2021年度物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)全真模擬

物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》全真模仿匯總

1.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，對(duì)的

有（）o

A.及時(shí)告知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題

B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用

C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)本次事故所有費(fèi)用

D.物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房維修責(zé)任及費(fèi)用

E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其她

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)物業(yè)管理人員普通應(yīng)涉及（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導(dǎo)及管理員

D.停車場(chǎng)保潔員

E.停車收費(fèi)員

4.物業(yè)管理公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入涉及（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)

C.政策性虧損補(bǔ)貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位租賃收入

5.物業(yè)管理公司利潤(rùn)總額涉及（）。

A.公司所屬項(xiàng)目上交管理酬金

B.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

C.投資凈收益

D.營(yíng)業(yè)外收支凈額

E.補(bǔ)貼收入

答案：l.AC2.ACDE3.CDE4.ABD5.BCDE

1.物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成不涉及（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用

B.物業(yè)管理公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用

D.管理服務(wù)人員工資

E.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

2.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）o

A.政府定價(jià)

B.政府指引價(jià)

C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

D.業(yè)主定價(jià)

E.政府與業(yè)主共同定價(jià)

3.住宅專項(xiàng)維修資金可用于（）。

A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)局限性

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修

C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備更新

D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備改造

E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尋常維修

4.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制說(shuō)法中，對(duì)的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

B.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定，不隨物業(yè)管理成本變動(dòng)而變動(dòng)

C.物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行審計(jì)

D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)

E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不涉及法定稅費(fèi)

5.物業(yè)管理信用檔案建立范疇涉及（）o

A.物業(yè)管理公司

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會(huì)

D.建設(shè)單位

E.物業(yè)使用人

答案：1.BE2.BC3.BCD4.AD5.AB

案例分析題（一）

某物業(yè)管理公司管理一高層住宅社區(qū)，近斯收到某些業(yè)主投訴及建議，詳細(xì)意見(jiàn)匯總見(jiàn)

下表。問(wèn)題1:解決上述問(wèn)題，需要資金投入項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培

訓(xùn)等管理成本增長(zhǎng)）？（5分）

編號(hào)意見(jiàn)與建議

1某些樓梯間陳舊，規(guī)定進(jìn)行粉刷

2保安人員更換頻繁，給社區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

3社區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理

4社區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

5常有人到社區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素

6樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換

7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修

8建議社區(qū)外墻所有翻新

9社區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采用辦法

10社區(qū)內(nèi)浮現(xiàn)業(yè)主丟失自行車狀況，規(guī)定加強(qiáng)管理

11某些業(yè)重規(guī)定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

12但愿提供家政服務(wù)

13某些業(yè)主反映交通不便，規(guī)定向交通部門建議增設(shè)到達(dá)社區(qū)公交線路

14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開(kāi)，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯

問(wèn)題2：上述不屬于物業(yè)管理公司管理職責(zé)范疇項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)如

何解決？（4分）

問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生也許因素和應(yīng)采用辦法？（4分）

問(wèn)題4：在上述所有問(wèn)題中，您以為不也許滿足業(yè)重規(guī)定，僅需要進(jìn)行必要溝通和解釋

項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）

問(wèn)題5：針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理辦法，以提高管理服

務(wù)水平？（3分）

答案：

案例分析題（一）

問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）需要資金投入項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)（2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)

得。分）。

（2）其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（1.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)

得0分）；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，每項(xiàng)0.5分，

錯(cuò)答1項(xiàng)得。分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?/p>

問(wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)

得0分）。

（2）物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理公司直接管理

職責(zé)范疇，無(wú)權(quán)直接解決（1分）；物業(yè)管理公司應(yīng)向關(guān)于部門（城管、交通等）反映，積

極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)重規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及

時(shí)向業(yè)主通報(bào)（0.5分）。（凡未答第12項(xiàng)如何解決不扣分）。

問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）也許因素有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅重要因素；有食源是老鼠較多

因素（2分）。

（2）應(yīng)采用辦法：加強(qiáng)環(huán)境治理，涉及：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水解決，加強(qiáng)藥物滅殺蚊

蠅，運(yùn)用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等辦法滅鼠（1.5）；同步加強(qiáng)宣教，獲得業(yè)主配合

（0.5分）。

問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分原則：

第11項(xiàng)（2分），由于物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等原則交納物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用義務(wù)（2分，答因受契約、合同等商定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分）。

問(wèn)題5答案要點(diǎn)及評(píng)分原則：

1、加強(qiáng)基本管理，涉及尋常檢查和員工培訓(xùn)；

2、調(diào)節(jié)優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；

4、加強(qiáng)社區(qū)共用設(shè)施設(shè)備更新改造工作;

5、加強(qiáng)社區(qū)衛(wèi)生管理工作;

6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其他辦法，只要合理也可以

得分）。

案例分析題（二）

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某住宅社區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于8

月開(kāi)始入住，5月該社區(qū)召開(kāi)初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)

決策選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同，合同于8

月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式告知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于8月1日前辦理完畢物業(yè)

交接驗(yàn)罷手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面告知后，安排了該社區(qū)管理服務(wù)人員退

場(chǎng)，但以某些業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，回絕移送相應(yīng)物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查

驗(yàn)。

8月15日，頂層20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名規(guī)定乙物業(yè)管理公司免費(fèi)修

復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。

之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主關(guān)于該問(wèn)題投訴。

問(wèn)題1：上述20戶業(yè)主提出修復(fù)祈求與否合理？與否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)免費(fèi)修

復(fù)？（4分）

問(wèn)題2：乙物業(yè)管理公司做法與否妥當(dāng)？如果您是該公司負(fù)責(zé)人，如何解決業(yè)主投訴？

（4分）

問(wèn)題3：該社區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終結(jié)？（3分）

問(wèn)題4：甲物業(yè)管理公司回絕移送理由與否成立？請(qǐng)闡明理由（3分）

問(wèn)題5：在甲物業(yè)管理公司回絕移送物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)狀況下，乙物業(yè)

管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承辦查驗(yàn)？（6分）

答案：

案例分析題（二）

問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）上述20戶業(yè)重規(guī)定修復(fù)祈求是合理，因房屋未超過(guò)保修期限（2分）；

（2）但上述住戶規(guī)定乙物業(yè)管理公司免費(fèi)修復(fù)是不合理，因房屋在保修期內(nèi)維修責(zé)任

應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答規(guī)定乙物業(yè)管理公司免費(fèi)修復(fù)合理，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)

均不得分）。

問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）乙物業(yè)管理公司做法不當(dāng)當(dāng)（1分）；

（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，記錄業(yè)主損失狀況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知

業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位免費(fèi)保修（1分）；

（3）同步應(yīng)將關(guān)于狀況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建

設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展?fàn)顩r（1分）。

問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分原則：

答“7月31日（24時(shí)）”或“8月1日（零時(shí)）”均可以得分（3分）。

問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分原則:

回絕移送理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促,

物業(yè)管理公司訴訟等其他路過(guò)解決（2分，答因合同已終結(jié)，依法不能以任何理由回絕移送

有關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。

問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分原則：

（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐個(gè)進(jìn)

行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡量邀請(qǐng)具備公信力第三方（如政府主管部門、街道

辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。

（2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維修養(yǎng)護(hù)技

術(shù)檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該社區(qū)有關(guān)原始檔案資料（2分）。

1.如下（）不屬于住宅社區(qū)物業(yè)管理目的。

A.創(chuàng)造舒服、安全、安靜居住環(huán)境

B.提供便利、以便居民生活

C.發(fā)揮物業(yè)最大使用價(jià)值

D.實(shí)現(xiàn)公司效益

2.小型寫字樓面積在（）。

A.1萬(wàn)m2以上

B.1萬(wàn)m2如下

C.3萬(wàn)m2以上

D.3萬(wàn)m2如下

3.工業(yè)物業(yè)分類不涉及（）。

A.無(wú)污染工業(yè)物業(yè)

B.輕污染工業(yè)物業(yè)

C.普通工業(yè)物業(yè)

D.重工業(yè)物業(yè)

4.綠化養(yǎng)護(hù)管理特點(diǎn)是經(jīng)常性針對(duì)性和（）。

A.公益性

B.動(dòng)態(tài)性

C.靜態(tài)性

D.階段性

5.國(guó)內(nèi)《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》規(guī)定，（）分貝是正常環(huán)境聲音，是噪聲衛(wèi)生原

則。

A.40

B.50

C.55

D.60

答案：1.D2.B3.D4.B5.A

1.高層外墻清洗時(shí)，對(duì)氣候規(guī)定較高，風(fēng)力應(yīng)不大于（）級(jí)。

A.四級(jí)

B.三級(jí)

C.五級(jí)

D.二級(jí)

2.住宅社區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染重點(diǎn)工作是（）。

A.商業(yè)垃圾

B.醫(yī)療垃圾

C.裝修垃圾

D.業(yè)主和使用人生活垃圾

3.物業(yè)管理招標(biāo)從不同角度可以有不同分類，最常用分類方式是按招標(biāo)對(duì)象廣度劃分,

即（）o

A.全方位物管招標(biāo)和單項(xiàng)目物管招標(biāo)

B.單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)

C.發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)和物管公司專項(xiàng)招標(biāo)

D.公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)

4.構(gòu)成招標(biāo)文獻(xiàn)六要素不涉及（）。

A.投標(biāo)邀請(qǐng)書

B.技術(shù)規(guī)范及規(guī)定

C.合同樣本

D.附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1.A2.D3.D4.C

1.新建社區(qū)公共綠地人均應(yīng)在（）平方米以上。

A.1.