碧桂園項目開發(fā)全周期管理

項目全周期管理為何要了解項目全周期過程管理1系統(tǒng)性學(xué)習(xí)項目運營周期流程增強實戰(zhàn)型操作經(jīng)驗加強開發(fā)報建、市政配套、現(xiàn)場管理各部門間團隊協(xié)作項目運營全過程21、土地獲取2、前期策劃5、開盤銷售6、交付業(yè)主3、開發(fā)報建4、施工管理一.土地獲取1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)3地價款的支付需與土地

交付掛鉤，爭取地價款

能分期支付（注意未交

清地價款而先行動工的，需與政府談定未辦理國土證先行報建的手續(xù)）。簽約主體出讓條件土地款支付時間尚未成立新的項目公司，用股東公司參與競買的，先簽訂《成交確認書》待項目公司成立后再簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》

(注意：涉及簽訂變更協(xié)議的，應(yīng)在報名競買時說明清楚，

以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅費的風(fēng)險)。在合同里需明確項目交地時間、動工時間、竣工時間，需特別防范因土地閑置造成的損失。明確出讓條件，政府及企業(yè)責任及義務(wù)41.1直接招拍掛需注意事項一.土地獲取1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)5合同簽約階段項目研究評估談定一級開發(fā)協(xié)議政府公開

選擇合作方確定合作方后簽署土地儲備合同乙方投入土地儲備資金甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進行征地拆遷補償完成土地收儲后將土地公開出讓土儲實施階段競買人報名競買，競得后繳納地價款甲方返還

乙方投資款產(chǎn)生溢價的，對溢價進行分配、使用資金返還階段土地出讓階段1.2

一級開發(fā)6一.土地轉(zhuǎn)讓1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)7概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地過戶，土地過戶不單指土地，有時還包含土地本身已經(jīng)開發(fā)的工程部分。優(yōu)點缺點1、土地過戶后權(quán)屬清晰；2、土地交易成本及稅票明確；3、無附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)；81、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負較重（土增稅和所得稅）；2、如稅負轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會增加；1.3

土地轉(zhuǎn)讓劃撥用地需經(jīng)原批準機關(guān)批準，且需補交土地出讓金已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓條件已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金）按照土地出讓合同約定進行投資開發(fā)注：如土地剩余的使用年限過少，需補交土地出讓金進行延長使用期限1.3

土地轉(zhuǎn)讓9一.股權(quán)收購1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)10重點關(guān)注：盡職審查、稅費、收購條件、價款支付股權(quán)收購拆遷補償費用股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款目標公司債務(wù)前期工程費用1.4

股權(quán)收購11一.意向性拿地1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)12概念勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作。路徑企業(yè)直接與政府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書，交納一定數(shù)額的誠意金或保證金（也可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。注：誠意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險。121.5

意向性拿地（勾地）地價（1）根據(jù)市場情況、政府歡迎度爭取最有優(yōu)勢地價；（2）若涉及有公建配套建設(shè)，如酒店、學(xué)校等，可爭取該部分用地地價的優(yōu)惠或總地價降低；（3）實際地價最低（紅線外市政/公建投入、額外收費）。合作范圍根據(jù)市場情況確定項目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)容。供地計劃約定每期用地供應(yīng)時間，根據(jù)實際情況調(diào)整出讓節(jié)奏。規(guī)劃條件建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。供地條件用地手續(xù)合法，市政等開發(fā)條件到位。土地交付沿紅線建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。付款節(jié)奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。優(yōu)惠政策提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費減免、提前開工、政府工作組協(xié)調(diào)，開通報建綠色通道。開發(fā)要求未付清地價款可辦理開工報建手續(xù)，開、竣工自由，開發(fā)規(guī)模自主。其他專線巴士、業(yè)主辦理入戶享受當?shù)赝却黾爸苓吔逃?、自設(shè)混凝土攪拌站等。131.5

意向性拿地（勾地）-主要談判條件一.三舊改造1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)14企業(yè)參與三舊改造的模式收購改造自行改造并吸收房企參與企業(yè)直接參與舊改政府統(tǒng)一收儲151.6

三舊改造一.合作開發(fā)1企業(yè)獲取土地模式直 一接 級招拍 開掛 發(fā)土地轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購意向性拿地三舊改造合作開發(fā)161. 雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益172. 對方以土地作價入股，我司投入后期開發(fā)費用，按約定比例分配收益3. 對方以土地入股，部分變現(xiàn)，合作開發(fā)1.7

合作開發(fā)經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成1.土地成本2.開發(fā)成本3.增值稅及附加4.土地增值稅5.銷管費用6.所得稅一.土地獲取的經(jīng)濟效益18土地成本由地價款、契稅、交易服務(wù)費等構(gòu)成（包括

紅線外所涉及的代征土地

費用），其中契稅為土地

成交價的3%，近期國家調(diào)整為1.5%；交易服務(wù)費各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。1.土地成本2.開發(fā)成本開發(fā)成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、

精簡裝修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費（包括紅線外代建工程所涉及的費用）、項目管理費、財務(wù)費用（利息成本）。增值稅：

為銷售收入的11%，3.營業(yè)稅及附加4.土地增值稅土地增值稅分為預(yù)征與實際結(jié)算兩部分，預(yù)征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的2%，實際結(jié)算按公式計算，具體為：

土地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發(fā)成本）×120%-營業(yè)

稅及附加-銷管費用-財務(wù)費用）×對應(yīng)增值稅率-速扣系數(shù)。約為銷售收入的5-10%一.土地獲取的經(jīng)濟效益19銷管費用包括銷售費用及管理費用，其中銷售費用包括售樓部裝修、策劃推廣費、傭金費等；管理費用是指除項目部外其他部門為組織和管理項目經(jīng)營所發(fā)生的各項費用。銷管費用一般按130-160元/㎡計算（南方）約為銷售收入2-4%（我們公司約為2.5%）。5.銷管費用6.所得稅20所得稅計算方式為盈利額的25%，即（毛利潤額-銷管費用）×25%，無盈利則不繳所得稅，若凈利潤為20%-

25%，則對應(yīng)的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3%

。凈利潤率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷

銷售收入毛利潤率=（銷售收入-1-2-3-4）÷

銷售收入每畝凈利潤=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面積（畝）自有資金投資回報率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷

自有資金首年資金回籠率=首年銷售收入÷首年（1+2）一.土地獲取的經(jīng)濟效益2項目前期策劃內(nèi)容二.項目的前期策劃21大環(huán)境：地域、政治、生態(tài)、交通、經(jīng)濟、人文環(huán)境分析;房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

;開發(fā)模式及項目定位;前期籌備及開發(fā)策劃；總體設(shè)計方案（總平面、單體建筑、裝標）;項目策劃的內(nèi)容：二.項目的前期策劃開發(fā)分期及財務(wù)資金組合（財務(wù)和市場）;營銷策劃;工程管理策劃;成本管理策劃;過程風(fēng)險分析及控制（施工單位、進度及質(zhì)量、收入及支出、交樓）22編制各項計劃設(shè)計提前構(gòu)思政府深入溝通項目有序開展的前提條件項目快速開發(fā)的基礎(chǔ)和前提項目順利開展的有力保障手續(xù)前置介入項目快速啟動的源動力前期工程準備項目快速開發(fā)的基本要求23前期籌備工作有哪些二.項目的前期策劃概念設(shè)計方案階段設(shè)計流程設(shè)計方案階段施工圖初步設(shè)計階段看地，概念規(guī)劃方案收集整理設(shè)計條件協(xié)調(diào)各工程單位意見協(xié)調(diào)設(shè)計風(fēng)格及單體概念方案，初步確定總規(guī)劃平面圖24二.項目的前期策劃如何將項目的設(shè)計做好房型好的住宅設(shè)計體現(xiàn)舒適性、

功能性、合理性私密性、

美觀性、

經(jīng)濟型住宅的六大基本功能起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)25二.項目的前期策劃二.項目的前期策劃26二.項目的前期策劃26二.項目的前期策劃265如何給消費者送面積“送面積”的方法，就是“

深入”研究《建筑面積計算方法》的論述，將可以不計入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。七大手法1

地下空間2

中空客廳二.項目的前期策劃273.

百變凸窗4. 內(nèi)天井5

錯層陽臺6.

設(shè)備平臺7.

超大陽臺？前期策劃28你心目中的是這樣的？www.bgy.cn三.開發(fā)報建29三.開發(fā)報建項目全周期開發(fā)流程（手續(xù)）土地獲取及權(quán)屬登記（國土證）發(fā)改委立項用地規(guī)劃許可證（用地證）總規(guī)批復(fù)及單體批復(fù)（工程規(guī)劃許可證）建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工備案表、不動產(chǎn)登記證辦理30《國有土地使用權(quán)證》辦理《國有土地使用權(quán)證》國土局土地房產(chǎn)交易所掛牌公告

繳納保證金委托書國土局土地房產(chǎn)交易所摘牌土地成交確認書繳納出讓金國土局用地科簽訂土地出讓合同獲取建設(shè)用地批準書國土局測繪院測量用地紅線出具紅線圖和地形圖其他要求的資料三.開發(fā)報建-流程簡介31《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理1、用地申請2、國土證（未出）3、用地紅線圖（未出）4、地形圖5、初步規(guī)劃方案6、其他企業(yè)資料7、其他委托人資料規(guī)劃局

規(guī)劃科（按規(guī)定無法送審）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖和規(guī)劃設(shè)計條件三.開發(fā)報建-流程簡介32《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理《總平面規(guī)劃圖》+規(guī)劃局測繪院修詳規(guī)技術(shù)審查：1、國土證（未出）2、用地證3、總規(guī)圖電子版4、其他資料規(guī)劃局規(guī)劃科規(guī)劃局建設(shè)科設(shè)計院1、產(chǎn)品研發(fā)2、規(guī)劃院3、建筑三所（總規(guī)圖、單體圖）修詳規(guī)行政審批：1、立案申請表2、用地證3、地形圖4、總規(guī)藍圖5、效果圖6、現(xiàn)場踏勘表1、國土證2、用地證3、總規(guī)圖（無用地紅線圖，按規(guī)定無法送審）4、單體圖紙5、修規(guī)批復(fù)意見6、其他資料《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》33三.開發(fā)報建-流程簡介《建筑工程施工許可證》辦理1、國土證2、用地證3、工程證4、交齊各項費用的憑據(jù)5、其他資料《建設(shè)工程施工許可證》初步設(shè)計審查施工圖審查與備案施工合同備案施工監(jiān)理單位招投標質(zhì)量監(jiān)督登記消防審查意見書人防審查意見書立項環(huán)評批復(fù)三.開發(fā)報建-流程簡介34《商品房預(yù)售許可證》辦理《商品房預(yù)售許可證》項目概況1、房屋面積預(yù)測表2、門牌路址、樓棟號3、售房明細表4、總規(guī)圖、單體平立剖5、國土證6、用地證7、工程證8、施工證物業(yè)維修資金1、房屋面積預(yù)測表2、門牌路址、樓棟號3、物業(yè)維修資金分配表4、監(jiān)管銀行開戶5、首次繳存表6、工程證8、其他企業(yè)委托人資料物預(yù)售款監(jiān)控賬戶1、開戶銀行證明書2、監(jiān)管賬戶三方協(xié)議書3、其他企業(yè)委托人資料預(yù)售證核發(fā)1、國土證、出讓合同2、工程證、施工證3、房屋面積預(yù)測表4、商品房預(yù)售方案5、工程形象進度確認書6、售房明細表、價格公示表7、物業(yè)維修資金確認書8、總規(guī)圖及其他資料三.開發(fā)報建-流程簡介35繳清土地款6/11簽訂出讓合同支付保證金5/25地塊摘牌9/21出國土證前置/穿插：2015/4/207/10開盤出紅線圖國土證用地規(guī)劃證工程規(guī)劃證預(yù)售許可證正常：國土證用地證（未繳清土地款）設(shè)計院出圖總規(guī)送預(yù)審7/24開盤 總規(guī)批復(fù)7/13出用地證7/10開盤用地證送審規(guī)劃證（無國土證）6/11總規(guī)送正審8/28工程規(guī)劃許可證7/24開盤 消防送正審施工證(未完成正式招投標

程序未繳納任何費用)8/28招投標9/30出施工證6/11消防送預(yù)審預(yù)售證(一周內(nèi)完成)出預(yù)售證10/3008/11 10/21辦理門牌路址

測量預(yù)售面積10/26 10/27看現(xiàn)場進度 開監(jiān)控賬戶10/29開物維證明三.開發(fā)報建-流程簡介36三.開發(fā)報建-總結(jié)從

事

開

發(fā)

報

建

工核

心為公司爭取更多的利益！37三.開發(fā)報建-總結(jié)注

意

事

項

：不要讓

政

府

擔責任

或風(fēng)險不要打

破

現(xiàn)

有的利

益平衡不要把

自

己

和公司

搭進去38開工準備階段工作:建立管理體系立項批復(fù)土地權(quán)屬登記用地規(guī)劃證三通一平工程規(guī)劃證施工許可證地勘報告測量放線審圖檢測現(xiàn)場管理參建單位報建手續(xù)四.施工管理39進度管理體系

質(zhì)量管理體系運營中心及區(qū)域考核：里程碑一二三級計劃執(zhí)行情況24個關(guān)鍵節(jié)點重要事項閉合率工程管理中心考核：1、質(zhì)量管理辦法（2017）；2、十條紅線；3、質(zhì)量飛行檢查；4、強制排名，首尾必檢；5、工期優(yōu)化、工地開放日；四大管理體系大運營考核成本管理體系

客戶關(guān)系管理客服中心及區(qū)域考核：客戶關(guān)系管理辦法售樓滿意度投訴率維修關(guān)閉1、集團財務(wù)資金中心：資金計劃管理；2、集團成本管理中心：招投標流程管理、工程造價審核制度；簽證管理制度；動態(tài)成本考核；市政配套考核；40里程碑計劃一級計劃

二級計劃

三級計劃關(guān)鍵節(jié)點計劃月計劃周計劃工程策劃專項策劃計劃管理41技術(shù)交底資料管理材料封樣樣板引路過程驗收工序管理圖紙會審過程控制42不同項目對目標的追求不同，有時為了追求技術(shù)性能的實現(xiàn)，寧愿犧牲以時間或成本為代價。成本是項目初始階段主要考慮的目標，質(zhì)量是項目實施階段主要考慮的目標，而時間往往在項目終止階段顯示出迫切性。進度、成本、質(zhì)量平衡四.施工管理43進度質(zhì)量成本施工現(xiàn)場正負零以上正負零以下基礎(chǔ)施工四.施工管理44施工總平面布置三通一平：指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。45參建單位到位五方主體；施工、監(jiān)理單位職能人員架構(gòu)齊全，人員到崗；施工單位：項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、施工、質(zhì)檢、安全、材料、資料（機管）等五大員工程全過程接受質(zhì)監(jiān)站和安監(jiān)站的監(jiān)督施工單位監(jiān)理單位設(shè)計單位勘探單位建設(shè)單位質(zhì)監(jiān)站安監(jiān)站46測量放線檢測審圖建筑物放線規(guī)劃定點施工圖審查規(guī)劃指標審查施工方案評審面積測量地籍測量樓距測量環(huán)境檢測樁基檢測設(shè)備檢測材料檢測技術(shù)監(jiān)督措施設(shè)計院須密切配合47規(guī)劃、施工圖紙審查單體施工圖、規(guī)劃方案設(shè)計、審圖、取得指標審核證明或圖紙審圖合格證設(shè)計院審圖機構(gòu)項目部設(shè)計出圖、修改、回復(fù)48審核、發(fā)證協(xié)調(diào)、辦理現(xiàn)場管理體系施工重點工序?qū)ｍ楎炇罩贫龋?2大專項節(jié)點）質(zhì)量管控體系（2017版）質(zhì)量十條紅線（2017版）兩防？你心目中的 施工管理是什么樣的如何在控制成本的情況下讓工程做到又快又好？49房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者在先交付房屋定金或預(yù)付款（或全部樓款），而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。此階段是開發(fā)商資金回籠的標志。何謂預(yù)售50預(yù)售證辦理預(yù)售款監(jiān)控賬戶、簽訂三方協(xié)議價格備案（銷售合同備案）地塊命名批復(fù)、門牌路址備案預(yù)售面積測算四證齊全

+

房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

+

達到預(yù)售標準證明前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)維修基金51價目、收費公示發(fā)預(yù)售證五.開盤銷售達到預(yù)售辦理標準:預(yù)售辦理的標準各地有所不同，廣州地區(qū)為：低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的2/3，并提供申辦資料。五.開盤銷售52預(yù)售注意事項:開盤銷售時，即使有預(yù)售證，也要保證現(xiàn)場形象進度達到要求，避免被舉報風(fēng)險；預(yù)售前必須先交齊物業(yè)維修基金，由開發(fā)商墊付；向購房者展示的樣板房（包括所用材料）需與交樓標準必須一致；取得預(yù)售證之前，部分地方不允許以任何理由收取客戶定金或誠意金；辦理預(yù)售證后，在開盤前銷售前，必須在樓盤顯眼進行預(yù)售證和價格公示；商品房購買合同中承諾購房者的交樓日期，一定要預(yù)留足夠的工程和驗收時間。五.開盤銷售53預(yù)售證辦理資料準備前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議協(xié)議版本由物業(yè)公司提供，項目部、法務(wù)部審核。地塊命名、門牌路址營銷中心和項目部確定苑區(qū)命名和街名路址編號。預(yù)售款監(jiān)控賬戶：項目部和財務(wù)部到銀行開通、確認。銷售價格備案營銷中心提供銷售貨量備案的價格。物業(yè)收費物業(yè)收費由物業(yè)公司到物價局備案后提供。碧桂園豪園五.開盤銷售54開盤銷售后商品房預(yù)告登記由銷售中心負責與業(yè)主簽定合同并審核辦理預(yù)告登記所需的資料，項目開發(fā)部負責向政府申辦及繳費取證。最終成果：《商品房預(yù)告登記證明書》預(yù)售款劃撥（回籠資金）由項目開發(fā)部根據(jù)監(jiān)控帳戶進帳情況，結(jié)合施工現(xiàn)場進度，及時按政府劃撥標準擬定劃撥金額告并知財務(wù)部，由財務(wù)就提供申請劃撥所需資料。資金就是企業(yè)的生命，必須每日查看監(jiān)控帳戶進帳情況，及時申辦預(yù)售款劃撥，確保監(jiān)控金額在最少的范圍內(nèi)。最終成果：《預(yù)售專戶資金撥付批準書》五.開盤銷售55五.開盤銷售案例分享（一）：問題：2014年7月碧桂園豪園項目四期，工程現(xiàn)場做到正負零時，發(fā)

現(xiàn)施工圖與報建圖差異很大，如繼續(xù)施工，竣工驗收時會存在極大風(fēng)

險。但是如果調(diào)整報建圖后再施工，在開盤銷售前達不到預(yù)售條件。

實戰(zhàn)經(jīng)驗：工程現(xiàn)場仍然按照施工圖施工，同時調(diào)整報建圖，即按目

前的施工圖進行報建（調(diào)規(guī)劃），核心點要把控住圖紙不能有大改動，如有改動，及時和施工現(xiàn)場溝通，按最新調(diào)整后的圖紙執(zhí)行，避免再

次出現(xiàn)報建圖和施工圖不一致的情況。56五.開盤銷售案例分享（二）：問題：增城朱村城市花園辦理預(yù)售證時，僅剩下一個星期時間項目開盤，正常辦證時間為15個工作日以上，加上工期緊迫，工程進度也未達到預(yù)售條件，按正常進度無法實現(xiàn)預(yù)售證辦理。實戰(zhàn)經(jīng)驗：經(jīng)與房管局協(xié)商，不違反政府規(guī)定的前提下，同時開展兩個步驟的工作，銜接好結(jié)案時間。并在未送件的情況下，請審案人員先行加班審理各項辦證資料，辦整個流程中后續(xù)的工作提前做，待我司補手續(xù)后直接呈批，并且保證在領(lǐng)取預(yù)售證前現(xiàn)場已達到形象進度條件，按期完成了開盤節(jié)點。57預(yù)售面積辦理（預(yù)測面積）通過規(guī)劃報建和門牌路址命名后即可向政府申辦，由政府計算預(yù)測面積并出具預(yù)測成果報告，區(qū)域技術(shù)工程部對政府的預(yù)測面積進行審核，無誤后簽發(fā)預(yù)測面積至銷售中心.最終成果：《房屋建筑面積（預(yù)測）測繪報告》五.開盤銷售58營銷標準動作五.開盤銷售59五.開盤銷售如何實現(xiàn)開盤熱銷？品牌快速落地與傳播營造良好新聞宣傳環(huán)境整合圈層資源，提升社會美譽打造至美展示區(qū)鳳凰名苑海灣一號60？銷售你所理解的是什么樣的61綜合驗收備案防雷驗收消防、人防驗收室內(nèi)空氣檢測水、電、暖通驗收節(jié)能驗收綜合驗收備案手續(xù)環(huán)保驗收竣工驗收 規(guī)劃驗收六.竣工備案-聯(lián)合驗收62房屋面積及宗地面積實測一、辦理時間節(jié)點1、開始：現(xiàn)場排柵拆除，花園圍欄圍閉，通過規(guī)