物業(yè)工程部管理手冊

前言為進(jìn)一步做好物業(yè)管理工作，確保設(shè)備安全、高效運(yùn)行；實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施保值、增值，創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境。我公司秉承香港裕展物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)和工程管理的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)北京市房地局頒布的《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，制定《工程部工作手冊》，用于規(guī)范工程部的工作，明確工程部保養(yǎng)、維修工作的任務(wù)和責(zé)任，便于工程技術(shù)及維修人員遵照執(zhí)行?！豆こ滩抗ぷ魇謨浴分饕ǎ旱谝徽拢哼\(yùn)行、維修管理,第二章：工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收;第三章：工程接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，第四章：裝修管理規(guī)定;第五章：外委工程項(xiàng)目管理，第六章：安全生產(chǎn)管理制度;第七章：員工培訓(xùn)制度第八章：工程部分管的公司管理制度。第一章運(yùn)行、維修管理第一節(jié)總則工程管理任務(wù)：負(fù)責(zé)制定樓宇的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。負(fù)責(zé)公司新接管項(xiàng)目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝飾項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作。負(fù)責(zé)查驗(yàn)業(yè)主（住戶）裝修報(bào)批手續(xù)及審核裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實(shí)施。負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審。負(fù)責(zé)樓宇工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審。負(fù)責(zé)對維修、裝修項(xiàng)目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)行技術(shù)審核。負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計(jì)量等）的管理和運(yùn)行維護(hù)。配合物業(yè)部做好業(yè)主入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗(yàn)和交接。負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料管理和緊急情況的處理。工程管理目標(biāo)：維修服務(wù)滿意率>96%，零修合格率>99%，返修率<1%；維修的及時(shí)率>98%、維修服務(wù)公約：熱情服務(wù)、禮貌待人。對業(yè)主要熱心，聽取意見要虛心，解答問題要耐心。維修工作要細(xì)心、及時(shí)、不推不拖，小修不過夜，土建零修三日內(nèi)完成，緊急報(bào)修實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。深入業(yè)主宣傳物業(yè)公司服務(wù)管理規(guī)定，聽取業(yè)主意見、建議，不斷改進(jìn)維修服務(wù)工作。秉公辦事，不吃請、不受禮、不抽業(yè)主煙，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。不準(zhǔn)與客戶有任何形式的個(gè)人交易行為；不準(zhǔn)向客戶索取小費(fèi)或借錢借物；不準(zhǔn)向客戶推銷商品；在小區(qū)內(nèi)行走不準(zhǔn)穿拖鞋、短褲，不準(zhǔn)勾肩搭背，工作期間不準(zhǔn)赤膊、光腳、敞胸露懷等不文明行為，不準(zhǔn)大聲喧嘩，影響客戶；不準(zhǔn)擅離工作崗位，不準(zhǔn)遲到早退；不準(zhǔn)在工作時(shí)間內(nèi)辦私事，聊天等怠工現(xiàn)象；不準(zhǔn)在上班期間吃東西、下棋、嚼口香糖等現(xiàn)象；不準(zhǔn)在公共場合及客戶家中抽煙；不準(zhǔn)在上班時(shí)間打私人電話；不準(zhǔn)在上班前、上班中喝酒；不準(zhǔn)留長發(fā)、蓄胡須、衣冠不整現(xiàn)象；不準(zhǔn)無理取鬧、打架、斗毆、辱罵客戶或員工；不準(zhǔn)擅自持有危險(xiǎn)品；不準(zhǔn)有損害公司利益和形象的任何行為；禮貌用語：您好請請講謝謝再見您請勞駕對不起沒關(guān)系別客氣打擾您了麻煩您了您別著急您慢慢說給您添麻煩了讓您費(fèi)心了有話慢慢說非常感謝請留步請考慮請稍等您慢走歡迎您再來有事您打電話請您擔(dān)待歡迎您（感謝您）給我們提出寶貴意見第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置工程部組織機(jī)構(gòu)圖：二、崗位設(shè)置：經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、工程主管1名工程助理1名工程領(lǐng)班：1名專業(yè)技工：若干第三節(jié)工程人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)行與維修，組織管理各專業(yè)完成工作任務(wù),并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。具體職責(zé)為：負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備等技術(shù)管理工作。負(fù)責(zé)制定本部門各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施。負(fù)責(zé)對工程外包項(xiàng)目總體控制管理和維修工作的檢查指導(dǎo)。負(fù)責(zé)制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施大、中修計(jì)劃，并報(bào)總經(jīng)理審批。負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及對外接盤項(xiàng)目的工程驗(yàn)收接管工作。負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。負(fù)責(zé)審核各部門提交的材料采購清單。負(fù)責(zé)本部門招聘新員工的面試工作。負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的確定。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、工程部副經(jīng)理：在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)日常工程維修及員工管理工作。負(fù)責(zé)參與本部門日常維修工作計(jì)劃的制定、落實(shí)及組織實(shí)施。參與本部門各項(xiàng)工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。負(fù)責(zé)參與各種責(zé)任事故的調(diào)查分析及處理。負(fù)責(zé)工程分包和設(shè)備大、中維修項(xiàng)目的具體組織實(shí)施。負(fù)責(zé)組織調(diào)配工程維修人員、設(shè)備及工具。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、工程主管：對工程經(jīng)理負(fù)責(zé)，做好工程人員和設(shè)備設(shè)施的管理。負(fù)責(zé)制定設(shè)備、設(shè)施月度和年度的備品、備件計(jì)劃，定期上報(bào)工程經(jīng)理審核，按計(jì)劃組織實(shí)施。認(rèn)真執(zhí)行工程經(jīng)理的指示與交辦的任務(wù)，忠于職守、以身作則。加強(qiáng)下屬員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)設(shè)備管理，制定設(shè)備操作規(guī)程，提高員工工作效率和工作質(zhì)量。認(rèn)真做好本職工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任。負(fù)責(zé)處理管轄系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生的各類問題，并做好各專業(yè)之間的配合工作。關(guān)心員工、愛護(hù)員工，及時(shí)了解員工情況，做好工程經(jīng)理的助手，協(xié)調(diào)好各部門工作。勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向工程經(jīng)理匯報(bào)，并執(zhí)行工作安排。搞好團(tuán)結(jié)，加強(qiáng)專業(yè)班組管理以及與其它部門之間的聯(lián)系。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、工程助理工程助理接受部門經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的管理和日常內(nèi)務(wù)工作：努力完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)事務(wù)和技術(shù)資料的管理，對公司的通知、文件要做到及時(shí)上傳下達(dá)；負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔，準(zhǔn)確無誤地填制各種報(bào)表和表格；負(fù)責(zé)工程部員工每月出勤的查核、匯總上報(bào)；參加有關(guān)會(huì)議，并做好會(huì)議記錄、整理工作；負(fù)責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善動(dòng)力工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和動(dòng)力設(shè)備的使用說明書，分類歸檔，做到隨時(shí)可提供查閱；每月負(fù)責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項(xiàng)目、更換零件或更新等內(nèi)容填入部門的《設(shè)施管理臺(tái)賬》；負(fù)責(zé)動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行時(shí)間、動(dòng)力物資、人力消耗統(tǒng)計(jì)和工程部維修零配件、材料計(jì)劃的匯總工作；完成上級交辦的其它工作。五、工程領(lǐng)班：嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行是領(lǐng)班的首要任務(wù)。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣）、“五良好”（使用性能好、密封良好、潤滑良好、安全性能良好、調(diào)整良好）。領(lǐng)班是班組的骨干，應(yīng)具有良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。做好日常工作安排，做到維修迅速、及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效地組織力量搶修，保證樓宇的正常使用。負(fù)責(zé)組織設(shè)備的年、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，并將執(zhí)行情況上報(bào)主管驗(yàn)收。做好本班設(shè)備的運(yùn)行、檢查記錄、材料消耗情況，每月底報(bào)主管審閱，經(jīng)理審核。做好班組人員考勤制度和維修記錄，每月報(bào)主管匯總。完成上級交辦的其它工作。六、專業(yè)技工(一）維修電工嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修。執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填寫記錄表格。積極配合配電室電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無條件地迅速返回機(jī)房，聽從領(lǐng)班的指揮。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作。交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人。搞好班內(nèi)清潔工作。完成上級交辦的其它工作。（二）弱電維修工負(fù)責(zé)小區(qū)電視、電話、消防保安、綜合線等系統(tǒng)性能，并進(jìn)行日常維修。熟練掌握本專業(yè)系統(tǒng)維修操作技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，適應(yīng)工作需要。認(rèn)真做好運(yùn)行和維修記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，防止事故發(fā)生。做好重點(diǎn)機(jī)房-電腦房、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房的巡視檢查和日常保養(yǎng)，并做好記錄。定期檢查各線組箱、線路、豎井和外部設(shè)備的運(yùn)行情況，保證系統(tǒng)完好暢通。做好業(yè)主戶內(nèi)維修工作，認(rèn)真完成每項(xiàng)維修任務(wù)。定期進(jìn)行設(shè)備檢修，認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程，確保設(shè)備完好。完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。（三）電梯維修工：負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電氣和機(jī)械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是：熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。除完成日常維修任務(wù)外,配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)工作，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人放出，然后排除電梯故障。做好電梯、電梯豎井、地坑和電梯機(jī)房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。搞好各工種的配合，完成上級交辦的其它工作。（四）水暖維修工工作任務(wù)是：負(fù)責(zé)生活供氣系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)污水排放檢查和維修保養(yǎng)；其主要職責(zé)為：熟悉給排水系統(tǒng)（各種水泵、管道、控制設(shè)施）和各種機(jī)械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維修保養(yǎng)知識(shí)，按要求正確使用。負(fù)責(zé)污水井、雨水井、化糞池的定期清潔監(jiān)管，及時(shí)清理疏通管路，保證管線暢通，排放合格。當(dāng)班期間及時(shí)巡視檢查上下水系統(tǒng)設(shè)備和其它設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。按時(shí)進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，并將維修結(jié)果做好記錄。做好應(yīng)急（漏氣、跑水、污水外溢等）搶修工作，接到緊急報(bào)修時(shí)要迅速奔赴現(xiàn)場進(jìn)行搶修。積極參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平。負(fù)責(zé)外派工程維修、保養(yǎng)項(xiàng)目的監(jiān)管和配合工作。完成上級交辦的其它工作。（五）空調(diào)維修工遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好工作，堅(jiān)守崗位，不擅自脫崗。牢固樹立“安全第一”的思想，控制系統(tǒng)應(yīng)調(diào)整完好，不得隨意調(diào)整系統(tǒng)。觀察各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)異常立即關(guān)閉電源，防止設(shè)備損壞，如系人為損壞設(shè)備,由當(dāng)值人員負(fù)責(zé)。隨時(shí)注意觀察冷水機(jī)組和冷卻、冷凍泵系統(tǒng)，采取有效措施保持冷水的溫度和壓力。除完成日常維修任務(wù)外,做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和計(jì)劃保養(yǎng)，迅速及時(shí)地處理跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保持設(shè)備的完好率。對發(fā)生和發(fā)現(xiàn)的重大故障和隱患，應(yīng)立即采取有效措施，并上報(bào)主管和工程部經(jīng)理，以便組織力量搶修，搶修過程詳細(xì)記入維修記錄。認(rèn)真做好每日的運(yùn)行記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。做好日常衛(wèi)生，保持室內(nèi)及周圍環(huán)境的整潔。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。（六）綜合維修工：嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好本職工作。嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身安全。對本專業(yè)范圍內(nèi)的各項(xiàng)土建、裝飾、維修工作都認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按質(zhì)量要求，達(dá)到堅(jiān)固耐用、美觀經(jīng)濟(jì)。堅(jiān)守崗位，及時(shí)處理本專業(yè)的各項(xiàng)報(bào)修。依照計(jì)劃,對各種裝修、裝飾、陳設(shè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長其使用壽脈。積極配合各項(xiàng)活動(dòng)對裝修、裝飾、陳設(shè)的要求，為小區(qū)的經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)。樹立為業(yè)主服務(wù)的思想，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)滿足業(yè)主的需求。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。做好班組衛(wèi)生，保持室內(nèi)及環(huán)境的整潔。（七）夜間值班維修工1、維修工要根據(jù)“排班表”輪流值班，如遇特殊情況需換班，必須報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)方可調(diào)換。2、值班人員負(fù)責(zé)管理好辦公區(qū)域的所有設(shè)備設(shè)施、辦公用品、生活用品及各種票據(jù)、鑰匙等，如發(fā)生問題，追究值班人員相應(yīng)責(zé)任。3、維修工值班期間不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)打私人電話。4、維修工值班期間，不得擅自離崗，不得回宿舍睡覺。5、夜間值班期間，遇到工作，能修的自己修，不能修，且較急的活兒，通知宿舍的其他維修工，暫時(shí)修不了的，可以拖到第二天，但必須向客戶解釋清楚并做好記錄。6、夜間值班期間發(fā)生重大事故，要及時(shí)通知本部門經(jīng)理或相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)。7、值班人員負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生。8、值班期間注意防火防盜。第四節(jié)機(jī)房管理規(guī)定一、低壓配電室管理低壓配電室是樓宇供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，每日維修電工對其運(yùn)行情況進(jìn)行檢查巡視,未經(jīng)工程主管和領(lǐng)導(dǎo)同意，非電氣人員不得入內(nèi)。巡檢人員必須持證上崗，掌握配電設(shè)備運(yùn)行狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。巡檢人員應(yīng)注意觀察電壓表、電流表、功率因數(shù)表指示，發(fā)現(xiàn)過載等異常情況及時(shí)處理,嚴(yán)禁設(shè)備、開關(guān)超載運(yùn)行。每日清掃配電室的地面，定期進(jìn)行設(shè)備清潔、保養(yǎng)、維修；確保配電設(shè)備完好。嚴(yán)禁一人進(jìn)行配電設(shè)備檢修和停送電操作，確保供電和人身安全。部分設(shè)備故障進(jìn)行停電檢修時(shí)，應(yīng)提前一天通知綜合質(zhì)管部發(fā)出停電通知。緊急停電時(shí),應(yīng)立即通知綜合質(zhì)管部，向業(yè)主做好解釋工作。保持配電室內(nèi)消防設(shè)施完好齊備，應(yīng)急照明完好正常。做好配電室的防水、防潮工作，及時(shí)堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。做好巡檢記錄和各種維修、操作記錄。二、弱電機(jī)房管理消防監(jiān)控設(shè)備管理機(jī)房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機(jī)房吃東西、吸煙、接待客人、存放易燃易爆危險(xiǎn)品、酸堿腐蝕性物品，保證清潔衛(wèi)生。機(jī)房鑰匙由專人負(fù)責(zé)，不得自行配制備用，機(jī)房設(shè)備器材建檔造冊。操作人員需建立設(shè)備運(yùn)行管理記錄，建立設(shè)備交接班值日記錄，專業(yè)資料執(zhí)行專人保管，不得外借、翻錄。按照要求定期對設(shè)備進(jìn)行檢測保養(yǎng)，按要求操作設(shè)備，延長設(shè)備使用壽命，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，遇有特殊任務(wù)，更要提前做好充分檢修與備份。努力鉆研技術(shù)知識(shí)，熟悉設(shè)備系統(tǒng)連接，能夠修復(fù)排除一般設(shè)備故障。樓宇自控設(shè)備管理機(jī)房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機(jī)房內(nèi)吃東西、吸煙、接待客人，不得存放有毒、易燃、有腐蝕性的物品。保持機(jī)房清潔衛(wèi)生。機(jī)房鑰匙由專人領(lǐng)用負(fù)責(zé)，不得隨便配制備份鑰匙，不得將鑰匙交由其他人保管。機(jī)房設(shè)備建立運(yùn)行管理記錄，執(zhí)行交接班管理制度，執(zhí)行定期檢測、檢修，定期向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)設(shè)備安全運(yùn)行情況。嚴(yán)格按照操作程序作業(yè)，愛惜財(cái)產(chǎn)設(shè)備，建立設(shè)備檔案，按規(guī)定做好維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)行安全可靠。努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識(shí)，管理好設(shè)備安裝圖紙、電氣圖紙、計(jì)算機(jī)軟件資料，對各種模塊及端口有全面的了解。管理好易損易壞配件的配備與使用，對系統(tǒng)運(yùn)行中發(fā)生的問題，主動(dòng)與生產(chǎn)廠家或維保商取得聯(lián)系，及時(shí)恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。與設(shè)備控制的有關(guān)部門崗位協(xié)調(diào)配合，積極主動(dòng)開展工作，使自動(dòng)化設(shè)備高效運(yùn)轉(zhuǎn)。三、電梯機(jī)房管理每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40度。保證機(jī)房照明良好，配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具,并掛于顯眼處。毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)工程經(jīng)理、主管允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。《電梯困人的求救方法》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛于顯眼處。按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、水泵房管理每日進(jìn)行水泵房巡視檢查，確保水泵、管線、接頭和閥門完好無滲漏，檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停水泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的控制開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。生活水泵按規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每季度進(jìn)行自動(dòng)和手動(dòng)操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下可正常使用。水泵房每星期由專業(yè)負(fù)責(zé)人清掃一次，保證泵房地面和設(shè)備外表的清潔。水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由水暖專業(yè)人員管理；透氣管應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。按照水泵保養(yǎng)要求定期對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。每年要對水泵、電機(jī)、閥門、管道生銹部位進(jìn)行防銹刷漆處理。五、空調(diào)機(jī)房管理機(jī)房每日鎖好，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入。保證機(jī)房內(nèi)照明、通風(fēng)良好?？照{(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。定期清洗系統(tǒng)過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管和水管道通暢。每周對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。每年對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行一次全面檢修保養(yǎng)，確保機(jī)組運(yùn)行良好。六、風(fēng)機(jī)房管理制度風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備，為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理，特制定以下規(guī)定：風(fēng)機(jī)房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無臨時(shí)接線。機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。風(fēng)機(jī)房內(nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。機(jī)房鑰匙由維修中心統(tǒng)一管理，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。開關(guān)平時(shí)應(yīng)置于高速狀態(tài)。八、天然氣室管理天然氣控制室是保證樓宇正常供氣的核心，同時(shí)作為可燃?xì)怏w的轉(zhuǎn)換樞紐，室內(nèi)嚴(yán)禁煙火；每日（一次）由燃?xì)鈱I(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查巡視。巡檢人員必須持證上崗，巡檢需二人共同進(jìn)行，嚴(yán)格遵守“天然氣控制室內(nèi)嚴(yán)禁煙火規(guī)定”嚴(yán)禁攜帶火種及易燃、易暴等危險(xiǎn)品進(jìn)入室內(nèi)。巡檢時(shí)應(yīng)做好設(shè)施檢查工作，確保室內(nèi)照明、設(shè)備、門窗通風(fēng)良好無異味；室內(nèi)外無易燃、易爆物品和其它不安全隱患。如發(fā)現(xiàn)天然氣泄漏，應(yīng)認(rèn)真檢查漏氣位置，并及時(shí)排除隱患；如遇不能解決的問題，應(yīng)向有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，在得到領(lǐng)導(dǎo)同意和采取安全措施后方可撤離。天然氣控制室設(shè)備，未經(jīng)天然氣管理單位同意，嚴(yán)禁擅自操動(dòng)，以免發(fā)生危險(xiǎn)。天然氣控制室內(nèi)應(yīng)清潔，消防設(shè)備應(yīng)齊全、狀態(tài)完好。非燃?xì)夤ぷ魅藛T禁止進(jìn)入天然氣控制室。第五節(jié)設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程低壓電氣設(shè)備維修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目程序標(biāo)準(zhǔn)換開關(guān)插座面板完整端正，插座距地1.8M，開關(guān)距地1.4M。接線牢固可靠，接線端子不得壓裂，導(dǎo)線不得壓傷、裸露。螺釘齊全、堅(jiān)固、穩(wěn)定、可靠。換燈燈泡不能漏氣，頭部不能松動(dòng)，電壓及功率要與線路匹配。燈口螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲。照明配電盤檢修盤面整潔、門軸靈活、關(guān)閉嚴(yán)密。芯面板嚴(yán)密完整，與開關(guān)間隙不大于2mm。盤芯母排連接可靠，無過熱現(xiàn)象，間隙不小于10mm開關(guān)接線良好，端子無氧化、碳化現(xiàn)象，靈敏可靠。零地端子排與地絕緣；與金屬外皮有效連接，牢固可靠。低壓配電柜檢修開關(guān)電纜負(fù)荷載流量保護(hù)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行北京地區(qū)電氣設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程。接觸\繼電器無碳化、無灰塵、觸頭無燒蝕、無粘連。熱元件按負(fù)荷的1.1倍整定，連接可靠,環(huán)境溫度小于35℃端子板完整牢固、可靠、無銹蝕、無氧化、接線整齊。指示燈完整有效，明亮一致，綠（停）紅（運(yùn)行）黃（過流）按鈕完整可靠，無銹蝕、無氧化，綠（開）紅（停）電壓\電流表定期校驗(yàn)維修周期1、各類電機(jī)每年檢修保養(yǎng)一次。2、設(shè)備安全檢查每季度一次。3、接地電阻測試每年一次（4月份）。4、安全工具及避雷器每年做一次測試。5、低壓開關(guān)柜每年清潔除塵2次。6、各區(qū)域配電盤每年檢修一次。（三）低壓配電柜保養(yǎng)實(shí)行分段保養(yǎng)、先保養(yǎng)負(fù)荷段。檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固連接螺栓,若有生銹應(yīng)更換，確保接頭連接緊密，檢查母線上的絕緣子有無松動(dòng)和損壞。手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械的合閘、分閘情況。逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后合上接地開關(guān)，執(zhí)行停電、驗(yàn)電、掛接地線后，懸掛“禁止合閘，有人工作”警示牌。（四）電氣維修管理規(guī)定：電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。在進(jìn)行電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，主管應(yīng)在分配工作的同時(shí)，向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。在配電干線、低壓配電箱上作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少兩人進(jìn)行。一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)裝設(shè)隔離檔板，并有專人監(jiān)護(hù).在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的警示牌。維修保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后方可送電。（五）電氣維修服務(wù)內(nèi)容：配電室管理：嚴(yán)格值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)，室溫正常、運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查供電回路，操作開關(guān)標(biāo)志明顯，檢修停電應(yīng)掛牌操作，檢修使用絕緣工具。掌握設(shè)備情況：供電方式，電壓等級，用電容量，分配方案，配線方法，電氣平面圖，配件圖，各類產(chǎn)品出廠合格證明，有關(guān)設(shè)備的試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告單，地下埋設(shè)的具體位置。一般內(nèi)容：定期巡視，重點(diǎn)檢查，建立設(shè)備檔案，安全用電。維護(hù)保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無松動(dòng)。公共照明設(shè)備：照明器具、絕緣電阻、接地電阻的檢查。緊急照明燈：充電器性能，送電變換裝置的檢查。特殊防護(hù)：潮濕、高溫、易燃等場所重點(diǎn)檢查。避雷設(shè)施：接閃器、引下線、接地裝置。（六）設(shè)備巡視制度每天巡視配電機(jī)房及低壓配電系統(tǒng)設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并填寫《配電系統(tǒng)日巡視記錄表》。每周巡視各樓層配電柜，豎井配電裝置，看各批示燈是否正常。每周巡視各公共區(qū)域照明配電系統(tǒng)，看是否正常（如燈泡開關(guān)有無損壞等）。二、電梯設(shè)備（一）運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行檢查記錄：清楚、準(zhǔn)確、齊全，公布電梯運(yùn)行時(shí)刻表。保養(yǎng)記錄：填寫準(zhǔn)確、清楚、齊全。電梯設(shè)備檔案：整齊、完整，有關(guān)資料及時(shí)存檔、無遺失。配電柜：柜內(nèi)元件齊全，儀表指示準(zhǔn)確。減速機(jī)：機(jī)座無油污，輪緣無磨損。電磁制動(dòng)器：零件齊全，活動(dòng)自如。電動(dòng)機(jī)及牽引機(jī)：運(yùn)行無異聲，油位在中心線不漏油。轎內(nèi)燈具及操作盤：燈光明亮，按鈕正常無損壞。轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動(dòng)皮帶或鏈條無損壞。導(dǎo)靴各部位調(diào)整符合要求。電梯各層廳門：鉤子鎖靈活可靠，關(guān)門無撞擊聲。各層廳門上下軌道：門扇清潔光亮，軌道潤滑清潔。緩沖器：油封良好，油量充足，動(dòng)作正常。極限開關(guān)：動(dòng)作可靠，越程距離為200mm。限位開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠，越程距離為100mm。機(jī)械緩速開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠。安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為2-4mm。平層準(zhǔn)確度：1.5-2.0m/s，±15mm電梯啟動(dòng)運(yùn)行：平穩(wěn)、舒適、無震動(dòng)、無沖擊。轎門地坎層門輪：間隙為5-8mm。各層門與門之間的間隙為5-8mm。轎內(nèi)報(bào)警裝置：裝置齊全。各層廳門及連鎖開關(guān)：應(yīng)靈活可靠。轎廂導(dǎo)軌線槽接地電阻：≤4Ω防夾安全裝置：應(yīng)靈敏有效。（二）保養(yǎng)周期日常保養(yǎng)檢修每周一次,每次３小時(shí)/電梯；故障急修隨時(shí)進(jìn)行．月、季、年度保養(yǎng)項(xiàng)目，按照《電梯維保周期計(jì)劃表》執(zhí)行。中修，每3年一次。大修，每5-6年一次。中大修間隔錯(cuò)開，第二次中修可并入大修，中修后質(zhì)量穩(wěn)定，可以繼續(xù)中修，不搞大修。電梯維保周期計(jì)劃表周期保養(yǎng)檢查項(xiàng)目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)月?？刂破琳麧崱⒔泳€牢固曳引機(jī)、電機(jī)清潔、檢查油量、油質(zhì)、運(yùn)行聲音、運(yùn)行溫度抱閘制動(dòng)器檢查制動(dòng)間隙限速器轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活、開關(guān)正常門機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、無異常聲音、垂直度相同、無晃動(dòng)連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常安全鉗開關(guān)正常可靠上、下極限開關(guān)正常上、下限位開關(guān)正常緩沖器開關(guān)正常各急停開關(guān)正常指示燈、到站鐘指示正確、聲音清晰警鈴、對講機(jī)聲音清晰操縱盤各按鈕、開關(guān)正常、接線牢固井道平層感應(yīng)器平層準(zhǔn)確季保緩沖器清潔、檢查油量、油質(zhì)導(dǎo)靴檢查靴襯磨損情況、導(dǎo)靴間隙電纜檢查固定裝置、懸掛情況補(bǔ)償裝置檢查固定裝置、間距、檔輪裝置年保年檢導(dǎo)軌檢查固定裝置、磨損程度接觸器、繼電器檢查接點(diǎn)、接線、動(dòng)作狀態(tài)曳引繩、繩糟檢查磨損度限速繩檢查磨損度安全鉗動(dòng)作靈活一致、間隙調(diào)整、清潔安全回路逐項(xiàng)檢查試驗(yàn)緩沖距離是否正常稱重裝置正?？煽肯拦δ苷＃ㄈ╇娞菥S修保養(yǎng)安全操作規(guī)程盤車、拆裝更換電器部件、電子板時(shí)禁止帶電作業(yè)。嚴(yán)禁在拆除、短接安全控制機(jī)電部件的情況下進(jìn)行電梯操作運(yùn)行。進(jìn)入井道轎頂作業(yè)前必須先確定轎廂實(shí)際所在位置。當(dāng)電梯處于運(yùn)行狀況時(shí)，嚴(yán)禁有超出轎廂實(shí)際面積的人體和物體。嚴(yán)禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴(yán)禁踏在井道內(nèi)任何支點(diǎn)上作業(yè)，嚴(yán)禁站在對重架上作業(yè)。進(jìn)入井道轎頂或底坑工作，必須按下急停開關(guān)。當(dāng)機(jī)房、轎頂、底坑同時(shí)有人施工作業(yè)時(shí)，上方人員必須服從下方人員的工作要求，嚴(yán)禁在對方未做應(yīng)答、許可時(shí)啟動(dòng)電梯。電梯維修、保養(yǎng)時(shí)，只能置于“檢修”狀態(tài)，當(dāng)不需要轎廂運(yùn)行時(shí)，應(yīng)斷開相應(yīng)開關(guān)。機(jī)房、轎頂、井道、底坑應(yīng)裝有足夠照明設(shè)施，行燈應(yīng)用帶有防護(hù)罩的低壓安全燈。保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將所有開關(guān)恢復(fù)到正常位置，電梯通過試運(yùn)行后方可交付使用。（四）設(shè)備巡視制度每天一次巡視電梯機(jī)房及配電設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并填寫《電梯運(yùn)行狀況巡視日記錄表》。每周各電梯配電系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以及電梯設(shè)備看是否在設(shè)定狀態(tài)。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。三、給排水保養(yǎng)維修規(guī)程（一）維修標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無明顯的銹蝕。管道支架牢固、保溫層良好。閥門啟、閉靈活，各類儀表顯示準(zhǔn)確。水泵運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響，軸承溫度正常。系統(tǒng)供水不間斷，排水通暢。（二）維保周期：兩周巡檢一次系統(tǒng)內(nèi)的各類閥門。每年清洗水箱、水池一次。每月對水泵軸加油一次。每年對水泵電機(jī)軸加油一次。每月巡檢一遍給排水系統(tǒng)管線。每季度檢查水泵泵體一次，更換磨損件。每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。（三）維修管理規(guī)定：應(yīng)定期巡視供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。發(fā)現(xiàn)水管外裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則關(guān)閉總閥門，并立即對所影響的用戶發(fā)出通告，立即安排緊急維修。注意水池、水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，若有丟失，立即補(bǔ)齊，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。當(dāng)發(fā)生影響供水連續(xù)性問題時(shí)，需及時(shí)報(bào)告上一級領(lǐng)導(dǎo)。（四）給排水維修服務(wù)內(nèi)容：泵房、水箱間管理：禁止無關(guān)人員進(jìn)入，運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查給排水系統(tǒng)，各種標(biāo)志明顯。掌握設(shè)備情況，熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象時(shí)，組織搶修，避免造成不良影響，杜絕能源浪費(fèi)。隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水的宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。定期進(jìn)行水箱、水池的清洗，定期進(jìn)行水泵的大、中、小修。及時(shí)修補(bǔ)、更換受損的保溫、防腐層及管路。定期進(jìn)行排水系統(tǒng)的疏通工作。（五）設(shè)備巡視制度每天巡視水泵及給排水設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并做巡視記錄。每周巡視各管井水表和管網(wǎng)系統(tǒng)及主閥門，看是否正常及指向正確。每周巡視給排水設(shè)備的控制系統(tǒng)，看是否運(yùn)行正常。生活飲用水衛(wèi)生管理制度：為加強(qiáng)供水管理，保證飲水安全，預(yù)防疾病，保障用水衛(wèi)生，特對二次供水系統(tǒng)的清潔、消毒、維護(hù)、保養(yǎng)等管理作如下規(guī)定：生活飲用水系統(tǒng)維修所用材料、配件均應(yīng)符合國家及北京市有關(guān)部門的管理規(guī)定；用水設(shè)備的安裝符合國家及北京市的施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；生活飲用水泵房未經(jīng)工程部或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨便進(jìn)入；不得在生活飲用水泵房用餐，不得有蚊、蠅、蜘蛛等小動(dòng)物出現(xiàn)；泵房每周打掃一次，水泵及其周圍管道每月檢查擦洗一次，對控制柜（箱），每月作一次清潔；水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，鑰匙統(tǒng)一保管；水箱清洗人員均需有效的"健康證"方能入水箱操作；水箱每年清洗、消毒一次，清洗后水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，如不合格應(yīng)重新按規(guī)程清洗。清洗完畢后做好清洗記錄。水箱清洗工作程序：所有清洗物品及人員裝備均須事先消毒。清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。清淤后投藥消毒30分鐘。放水沖洗2-3遍以清除異味。重新灌水并恢復(fù)正常供水。使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應(yīng)馬上組織查找原因并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。11、嚴(yán)格遵守北京市《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例》要求的各項(xiàng)制度。四、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)規(guī)定:（一）維修標(biāo)準(zhǔn)：空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須按要求及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理，保持其正常運(yùn)行。及時(shí)對系統(tǒng)的風(fēng)、水管路進(jìn)行檢查，消除漏風(fēng)、滴滲水現(xiàn)象。機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部件溫升正常、無異常聲響。風(fēng)、水管路無保溫層損壞及銹蝕現(xiàn)象。溫度表、壓力表指示正常。按照空調(diào)維修的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行巡檢，并做好相應(yīng)的記錄。各種管道支吊架良好，機(jī)械設(shè)備的固定螺栓無松動(dòng)，銹蝕現(xiàn)象。各種閥門開閉靈活，確保處于良好狀態(tài)。各種設(shè)備外觀靈活，無油漆剝落現(xiàn)象，無灰塵、油污。（二）維修周期：1、對于冷水機(jī)組：每年的４、７月份各進(jìn)行一次壓機(jī)螺絲緊固；每年的５～１０月份每月進(jìn)行一次冷凝翅片的清洗；每年的４、１０月份各進(jìn)行一次過濾器及管道的沖洗。2、對于空調(diào)機(jī)房：每年的４、９月份各進(jìn)行一次配電箱開關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)；每年１０月份更換水泵的密封墊。每年１０月份更換水泵的盤根。每年的4、8月份對配套電機(jī)加注潤滑油。3、對于新風(fēng)機(jī)每年４～１０月份每月檢修電機(jī)皮帶一次；每年５、９月份對機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部分加注潤滑油；每年的４、６、８月各對電機(jī)緊固螺絲進(jìn)行緊固維保一次；每年的４、６、８、１０月份各進(jìn)行一次過濾網(wǎng)、出風(fēng)口、回風(fēng)口清洗。（三）維修管理規(guī)定：維修保養(yǎng)工作實(shí)行主管負(fù)責(zé)制，組員必須服從主管的工作安排。維修人員必須穿工作服、戴工作牌。當(dāng)班人員必須按要求對設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)消除事故隱患，自己處理不了的問題，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，并做好詳細(xì)記錄備查。維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。維修設(shè)備時(shí)，要先準(zhǔn)備好材料和相應(yīng)的安全措施、技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。要了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以防為主的方針，防止事故的發(fā)生。當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)下列情況之一，均須停機(jī)查明原因，進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件：發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲。壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音。發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動(dòng)。電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低?？照{(diào)設(shè)備開、停機(jī)必須由空調(diào)機(jī)操作人員操作，其它人員不能亂動(dòng)?？照{(diào)設(shè)備檢修時(shí)要及時(shí)掛檢修牌。未掛牌造成事故時(shí)，追究操作人員的責(zé)任。（四）維修服務(wù)內(nèi)容：空調(diào)維修工對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行要有全部責(zé)任。領(lǐng)班必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時(shí)對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)。嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。不準(zhǔn)帶領(lǐng)或默許無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房參觀、對設(shè)備拍照和觸摸設(shè)備活動(dòng)。每班進(jìn)行一次機(jī)房清掃工作，以保證設(shè)備房設(shè)備、地面的清潔。空調(diào)維修工負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障的處理。熟悉系統(tǒng)情況，做到事故判斷準(zhǔn)確、處理迅速及時(shí)。要定期或不定期地查漏，隨時(shí)檢查、隨時(shí)修理，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。檢修保溫層，更換老化的管道?？照{(diào)機(jī)房控制柜等電器，如發(fā)生異常氣味及現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)通知電氣專業(yè)的有關(guān)人員處理，并做好記錄。設(shè)備巡視制度每天巡視空調(diào)機(jī)房及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，同時(shí)測量各公共區(qū)域的溫度，并填寫《巡視記錄表》。每周巡視各樓層空調(diào)給水系統(tǒng)管道及主閥門的位置，看是否正常及指向正確。每周巡視空調(diào)設(shè)備的控制系統(tǒng)，看控制系統(tǒng)是否正常，并填寫《空調(diào)系統(tǒng)每周巡視記錄表》。五、室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備（一）燃?xì)夤芾硪?guī)定：經(jīng)常對室內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行外觀檢查，看管道是否牢固，有無銹蝕或損傷，管卡、吊鉤有無松脫，管道的坡度、坡向是否正確，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。帶氣進(jìn)行維修時(shí)，至少要兩人協(xié)作，作業(yè)前要關(guān)閉前端閥門，并采取通風(fēng)和防火措施。燃?xì)夤艿郎辖沟鯍煳锲贰＝?jīng)常檢查管道活節(jié)頭、法蘭盤、焊口及管道和接頭處有無燃?xì)庑孤┈F(xiàn)象。必須嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京市、燃?xì)饧瘓F(tuán)公司有關(guān)燃?xì)夥矫娴陌惭b、使用規(guī)定，加強(qiáng)安全管理，杜絕燃?xì)馐鹿实陌l(fā)生。（二）燃?xì)庥脩繇氈菏褂萌細(xì)庥镁咭赛c(diǎn)火，后開閥門。使用燃?xì)庥镁邥r(shí)，使用人不可長時(shí)間遠(yuǎn)離，以免火燃被風(fēng)吹滅或被沸湯溢出撲滅而發(fā)生漏氣。燃?xì)庥镁咧車坏枚逊乓兹嘉锲贰＜皶r(shí)更換損壞或老化的軟管。經(jīng)常檢查是否有漏氣情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即關(guān)閉所有燃?xì)忾y，開窗通風(fēng)換氣。設(shè)備巡視制度每天巡視燃?xì)鈾C(jī)房及燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)，看是否正常，并填寫《天然氣設(shè)施日檢記錄表》。每周巡視各樓層燃?xì)庵鞴艿兰伴y門，看是否正常及閥門指向正確。每天巡視燃?xì)夤矃^(qū)域設(shè)備及管道，看是否正常。六、房屋設(shè)施物業(yè)（房屋）的養(yǎng)護(hù)管理是一項(xiàng)細(xì)致的旨在防微杜漸的基礎(chǔ)性工作，它與房屋的維修有著密切的關(guān)系，它不僅構(gòu)成小修的內(nèi)容，而且直接關(guān)系著修理的周期和費(fèi)用。具體內(nèi)容有：（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)應(yīng)杜絕不合理負(fù)荷的發(fā)生，以減少地基的沉降，住戶裝修所增加的負(fù)荷不可超過設(shè)計(jì)荷載，還要防止地基浸水，加強(qiáng)各種管線的檢查和維護(hù)。不允許在房屋地基周圍取土或興建地下設(shè)施。（二）樓宇地面工程的養(yǎng)護(hù)主要保護(hù)地面的防水性能，不得隨意穿鑿樓板，上下水如有滲漏要及時(shí)修補(bǔ)防止水泡樓地面。地磚厚度控制在1cm以內(nèi)，以免增加樓板負(fù)荷影響建筑物的使用壽命。（三）墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)定期進(jìn)行檢查，對使用磨損率高的部位重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；對墻臺(tái)面及吊頂工程與其他工程的銜接處應(yīng)注意防水、防裂、防漏電；向用戶講明在日常使用中注意減少對墻面的撞擊劃傷﹑磕碰等，保持室內(nèi)墻臺(tái)面的整體協(xié)調(diào)。（四）門窗工程的養(yǎng)護(hù)住戶應(yīng)嚴(yán)格遵守使用常識(shí)和操作規(guī)范，經(jīng)常清潔和檢查，定期更換易損部件，對輕度變形的進(jìn)行適度矯正和恢復(fù)，保持門窗的整體狀態(tài)良好；要注意冬季采暖設(shè)施的溫濕度控制，使門窗處于良好的溫濕度下，延長其使用壽命。（五）屋面工程的養(yǎng)護(hù)由于屋面工程施工工藝復(fù)雜，涉及因素較多，其養(yǎng)護(hù)的范圍較廣。既需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)公司的專門技術(shù)人員，也需要業(yè)主（使用人）的積極配合。主要工作有：定期清掃，保證各種設(shè)施處于正常有效的使用狀態(tài)；定期檢查記錄；對屋面受損情況及時(shí)進(jìn)行修復(fù)；建立專業(yè)的養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，加強(qiáng)對屋面使用的管理；任何在房屋內(nèi)外部增設(shè)的設(shè)備設(shè)施都不能影響房屋原有功能。樓宇綜合維修巡檢制度項(xiàng)目序號(hào)檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容檢查周期檢查方式1門門框、門扇、五金、玻璃、油漆每周目測2窗窗框、窗扇、五金、玻璃、油漆每周目測3樓地面踢腳、抹灰、地磚每周目測4墻面清潔狀況、抹灰、磁磚、油漆涂料、保溫每周目測5頂棚清潔狀況、抹灰、吊頂、油漆、涂料每周目測6通風(fēng)道密封及暢通每周目測7外墻抹灰、外墻磚每周目測8樓梯踏步、扶手、欄桿每周目測9屋面防水、泛水、保溫、出水口、換氣口每周目測10室外散水、臺(tái)階、自行車坡道每周目測七、通風(fēng)管道的養(yǎng)護(hù)主要是確保通風(fēng)管道的暢通，住戶在安裝排油煙機(jī)和衛(wèi)生間抽風(fēng)機(jī)時(shí)禁止亂鑿；不得往通風(fēng)管道亂扔雜物影響通風(fēng)管道的暢通；每月進(jìn)行一次通風(fēng)道的檢查，遇有堵塞及時(shí)清除和修復(fù)；對風(fēng)道出現(xiàn)的裂縫要及時(shí)修補(bǔ)，對損壞嚴(yán)重的要及時(shí)更換。八、室外管網(wǎng)（一）給水系統(tǒng)給水外管網(wǎng)每個(gè)季度要檢查一次，主要內(nèi)容是查自來水壓力、截門井、水表井等有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。若有，及時(shí)修理，在夏季用水高峰期，要加大檢查力度。每個(gè)節(jié)門在檢查時(shí)，在節(jié)門立桿、螺栓等處要加油保養(yǎng)。對于年久失修的節(jié)門，要求整體拆卸，進(jìn)行加盤根，除銹、刷漆等工作，徹底檢修。抽凈井內(nèi)積水，清理井內(nèi)雜物。做好維修、保養(yǎng)記錄。（二）污水系統(tǒng)排水管網(wǎng)每季度要巡視檢查一次，每年5月份、12月份要重點(diǎn)檢查。主要檢查污水井、化糞池流水是否通暢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，必要時(shí)用竹劈子、疏通機(jī)等對管道進(jìn)行疏通清洗。污水泵由設(shè)備責(zé)任人每月檢查一次，化糞池每年要請專業(yè)公司抽吸一次。對外網(wǎng)經(jīng)常堵塞的部位要加大巡檢力度，增加檢查次數(shù)。做好維修、保養(yǎng)記錄。（三）雨水系統(tǒng)每年雨季來臨之前是檢查重點(diǎn)期，主要檢查雨水井及管道是否通暢，清理井內(nèi)和雨篦子內(nèi)的樹葉、灰土等雜物。有損壞的井蓋或雨水篦子要及時(shí)更換。做好維修、保養(yǎng)記錄。（四）消防系統(tǒng)每半年檢查一次，檢查是否有漏水現(xiàn)象，若有及時(shí)修理，必要時(shí)進(jìn)行加盤根、除銹、刷漆等處理。每半年對消防栓進(jìn)行一次通水試驗(yàn)。清理井內(nèi)雜物，冬季做好保溫。做好維修、保養(yǎng)記錄。（五）供暖系統(tǒng)夏季期間每月檢查一次，冬季供暖期間每周檢查一次，主要內(nèi)容是泵房、暖氣片、管線、暖氣井、壓力、溫度等。每年4月份開始對所有節(jié)門進(jìn)行維修保養(yǎng)，有跑、冒、滴、漏的節(jié)門全部解體，拆開螺栓解除閥芯、閥體，更換損壞件兒，對不能用的節(jié)門予以更換，進(jìn)行徹底檢修，并進(jìn)行加盤根、除銹、刷漆、潤滑等工作。對有堵塞現(xiàn)象的管道進(jìn)行沖洗。各暖氣井要檢查壓力表，溫度計(jì)指示是否準(zhǔn)確，不準(zhǔn)的做好記錄，檢修時(shí)予以更換。暖氣井內(nèi)要保持整潔、干燥。做好維修、保養(yǎng)記錄。第六節(jié)設(shè)備運(yùn)行、維修管理制度一、設(shè)施（設(shè)備）編號(hào)辦法設(shè)施（設(shè)備）的編號(hào)由工程部統(tǒng)一進(jìn)行。以設(shè)施整體為編號(hào)對象，不含設(shè)施的主要部件和配套部件。設(shè)施按一、二、三級(a、b、c)進(jìn)行分類,標(biāo)準(zhǔn)按《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》進(jìn)行編號(hào)。編號(hào)方式：□□□設(shè)施名稱X—XXX總編號(hào)和分類編號(hào)設(shè)施分類（a、b、c）設(shè)施一經(jīng)編號(hào),須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對穩(wěn)定，不能隨意更改變換。所有設(shè)施的值班、檢查、維修保養(yǎng)人員，在填寫相關(guān)記錄時(shí)，必須統(tǒng)一使用設(shè)施的既定編號(hào)。二、設(shè)施統(tǒng)計(jì)制度公司工程主管負(fù)責(zé)設(shè)施的統(tǒng)計(jì)工作，并堅(jiān)持真實(shí)、準(zhǔn)確、賬物相符的原則。設(shè)施的統(tǒng)計(jì)以《設(shè)施管理臺(tái)賬》形式，主要統(tǒng)計(jì)設(shè)施的基本情況，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)、安裝地點(diǎn)、裝機(jī)容量、電壓等級、工作方式、出廠編號(hào)、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時(shí)間、設(shè)備原值、檢測周期、配套電機(jī)型號(hào)、主要部件、隨機(jī)資料、設(shè)備圖樣等。設(shè)施的臺(tái)賬與隨機(jī)資料圖冊、運(yùn)行檢修記錄構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。設(shè)施使用狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)以《服務(wù)設(shè)施一覽表》的形式反映設(shè)施的狀態(tài)，內(nèi)容包括：名稱、型號(hào)規(guī)格、容量、設(shè)備編號(hào)、使用情況等。設(shè)施的統(tǒng)計(jì)資料必須全部真實(shí)地反映實(shí)情，并交工程助理存檔備查。三、日常維修管理制度住戶報(bào)修維修工作流程住戶報(bào)修前臺(tái)接待前臺(tái)接待填寫記錄填《派工單》填寫記錄填《派工單》維修中心維修中心維修工維修工入戶維修入戶維修住戶驗(yàn)收簽字住戶驗(yàn)收簽字維修中心維修中心前臺(tái)接待前臺(tái)接待回訪回訪滿意不滿意滿意不滿意匯報(bào)上級《派工單》存檔匯報(bào)上級《派工單》存檔（二）維修工作程序根據(jù)業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目，綜合質(zhì)管部填寫派工單，約定維修時(shí)間后，通知工程部維修中心作業(yè)。維修中心工程領(lǐng)班對派工單進(jìn)行登記后、根據(jù)項(xiàng)目的種類，把派工單分配給專業(yè)維修工，并辦好交接手續(xù)；對于設(shè)備缺陷問題，由工程領(lǐng)班匯總后，通知工程主管進(jìn)行處理。維修工攜帶派工單，上門為業(yè)主維修相應(yīng)的項(xiàng)目。如維修時(shí)恰巧業(yè)主外出，及時(shí)通知綜合質(zhì)管部，請綜合質(zhì)管部與住戶重新約定維修時(shí)間。維修結(jié)束，將維修作業(yè)所用工時(shí)和材料費(fèi)用填入派工單，由業(yè)主簽字確認(rèn)后，交回維修中心；由工程領(lǐng)班進(jìn)行整理匯總，上報(bào)工程主管審核。工程維修人員應(yīng)保證維修項(xiàng)目合格率達(dá)到100%。（三）派工單管理工程領(lǐng)班對當(dāng)天的派工單要及時(shí)登記、分類匯總并注明完成情況。工程部工程領(lǐng)班每天下班前，將當(dāng)日報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行匯總，填寫《派工未完成維修項(xiàng)目的跟進(jìn)--工程部經(jīng)理每日上班前，將昨日未完成的維修項(xiàng)目，交工程主管處理。并在《派工匯總表》中注明完成期限。維修工作分配—維修中心工程領(lǐng)班將維修任務(wù)，按項(xiàng)目分配給各維修工，維修工完成工作后對已完成的和未完成的派工分開后，交回維修中心工程領(lǐng)班處，未完成項(xiàng)目要注明原因。嚴(yán)格控制派工完成質(zhì)量，提高維修效率，杜絕接單不修、死單不報(bào)、拖延維修時(shí)限、消極怠工等違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按嚴(yán)重違紀(jì)處理。四、設(shè)備值班管理規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定、可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全，具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：設(shè)備值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交代注意事項(xiàng)及離崗時(shí)間、去向。按時(shí)巡查，作好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)解決、及時(shí)報(bào)告。不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實(shí)行輪換制。五、機(jī)電運(yùn)行值班人員紀(jì)律運(yùn)行值班人員應(yīng)樹立高度責(zé)任感。服從上級電力調(diào)度值班人員的操作命令（除威脅設(shè)備和人身安全）。堅(jiān)守崗位，不擅離職守。嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，做到嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍。嚴(yán)格執(zhí)行值班紀(jì)律，密切注意儀器、儀表的變化，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。做好運(yùn)行值班記錄，記錄要詳盡，數(shù)據(jù)要正確。做好運(yùn)行設(shè)備巡視，不得走馬觀花。認(rèn)真對待異?，F(xiàn)象，對事故障礙要如實(shí)反映，不得弄虛作假。做好清潔工作，保持現(xiàn)場整潔。運(yùn)行值班人員要達(dá)到“三熟三能”。熟悉設(shè)備、系統(tǒng)和基本原理。能分析運(yùn)行狀況。熟悉操作和事故處理方法。能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并排除故障。熟悉本崗位的規(guī)程制度。能掌握一般的維修技能。六、設(shè)備責(zé)任管理制度為加強(qiáng)重點(diǎn)設(shè)備的管理，保證設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)，特制定本制度。重點(diǎn)設(shè)備處設(shè)立標(biāo)志牌，標(biāo)志牌上注明責(zé)任人。設(shè)備責(zé)任人由經(jīng)理認(rèn)命，責(zé)任人負(fù)責(zé)建立設(shè)備標(biāo)志牌，所有重點(diǎn)設(shè)備都要確立責(zé)任人，設(shè)備標(biāo)志牌要掛在設(shè)備的正面，設(shè)備的責(zé)任人要在《設(shè)施管理臺(tái)賬》上注明，統(tǒng)一交到工程部備案。設(shè)備責(zé)任人的主要工作：1、全面負(fù)責(zé)管轄設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作；2、全面負(fù)責(zé)管轄范圍的衛(wèi)生清潔工作；3、及時(shí)處理設(shè)備存在的隱患及不安全因素；4、保證設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)，做好各種文字記錄；遇到重大事故或處理不了的事情，及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。工程部將定期進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，限期整改，警告超過二次的或?qū)医滩桓牡?，工程部將視情?jié)輕重進(jìn)行處罰。責(zé)任人要定期將設(shè)備運(yùn)行狀況向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并做好設(shè)備檢修、保養(yǎng)記錄。七、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度設(shè)備的日常定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系到小區(qū)安全正常運(yùn)行和公司的聲譽(yù)；同時(shí)，對于降低成本、減少故障、提供良好的服務(wù)意義也很重大。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備安全正常運(yùn)行，特制如下制度：專業(yè)人員應(yīng)按有關(guān)規(guī)定的要求，對設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)，并作好記錄。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)消除事故隱患。工程主管每周對維護(hù)保養(yǎng)工作的質(zhì)量、進(jìn)度及記錄情況進(jìn)行檢查，并在《設(shè)備維保工作記錄》上做出檢查情況記錄。部門經(jīng)理組織工程主管每月對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員整改。每年第四季度進(jìn)行設(shè)備大檢查，并對設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行總結(jié)，根據(jù)設(shè)備狀況，制訂下年度維修計(jì)劃。八、維修申報(bào)制度機(jī)器、設(shè)備出現(xiàn)故障，班內(nèi)員工記錄在案，并報(bào)工程主管。本部門組織人力技術(shù)進(jìn)行維修所無法解決時(shí)，申報(bào)外修。申報(bào)修理須填報(bào)《設(shè)備故障維修單》，經(jīng)部門經(jīng)理同意后，上報(bào)公司常務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)，然后通知維修隊(duì)進(jìn)場施工。外維修時(shí)，指定專人協(xié)助，嚴(yán)格驗(yàn)收，保證維修質(zhì)量。九、設(shè)備管理報(bào)告記錄制度建立報(bào)告記錄制度可以讓工程部經(jīng)理、工程主管和工程領(lǐng)班及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決，具體內(nèi)容有：向工程領(lǐng)班報(bào)告：發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)向工程領(lǐng)班報(bào)告，主要設(shè)備非正常操作的開、停調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去；維修材料的領(lǐng)用；運(yùn)作人員暫時(shí)離崗。向工程主管報(bào)告：重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況；采用新的運(yùn)行方式；系統(tǒng)故障及檢修；備件和材料領(lǐng)用；員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請假。向工程部經(jīng)理報(bào)告：發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí)，應(yīng)向工程部經(jīng)理報(bào)告。重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；影響樓宇的設(shè)備故障或施工；系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；主要設(shè)備的技術(shù)改造；重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工；設(shè)備的增改或向外委托加工；班組、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。十、設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度工程部建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等。值班員和維修人員作好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的運(yùn)行記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理。借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。十一、水泵保養(yǎng)制度（一）泵體每季檢查、補(bǔ)充、替換潤滑油，油質(zhì)變色、有鐵屑應(yīng)全部替換。泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面。轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座堅(jiān)固，螺絲無銹（有防銹措施），墊片齊全。外觀整潔、油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。（二）閥門、管道、附件閥門開閉靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水。閥體手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。單向閥動(dòng)作靈活，無漏水。壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。（三）電機(jī)外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有保護(hù)罩，接地良好。線及聯(lián)接端片連接緊密，牢靠、良好、無裸露部分，編號(hào)清晰。接地線牢固可靠。每年用500V表測試?yán)@組絕緣電阻（R≥0.5M），測試電機(jī)對地電阻（R≤10M（四）運(yùn)轉(zhuǎn)生活泵每周輪換運(yùn)行。消防水泵每月運(yùn)行一次（每次2分鐘）。觀察轉(zhuǎn)向，起動(dòng)電流，指示訊號(hào)等是否正常。泵輸出水壓正常、水壓能滿足樓宇用水要求，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無跳動(dòng)，無明顯振動(dòng)，無異聲，壓力表指示穩(wěn)定，水泵軸承溫度不得超過60-65度。電機(jī)運(yùn)行中三相電流、溫度不得超過銘牌規(guī)定的額定值，轉(zhuǎn)速、電壓正常。電機(jī)欠壓、缺相、過流的保護(hù)裝置應(yīng)能及時(shí)動(dòng)作，確保設(shè)備安全。控制柜元件齊全，操作手柄完好無過熱，基本無聲，前后動(dòng)作順序符合要求，訊號(hào)指示正確。十二、水泵運(yùn)行操作規(guī)程（一）泵房為小區(qū)生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常，直接關(guān)系到住戶的生活及安全問題，運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位。（二）水泵的運(yùn)行操作運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)水泵的閥門是否打開；水池內(nèi)蓄水池是否充足；泵的轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否靈活等等。運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，泵如發(fā)出不正常聲響，應(yīng)立即查出原因，及時(shí)排除。泵的填料部分允許有少量滴水（10~20滴/分鐘），如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常注意水箱水位，嚴(yán)禁漏水、跑水。水泵及其附屬設(shè)備的巡視檢查，每班不少于兩次，并做好相關(guān)記錄。發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不得交接班。十三、水泵控制柜操作規(guī)程操作人員應(yīng)懂得設(shè)備的一般工作原理、配備必須的安全操作用品，并按有關(guān)的維修操作規(guī)定進(jìn)行。嚴(yán)格認(rèn)真做好設(shè)備啟動(dòng)前的檢查，對設(shè)備的順利啟動(dòng)和正常運(yùn)行十分重要。通過以上檢查，確認(rèn)狀態(tài)正常，即可進(jìn)行設(shè)備啟動(dòng)運(yùn)行操作。在運(yùn)行時(shí)，如發(fā)現(xiàn)控制柜上儀表的參數(shù)超過額定值，則屬不正常，須立即拉斷控制柜電源，通知有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行處理。十四、空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程（一）準(zhǔn)備工作。檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟。檢查冷水泵進(jìn)出水閥是否全部開啟。檢查分水管上的閥，根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是否開啟或關(guān)閉。檢查回水總管兩端的閥是否開啟。檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)。檢查加熱器、油溫、油位是否正常，電源電壓、閥門位置是否正常。啟動(dòng)手動(dòng)油泵，運(yùn)行時(shí)間不得少于1分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。（二）機(jī)組啟動(dòng)。觀看控制屏，要顯示：機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng)。啟用冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差、進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍水壓差。若沒有問題，按鍵啟動(dòng)機(jī)組（注意電流變化狀態(tài)），此時(shí)即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機(jī)組是否有故障顯示。（三）機(jī)組運(yùn)行。機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著。檢查油泵顯示情況。注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常，風(fēng)葉是否打開，把風(fēng)葉開到自動(dòng)控制檔。做好機(jī)組運(yùn)行記錄（四）關(guān)機(jī)程序。先停冷凍機(jī)組。再停冷凍水泵。切斷總電源。十五、空調(diào)設(shè)備巡查制度冷凍水機(jī)組必須每隔2小時(shí)巡查1次，并對油壓、油位、油溫、冷媒壓力、電壓、電流作記錄，發(fā)現(xiàn)不正常的現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。在巡查空調(diào)主機(jī)、風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜、盤管機(jī)時(shí)，注意過濾網(wǎng)、過濾器、翅片是否清潔，以及地漏排水情況，皮帶和機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否需加油或調(diào)整。巡查時(shí)，注意檢查水泵出入水壓力表是否正常，風(fēng)扇皮帶及轉(zhuǎn)動(dòng)是否需加油或調(diào)整。巡查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即向工程主管匯報(bào)，并在每次巡查中作好記錄。巡查工作完成或離開時(shí)做到人走關(guān)燈、關(guān)門。嚴(yán)格按照并按有關(guān)的維修操作規(guī)定進(jìn)行，以免發(fā)生意外或人員傷亡事故。十六、建筑物維護(hù)規(guī)程（一）樓房大、中修理每年對各棟樓房進(jìn)行檢查評定。列出需要在下年度進(jìn)行大、中修理的樓房號(hào)、部位、修理項(xiàng)目、修理方法、修理概算，經(jīng)業(yè)主同意后，安排計(jì)劃，由維修隊(duì)實(shí)施。修理時(shí)，工程主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工管理和檢查驗(yàn)收，以確保修理質(zhì)量。維修人員定期對樓房的公共設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，由綜合質(zhì)管部填寫“派工單”，交維修中心進(jìn)行維修。。業(yè)主要求進(jìn)行維修的共同部位，應(yīng)高度重視；應(yīng)立即派人到現(xiàn)場查看，確定維修方案。（二）業(yè)主戶內(nèi)的維修綜合質(zhì)管部列出可為業(yè)主提供服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系渠道等內(nèi)容介紹給業(yè)主。業(yè)主要求維修屋內(nèi)給排水、電話和照明等房屋功能項(xiàng)目，維修中心應(yīng)立即派人到業(yè)主家查看受理，能修的應(yīng)說明維修價(jià)格，業(yè)主同意后立即進(jìn)行修理。完工后，請業(yè)主驗(yàn)收質(zhì)量并簽字。如需要備用材料不能馬上修理的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商材料來源，約定其它時(shí)間進(jìn)行修理。業(yè)主要求安裝空調(diào)、熱水器等非房屋功能的，維修中心在保證正常維修的情況下，盡快安排人員安裝，安裝的工本費(fèi)由業(yè)主支付。房屋毗連部位的共有方對維修有異議時(shí)，綜合質(zhì)管部會(huì)同業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場協(xié)調(diào)。如果此部位不修理會(huì)影響其中一個(gè)共有方的使用，應(yīng)確定要求維修有效，并組織強(qiáng)制性維修。每年第四季度，維修中心對住宅區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所進(jìn)行一次檢查和質(zhì)量評定，并列出需要在下年度進(jìn)行大、中修理的項(xiàng)目報(bào)公司批準(zhǔn)。公司批準(zhǔn)后，由維修中心制定修理方案和工程概算，并組織施工。十七、設(shè)備故障、事故處理程序無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，部門經(jīng)理必須立刻組織力量迅速處理。發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時(shí)間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作，產(chǎn)生較重大影響者）時(shí)，必須及時(shí)報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，有關(guān)人員必須在工作日志上做詳細(xì)記錄，不得疏漏隱瞞。發(fā)生較重事故或故障時(shí)，工程主管在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報(bào)告，由部門經(jīng)理召集有關(guān)單位和人員參加事故分析會(huì)，寫出分析意見和改進(jìn)措施。對于改進(jìn)措施務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行。十八、設(shè)備大修改造管理程序維修中心根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備大修、改造項(xiàng)目的申請，提交工程部。工程部審核匯總，編列年度計(jì)劃，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主委員會(huì)審定。工程部制訂實(shí)施方案，并按計(jì)劃和方案組織實(shí)施。工程部經(jīng)理和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗(yàn)收。十九、設(shè)備缺陷管理制度設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保機(jī)電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和試驗(yàn)工作的重要依據(jù)。一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞，或造成有嚴(yán)重影響的事故的缺陷稱為一類缺陷，這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即處理。二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設(shè)備尚可運(yùn)行，但情況嚴(yán)重，已經(jīng)影響設(shè)備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運(yùn)行。三類缺陷是一般缺陷，對安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計(jì)劃進(jìn)行處理。發(fā)現(xiàn)一類缺陷應(yīng)立即消除，并向工程部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，二類缺陷應(yīng)及時(shí)安排計(jì)劃消除，三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計(jì)劃消除。值班人員應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷填寫在《設(shè)備缺陷記錄》內(nèi)。二十、設(shè)備運(yùn)行分析制度為掌握設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律，及時(shí)采取措施消除隱患以確保安全，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，配電室應(yīng)建立定期運(yùn)行分析制度。具體主要內(nèi)容如下；設(shè)備的異常現(xiàn)象，如放電、發(fā)熱、異聲、儀表指示熔絲熔斷，斷路器和繼電保護(hù)動(dòng)作等。檢修和試驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，執(zhí)行規(guī)章制度及安全運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題。通過運(yùn)行分析，對所有設(shè)備應(yīng)做到人人心中有數(shù)，便于對設(shè)備完好率進(jìn)行評定，不斷提高設(shè)備的安全性。每次分析結(jié)果應(yīng)記入《低壓配電室運(yùn)行記錄》內(nèi)。二十一、設(shè)備安全運(yùn)行制度機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理人員必須密切注意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)的運(yùn)行、維修制度進(jìn)行操作和維修。設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)志牌。做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。供配電設(shè)備房必須配備滅火器材。二十二、維修人員防火職責(zé)牢固樹立防火意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)。值班人員不準(zhǔn)擅離崗位，并要經(jīng)常檢查電路系統(tǒng)是否完好，及時(shí)搶修處理線路超負(fù)荷過熱絕緣損壞等故障。嚴(yán)禁在線路下面，變壓器旁，消防重點(diǎn)部位進(jìn)行明火作業(yè)。值班電工要認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)守崗位，做好清場時(shí)的斷電工作，保障商場夜間電系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保安全。對于因超負(fù)荷用電而造成的電盒過熱，電線燒焦等隱患要及時(shí)搶修整改，防止發(fā)生更嚴(yán)重事故。一旦電器、配電箱或其它設(shè)備起火時(shí)應(yīng)立即切斷電源，及時(shí)滅火，并通知保安部和有關(guān)部門迅速采取撲救措施，防止火勢蔓延。掌握輕便滅火器材的使用方法二十三、工作監(jiān)護(hù)制度完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）應(yīng)向工作班人員交待現(xiàn)場安全措施，帶電部位和其它危險(xiǎn)作業(yè)的負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）必須始終在工作現(xiàn)場，對工作班人員安全應(yīng)認(rèn)真監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正違反安全的操作。工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）在全部停電時(shí)，可以參加工作班工作。在部分停電時(shí)，只在安全措施可靠，人員集中的一個(gè)工作地點(diǎn)，不致誤碰導(dǎo)電部分的情況下方能參加工作。工作期間，工作負(fù)責(zé)人若因故必須離開工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)指定能勝任的人員臨時(shí)代替，離開前應(yīng)將工作現(xiàn)場交代清楚，并告知工作班人員。原工作負(fù)責(zé)人返回工作地點(diǎn)時(shí)，也應(yīng)履行同樣的交接手續(xù)。監(jiān)護(hù)人如發(fā)現(xiàn)工作人員違反安全規(guī)程或任何危及工作人員安全的情況，應(yīng)向工作人員提出改正意見，必要時(shí)可暫停止工作，并立即報(bào)告上級。二十四、交接班制度（一）交班人員須做好交班前的準(zhǔn)備，接班人員須提前15分鐘到崗接班。（二）交班人員要將設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況、未完成的及需下班做的工作，做好記錄以便交接。（三）接班人員要查看交接記錄，聽取上一班人員運(yùn)行情況的匯報(bào)。（四）檢查儀表、工具并在《工作日志》上簽字，查看設(shè)備運(yùn)行情況。（五）出現(xiàn)下列情況不得交班：1、就交接不清的工作未達(dá)成共識(shí)時(shí)。2、接班人員醉酒或神志不清時(shí)。3、設(shè)備故障影響運(yùn)行時(shí)。（六）交班時(shí)，檢查出問題由交班者負(fù)責(zé)。（七）接班工作完畢后，未檢查出問題，但又在接班后發(fā)現(xiàn)了問題，由接班人員負(fù)責(zé)處理。當(dāng)出現(xiàn)事故正在處理時(shí)，禁止交接班，待事故處理完畢后方可交接班。二十五、工具管理制度工具配備：按工作需要,每個(gè)技工配備常用小型工具，大型工具、儀表和設(shè)備（如套絲機(jī)、電焊機(jī)、手槍鉆、沖擊鉆、電錘、水鉆、搖表、鉗形電流表、梯子等）由常用班組管理，工程部各班組共同使用。工程助理對工程部所領(lǐng)工具建立工具臺(tái)帳。大型工具、儀表、設(shè)備應(yīng)設(shè)專用工具柜保存。工程部內(nèi)班組間借用工具應(yīng)填寫借條；其它部門借用工具,須經(jīng)工程部經(jīng)理同意并填寫借條，方可借用。借用工具應(yīng)及時(shí)歸還，歸還時(shí)，應(yīng)由工具管理人員當(dāng)場檢驗(yàn)（電動(dòng)工具應(yīng)通電實(shí)驗(yàn)），工具完好時(shí)方可收回。大型工具和設(shè)備使用前應(yīng)認(rèn)真閱讀使用說明書，嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，工具和設(shè)備用完后，必須清理干凈。工具正常使用損壞，須由使用人或管理人書面寫清情況，經(jīng)經(jīng)理同意后由工程領(lǐng)班向財(cái)務(wù)部做出書面說明,并重新申領(lǐng)。由于使用不當(dāng)造成工具損壞或丟失，由損壞者或丟失者按原價(jià)賠償。第七節(jié)設(shè)施年度檢修計(jì)劃序號(hào)檢修項(xiàng)目檢修周期檢修日期1（低壓電氣設(shè)備）電機(jī)1年2003.122設(shè)備安全檢查1年2003.123避雷器1年2003.124低壓電柜1年2003.125配電盤1年2003.126（1）（電梯設(shè)備）緩沖器4個(gè)月2003.4（2）導(dǎo)靴4個(gè)月2003.4（3）電纜4個(gè)月2003.4（4）補(bǔ)償裝置4個(gè)月2003.4（5）導(dǎo)軌1年2003.12（6）接觸器、繼電器1年2003.12（7）限速繩1年2003.12（8）安全鉗1年2003.12（9）安全回路1年2003.12（10）緩沖距離1年2003.12（11）稱重裝置1年2003.12（12）消防功能1年2003.127（1）（給排水設(shè)備）各種水泵電機(jī)1年2003.12（2）水泵1年2003.12（3）給排水管道主閥門1年2003.128（1）（空調(diào)設(shè)備）風(fēng)冷機(jī)組半年2003.6（2）冷凍水泵半年2003.6（3）水系統(tǒng)主閥門1年2003.6（4）配電柜開關(guān)半年2003.6（5）電機(jī)皮帶1年2003.12（6）泵體螺絲堅(jiān)固半年2003.6（7）過濾網(wǎng)4個(gè)月2003.4（8）泵軸承加油半年200310天然氣（燃?xì)庵鞲晒埽?年2003第八節(jié)檔案管理工程檔案管理職責(zé)工程部經(jīng)理職責(zé)：設(shè)置工程助理；確定檔案目錄；檢查檔案情況。工程助理職責(zé)：檔案建立；檔案修改；檔案整理；消毀更新；檔案資料分析報(bào)告；接受經(jīng)理和上一級檔案管理人員檢查；檢查工程部各級人員檔案工作情況。領(lǐng)班級管理人員職責(zé)：按目錄設(shè)置要求建立本級檔案,做好本級原始資料記錄,監(jiān)督、檢查下屬檔案記錄情況；接受經(jīng)理、工程助理的檔案工作檢查。員工責(zé)任：認(rèn)真進(jìn)行原始資料的記錄；接受各級領(lǐng)導(dǎo)和工程助理的工作檢查。二、工程檔案管理程序（一）工程檔案的建立:根據(jù)經(jīng)理意見,工程助理建立各級檔案目錄,并將各類文件、資料、記錄按目錄要求存檔。檔案要統(tǒng)一編號(hào)，并在每卷首頁建立目錄清單。（二）檔案的存檔：工程檔案由工程助理整理，按規(guī)定目錄存檔。（三）工程檔案的查閱和借閱：一般工程檔案查閱可向工程助理借出，在工程部辦公室閱覽；若需借閱,須經(jīng)工程部經(jīng)理同意并辦理借閱手續(xù)。（四）工程檔案的更改、清理和銷毀：原始檔案一般不可修改；工程部工作檔案經(jīng)工程部經(jīng)理同意可以修改。檔案應(yīng)定期進(jìn)行清理，過程性工作檔案到期后應(yīng)及時(shí)銷毀，但應(yīng)做好銷毀記錄。（五）上級檔案存檔：公司和各部門檔案和應(yīng)由其管理的檔案,由工程助理及時(shí)送交存檔。第八節(jié)緊急事件處理方案處理原則：統(tǒng)一指揮，明確責(zé)任、分工，及時(shí)進(jìn)行救助，防止事件擴(kuò)大，盡量減少損失和負(fù)面影響。一、電梯困人的解救方法：盤動(dòng)電梯放人僅在緊急情況之下進(jìn)行，因而操作者必須是受過專門訓(xùn)練的專業(yè)人員，其它人等如欲從事該項(xiàng)工作均屬危險(xiǎn)。在盤動(dòng)電梯廂前必須預(yù)先警告被困人員靜候解救，切勿自行設(shè)法離開電梯轎廂，操作者如未對被困人員作上述警告,則屬違規(guī)。進(jìn)行盤動(dòng)電梯轎廂之前必須切斷電源開關(guān)。電梯遇到不能盤動(dòng)時(shí)，可能電梯轎廂處的安全設(shè)備（保險(xiǎn)鉗）已經(jīng)作用，則進(jìn)一步的工作，須由資歷較深的電梯技工指導(dǎo)進(jìn)行。通常最好方法是盤動(dòng)電梯轎廂下行至最接近的樓層層面，也可盤動(dòng)電梯轎廂上行到最近的樓層面。打開電梯制動(dòng)裝置時(shí)，人為松開抱閘須十分小心與緩慢，以防止因電梯轎廂的重量產(chǎn)生的重力加速度，使電梯失去控制。特別是無齒輪箱的電梯。當(dāng)電梯轎廂移至接近平層面后，制動(dòng)裝置必須復(fù)原，然后使用電梯廳門專用鑰匙，在該層打開電梯廳門，放出被困乘客。二、緊急停電的處理方法（一）配電系統(tǒng)突然停電時(shí)，應(yīng)電話通知工程部；由專業(yè)人員查明停電原因、部位，及時(shí)采取應(yīng)急措施；其他人員嚴(yán)禁私自處理。（二）外部電源停電時(shí)，在確認(rèn)進(jìn)線電源確無電壓后，應(yīng)先斷開無電線路進(jìn)線開關(guān)、出線開關(guān)，再合上聯(lián)絡(luò)開關(guān)，以防止返送電危險(xiǎn)；在進(jìn)行各路出線送電前，應(yīng)聯(lián)絡(luò)綜合質(zhì)管部，通知業(yè)主送電的時(shí)間，提前關(guān)閉好電視機(jī)、電冰箱、計(jì)算機(jī)等重要設(shè)備，并取下插頭,防止因突加電壓造成設(shè)備損壞。（三）事故停電時(shí)，必須先行查明故障部位、故障原因，并盡快排除故障設(shè)備或切斷故障部位供電開關(guān)，恢復(fù)系統(tǒng)供電。在處理過程中應(yīng)防止事故范圍擴(kuò)大。（四）人員觸電造成停電時(shí)，電氣專業(yè)人員和領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場實(shí)施搶救；搶救前應(yīng)迅速將觸電者脫離電源，根據(jù)其受傷情況，采取相應(yīng)方法（人工呼吸法/胸外擠壓法）實(shí)施搶救，并電話通知醫(yī)院救護(hù)。在救護(hù)中，搶救工作不得停止，并做好事故現(xiàn)場保護(hù)，無關(guān)人員不得滯留現(xiàn)場。（五）線路過載、短路起火造成的停電，電氣人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場使用1211、二氧化碳滅火器實(shí)施滅火，采取措施防止事故擴(kuò)大，并進(jìn)行線路搶修和絕緣測試。復(fù)送電時(shí)注意線路負(fù)荷情況，采取減負(fù)荷措施。三、區(qū)域起火事件處理當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場檢查火情大小、燃燒物品，安排受災(zāi)和可能受災(zāi)區(qū)域人員撤離現(xiàn)場，并將起火部位、原因、火勢大小報(bào)告消防部門；此外應(yīng)立即切斷火災(zāi)區(qū)域電源、新風(fēng)氧源，并對火場進(jìn)行降溫處理；防止火勢擴(kuò)大蔓延。四、停水的處理方法（一）維修中心在接到停水的信息后，首先了解是否是外部原因停水和停水的范圍，盡快聯(lián)系綜合質(zhì)管部發(fā)放停水通知，并注明停水原因及通水的預(yù)計(jì)時(shí)間。（二）若因事故停水，維修中心應(yīng)速派出工程維修人員趕到事故現(xiàn)場進(jìn)行搶修，同時(shí)通知工程部領(lǐng)導(dǎo)，趕赴現(xiàn)場指揮。（三）相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要現(xiàn)場組織，盡量在估計(jì)的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)用水。（四）若因特殊原因需延長停水時(shí)間，應(yīng)由綜合質(zhì)管部另行通知住戶。（五）搶修結(jié)束并恢復(fù)供水后，應(yīng)立即通知綜合質(zhì)管部撤回停水通知。（六）事故處理完畢后，填寫《緊急情況處理登記表》。五、水管爆裂的處理方法(一)接到任務(wù)后，應(yīng)以最快的速度趕到事故現(xiàn)場。(二)檢查噴水部位，區(qū)別爆裂水管類型，以便采取相應(yīng)的處理方法。(三)住戶家中水管或水龍頭爆裂噴水，先關(guān)閉該住戶水表總閥，然后進(jìn)行維修，維修完成后再打開總閥門。(四)住戶室外的總水管爆裂（包括水表、水表閥門、水表接頭），先關(guān)閉本單元的總閥門，然后進(jìn)行搶修，以最快的速度恢復(fù)供水。(五)若小區(qū)總水管或消防管爆裂，先關(guān)閉小區(qū)供水總閥，通知自來水公司組織搶修，同時(shí)寫出停水通知。六、煤氣泄露的處理方法(一)維修工到現(xiàn)場后，應(yīng)打開室內(nèi)門窗，使室內(nèi)通風(fēng)良好，同時(shí)用肥皂水檢查泄露點(diǎn)。(二)若泄露點(diǎn)在煤氣表之后，則先關(guān)掉煤氣表前的節(jié)門，若在戶內(nèi)節(jié)門之前漏氣，則關(guān)掉一層煤氣立管總節(jié)門同時(shí)進(jìn)行搶修。(三)搶修時(shí)注意安全，防止煤氣中毒，同時(shí)禁止明火。(四)煤氣泄露能自己維修的自己維修，若不能自己維修的，立即通知煤氣公司，同時(shí)貼出書面通知。七、暖氣跑水的處理方法(一)工程維修人員接到通知后，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場。(二)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)接到通知后應(yīng)趕赴現(xiàn)場組織搶修。(三)若暖氣片跑水，首先關(guān)閉暖氣立管的上下供回水節(jié)門，拆下暖氣片，重新加墊、換片，合格后方可安裝。(四)若節(jié)門跑水，首先關(guān)閉上一級暖氣供回水節(jié)門，將管道內(nèi)的水排凈，然后組織搶修?；謴?fù)供暖后，注意頂層排氣，暖氣全部熱了以后方告結(jié)束。(五)若暖氣主管道（包括單元節(jié)門）跑水，首先關(guān)閉小區(qū)總節(jié)門，能修的自己修，不能修的通知熱力公司進(jìn)行搶修，同時(shí)貼出書面停暖通知。（六）事故處理結(jié)束后，相關(guān)專業(yè)填寫《緊急情況處理登記表》。第九節(jié)運(yùn)行維修表格一、《低壓配電室運(yùn)行記錄表》《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表》《樓日用電量記錄》《樓（）年能源費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》二、《電梯運(yùn)行狀況日巡視記錄表》《天然氣設(shè)施日檢記錄表》《水泵房設(shè)施日巡視記錄表》《配電系統(tǒng)日巡視記錄》三、《設(shè)備、設(shè)施日檢記錄》《設(shè)備缺陷記錄》四、《設(shè)施年度檢修計(jì)劃》《設(shè)備故障維修單》《設(shè)備大、中修計(jì)劃》《設(shè)備維保工作記錄》五、《工程部人員基礎(chǔ)本情況匯總表》《工程年月出勤記錄》《派工單匯總表》《工程材料消耗匯總表》《工作日志》六、《設(shè)施管理臺(tái)賬》《服務(wù)設(shè)施一覽表》《工程部工具臺(tái)賬》《工程圖紙、資料發(fā)放登記表》第二章工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收樓宇及設(shè)備的驗(yàn)收與交接是搞好物業(yè)管理工作的前提，是充分發(fā)揮設(shè)計(jì)功能的一項(xiàng)極為重要的工作。為保證接收工作的順利進(jìn)行，特制定本制度。第一節(jié)接管條件建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)政府部門的要求建設(shè)完畢。專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；各機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試合格。三、建筑渣土、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑等全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地凈。四、具備實(shí)行封閉式物業(yè)管理的基本要求。五、已與投資方簽定物業(yè)管理委托合同書。第二節(jié)接管程序目的：為了加強(qiáng)樓宇綜合驗(yàn)收和交接管理，保障樓宇的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。二、范圍：本程序使用于住宅小區(qū)的樓宇物業(yè)管理接管驗(yàn)收。三、職責(zé)：（一）副總經(jīng)理（中心主任）負(fù)責(zé)組織成立樓宇接管領(lǐng)導(dǎo)小組。（二）各部門依照各自職責(zé)分工，參與樓宇接管工作，并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組。四、工作程序：（一）樓宇接管小組的成立和要求：1、由副總經(jīng)理（中心主任）牽頭，組織各部、室成立驗(yàn)收、接管領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由總經(jīng)理擔(dān)任，按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機(jī)電組和資料組。領(lǐng)導(dǎo)小組組長負(fù)責(zé)整個(gè)工作過程的總策劃、總指導(dǎo)、總分工，由各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工程質(zhì)量的把關(guān)。領(lǐng)導(dǎo)小組組長編制物業(yè)接管組織計(jì)劃。專業(yè)小組按國家、省、市工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收樓宇，確保樓宇的各項(xiàng)功能，指標(biāo)符合規(guī)定。（二）樓宇接管資料的準(zhǔn)備在樓宇現(xiàn)場檢查驗(yàn)收之前，資料組應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機(jī)電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明、用水、用電、用氣指標(biāo)批文、水、電、氣表校對報(bào)告等圖紙資料，并對所有圖片資料進(jìn)行查驗(yàn)，為樓宇的接管驗(yàn)收提供資料和數(shù)字依據(jù)。（三）樓宇初次檢查驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等...，聯(lián)合組織的現(xiàn)場檢查驗(yàn)收工作。工程土建組、機(jī)電組負(fù)責(zé)對樓宇的主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施、供水供電、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防、管線、開關(guān)等工程進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗(yàn)收、具體執(zhí)行《城市住宅小區(qū)竣工