房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)管理講座

本錢管理精細(xì)化管理之----房地產(chǎn)企業(yè)全本錢管理---責(zé)任本錢管理體系的實(shí)踐環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢(shì)----消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存房地產(chǎn)企業(yè)客戶資本市場(chǎng)法律資源輿論社會(huì)

舉牌案例

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)向管理要效益管理標(biāo)準(zhǔn)化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模開展行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細(xì)化管理出效益再看看我們的運(yùn)營。。。。資本土地項(xiàng)目資本增值能力工程開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績表達(dá)------核心財(cái)務(wù)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體工程操作能力企業(yè)綜合管理能力本錢管理能力聚焦體現(xiàn)一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為本錢管理的競(jìng)爭(zhēng)形成責(zé)任本錢管理為核心的---全本錢管理體系聚焦：房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈分析投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作工程盈利目標(biāo)房地產(chǎn)工程全本錢管理房地產(chǎn)工程全本錢土地本錢工程建造本錢管理本錢本錢管理本錢分解資金本錢房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢結(jié)構(gòu)在變化----土地本錢建造本錢財(cái)務(wù)本錢開發(fā)速度對(duì)本錢的影響房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢有效性的要求土地增值稅對(duì)我們的要求：無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：管理效率的提升房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，不超過工程開發(fā)本錢的5%管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識(shí)決定了工程本錢與企業(yè)命運(yùn)------企業(yè)的本錢策略觀全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的本錢策略品牌盈利顧客價(jià)值持續(xù)開展房地產(chǎn)企業(yè)根本的本錢策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的形成工程開展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)本錢作業(yè)過程與本錢形成土地本錢政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建造本錢銷售費(fèi)用管理費(fèi)用本錢是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加本錢寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)本錢控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作與協(xié)調(diào)本錢控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)本錢的形成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本歸集企業(yè)特色工程特點(diǎn)財(cái)務(wù)核算本錢分析范例----1序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價(jià)款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

三主體建筑工程費(fèi)

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

項(xiàng)目總投資

如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理？建立和實(shí)踐目標(biāo)本錢與責(zé)任本錢管理體系建立合理的目標(biāo)本錢將目標(biāo)本錢分解成責(zé)任本錢將本錢控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系本錢考核與績效管理責(zé)任本錢管理的總體思路目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)本錢目標(biāo)本錢的起源目標(biāo)本錢與責(zé)任本錢目標(biāo)與靶心內(nèi)容一、目標(biāo)本錢的解讀二、目標(biāo)本錢設(shè)定原那么三、目標(biāo)本錢的形成四、目標(biāo)本錢的管理五、目標(biāo)本錢的實(shí)現(xiàn)六、案例關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)本錢的定義目標(biāo)本錢是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營方案，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢指標(biāo)。關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)本錢定義解讀目標(biāo)本錢設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)本錢設(shè)定與工程定位目標(biāo)本錢設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)本錢設(shè)定的市場(chǎng)原那么性價(jià)比與專業(yè)管理銷售成本項(xiàng)目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）關(guān)于目標(biāo)成本PDCA四、目標(biāo)本錢的管理------動(dòng)態(tài)本錢管理總目標(biāo)我們需要通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行本錢控制，才能實(shí)現(xiàn)降低本錢的目的。我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任本錢體系。關(guān)于目標(biāo)成本五、目標(biāo)本錢的實(shí)現(xiàn)回憶：目標(biāo)本錢是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)本錢是在工程運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的目標(biāo)本錢的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)本錢信息管理目標(biāo)本錢管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任本錢管理體系案例：從本錢籌劃入手規(guī)劃目標(biāo)本錢案例：目標(biāo)本錢的設(shè)定形式案例：動(dòng)態(tài)本錢信息反響系統(tǒng)案例：本錢數(shù)據(jù)庫的建立目標(biāo)本錢管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)本錢合理嗎？2、動(dòng)態(tài)本錢信息為什么失真？案例1：目標(biāo)估計(jì)缺乏案例2：目標(biāo)剛性缺乏案例3：目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時(shí)案例2：信息反響失控責(zé)任成本管理內(nèi)容一、責(zé)任本錢的解讀二、責(zé)任本錢的分解三、責(zé)任本錢分解原那么四、責(zé)任本錢的落實(shí)五、責(zé)任本錢的評(píng)估與考核六、案例關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任本錢的解讀方式一：根據(jù)本錢科目，將目標(biāo)本錢分解成?目標(biāo)本錢控制責(zé)任書?，對(duì)各工程費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成本錢控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)本錢分解成?合同控制清單?，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門本錢責(zé)任的完成來保證目標(biāo)本錢的完成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任本錢的分解方式分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測(cè)繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測(cè)合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機(jī)采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

方式二：合同分類序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部營銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

方式一：本錢科目各部門各司其職三、責(zé)任本錢的分解思路階段性地確定本錢責(zé)任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售工程運(yùn)作全過程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任本錢的分解思路以本錢形成主體作為本錢責(zé)任主體關(guān)于責(zé)任成本四、責(zé)任本錢的分解原那么關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任本錢的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀〔書〕責(zé)任本錢的分配最終落實(shí)到了工程開發(fā)方案以及各部門工作方案中！〔參加時(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素〕責(zé)任本錢指導(dǎo)書關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任本錢的評(píng)估與考核評(píng)估方式評(píng)估指標(biāo)無效本錢考核方式謹(jǐn)慎與全面性量化評(píng)估回憶：責(zé)任本錢的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任本錢分解后要形成明確的責(zé)任本錢管理指導(dǎo)書責(zé)任本錢的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任本錢管理的實(shí)施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤案例：責(zé)任本錢的分解落實(shí)案例：責(zé)任本錢考核的全面性1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任本錢僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任本錢如何切分？案例1：設(shè)計(jì)階段責(zé)任本錢管理案例2：招投標(biāo)責(zé)任本錢管理責(zé)任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題3、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任本錢管理的錯(cuò)？案例1：樣板房本錢誰來管案例2：圖紙的本錢責(zé)任案例3：合同招標(biāo)與實(shí)施責(zé)任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責(zé)任本錢管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任本錢控制要點(diǎn)指南的介紹？第一項(xiàng)………….立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng)………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)………….

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)………….期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng)………….物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南內(nèi)容歸納建立合理的目標(biāo)本錢---將目標(biāo)本錢分解成責(zé)任本錢---將本錢控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中—量化的控制指標(biāo)與評(píng)估---控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤---房地產(chǎn)工程全本錢管理之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系集團(tuán)區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全成本管理體系設(shè)計(jì)管理采購管理工程管理本錢管理分包簽證進(jìn)度質(zhì)量變更限額招標(biāo)合同管理集中采購招投標(biāo)之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品部品作業(yè)工序工程做法質(zhì)量驗(yàn)收

全成本管理體系之三：專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)本錢研究系統(tǒng)根底數(shù)據(jù)信息全成本管理體系一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要各體系的支持，管理效果表達(dá)了企業(yè)各專業(yè)集成能力和企業(yè)的綜合管理能力。房地產(chǎn)本錢管理是企業(yè)行為〔策略—管理〕房地產(chǎn)本錢管理需要全員、全過程的努力房地產(chǎn)本錢管理需要落實(shí)到具體的管理工具和手段企業(yè)本錢管理要與責(zé)任部門績效考核謹(jǐn)慎掛鉤