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文檔簡介
第一章物業(yè)經(jīng)營治理概述
一、本章易考點
1.物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)涵;
2.物業(yè)經(jīng)營治理活動的治理對象通常為收益性物業(yè),其中收益性物業(yè)的類型容易考;
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三大類型(治理型、專業(yè)型、綜合型),注意區(qū)分各種類型的物業(yè)服務(wù)企
業(yè)工作的不同側(cè)重點;
4.物業(yè)經(jīng)營治理分為物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理三個層
次,各層次之間的相互關(guān)系;
5.物業(yè)經(jīng)營治理中戰(zhàn)略性工作的類型、常規(guī)性工作的類型。
二、重要考點詳細解讀(7個)
1.物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)涵
物業(yè)經(jīng)營治理又稱物業(yè)資產(chǎn)治理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合利用物業(yè)治理、設(shè)
施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理、房地產(chǎn)組合投資治理的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對象,
為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性治理服務(wù)。
物業(yè)經(jīng)營治理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作治理,也包括了將物業(yè)作
為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃治理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)
營績效評估等經(jīng)營活動。
例1:
關(guān)于物業(yè)經(jīng)營治理內(nèi)涵的說法,錯誤的是(b)。
a.物業(yè)經(jīng)營治理是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合
性治理服務(wù)
b.物業(yè)經(jīng)營治理就是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行修理、養(yǎng)護和治理
c.物業(yè)經(jīng)營治理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作治理活動,也包括將物業(yè)作為一種
收益性資產(chǎn)所進行的一系列的經(jīng)營活動
&收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營治理活動,為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報
例2:物業(yè)經(jīng)營治理又稱物業(yè)資產(chǎn)治理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合利用(abce)的
技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的
綜合性治理服務(wù)。
a.物業(yè)治理b.房地產(chǎn)資產(chǎn)治理
c.房地產(chǎn)組合投資治理d.房地產(chǎn)政策
e.設(shè)施治理
考點二.物業(yè)經(jīng)營治理活動的治理對象(通常為收益性物業(yè))
寫字樓
包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。我國尚無統(tǒng)一
的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。
7零售商業(yè)物業(yè)
包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間.依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的
特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范疇不同,零售商業(yè)物業(yè)的分為:
⑴區(qū)域購物中心。是指規(guī)模龐大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大
賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。建筑面積在10萬平方米以上;
(2)市級購物中心。建筑規(guī)模3萬平方米以上,服務(wù)人口在30萬人以上,年營業(yè)額在5億元
人民幣以上;
(3)地區(qū)購物商場。建筑規(guī)模在1萬?3萬平方米之間,服務(wù)人口10萬?30萬人,年營
業(yè)額在1億?5億元人民幣之間。
(4)居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在3000?10000平方米之間,服務(wù)人口I萬?5萬人,年營
業(yè)額在3000萬?1億;
(5)鄰里服務(wù)性商店。建筑規(guī)模在3000平方米以下,服務(wù)人口在1萬人以下,年營業(yè)
額在3000萬元人民幣以下。
⑹特色商店。
痂瞞
例3:
零售商業(yè)物業(yè)分為(abc)。
a.區(qū)域購物中心b.市級購物中心
c.居住區(qū)商場d.別墅
e.工業(yè)廠房
年出租型別墅或公寓
治工業(yè)物業(yè)
。酒店和休閑娛樂設(shè)施
酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在:
⑴服務(wù)對象不同
(2)地理位置不同
⑶服務(wù)內(nèi)容不同
(4)建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同
例4:下列各類物業(yè)中,不屬于物業(yè)經(jīng)營治理活動治理對象的是(c)。
a.丙級寫字樓b.居住區(qū)商場
c.公立小學(xué)d.出租型別型
考點三.物業(yè)經(jīng)營治理服務(wù)的目標(biāo)
物業(yè)經(jīng)營治理服務(wù)的目標(biāo),是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi),
連續(xù)滿足租戶正??臻g使用需求,在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)
的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
考點四.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)
物業(yè)治理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司,一樣應(yīng)具有以下五個特點:
①依照有關(guān)法律進行登記注冊;②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營;③以營利為目的;
④具有法人資格:⑤是經(jīng)濟組織。
物業(yè)治理企業(yè)的類型:
(1)治理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是具有策略性物業(yè)治理能力的企業(yè)一一總包;
(2)專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具有某種專業(yè)治理能力的企業(yè)一一分包;
(3)綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時具備物業(yè)策略治理和物業(yè)運行治
理能力的企業(yè)。
例5:
綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備的能力是(c)。
a.物業(yè)策略治理能力b.物業(yè)運行治理能力
c.物業(yè)策略治理和物業(yè)運行治理能力d.專業(yè)治理能力
例6:關(guān)于物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)的說法,正確的有(abd)。
a.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)以公司的形式存在
b.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)
c.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)不以盈利為目的
d.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)是依法進行登記注冊的經(jīng)濟組織
e.物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)可以不具有法人資格
◎正在講解
考點五.物業(yè)經(jīng)營治理的層次
物業(yè)經(jīng)營治理通常分為物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理
三個層次。其中,物業(yè)治理和設(shè)施治理以運行治理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)投資組合
治理以策略性治理為主。
對于居住物業(yè),物業(yè)治理就是物業(yè)經(jīng)營治理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房
地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè),除了物業(yè)治理,還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)治理和組合投資治理工作。
設(shè)施治理主要功能是通過對人和工作的和諧,為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良
好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。
物業(yè)治理或設(shè)施治理、資產(chǎn)治理和組合投資治理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。
例7:對于居住物業(yè),物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)容是(c)。
a.設(shè)施治理b.房地產(chǎn)資產(chǎn)治理
c.物業(yè)治理d.房地產(chǎn)組合投資治理
考點六.物業(yè)經(jīng)營治理三個層次工作的主要職責(zé)
物業(yè)治理資產(chǎn)治理組合投資治理
保持與租戶的聯(lián)系;收租;制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃;持制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則;制
控制運營成本;財務(wù)報告定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略;設(shè)計和調(diào)
和記錄的儲存;物業(yè)保護;有/出售分析;物業(yè)更新改造整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu);負責(zé)策略
資本性支出計劃;危機治資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用;監(jiān)
理:安全治理;公共關(guān)系。等主要開支決策;監(jiān)控物業(yè)績督購置、處置、資產(chǎn)治理和再投資
決策;負責(zé)投資組合的績效;客戶
效;治理和評判物業(yè)服務(wù)企業(yè);
報告與現(xiàn)金治理
協(xié)助物業(yè)治理的租戶關(guān)系工作;
定期進行資產(chǎn)的投資分
析和運營狀況分析
例8:
下面概述中是錯誤的是(c)。
a.房地產(chǎn)組合投資治理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特點為基礎(chǔ),詳細制定和執(zhí)
行投資組合戰(zhàn)略
b.設(shè)施治理的主要功能是通過對人和工作的和諧,為某一機構(gòu)創(chuàng)辦良好辦公環(huán)境
C.制訂物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃是物業(yè)治理的主要職責(zé)
d.資產(chǎn)投資者確定的投資標(biāo)準(zhǔn)有現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化
例9:下列屬于物業(yè)治理的主要職責(zé)的是(a)。
a.保持和租戶的聯(lián)系b.監(jiān)控物業(yè)績效
c.協(xié)助物業(yè)治理的租戶關(guān)系工作d.制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略
◎正在講解
考點七.物業(yè)經(jīng)營治理中的戰(zhàn)略性工作及常規(guī)性工作
0戰(zhàn)略性工作
確定戰(zhàn)略;確定標(biāo)準(zhǔn);構(gòu)建信息基礎(chǔ);決策分析;進行資產(chǎn)組合。
《常規(guī)性工作
日常修理和保護;未來修理和保護;設(shè)施設(shè)備治理;物業(yè)保險治理;現(xiàn)金流和成本治
理(包括對指出的分配、費用和成本、租金、服務(wù)費的控制和治理)。
例10:
下列工作中,不屬于物業(yè)經(jīng)營治理戰(zhàn)略性工作的是(c)。
a.決策分析
b.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
c.現(xiàn)金流和成本治理
d.資產(chǎn)組合
第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位挑選
一、本章易考點
1.房地產(chǎn)直接投資和間接投資;
2.房地產(chǎn)投資的特點;
3.房地產(chǎn)投資的利弊;
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險中系統(tǒng)風(fēng)險與個別風(fēng)險分別包含哪些;
5.在投資過程中,不同類型的房地產(chǎn)對區(qū)位要求不同,做到懂得區(qū)別開來。
考點一:房地產(chǎn)投資的概念
房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的
貨幣或?qū)嵨?,直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是
許多人夢寐以求的,世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。
投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的,是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資,
投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值,還可以降低其投
資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。
痂瞞
考點二:房地產(chǎn)投資的形式
房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或
購買過程,參與有關(guān)治理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物
'他的置'也投資兩種形式。
開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤,其風(fēng)險較大但回報豐厚;置業(yè)投資者則從長期投
資的角度出發(fā),期望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一樣有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要,即
自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)固的經(jīng)常性收入。這
種投資的另一個特點是在投資者不愿意連續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時,可以將其轉(zhuǎn)售給其他
置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。
間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不直接
參與房地產(chǎn)經(jīng)營治理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企
業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。
0房地產(chǎn)直接投資
房地產(chǎn)開發(fā)投資;房地產(chǎn)置業(yè)投資。
房地產(chǎn)間接投資
房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資;投資于房地產(chǎn)投資信托基金;購買住房抵押支持證券。
◎正在講解
例1:
下列房地產(chǎn)投資中,屬于房地產(chǎn)間接投資的有(ade)。
a.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資b.房地產(chǎn)置業(yè)投資
c.房地產(chǎn)開發(fā)投資d.購買住房抵押支付證券
.購買房地產(chǎn)投資信托基金
例2:房地產(chǎn)開發(fā)投資通常從(b)開始。
a.規(guī)劃設(shè)計b.購置土地
c.工程建設(shè)d.品牌設(shè)計
考點三:房地產(chǎn)投資的特性
右位置固定性或不可移動性一一是房地產(chǎn)最重要的一個特性。
。壽命周期長
房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命:經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)
下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本,即凈收益大于零的連續(xù)時間;自然壽命是指房
地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化
或損壞,不能連續(xù)保證安全使用的連續(xù)時間。自然壽命一樣要比經(jīng)濟壽命長得多。
。適應(yīng)性
適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。例
如,寫字樓的租戶需要工作中的短時休息,那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;
公寓的租戶期望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房,提供出租洗衣設(shè)備來解
決這一問題。
0各異性一一指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。
之政策影響性
。專業(yè)治理依靠性
。相互影響性
相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變
化的影響。
例3:城市快速軌道交通的建設(shè),導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯變化,這反映出房地產(chǎn)
投資特性中的(d)o
a.不可移動性b.地租遞減性
c.政策影響性d.相互影響性
考點四:房地產(chǎn)投資的利弊
年房地產(chǎn)投資之利
1)相對較高的收益水平
2)能夠得到稅收方面的好處。以凈收益為基礎(chǔ)運算稅收時,能相應(yīng)地減少置業(yè)投資
者的納稅支出。
3)易于獲得金融機構(gòu)的支持
4)能抵消通貨膨脹的影響
5)提高投資者的資信等級
房地產(chǎn)投資之弊
1)流動性差
2)投資數(shù)額龐大
3)投資回收期較長
4)需要專門的知識和體會
例4:
關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法,錯誤的是(c)。
a.房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平
b.房地產(chǎn)投資回收期較長
c.房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和體會
d.房地產(chǎn)投資數(shù)額龐大
考點五:房地產(chǎn)投資的風(fēng)險
年系統(tǒng)風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然
缺失風(fēng)險等。
。個別風(fēng)險
收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險(時間
風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機挑選因素相關(guān)的風(fēng)險。)、持有期風(fēng)險(持有期風(fēng)險
是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險)。
例5:下列屬于房地產(chǎn)投資者面臨的系統(tǒng)風(fēng)險的有(be)o
a.時間風(fēng)險b.周期風(fēng)險c.變現(xiàn)風(fēng)險d.比較風(fēng)險e.持有期風(fēng)險
0風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響
1)根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平
2)根據(jù)風(fēng)險治理的能力挑選投資方向
3)根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機
考點六:房地產(chǎn)投資區(qū)位的含義
區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置,包括宏觀位置和中觀、微觀位置。
例6:下列選項中不屬于區(qū)位因素的是(d)。
a.樓層、朝向b.地理位置c.交通條件d.建筑結(jié)構(gòu)
考點七:不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特別要求
。居住物業(yè)
1)市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度
2)公共交通便利程度
3)環(huán)境因素
4)居民人口與收入
。寫字樓物業(yè)
1)與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度
2)周圍土地利用情形和環(huán)境
3)易接近性
7零售商業(yè)物業(yè)
商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分
析。
。工業(yè)物業(yè)
當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?,交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基
地和產(chǎn)品銷售市場,技術(shù)人才和勞動力供給的可能性,水、電等資源供給的充足程度,
控制環(huán)境污染的政策等。
例7:零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括(bode)分析。
a.投資成本b.顧客流量c.消費者行為
d.消費者偏好e.購買能力
第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)
一、本章易考點
1.現(xiàn)金流量的概念、內(nèi)容、現(xiàn)金流量圖的繪制基本規(guī)則;
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量、收益性物業(yè)的現(xiàn)金流量;
3,資金時間價值、單利及復(fù)利、實際利率與名義利率,容易顯現(xiàn)運算題;
4.投資回收與投資回報的概念及區(qū)別;
5.盈利能力指標(biāo)及清償能力指標(biāo)分別包含哪些指標(biāo)。
二、重要考點詳細解讀(10個)
◎正在講解
考點一:現(xiàn)金流量
在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng),把一定時期各時點
上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中,流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出,流
人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?,F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說,現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入
和貸款本金收入等,現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅
金等。
例1:某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時段內(nèi)(C)。
a.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和b.負現(xiàn)金流量的代數(shù)和
c.現(xiàn)金流量的代數(shù)和d.現(xiàn)金流量的公允價值
考點二:現(xiàn)金流量圖繪制基本規(guī)則
現(xiàn)金流量圖示
考點三:房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量
。潛在毛租金收入
心空置和收租缺失
。其他收入
。有效毛收入
有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租缺失十其他收入
。運營費用
收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。
0凈運營收益
凈運營收益=有效毛收入-運營費用
。抵押貸款還本付息
。準(zhǔn)備金
準(zhǔn)備金又稱大修理基金,是業(yè)主或其托付的物業(yè)治理公司定期存人的用于支付未來
費用的資金。
。稅金
我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有:(1)經(jīng)營稅金及附加;城鎮(zhèn)土地
使用稅和房產(chǎn)稅;企業(yè)所得稅。
。經(jīng)營現(xiàn)金流
稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
例2:
下列凈運營收益的運算公式,正確的是(d)o
a.凈運營收益=潛在毛收入-運營費用
b.凈運營收益=潛在毛收入+運營費用
c.凈運營收益=有效毛收入+運營費用
d.凈運營收益=有效毛收入-運營費用
考點四:收益性物業(yè)現(xiàn)金流量
潛在毛租金收入-空置和收租缺失+其他收入=有效毛收入
-運營費用
=凈運營收益
-抵押貸款還本付息
=稅前現(xiàn)金流量
-準(zhǔn)備金-所得稅
=稅后現(xiàn)金流量
◎正在講解
考點五:資金的時間價值
對于資金的時間價值,可以從兩個方面懂得:
1)隨著時間的推移,資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。
2)資金一旦用于投資,就不能用于即期消費。
考點六:利息和利率
利息是指占用資金所付出的代價或舍棄資金使用權(quán)所得到的補償。利率是經(jīng)過一個
計息周期后的增值率。
考點七:單利與復(fù)利
單利計息是利息不再生息,復(fù)利計息是利息再產(chǎn)生利息。
例3:某儲蓄者向銀行存款1000元,期限為2年,年利率為5%,采用單利付息,到期
后一次取出本息,則本息和為(c)元。
a、1000b、1050c、1100d、1150
考點八:名義利率與實際利率
名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率,它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的
乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時,每年末終值比年初的增長率。
例如某筆住房抵押貸款按月還本付息,其月利率為0.5%,通常稱為“年利率6%,
每月計息一次”。這里的年利率6%稱為“名義利率”。
考點九:投資回收與投資回報
房地產(chǎn)投資的收益或總回報,包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資
者對其所投人資本的回收,投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的酬
勞。
◎正在講解
考點十:房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評判指標(biāo)
盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)
靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)
投資回報率財務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期
現(xiàn)金回報率財務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率
靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負債率
例4:下列指標(biāo)中,不屬于房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評判指標(biāo)體系中清償能力指標(biāo)的是(d)。
a.借款償還期b.償債備付率
c.資產(chǎn)負債率d.現(xiàn)金回報率
例5:房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評判指標(biāo)中的動態(tài)盈利能力指標(biāo)有(be)等。
a.借款償還期b.內(nèi)部收益率c,凈現(xiàn)值
d.投資回報率e.現(xiàn)金回報率
第四章收益性物業(yè)價值評估
一、本章易考點
1.物業(yè)價格與一樣物品價格相比,具有其獨有的特點,哪些特點。
2.收益性物業(yè)的投資價值和市場價值,成交價格、市場價格和理論價格的區(qū)別與聯(lián)系。
3.收益性物業(yè)的現(xiàn)房價格的期房價格之間的關(guān)系。
4.收益性物業(yè)的起價、標(biāo)價、成交價和均價
5.收益性物業(yè)的評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價
6.收益性物業(yè)估價的基本方法有市場法、成本法和收益法,這三種估價方法的用途、適
用對象。
二、重要考點詳細解讀(13個)
考點一:收益性物業(yè)的概念
收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè),包括住宅(特別是其
中的公寓)、寫字樓、旅社、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠
房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。
對于具體一個物業(yè)來說,它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè),不是看它目
前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益,而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟
收益的能力。
考點二:影響收益性物業(yè)價值的因素
1)未來凈收益的大小一一未來凈收益越大,物業(yè)的價值就越高,反之就越低
2)獲得凈收益期限的長短一一獲得凈收益期限越長,物業(yè)的價值就越高,反之就越
低
3)獲得凈收益的可靠性一一獲得凈收益越可靠,物業(yè)的價值就越高,反之就越低
考點三:物業(yè)價格的特點
(1)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。
(2)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格
(3)物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
⑷物業(yè)價格形成的時間較長。
(5)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
例1:關(guān)于物業(yè)價格特點的說法,錯誤的是(d)。
a.物業(yè)價格受區(qū)位影響大
b.物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益價格
c.物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響
d.物業(yè)價格形成的時間較短
考點四:物業(yè)價格的形成條件
有用性;稀缺性;有效需求。
例2:下列屬于物業(yè)價格的形成條件的是(a),
a.稀缺性b.特別性c.社會性d.局部性
考點五:收益性物業(yè)的使用價值和交換價值
。使用價值:一種商品的使用價值,是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;使
用價值是交換價值的前提,沒有使用價值肯定就沒有交換價值。
。交換價值:是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例,通常用貨幣來衡
量,即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。人們在經(jīng)濟活動
中一樣簡稱的價值,指的是交換價值。
例3:有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要,俗語說“有用”,經(jīng)濟學(xué)上稱為(a)。
a.使用價值b.交換價值c.投資價值d.市場價值
考點六:收益性物業(yè)的投資價值和市場價值
。投資價值一詞有兩種含義:一是指值得投資;二是指從某個特定的投資者(即某個
具體的投資者)的角度所衡量的價值。
年市場價值:是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一樣投資者,他代表
了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該
物業(yè)的市場價格,是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
例4:關(guān)于特定物業(yè)在某一時點市場價值與投資價值的說法,正確的是(a)。
a.市場價值是惟一的,投資價值是不惟一的
b.市場價值是惟一的,投資價值也是惟一的
c.市場價值是不惟一的,投資價值是惟一的
d.市場價值是不惟一的,投資價值也是不惟一的
考點七:收益性物業(yè)的成交價格、市場價格和理論價格
。成交價格:簡稱成交價,是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易一一買者同
意付出、賣者同意接受,或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。
力市場價格:是某一時期的平均價格水平。
。理論價格:真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。
考點八:收益性物業(yè)的實際價格和名義價格
實際價格:是指在成交日期時一次付清的價格,或者將不是在成交日期時一次付清的
價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
名義價格:是指在成交日期時講明,但不是在成交日期時一次付清的價格
考點九:期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系:
期房價格=現(xiàn)房價格-估量從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值
-風(fēng)險補償
例5:下列期房價格的公式,正確的是(c)。
a.期房價格=現(xiàn)房價格+風(fēng)險補償
b.期房價格〉現(xiàn)房價格-風(fēng)險補償
c.期房價格〈現(xiàn)房價格-風(fēng)險補償
d.期房價格=現(xiàn)房價格-折舊補償
考點十:收益性物業(yè)的評估價、保留價、起價、標(biāo)價、成交價
。評估價:是對擬拍賣的物業(yè)的公布市場價值進行測算和判定的結(jié)果
力保留價:又稱拍賣底價,是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。
。起拍價:又稱開叫價格、起叫價,是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。
0應(yīng)價:是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允,或是競買人自己報出的購買價格
。成交價:是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公布表示買定的方式確認后的競買人的最高應(yīng)
價。
例6:在物業(yè)拍賣活動中顯現(xiàn)的一組價格是(b)。
a.起價、標(biāo)價、成交價和均價b.評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價
c.評估價、起價、標(biāo)價、應(yīng)價、成交價d.均價、起價、成交價和應(yīng)價
◎正在講解
考點H■-一:市場法
市場法又稱市場比較法、比較法,是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易
的類似物業(yè)進行比較,時這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?,以求取估價對象客
觀合理價格或價值的方法。操作步驟如下:
1)搜集交易實例
2)選取可比實例
3)對可比實例成交價格進行處理
4)求取比準(zhǔn)價格
考點十二:成本法
成本法估價的物業(yè)價格構(gòu)成:
土地取得成本、開發(fā)成本、治理費用、投資利息、售費費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。
成本法最基本的公式為:
物業(yè)價格=重新購建價一折舊
(估價上的建筑物折舊:物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊)
例7:下列折舊類型中,屬于建筑物折舊的有(abd)。
a.物質(zhì)折舊b.經(jīng)濟折舊c.內(nèi)部折舊d.功能折舊e.自然折舊
考點十三:收益法
收益法又稱收益資本化法、收益還原法,是猜測估價對象的未來收益,然后利用
酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值,以求取估價對象客觀合理價格或價值
的方法。收益法分為直接資本化法和酬勞資本化法。直接資本化法是將估價對象未來
某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的
方法。酬勞資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
例8:物業(yè)估價的基本方法有(acd)o
a.市場法b.經(jīng)濟法c.成本法d.收益法e.費用資金法
◎正在講解
第五章房地產(chǎn)市場與市場分析
。正在講解
一、本章易考點
1.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素和影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量;
2.影響房地產(chǎn)市場需求和供給的因素;
3.反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo),是重
點內(nèi)容;
4.房地產(chǎn)市場的特性及其功能,是重點內(nèi)容;
5.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段多種多樣,注意了解宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段;
6.物業(yè)治理計劃的表現(xiàn)形式及編制物業(yè)經(jīng)營治理計劃的基礎(chǔ)工作。
二、重要考點詳細解讀(7個)
考點一:推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量
影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有:
(1)社會因素,包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與
規(guī)模、家庭生命周期等因素;
(2)經(jīng)濟因素,包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水
平、房價租金比等;
(3)政策因素,包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地
產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。
例L傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命
周期等因素屬于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的(c)因素。
a.政治b.經(jīng)濟c.社會d.文化
。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括:
⑴金融業(yè)的發(fā)展;
⑵信息、通信技術(shù)水平的提高;
⑶生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;
⑷人文環(huán)境的變化;
(5)自然環(huán)境的變化;
⑹政治制度的變遷。
考點二:房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系的影響因素
影響商品住宅需求的因素
⑴收入的變化;
⑵其他商品的價格變化;
⑶對未來的預(yù)期;
⑷政府政策的變化。
。影響市場供給數(shù)量的因素
「影響市場供給數(shù)量的因素不僅僅是價格,還有“其他條件”包括:房地產(chǎn)開發(fā)成本、
政府政策的變化、對未來的預(yù)期。
痂瞞
考點三:房地產(chǎn)市場指標(biāo)
反映描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)。
臺供給指標(biāo)
①存量,報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。
②新竣工量,報告期內(nèi)體會收合格新竣工房屋的數(shù)量。
③滅失量,報告期內(nèi)滅失掉的數(shù)量。
④空置量,報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。
⑤空置率,報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
⑥可供租售量
⑦房屋竣工面積,報告期內(nèi)房屋竣工建筑面積之和。
⑧房屋新開工面積。
⑨平均建設(shè)周期,指同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目自開工到竣工交付所占用的時間長
度。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。
⑩竣工房屋價值,報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。
◎正在講解
需求指標(biāo)
①國內(nèi)生產(chǎn)總值。
②人口數(shù),按常住人口或現(xiàn)有人口運算。
③城市家庭人口,指居住在一起,經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員。
④就業(yè)人員數(shù)量,指從事一定社會勞動并取得勞動酬勞或經(jīng)營收入的人員數(shù)量。
⑤就業(yè)分布,指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。
(6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率。
⑦城市家庭可支配收入。
⑧城市家庭總支出。
⑨房屋空間使用數(shù)量,指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
⑩商品零售價格指數(shù)。
?城市居民消費價格指數(shù)。
市場交易指標(biāo)
①銷售量,指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。
②出租量,指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。
③吸納量,指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
④吸納率,指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例,有季度吸納率、年年吸
納率等。
⑤吸納周期,指按報告期內(nèi)的吸納速度(單位時間內(nèi)的吸納量)運算,同期可供
租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間。
⑥預(yù)售面積,指報告期末仍未交付使用,但已簽訂預(yù)售合同的商品房屋面積。
⑦房地產(chǎn)價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù),包
括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。
⑧房地產(chǎn)價格,指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平,通常用不同類型房屋中位數(shù)
價格表示?,F(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計,是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。
⑨房地產(chǎn)租金,指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平,用不同類型房屋中位數(shù)租金
表示?,F(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計,是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。
例2:反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)不包括(d)。
a.供給指標(biāo)b.需求指標(biāo)c.市場交易指標(biāo)d.盈利能力指標(biāo)
例3:下列指標(biāo)中,不屬于房地產(chǎn)市場交易指標(biāo)的是(d)。
a.出租量b.房地產(chǎn)租金c.預(yù)售面積d.滅失量
考點四:房地產(chǎn)市場的特性
市場供給的特點
①市場供給缺乏彈性
②由于房地產(chǎn)位置、環(huán)境、檔次差異,市場供給具有非同質(zhì)性
③由于土地的有限性和不可再生性,投資資金規(guī)模龐大,市場供給具有高度的壟
斷性
0市場需求的特點
①廣泛性
②多樣性
③一樣要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資
。市場交易的特點
①交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定
②通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序,耗費時間較長,交易費用較多
③通常需要估價師或物'業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。
。市場價格的特點
①房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大;
②房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢;
③現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的,不容忽視涉及交易主體的個別因素的
影響。
痂瞞
考點五:房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
①宏觀因素分析
②市場供求分析
③相關(guān)因素分析
考點六:物業(yè)經(jīng)營治理規(guī)劃與計劃
規(guī)劃是制訂計劃并將其以文字、繪圖表示的過程,規(guī)劃的成果稱為計劃。
。制定物業(yè)治理計劃的基本原則
(1)物業(yè)治理師必須參加和主持;
⑵發(fā)揮物業(yè)治理人員的集體聰明,鼓勵大家參與;
(3)實際參與物業(yè)治理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制訂。
力物業(yè)經(jīng)營治理計劃用途:
①指導(dǎo)物業(yè)治理的具體行動;
②書面記載物業(yè)治理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素;
③書面記載挑選并最終確定物業(yè)治理方案的決策過程;
④幫助利害關(guān)系各方之間進行溝通,有助于統(tǒng)一各方面的認識
⑤便于明確物業(yè)治理服務(wù)的工作內(nèi)容、范疇、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費用和
風(fēng)險等重大問題;
⑥測量物業(yè)治理活動,幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行相關(guān)的控制,幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)
營治理活動的績效
年編制物業(yè)經(jīng)營治理計劃的基礎(chǔ)工作
區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析;房地產(chǎn)市場分析;鄰里分析;物業(yè)現(xiàn)狀分析;明確業(yè)主目標(biāo)。
考點七:物業(yè)治理計劃的主要內(nèi)容
①建筑物治理計劃:建筑物保護的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物治理策略、物業(yè)檢查計劃、公共
設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。
②租賃計劃:是物業(yè)治理計劃的重要內(nèi)容,包括租金方案和出租策略。
③財務(wù)收支計劃:通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)。
④物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃
第六章租賃治理
一、本章易考點
1.房屋租賃特點很可能會考;
2.根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)租賃的類型;
3.物業(yè)租賃治理模式有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和托付治理模式,不同的治理模式,
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在租賃中承擔(dān)的責(zé)任不同,注意熟悉;
4.租賃方案與策略所涉及的內(nèi)容要多加注意;
5.租金確定與調(diào)整很重要,注意把握;
6.房屋租賃合同的法律特點容易被考到;
7.客戶關(guān)系治理在租賃治理中的應(yīng)用,應(yīng)有一定的了解。
二、重要考點詳細解讀(8個)
考點一:房屋租賃的特點
1)不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。承租人在租期內(nèi)擁有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。
2)標(biāo)的是作為特定物的房屋
3)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系。我國法律規(guī)定,房屋租賃合同必須采取
書面形式。
4)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。
5)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。
例1:房屋租賃關(guān)系在法律上是一種(c)關(guān)系。
a.所有權(quán)轉(zhuǎn)移b.托付治理
c.經(jīng)濟要式契約d.經(jīng)濟非要式契約
考點二:物業(yè)租賃的分類
今按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分
1)公房租賃,公有房屋的所有權(quán)人是國家。分為直管公房租賃和自管公房租賃;
2)私房租賃,私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋.
。按房屋租賃期限劃分
1)定期租賃。定期租賃是物業(yè)治理中最常見的租賃形式。期限屆滿,租約效力
終止,租戶應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力。
2)自動延期租賃。除非租約一方提出中止合約,否則視為自動續(xù)約。該形該形
式的租賃不因租約一方的死亡而失效。
3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán),其延續(xù)依靠雙
方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止,但通常提前以書面形
式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是,意愿租賃關(guān)系在雙方中的
一方死去時自動中止。
按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃不同劃分
物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用,主要由稅費、物業(yè)治理費和承租單元內(nèi)部
的能源使用費三部分組成。
按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出,通常將物業(yè)租金分為
毛租、凈租和百分比租金三種形式。
1)毛租。出租人收取的租金中,包含了上述所有三部分費用,承租人在使用物
業(yè)的過程中,不需要再另行繳納任何費用。
2)凈租。指出租人收取的租金中,不包含上述費用中的部分或全部,而不包含
的費用,需要由承租人另行繳納。
3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金,常用于零售商業(yè)物業(yè)。
。其他劃分方式
1)按照房屋的使用用途,將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其
中,非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租
賃。
2)按照承租人的性質(zhì),可分為國內(nèi)租賃與涉外租賃。
例2:承租人除租金外還需要再另行交納水電費用,這種租金稱為(b)。
a.毛租b.凈租c.百分比租金d.基礎(chǔ)租金
考點三:物業(yè)租賃治理模式
。包租轉(zhuǎn)租模式物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)治理托付時,將出租物業(yè)全部或部分
包租下來;然后負責(zé)轉(zhuǎn)租,即物業(yè)服務(wù)企業(yè)再零星出租。包租轉(zhuǎn)租模式,業(yè)主
不負責(zé)物業(yè)的租賃,不承擔(dān)市場風(fēng)險,只收取包租的租金。
e出租代理模式。業(yè)主全權(quán)托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)租賃活動以及租賃中的治理和服
務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲得代理傭金,代理傭金以租金收入的一定比例收取。出
租代理模式,業(yè)主同樣不負責(zé)物業(yè)租賃,但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險,獲取扣除
代理傭金后的全部租金收入。
。托付治理模式。業(yè)主自己直接負責(zé)租賃活動,不讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入。業(yè)主只將
物業(yè)治理服務(wù)工作托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)。
例3:業(yè)主自行負責(zé)租賃活動,物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負責(zé)物業(yè)治理和服務(wù),這種物業(yè)租賃治
理模式稱為(c)模式。
a.包租b.轉(zhuǎn)租c.托付治理d.出租代理
痂瞞
考點四:租賃方案與策略主要涉及的內(nèi)容
1)確定可出租面積和租賃方式
2)編制租賃經(jīng)營預(yù)算。預(yù)算是租賃治理中租賃方案的核心,預(yù)算中包括詳細的預(yù)期
收益估算、答應(yīng)的空置率水平和經(jīng)營費用。
3)定位目標(biāo)市場。
4)確定租金方案。租金方案是租賃治理的核心。在租賃方案中就需要對租金水平的
確定方式作出指導(dǎo)性的安排。
例4:租賃治理的核心是(b)。
a.租賃預(yù)算b.租金方案c.市場營銷d.租戶挑選
考點五:租金確定與調(diào)整
對于不同類型的經(jīng)營性物業(yè),租金確定和調(diào)整方法的共同之處主要有:
(1)租金的運算單位和所包含的內(nèi)容
租金常以每平方米可出租面積為運算基礎(chǔ),通常有毛租金和凈租金之分。
⑵基礎(chǔ)租金與附加租金
經(jīng)營性物業(yè)在確定租金時,一樣應(yīng)第一根據(jù)業(yè)主期望達到的投資收益率目標(biāo)和
其可接受的最低租金水平確定一個基礎(chǔ)租金。對于寫字樓物業(yè),建筑內(nèi)某一具體出
租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。對于零售商業(yè)物業(yè),租約
中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金,租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分
比租金。
(3)租金的調(diào)整
對于租期較長的租戶(如3?5年以上),為保護雙方的利益,租約中應(yīng)對如何
調(diào)整租金做出明確的規(guī)定。
考點六:房屋租賃合同的概念和法律特點
年房屋租賃合同的概念
房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的,用于明確租賃雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、
以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議,是一種債權(quán)合同。
。房屋租賃合同的法律特點
房屋租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、要式合同、連續(xù)性合同。
。房屋租賃合同的基本條款
1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所
2)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。
3)租賃用途。
4)租賃期限。
5)租金及支付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心,是引起租賃糾紛的主要原因。
6)房屋的修繕責(zé)任。租賃合同中必須明確列出各自的修繕責(zé)任,出租住宅用房的自
然損壞,由出租人負責(zé)修復(fù);合同約定由出租人修繕的情形,由出租人負責(zé)修
復(fù)。
7)轉(zhuǎn)租的約定。房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)
出租人同意,可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。
8)變更和解除合同的條件
9)租賃雙方的權(quán)益與義務(wù)
10)當(dāng)事人約定的其他條款。稅收與保險費的分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金等。
例5:房屋租賃合同的基本條款包括(abce)等。
a.租賃用途b.租賃期限c.租金及支付方式
d.租金使用方式e.房屋的修繕責(zé)任
考點七:出租人的權(quán)益與義務(wù)
心出租人的權(quán)益:
⑴有按期收取租金的權(quán)益。
⑵有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)益。
(3)有依法收回出租房屋的權(quán)益。
⑷有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)治理公約、治理規(guī)定等權(quán)益。
。出租人的義務(wù):
(1)有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)。
(2)有保證承租人合法使用房屋的義務(wù)。
(3)有保證承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進行正常修理的義務(wù)。
⑷有組織住戶、依靠群眾管好房屋,接受租戶監(jiān)督,不斷改進工作的義務(wù)。
考點八:承租人的權(quán)益與義務(wù)
。承租人的權(quán)益
(1)有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)益。
⑵有要求保證房屋安全的權(quán)益。對非人為的房屋與設(shè)備損壞,有權(quán)要求出租人修理。
⑶出租房屋出售時,有優(yōu)先購買權(quán)。
⑷有對物業(yè)治理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)益。
(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)益。
0承租人的義務(wù)
⑴有按期交納租金的義務(wù)。
⑵有按約定用途合理使用房屋,不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。
⑶有保護原有房屋、愛護使用、妥善保管的義務(wù)。
⑷有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)治理規(guī)定的義務(wù)。
第七章成本治理
一、本章易考點
1.物業(yè)治理成本由營業(yè)成本和期間費用或經(jīng)營治理費用兩部分組成,成本的構(gòu)成非常重
要,容易考到;
2.物業(yè)治理成本根據(jù)不同的分類依據(jù)可分成不同的種類,注意把握分類依據(jù)及種類;
3.物業(yè)治理服務(wù)成本的估算方法,也是本章的重點內(nèi)容;
4.編制成本預(yù)算的基本要求要多加留意;
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制各種成本預(yù)算的方法、成本運算的編制程序、成本控制的分類、原
則、程序及組織體系等內(nèi)容條款容易被考核到。
二、重要考點詳細解讀(7個)
考點一:物業(yè)治理中的成本
。成本的概念
物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)的成本,就是指企業(yè)在從事物業(yè)治理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使
用人提供修理、治理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。
。物業(yè)治理成本構(gòu)成
/營業(yè)成本,是企業(yè)在從事物業(yè)治理活動中發(fā)生的各項直接支出。主要包括:
(1)直接人工費;(2)直接材料費;(3)間接費用。
,期間費用或經(jīng)營治理費用
期間費用或經(jīng)營治理費用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)治理服務(wù)過程中發(fā)生的,與物業(yè)治
理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系,屬于某一會計期間耗用的費用。
(1)治理費用,是物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)治理和組織物業(yè)治理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用。
包括公司經(jīng)費;勞動保險費;董事會費;房產(chǎn)稅、車船使用稅等稅金;無形資
產(chǎn)攤銷。
(2)財務(wù)費用。是物業(yè)經(jīng)營治理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各各項費用,包括:利息凈
支出;匯兌凈缺失;金融機構(gòu)手續(xù)費;公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。
例1:物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)治理服務(wù)過程中發(fā)生的,與物業(yè)治理服務(wù)活動沒有直接
聯(lián)系,屬于某一會計期間耗用的費用為(c)。
a.間接費用b.直接費用c.期間費用d.營業(yè)成本
例2:物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用不包括(a)。
a.罰沒支出b.利息支出c.籌資手續(xù)費d.匯兌缺失
考點二:物業(yè)治理成本的分類
0按照經(jīng)濟性質(zhì)劃分
①外購材料。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動
力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等;
②工資。指企業(yè)職工的工資總額;
③職工福利費。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費;
④折舊費。指按照規(guī)定運算的固定資產(chǎn)折舊費用;
⑤利息支出。指財務(wù)費用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額;
⑥稅金。指應(yīng)計入治理費用的各種稅金,如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等;
⑦其他支出。指不屬于以上各要素的費用,如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
0按照經(jīng)濟用途劃分
可分為營業(yè)成本和期間費用或經(jīng)營治理費用。
0按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分
⑴固定成本。
(2)變動成本。
⑶半固定或半變動成本。
◎正在講解
。按照運算依據(jù)不同劃分
⑴目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實現(xiàn)的期望成本。
⑵定額成本。成本項目按定額運算,再匯總出物業(yè)治理成本。
⑶計劃成本。計劃期經(jīng)過猜測而預(yù)算出來,并要求執(zhí)行的物業(yè)治理成本。計劃成本
是指令性成本。
⑷實際成本。運算期依據(jù)實際費用支出而運算出來的物業(yè)治理成本.
今按照與決策的關(guān)系劃分
按照與決策的關(guān)系,可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。
例3:將物業(yè)治理服務(wù)成本分為固定成本、變動成本和半固定成本的劃分方法是按照
(b)劃分的。
a.經(jīng)濟性質(zhì)b.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系c.經(jīng)濟用途d.與決策的關(guān)系
考點三:成本估算的目的
物業(yè)服務(wù)成本估算,既可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)階段確定物業(yè)治理服務(wù)費用報價,
更可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本治理工作。
4.主要成本項目的估算方法
0人工費的估算
①基本工資(f|)(元/月)。各類治理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì),參考當(dāng)?shù)仄?/p>
均工資水平確定。
②社會保險費(f2)(元/月)。社會保險費包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、
住房基金(含住房公積金)等,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。
③按規(guī)定提取的福利費(f3乂元/月)。福利費包括以下三項:福利基金、工會基金、教
育經(jīng)費。
④加班費(f4)(元/月)。加班費按人均月加班2?3天,再乘以日平均工資運算,日平均
工資按每月22個工作日運算。
⑤服裝費(f5)(元/月)。按每人每年2套服裝運算,其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。運算出服
裝費后再除以12個月,即可得到每月服裝費。
⑥工服洗滌費(f6)(元/月)。工服洗滌費是根據(jù)實際需要企業(yè)負擔(dān)洗滌費用的工服數(shù)量,
按照當(dāng)?shù)氐南礈熨M標(biāo)準(zhǔn)運算確定。
每月每平方米人工費的測算公式為:
人工費=(月基本工資十社會保險費十各項福利費十加班費十服裝費十工服洗滌
費)/s=(fl+f2+f3+f4+f5+f6)/s(元/月,m2)
。辦公費估算
①交通費(fl)(元/年);
②通信費(⑵(元/年);
③低值易耗文具、辦公用品費什3)(元/年);
④書報費(f4)(元/年);
⑤宣傳廣告和市場推廣費(f5)(元/年)。該項費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水
平、新舊程度以及市場的供求狀況等;
⑥法律費用(f6)(元/年);
⑦節(jié)日裝飾費(f7)阮/年);
⑧辦公用房租金(含水電費*8乂元/年)。
0共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和保護費估算
①修理保養(yǎng)費(fl)(元/年);
②裝修費(f2)(元/年);
③能源費(電、氣、油料等)(f3)(元/年);
④康樂設(shè)施費(f4)(元/年);
⑤雜項費用(f5)(元/年)。
。保安費估算
①保安系統(tǒng)費;
②保安人員人身保險費;
③保安用房和保安人員住房租金。
0清潔衛(wèi)生費估算
①清潔工具購置費(fl)(元/fl)(元/年);
②勞保用品費(f2)(元/年);
③清潔機械材料費(f3乂元/年)。此項費用包括大樓幕墻清潔設(shè)備,打蠟拋光機的折
舊、消耗材料等;
④化糞池清理費(f4)(元/年);
⑤垃圾外運費(f5乂元/年);其他費用任6乂元/年);
⑥水池清潔費(f7)(元/年)
。綠化養(yǎng)護費估算
①綠化工具費(加(元/年);
②勞保用品費(f2乂元/年);
③綠化用水費(f3)(元/年);
④農(nóng)藥化肥費(f4)(元/年);
⑤雜草清運費(f5)(元/年);
⑥園林景觀再造費任6)阮/年)。
固定資產(chǎn)折舊費估算
①交通工具(汽車等)(用(元/年);
②通信設(shè)備(電話機、手機、傳真機等*2)(元/年);
③辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)機等*3)(元/年);
④工程修理設(shè)備(管道疏通機、電焊機等*4)(元/年);
⑤其他設(shè)備(f5乂元/年)。
。保險費估算
指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用開支。不包括員工醫(yī)療險和失
業(yè)險,后者在人工費里列支。
例4:下列保險費中,可以列入物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用的有
(bed)。
a.員工醫(yī)療險b.大廈財產(chǎn)險c.中央空調(diào)險
d.電梯責(zé)任險e.失業(yè)險
專項修理資金
①工資津貼等費用(fl)(元/年);
②設(shè)備、零部件和材料購置費(f2乂元/年);
③機械使用費(f3乂元/年);
④水、電、氣費任4乂元/年);
⑤治理費(f5)(元/年)。
考點五:成本預(yù)算的基本要求
1)成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相
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