新一輪城中村改造的邏輯及影響

行業(yè)背景控風(fēng)險(xiǎn)、拼運(yùn)營(yíng)、活下去快周轉(zhuǎn)、高杠桿、大擴(kuò)張2013年2021年2018年2030年2013年2021年2018年2030年2010年2011年2010年2011年戶均1套停止分房住房貨幣化城市分化戶均1.1套戶均1套停止分房住房貨幣化城市分化戶均1.1套城鎮(zhèn)化率60%增量峰值存量開啟人口峰值城市化快速期結(jié)束人口紅利消失單位分房黃金十年供不應(yīng)求高速增長(zhǎng)供需平衡供過(guò)于求行業(yè)背景人口背景倫敦都市圈都市圈都市圈紐約都市圈西海岸都市連綿區(qū)倫敦都市圈都市圈都市圈紐約都市圈西海岸都市連綿區(qū)人口背景多數(shù)都市圈經(jīng)濟(jì)人口比值大于多數(shù)都市圈經(jīng)濟(jì)人口比值大于1宏觀背景約束條件嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%嚴(yán)格控制大規(guī)模增建城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%綜合對(duì)比綜合對(duì)比十四個(gè)五年規(guī)劃和《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》《關(guān)于在超大特大城1)要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥,優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多部《開展低效用地再開實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡?！?)完善征地辦法:“明確集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序、依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行情形等規(guī)定?！?)探索不同類型用地置換模式:“探索集體建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地或價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換'原則,經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換,依法辦理登記?！苯ㄔO(shè)保障性租賃住房?！?《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)款項(xiàng)用于償還先期一級(jí)開發(fā)投入；采取捆綁、非正“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”是指土地在一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)，不經(jīng)過(guò)招拍掛程序而直接鎖定、指定8會(huì)議和目標(biāo)導(dǎo)向,以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地地方政策地方政策《草案》指出，城中村改造包括3種方式：（一）拆除新建，是指除法律、法規(guī)明確需要保留的在公共設(shè)施方面，城中村改造應(yīng)當(dāng)根據(jù)周邊地區(qū)功能以及實(shí)際需查律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公告，聽取被征收土地的農(nóng)在征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，《草案》指出，征收農(nóng)民集體所有土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及征收土地涉及的村民住宅、其征收集體土地涉及非村民合法產(chǎn)權(quán)住宅的，征收補(bǔ)償一律按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)公開執(zhí)行，任何單位和個(gè)人不得以任何方式提高地方政策地方政策n1月4日，n1月4日，由廣州市規(guī)劃和自然資源局組織編制的《廣州市房票安置實(shí)施方案》經(jīng)廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。n1月5日，廣州市荔灣區(qū)發(fā)行了廣州市第一批房票，標(biāo)志著廣州市房票政策正式落地。n下一步，廣州市將會(huì)在全市推廣“房票安置”。房票是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人（區(qū)政府）出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑被征收人與征收人（區(qū)政府）簽訂補(bǔ)償協(xié)議后不是。“房票安置”是現(xiàn)有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置模式的一種補(bǔ)充形式，被征收人被征收人可以自主靈活選擇復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、房票安置等其中一種補(bǔ)償方式，也補(bǔ)償方式的組合形式?！胺科卑仓谩睒O大地拓寬了安置渠道，增加了有。為鼓勵(lì)被征收人選擇“房票安置”，按規(guī)定在基礎(chǔ)補(bǔ)償額以外給予被征收人一定房票全市通用，可跨區(qū)購(gòu)買“房源超市”中的房屋。增加了被征收人選擇安置房源的范圍，化解了的不確定風(fēng)險(xiǎn)，可以讓被征收人根據(jù)自身需求和喜好，在規(guī)定的時(shí)業(yè)類型、戶型、面積、位置等，滿足了被征收人更加靈活、多元和可以。房票的使用人為被征收人本人及其直系親屬（配偶、父母、子女購(gòu)房時(shí)，優(yōu)先全額使用房票支付購(gòu)房款后，尚不足以支付總房款的差額部被征收住宅位于限購(gòu)區(qū)的，使用房票購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；被征收住宅位于非限購(gòu)區(qū)的，使有。房票使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算，最長(zhǎng)使用期限為18個(gè)月，到期后，未使用部分被征收人可向核等具體情況，整個(gè)征收安置過(guò)程清晰透明，讓被征地方政策地方政策任，有助打通“堵點(diǎn)”分類別、編規(guī)劃、做標(biāo)準(zhǔn)、抓統(tǒng)籌、強(qiáng)監(jiān)管的職《實(shí)施意見(jiàn)》將四類城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范的；3、位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的；4、存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安《實(shí)施意見(jiàn)》明確，深圳拆除新建類城中村改造需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。相較此前“單一地塊需經(jīng)專有部分面積占比75%以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)75%以上的物業(yè)權(quán)利人住宅區(qū)地塊更是要求雙95%多個(gè)地塊還需物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的8《實(shí)施意見(jiàn)》提出，整治提升（含拆整結(jié)合）類項(xiàng)目，“局部拆建應(yīng)以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過(guò)拆整結(jié)合類城中村改造項(xiàng)目總用地面積的30%”。這可能意味著拆除新建有望加速“物業(yè)進(jìn)村”《實(shí)施意見(jiàn)》提出，“區(qū)政府引導(dǎo)村股份公司引進(jìn)或自行成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采用菜單式物業(yè)管理、村股份公司兜底等多種加強(qiáng)整治提升成果后續(xù)管理運(yùn)營(yíng)及維護(hù)更新”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，深圳市于19年末啟動(dòng)“物業(yè)城市”試點(diǎn)，截至23年5月已有37個(gè)街道進(jìn)行物業(yè)城市項(xiàng)目招標(biāo)，覆蓋率達(dá)到50%，多家頭部物管公司皆有地方政策3)及時(shí)下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)成本,市財(cái)政局以征收(預(yù)征收)補(bǔ)兩級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配和撥付辦法的通知》(筑財(cái)預(yù)〔2022〕45號(hào))規(guī)定,及時(shí)將土地一級(jí)開發(fā)成本及房屋補(bǔ)償安置辦法》(征求《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)《關(guān)于推進(jìn)相城區(qū)房屋征收搬房票購(gòu)買房源庫(kù)中商品房的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)比例不低于5%。要加快推進(jìn)重點(diǎn)任務(wù),強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè),穩(wěn)步推動(dòng)城中村改造,加強(qiáng)歷史文化傳承,做《關(guān)于支持建設(shè)“千億鎮(zhèn)街”資料來(lái)源：各城市政府官網(wǎng)、住建委官網(wǎng)、發(fā)改委官網(wǎng)，上海證券報(bào)，長(zhǎng)沙晚報(bào)，金茂華北資地方計(jì)劃地方計(jì)劃金融政策金融政策資金來(lái)源官方近期表態(tài)及文件解讀中央財(cái)政資金根據(jù)住建部2020年數(shù)據(jù),2016年-2020年,國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部安排下達(dá)各類棚戶區(qū)改造中央補(bǔ)助資金約8000億元,占棚改7萬(wàn)億總投資的11.4%。預(yù)計(jì)規(guī)模有限,棚改時(shí)期規(guī)模占比也不高地方財(cái)政資金根據(jù)上文測(cè)算,地方財(cái)政在棚改時(shí)期占比就不高目前地方財(cái)政壓力較大,預(yù)計(jì)規(guī)模有限專項(xiàng)債9月,據(jù)21年世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債支持范圍,新增專項(xiàng)債可能明年開始發(fā)行。在當(dāng)時(shí)棚戶區(qū)改造優(yōu)先采用貨幣化安置的政策環(huán)境下,難免專項(xiàng)債資金流入樓市從而推升房?jī)r(jià),也前置了居民的購(gòu)房需求,因此在2019年9月各地開始進(jìn)行2020年地方債項(xiàng)目申報(bào)時(shí),棚改專項(xiàng)債被叫停。雖然2020年下半年重新恢復(fù)了發(fā)行,但明確要求僅支持已開工項(xiàng)目且不得用于貨幣化安置,棚改專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模也逐年降低。將符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債支持范圍,其根本作用仍在于依靠財(cái)政的支持帶動(dòng)民間資本的投入,保障城中村改造順利推進(jìn)重要啟動(dòng)資金,但根本作用仍在于依靠財(cái)政的支持帶動(dòng)民間資本的投入,明年城中村改造專項(xiàng)債規(guī)模將受多重因素影響,包括專項(xiàng)債總額度、城中村改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況及項(xiàng)目質(zhì)量等。PSL專項(xiàng)貸款2023年8月,中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開會(huì)議,指出將城中村改造納入金融支持范圍。11月,央行行長(zhǎng)在2023金融街論年會(huì)上指出,要為城中村改造、保障性住房等‘三大工程"建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。作為棚改時(shí)期絕對(duì)主要資金,可作為資本金撬動(dòng)項(xiàng)目推進(jìn)預(yù)計(jì)仍為主要來(lái)源之一,但在倡導(dǎo)資金來(lái)源多元化的基調(diào)下,預(yù)計(jì)占比將小于棚改時(shí)期。商業(yè)銀行貸款人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)8月18日聯(lián)合召開的金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議提出,要注意挖掘新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn),大力支持中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域,積極推動(dòng)城中村改造、“平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建11月,央行行長(zhǎng)在2023金融街論年會(huì)上指出,要為城中村改造、保障性住房等‘三大工程"建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持。央行23Q3貨政報(bào)告強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加快保障性住房等“三大工程"建設(shè),構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。商業(yè)銀行貸款在一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)均可參與,項(xiàng)目及相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶來(lái)大規(guī)模融資需求,給商業(yè)銀行帶來(lái)一定增量業(yè)務(wù)空間。一二級(jí)開發(fā)均可參與,或以二級(jí)開發(fā)參與為主,以項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)收入作為還款來(lái)源。后續(xù)作為重要的長(zhǎng)期資本參與,除貸款外,還有多種綜合金融服務(wù)提供。民間資本2023年7月,國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》,指出要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任,多渠道籌措改造資金,積極創(chuàng)新改造模式,鼓勵(lì)和支持民間資本參在財(cái)政化債壓力較大的背景下,參考廣州在10月19日審議通過(guò)的《廣州市進(jìn)一步促進(jìn)民建投資高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》,鼓勵(lì)民間投資參與城中村改造,鼓勵(lì)和引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)發(fā)揮業(yè)態(tài)策劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等優(yōu)勢(shì),積極創(chuàng)新改造模式.高效綜合利用土地資源,加快城中村改造,穩(wěn)步推進(jìn)城市更新,推動(dòng)區(qū)域發(fā)展能級(jí)提升。并率先放開城投平臺(tái)在城中村改造項(xiàng)目中的非標(biāo)融資。作為項(xiàng)目推進(jìn)速度較快的省份,廣州政府的態(tài)度證明城中村改造項(xiàng)目對(duì)社會(huì)資本的參與保持一定依賴性但結(jié)合當(dāng)下實(shí)際情況,大部分民營(yíng)房企資金鏈較為緊張,而城中村改造又具備一定的公益屬性,前期的土地開發(fā)需要大量的資金投入,預(yù)計(jì)民間資本短期內(nèi)參與有限,城中村改造周期較長(zhǎng),更關(guān)注民間資本在長(zhǎng)期維度上的資金支持。預(yù)計(jì)民間資本短期內(nèi)參與有限,城中村改造周期較長(zhǎng),更關(guān)注民間資本在長(zhǎng)期維度上的資金資料來(lái)源：銀行財(cái)報(bào)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家開發(fā)銀行，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局注：2020年國(guó)開行投放數(shù)據(jù)是根據(jù)官方新聞披露口徑與歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)相結(jié)合計(jì)算而得，可能存在偏差三大模式三大模式nn第一類是以政府為主導(dǎo)的模式，主要將城中村改造為民生公益類n第一步，政府確定凈地方案，完成前期土地整理工作。政府確定城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃，拆遷補(bǔ)償安置方案，政府再確定做地主體，一般是政府平臺(tái)或國(guó)企。n第二步，根據(jù)城市規(guī)劃，政府引入市場(chǎng)化主體落地改造項(xiàng)目。這個(gè)過(guò)程中，引入開發(fā)商只參與項(xiàng)目前期管理、勘察設(shè)計(jì)、開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、竣工交付、運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，提供項(xiàng)目全生命周期管理服務(wù)，獲得代建費(fèi)。nn政府主導(dǎo)模式中，改造項(xiàng)目公益性質(zhì)更高，拆除新建比例相對(duì)較低。這種模式下，撬動(dòng)得到的固定資產(chǎn)投資量有限，商品住房市場(chǎng)影響也較為有限。n該模式中，公益性質(zhì)相對(duì)更高，對(duì)投資回報(bào)要求較低。一二級(jí)開發(fā)資金壓力主要由政府承擔(dān)，項(xiàng)目建設(shè)由政府主導(dǎo)。n項(xiàng)目對(duì)商品房銷售回收投資的依賴相對(duì)較低，拆除新建比例相對(duì)可控，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的外溢影響也相對(duì)較小。實(shí)踐中不乏一些項(xiàng)目屬于純公益性質(zhì)項(xiàng)目，不產(chǎn)生任何新增的商品住宅。n該模式的約束是政府資金壓力大，工程改造周期較長(zhǎng)。該模式下政府需要承擔(dān)一二級(jí)開發(fā)費(fèi)用，耗費(fèi)的資金量較大，且公益性質(zhì)高的項(xiàng)目，還需要政府補(bǔ)貼資金，對(duì)于財(cái)政實(shí)力相對(duì)薄弱的地區(qū)而言，短期內(nèi)難以快速大規(guī)模推行。三大模式三大模式），政府通過(guò)土地交易中心采取招拍掛方式（或定向招拍掛將土地使用權(quán)進(jìn)行出讓。房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)拍，如完成一級(jí)凈地工作的權(quán)，則前期投入的拆遷補(bǔ)償安置資金和約定利潤(rùn)可沖一級(jí)凈地工作的開發(fā)商未能競(jìng)得土地使用權(quán)，則土地出讓貨幣化安置部分由參與一級(jí)凈地工作的開發(fā)商墊付，這種改造模金壓力在開發(fā)商，而不在地方政府開發(fā)商。為保證安全回收資金于安置的配套房屋外，還會(huì)增加大量商品房和租賃房供給，拆除新建比住宅銷售回款或是租賃住房運(yùn)營(yíng)收入。社會(huì)資金有帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)和租金同步拾升的風(fēng)險(xiǎn)。三大模式三大模式微棠在元芬新村的項(xiàng)目收入主要依賴租金，其次還依店、超市、餐飲等商業(yè)配套產(chǎn)生。憑借租金和運(yùn)營(yíng)收難以吸引社會(huì)資金參與，只能依賴財(cái)政或政府資金投元芬新村的特點(diǎn)是外來(lái)常住人口多，且常住人口絕大部分是租戶。根據(jù)新華社報(bào)道，元芬村位于深圳市龍華區(qū)，占地面積約10萬(wàn)平。元芬新村，常住居民約1.5萬(wàn)人，戶籍人口僅565人，共有259棟樓房。2018年，元芬新村和愿景集團(tuán)旗下的深圳微棠公司展開合作，業(yè)主將房屋整棟租給愿景集團(tuán)，愿景集團(tuán)針對(duì)社區(qū)室內(nèi)外環(huán)境、公共空間規(guī)劃以及社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理等方面進(jìn)行規(guī)?；模蛟熳赓U社區(qū)一微棠新青年社區(qū)，對(duì)外出租。元芬新村改造資金來(lái)源主要國(guó)企平臺(tái)+銀行貸款。深圳市人才安居集團(tuán)（國(guó)企）和愿景集團(tuán)（市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)）分別持有深圳微棠公司51%、49%的股權(quán)。除兩家企業(yè)按股權(quán)比例額對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資外，深圳市人才安居集團(tuán)還可以為項(xiàng)目帶來(lái)銀行授信和政府補(bǔ)貼。三大需求三大需求城中村改造有三重價(jià)值發(fā)現(xiàn)：城中村改造有三重價(jià)值發(fā)現(xiàn)：提升老舊小區(qū)住宅品提升老舊小區(qū)住宅品民生公益類項(xiàng)目模式 滿足租賃需求滿足住宅需求市場(chǎng)化項(xiàng)目運(yùn)作模式市場(chǎng)化運(yùn)作+民生保障模式社會(huì)資本重點(diǎn)關(guān)注三大改造需求衍生出三種不同的改造模式： 滿足租賃需求滿足住宅需求市場(chǎng)化項(xiàng)目運(yùn)作模式市場(chǎng)化運(yùn)作+民生保障模式社會(huì)資本重點(diǎn)關(guān)注三大改造需求衍生出三種不同的改造模式：建造為新的優(yōu)質(zhì)商品住宅，滿足城市新增住房需故而這種模式不依賴財(cái)政補(bǔ)貼。只不過(guò)這種模式兩大關(guān)注兩大關(guān)注n城市套戶比大于n城市套戶比大于1的有9個(gè)城市：佛山市、成都市、西安市、青島市、武漢市、昆明市、鄭州市、重慶市、長(zhǎng)沙n城市套戶比小于等于1的有12個(gè)城市：深圳市、北京市、東莞市、上海市、廣州市、大連市、南京市、天津市、濟(jì)南市、杭州市、沈陽(yáng)市、哈爾濱市。n當(dāng)下9個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民套戶比>1，說(shuō)明這些城市當(dāng)前并不太缺住房。若當(dāng)下進(jìn)行城中村改造，采用棚改舊模式進(jìn)行大規(guī)模拆除重建，意義將極為有限。n考慮東三省城鎮(zhèn)化推進(jìn)更早且較快，人口在凈流出，沈陽(yáng)、大連、哈爾濱的老宅數(shù)量也更多，并不急需對(duì)城中村進(jìn)行拆遷重建，因此我們重點(diǎn)關(guān)注其余9個(gè)城鎮(zhèn)居民套戶比資料來(lái)源：《2020年人口普查分縣數(shù)據(jù)》、國(guó)家資料來(lái)源：《2020年人口普查分縣數(shù)據(jù)》、國(guó)家層次一人口持續(xù)流入，那么這9大城市核心區(qū)域的拆建空間仍值n第一類，租賃熱度較高的城市（租賃住房占比>50%）：深圳市、東莞市、廣州市。n第二類，租賃熱度適中的城市（租賃住房占比>30%，但小于50%北京、上海、杭州。n第三類，租賃熱度較低的城市（租賃住房占比<30%）：大連市、南京市、天津市、濟(jì)南市、沈陽(yáng)城中村拆除重建之后，可重點(diǎn)考慮保障性資料來(lái)源：《2020年人口普查分縣數(shù)據(jù)》、國(guó)家nn其一，城中村是否需要拆除重建，關(guān)鍵是要判斷當(dāng)前城市存量住宅供需以及未來(lái)人口流入趨勢(shì)。n若當(dāng)前城鎮(zhèn)居民套戶比已經(jīng)大于1，這些城市當(dāng)下城中村改造重點(diǎn)應(yīng)該落在老舊住宅修復(fù)，而非拆除重建。忽略人口和住宅總量供給，而延續(xù)棚改舊模式的大拆大建，只會(huì)進(jìn)一步惡化商品房供需錯(cuò)配。n針對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)居民套戶比<1的城市，存量供應(yīng)仍并不十分飽和。即使不考慮后續(xù)人口流入帶來(lái)的紅利，盤活存量土地資產(chǎn)增加住房供應(yīng)也有較強(qiáng)必要性。n在充分考慮住房供需的現(xiàn)狀，不是所有城市都有大拆大建的必要，這也就意味著不同城市城中村改造的規(guī)模和體量不能一概而論。nn其二，針對(duì)存量住宅供給不足、人口尚在持續(xù)流入城市，城中村有拆除重建必要，但拆除之后重建成怎樣的住宅類型，即城中村改造的最終用途也會(huì)不同。n對(duì)于有住房供應(yīng)需求的城市而言，究竟是采用商品住宅模式還是保障性住房模式，需要考慮當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)、租房人口比例等等多重因素。影響影響nn拉動(dòng)內(nèi)需主要涉及四大方向：一是新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應(yīng)的新建商品房、騰退后新增保障性住房；二是住房租賃消費(fèi)，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側(cè)有異地安置期間村民階段性過(guò)渡租賃和原有租戶再租賃；三是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)和投資，帶動(dòng)建筑業(yè)、機(jī)械工業(yè)、電器機(jī)械、電子及通信設(shè)備制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)；四是配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施。體量估算體量估算21個(gè)城市城中村業(yè)主總?cè)藬?shù)為639.0萬(wàn)人，其次；本輪城中村改造總建筑面積為5.4億平方米體量估算體量估算21個(gè)特大超大城市城中村改造改造期內(nèi)對(duì)每年的銷售拉動(dòng)作用測(cè)算35城2023-2027年累計(jì)對(duì)商品住宅拉動(dòng)規(guī)模測(cè)算n測(cè)算結(jié)果為：2023年至2027年，21城城中村改造對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)規(guī)模占當(dāng)年全國(guó)商品住宅需求的比重，在樂(lè)觀情形下分別為8.2%、16.4%24.7%、22.3%、13.5%,5年累計(jì)占比為17.0%：在謹(jǐn)慎情形下分別為2.4%、4.8%、7.1%、6.4%、3.9%,5年累計(jì)占比為4.9%。21城城中村改造每年對(duì)住宅銷量的拉動(dòng)規(guī)模占當(dāng)年全國(guó)商品房需求的比重，在樂(lè)觀情形下分別為7.3%、14.5%、21.8%、19.6%、11.9%,5年累計(jì)占比為15.0%；在謹(jǐn)慎情形下分別為2.1%、4.2%、6.3%、5.7%、3.4%，5年累計(jì)占比為4.3%.資料來(lái)源：Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中體量估算體量估算n2023年至2027年，21城城中村改造拉動(dòng)的房地產(chǎn)建安投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重，樂(lè)觀情形下分別為1.7%、11.6%、20.1%、22.5%、15.7%，謹(jǐn)慎情形下分別為1.1%、4.5%、7.5%、7.9%、5.3%，5年累計(jì)占比為5.3%。n如果按照房地產(chǎn)投資比例將范圍擴(kuò)大到含I型城市的35城，2021年21城、35城房地產(chǎn)投資額分別為55293、74214億元，該比例為1.34倍，由此系數(shù)推算樂(lè)觀、謹(jǐn)慎情形下改造期內(nèi)累計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資分別為12.1、4.4萬(wàn)億元，分別占全國(guó)房地產(chǎn)投資總量的19.5%、7.2%。資料來(lái)源：Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中體量估算體量估算n配套基建主要包括城中村的道路、水電氣熱、綠化、照明、物業(yè)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施，教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，及直接相關(guān)的道路和公共交通、通信、水電氣熱、停車場(chǎng)、污水與垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)《保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2016年中央預(yù)算內(nèi)投資分配辦法》規(guī)定：保障房中央預(yù)算內(nèi)投資分配中，保障房基礎(chǔ)設(shè)施工程量因素占比20%，獎(jiǎng)罰因素占10%。因此扣除掉獎(jiǎng)懲因素后保障房基礎(chǔ)設(shè)施工程量因素占比22%，安置投資（包括安置房建設(shè)投資和貨幣化安置金額)和配套基建投資比例大致為7：2。n本次測(cè)算假定此比例維持不變，拉動(dòng)的基建配套投資顏=拉動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資顏*2/7。測(cè)算結(jié)果為：在樂(lè)觀情形下，預(yù)計(jì)2023-2027年共計(jì)拉動(dòng)配套基建投資25717億元：在謹(jǐn)慎情形下，預(yù)計(jì)2023-2027年共計(jì)拉動(dòng)配套基建投資9442億元。n如果擴(kuò)大至35城，在預(yù)計(jì)樂(lè)觀、謹(jǐn)慎情形下2023-2027年累計(jì)拉動(dòng)配套基建投資規(guī)模分別為3.4、1.3萬(wàn)億元。資料來(lái)源：Wind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中n新一輪城中村改造短期是為了給低迷的宏觀預(yù)期帶節(jié)奏，長(zhǎng)期是與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展新模式高度一致。n城中村改造目的是優(yōu)化既有城