2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷(詳細參考解析)

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護估價報告使用者C.保護估價機構(gòu)和估價師D.保護估價機構(gòu)的管理者

2、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格

3、關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估計委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致

4、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

5、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿

6、整理收集到的歷史價格資料，將其轉(zhuǎn)化為同一標準，并按照（）的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時間

7、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%

8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

9、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C.投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

10、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。A.經(jīng)濟壽命B.自然壽命C.實際年齡D.有效年齡

11、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。A.估價原則B.估計時點C.估價目的D.估價對象

12、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調(diào)整

13、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元氣不復(fù)D.以上均是

14、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值

15、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

16、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈

17、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

18、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

19、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法

20、在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實例。A.協(xié)議方式B.招標方式C.拍賣方式D.政府定價

21、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

22、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)

23、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86

24、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是（）萬元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15

25、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.其他

26、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地

27、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A.370B.385C.420D.550

28、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻

29、下列哪項屬于氣和血的關(guān)系失調(diào)A.氣血不榮經(jīng)脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是

30、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046

31、下列項目中，可以作為抵押估價的估價對象的是（）A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)B.一個高爾夫球洞C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.列入征收范圍的房地產(chǎn)

32、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途

33、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展

34、路線價法本質(zhì)上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法

35、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)

36、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%

37、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本

38、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本

39、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終

40、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.設(shè)備折舊

41、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000

42、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18

43、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

44、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷

45、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

46、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則

47、某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的2%。該期房目前的市場價格為（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54

48、“從治”又稱A.正治B.反治C.緩則治本D.急則治標

49、()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)

50、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人二、多選題

51、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

52、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價

53、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

54、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

55、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

56、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000

57、采用百分率法進行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格

58、地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－普通利潤（平均利潤）是（）提出的。A.亞當·斯密B.威廉·配第C.大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯

59、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37

60、()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權(quán)益C.房地產(chǎn)的實物和權(quán)益D.房地產(chǎn)的區(qū)位

61、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

62、在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

63、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

64、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向?qū)r格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異

65、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病

66、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的（）。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風(fēng)險C.保障估價質(zhì)量D.實地查勘

67、成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.銷售費用C.建設(shè)成本D.銷售稅費

68、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正

69、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致

70、某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為（）元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500

71、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同

72、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

73、房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.形成的時間都較長

74、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)

75、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272

76、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當事人的內(nèi)容，估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。A.估價報告使用人B.估價對象權(quán)利人C.估價利害關(guān)系人D.估價委托人

77、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率

78、買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格

79、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315

80、心開竅于舌的主要機理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候

81、某種房地產(chǎn)的（），是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。A.替代品B.互補品C.附屬品D.配套品

82、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

83、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進行估價。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提

84、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費

85、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下

86、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

87、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5

88、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（）凈收益作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低

89、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減

90、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價值評估D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

91、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562

92、補中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

93、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格

94、評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88

95、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的

96、在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實例。A.協(xié)議方式B.招標方式C.拍賣方式D.政府定價

97、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運營費用C.折舊D.財務(wù)損耗

98、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣和共用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7

99、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

100、“從治”又稱A.正治B.反治C.緩則治本D.急則治標三、判斷題

101、當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可以只選用一種估價方法進行估價。（）

102、謀求世界各國經(jīng)濟共同發(fā)展的根本途徑是（）A.加速各國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整B.推動南北對話C.加強南南合作D.建立公正、合理、平等、互利的國際經(jīng)濟新秩序

103、若某些因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，有些因素難以用數(shù)學(xué)模型量化，注冊房地產(chǎn)估價師可根據(jù)經(jīng)驗判斷進行調(diào)整，體現(xiàn)出了估價既是科學(xué)也是藝術(shù)的特性。（）

104、在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價報告使用者，但不是估價利害關(guān)系人。（）

105、成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）

106、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。（）

107、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（）

108、接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負責(zé)該估價項目。()

109、房地產(chǎn)估價是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。()

110、房地產(chǎn)估價對象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的附屬財產(chǎn)。（）

111、估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除了應(yīng)該遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)該遵循謹慎原則。（）

112、馬克思主義的理論品質(zhì)是（）A.解放思想B.開拓創(chuàng)新C.與時俱進D.實事求是

113、基于租賃收人測算在房地產(chǎn)的收益價格時，運營費用應(yīng)包含所得稅。()

114、某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運用假設(shè)開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價格時應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。（）

115、需要評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值或價格。（）

116、堅持獨立自主的和平外交政策的目的是（）A.實行真正的不結(jié)盟B.反對霸權(quán)主義，爭取世界和平C.下打別人的牌，也不允許別人打自己的牌D.對國際問題應(yīng)采取客觀公正的態(tài)度

117、在中國外交政策中．始終要把（）A.同發(fā)展中國家的團結(jié)與合作放在第一位B.和平共處五項原則放在第一位C.同西方發(fā)達國家的合作放在第一位D.國家的主權(quán)和安全放在第一位

118、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確價值時點，還有助于明確所要評估的價值類型。（）

119、指數(shù)修勻法是以本期的實際值和對將來的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時期預(yù)測值的方法。（）

120、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：估價假設(shè)是指針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用有：①規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu)；②告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。

2、答案：C本題解析：長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價值或價格的方法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價值和價格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值。

3、答案：D本題解析：AD兩項，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同；BC兩項，估價師和估價機構(gòu)不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。

4、答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過脾胃運化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要氣的運動來完成?！爸翁迪戎螝狻笔瞧渚唧w應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對汗的固攝，腎氣對尿液的儲存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽氣的蒸騰溫化可化氣，促進正常的生理活動。

5、答案：B本題解析：由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，所以必須確定評估估價對象是在哪個時間的價值或價格，即要確定價值時點。這個特定時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。

6、答案：D本題解析：運用長期趨勢法進行房地產(chǎn)價值或價格預(yù)測的步驟之一是整理收集到的歷史價格資料，將其化為同一標準（如為單價，土地還有樓面地價。化為同一標準的內(nèi)容與方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖。

7、答案：C本題解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實例在價值時點的價格，故有4654＝4230×（1＋t）8，可得t＝1.20%。

8、答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負擔；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬元）。

9、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。選項A錯誤，投資利息與財務(wù)費用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費等；選項B錯誤，從估價的角度看，為了使評估價值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤；選項C錯誤，投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息；選項D正確，投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

10、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟壽命指建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。

11、答案：C本題解析：估價目的是估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。估價目的限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價師在估價中應(yīng)始終謹記估價目的。

12、答案：A本題解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的基本思路是：以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況直接比較；或是設(shè)定某種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果可比實例狀況比估價對象狀況好，則對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；如果可比實例狀況比估價對象狀況差，則對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。

13、答案：D本題解析：胃氣虛多因持久或反復(fù)地飲食失節(jié)，損傷胃氣所致。因稟賦素虛．或久病元氣不復(fù)等，也均能導(dǎo)致胃氣虛。

14、答案：B本題解析：可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

15、答案：D本題解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可分為：①全國各類房地產(chǎn)的；②某地區(qū)各類房地產(chǎn)的；③全國某類房地產(chǎn)的；④某地區(qū)某類房地產(chǎn)的。由于不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價格變動的方向和程度通常是不同的，所以針對具體的可比實例，對其價格進行市場狀況調(diào)整，不是任何房地產(chǎn)價格變動率或價格指數(shù)都可采用，而應(yīng)在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的基礎(chǔ)上，選用可比實例所在地同類房地產(chǎn)的價格變動率或價格指數(shù)，并且所選用的價格變動率或價格指數(shù)的來源應(yīng)真實、可靠。

16、答案：C本題解析：陰陽蹺脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼之開合和下肢運動的功能。陽蹺主一身左右之陽，陰蹺主一身左右之陰，故古人還有陰陽蹺脈“分主一身左右之陰陽”之說。

17、答案：B本題解析：運用收益法原理，當凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意：該商場的凈收益為40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（萬元），則該商場的收益價值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（萬元）。

18、答案：B本題解析：暫無解析

19、答案：B本題解析：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。有人據(jù)此認為同一估價對象不能同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價。但這種觀點是不正確的。許多待開發(fā)房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商場、賓館等在建工程，不僅可以而且應(yīng)同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價，只是在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法測算。

20、答案：A本題解析：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例。

21、答案：C本題解析：投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中，應(yīng)計息項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

22、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。具體可細分為：①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥體育和娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合用途房地產(chǎn)。B項，出租房地產(chǎn)是按經(jīng)營使用方式劃分的房地產(chǎn)類型。

23、答案：B本題解析：重置提撥款通常利用償債基金系數(shù)計算。根據(jù)題意，每年需留出的重置提撥款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值為：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（萬元）

24、答案：C本題解析：直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。住宅計算折舊時不必考慮土地使用權(quán)剩余年限的影響，直接按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊即可。直線法的年折舊額計算公式為：D＝C（1－R）/N；代入本題數(shù)據(jù)后可得，年折舊額＝500×（1－10%）/40＝11.25（萬元）。

25、答案：B本題解析：對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、供求狀況、物價變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于區(qū)域因素。

26、答案：B本題解析：[知識點]路線價法

27、答案：B本題解析：抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款＝600－50＝550（萬元）。抵押貸款額度＝抵押價值×抵押率＝550×0.7＝385（萬元）。

28、答案：A本題解析：陽氣不足，血脈寒滯；痰濁凝聚都可引起心血瘀阻。勞倦感寒，或情志刺激常可誘發(fā)或加重；其表現(xiàn)是瘀血痹阻于心脈，心脈氣血運行不暢，故心胸憋悶、疼痛等。心脈為瘀血所阻，氣血凝滯而不通，則可見心悸怔忡，驚恐萬狀，心前區(qū)暴痛，甚則肢冷、脈伏不出，汗出而脫厥等。心血虧損，多由于失血，或血液生化不足，或情志內(nèi)傷，耗損心血等所致。表現(xiàn)為心血不足，則血脈空虛而心無所主，可見脈細無力；血虛不能滋養(yǎng)心神．則神識衰弱，可見神思難以集中專一，甚則神思恍惚；血虛不能涵斂心陽，陽不入陰，則神不守舍，而見失眠多夢；血虛，心失所養(yǎng)，則心悸。

29、答案：D本題解析：氣血關(guān)系的失調(diào)主要指氣和血互根互用的功能失調(diào)，主要有氣滯血瘀、氣不攝血、氣隨血脫、氣血兩虛和氣血不榮經(jīng)脈等幾個方面。

30、答案：B本題解析：該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值計算如下：V＝2850×3850×[50%/（1＋15%）2＋30%/（1＋15%）2.5＋20%/（1＋15%）3]＝791.24（萬元）。

31、答案：C本題解析：本題考查的是確定估價基本事項。選項AD均為不得設(shè)置抵押的房地產(chǎn)，選項B是不能獨立使用的房地產(chǎn)，不具有抵押價值。選項C共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是可以設(shè)置抵押的，不過需要得到其他共有人同意。

32、答案：C本題解析：它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

33、答案：D本題解析：生產(chǎn)力是人類改造物質(zhì)世界的能力，是人們生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的能力，它反映了人與自然的關(guān)系。生產(chǎn)關(guān)系是指在物質(zhì)生產(chǎn)過程中形成的人們之間的社會關(guān)系，它集中體現(xiàn)出人們之間的物質(zhì)利益關(guān)系。生產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，包括人們在一定的生產(chǎn)資料所有制基礎(chǔ)上形成的，在社會生產(chǎn)總過程中發(fā)生的生產(chǎn)、分配、交換和消費的關(guān)系。生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系是生產(chǎn)方式這個矛盾統(tǒng)一體中的對立雙方。它們之間既對立又統(tǒng)一，相互依存、相互作用，有著不可分割的內(nèi)在聯(lián)系。其中，生產(chǎn)力是矛盾的主要方面，對生產(chǎn)關(guān)系起著決定作用。首先，生產(chǎn)力的狀況決定生產(chǎn)關(guān)系的性質(zhì)。有什么樣的生產(chǎn)力，最終就會有什么樣的生產(chǎn)關(guān)系。其次，生產(chǎn)力的發(fā)展決定生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展和變革。另一方面，生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力具有反作用，它會起著束縛或解放生產(chǎn)力的作用，起著阻礙或發(fā)展生產(chǎn)力的作用。當生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求相適合時，它會有力地推動生產(chǎn)力的發(fā)展；當生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展要求不相適合時，它會阻礙甚至破壞生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，選項A、B、C的說法都是錯誤的，不能選。故本題的正確答案為D。

34、答案：C本題解析：路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

35、答案：B本題解析：A項，上調(diào)個人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使住房價格下降；反之，會使住房價格上漲。B項，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲；反之，會使未來的商品房價格下降。C項，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房地產(chǎn)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機，從而會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進而會使房地產(chǎn)價格下降。D項，增加土地供應(yīng)后，房地產(chǎn)供給量也將增加，從而房地產(chǎn)價格將下降。

36、答案：C本題解析：利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。本題中，年利率為5%，則半年名義利率為2.5%，其實際利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。

37、答案：A本題解析：本題考查的是報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報／所投入資金。

38、答案：A本題解析：建筑物重建成本又稱建筑物重建價格，是采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建成本與重置成本通常不同。一般的建筑物適用重置成本，具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值或代表性的建筑物適用重建成本。

39、答案：D本題解析：由于各經(jīng)循行部位不同，所屬臟腑的功能各異，故各經(jīng)的氣血衰竭時所出現(xiàn)的證候亦各有特點。如《素問·診要經(jīng)終論》說：“太陽之脈，其終也戴眼反折瘛瘲，其色白，絕汗乃出，出則死矣。少陽終者，耳聾百節(jié)皆縱，目絕系，絕系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。陽明終者，口目動作，善驚妄言，色黃，其上下經(jīng)盛，不仁，則終矣。少陰終者，面黑齒長而垢，腹脹閉，上下不通而終矣。太陰終者，腹脹閉不得息，善噫善嘔，嘔則逆，逆則面赤，不逆則上下不通，不通則面黑皮毛焦而終矣。厥陰終者，中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮而終矣。

40、答案：A本題解析：物質(zhì)折舊又稱有形損耗，是指建筑物因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。本題中，建筑物失火屬于意外破壞的損毀，屬于物質(zhì)折舊。

41、答案：C本題解析：利用資本化率將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的公式為：V＝NOI/R。式中，V為房地產(chǎn)價值，NOI為房地產(chǎn)未來第一年凈收益，R為資本化率。則本題中，該寫字樓用地的價格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（萬元）。

42、答案：C本題解析：由題意可知，該房地產(chǎn)的年凈收益A＝12400×60×12×65%×90%×（1－25%）＝391.72（萬元）；在價值時點該房地產(chǎn)價值為：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（391.72/8%）×[1－1/（1＋8%）40－2.5]＝4623.29（萬元）因此，續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值＝V/（1＋14%）1.5＝3798.30（萬元）。

43、答案：C本題解析：估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實際中，估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的具體、準確的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述它。因此，估價目的應(yīng)是估價師根據(jù)委托人的估價需要，將其表述出來，然后請委托人認可。價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。

44、答案：B本題解析：當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命。年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。因此，經(jīng)過更新改造的辦公樓實際成新率通常大于用直線折舊法計算出的成新率。

45、答案：C本題解析：十二經(jīng)別的循行，都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”。

46、答案：B本題解析：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值或價格。認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為合理的，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費用）＞現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值。

47、答案：B本題解析：期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系為：期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償。則本題中，該期房目前的市場價格為：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）

48、答案：B本題解析：正治是逆其證候性質(zhì)而治的一種常用治療法則，又稱逆治。逆，是指采用方藥的性質(zhì)與疾病的性質(zhì)相反，即通過分析疾病的臨床證候，辨明疾病性質(zhì)的寒熱虛實，然后分別采用“寒者熱之”、“熱者寒之”、“虛則補之”、“實則瀉之”等不同方法去治療。從治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質(zhì)與病證中假象的性質(zhì)相同，故又稱為“從治”。適用范圍：疾病的征象與其本質(zhì)不完全符合的病證。

49、答案：A本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

50、答案：D本題解析：變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性，即是否常見、是否普遍使用。②該房地產(chǎn)的獨立使用性，即是否能單獨地使用而不受限制。③該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用和轉(zhuǎn)讓。④該房地產(chǎn)的價值大小。由于受支付能力的限制，價值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。⑤該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處位置越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力會越弱。⑥該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)會越困難，變現(xiàn)能力就越弱。

51、答案：A本題解析：A項，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。B項，在運用分部分項法測算建筑物的重新購建成本時應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C項，工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。D項，指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調(diào)整到價值時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法，其主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

52、答案：C本題解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份，將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費（簡稱出讓金等費用）的行為。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，當采用掛牌出讓方式時，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價，即此時為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價是評估競買人可承受的最高價。

53、答案：B本題解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

54、答案：D本題解析：D項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。

55、答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

56、答案：C本題解析：本題考查的是剩余技術(shù)。土地價值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產(chǎn)價值＝土地價值＋建筑物價值＝3000＋6250＝9250（萬元）。

57、答案：C本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定，因為這樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎(chǔ)。

58、答案：A本題解析：亞當·斯密在《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》（簡稱《國富論》）中明確地論述了地租的計算及其決定機制。斯密關(guān)于地租的計算用現(xiàn)在的概念表達為：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)普通利潤。

59、答案：B本題解析：計算過程如下：①房地產(chǎn)正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②調(diào)整之后，賣方實得金額＝正常負擔下的價格×（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。

60、答案：D本題解析：暫無解析

61、答案：A本題解析：如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。

62、答案：A本題解析：采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：本題中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：（100/102）×（97/100）＝0.95。

63、答案：C本題解析：目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。

64、答案：A本題解析：對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的影響因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。

65、答案：B本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！薄端貑枴な栉暹^論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！?/p>

66、答案：D本題解析：《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的具體要求：①在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘；②在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低；③在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊；④在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

67、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費一般不計算利息

68、答案：C本題解析：考點:交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價修正、單價修正；（2）金額修正、百分比修正。

69、答案：D本題解析：在確定評估價值之前，應(yīng)對所選用的估價方法的測算結(jié)果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，還應(yīng)對不同估價方法的測算結(jié)果進行比較分析。在對測算結(jié)果進行校核和比較分析時，應(yīng)進行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：①估價計算的正確性；②估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性；③估價參數(shù)的合理性；④估價計算公式的恰當性；⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性；⑥不同估價方法的估價前提的一致性；⑦估價方法的適用性；⑧估價假設(shè)的合理性，即估價假設(shè)是否合；⑨估價依據(jù)的正確性；⑩估價原則的正確性；?房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。估價測算過程，應(yīng)詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程，以及其中的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

70、答案：A本題解析：根據(jù)不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算公式，得：

71、答案：A本題解析：在實際中，不同的估價師對同一估價對象在同一時間的同種價值或價格進行評估，得出的評估價值往往有所不同，而且與實際成交價格常常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價準確性的問題。即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

72、答案：C本題解析：年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。因此，本題中甲乙兩宗房地產(chǎn)各項條件相同，在直線法中計算折舊額時，折舊額相等。

73、答案：D本題解析：房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響，隨著時間而變化；③都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處，即為房地產(chǎn)價格的特點。

74、答案：D本題解析：價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，則為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。

75、答案：D本題解析：補地價計算如下：補地價（總價）＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積。代入本題數(shù)據(jù)可得：補地價＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（萬元）。

76、答案：C本題解析：C項，估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。估價利害關(guān)系人除了估價對象權(quán)利人，還有估價對象的潛在投資者、受讓人等。A項，估價報告使用者簡稱報告使用者，是指依法使用估價報告的單位和個人。估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、投資者、受讓人、債權(quán)人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。B項，估價對象權(quán)利人是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用者。D項，估價委托人是指委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者。

77、答案：A本題解析：[知識點]地役權(quán)、相鄰關(guān)系

78、答案：B本題解析：正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。嚴格地說，正常成交價格的形成條件有：①公開市場；②交易對象本身具備市場性；③眾多的買者和賣者；④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；⑤自私且理性的經(jīng)濟行為；⑥買者和賣者都具有完全信息；⑦適當?shù)钠陂g完成交易。其中，買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中任何一個買者或賣者對價格都沒有控制力量，沒有顯著的影響力。

79、答案：D本題解析：[知識點]補地價的測算

80、答案：A、B、C本題解析：此題考查的是心在竅為舌的機理。這里主要從經(jīng)絡(luò)循行來解釋。手少陰心經(jīng)的循行順序是起于心中，走出后屬心系，向下穿過膈肌，絡(luò)小腸。分支：從心系分出，挾食道上行，連于目系。直行者：從心系出來，退回上行經(jīng)過肺，向下淺出腋下（極泉穴）沿上肢內(nèi)側(cè)后緣，過肘中，經(jīng)掌后銳骨端，進入掌中，沿小指橈側(cè)，出小指橈側(cè)端（少沖穴），交于手太陽小腸經(jīng)。而心氣、心血的解釋也是從經(jīng)絡(luò)循行衍生來的，手少陰之別系于舌本，因此心血、心氣循心經(jīng)循行至舌。而對于選項D舌為心之外侯只是心開竅于舌的另一種說法。

81、答案：B本題解析：某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。

82、答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

83、答案：D本題解析：根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財務(wù)上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的財務(wù)上可行的條件是：（新房地產(chǎn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。本題中現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，應(yīng)以重新開發(fā)前提估價，所以正確答案為D。

84、答案：C本題解析：[知識點]假設(shè)開發(fā)法基本論述

85、答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿，納呆便溏。

86、答案：B本題解析：15年多耗費電費的現(xiàn)值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）15]＝5.45（萬元），該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值＝2000－150－5.45＝1844.55（萬元）。

87、答案：D本題解析：在實際運用假設(shè)開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值和價格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因為該在建工程要被人民法院強制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

88、答案：A本題解析：房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是估價對象實際獲得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。客觀收益是估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價。因此，除有租約限制外，一般選取類似房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價依據(jù)。

89、答案：A本題解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增的公式。

90、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：（1）房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；（2）房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)；（3）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；（4）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

91、答案：B本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。

92、答案：A本題解析：表達氣候?qū)τ盟幍闹笇?dǎo)作用。氣候寒冷慎用寒藥。早上陽氣升，讓藥順陽氣升發(fā)而扶正。

93、答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定，因為這樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎(chǔ)。

94、答案：D本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%（當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為＋S%；低時，為－S%），則有：可比實例正常價格×（1±S%）＝可比實例成交價格，因此有：可比實例成交價格×[1/（1±S%）]＝可比實例正常價格。根據(jù)題意，甲可比實例比較價值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比實例比較價值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比實例比較價值＝8300－200＝8100（元/m2），估價對象比較價值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。

95、答案：D本題解析：房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，主要包括：①使他人房地產(chǎn)受到污染；②新建建筑物影響相鄰房屋的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等；③工程施工不慎使鄰近建筑物受損；④房屋質(zhì)量缺陷給購房人造成損失；⑤修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損