碧桂園滬蘇區(qū)域啟東大名府項目啟動會

碧桂園大名府項目啟動會啟東碧桂園大名府項目部2016年5月12日五三財務(wù)策劃三報建策劃四前置策劃五工程策劃六策劃背景一營銷策劃二目錄質(zhì)量策劃七交接策劃八項目運營動線2016.4.29股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成2016.9.21盛大開盤2016.9.6示范區(qū)開放支付首期股轉(zhuǎn)金3.5億2016.7融資5億2016.8融資3億2016.10.293.5億股轉(zhuǎn)金2017.1.15預(yù)計經(jīng)營性現(xiàn)金流回正2016.7資金回正資金籌劃2016.6.10開工項目開發(fā)時間軸五三目錄

城市概況、項目區(qū)位、

市場分析、競品分析策劃背景篇一、策劃背景-城市概況崇啟大橋上海長江隧橋啟東碧桂園碧桂園大名府啟東市地處長江入?？?，三面環(huán)水，形似半島，集黃金水道、黃金海岸、黃金大通道于一身，是出江入海的重要門戶；2011年崇啟大橋開通后，啟東真正融入上海一小時都市圈；2016年滬崇啟鐵路通道規(guī)劃方案研討會在啟召開，開啟啟東高鐵時代。一、策劃背景-城市概況宏觀經(jīng)濟指標2015年全市總?cè)丝?12.06萬城鎮(zhèn)人口

61.19萬

鄉(xiāng)村人口51.86萬GDP/增速803.14億/9.8%人均GDP/增速84098元（常?。┴斦杖?增速148.01億/-12.1%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.46萬/9.0%人均住房面積/增速42.9㎡/4.4%社會消費品零售總額293.06億/10%固定資產(chǎn)投資/增速539.06億/11.5%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）63.36億元/34.7%全市商品住宅銷售面積98.84萬㎡/12.5%平均交易價格（元/㎡）6841元/㎡2015年啟東百強縣中排名升至第36位，綜合實力百強縣（市）中排名至第40位；2015年生產(chǎn)總值803.14億元，增長9.8%；2015年人口規(guī)?；痉€(wěn)定。年末全市戶籍總?cè)丝?12.06萬人；2015年啟東投資總量穩(wěn)步增加，全年完成固定資產(chǎn)投資539.06億元，比上年增長11.5%；2015年，財政收支穩(wěn)定增長。全市財政總收入148.01億元，比上年下降12.1%；全年居民人均可支配收入26071元，比上年增長9.0%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34566元，增長9.0%。農(nóng)村居民人均可支配收入18287元，增長9.1%啟東經(jīng)濟發(fā)展迅速，常年位居全國百強縣前50名；2015年啟東整體經(jīng)濟處于上升態(tài)勢，全國百強縣及綜合實力排名均有所提升，在江蘇省內(nèi)位居海門市之后，經(jīng)濟發(fā)展排名第2位；一、策劃背景-市場概況2015年全年商品房銷售面積98.84萬平方米，商品房銷售額67.62億元；2015年房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資63.36億元，商品房施工面積456.08萬㎡，商品房竣工面積72.85萬㎡。目標市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）201218619131180320132945116274020146838521331212015000——合計1163155//啟東房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，2014年只出讓兩塊住宅用地，2015年主城區(qū)無正常住宅用地出讓，多以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的保障性住房為主。市區(qū)重點項目成交樓面價：

綠城·玫瑰園4429.7元/㎡

伊頓公館2974.23元/㎡

欣樂城3008.22元/㎡本案成交樓面價：

碧桂園大名府4040元/㎡一、策劃背景-市場概況地塊以南，沿人民西路配套有銀行、酒店、成熟的餐飲娛樂、菜場；地塊以北，沿紫薇路配套有國家電網(wǎng)、駕訓(xùn)中心；地塊以東，沿濱江大道配套有廣播電視中心、中國石化加油站；地塊以西，沿啟秀路配套有中國石化加油站、啟東中等職業(yè)學(xué)校、銀行等。地塊位于江蘇省啟東市人民西路與濱江大道的交界處，屬于城市的中心商圈偏西位置，非城市發(fā)展方向，但周邊配套齊全。一、策劃背景-項目概況地塊與市區(qū)整體通達度較高，直線距離1.5公里，可便捷享受周邊商圈及各項配套，同時可快速通達各快速道路。重要節(jié)點距離/用時人民路市中心1.5公里/3分鐘市政府4.1公里/10分鐘啟東中醫(yī)院3.2公里/8分鐘啟東客運總站3.4公里/10分鐘啟東實驗小學(xué)分校（已開始建設(shè)）2.5公里/5分鐘滬陜高速6.1公里/18分鐘一、策劃背景-項目概況綠城玫瑰園規(guī)模占地240畝，容積率1.99發(fā)展商啟東取生置業(yè)有限公司位置明樂路與惠陽路交匯處樓盤主力產(chǎn)品主力戶型：128㎡、136㎡、142㎡近期產(chǎn)品價格均價9123元/㎡樓盤特點/配套環(huán)境優(yōu)越、學(xué)區(qū)128㎡，3室2廳1衛(wèi)1廚136㎡，3室2廳2衛(wèi)1廚123㎡，3室2廳2衛(wèi)1廚本案一、策劃背景-重點競品市區(qū)玫瑰園啟東市區(qū)范圍內(nèi)，可與項目形成顯性競爭關(guān)系的競品為綠城玫瑰園項目，該項目銷售周期較長且戶型設(shè)計存在明顯缺陷，目前去化存在難度。優(yōu)勢劣勢1、由于啟東碧桂園首盤在當(dāng)?shù)乜诒^好，且較為成功，2015年全年銷售1000余套，2014年開盤至今實現(xiàn)清盤；2、地塊周邊配套齊全，比鄰市中心人民路商圈，購物生活很方便，當(dāng)?shù)厝撕苷J可；3、離實驗小學(xué)分校2.5公里，開發(fā)區(qū)中學(xué)2.5公里，為當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)，老百姓認可的學(xué)區(qū)房；4、認可勞斯萊斯戶型。1、非城市發(fā)展方向，但仍為市中心區(qū)域；2、本地主要以建筑、家紡等行業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè),對建筑裝修要求標準較高,本地精裝產(chǎn)品接受度相對一般,但我司精裝修普遍接受度較好。機會威脅啟東地區(qū)經(jīng)濟實力強勁，人民富足，城市化進程落后，購買力強；市區(qū)人口25.萬、全市人口112.32萬，人口基數(shù)大，少有外溢；地塊所在區(qū)域為城市中心地帶，享受城區(qū)成熟配套利好；大型開發(fā)商少，除我司目前僅綠城，但綠城由于股東撤資，預(yù)計后續(xù)不會再做開發(fā)；2017年貫通啟寧高鐵（唯一站臺靠近中邦地塊）,十三五規(guī)劃城市交通軌道。啟東仍然是高存量市場（存量主要為保障房與回遷房），安置房的高存量對商品房市場有一定程度的沖擊，未來仍舊以去存量為主；2016年計劃供地較多，預(yù)計將有10余塊土地出讓，其中不乏大面積地塊（如距目標地塊不遠的茂聯(lián)地塊，占地約200多畝）；啟東碧桂園超高性價比優(yōu)勢引爆市場，取得佳績，但側(cè)面也拉低整體市場價格預(yù)期。一、策劃背景-SWOT分析五三目錄五三

銷售目標、貨量規(guī)劃推廣策略、活動策略拓客分解、人員鋪排營銷策劃篇二、營銷策劃-目標、供貨分析銷售目標節(jié)點目標年度目標8.28億時間事項2016年4月29日股轉(zhuǎn)完成2016年5月28日臨時售樓處開放2016年7月18日品牌發(fā)布會2016年9月6日示范區(qū)完美開放2016年9月21日項目盛大開盤關(guān)鍵節(jié)點二、營銷策劃-整體貨量產(chǎn)品面積（㎡）貨值（萬）單價（元/㎡）超豪323075874118182雙拼9035913597415048小高層40499359638880高層2472282022338180商業(yè)（含存貨及原規(guī)劃）757068640911414車位（含存貨）110253240672183項目存貨（公寓、觀?。?318187626648項目原規(guī)劃（聯(lián)排、高層）71827517097199總計6813606038588863二、營銷策劃-推貨節(jié)奏產(chǎn)品20162017201820192020超豪

（毛坯）銷售面積（㎡）6,623

-4,37213,9617,351面積比例5%

-3%12%5%預(yù)估單價（元）18,000

-18,00018,42118,000雙拼

（毛坯）銷售面積（㎡）17,40922,84310,37128,33611,401面積比例14%15%7%25%8%預(yù)估單價（元）15,00015,00015,00015,15415,000小高層

（裝修）銷售面積（㎡）40,499

-

---面積比例32%

-

---預(yù)估單價（元）8,880

-

---高層

（裝修）銷售面積（㎡）49,57644,68976,48238,24138,241面積比例39%29%53%33%27%預(yù)估單價（元）8,1808,1808,1808,1808,180商業(yè)（含存貨）銷售面積（㎡）

-27,537

--40,925面積比例

-18%

--29%預(yù)估單價（元）

-10,077

--12918車位（含存貨）銷售面積（㎡）

-12,14319,64734,04644,419面積比例

-8%14%30%31%預(yù)估單價（元）

-2,1102,2492,3482,348存貨（公寓、觀?。┘霸?guī)劃（聯(lián)排、高層）銷售面積（㎡）13,18144,58934,484--面積比例10%29%24%--預(yù)估單價（元）

66487,4837,000--總計銷售面積（萬方）12.7315.1814.5411.46142,336銷售額（億）12.3313.4511.4510.6612.49銷售單價（元）9,6878,8607,8809,3038,776二、營銷策劃-首期貨量規(guī)劃產(chǎn)品戶型戶型結(jié)構(gòu)棟數(shù)套數(shù)面積套數(shù)比例超豪BJ360S后景觀51037081%BJ350N前景觀4829141%雙拼BJ240N前景觀153491824%BJ260S后景觀173082274%小計41822403111%小高層YJ1401梯2戶82724049935%高層Y008T-26F2梯3戶22342723230%Y008T-32F2梯3戶11922234425%小計116989007589%合計52780114107100%二、營銷策劃-首期貨量目標2016年全年可售貨值為12.33億，貨量共計12.73萬㎡；2016年全年總銷目標8.28億，首開貨量780套，首開目標8.02億；2016年可售套數(shù)891套，包括超豪18套、雙拼64套、高層426套、小高層272套、原項目存貨111套；2016年全年銷售均價10039元/㎡。注：以上數(shù)據(jù)均未含示范區(qū)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積段套數(shù)產(chǎn)品比例銷售單價（元/㎡）金額超豪（毛坯）371-390㎡182%180003.8億雙拼（毛坯）244-257㎡648%15000高層/洋房（裝修）

99㎡14218%81807.65億125㎡28436%140㎡27235%8880合計——780100%1003911.45億原項目存貨——111——66480.88億二、營銷策劃-首期開盤預(yù)測戶型總戶數(shù)總面積總貨值（億）預(yù)計成交金額預(yù)計去化率YJ140272404993.62.8880%Y008T-26F234272322.231.6775%Y008T-32F192223441.831.3675%洋房合計698900757.665.9177%BJ360S1037080.70.3955%BJ350N829140.520.2955%BJ240N3491821.380.7655%BJ260S3082271.230.6855%別墅合計82240313.832.1155%總合計78011410711.498.0270%開盤沖刺期持續(xù)銷售期造勢蓄客期品牌立勢期4月29日摘牌9月6日示范區(qū)開放9月21日盛大開盤5月28日臨時售樓處開放摘牌準備期7月18日產(chǎn)品發(fā)布會造勢蓄客期階段主題一席大名府半壁啟東城碧桂園旗艦巨制豪宅實景華美綻放獻給榮耀這座

城市的啟東人碧桂園大名府榮耀加冕，盛大開盤懸賞20萬“名”謝啟東事件活動業(yè)主活動懸賞20萬，名謝啟東案名發(fā)布活動遁變播音飛機——大型吉尼斯魔術(shù)表演名府匯會員制建立（客戶帶動機制）商業(yè)聯(lián)盟、增值服務(wù)、私人定制服務(wù)、閨蜜會、豪車會、時尚會等多線條高端圈層活動持續(xù)開展（1次/周）“江海風(fēng)情，盡在名府”——系列風(fēng)情美食節(jié)活動海天盛典、海洋節(jié)、夢幻夜活動——持續(xù)老業(yè)主深耕活動名府匯啟動儀式——大名府夜宴活動名府會活動“真的大白鯊來了！”—海洋生物節(jié)活動啟東企業(yè)經(jīng)濟論壇——高端品牌發(fā)布會活動“海天盛典”示范區(qū)開放活動輔助活動碧桂園挺你！——啟東首屆萬人長牌大賽拉斯維加斯、泳池音樂節(jié)露天BBQ派對——系列圈層暖場活動健康養(yǎng)生、風(fēng)水講座、美容、茶道、花藝——小型暖場系列活動碧桂園老業(yè)主一封家書回訪中邦老業(yè)主滿意度調(diào)查回訪二、營銷策劃-推廣策略開盤沖刺期持續(xù)銷售期造勢蓄客期品牌立勢期4月29日摘牌9月6日示范區(qū)開放9月21日盛大開盤5月28日臨時售樓處開放摘牌準備期7月18日產(chǎn)品發(fā)布會造勢蓄客期線上線下今啟/搜房/房產(chǎn)超市/約約啟東專業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站項目詳情頁建設(shè)及更新啟東日報事件炒作/品牌形象覆蓋頻次：每月2次整版（免費1次）啟東日報品牌價值宣導(dǎo)、大型活動釋放建議頻次：大節(jié)點1次整版配合活動及銷售節(jié)點分級定向區(qū)域拓展、多級商圈巡展及渠道定向派單、客戶陌拜、數(shù)據(jù)庫營銷配合大型品牌造勢活動，由媒體自然曝光，需保證自媒體（微信）重點報道及宣傳；啟用啟東電視臺/啟東電臺強蓄強銷期（宣傳片+調(diào)臺廣告）階段主題一席大名府半壁啟東城碧桂園旗艦巨制豪宅實景華美綻放獻給榮耀這座城市的啟東人碧桂園大名府榮耀加冕，盛大開盤懸賞20萬“名”謝啟東二、營銷策劃-推廣策略“懸賞20萬，名謝啟東”——全城案名征集活動活動時間：2016年5月1--5月7日活動形式：線上宣傳（線下配合）活動人群：啟東市民活動內(nèi)容：事件營銷引動，通過創(chuàng)意報紙形式，吸引全城注意，增強互動性銷售線下利用報紙稿作為拓客物料，通過全城派發(fā)，案名征集，寫下案名拍照分享朋友圈，進入碧桂園案名征集紅包福利群！10天5次定點紅包福利大派送！形象出街，4天！2個戶外投放，2個網(wǎng)絡(luò)平臺，1個主流報紙、主形象出街，配合微信快閃、H5進行全方位活動信息發(fā)布！共計57290人參與取名，3306人領(lǐng)到紅包，累計征集案名8085個，活動累計閱讀量69304次二、營銷策劃-活動策略碧桂園大名府案名發(fā)布會二、營銷策劃-活動策略活動時間：2016年5月10日活動地點：啟東先豪國際大酒店活動人群：媒體精英、碧桂園老業(yè)主、中邦項目業(yè)主、政府關(guān)系活動內(nèi)容：結(jié)合全城案名征集活動，通過案名發(fā)布會進行形象首次落地，首次釋放大名府相關(guān)信息，達到全城皆知的效果活動效果：電視臺、報紙、網(wǎng)絡(luò)媒體、大V進行宣傳，截止目前閱讀量20300次；一封家書（業(yè)主滿意度調(diào)查）——老業(yè)主回饋活動活動時間：2016年5月15日-5月30日活動地點：售樓處/線下商圈活動人群：碧桂園老業(yè)主、中邦項目業(yè)主活動內(nèi)容：結(jié)合禮品派發(fā)，回饋老業(yè)主（碧桂園+中邦），老客戶資源整合，同時告知新項目落地喜訊，業(yè)主范圍內(nèi)傳播，同時系列活動：A——老業(yè)主朋友圈（老帶新活動）B——老業(yè)主品鑒會（家居、茶道等）二、營銷策劃-活動策略“飛機去哪了？”——啟東世界級吉尼斯魔術(shù)之夜活動時間：2016年5月28日活動地點：項目9000㎡停車場活動人群：預(yù)計覆蓋約20000人，面向全市民開展活動活動內(nèi)容：前期該作何預(yù)熱傳播使嘉賓及外界從收到邀請函就開始產(chǎn)生關(guān)注度，從而保證活動效果最大化，通過核心平面及網(wǎng)絡(luò)媒體向目標受眾制造懸疑性信息傳遞，直接引發(fā)當(dāng)?shù)刈冯S人群的興趣度與關(guān)注度，將現(xiàn)場演繹“大變飛機”這樣我們不曾想象的驚世之舉。大師還將首先送上數(shù)個國際、國內(nèi)獲得大獎的魔術(shù)節(jié)目，引發(fā)全市關(guān)注二、營銷策劃-活動策略二、營銷策劃-活動策略“真的大白鯊來了”重磅來襲（開盤前大活動）活動時間：2016年9月10日活動地點：營銷中心門口（停車空地）活動人群：預(yù)計覆蓋約5000人，面向全區(qū)域開展活動活動內(nèi)容：通過熱鬧的海洋節(jié)活動在開盤前再次引爆啟東話題、活動以動物明星為主，配合周邊學(xué)校派發(fā)入場券、通過活動對客戶意向度進行及時篩選。名府會營銷四大優(yōu)勢

外延效應(yīng)開發(fā)商品牌傳播

資源整合增加溢價效應(yīng)

經(jīng)濟效應(yīng)強力拉動產(chǎn)品銷售

圈層運營項目口碑傳播建立名府會會員機制二、營銷策劃-活動策略——平臺資源支撐——時尚消費平臺民企資本平臺高端享受平臺信息服務(wù)平臺1、啟東范圍內(nèi)VIP消費專享服務(wù)及優(yōu)惠2、最新時尚消費訊息渠道-【雜志、彩信、網(wǎng)站】3、增值服務(wù)體驗時尚代購時尚發(fā)布會一站式服務(wù)【購買-包裝-配送-售后】1、民企發(fā)展基金匯聚名企資金，支持本土優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展2、民企投資端口募集本土民企閑置資金，尋找更具價值的投資方向，建立投資渠道，實現(xiàn)資本增值3、資本管理咨詢?yōu)槠髽I(yè)提供資本戰(zhàn)略咨詢服務(wù)?！疽M知名金融服務(wù)機構(gòu)】1、高品質(zhì)城市住區(qū)大名府【精裝、物業(yè)、園林】2、頂級主題酒店名府域【洲際、半島、喜達屋】3、高端商家聯(lián)盟【美食、娛樂、游泳、健身、社交、養(yǎng)生】4、尊享物業(yè)服務(wù)【五星級酒店式管家服務(wù)】1、行業(yè)一手信息發(fā)布【定期推送經(jīng)濟走勢、行業(yè)發(fā)展訊息、本土行業(yè)快訊】2、行業(yè)市場數(shù)據(jù)整合【發(fā)布各行業(yè)市場月報、年報等數(shù)據(jù)分析】3、政策分析【宏觀政策詳細解讀，地方政策搶先分析】名府會商務(wù)社交平臺2、創(chuàng)業(yè)助力服務(wù)【創(chuàng)新項目交流、創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)、創(chuàng)業(yè)機會】1、企業(yè)交流服務(wù)【定期政企及企業(yè)交流、行業(yè)發(fā)展論壇】3、企業(yè)家名流會【定期開展企業(yè)家商務(wù)娛樂社交活動】二、營銷策劃-活動策略會所會員卡會籍管理會刊選用智能一卡通，用于會員信息記錄和會員消費、積分會員卡在社區(qū)內(nèi)可以刷卡，享受聯(lián)名商戶折扣成立專門實體運作，包含會員積分管理、定制服務(wù)、銷售協(xié)調(diào)等工作上流生活體驗圈層活動陣地

民企知識平臺以季刊形式發(fā)行發(fā)行渠道：接待中心、高端消費場所、會員郵寄刊物內(nèi)容：項目動態(tài)+上流生活品鑒——名府會運營體系——二、營銷策劃-活動策略活動時間：2016年7月-9月活動地點：售樓處/合作品牌商家活動人數(shù)：高端客戶/商業(yè)聯(lián)盟客戶邀請對象：意向客戶、主流媒體、高端汽車發(fā)燒友活動目的：以此給到啟東市場信號，頂級的城市豪宅項目正是揭開面紗，啟動銷售。以奢侈品提升項目住宅調(diào)性，拉高消費者心理價格預(yù)期。名府會高端奢侈系列活動二、營銷策劃-活動策略名府會海天盛典時尚派對系列活動活動時間：2016年8-9月活動地點：實景示范區(qū)（泳池）活動人群：高端圈層客戶活動內(nèi)容：針對高端圈層客戶，結(jié)合夏季泳池，舉辦高端客戶圈層活動，紅酒會、化妝舞會、名媛會、時尚達人見面會等小型圈層活動。二、營銷策劃-活動策略洋房開盤698套認籌1745組1:2.5洋房任務(wù)分解拓客客戶34900組1:20別墅開盤82套認籌328組1:4別墅任務(wù)分解拓客客戶6560組1:20二、營銷策劃-拓客分解開盤銷售目標8.02億16年銷售目標8.28億總?cè)藬?shù)營銷管理銷售板塊策劃板塊行政板塊待調(diào)入人員3922845定編人數(shù)（流程中）59342410滿編率66%67%67%100%50%G12級及以上人員共0人，占總?cè)藬?shù)的0%。

G11-G10級人員共2人，占總?cè)藬?shù)的5%。G9-G8級人員共16人，占總?cè)藬?shù)的41%。

G7及以下（普通員工）

G12

及以上G11-G10（經(jīng)理級）G9-G8（主管/高級）二、營銷策劃-人員鋪排G7級及以下人員共21人，占總?cè)藬?shù)的54%?！菊f明】：1、團建組建后，根據(jù)項目首開貨量產(chǎn)品不同，銷售團隊劃分為兩大組：洋房組和別墅組，其中各組、各劃分兩小組進行拓客及PK。2、組內(nèi)成員確定后，各組由對應(yīng)的組長直接負責(zé)管理，根據(jù)各類產(chǎn)品客戶的差異化，進行拓客區(qū)域及重點行業(yè)劃分，有針對性的進行拓展，同時根據(jù)別墅、洋房客戶的差異化，提供別墅更高的服務(wù)標準及參觀體驗另根據(jù)客群的差異，定制不同拓客物料及圈層活動?？偨y(tǒng)籌（徐偉）策劃統(tǒng)籌（閆學(xué)敏）策劃3人事務(wù)統(tǒng)籌（徐銀）行政5人銷售（楊柳）洋房組(朱和才)A組15人B組15人C組15人別墅組（李飛）A組10人B組10人電商（待定）二、營銷策劃-人員鋪排五三目錄

經(jīng)營指標、同心共享

投資指引財務(wù)策劃篇三、財務(wù)策劃-經(jīng)營指標項目開放時間：2016-09-06項目開盤時間：2016-9-21開放時間目標：4個月現(xiàn)金回正目標：3個月項目總貨值：60.39億(含地下車位)

土地獲利倍數(shù)：0.86首期供貨：12.33億凈利潤率：12.03%全年(2016)

銷售目標：8.28億(含存貨)年化自有資金回報率：925%首期項目總?cè)セ剩?7%成就共享目標：14060萬三、財務(wù)策劃-經(jīng)營指標指標數(shù)據(jù)指標數(shù)據(jù)指標數(shù)據(jù)獲取方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓每畝單價(萬元)123畝數(shù)687.38容積率1.26總地價（萬元）84548樓面地價（元）1398畝產(chǎn)利潤（萬元）105.68土地獲利倍數(shù)0.87銷售凈利率12.03%總可售面積(萬㎡)68.14總銷售收入(億元)60.39IRR242%三、財務(wù)策劃-同心共享關(guān)鍵指標同心共享關(guān)鍵數(shù)據(jù)重點預(yù)計投資峰值預(yù)計投入峰值1.386億預(yù)計資金回正時點2016年7月15日年化投入金額約

7852萬元預(yù)計年化收益利潤率12.03%，凈利潤72644萬預(yù)計年化投入收益率925%預(yù)計分紅情況（按投入本金1000萬計算，項目分期開發(fā)）預(yù)計靜態(tài)收益率：36.5%預(yù)計收回資本金時間：2018年6月首次預(yù)分紅：2017年3月預(yù)分紅137萬元根據(jù)測算，投入峰值13860萬元。按照規(guī)定區(qū)域投資公司持股比例不高于10%，剩余可供投資額度1386萬元。預(yù)計2016年9月開盤資金回籠后，預(yù)計2017年1月項目經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)回正，立即投入新項目，賺取疊加收益?，F(xiàn)金流（萬元）2016.04.29支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓3.5億2016.7.15短期融資5.0億，資金回正2016.10.29支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓3.5億2016.08.31短期融資3.0億，資金回正款項金額(億)時間股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3.5億16/4/29短期貸款5.0億16/7/15短期貸款3.0億16/8/31股權(quán)轉(zhuǎn)讓款：3.50億短期貸款：8.00億(1年，成本7.5%)2016.09.21項目開盤2017.1.15項目預(yù)計經(jīng)營性回正2017.6.30歸還短期貸款8.0億三、財務(wù)策劃-同心共享關(guān)鍵指標必投人員請按項目分筆將款項匯入以下賬戶：【賬戶名稱：順碧（上海）投資合伙企業(yè)（有限合伙）；賬號：03833010040010594

開戶行：農(nóng)行上海菊園分理處】；非必投人員請按項目分筆匯入代持人賬戶：【賬戶名稱：鄭永彥，賬號：6228480434081173917，開戶銀行：農(nóng)行巢湖支行；必投人員：區(qū)域總裁，區(qū)域營銷總經(jīng)理，項目總經(jīng)理，項目營銷經(jīng)理，且必投人員每個項目以本人名義投入金額不低于最低限額；必投人員項目總經(jīng)理和營銷經(jīng)理均指同心共享項目當(dāng)盤項目總經(jīng)理和營銷經(jīng)理，其他項目總經(jīng)理級營銷經(jīng)理為非必投人員！投資款項請按項目分筆以本人賬戶匯入指定賬戶，把匯款信息發(fā)送至675665579@(匯款信息可以是回單或者網(wǎng)銀截圖等任何可以證明款項已匯的資料)確認款項到位之后，財務(wù)會組織代持協(xié)議簽署工作！投資指引五三目錄報建政策、關(guān)鍵節(jié)點重點難點、報建費用報建策劃篇四、報建策劃-報建政策開、竣工要求辦理施工許可證、交付備案開工報建手續(xù)辦理按照南通啟東市相關(guān)要求預(yù)售條件按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。高層的商品房項目完成基礎(chǔ)和二層結(jié)構(gòu)工程；別墅需結(jié)構(gòu)封頂。貨幣資本金監(jiān)管政策需簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定監(jiān)管賬戶，預(yù)售款監(jiān)管比例暫未約定。限購/限價不限購抗震設(shè)防等級六度融資條件

無冬歇期

無雨季

5、6月梅雨季開發(fā)報建費用總費用：

110元/㎡；（扣除水電燃氣以及散裝水泥、墻改、貨幣資本金可退部分）土地稅費標準契稅：3%；土地使用稅4元/平方米/年優(yōu)惠政策

無熟知報建政策四、前置策劃-報建關(guān)鍵節(jié)點主要事項完成節(jié)點時間完成規(guī)劃設(shè)計條件完成股權(quán)變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證責(zé)任人：季文峰2015年4月22日前已辦理2016年4月28日已辦理2016年5月5日已辦理2016年7月30日待辦理2016年8月30日預(yù)售條件：含高層完成2層結(jié)構(gòu)，別墅完成結(jié)構(gòu)封頂2016年8月10日待辦理已辦理完成國土證地塊四、前置策劃-報建關(guān)鍵節(jié)點《商品房預(yù)售證》首推貨量開售2016年9月21日

第1天2016.4.21簽訂出讓合同第25天2015.5.15修規(guī)第一次送件

第97天2016.7.25《國土證》辦理

第118天2016.8.17第131天2016.8.30《國土證》完成《工程規(guī)劃許可證》完成第125天2016.8.24第116天2015.8.15第52天2016.6.10施工圖審查

第152天2016.9.21《施工許可證》送件第7天2016.4.28股權(quán)變更《施工許可證》完成《商品房預(yù)售許可證》完成

打鐵還需自身硬不要被動學(xué)習(xí)（途徑多樣、內(nèi)容全面、系統(tǒng)整理）不要寄希望于領(lǐng)導(dǎo)“公關(guān)”不要迷信所謂“潛規(guī)則”

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢不要等到所有資料齊全才開始報建；不要等到工作開始了才了解流程；不要等到工作出現(xiàn)問題采取溝通未辦理國土證地塊四、前置策劃-重點、難點重點難點圖紙設(shè)計速度滯后1、派專人跟蹤圖紙，提前與規(guī)劃、建筑、景觀等部門對接。2、與審圖機構(gòu)對接圖紙?zhí)崆八蛯彛?、修建性詳規(guī)文本嚴重滯后，溝通規(guī)劃局先公示總平面圖，公示期期間強文本，召開專家評審會。商業(yè)地塊進深不夠根據(jù)歐尚要求，進深需保證達到75米，解決辦法：想辦法溝通政府貼著住宅用地地塊紅線規(guī)劃，保證進深要求。地塊中仍存在問題1、地塊內(nèi)存在未拆遷戶：未拆遷整體規(guī)劃設(shè)計，已拆遷部分單獨報建。與開發(fā)區(qū)政府溝通，提前讓未拆遷戶搬遷。2、市政道路在地塊紅線內(nèi)：從政府了解到現(xiàn)市政道路在地塊紅線內(nèi)，影響我司國土證的辦理。高層部分消防審核時間長因高層消防審查時間較長，會影響施工證辦理時間，想辦法溝通消防提前審核，時間前置待施工許可證辦理時完成審核?？颇拷痤~備注基礎(chǔ)設(shè)施配套1213萬白蟻防治30萬墻改基金141萬可返還散裝水泥50萬可返還農(nóng)民工工資保證金500萬可返還圖紙審查20萬測繪47萬規(guī)劃服務(wù)14萬防雷15萬土地出讓金4000萬未辦理國土證部分合計6030萬可返還691萬首開面積暫按14.1萬㎡，平均報建費用110元/㎡四、前置策劃-報建費用五三目錄

團隊組建、資源協(xié)調(diào)計劃鋪排前置策劃篇五、前置策劃-組織架構(gòu)項目總經(jīng)理王鵬斌項目副總經(jīng)理綜合部成本部營銷部財資部水電工程師工程（監(jiān)理）部開發(fā)部土建工程師營銷經(jīng)理行政銷售員造價主管行政主管財務(wù)經(jīng)理會計出納開發(fā)經(jīng)理開發(fā)主管倉庫管理員倉庫A項目架構(gòu)五、前置策劃-區(qū)域幫扶組織B區(qū)域組織總指揮謝金雄共享精英隊成本管理區(qū)域幫扶組工程管理副總指揮楊紅建，鄭永彥張化宇設(shè)計管理曹陽運營管理李驍春財務(wù)資金裴加錢投資拓展孔慶朗人力資源周璠付成霞孔亮開發(fā)報建成長明設(shè)計后勤綜合采購管理鄧敏策劃杜衛(wèi)尉梁佑明客戶關(guān)系于輝工程品質(zhì)陳強保持高效溝通，尋求區(qū)域協(xié)助支持職能中心部門職能中心對接人區(qū)域?qū)尤隧椖繉尤诉\營中心運營管理部李坤佳廷定設(shè)計中心規(guī)劃設(shè)計部葉一涵俁/季海坤產(chǎn)品研發(fā)部周靈雄1866392059設(shè)計管理部熊林麗