2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析_第1頁
2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析_第2頁
2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析_第3頁
2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析_第4頁
2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試快速提分卷詳細(xì)參考解析_第5頁
已閱讀5頁,還剩32頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機(jī)器閱卷,請考生注意書寫規(guī)范;考試時間為120分鐘。2.在作答前,考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫,字體工整,筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答,超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A.10B.12C.13D.15

2、可比實例的成交價格一般是在()的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點

3、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃

4、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時,臨街宗地總價=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×()。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

5、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年,占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán),廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

6、下列經(jīng)濟(jì)活動中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是()。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

7、在評估期房價格時,()。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)

8、除了耕地占用稅和()因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外,其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。A.房產(chǎn)稅B.土地增值稅C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.契稅

9、由于房地產(chǎn)的(),使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn),其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

10、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2,對應(yīng)的報酬率為7%?,F(xiàn)假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于()元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375

11、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛,痛有定處,得溫而不減B.為血分有熱,血行加速的病理狀態(tài)C.病因為邪熱人血或五志過極化火D.病機(jī)主要以實為主

12、當(dāng)國際競爭激烈時,為吸引投資者通常會采?。ǎ┱?。A.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中

13、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含()。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理

14、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2,出租率為85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為12%,商場建筑面積為40000m2,可供出租的比例為95%,運營期為38年,該商場的收益價值為()萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

15、在實際估價中,下列求取凈收益A的方法,最合理的是()。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

16、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法,錯誤的是()。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點

17、資本化率構(gòu)成中,流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

18、在房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于用益物權(quán)的是()。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

19、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價值為()萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

20、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,實際建設(shè)期為1.5年,現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣,辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時,后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

21、“腎者,胃之關(guān)也”,是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖

22、在路線價法中,“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的()。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”

23、房地產(chǎn)被人民法院查封,從而其處分受到限制,屬于()。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況D.額外的收益或好處

24、成本法中一般不計息的項目是()。A.管理費用B.銷售費用C.開發(fā)成本D.銷售稅費

25、在房地產(chǎn)投?;馂?zāi)險時評估的保險價值是指()。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值

26、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7

27、房屋征收評估中,若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的,應(yīng)當(dāng)由()見證,有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師無利害關(guān)系的第三人C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D.人民法院

28、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱,重?zé)釀t寒”B.“陽虛則外寒,陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病,陽勝則陰病”D.“陰陽離決,精氣乃絕”

29、()是評估房地產(chǎn)價格的時間界限,例如,政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等,均有可能影響估價對象的價格。A.價值時點B.致委托方函日期C.估價作業(yè)日期D.估價報告提交日期

30、某寫字樓的土地成本8000萬元,建設(shè)成本6000萬元,管理費用800萬元,銷售費用600萬元,投資利息720萬元,銷售稅費為售價的6%,銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

31、評估某宗房地產(chǎn)的市場價值,選取了甲、乙、丙三個可比實例:甲可比實例的成交價格為8000元/m2,比正常價格低2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2,交易稅費全由買方負(fù)擔(dān),當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%;丙可比實例的成交價格為8300元/m2,其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響,三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4,該房地產(chǎn)的市場價格為()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88

32、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價,()是一種有效的方法,因為新開發(fā)區(qū)在初期,土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成,土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法

33、在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中,一般應(yīng)選取()的買賣實例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價

34、價值時點為過去,估價對象狀況為現(xiàn)在,其房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)為()。A.過去B.現(xiàn)在C.未來D.難以判斷

35、收益法中所指的收益是()。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益

36、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證

37、下列哪項不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁

38、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格

39、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售,持有期的凈收益每年216萬元,出售時的價格為5616萬元,報酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264

40、某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置成本為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測算,至價值時點該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。A.29B.39C.40D.45

41、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類,在這兩類不同作用的估價中,房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說,在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說,起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任

42、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值,則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。(建筑物報酬率為10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06

43、下列房地產(chǎn)價格影響因素中,不屬于區(qū)位因素中位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件

44、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純

45、脾氣不濡,胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘

46、下列房地產(chǎn)估價活動中,不屬于鑒證性估價的是()。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

47、在百分比法中,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以()房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。A.估價對象B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)C.市場上D.交易情況

48、()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)

49、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地,其前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為()米。A.22B.28C.38D.50

50、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述,不屬于主要說明的內(nèi)容的是()。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀二、多選題

51、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運營費用為45萬元,此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16

52、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊,價值各為50萬元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊,則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為()。A.50萬元B.55萬元C.50~60萬元D.60萬元以上

53、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得,經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元,將劃撥土地使用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元,已抵押貸款余額為48萬元,無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%,實現(xiàn)抵押權(quán)的費用及稅金為15萬元,該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A.12B.25C.27D.40

54、從本質(zhì)上講,價值時點是由()決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象

55、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途

56、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元

57、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

58、從估價的角度看,開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息,也要與其應(yīng)獲的利潤分開,不能算做():A.利潤B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本

59、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中,不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù),其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多,其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣,其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等

60、循行到達(dá)巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)

61、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水,故為陰邪B.陰勝則陽病,尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪,具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性D.氣機(jī)升降失常,則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽

62、關(guān)于成本估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法,正確的是()。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算

63、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元,已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元,投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年,估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00

64、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)

65、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的,總高度超過()m的為高層。A.12B.20C.24D.48

66、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)

67、中熱嗌干,善溺心煩,甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終

68、根據(jù)疾病傳變規(guī)律,先安未受邪之地,腎實證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺

69、下列不屬于導(dǎo)致建筑物外部折舊的因素是()。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)提高C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化

70、在保險事故發(fā)生后,房地產(chǎn)保險需要評估(),以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A.市場價格B.保險價值C.商品價值D.所遭受的財產(chǎn)損失

71、某建筑物的建筑面積為200m2,有效年齡為12年,重置成本為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元

72、已知年利率是5%,存款額是1000元,存款期限是一年,如果每半年計息一次,則實際利率是()。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%

73、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同,若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較,則()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

74、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的()除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

75、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為()。A.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率-投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

76、每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A.10B.12C.13D.15

77、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制,這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處

78、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.29元人民幣,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為()元人民幣(2013年10月25日的匯率為1美元=6.12元人民幣)。A.6043B.5879C.6290D.6120

79、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法,正確的是()。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù),且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下,對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)

80、資本化率構(gòu)成中,流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

81、房地產(chǎn)由于價值量大,其成交價格的付款方式往往采取()的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清

82、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟(jì)形式

83、某種生活必需品,在某種特定的條件下,消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是()。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯

84、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭

85、面色白,脘腹冷痛,喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損

86、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部

87、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價,不適用于拆遷補償估價的是()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則

88、下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價的是()。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓

89、成新折扣法習(xí)慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等,判定出建筑物的()。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率

90、采用長期趨勢法估價時,決定直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是()。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料C.房地產(chǎn)的未來價格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和

91、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎

92、某宗土地成本為1000萬元,開發(fā)成本為1500萬元,管理費用為75萬元,銷售費用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發(fā)利潤為()萬元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2

93、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升,則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量,從而會使未來的供給______,使其現(xiàn)期供給______。()A.增加,增加B.減少,增加C.增加,減少D.減少,減少

94、由于房地產(chǎn)的(),使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn),其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

95、評估甲別墅的市場價值,選取了乙別墅為可比實例,乙別墅的成交價格為8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2),因位置比甲別墅好,在同等條件下,單價比甲別墅高10%,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580

96、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費用為60萬元,投資利息為140萬元,營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為()萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

97、估價對象由()決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機(jī)構(gòu)

98、整理收集到的歷史價格資料,將其轉(zhuǎn)化為同一標(biāo)準(zhǔn),并按照()的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列,畫出時間序列圖。A.整理B.邏輯C.收集D.時間

99、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格,表述錯誤的是()。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因,可能造成高值低價的交易

100、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或()之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.建筑物的功能是否時興三、判斷題

101、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格都是一種評估價。()

102、收益法中的客觀收益就是遵循替代原理求取的,而成本法中的客觀成本,并非如此。()

103、在動態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分,也包含風(fēng)險收益部分。()

104、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格,然后扣除折舊,以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。()

105、實事求是的根本目的是()A.解放思想B.與時俱進(jìn)C.堅持真理發(fā)展真理D.在實踐基礎(chǔ)上達(dá)到認(rèn)識與實踐相符合、主觀與客觀相符合

106、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2,其建筑密度為50%,其容積率為6。()

107、比較法的原理和技術(shù),不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。()

108、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法,通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。()

109、如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的,應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證,有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。()

110、標(biāo)價又稱報價、表格價,是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格,一般情況下,成交價低于標(biāo)價。()

111、房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整,還包括一些其他因素調(diào)整。()

112、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的,可能是正常的,也可能是不正常的。()

113、買方市場下,成交價偏向買方最高出價,賣方市場下,成交價偏向賣方最低要價。()

114、受賄房地產(chǎn)價值的評估時點是委托估價日。()

115、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類,其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán):他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()

116、和平共處五項原則中最重要的原則是()A.互相尊重主權(quán)和領(lǐng)土完整B.互不侵犯和互不干涉內(nèi)政C.平等互利D.和平共處

117、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下,報酬率正好等于資本化率。()

118、投?;馂?zāi)險時的保險價值,包括土地價值、重建期間的經(jīng)濟(jì)損失和建筑物的重置。()

119、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。()

120、比較法求得的價值是最真實、最可靠的,因為它是市場價格的體現(xiàn)。()

參考答案與解析

1、答案:D本題解析:每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2、答案:B本題解析:可比實例的成交價格是在其成交日期的價格,是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。

3、答案:D本題解析:奇恒之腑,即是指這一類腑的形態(tài)及其生理功能均有異于“六腑”,不與水谷直接接觸,而是一個相對密閉的組織器官,中空有腔,而且還具有類似于臟的貯藏精氣的作用除膽外,因而稱為奇恒之腑。故此題只可選擇化生和儲藏精氣特點的五臟之一脾。

4、答案:B本題解析:當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時,應(yīng)采用累計深度價格修正率,即∑單獨深度價格修正率。其中,如果估價對象土地的臨街寬度(簡稱臨街寬度)與標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街寬度(簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度)相同,并將估價對象土地的臨街深度簡稱臨街深度,則臨街土地價值或價格(V)的計算公式為:V(總價)=標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×∑單獨深度價格修正率。

5、答案:B本題解析:本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年,建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年,成新率q=n/N=40/48=83.33%。

6、答案:D本題解析:房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。對房地產(chǎn)估價的需要包括以下幾個方面:①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要;②房地產(chǎn)抵押的需要;③房地產(chǎn)征收征用的需要;④房地產(chǎn)稅收的需要;⑤房地產(chǎn)司法拍賣的需要;⑥房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要;⑦房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰虎喾康禺a(chǎn)保險的需要;⑨國有土地有償使用的需要;⑩企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要;?房地產(chǎn)行政管理的需要;?其他方面的需要。D項,城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外,其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。

7、答案:D本題解析:價值時點為現(xiàn)在,估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中,補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況。

8、答案:C本題解析:中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個,其中有5個是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種,分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅,另外5個是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種,分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種中,除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外,其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。

9、答案:A本題解析:由于房地產(chǎn)的獨一無二特性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一個房地產(chǎn)市場上,相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格,任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。

10、答案:C本題解析:本題計算如下:計算出K32和K40:K32=1-1/(1+7%)32=0.8853;K40=1-1/(1+9%)40=0.9681根據(jù)公式VN=(A/YN)×KN,可得:V40=V32×(K40/K32)×(Y32/Y40)=4000×(0.9681/0.8853)×(7%/9%)=3402(元/m2)

11、答案:A本題解析:A為血瘀的表現(xiàn)。

12、答案:B本題解析:國際競爭主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當(dāng)這種競爭激烈時,通常會采取相對低的房地產(chǎn)特別是土地價格以吸引外來投資者,從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在稅收等其他方面采取優(yōu)惠政策,吸引了大量外來投資者進(jìn)入,則對房地產(chǎn)的需求會增加,從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

13、答案:B本題解析:有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包含:①收益遞增遞減原理,可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模;②均衡原理,可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模;③適合原理,是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定估價對象是否為最高最佳利用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào),同時其各個組成部分又搭配時,便為最高最佳利用。

14、答案:B本題解析:運用收益法原理,當(dāng)凈收益每年不變,收益年限有限時,收益現(xiàn)值的計算公式如下:V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n],式中,A為凈收益;Y為報酬率;n為收益期限。根據(jù)題意:該商場的凈收益為40×12×40000×95%×85%×(1-35%)=1007.76(萬元),則該商場的收益價值=1007.76÷12%×[1-(1+12%)-38]=8284.79(萬元)。

15、答案:D本題解析:本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中,最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法

16、答案:C本題解析:A項,對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算,在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的,即它們基本上是靜止在價值時點的金額。B項,在動態(tài)分析法中,是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程,預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額,即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。C項,在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來,在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中。D項,動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同,即首先要把它們折算到同一時間上(直接或最終折算到價值時點上),然后再相加減。

17、答案:B本題解析:缺乏流動性補償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比,出售要困難,變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。

18、答案:B本題解析:用益物權(quán)是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。在房地產(chǎn)權(quán)利中屬于用益物權(quán)的有:①建設(shè)用地使用權(quán);②宅基地使用權(quán);③土地承包經(jīng)營權(quán);④地役權(quán)。

19、答案:A本題解析:凈收益每年不變且收益期為有限年,其計算公式為:V=(A/Y)·[1-1/(1+Y)n]。此公式的假設(shè)前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報酬率為Y,且Y≠0;③收益期為有限年n。因此,該房地產(chǎn)的收益價值=(15/7.5%)×[1-1/(1+7.5%)50-10]=188.9161≈188.92(萬元)。

20、答案:D本題解析:本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。后續(xù)建設(shè)期=正常建設(shè)期-已完工工程的正常建設(shè)期+交接手續(xù)的正常期限。實際建設(shè)期是個干擾信息,正常建設(shè)期1年,實際建設(shè)期1.5年,說明存在窩工情況,1.5年只干了1年的活,所以只能按照正常建設(shè)進(jìn)度計算時間。

21、答案:B本題解析:“腎者,胃之關(guān)也,關(guān)門不利,故聚水而從其類也”?!端貑枴に疅嵫ㄕ摗纺I有調(diào)節(jié)水液的功能,起著胃的關(guān)閘作用。本句主要指腎主水的生理功能。腎中精氣的氣化功能,對于體內(nèi)津液的輸布和排泄,維持體內(nèi)津液代謝的平衡,起著極為重要的調(diào)節(jié)作用。在正常生理情況下,津液的代謝,是通過胃的攝入、脾的運化和轉(zhuǎn)輸、肺的宣散和肅降、腎的蒸騰氣化,以三焦為通道,輸送到全身;經(jīng)過代謝后的津液,則化為汗液、尿液和氣排出體外。腎中精氣的蒸騰氣化,實際上是主宰著整個津液代謝,肺、脾等內(nèi)臟對津液的氣化,均依賴于腎中精氣的蒸騰氣化;特別是尿液的生成

22、答案:B本題解析:在路線價法中,“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格稱為“路線價”,可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整,但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值或價格是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀(如矩形、三角形、梯形、平行四邊形、不規(guī)則形)、臨街狀況等,對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。這些調(diào)整,可視為比較法中的“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

23、答案:B本題解析:房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,是依附在房地產(chǎn)實物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括:①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利;②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況;③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況;④額外的利益或好處;⑤相關(guān)債務(wù)。其中,房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況包括:房地產(chǎn)使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。

24、答案:D本題解析:土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息和銷售稅費之和,稱為開發(fā)成本。應(yīng)計息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

25、答案:B本題解析:房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失,從而需要保險。

26、答案:D本題解析:依題意,該房地產(chǎn)2006年9月的價格=?

27、答案:A本題解析:房屋征收評估應(yīng)按有關(guān)要求,由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的,應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證,有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。

28、答案:C本題解析:陰陽偏勝即陰勝、陽勝,是屬于陰或陽任何一方高于正常水平的病變。“陽勝則熱,陽勝則陰病”:陽勝一般是指陽邪致病,是陽的絕對亢盛;但陽長則陰消,陽偏勝必然要導(dǎo)致傷陰,故說陽勝則陰病。“陽勝則熱”,是指因陽邪所致疾病的性質(zhì)而言;“陽勝則陰病”,是指陽勝的病變必然損傷人體的陰液。“陰勝則寒”,是指因陰邪所致疾病性質(zhì)而言;陰勝則陽病”,則是指陰勝的病變必然損傷人體的陽氣。

29、答案:A本題解析:價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。價值時點原則的意義在于:價值時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間,還是評估估價對象價值的時間界限。

30、答案:D本題解析:本題考查的是開發(fā)利潤。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67(萬元)。

31、答案:D本題解析:在百分比修正中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實例的成交價格比其正常價格高時,為+S%;低時,為-S%),則有:可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格,因此有:可比實例成交價格×[1/(1±S%)]=可比實例正常價格。根據(jù)題意,甲可比實例比較價值=8000×100/(100-2)=8163.27(元/m2),乙可比實例比較價值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2),丙可比實例比較價值=8300-200=8100(元/m2),估價對象比較價值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88(元/m2)。

32、答案:B本題解析:本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價,成本法是一種有效的方法,因為新開發(fā)區(qū)在初期,土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成,土地收益也還沒有

33、答案:A本題解析:在實際估價中,包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r,多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例,而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例。

34、答案:A本題解析:不同估價目的的房地產(chǎn)估價,其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見表4-3。表4-3價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系不論是何種估價目的,評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況,但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。本題價值時點為過去,則房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)為過去,正確答案為A選項。

35、答案:C本題解析:收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法;較具體地說,是預(yù)測估價對象的未來收益,利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法中所指的收益是價值時點以后的未來預(yù)期正常收益。

36、答案:D本題解析:根據(jù)五行學(xué)說確定的治療原則和方法有:滋水涵木法、益火補土法、培土生金法、培土制水法、抑木扶土法、金水相生法、瀉南補北法、佐金平木法等。其中“益火補土法”是指溫腎陽以暖脾陽的一種治療方法,適用于腎式微,不能溫暖脾陽,或脾陽虛衰日久,累及腎陽亦虛的脾腎陽虛證,如五更泄瀉、下肢水腫等。故選D。

37、答案:A本題解析:氣滯、寒凝、血熱、氣虛、痰濁等,均可形成血瘀。同時,瘀血是血瘀的病理產(chǎn)物,而在瘀血形成之后,又可阻于脈絡(luò),而成為形成血瘀的一種原因。

38、答案:D本題解析:理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下行成的價格。A項,市場價格簡稱市場價、市價,是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。B項,評估價值簡稱評估值、評估價,是指估價師通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。C項,成交價格簡稱成交價,是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

39、答案:B本題解析:根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價格公式:?

40、答案:B本題解析:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間,具體是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]=C(1-d×t)式中,C為建筑物的重新購建成本。S為建筑物的凈殘值,通常簡稱殘值,是預(yù)計建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時,經(jīng)拆除后的舊料價值減去清理費用后的余額。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。N為建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命。R為建筑物的凈殘值率,通常簡稱殘值率,是建筑物的凈殘值與其重新購建成本的比率。根據(jù)題意得:V=C(1-d×t)=C[1-(1-R)t/N]。代入數(shù)據(jù):75000=1000×100×[1-(1-2.5%)10/N],可得:N=39(年)。

41、答案:B本題解析:[知識點]房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

42、答案:D本題解析:本題考查的是建筑物折舊的求取方法。重建成本,功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊=50×1500+(25000/10%)×(1-1/1.130)=31.06(萬元)。

43、答案:D本題解析:房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置,還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置,是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素,包括:①位置,即房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等;②交通,即房地產(chǎn)周圍的道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等;③外部配套設(shè)施,即房地產(chǎn)周邊是否有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所等配套設(shè)施;④周圍環(huán)境,即房地產(chǎn)周圍的大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

44、答案:B本題解析:張介賓,字景岳,反對寒冷藥,提出“陽非有余”、“真陰不足”,強(qiáng)調(diào)溫補腎陽、滋補腎陰在養(yǎng)生、防治病中的意義。朱震亨,字彥修,號丹溪翁,后人尊稱朱丹溪,傳河間之學(xué),創(chuàng)造性地闡明了相火的常變規(guī)律,認(rèn)為相火有“生生不息”功能,“人非此火不能有生”,而相火妄動,即屬邪火,能煎熬真陰,從而得出“陽常有余,陰常不足”的結(jié)論。治療上倡導(dǎo)“滋陰降火”,后人稱其為“滋陰派”,代表作為《格致余論》。

45、答案:B本題解析:“多食咸則脈凝泣而變色;多食苦則皮槁而毛拔;多食辛則筋急而爪枯;多食酸,則肉胝而唇揭;多食甘則骨痛而發(fā)落?!蔽逍信c五味的對應(yīng)關(guān)系:木火土金水對應(yīng)酸苦甘辛咸。五行相克的順序為木土水火金。以“多食咸則脈凝泣而變色”為例,成對應(yīng)水,脈為心所主.五行屬于火,水能克火,故多食咸則脈受損,這也與現(xiàn)代理論多吃鹽則容易得動脈硬化、高血壓等與血脈有關(guān)的疾病相一致?!拔哆^于酸,肝氣以津,脾氣乃絕;味過于咸,大骨氣勞,短氣,心氣抑;味過于甘,心氣喘滿.色黑,腎氣不衡;味過于苦,脾氣不濡,胃氣乃厚;味過于辛,筋脈沮弛,精神乃央。

46、答案:D本題解析:房地產(chǎn)估價根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用,可以分為兩種不同性質(zhì)的估價:①鑒證性估價,是向委托人提供的,估價報告供委托人給第三方使用,起著價值證明作用的估價,如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價;②咨詢性估價,是向委托人提供的,估價報告供委托人自己使用的估價,如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。

47、答案:A本題解析:房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有:①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;②總價調(diào)整、單價調(diào)整;③金額調(diào)整、百分比調(diào)整;④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的基本思路是:以估價對象狀況為基準(zhǔn),將可比實例狀況與估價對象狀況直接進(jìn)行比較;或者設(shè)定某種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”,以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實例狀況與估價對象狀況間接進(jìn)行比較。在百分比調(diào)整中,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。

48、答案:A本題解析:[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

49、答案:B本題解析:依題意,可根據(jù)公式:前街影響深度=總深度×?

50、答案:B本題解析:對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述,一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中,對土地權(quán)益狀況的描述,主要說明下列方面:①土地所有權(quán)狀況;②土地使用權(quán)狀況;③土地使用管制情況;④土地利用現(xiàn)狀;⑤出租或占用情況;⑥他項權(quán)利設(shè)立情況;⑦其他特殊情況。B項屬于對建筑物權(quán)益狀況的描述。

51、答案:B本題解析:凈收益等于有效毛收入減去運營費用。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等,也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運營費用逐年遞增的比率為gE,有效毛收入為I,運營費用為E,收益期為有限年,則根據(jù)題意得,該房地產(chǎn)的收益價格為:

52、答案:B本題解析:甲乙兩地塊合并后產(chǎn)生的增值=110-(50+50)=10(萬元),則乙地塊的合理要價區(qū)間為50~60萬元,對雙方最為公平合理的正常價格=50+10×50/100=55(萬元)。

53、答案:B本題解析:已知,再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款,抵押凈值=抵押價值-預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用及稅金。則該房地產(chǎn)再次抵押價值=120-48/0.6=40(萬元),抵押凈值=40-15=25(萬元)。

54、答案:C本題解析:價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的,也不是由估價師決定的,而是由估價目的決定的。在實際估價中,價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

55、答案:C本題解析:它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系:一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

56、答案:C本題解析:本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物現(xiàn)值V=C×[1-(1-R)×t/N]=800×200×[1-(1-2%)×12/40]=11.29(萬元)。

57、答案:B本題解析:奇經(jīng)八脈的分布不像十二經(jīng)脈那樣規(guī)則,同臟腑沒有直接的絡(luò)屬關(guān)系,相互之間也沒有表里關(guān)系,與十二正經(jīng)不同,故稱“奇經(jīng)”。

58、答案:A本題解析:從估價的角度看,為了使評估價值客觀合理,需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開,不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤,通常也不應(yīng)受不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例、融資成本等的影響。但是,如果是評估投資價值,則通常為財務(wù)費用,而不是投資利息。

59、答案:D本題解析:房地產(chǎn)估價不僅必要,而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為:①房地產(chǎn)量大面廣,其他財產(chǎn)相對較少,房地產(chǎn)的存量和增量都很大;②房地產(chǎn)需要估價的情形較多,其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少,房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為,在交易的情況下需要估價,房地產(chǎn)除了發(fā)生交易行為,還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)刃袨?;③房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù),其他財產(chǎn)估價主要限于價值評估本身;④房地產(chǎn)估價人員、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的,房地產(chǎn)估價的國際組織、國外和地區(qū)組織通常也是最多、最大的。

60、答案:A、C本題解析:足太陽膀胱經(jīng),起于目內(nèi)眥(睛明穴),向上到達(dá)額部,左右交會于頭頂部(百會穴)。足厥陰肝經(jīng),起于足大趾爪甲后叢毛處,向上沿足背至內(nèi)踝前一寸處(中封穴),向上沿脛骨內(nèi)緣,在內(nèi)踝上八寸處交出足太陰脾經(jīng)之后,上行過膝內(nèi)側(cè),沿大腿內(nèi)側(cè)中線進(jìn)入陰毛中,繞陰器,至小腹,挾胃兩旁,屬肝,絡(luò)膽,向上穿過膈肌,分布于脅肋部,沿喉嚨之后,向上進(jìn)入鼻咽部,上行連接目系,出于額,上行與督脈會于頭頂部。

61、答案:C本題解析:C項為寒邪的特點。

62、答案:D本題解析:土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額,均應(yīng)按照它們在價值時點(在此假設(shè)為現(xiàn)在)的正常水平來估算,而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。

63、答案:B本題解析:15年多耗費電費的現(xiàn)值:0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=5.45(萬元),該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值=2000-150-5.45=1844.55(萬元)。

64、答案:D本題解析:土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。

65、答案:C本題解析:建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度,分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的:1~3層為低層住宅;4~6層為多層住宅;7~9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的,總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的,不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑,均稱為超高層建筑。

66、答案:A本題解析:中醫(yī)發(fā)病學(xué)很重視人體的正氣,認(rèn)為內(nèi)臟功能正常,正氣旺盛,氣血充盈,衛(wèi)外固密,病邪難于侵入,疾病無從發(fā)生,《素問·遺篇·刺法論》說:“正氣存內(nèi),邪不可干?!敝挥性谌梭w正氣相對虛弱,衛(wèi)外不固,抗邪無力的情況下,邪氣方能乘虛而入,使人體陰陽失調(diào),臟腑經(jīng)絡(luò)功能紊亂才能發(fā)生疾病。

67、答案:D本題解析:由于各經(jīng)循行部位不同,所屬臟腑的功能各異,故各經(jīng)的氣血衰竭時所出現(xiàn)的證候亦各有特點。如《素問·診要經(jīng)終論》說:“太陽之脈,其終也戴眼反折瘛瘲,其色白,絕汗乃出,出則死矣。少陽終者,耳聾百節(jié)皆縱,目絕系,絕系一日半死,其死也色先青白,乃死矣。陽明終者,口目動作,善驚妄言,色黃,其上下經(jīng)盛,不仁,則終矣。少陰終者,面黑齒長而垢,腹脹閉,上下不通而終矣。太陰終者,腹脹閉不得息,善噫善嘔,嘔則逆,逆則面赤,不逆則上下不通,不通則面黑皮毛焦而終矣。厥陰終者,中熱嗌干,善溺心煩,甚則舌卷卵上縮而終矣。

68、答案:B本題解析:按五行相克規(guī)律,防相乘,故應(yīng)保護(hù)被克之臟。

69、答案:B本題解析:根據(jù)引起建筑物折舊的原因,建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。①物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)損耗、有形損耗,是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。②功能折舊又稱無形損耗,是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。③外部折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊,是建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如周圍環(huán)境改變,包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等),也可能是其他因素(如政府政策變化、采取市場調(diào)控措施等)。ACD三項均屬于導(dǎo)致建筑物外部折舊的因素。

70、答案:D本題解析:房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要主要表現(xiàn)在:①在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值,為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù);②在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失,為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

71、答案:C本題解析:折舊額:D=C(1-R)/N=200×800×(1-2%)/40=3920(元);建筑物現(xiàn)值=建筑物重購價格-折舊額×有效年限=800×200-3920×12=11.3(萬元)。

72、答案:C本題解析:利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。本題中,年利率為5%,則半年名義利率為2.5%,其實際利率=(1+2.5%)2-1=5.06%。

73、答案:C本題解析:年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此,本題中甲乙兩宗房地產(chǎn)各項條件相同,在直線法中計算折舊額時,折舊額相等。

74、答案:A本題解析:有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來求取估價對象價值的方法,有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

75、答案:D本題解析:累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分,然后分別求出每一部分,再將它們相加得到報酬率的方法。累加法的一個細(xì)化公式為:報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率。其中:①投資風(fēng)險補償率,是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時,他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償;②管理負(fù)擔(dān)補償率,是指一項投資所要求的操勞越多,其吸引力就會越小,從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補償;③缺乏流動性補償率,是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償;④投資帶來的優(yōu)惠率,是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處,從而投資者會降低所要求的報酬率。

76、答案:D本題解析:每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

77、答案:C本題解析:一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括以下方面:①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如,擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時有多個房地產(chǎn)權(quán)利,常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如,房地產(chǎn)使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。④額外的利益或好處。例如,住宅帶有上學(xué)指標(biāo)(如學(xué)區(qū)房)、可落戶口,屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù),即那些通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù),如拖欠的建設(shè)工程價款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產(chǎn)稅等。

78、答案:B本題解析:采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實例在價值時點時的價格=可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)。在統(tǒng)一幣種方面,將美元的價格換算為人民幣的價格,因本題中指出按照美元為基準(zhǔn),因此應(yīng)采用價值時點的匯率進(jìn)行換算。根據(jù)題意,該類房地產(chǎn)在2013年10月25日的價格=1000×6.12×(1-0.5%)8=5879(元/m2)。

79、答案:B本題解析:A項,在實際估價中,選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性,主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選??;B項,國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn),其要求是估價的底線;C項,為了使委托人提供的資料可靠,估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需資料并保證其提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整的,沒有隱匿或虛報的情況,估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查;D項,估價依據(jù)是指作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料,估價師聲明和估價假設(shè)都不是估價依據(jù)。

80、答案:B本題解析:缺乏流動性補償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比,出售要困難,變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。

81、答案:C本題解析:房地產(chǎn)交易金額較大,許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同,導(dǎo)致實際價格也會有所不同。

82、答案:C本題解析:商品經(jīng)濟(jì)不是從來就有的.而是在一定歷史條件下,作為自然經(jīng)濟(jì)的對立物而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。商品經(jīng)濟(jì)是以交換為目的而進(jìn)行生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式。自然經(jīng)濟(jì)是一種以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式。原始社會、奴隸社會和封建社會的基本經(jīng)濟(jì)形態(tài)是自然經(jīng)濟(jì)。商品經(jīng)濟(jì)是資本主義社會和社會主義社會的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。因此,正確答案是C。

83、答案:C本題解析:C項,吉芬物品是指某種生活必需品,在某種特定的條件下,消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。A項,炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用,所以其需求量與價格成同方向變化。

84、答案:A本題解析:暫無解析

85、答案:C本題解析:陽虛則寒,可見面色}白,脘腹冷痛的寒象,又可見喜靜、下利清谷、脈微細(xì)虛象。腎陽損日久,水腫溢于皮膚,但因陽氣不足而導(dǎo)致陰氣化生無源而虧虛,出現(xiàn)日益消瘦、煩躁升火。

86、答案:B本題解析:人體的經(jīng)筋是十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系,是十二經(jīng)脈的附屬部分,故稱“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋有聯(lián)綴四肢百骸、主司關(guān)節(jié)運動的作用。

87、答案:D本題解析:謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值評估應(yīng)遵循的一項原則。該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時,應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面,慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面。

88、答案:B本題解析:新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(如期房),都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用,又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn),如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn),特別適用成本法估價。特殊廠房(如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠)、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分,通常也采用成本法估價。

89、答案:A本題解析:早期采用成本法求取建筑物折舊后價值時,習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代或新舊程度、完損狀況等,判定出建筑物的成新率,或者用建筑物的年齡、壽命計算出建筑物的成新率,然后將建筑物的重新購建成本乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。

90、答案:A本題解析:長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價值、價格資料,并且要求所擁有的歷史價值、價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料,作出的推測、判斷就會越準(zhǔn)確、可信。運用直線趨勢法預(yù)測,估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格的時間序列散點圖,應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下,如果以Y表示各期的房地產(chǎn)價格,X表示時間,則X為自變量,Y為因變量,Y依X而變。因此,房地產(chǎn)價格與時間的關(guān)系可用下列方程式來描述:Y=a+bX。式中,a,b為未知參數(shù),如果確定了它們的值,直線的位置也就確定了。其值通常是根據(jù)房地產(chǎn)的歷史價格資料,采用最小二乘法來確定。

91、答案:A本題解析:肺主氣司呼吸,腎主納氣,肺的呼吸深度需要腎的納氣作用來協(xié)助。腎氣充盛,吸人之氣方能經(jīng)肺之肅降而下納于腎,故有“肺為氣之主,腎為氣之根”之說。心主神明,心為君主之官,不僅喜傷心,“愁憂恐懼則傷心《靈樞·邪氣藏府病形》。

92、答案:D本題解析:投資利潤率=開發(fā)利潤÷(土地成本+建設(shè)成本+管理費+銷售費用),因此開發(fā)利潤=(土地成本+建設(shè)成本+管理費+銷售費用)×投資利潤率=(1000+1500+75+35)×12%=313.2(萬元)。

93、答案:C本題解析:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的房地產(chǎn)市場看好,如預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲,則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量,從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加,同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”,從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給;如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的房地產(chǎn)市場不看好,則結(jié)果會相反。

94、答案:A本題解析:由于房地產(chǎn)的獨一無二特性,使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一個房地產(chǎn)市場上,相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,任何理性的買者和賣者,都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格,任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。

95、答案:B本題解析:比

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論