部的總體維修費用支出。具體

內容涉及:建筑立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空

調維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設備等支出。

（2）裝修費

該費用科目一般涉及裝修材料費、工器具和設備使用費（攤銷）、

人工費、管理費和承包商利潤（假如發(fā)包）

（3）能源費（電、氣、油料等）

物業(yè)經營管理過程中消耗的能源的成本。

（4）康樂設施費（元/年）

該項成本即康樂設施的運營成本，重要是健身設施、游泳池和其

他康樂設施的維修、保養(yǎng)費的維修、保用費的支出。救生員、器械使

用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。

（5）雜項費用（元/年）該項費用是指為保持物業(yè)正常運轉而

需要支出的非經常性的、零星的費用項目，如停車位劃線、配鑰匙、

修理或重新油漆建筑物內外的有關標志或符號等的費用支出。

（四）保安費估算

保安費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，他由保安系統(tǒng)費、

保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。其計算

公式為：

保安費=各項費用之和/（12義參與測算物業(yè)面積）

應測算費用有：

（1）保安系統(tǒng)費（元/年）

保安系統(tǒng)費用品體涉及以下內容：

①保安系統(tǒng)平常運營電費及維修保養(yǎng)費。

②平常保安器材費。及平常保安用警棍、對講機、電池和電筒

等購置費。

③更新儲備金。該項費用為保安系統(tǒng)購置費與安裝費之和除以

保安系統(tǒng)正常使用年限的數值。

（2）保安人員人身保險費（元/年）

（3）保安用房和保安人員住房金（元/年）

（五）清潔衛(wèi)生費估算

清潔衛(wèi)生費是指樓宇內共用部位、公共區(qū)域的平常清潔保養(yǎng)費

用。用公式可表達為：

清潔衛(wèi)生費=各項費用年支出/（12X參與測算的物業(yè)面積）

應測算的面積有：

（1）清潔工具購置費（元/年）

此項費用涉及垃圾桶、拖把等的購置費。

（2）勞保用品費（元/年）

（3）清潔機械材料費（元/年）

此項費用涉及大樓幕墻清潔設備，大樓拋光機的折舊、消耗材

料等。

（4）化糞池的清理費（元/年）

（5）垃圾外運費（元/年）

（6）其他費用（元/年）

（7）水池清潔費（元/年）

（六）綠化養(yǎng)護費估算

綠化養(yǎng)護費是指物業(yè)區(qū)域內綠化的養(yǎng)護費用，涉及美化大堂、

樓道等公共部位的支出等。此項費用涉及補苗費、環(huán)境內擺設花卉等

的費用。用公式表達為：

綠化養(yǎng)護費=各項費用年支出之和/（12X參與測算的物業(yè)面

積）

應測算項目有：

（1）綠化工具費（元/年）

此項費用涉及鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。

（2）勞保用品費（元/年）

此項費用涉及手套、口罩、草帽等的購置費用。

（3）綠化用水費（元/年）

（4）農藥化肥費（元/年）

（5）雜草清運費（元/年）

（6）園林景觀再造費（元/年）

（七）固定資產折舊費估算

該項費用是指物業(yè)服務公司擁有的各類固定資產按其總額每月

分攤提取的折舊費用。固定資產平均折舊年限一般為5年。計算公式

為：

固定資產折舊費=固定資產總額/（平均折舊年限X12X參與

測算的物業(yè)面積）

各類固定資產涉及：

（1）交通工具（汽車等）（元/年）

（2）通信設備（電話機、手機、傳真機等）（元/年）

（3）辦公設備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等）（元/

年）

（4）工程維修設備（如管道疏通機、電焊機等）（元/年）

（5）其他設備（元/年）

（八）保險費估算

物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支,不涉及

員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。估算公式為：

保險費=各種保險種類的保險費總額/參與測算的物業(yè)面積

對公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保;對于寫字樓、商

廈、酒店等，則必須投購大廈財產險，涉及土建、裝修和設備（入酒店

的中央空調等）。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、

酒店，還要投購公共責任險。

（九）專項維修資金

專項維修資金支出,是在新建物業(yè)保修期滿后，為保證物業(yè)的共

用部位、公共設施和公用設備的完好和正常運轉，而對其進行定期檢

查、維修和更新、改造所需的費用開支。其計算公式為：

公共維修基金=各項費用之和/（12X參與測算的物業(yè)面積）

各項維修資金項下的開支，重要涉及以下幾項費用：

(1)工資津貼等費用(元/年)

是指維修更新工程中施工工人、維修技術人員的工資、獎金、

津貼和多種物價補貼費用等。

(2)設備、零部件和材料購置費(元/年)

是指在維修物業(yè)的過程中，需要更換的設備、零部件購置費用

和維修更新工程中使用的各種材料費。

(3)機械使用費(元/年)

是指維修更新工程中使用各類機械的費用，重要涉及機械用的

燃料動力費、材料費、折舊修理費、替換工具部件費、運送裝卸費、

輔助設施費等。

(4)水、電、氣費(元/年)

是指維修或更新工程中好用風水、電、氣費支出。

(5)管理費(元/年)

是指為組織和管理維修或更新工程所發(fā)生的各項費用,涉及辦

公費、管理人員工資、交通費和其他管理費等。

第三節(jié)成本預算

1、簡述成本預算的概念？

答:成本預算也稱成本計劃，它是根據物業(yè)服務公司的經營目的

和經營方針。在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上，以貨幣形

式實現規(guī)定預算期內履行物業(yè)管理受托責任所應發(fā)生的成本的一種

財務管理活動。

具體而言，了解過去和分析現在是指了解公司和現在經營成果

及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現在的基礎上，對未來

也許出現的各種情況及其對公司成本的影響進行科學的推斷。

2簡述成本預算編制的基本規(guī)定？

答：(1)成本預算必須同其他預算相協(xié)調

物業(yè)服務公司的收入預算、資本預算、鈔票預算等都是編制成

本預算的重要依據。

(2)成本預算要以各項定額為基礎

物業(yè)服務公司制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用

定額等，是編制成本預算的直接依據。

(3)成本預算應有相應的技術經濟措施保證

(4)成本預算要全面權衡，提高資金使用效益

(5)成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。

3、簡述成本預算的編制的方法有哪些？

答；成本預算的編制方法重要有：固定預算；彈性預算；零基

礎預算;滾動預算和概率預算。

(一)固定預算

固定預算又稱靜態(tài)預算，市值已過去的實際費用支出為基礎，

考慮預算期內相關因素，在過去實際費用基礎上增長或減少一定的比

例擬定出的預算。

這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法,其假設

前提是：①現有的業(yè)務活動是公司必須的;②原有的各項開支都是合

理的；③增長費用預算是值得的。

固定預算的重要特點是：預算編制后，在預算期內除特殊情況

必須追加預算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性,因而稱為固定

預算。固定預算通常每年編制一次，是預算期間同會計年度相一致，

便于對預算的執(zhí)行情況和結果進行考核、評價。

固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經營管理水

平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務公司采用。

其優(yōu)點集中表現為:編制簡樸，預算的編制成本較低，費用支出水

平的控制規(guī)定易于為各部門所接受。

缺陷為：沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要

性及其支出水平進行論證，難以實現費用支出效益的最大化；同時一，

由于采用該方法編制的預算缺少挑戰(zhàn)性，因而,也難以調動各部門和

全體員工控制費用支出的積極性。

（二）彈性預算

彈性預算就是根據業(yè)務量的多少，列出幾個不同水平的費用預

算,根據公司的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預

算，而編制成費用彈性預算表。實際執(zhí)行時，就可以根據實際經營管

理水平與業(yè)務量，對照相應的費用預算進行控制。這種彈性預算是隨

著業(yè)務量的變動而變動的預算,不存在執(zhí)行時需要有追加預算的手

續(xù)。并且彈性預算技術規(guī)定在預算制定過程中考慮多種因素的影響,

因此可導致預算更為精確。

彈性預算是為克服固定預算無法準確預見未來也許成本也許達

成的限度和發(fā)展趨勢這一缺陷而產生的,它重要是用于彈性成本預算

和彈性利潤的預算。而彈性成本預算重要指生產費用彈性預算和管理

費用彈性預算。

編制彈性成本(費用)預算的重要方法一般有兩種：

(1)列表法；

(2)公式法；

(三)零基礎預算

零基礎預算不受以往實際費用支出水平的限制,完全根據預算

期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分

析和計量，從而編制出費用預算。對物業(yè)服務公司而言，零基礎預算

有著重要價值。

但零基礎預算也有一些局限性，重要表現為：編制預算的工作

量相對較大，各費用項目的成本效益率的擬定缺少客觀依據等

(四)滾動預算和概率預算

在編制成本預算時，除了常用的固定預算、彈性預算和零基礎

預算意外,還可以用滾動預算和概率預算兩種方法。

(1)滾動預算

滾動預算涉及逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。

(2)概率預算

概率預算的編制方法是：

①擬定預算編制所涉及的每一變量；

②擬定每一變量的變化范圍及其也許性；

③計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率；

④對各種組合的聯(lián)合概率與各項組合的結果計算加總，求取成

本盼望值。

4、簡述成本預算的編制方式？

答：各物業(yè)服務公司常用的預算編制方式為“二下一上式二

5、簡述成本預算的編制程序？

答：(1)收集和整理有關資料

需要收集和整理的資料重要有:預算其業(yè)務量、物資采購情況和

工資情況等有關資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額

等有關定額資料；上級下達的成本減少指標等資料；國家有關成本開

支規(guī)定及編制成本預算的規(guī)定等資料；本公司上年度的實際成本以及

同行業(yè)同類管理服務的成本資料等。

(2)對預算其成本指標進行預測。

(3)根據公司(部門)特點編織成本預算。

6、簡述物業(yè)服務公司不同成本預算的編制？

答:(1)營業(yè)成本的預算

由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，因此，編

制營業(yè)成本預算,應以收入預算為基礎，分別擬定公共服務收入、公眾

代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。

(2)管理費用預算

(3)財務費用預算

第四節(jié)成本控制

1、簡述物業(yè)服務公司成本控制的含義？

答：物業(yè)管理成本控制具有三層含義：

一是對目的成本自身的控制

二是對目的成本完畢的控制和過程的監(jiān)督

三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為此后成本的減少指

明方向。

2、簡述成本控制的作用？

答:成本控制在成本管理中起著重要作用。物業(yè)服務公司開展成

本的控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本

的形成，使成本不超過預先制定的標準，達成減低成本,提高效率和效

益的目的。

3、簡述成本控制的分類？

答：成本控制可按不同的標準進行分類，常用的分類方法有：

(1)按控制的時間特性分類

①事先控制:事先控制是成本控制的開端。

②事中控制：事中控制是成本控制的中心環(huán)節(jié)。

③事后控制：成本領后控制著眼于將來工作的改善，避免不合

理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方

向。

(2)按控制的機制分類

成本的控制經常運用不同的機制,據此可將成本分為以下三大

類：

①前饋性控制

前饋性控制是運用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前

所進行的控制。

②防護性控制

防護性控制及制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關的規(guī)

章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如

物業(yè)管理成本開支的審批制度等。前饋性控制和防護性控制都屬于事

先控制。

③反饋性控制

反饋性控制是運用反饋控制原理進行事中或事后控制,其重點

在于及時了解成本的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體因素，采用相對

措施，保證總成本不超過預定標準。

4、簡述成本控制的原則？

答：(1)全面控制原則；

(2)講求經濟效益原則；

(3)責權利相結合的原則；

(4)例外管理原則:鑒定例外情況的要點是，重要性、特殊性、一

貫性。

5、簡述成本控制的程序?

答：在物業(yè)服務公司,成本的控制一般由五個環(huán)節(jié)組成：

(1)保證控制標準

成本控制目的的擬定一般可以按計劃指標分解法、定額法、預

算法三種方法擬定。

(2)執(zhí)行控制標準；

(3)分析相關差異；

(4)糾正成本偏差；

(5)進行考核獎罰。