2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試黑金試卷（附答案）

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號(hào)在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲

2、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述，不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等

3、張某以6000元/m2的價(jià)格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為（）萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率

5、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是()。A.簡單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法

6、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

7、從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為（）。A.單位工程總價(jià)→分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)B.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)C.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)D.分部分項(xiàng)工程單價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→單位工程總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)

8、房地產(chǎn)圖中，通常采用比例尺為1:1000的地形圖為（）。A.城市總體規(guī)劃圖B.竣工圖C.城市詳細(xì)規(guī)劃圖D.地籍圖

9、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，是指（）。A.會(huì)計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會(huì)計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營

10、市場定義有六個(gè)層次，以下排序正確的是（）。A.整個(gè)市場＞有效市場＞潛在市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場B.潛在市場＞整個(gè)市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場C.整個(gè)市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場D.整個(gè)市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場

11、烏梅丸在加減應(yīng)用時(shí)治療心下疼熱甚者應(yīng)加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當(dāng)歸

12、進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨(dú)立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補(bǔ)

13、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

14、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120

15、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率

16、如果某項(xiàng)目的FNPV等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力（）。A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

17、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費(fèi)用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)

18、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長

19、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.其他工程費(fèi)

20、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（）。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

21、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9

22、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益

23、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29

24、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查

25、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

26、在（）授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府

27、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時(shí)，倉儲(chǔ)用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場

28、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%

29、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場功能的是（）。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能

30、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策

31、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動(dòng)比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

32、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值

33、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙

34、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經(jīng)濟(jì)適用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％

35、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策

36、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，()從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.進(jìn)行圖法D.工序圖法

37、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用（）進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用現(xiàn)值法

38、潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)

39、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

40、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報(bào)告期存量＝上期存量－報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量B.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量C.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量＋報(bào)告期滅失量D.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量

41、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

42、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

43、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

44、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫

45、某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%

46、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

47、某家庭以2000元/m2的價(jià)格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

48、會(huì)計(jì)的基本職能有會(huì)計(jì)核算和（）。A.資源配置B.會(huì)計(jì)監(jiān)督C.會(huì)計(jì)決策D.會(huì)計(jì)控制

49、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為

50、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬二、多選題

51、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

52、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差

53、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己

54、對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評價(jià)

55、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

56、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

57、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險(xiǎn)稅

58、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.操作風(fēng)險(xiǎn)

59、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對可判斷其()的風(fēng)險(xiǎn)因素。A.變動(dòng)可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性

60、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式

61、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析

62、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析

63、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式

64、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

65、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

66、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

67、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量價(jià)彈性C.住房市場指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)

68、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

69、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

70、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤

71、關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個(gè)人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時(shí)，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計(jì)算利息D.我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的80%

72、（）的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)

73、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息，則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2

74、某人以12000元/m2的價(jià)格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

75、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力

76、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

77、方案與項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)

78、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

79、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)算期的是（）。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.銷售期D.經(jīng)營期

80、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為

81、財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%

82、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資

83、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

84、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

85、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補(bǔ)償費(fèi)開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏

86、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營C.經(jīng)營D.銷售

87、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策

88、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于可通過資產(chǎn)負(fù)債表直接計(jì)算的指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率C.股東權(quán)益報(bào)酬率D.成本費(fèi)用凈利率

89、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容

90、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

91、已知某投資項(xiàng)目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

92、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%

93、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金

94、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

95、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過度放貸

96、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

97、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長

98、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

99、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%

100、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個(gè)月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會(huì)計(jì)記賬錯(cuò)誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元三、判斷題

101、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（）

102、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

103、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)中，流動(dòng)比率屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)。（）

104、(2015年真題)在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定可接受最低盈利水平時(shí)的房屋售價(jià)。（）

105、具有澀腸止瀉，收斂止血，止帶功效的藥物是A.罌粟殼B.訶子C.赤石脂D.禹余糧

106、下列各藥中，治療風(fēng)寒表證兼氣滯宜選用的是A.薄荷B.桑葉C.生姜D.紫蘇

107、一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率通常在0～1。（）

108、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

109、秦艽和防己功效的共同點(diǎn)是A.祛風(fēng)濕，止痛B.祛風(fēng)濕，利水C.補(bǔ)肝腎，強(qiáng)筋骨D.利水，安胎

110、馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的變化范圍在零與市場利率之間。（）

111、一般來講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營銷戰(zhàn)略。（）

112、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國債收益率作為貸款利率的代表。（）

113、樟腦的功效是A.開竅醒神，清熱止痛B.開竅辟穢，化濁止痛C.開竅寧神，化濕和胃D.開竅辟穢，溫散止痛

114、還能用于肝腎不足，目暗不明的藥物是A.覆盆子B.海螵蛸C.金櫻子D.桑螵蛸

115、為治療心失充養(yǎng)，心神無主而臟躁的要藥的是A.蜂蜜B.甘草C.飴糖D.大棗

116、如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利。()

117、既能涼血止血，又能解毒殺蟲的藥物是A.羊蹄B.小薊C.大薊D.地榆

118、消費(fèi)者購買行為也會(huì)受到諸如相關(guān)群體、家庭、社會(huì)角色與地位等一系列社會(huì)因素的影響。

119、傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個(gè)經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。（）

120、房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)價(jià)格，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)租金。()

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長率。當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。因此，甲、乙、丙三筆貸款的實(shí)際年利率由大到小為丙＞乙＞甲。

2、答案：A本題解析：A項(xiàng)中投資估算的精確度應(yīng)為±2%，研究費(fèi)用應(yīng)占總投資的0.2%～0.8%。

3、答案：C本題解析：已知現(xiàn)值P求年值A(chǔ)的計(jì)算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計(jì)算公式為P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本題中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。則按月等額還本付息每月應(yīng)還款金額為A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性償還，應(yīng)償還的金額為本期應(yīng)還金額與剩余59期（180－121＝59）應(yīng)還金額的現(xiàn)值之和。故償還額應(yīng)為：

4、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，租金和空置率非同向變動(dòng)，如自然周期的第二階段初期，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降。

5、答案：B本題解析：[解析]時(shí)間序列分析法

6、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

7、答案：B本題解析：工程造價(jià)計(jì)價(jià)也叫工程估價(jià)，是對投資項(xiàng)目造價(jià)（或價(jià)格）的計(jì)算。從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為：分部分項(xiàng)工程單價(jià)→單位工程總價(jià)→工程項(xiàng)目總價(jià)→建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)。

8、答案：C本題解析：在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工中要用到多種比例尺的地形圖，地形圖比例尺的選用如表5-2所示。表5-2地形圖比例尺的選用

9、答案：B本題解析：貨幣計(jì)量是指采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。貨幣計(jì)量假設(shè)的主要意義在于，通過一般等價(jià)物的貨幣，以數(shù)量形式綜合反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

10、答案：D本題解析：市場定義的六個(gè)層次如圖4-2所示。圖4-2市場定義的層次根據(jù)圖4-2可知，正確的排序?yàn)椋赫麄€(gè)市場＞潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場。

11、答案：B本題解析：烏梅丸的加減應(yīng)用：本方以安蛔為主，殺蟲之力較弱，臨床運(yùn)用時(shí)可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、檳榔等以增強(qiáng)驅(qū)蟲作用。若熱重者，可去附子、干姜；寒重者．可減黃連、黃柏；口苦，心下疼熱甚者，重用烏梅、黃連，并加川楝子、白芍；無虛者，可去人參、當(dāng)歸；嘔吐者，可加吳茱萸、半夏：大便不通者，可加大黃、檳榔。

12、答案：B本題解析：本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間相互獨(dú)立。參見教材P223。

13、答案：B本題解析：[解析]投資組合理論

14、答案：B本題解析：房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。本題中，已知兩倍中誤差為120m2，則可得中誤差為：120÷2＝60（m2）。

15、答案：B本題解析：因?yàn)閮?nèi)部收益率指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力。

16、答案：A本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率i，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如果FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的；反之，則項(xiàng)目不可接受。

17、答案：A本題解析：盈利能力分析指標(biāo)主要包括資產(chǎn)報(bào)酬率、股東權(quán)益報(bào)酬率、銷售毛利率、銷售凈利率和成本費(fèi)用凈利率。A項(xiàng)，資產(chǎn)報(bào)酬率反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。這一比率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。B項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率反映了企業(yè)股東獲取投資報(bào)酬的高低。該比率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。D項(xiàng)，銷售毛利率反映了企業(yè)的銷售成本與銷售收入凈額的比例關(guān)系，毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)。銷售凈利率說明了企業(yè)凈利潤占銷售收入的比例，它可以評價(jià)企業(yè)通過銷售賺取利潤的能力。

18、答案：C本題解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但收益率也較低。長期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點(diǎn)是回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。

19、答案：B本題解析：房屋開發(fā)費(fèi)包括：①建筑安裝工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

20、答案：C本題解析：按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資；能承受中等風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資；能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，通常選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。

21、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。t=12×4+6=54（月），參見教材P160。

22、答案：C本題解析：會(huì)計(jì)恒等式分為兩種數(shù)量關(guān)系：①資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益的數(shù)量關(guān)系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債。②收入、費(fèi)用與利潤的數(shù)量關(guān)系，具體是：收入＝費(fèi)用－利潤。

23、答案：B本題解析：A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)＝1719.43(元)

24、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值；③因果性調(diào)查，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬元，能夠增加多少購買者。題中所述調(diào)查屬于因果性調(diào)查。

25、答案：B本題解析：特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。

26、答案：D本題解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

27、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。按房地產(chǎn)用途細(xì)分，工業(yè)物業(yè)市場包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲(chǔ)用房市場等。

28、答案：D本題解析：流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額錯(cuò)誤100%。流動(dòng)比率越高，說明營運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。該企業(yè)的流動(dòng)比率=2000/100錯(cuò)誤100%=200.00%。

29、答案：D本題解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價(jià)功能、資本配置功能。參見教材P294。

30、答案：B本題解析：可行性研究分為四個(gè)階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評估與決策。其中，初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

31、答案：C本題解析：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費(fèi)用等；流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利潤及預(yù)提費(fèi)用等。計(jì)算公式為：流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

32、答案：D本題解析：“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭?xiàng)預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

33、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

34、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房空置率＝經(jīng)濟(jì)適用住房空置房屋/同期經(jīng)濟(jì)適用住房存量＝150/400＝37.5%。參見教材P40。

35、答案：A本題解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)三個(gè)階段，每個(gè)階段的內(nèi)容見圖7-2所示。其中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段的工作。圖7-2風(fēng)險(xiǎn)分析的三個(gè)階段

36、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

37、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。

38、答案：B本題解析：[解析]市場需求分析的基本概念

39、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

40、答案：B本題解析：存量是指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

41、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計(jì)算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

42、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=稅前現(xiàn)金流量/初始現(xiàn)金投資=（經(jīng)營收入-運(yùn)營費(fèi)用-還本付息）/初始現(xiàn)金投資=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

43、答案：A本題解析：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。最高運(yùn)營費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營費(fèi)用比率。因此，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于臨界點(diǎn)分析。

44、答案：A本題解析：變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。其中，沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫。沉降縫是將建筑物垂直方向劃分為若干個(gè)剛度較一致的單元，使相鄰單元可以自由沉降，而不影響建筑的整體。沉降縫的縫寬與建筑的層數(shù)有關(guān)。

45、答案：C本題解析：投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（萬元），8.542－60×7%＝4.342（萬元），則投資回報(bào)率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值）÷權(quán)益投資數(shù)額＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。

46、答案：D本題解析：開發(fā)商定價(jià)主要有以下三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法）；②購買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；③競爭導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法）。其中，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。開發(fā)商利用市場營銷組合中的非價(jià)格變量，在購買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。

47、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。

48、答案：B本題解析：會(huì)計(jì)是旨在提高微觀經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，而在企事業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)建立的一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。會(huì)計(jì)的基本職能有：①會(huì)計(jì)核算；②會(huì)計(jì)監(jiān)督。

49、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]消費(fèi)者市場的購買對象

50、答案：D本題解析：當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

51、答案：A本題解析：A項(xiàng)，空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)：①空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。B項(xiàng)，運(yùn)營費(fèi)用是為了維持物業(yè)正常使用或營業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響。C項(xiàng)，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項(xiàng)，金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

52、答案：B本題解析：房地產(chǎn)波動(dòng)的重要原因是供求的不平衡，非理性預(yù)期、容積率和生產(chǎn)的時(shí)間落差都會(huì)造成房地產(chǎn)市場短期的供求失衡，而價(jià)格機(jī)制是促使房地產(chǎn)市場平衡的重要因素。

53、答案：D本題解析：金人成無己之《傷寒明理論》系統(tǒng)闡述了張仲景《傷寒論》常用方20首的組方原理及方、藥間的配伍關(guān)系，開方論之先河，拓展了方劑學(xué)的學(xué)術(shù)領(lǐng)域。而唐慎微的代表著作是《證類本草》，王肯堂的是《證治準(zhǔn)繩》，王燾的是《外臺(tái)秘要》。

54、答案：B本題解析：從理論上來說，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。

55、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

56、答案：A本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。選項(xiàng)B屬于人工費(fèi)；選項(xiàng)CD屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。抵押還本付息不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P367。

57、答案：A本題解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括：①人員工資及辦公費(fèi)用；②保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）；③為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等）；④保險(xiǎn)費(fèi)；⑤增值稅及附加；⑥城鎮(zhèn)土地使用稅；⑦房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等。

58、答案：D本題解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。

59、答案：A本題解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法

60、答案：D本題解析：ACD三項(xiàng)，市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，顯示了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢也不同。市場定位方式主要有：①避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競爭對手的定位方式；②對抗性定位，指與最強(qiáng)的競爭對手“對著干”的定位方式；③重新定位，指對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。B項(xiàng)，產(chǎn)品差別化，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別，它不是市場定位方式，而是市場定位戰(zhàn)略。本題中，該公司根據(jù)市場的變化將用途調(diào)整為寫字樓屬于重新定位方式。

61、答案：A本題解析：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。最高運(yùn)營費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營費(fèi)用比率。因此，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于臨界點(diǎn)分析。

62、答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場分析，也常常采用對有關(guān)市場指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

63、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購買-持有出租-出售”“購買-更新改造-出售”“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三項(xiàng)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入；A項(xiàng)，現(xiàn)金流入主要指銷售收入。

64、答案：D本題解析：判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：①期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；②標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；③標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。當(dāng)各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。

65、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤率。參見教材P199。

66、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

67、答案：C本題解析：住房市場指數(shù)（HMI）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期（好、一般、差）以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期（高、平均、低）的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

68、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。

69、答案：C本題解析：A項(xiàng)，在租約中必須對租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B項(xiàng)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）；D項(xiàng)，若物業(yè)租金低于市場租金，雖然出租率達(dá)到100％，其獲得的凈經(jīng)營收入并非一定理想。

70、答案：A本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。P173。

71、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。應(yīng)從下一年年初開始按新利率計(jì)算利息。參見教材P308～309。

72、答案：A本題解析：按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為：①居住物業(yè)投資；②商用物業(yè)投資；③工業(yè)物業(yè)投資；④酒店與休閑娛樂設(shè)施投資；⑤特殊物業(yè)投資。其中，居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括政策性住房和商品住房。居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量購買者將所購買的住房作為投資，出租給租戶使用。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。

73、答案：B本題解析：已知P＝10萬元，n＝120，i＝6%÷12＝0.5%，α＝0.7%，則按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]＝100000×0.5%÷[1－（1＋0.5%）－120]＝1110.2（元）。實(shí)際每月的月還款額＝100000×0.7%＝700（元），所以各月的月供負(fù)擔(dān)減少了1110.2－700＝410.2（元）。

74、答案：C本題解析：本題考查的是償債備付率。1.計(jì)算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬元）；2.計(jì)算出償債備付率=可用于還款的資金/應(yīng)還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。

75、答案：B本題解析：保和丸主治食滯胃脘熱。脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆或大便厚膩。重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫．消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉：連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積，又可清解食積所生之熱，均為佐藥。配伍特點(diǎn)：諸藥配伍，使食積得化，胃氣得和，熱清濕去，則諸癥自除。

76、答案：D本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。該項(xiàng)目各年年初的累計(jì)凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。

77、答案：D本題解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）；②開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用；③在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。

78、答案：B本題解析：[解析]投資組合理論

79、答案：D本題解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。

80、答案：D本題解析：消費(fèi)者在購買不同商品時(shí)，并不遵循同一個(gè)購買模式。根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：①便利品，是指消費(fèi)者日常生活所需、需重復(fù)購買的商品；②選購品，是指價(jià)格比便利品要貴，消費(fèi)者購買時(shí)愿花較多時(shí)間對許多家商品進(jìn)行比較之后才決定購買的商品；③特殊品，是指消費(fèi)者對其有特殊偏好并愿意花較多時(shí)間去購買的商品。

81、答案：C本題解析：本題考查的是投資估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。

82、答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。政府投資和非營利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

83、答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運(yùn)用公式

84、答案：C本題解析：當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式為：P＝F/（1＋i）n。本題中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（萬元）。已知現(xiàn)值時(shí)，年金的計(jì)算公式為：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，計(jì)算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（萬元）。

85、答案：D本題解析：因?yàn)樾鲁菂^(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，其市政配套設(shè)施缺乏。

86、答案：D本題解析：本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。

87、答案：C本題解析：詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對開發(fā)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大中型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。

88、答案：A本題解析：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%，這兩項(xiàng)內(nèi)容均在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)。B項(xiàng)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入/平均應(yīng)收賬款×100%；C項(xiàng)，股東權(quán)益報(bào)酬率＝凈利潤/股東權(quán)益平均總額×100%；D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率＝凈利潤/成本費(fèi)用總額×100%。

89、答案：B本題解析：暫無解析

90、答案：B本題解析：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，房地產(chǎn)投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

91、答案：C本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P182。

92、答案：B本題解析：成本利潤率（RPC），指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。成本利潤率的計(jì)算公式為：RPC＝[（GDV－TDC）/TDC]×100%＝（DP/TDC）×100%。式中，RPC為成本利潤率；GDV為項(xiàng)目