某區(qū)雙柳樹危改小區(qū)部分在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告

PAGE 房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓部分在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估目錄TOC\o"1-3"致委托方函 1估價師聲明 18估價的假設和限制條件 19房地產(chǎn)估價結果報告 23一、委托方 23二、估價方 23三、估價對象 23四、估價目的 40五、估價時點 40六、價值定義 40七、估價依據(jù) 41八、估價原則 42九、估價方法 43十、估價結果 44十二、估價作業(yè)日期 47十三、估價報告應用的有效期 47十四、有關說明、提示與建議 47房地產(chǎn)估價技術報告 49一、個別因素分析 49二、區(qū)域因素分析 65三、市場背景分析 67四、最高最佳使用分析 70五、房地產(chǎn)信貸風險分析 71六、估價方法選用 77七、估價測算過程 78八、估價結果確定 105附件 108致委托方函壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司:受貴公司委托，我公司對貴公司所擁有的、擬用于抵押的位于宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓部分在建工程（以下簡稱“估價對象”）房地產(chǎn)抵押價值進行評估，為貴公司向金融機構申請辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。一、估價對象的確定（一）建設項目的概況根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗及其《補充協(xié)議》，證載該項目土地使用者為壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司，座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，土地登記用途為住宅、商業(yè)、辦公、地下車庫、地下商業(yè)、地下辦公（大堂）、地下倉儲，土地使用權面積為24712.32平方米,土地使用權終止日期住宅為2074年8月30日，商業(yè)為2044年8月30日，辦公為2054年8月30日，地下車庫為2054年8月30日，地下商業(yè)為2044年8月30日，地下辦公為2054年8月30日，地下倉儲為2054年8月30日，于估價時點2008年1月29日，土地使用權剩余使用年限住宅為66.63年，商業(yè)為36.61年，辦公為46.62年、地下車庫為46.62年、地下商業(yè)為36.61年、地下辦公為46.62年、地下倉儲為46.62年。根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司開發(fā)建設的雙柳樹危改小區(qū)（一期）工程，辦理《國有土地使用證》時的登記的座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，現(xiàn)由于規(guī)劃調整，10號樓已合并到9號樓一起施工建設，新增鍋爐房建設項目，該建筑項目已取得《建筑工程規(guī)劃許可證》。根據(jù)委托方提供的《房屋土地測繪技術報告書》、《建設工程規(guī)劃許可證》〖2006規(guī)（宣）建字0068號〗和〖2006規(guī)（宣）建字0082號〗、《建筑工程施工許可證》〖（2007）施建字0136號〗，本次評估估價對象所在項目的總規(guī)劃建筑面積為106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面積與設施設備用房等103341.16平方米）。各樓預測建筑面積情況如表1所示。表1各樓預測建筑面積情況表面積單位：平方米序號項目總建筑面積其中：1地下車庫及庫房15436.64地下車庫15275.09地下倉儲161.5527號樓14169.28大堂580.15住宅13535.4338號樓20548.19地上辦公617.23地上商業(yè)1047.4地下商業(yè)863.53住宅16816.88自行車庫1169.6449號樓52539.85地上辦公7962.01地下庫房4045.24地上商業(yè)3868.42地下商業(yè)311.95住宅36099.185鍋爐房647.2--6合計：103341.16--整個項目總建筑面積為103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面積合計為101184.06平方米，無收益建筑面積合計為2157.10平方米。各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：66451.49平方米；地上商業(yè)用途：4915.82平方米；地上辦公用途：8579.24平方米；地下商業(yè)用途：1175.48平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；地下倉儲用途：4206.79平方米。根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，該項目局部收益用途已發(fā)生變化，由原設計收益用途變更為無收益用途。變更部分原設計的各用途與面積合計為：地上商業(yè)91.01平方米；地下商業(yè)870.67平方米，地下庫房面積為1939.46平方米。詳見局部用途變更說明表（表2）。表2局部用途變更說明表序號抵押物位置（樓號）變更后用途房號建筑面積(m2)變更前用途19號住宅樓社區(qū)居委會11691.01地上商業(yè)29號住宅樓物業(yè)管理用房B10182.08地下商業(yè)39號住宅樓物業(yè)管理用房1B10287.88地下商業(yè)49號住宅樓商業(yè)服務B10358.17地下商業(yè)59號住宅樓商業(yè)服務1B10483.82地下商業(yè)69號住宅樓商業(yè)服務2B1051567.83地下庫房79號住宅樓市政站點B108371.63地下庫房88號住宅樓市政站點B105558.72地下商業(yè)合計：2901.14-因此，項目總建筑面積不變，為103341.16平方米。收益用途建筑面積合計變更為98282.92平方米，無收益建筑面積合計變更為5058.24平方米。各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：66451.49平方米；地上商業(yè)用途：4824.81平方米；地上辦公用途：8579.24平方米；地下商用途：304.81平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，合計300個車位；地下倉儲用途：2267.33平方米。因此，該項目總用地面積為24712.32平方米，總建筑面積為103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面積合計為98282.92平方米，無收益建筑面積合計為5058.24平方米?？側莘e率為4.18。（二）估價對象的確定根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，本次評估的是該項目的部分在建工程，總建筑面積合計為97838.06平方米（其中：收益建筑面積合計為94936.92平方米，其他無收益建筑面積合計為2901.14平方米），按照項目總容積率，分攤用地面積合計為23396.345平方米?？側莘e率為4.18。其中，各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：63105.49平方米；商業(yè)用途：4824.81平方米；辦公用途：8579.24平方米；地下商業(yè)用途：304.81平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；地下倉儲用途：2267.33平方米。抵押物明細詳見表3。表3抵押物清單序號抵押物位置（樓號）房號建筑面積(m2)分攤土地面積(m2)備注1地下車庫及設備商業(yè)用房B20122.535.3877地下庫房2地下車庫及設備商業(yè)用房B20230.867.3797地下庫房3地下車庫及設備商業(yè)用房B20322.025.2657地下庫房4地下車庫及設備商業(yè)用房B20451.1812.2388地下庫房5地下車庫及設備商業(yè)用房B20510.582.5300地下庫房6地下車庫及設備商業(yè)用房B20612.12.8935地下庫房7地下車庫及設備商業(yè)用房B20712.282.9366地下庫房8地下車庫及設備商業(yè)用房車庫15275.093652.7838車庫99號住宅樓3單元1301198.3747.4369住宅109號住宅樓3單元1302156.5837.4435住宅119號住宅樓4單元1301150.6636.0278住宅129號住宅樓6單元1301167.8840.1457住宅139號住宅樓6單元1302162.838.9309住宅149號住宅樓7單元1301162.338.8113住宅159號住宅樓7單元1302161.1938.5459住宅169號住宅樓4單元1203233.6555.8735住宅179號住宅樓5單元1201294.2570.3650住宅189號住宅樓5單元1202279.8666.9239住宅199號住宅樓9單元1201182.4143.6203住宅209號住宅樓9單元1202210.5650.3519住宅219號住宅樓1單元1201262.9162.8706住宅229號住宅樓1單元1202238.3757.0022住宅239號住宅樓10單元1201110.0926.3262住宅249號住宅樓10單元1202150.1335.9011住宅259號住宅樓2單元1201186.3644.5649住宅269號住宅樓2單元1202169.8440.6144住宅279號住宅樓3單元1201198.0447.3580住宅289號住宅樓3單元1202156.5837.4435住宅299號住宅樓4單元1201150.6736.0302住宅309號住宅樓6單元1201167.8840.1457住宅319號住宅樓6單元1202162.838.9309住宅329號住宅樓7單元1201162.3638.8257住宅339號住宅樓7單元1202161.0238.5053住宅349號住宅樓8單元1201108.525.9460住宅359號住宅樓8單元1202107.9325.8097住宅369號住宅樓1單元1101262.9162.8706住宅379號住宅樓1單元1102238.3757.0022住宅389號住宅樓10單元1101110.0926.3262住宅399號住宅樓10單元1102150.1335.9011住宅409號住宅樓2單元1101186.3644.5649住宅419號住宅樓2單元1102169.0340.4207住宅429號住宅樓3單元1101198.0747.3651住宅439號住宅樓3單元1102156.5637.4387住宅449號住宅樓4單元1101150.6636.0278住宅459號住宅樓4單元1003233.6555.8735住宅469號住宅樓5單元1101168.1540.2103住宅479號住宅樓5單元1102160.8338.4598住宅489號住宅樓6單元1101167.8840.1457住宅499號住宅樓6單元1102162.838.9309住宅509號住宅樓7單元1101162.3638.8257住宅519號住宅樓7單元1102161.0238.5053住宅529號住宅樓8單元1101108.525.9460住宅539號住宅樓8單元1102107.9325.8097住宅549號住宅樓9單元1001182.0543.5342住宅559號住宅樓9單元1002210.0750.2347住宅569號住宅樓1單元1001262.9162.8706住宅579號住宅樓1單元1002238.3757.0022住宅589號住宅樓10單元1001110.0926.3262住宅599號住宅樓10單元1002150.1335.9011住宅609號住宅樓2單元1001186.3644.5649住宅619號住宅樓2單元1002169.8440.6144住宅629號住宅樓3單元1001198.0447.3580住宅639號住宅樓3單元1002156.5837.4435住宅649號住宅樓4單元1001150.6736.0302住宅659號住宅樓5單元1001168.1540.2103住宅669號住宅樓5單元1002160.8338.4598住宅679號住宅樓6單元1001167.8840.1457住宅689號住宅樓6單元1002162.838.9309住宅699號住宅樓7單元1001162.3638.8257住宅709號住宅樓7單元1002161.0238.5053住宅719號住宅樓8單元1001108.525.9460住宅729號住宅樓8單元1002107.9325.8097住宅739號住宅樓90187.1620.8429辦公749號住宅樓90267.9216.2419辦公759號住宅樓90367.9216.2419辦公769號住宅樓904271.3264.8817辦公779號住宅樓1單元901262.9262.8729住宅789號住宅樓1單元902238.3957.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號住宅樓202337.480.6836商業(yè)2559號住宅樓1單元201262.8762.8610住宅2569號住宅樓1單元202238.0656.9281住宅2579號住宅樓10單元201109.8826.2760住宅2589號住宅樓10單元202149.8335.8294住宅2599號住宅樓2單元201185.9644.4692住宅2609號住宅樓2單元202169.0140.4159住宅2619號住宅樓3單元201197.7147.2791住宅2629號住宅樓3單元202156.3937.3981住宅2639號住宅樓4單元201150.5936.0111住宅2649號住宅樓5單元201167.8540.1385住宅2659號住宅樓5單元202160.4538.3689住宅2669號住宅樓6單元201167.4240.0357住宅2679號住宅樓6單元202162.3538.8233住宅2689號住宅樓7單元201162.0438.7492住宅2699號住宅樓7單元202160.6438.4144住宅2709號住宅樓8單元201107.6625.7451住宅2719號住宅樓8單元202107.5325.7140住宅2729號住宅樓101234.956.1724商業(yè)2739號住宅樓102353.184.4380商業(yè)2749號住宅樓103225.5753.9413商業(yè)2759號住宅樓104143.3234.2726商業(yè)2769號住宅樓105206.7849.4480商業(yè)2779號住宅樓106201.7248.2380商業(yè)2789號住宅樓107123.1729.4541商業(yè)2799號住宅樓108150.7436.0470商業(yè)2809號住宅樓109173.6441.5231商業(yè)2819號住宅樓110175.1941.8938商業(yè)2829號住宅樓111370.5488.6085商業(yè)2839號住宅樓112199.4247.6880商業(yè)2849號住宅樓113107.2325.6423商業(yè)2859號住宅樓114149.8235.8270商業(yè)2869號住宅樓115156.4137.4029商業(yè)2879號住宅樓社區(qū)居委會91.0121.7635無收益部分2889號住宅樓物業(yè)管理用房82.0819.6281無收益部分2899號住宅樓物業(yè)管理用房187.8821.0150無收益部分2909號住宅樓商業(yè)服務58.1713.9104無收益部分2919號住宅樓商業(yè)服務183.8220.0442無收益部分2929號住宅樓商業(yè)服務21567.83374.9205無收益部分2939號住宅樓單元B106996.86238.3825地下庫房2949號住宅樓單元B107838.5200.5133地下庫房2959號住宅樓市政站點371.6388.8691無收益部分2969號住宅樓單元B109130.5931.2284地下庫房2979號住宅樓單元B11070.5616.8733地下庫房2989號住宅樓單元B11169.2716.5648地下庫房2998號住宅樓5單元1301112.5526.9145住宅3008號住宅樓5單元1302111.4226.6442住宅3018號住宅樓2單元1201213.8251.1315住宅3028號住宅樓2單元1202181.443.3788住宅3038號住宅樓6單元1301135.0332.2902住宅3048號住宅樓6單元130298.5323.5618住宅3058號住宅樓1單元1201148.1635.4300住宅3068號住宅樓1單元1202112.9427.0077住宅3078號住宅樓5單元1201112.5526.9145住宅3088號住宅樓5單元1202111.4226.6442住宅3098號住宅樓6單元1201135.0232.2878住宅3108號住宅樓6單元120297.3823.2868住宅3118號住宅樓7單元1201105.6725.2692住宅3128號住宅樓7單元1202135.6232.4313住宅3138號住宅樓1單元1101148.1635.4300住宅3148號住宅樓1單元1102112.9427.0077住宅3158號住宅樓2單元1001213.3151.0095住宅3168號住宅樓2單元1002180.9443.2688住宅3178號住宅樓5單元1101112.5526.9145住宅3188號住宅樓5單元1102111.4226.6442住宅3198號住宅樓6單元1101135.0232.2878住宅3208號住宅樓6單元110297.3823.2868住宅3218號住宅樓7單元1101105.6725.2692住宅3228號住宅樓7單元1102135.6232.4313住宅3238號住宅樓1單元1001148.1635.4300住宅3248號住宅樓1單元1002112.9427.0077住宅3258號住宅樓3單元1001134.1332.0750住宅3268號住宅樓3單元100296.8423.1577住宅3278號住宅樓4單元100196.8323.1553住宅3288號住宅樓4單元1002134.2232.0965住宅3298號住宅樓5單元1001111.4426.6490住宅3308號住宅樓5單元1002111.4126.6418住宅3318號住宅樓6單元1001134.9932.2806住宅3328號住宅樓6單元100297.3723.2844住宅3338號住宅樓7單元1001105.625.2525住宅3348號住宅樓7單元1002135.6332.4337住宅3358號住宅樓1單元901148.1635.4300住宅3368號住宅樓1單元902112.9427.0077住宅3378號住宅樓2單元801213.3151.0095住宅3388號住宅樓2單元802180.9443.2688住宅3398號住宅樓3單元901134.1332.0750住宅3408號住宅樓3單元90296.8423.1577住宅3418號住宅樓4單元90196.8323.1553住宅3428號住宅樓4單元902134.2232.0965住宅3438號住宅樓5單元901111.4426.6490住宅3448號住宅樓5單元902111.4126.6418住宅3458號住宅樓6單元901134.9932.2806住宅3468號住宅樓6單元90297.3723.2844住宅3478號住宅樓7單元901105.625.2525住宅3488號住宅樓7單元902135.6332.4337住宅3498號住宅樓1單元801148.1635.4300住宅3508號住宅樓1單元802112.9427.0077住宅3518號住宅樓3單元801134.1332.0750住宅3528號住宅樓3單元80296.8423.1577住宅3538號住宅樓4單元80196.8323.1553住宅3548號住宅樓4單元802134.2232.0965住宅3558號住宅樓5單元801111.4426.6490住宅3568號住宅樓5單元802111.4126.6418住宅3578號住宅樓6單元801134.9932.2806住宅3588號住宅樓6單元80297.3723.2844住宅3598號住宅樓7單元801105.625.2525住宅3608號住宅樓7單元802135.6332.4337住宅3618號住宅樓1單元701148.1635.4300住宅3628號住宅樓1單元702112.9427.0077住宅3638號住宅樓2單元601213.3251.0119住宅3648號住宅樓2單元602181.0343.2903住宅3658號住宅樓3單元701134.1332.0750住宅3668號住宅樓3單元70296.8423.1577住宅3678號住宅樓4單元70196.8323.1553住宅3688號住宅樓4單元702134.2232.0965住宅3698號住宅樓5單元701111.4426.6490住宅3708號住宅樓5單元702111.4126.6418住宅3718號住宅樓6單元701134.9932.2806住宅3728號住宅樓6單元70297.3723.2844住宅3738號住宅樓7單元701105.625.2525住宅3748號住宅樓7單元702135.6332.4337住宅3758號住宅樓1單元601147.3235.2291住宅3768號住宅樓1單元602113.0927.0436住宅3778號住宅樓3單元601134.1332.0750住宅3788號住宅樓1單元501147.3235.2291住宅3798號住宅樓1單元502113.0427.0316住宅3808號住宅樓2單元401213.3451.0167住宅3818號住宅樓2單元402181.1243.3118住宅3828號住宅樓3單元501134.1332.0750住宅3838號住宅樓3單元50296.8423.1577住宅3848號住宅樓7單元501105.625.2525住宅3858號住宅樓7單元502135.6332.4337住宅3868號住宅樓1單元401147.3235.2291住宅3878號住宅樓1單元402113.0927.0436住宅3888號住宅樓4單元40196.8323.1553住宅3898號住宅樓4單元402134.2232.0965住宅3908號住宅樓6單元401134.9932.2806住宅3918號住宅樓6單元40297.3723.2844住宅3928號住宅樓7單元401105.625.2525住宅3938號住宅樓1單元301147.3235.2291住宅3948號住宅樓1單元302113.0427.0316住宅3958號住宅樓2單元201213.1650.9737住宅3968號住宅樓2單元202180.6743.2042住宅3978號住宅樓3單元30296.8423.1577住宅3988號住宅樓4單元30196.8323.1553住宅3998號住宅樓5單元301111.4426.6490住宅4008號住宅樓6單元301134.9932.2806住宅4018號住宅樓201617.23147.6003辦公4028號住宅樓1單元201147.8735.3607住宅4038號住宅樓1單元202112.6526.9384住宅4048號住宅樓3單元201133.7331.9793住宅4058號住宅樓10192.2222.0529商業(yè)4068號住宅樓102155.8737.2737商業(yè)4078號住宅樓103155.0937.0872商業(yè)4088號住宅樓104141.3333.7967商業(yè)4098號住宅樓105166.3139.7703商業(yè)4108號住宅樓106101.4824.2673商業(yè)4118號住宅樓107156.0537.3168商業(yè)4128號住宅樓10879.0518.9035商業(yè)4138號住宅樓B10183.820.0394地下商業(yè)4148號住宅樓B10276.8418.3750地下商業(yè)4158號住宅樓B10358.8614.0754地下商業(yè)4168號住宅樓B10485.3120.4005地下商業(yè)4178號住宅樓市政站點558.72133.6086無收益部分4187號住宅樓1101570.09136.3275住宅4197號住宅樓1102696.42166.5373住宅4207號住宅樓1001570.09136.3275住宅4217號住宅樓1002695.83166.3962住宅4227號住宅樓901570.09136.3275住宅4237號住宅樓902695.24166.2551住宅4247號住宅樓801570.09136.3275住宅4257號住宅樓802694.64166.1116住宅4267號住宅樓701570.09136.3275住宅4277號住宅樓702690.96165.2316住宅4287號住宅樓601570.09136.3275住宅4297號住宅樓602690.34165.0833住宅4307號住宅樓501570.09136.3275住宅4317號住宅樓502689.7164.9303住宅4327號住宅樓401570.09136.3275住宅4337號住宅樓402689.07164.7796住宅4347號住宅樓301570.09136.3275住宅4357號住宅樓302688.43164.6266住宅4367號住宅樓201570.09136.3275住宅4377號住宅樓202677.52162.0176住宅4387號住宅樓101365.5187.4056住宅4397號住宅樓102560.87134.1227住宅4407號住宅樓B101580.15138.7332大堂（地下辦公）合計--97838.0623396.345-各樓各用途及面積情況詳見表4。表4各樓各用途及面積情況明細面積單位：平方米項目住宅地上商業(yè)地下商業(yè)地上辦公地下辦公地下車庫地下倉儲其他無收益建筑面積合計7號樓13535.43580.1514115.588號樓13470.881047.40304.81617.23558.7215999.049號樓36099.183777.4107962.01-2105.782342.4252286.80地下車庫及庫房15275.09161.55-15436.64合計：63105.494824.81304.818579.24580.1515275.092267.332901.1497838.06根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓建設工程形象進度及投資情況說明》，于估價時點各樓均已結構封頂，正在進行內外裝修以及設施設備的安裝。于估價時點之前，該項目全部在建工程已進行過抵押。于估價時點尚未注銷。二、估價結果的確定（一）確定的方法評估人員采用了成本法和假設開發(fā)法分別對估價對象的價格進行了測算，成本法主要是對價格構成進行分析，采用房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的各項客觀成本進行計算，反映了房地產(chǎn)的成本價格。假設開發(fā)法主要是根據(jù)市場一般水平，對估價對象未來將要發(fā)生的收入和費用進行分析，并采用市場上客觀的數(shù)據(jù)，其計算的結果比較客觀。評估人員根據(jù)評估經(jīng)驗，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的因素，并結合估價對象的具體情況，取兩種評估結果的加權平均值作為估價對象的公開市場價值。（二）估價結果1、確定估價對象的公開市場價值估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并結合估價經(jīng)驗，詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在2008年1月29日的公開市場價值為人民幣98022.82萬元，大寫：人民幣=98022.82*10000\*CHINESENUM2玖億捌仟零貳拾貳萬捌仟貳佰元整。2、確定估價對象的法定優(yōu)先受償款（1）根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓及鍋爐房、地下車庫建設工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，全部地價款和契稅已按《北京市國有土地使用權出讓合同》〖京地出【合】字（2004）第1182號〗及補充協(xié)議全額繳清?？紤]到估價對象所在項目實際各收益建筑面積與出讓面積有所出入，將會涉及到地價款多退少補的問題。由于包含估價對象在內的整個項目的建筑面積尚未進行竣工實測，且地價款標準由國土資源局審定，因此，本次評估以估價對象全額繳清地價款及其相關稅費為假設前提，未考慮地價款多退少補的問題對估價對象于估價時點的抵押價值的減值影響。在此提請報告使用者注意。（2）根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓及鍋爐房、地下車庫建設工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，估價對象所發(fā)生的工程款和材料款等款項在項目建設期內已分期全額發(fā)放給建設單位和材料供應單位，不存在拖欠的工程款等債權債務關系。（3）根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗以及委托方的介紹，包含估價對象在內的所在項目于估價時點2008年1月29日設有抵押權登記，分別為：2007年1月23日，該宗地國有土地使用權24712.323平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司。權利價值=340000000\*CHINESENUM2叁億肆仟萬元，抵押期限為2007年1月23日至2009年7月22日止。該抵押為第二順序人。2007年9月20日，對該抵押權追加抵押物在建工程32803平方米，該抵押變更為第一順序人，抵押權利、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年2月16日，該宗國有土地使用權24712.323平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司，權利價值=150000000\*CHINESENUM2壹億伍仟萬元，抵押期限2007年2月8日至2009年8月7日止，該抵押為第三順序人。2007年9月20日，對該抵押權追加抵押物在建工程32803平方米，抵押變更為第二順序，權利價值、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年9月20日，該宗國有土地使用權24712.32平方米、在建工程32803平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司，權利價值=230000000\*CHINESENUM2貳億叁仟萬元，抵押期限2007年9月12日至2009年9月19日止，該次抵押為第三順序。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2008年1月28日，第一順序、第二順序、第三順序三次抵押更正8、9號樓在建工程面積，追加新的抵押物為8號樓7-13層，9號樓10-13層，變更后在建工程建筑面積為100491.21平方米。由于本次評估目的是為了解估價對象（即估價對象所在項目整體扣減已出售部分）的抵押價值，以便對已出售部分進行解押，因此本次評估結果為假定對估價對象已設定的抵押權進行解押后的房地產(chǎn)抵押價格，即未考慮已設定的抵押權對估價對象的減值影響。在此提請報告使用者注意。因此，本次評估設定估價師知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為零。3、確定估價對象于估價時點的抵押價值=98022.82-0=98022.82（萬元）因此，于2008年1月29日估價對象的抵押價值（幣種：人民幣）：總建筑面積：97838.06平方米分攤土地使用權面積：23396.345平方米估價對象可抵押總價：98022.82萬元大寫金額：=98022.82*10000\*CHINESENUM2玖億捌仟零貳拾貳萬捌仟貳佰元整其中：土地使用權總價：52132.65萬元大寫金額：=52132.65*10000\*CHINESENUM2伍億貳仟壹佰叁拾貳萬陸仟伍佰元整在建工程總價：45890.17萬元大寫金額：=45890.17*10000\*CHINESENUM2肆億伍仟捌佰玖拾萬零壹仟柒佰元整北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司法定代表人：二○○八年二月十五日

估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準確、完整的，沒有虛假記錄、誤導性陳述和重大遺漏。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。6、我們的估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于對其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。7、本估價報告依據(jù)委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性、合法性、完整性負責。因資料失實造成的估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：姓名注冊房地產(chǎn)估價師注冊號簽名任偉1120070024汪少榮1120070073估價的假設和限制條件一、假設條件1、產(chǎn)權人合法取得國有土地使用權、建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證，并繳清全部地價款及相關稅費。2、在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。4、本次評估結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及偶有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。5、本報告設定估價對象土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”及宗地紅線內“場地平整”。6、委托方未對估價對象進行任何方式的銷售或者出租，本次估價是以估價對象未有任何方式的銷售、未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。7、假定估價對象于估價時點的狀況與評估人員完成實地勘查之日的狀況一致。8、委托方提供的資料屬實。二、限制條件1、設定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場上可轉讓和可進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。2、委托方為了解估價對象于估價時點的房地產(chǎn)抵押價值，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度，特委托我公司對估價對象的房地產(chǎn)抵押價值進行了評估，本報告僅為此目的進行評估，以提供價格參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關稅費繳納等情況確定。3、本次評估設定的估價對象的分攤土地使用權面積及規(guī)劃建筑面積均以《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗、《房屋土地測繪技術報告書》、《建設工程規(guī)劃許可證》〖2006規(guī)（宣）建字0068號〗及〖2006規(guī)（宣）建字0082號〗、《北京市國有土地使用權出讓合同》〖京地出【合】字（2004）第1182號〗及補充協(xié)議、《委托評估函》為準，如上述情況發(fā)生變化，估價結果應做相應調整。4、根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗以及委托方的介紹，包含估價對象在內的所在項目于估價時點2008年1月29日設有抵押權登記，分別為：2007年1月23日，該宗地國有土地使用權24712.323平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司。權利價值=340000000\*CHINESENUM2叁億肆仟萬元，抵押期限為2007年1月23日至2009年7月22日止。該抵押為第二順序人。2007年9月20日，對該抵押權追加抵押物在建工程32803平方米，該抵押變更為第一順序人，抵押權利、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年2月16日，該宗國有土地使用權24712.323平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司，權利價值=150000000\*CHINESENUM2壹億伍仟萬元，抵押期限2007年2月8日至2009年8月7日止，該抵押為第三順序人。2007年9月20日，對該抵押權追加抵押物在建工程32803平方米，抵押變更為第二順序，權利價值、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年9月20日，該宗國有土地使用權24712.32平方米、在建工程32803平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司，權利價值=230000000\*CHINESENUM2貳億叁仟萬元，抵押期限2007年9月12日至2009年9月19日止，該次抵押為第三順序。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2008年1月28日，第一順序、第二順序、第三順序三次抵押更正8、9號樓在建工程面積，追加新的抵押物為8號樓7-13層，9號樓10-13層，變更后在建工程建筑面積為100491.21平方米。由于本次評估目的是為了解估價對象（即估價對象所在項目整體扣減已出售部分）的抵押價值，以便對已出售部分進行解押，因此本次評估結果為假定對估價對象已設定的抵押權進行解押后的房地產(chǎn)抵押價格，即未考慮已設定的抵押權對估價對象的減值影響。在此提請報告使用者注意。5、根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓及鍋爐房、地下車庫建設工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，估價對象所發(fā)生的工程款和材料款等款項在項目建設期內已分期全額發(fā)放給建設單位和材料供應單位，不存在拖欠的工程款等債權債務關系。6、根據(jù)委托方提供的《建筑工程施工許可證》〖[2007]施建字0136號〗，宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓的開工建設符合國家及北京市有關規(guī)定。估價對象的形象進度以估價人員現(xiàn)場勘查及委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓及鍋爐房、地下車庫建設工程形象進度及投資情況說明》為依據(jù)，假定估價對象能夠按照合理工期按時完成各項工程建設，通過工程竣工驗收，并在合理期限內正常投入使用直至取得《房屋所有權證》。如上述情況發(fā)生變化，估價結果應做相應調整。7、根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓及鍋爐房、地下車庫建設工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，全部地價款和契稅已按《北京市國有土地使用權出讓合同》〖京地出【合】字（2004）第1182號〗及補充協(xié)議全額繳清?？紤]到估價對象所在項目實際各收益建筑面積與出讓面積有所出入，將會涉及到地價款多退少補的問題。由于包含估價對象在內的整個項目的建筑面積尚未進行竣工實測，且地價款標準由國土資源局審定，因此，本次評估以估價對象全額繳清地價款及其相關稅費為假設前提，未考慮地價款多退少補的問題對估價對象于估價時點的抵押價值的減值影響。在此提請報告使用者注意。8、由于委托方未能提供估價對象所在項目所包含的鍋爐房建設項目的《房屋土地測繪技術報告書》，因此在計算估價對象所在項目總體經(jīng)濟技術指標過程中，鍋爐房建設項目的建筑面積依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》〖2006規(guī)（宣）建字0068號〗確定。9、根據(jù)委托方提供的《房屋土地測繪技術報告書》，7號樓規(guī)劃批復的地下二層面積全部歸入地下車庫面積中。10、本次評估過程中計算所采用的容積率為項目總容積率。三、使用說明1、評估結果是在滿足全部假設與限制條件下，于估價時點2008年1月29日，在設定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限、建筑物現(xiàn)狀及正常市場條件下的在建工程房地產(chǎn)抵押價值。如假設及限制條件發(fā)生變化，則需要相應調整估價結果。2、本估價結果為正常市場狀況下的在建工程房地產(chǎn)抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等因素對價格的影響。如委托方對該宗房地產(chǎn)進行資產(chǎn)處置，需考慮快速變現(xiàn)因素對價格的不利影響。3、抵押價格評估，采用基于市場的價值標準，參照設定抵押權時的公開市場價值，但報告使用者需考慮將來市場變化和短期強制處置等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響，抵押物處置價格可能會低于公開市場價值。4、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務，抵押權人須將抵押物拍賣清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除了扣除應向政府繳納的土地使用權出讓地價款、建筑工程拖欠款、優(yōu)于本次抵押權實現(xiàn)的其他抵押權外，還有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、營業(yè)稅及附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費等，本報告估價結果中，這些稅費未扣除。5、本估價報告中涉及有關估價對象的一切資料均由委托方提供，委托方需對所提供材料的真實性、合法性和完整性負責。6、本次評估報告包括“房地產(chǎn)估價技術報告”，“房地產(chǎn)估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交有關部門確認或備案時的附件。7、市場無明顯價格波動條件下評估結果自估價報告出具之日起壹年內有效。8、本報告由北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司負責解釋。

房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方委托單位：壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司單位地址：北京市宣武區(qū)陶然亭路2號法定代表人：王公正聯(lián)系人：宋艷林聯(lián)系電話、估價方單位名稱：北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司辦公地址：北京市海淀區(qū)藍靛廠南路25號牛頓辦公區(qū)801室資質級別：建設部一級法人代表：陳力聯(lián)系人：張濤聯(lián)系電話:88400870\71\72\73三、估價對象（一）估價對象的位置估價對象位于宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，土地四至：北臨白紙坊東路，西臨陶然亭公園用地，南臨陶然亭公園用地，東臨太平街。區(qū)域位置較好。（二）估價對象實體狀況描述1、整個建設項目的概況根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗及其《補充協(xié)議》，證載該項目土地使用者為壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司，座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，土地登記用途為住宅、商業(yè)、辦公、地下車庫、地下商業(yè)、地下辦公（大堂）、地下倉儲，土地使用權面積為24712.32平方米,土地使用權終止日期住宅為2074年8月30日，商業(yè)為2044年8月30日，辦公為2054年8月30日，地下車庫為2054年8月30日，地下商業(yè)為2044年8月30日，地下辦公為2054年8月30日，地下倉儲為2054年8月30日，于估價時點2008年1月29日，土地使用權剩余使用年限住宅為66.63年，商業(yè)為36.61年，辦公為46.62年、地下車庫為46.62年、地下商業(yè)為36.61年、地下辦公為46.62年、地下倉儲為46.62年。根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司開發(fā)建設的雙柳樹危改小區(qū)（一期）工程，辦理《國有土地使用證》時的登記的座落為北京市宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）7、8、9、10號樓，現(xiàn)由于規(guī)劃調整，10號樓已合并到9號樓一起施工建設，新增鍋爐房建設項目，該建筑項目已取得《建筑工程規(guī)劃許可證》。根據(jù)委托方提供的《房屋土地測繪技術報告書》、《建設工程規(guī)劃許可證》〖2006規(guī)（宣）建字0068號〗和〖2006規(guī)（宣）建字0082號〗、《建筑工程施工許可證》〖（2007）施建字0136號〗，本次評估估價對象所在項目的總規(guī)劃建筑面積為106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面積與設施設備用房等103341.16平方米）。各樓預測建筑面積情況如表1所示。表1各樓預測建筑面積情況表面積單位：平方米序號項目總建筑面積其中：1地下車庫及庫房15436.64地下車庫15275.09地下倉儲161.5527號樓14169.28大堂580.15住宅13535.4338號樓20548.19地上辦公617.23地上商業(yè)1047.4地下商業(yè)863.53住宅16816.88自行車庫1169.6449號樓52539.85地上辦公7962.01地下庫房4045.24地上商業(yè)3868.42地下商業(yè)311.95住宅36099.185鍋爐房647.2--6合計：103341.16--整個項目總建筑面積為103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面積合計為101184.06平方米，無收益建筑面積合計為2157.10平方米。各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：66451.49平方米；地上商業(yè)用途：4915.82平方米；地上辦公用途：8579.24平方米；地下商業(yè)用途：1175.48平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；地下倉儲用途：4206.79平方米。根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，該項目局部收益用途已發(fā)生變化，由原設計收益用途變更為無收益用途。變更部分原設計的各用途與面積合計為：地上商業(yè)91.01平方米；地下商業(yè)870.67平方米，地下庫房面積為1939.46平方米。詳見局部用途變更說明表（表2）。表2局部用途變更說明表序號抵押物位置（樓號）變更后用途房號建筑面積(m2)變更前用途19號住宅樓社區(qū)居委會11691.01地上商業(yè)29號住宅樓物業(yè)管理用房B10182.08地下商業(yè)39號住宅樓物業(yè)管理用房1B10287.88地下商業(yè)49號住宅樓商業(yè)服務B10358.17地下商業(yè)59號住宅樓商業(yè)服務1B10483.82地下商業(yè)69號住宅樓商業(yè)服務2B1051567.83地下庫房79號住宅樓市政站點B108371.63地下庫房88號住宅樓市政站點B105558.72地下商業(yè)合計：2901.14-因此，項目總建筑面積不變，為103341.16平方米。收益用途建筑面積合計變更為98282.92平方米，無收益建筑面積合計變更為5058.24平方米。各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：66451.49平方米；地上商業(yè)用途：4824.81平方米；地上辦公用途：8579.24平方米；地下商用途：304.81平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，合計300個車位；地下倉儲用途：2267.33平方米。因此，該項目總用地面積為24712.32平方米，總建筑面積為103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面積合計為98282.92平方米，無收益建筑面積合計為5058.24平方米?？側莘e率為4.18。2、估價對象的確定根據(jù)委托方提供的《委托評估函》，本次評估的是該項目的部分在建工程，總建筑面積合計為97838.06平方米（其中：收益建筑面積合計為94936.92平方米，其他無收益建筑面積合計為2901.14平方米），按照項目總容積率，分攤用地面積合計為23396.345平方米?？側莘e率為4.18。其中，各收益用途建筑面積分別為：住宅用途：63105.49平方米；商業(yè)用途：4824.81平方米；辦公用途：8579.24平方米；地下商業(yè)用途：304.81平方米；地下辦公（大堂）用途：580.15平方米；地下車庫用途：15275.09平方米，300個車位；地下倉儲用途：2267.33平方米。抵押物明細詳見表3。表3抵押物清單序號抵押物位置（樓號）房號建筑面積(m2)分攤土地面積(m2)備注1地下車庫及設備商業(yè)用房B20122.535.3877地下庫房2地下車庫及設備商業(yè)用房B20230.867.3797地下庫房3地下車庫及設備商業(yè)用房B20322.025.2657地下庫房4地下車庫及設備商業(yè)用房B20451.1812.2388地下庫房5地下車庫及設備商業(yè)用房B20510.582.5300地下庫房6地下車庫及設備商業(yè)用房B20612.12.8935地下庫房7地下車庫及設備商業(yè)用房B20712.282.9366地下庫房8地下車庫及設備商業(yè)用房車庫15275.093652.7838車庫99號住宅樓3單元1301198.3747.4369住宅109號住宅樓3單元1302156.5837.4435住宅119號住宅樓4單元1301150.6636.0278住宅129號住宅樓6單元1301167.8840.1457住宅139號住宅樓6單元1302162.838.9309住宅149號住宅樓7單元1301162.338.8113住宅159號住宅樓7單元1302161.1938.5459住宅169號住宅樓4單元1203233.6555.8735住宅179號住宅樓5單元1201294.2570.3650住宅189號住宅樓5單元1202279.8666.9239住宅199號住宅樓9單元1201182.4143.6203住宅209號住宅樓9單元1202210.5650.3519住宅219號住宅樓1單元1201262.9162.8706住宅229號住宅樓1單元1202238.3757.0022住宅239號住宅樓10單元1201110.0926.3262住宅249號住宅樓10單元1202150.1335.9011住宅259號住宅樓2單元1201186.3644.5649住宅269號住宅樓2單元1202169.8440.6144住宅279號住宅樓3單元1201198.0447.3580住宅289號住宅樓3單元1202156.5837.4435住宅299號住宅樓4單元1201150.6736.0302住宅309號住宅樓6單元1201167.8840.1457住宅319號住宅樓6單元1202162.838.9309住宅329號住宅樓7單元1201162.3638.8257住宅339號住宅樓7單元1202161.0238.5053住宅349號住宅樓8單元1201108.525.9460住宅359號住宅樓8單元1202107.9325.8097住宅369號住宅樓1單元1101262.9162.8706住宅379號住宅樓1單元1102238.3757.0022住宅389號住宅樓10單元1101110.0926.3262住宅399號住宅樓10單元1102150.1335.9011住宅409號住宅樓2單元1101186.3644.5649住宅419號住宅樓2單元1102169.0340.4207住宅429號住宅樓3單元1101198.0747.3651住宅439號住宅樓3單元1102156.5637.4387住宅449號住宅樓4單元1101150.6636.0278住宅459號住宅樓4單元1003233.6555.8735住宅469號住宅樓5單元1101168.1540.2103住宅479號住宅樓5單元1102160.8338.4598住宅489號住宅樓6單元1101167.8840.1457住宅499號住宅樓6單元1102162.838.9309住宅509號住宅樓7單元1101162.3638.8257住宅519號住宅樓7單元1102161.0238.5053住宅529號住宅樓8單元1101108.525.9460住宅539號住宅樓8單元1102107.9325.8097住宅549號住宅樓9單元1001182.0543.5342住宅559號住宅樓9單元1002210.0750.2347住宅569號住宅樓1單元1001262.9162.8706住宅579號住宅樓1單元1002238.3757.0022住宅589號住宅樓10單元1001110.0926.3262住宅599號住宅樓10單元1002150.1335.9011住宅609號住宅樓2單元1001186.3644.5649住宅619號住宅樓2單元1002169.8440.6144住宅629號住宅樓3單元1001198.0447.3580住宅639號住宅樓3單元1002156.5837.4435住宅649號住宅樓4單元1001150.6736.0302住宅659號住宅樓5單元100