江蘇宜興市(東氿)地塊可行性分析

江蘇宜興市城東新區(qū)(東氿)2008—1G1、G4工程可行性分析200目錄一、城市根本概況31.1、城市概述31.2、歷史沿革31.3、行政區(qū)域及人口狀況4二、城市經(jīng)濟開展狀況52.1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)52.2、宜興GPD總量數(shù)據(jù)5三、宜興城市開展水平的總體評價63.1、城市定位63.2、對外交通通暢63.3、區(qū)位優(yōu)勢明顯63.4、經(jīng)濟強縣63.5、城市化進程快7四、宜興房地產(chǎn)開展狀況74.1、土地市場74.2、房地產(chǎn)市場84.3、宜興城區(qū)歷年房價銷售情況84.4、銷售平均房價狀況94.5、區(qū)域房地產(chǎn)市場個案調(diào)查94.6、市場調(diào)查結(jié)論11五、城東新區(qū)2008－1〔G1、G4〕地塊分析125.1、地塊狀況125.2、地塊SWOT分析145.2.1.優(yōu)勢分析〔S〕14、劣勢分析〔w〕14、時機點分析〔O〕15、威脅分析〔T〕155.3、地塊經(jīng)濟效益分析16六、地塊物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品定位初步設(shè)想176.1、物業(yè)定位176.2、產(chǎn)品與客戶定位17七、綜合評述、結(jié)論187.1、地塊投資開發(fā)價值187.2、開發(fā)時機介入建議187.3、產(chǎn)品設(shè)計建議187.4、總體建議19宜興市城東新區(qū)東氿2008－1G1、G4投資開展部陳紅芳一、城市根本概況1.1、城市概述宜興市地處江蘇省南端、滬寧杭三角中心，東面太湖水面與蘇州太湖水面相連，東南臨浙江長興，西南界安徽廣德，西接溧陽，西北毗連金壇，北與武進相傍。滆湖鑲嵌其間，三氿〔西氿、團氿、東氿〕相伴市區(qū)兩側(cè)?？偯娣e2038.7平方千米〔其中太湖208.7平方千米〕；建成區(qū)面積54.92平方千米，城市化率61%。地勢南高北低，西南部為低山丘陵，北部為平原區(qū)，東部為太湖瀆區(qū)，西部為低洼圩區(qū)。1.2、歷史沿革宜興古稱荊邑，春秋時屬吳。秦始皇二十六年〔前221年〕建縣，改荊邑為陽羨縣。西晉惠帝太安二年至懷帝永嘉四年〔303年~310年〕，朝廷為表彰周玘〔周處長子〕三興義兵平亂之功，設(shè)置義興郡，屬揚州。隋文帝開皇九年〔589年〕，改稱義興縣，屬常州。宋太宗太平興國元年〔976年〕，為避趙光義諱，改為宜興縣，屬常州。清雍正四年〔1726年〕分為宜興、荊溪二縣。民國元年荊溪縣撤銷，并入宜興縣。1949年6月屬常州專區(qū)，1953年1月26日屬蘇州專區(qū)，1956年2月17日屬鎮(zhèn)江專區(qū)，1967年3月改稱鎮(zhèn)江地區(qū)，1983年3月起屬無錫市，1988年1月撤銷宜興縣，設(shè)宜興市〔縣級市〕。1.3、行政區(qū)域及人口狀況全市轄1個國家級環(huán)?？萍脊I(yè)園、2個省級開發(fā)區(qū)、19個鎮(zhèn)、2個街道辦事處，有259個行政村、96個社區(qū)居委。二、城市經(jīng)濟開展狀況2.1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)宜興，位于中國最具經(jīng)濟活力的長江三角洲和滬寧杭都市圈的核心地帶，是環(huán)太湖經(jīng)濟圈西岸線和寧杭經(jīng)濟帶重要的中心城市，也是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)祥地之一，經(jīng)濟根底良好。多年名列中國百強縣市競爭力前十位。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)呈多元化開展，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為3.5：59.5：37。2007年全市工業(yè)總產(chǎn)值為15202543元，支柱產(chǎn)業(yè)主要是環(huán)保產(chǎn)業(yè)、電線電纜產(chǎn)業(yè)、精細化工、陶瓷產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)。2.2、宜興GPD總量數(shù)據(jù)年份2004年2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值〔億元〕300363428505人均地區(qū)生產(chǎn)總值〔元〕28329343134042241037財政總收入〔億元〕32.7843.0650.8169.01城鎮(zhèn)職工平均工資(元)18327211362442325808居民存款〔億元〕194.60230.14263.66270.92社會消費品零售總額〔億元〕109.51123.53143.72170.14人均可支配收入〔元〕138221608918333三、宜興城市開展水平的總體評價3.1、城市定位宜興城市定位“中國陶都、江南水城”，是中國的陶都、教授之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、也是中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、全國生態(tài)示范區(qū)國家環(huán)保模范城市。3.2、對外交通通暢宜興所處長三角交通樞紐，錫宜、寧杭兩條高速公路及新長鐵路穿境而過，錫溧漕運河、蕪申運河貫穿全境，形成“二高一鐵二河”的大交通格局。高速公路直達周邊各大城市和機場。揚宜高速和寧杭城際輕軌將開工興建〔寧杭城際將于2008年底開工，2010年開通〕3.3、區(qū)位優(yōu)勢明顯宜興地處長三角洲中心地帶，江蘇省南端、太湖西岸、與浙、徽兩省交界，東臨上海180公里、西接南京135公里、南望杭州125公里。是蘇浙皖三省接壤地區(qū)的商貿(mào)效勞中心。3.4、經(jīng)濟強縣宜興經(jīng)濟繁榮，民營經(jīng)濟興旺，中小企業(yè)眾多，民間資本實力雄厚，特別是中高檔商品消費需求旺盛。社會消費品零售總額多年來在江蘇省內(nèi)排名穩(wěn)居第三。3.5、城市化進程快宜興近幾年開展快速，城市化進程大大加快，目前宜興城市化水平每年保持近2%的增幅，2007年底到達61％；城區(qū)人口年均增長1.7萬人，2007年到達48萬人。規(guī)劃到2020年，城市化進程到達71%，城區(qū)人口到達60萬人。四、宜興房地產(chǎn)開展狀況4.1、土地市場宜興的土地市場從2005年開始實行招、掛、拍，也是江蘇省較早采取土地市場化運作的城市之一。2007年，宜興市國土局共推出城區(qū)國有出讓建設(shè)用地1572畝，出讓金達20億元，土地市場一直以來供需兩旺。2007年城區(qū)土地出讓和成交情況地塊名稱面積〔畝〕成交金額〔萬元〕用途容積率成交價格(萬元)畝城東I1地塊33.594640商業(yè)1.8138青少年活動中心地塊53.7815800住宅1.8294永安路地塊53.4410050商業(yè)1.6188城東L地塊113.2621850綜合1.8，2193城東BF地塊781106000住宅1.61354.2、房地產(chǎn)市場2007宜興市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快增長，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.49億元，比上年增長8.8%。全年房屋施工面積334.34萬平方米，比上年增長11.0%，其中住宅施工面積274.39萬平方米，比上年增長7.4%。城區(qū)商品房銷售面積122.52萬平方米，比上年增長9%。04～07年房地產(chǎn)市場情況表年份2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額〔億元〕19.624.333.536.49占全社會固定資產(chǎn)投資總額〔％〕14.817.119.317.5房屋開工面積〔萬平方米〕153.52120.41126.08122.44房屋竣工面積〔萬平方米〕114.45118.68121.66128.89實現(xiàn)預(yù)銷售面積〔萬平方米〕96.494.87110.57122.52平均房價〔元平/方米〕2680305034803800房價漲幅〔％〕12.813.814.19.14.3、宜興城區(qū)歷年房價銷售情況城區(qū)商品房購置力一直持續(xù)有力的增長，特別是近兩年來居民購置消化的商品房面積根本接近房屋開工面積，剛性需求明顯釋放。4.4、銷售平均房價狀況城區(qū)商品方持續(xù)熱銷帶動了房價的上升，目前城區(qū)普通住宅的房價均價一般在4000元/㎡以上，聯(lián)排在8000～10000元/㎡，獨立別墅在12000～15000元/㎡，現(xiàn)房根本都已售罄，期房開盤的銷售率也都在70%左右。4.5、區(qū)域房地產(chǎn)市場個案調(diào)查1.中星湖濱城由上海中星〔集團〕開發(fā)，位于氿北路1111號團氿湖正北，開發(fā)有多層、小高層、聯(lián)體別墅、獨立別墅?？傉嫉?650畝，四年前取得土地，當時土地價為80萬元/畝，容積率1.0，其中住宅95萬平方米，商業(yè)效勞配套20萬平方米，一期166800已全部售罄，小高層均價在4000元/平方米，聯(lián)排、別墅售價約在8000～15000元/平方米。目前即將推出的二期純聯(lián)排、別墅售價在15000～20000元/平方米，三期別墅、小高層；四期多層、小高層尚未推出。該工程優(yōu)勢在于周邊配套成熟，南面面對50000平方米的團氿湖自然水面，80000平方米的城市森林公園。2.海德名園由江蘇恒順集團、上海海宏園投資開展共同開發(fā)，工程地理位置優(yōu)越，坐落于緊鄰宜興市區(qū)最大的景觀公園—宜園和最大的天然湖——團氿湖畔，團氿南路連接世紀大橋、距離市區(qū)1公里，興業(yè)路貫穿社區(qū)東西，11路公交車連接小區(qū)。占地面積144373平方米，總建筑面積15.8萬平方米。建有多層、小高層、聯(lián)排、別墅，商業(yè)及酒店。一期聯(lián)排、別墅面積250～350平方米〔不含地下室〕售價約在10000～15000元/平方米，多層頂層4060元/平方米，東邊套4300元/平方米，小高層三層起價4300元/平方米，每上一層加100元/平方米，車庫13萬元/個，物業(yè)費多層0.45元/平方米，小高層1.2元/平方米,戶型面積90～220平方米。3.荷蘭島〔郁金香莊園〕荷蘭島位于環(huán)科園團氿湖畔，東接氿南路，北臨團氿南路，總占地242253平方米，總建筑面積201022平方米，集高層、獨棟、聯(lián)排于一體。獨立別墅每棟占地約1.5畝，建筑面積約320～460平方米〔不含地下室120平方米〕共二層設(shè)計，每家設(shè)專屬私家游艇碼頭；聯(lián)排面積約180～280平方米〔不含地下〔110平方米〕，高層面積約180～290平方米〔總26層〕。目前尚在開工期，預(yù)計在10月份推出。4.君悅逸品尚東無錫市陶都房地產(chǎn)開發(fā)公司、宜興市三弘實業(yè)集團投資，宜興君悅置業(yè)開展開發(fā)。小區(qū)地處宜興市城東新區(qū),東至楓隱路,西至荊邑路,南至伏溪路,北至解放東路,總用地面積275925平方米,規(guī)劃總建筑面積364221平方米,容積率1.32,建筑密度25%。由329戶排屋、15棟獨立別墅、19棟花園洋房〔1～2層230㎡，3～4層250㎡〕、14棟高層〔18～25層〕、以及小高層〔9～11層〕面積130～160㎡、住區(qū)商業(yè)配套組成，是城東多元復(fù)合型濱水住區(qū)。一期聯(lián)排7000元/平方米，建筑面積約230～390平方米，獨立別墅12000元/平方米，面積約578～668平方米。未開盤的二期多層、小高層、高層面積約130～160平方米。4.6、市場調(diào)查結(jié)論1、宜興目前房地產(chǎn)市場的正從快速開展階段向高速開展階段邁進，市場成熟度越來越高，目前普通住宅一般均價在4000元/平米以上，未來的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)上升，但漲幅不會很高、很快。2、由于城市化進程較快，改善居住環(huán)境、以小換大、梯級消費的群體占了整個市場的較大的份額，改善居住型的對象以私企業(yè)主，政府單位及公務(wù)員占主導群體，目前宜興本地人買房的以自主為主，投資者占的比例較小。3、宜興市外來人口不多，因此外來居住需求量不大，主要購置者以宜興本地區(qū)居民為主，一小局部來自于無錫、蘇州等周邊縣市的購置者，主要目的居住兼投資。4、宜興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)、城東新區(qū)東氿、城西的團氿三個主要區(qū)域，由于團氿組團啟動較早，目前這一區(qū)域已形成一個新的高尚居住區(qū)，配套也日漸完善。因宜興城市未來的中心往城東一帶開展，作為未來的城東新區(qū)，東氿的開發(fā)無疑是一塊熱土。5、宜興的大多樓盤在規(guī)劃設(shè)計上做一定比例的聯(lián)排、別墅等建筑產(chǎn)品，從開發(fā)供給量上看，聯(lián)排、別墅的銷售很快，市場上一推出馬上就售完，普通住宅相對在銷售時間上要慢些，特別是小高層、高層住宅的周期會延長一些。6、聯(lián)排、別墅的特征都是附帶地下室、而在銷售時不計入銷售面積及價格，有的以棟出售。7、外來品牌開發(fā)商進入必將帶來新的開發(fā)理念，目前已有香港恒基兆業(yè)、聯(lián)想集團的融科置業(yè)等相繼取得了土地工程，在產(chǎn)品創(chuàng)新上會越加細分。五、城東新區(qū)2008－1〔G1、G4〕地塊分析5.1、地塊狀況1、地塊位置該地塊位于宜興市區(qū)的城東新區(qū)——東氿，地塊掛牌編號2008－1的G1、G4地塊東至河流及楓隱路、南至陽羨東路、西至臨溪路、北至陽泉東路；2008－2的K1的地塊東至河流、南至東虹路、西至臨溪路、北至陽羨路；2008-3的K5地塊東至河流、南至河流、西至小學、北至東虹路；地塊現(xiàn)狀為凈地，西為規(guī)劃中學，陽泉東路以北為規(guī)劃中醫(yī)院急救中心。東有規(guī)劃15米寬的水系、25寬的公共綠化帶、道路。地面高壓電線塔目前正在做鋪設(shè)地下管線施工，即將撤除電塔。周邊未有開工樓盤。此次該區(qū)域推出的三塊土地重點意向于G1、G4地塊的獲得2、地塊相關(guān)經(jīng)濟指標G1、G4地塊根據(jù)宜環(huán)規(guī)設(shè)字〔2008〕第015號的設(shè)計要點，相關(guān)要點如下：用地面積：183.60畝用地性質(zhì)：居住用地〔沿陽泉東路不得設(shè)置商業(yè)用房〕容積率：不大于1.4套型建筑面積90平方米一下住宅占總建筑面積比列不小于30％。建筑密度：不大于25％綠地率：不小于35％建筑高度控制：多層、小高層為主出入口限定：沿陽羨東路設(shè)置出入口。3、地塊交通環(huán)境分析GI、G4地塊所處陽羨東路與陽泉東路之中，目前尚未有公交車至該地塊，12路公交車僅到今日星城小區(qū)為止，距離該站有一站的路程。距離城區(qū)1公里左右，交通便捷。4、地塊周邊樓盤分析城東新區(qū)目前在建樓盤兩個，銷售共計三個，陽羨路東路的“今日星城”、解放東路的“君悅逸品尚東”；“瑞德康城”，這三個樓盤具體情況詳見城區(qū)樓盤匯總表。5.2、地塊SWOT分析5.2.1.優(yōu)勢分析〔S〕1.1自然環(huán)境資源東氿湖是宜興純自然生態(tài)的濕地湖，水域面積分布廣闊，隨著政府提出城區(qū)將主要向東拓展后，城東新城目前在加快實施開發(fā)建設(shè)，東氿正利用自然資源優(yōu)勢，打造一個現(xiàn)代生態(tài)休閑水城的多功能城市新區(qū)。1.2位置、人文環(huán)境價值城東新區(qū)總規(guī)劃面積5.9平方公里，規(guī)劃居住人口約7萬人，該地塊處于東氿湖西面，地塊平整，中間有小水系，地塊以東為正在建設(shè)的重點中學――宜興中學，西北面陽泉路上有外國語學校、陽羨高級中學、幼兒園、西南面陽羨路東域小學等學區(qū)。1.3地段及交通距市區(qū)僅1公里，目前相鄰地塊的西面為建成的安置小區(qū)和潤新村、新盛花園、再往西為大型中高到樓盤今日星城、東方明珠花園，公交車目前通至這兩個小區(qū)。地塊周邊的市政道路、根底設(shè)施配套已做好，1.4未來投資開發(fā)的熱點隨著政府公建工程、配套設(shè)施的跟進投入，加大力度對城東新區(qū)建設(shè)的開發(fā)外，對外招商引進工程的大型也即將啟動，如香港恒基兆業(yè)的住宅、商業(yè)及酒店的建設(shè)，勢必帶動未來城東區(qū)域的進一步開展，其區(qū)位優(yōu)勢更加顯現(xiàn)，價值將逐漸放大。5.2.2、劣勢分析〔w〕2.1地塊無特色地塊處于道路兩側(cè)中間，呈7字形，不是很規(guī)那么方正，無可明顯的可以挖掘的賣點，離東氿湖又有一定的距離，無法享受到東氿湖的景觀資源。2.2配套不成熟除有一個大潤發(fā)超市外，目前其他生活配套方面欠缺，如銀行、菜場、醫(yī)院、公交等；居住人氣缺乏、較冷僻。2.3周邊環(huán)境影響處于城郊、與周邊都是拆遷安置的小區(qū)為鄰，降低該地塊的價值，居住人文環(huán)境帶來一定的影響，對開發(fā)產(chǎn)品的價值會有影響。5.2.3、時機點分析〔O〕3.1基于整個宜興目前的房地產(chǎn)市場的程度，宜興目前的房地產(chǎn)市場正處于開展中期階段，房價還處于市場中端，房價價值效應(yīng)還未釋放，還有一定的上升空間。3.2當?shù)厝司杖氩粩嗵岣?，市場雖經(jīng)過前幾年的消化，市場剛性需求和改善居住條件的人群是支撐樓市的強力購置者。3.3當前當?shù)卣罅M行城市新區(qū)的建設(shè)，招商力度很大，特別是對城市開發(fā)建設(shè)工程，政府還竭力支持給予一定優(yōu)惠鼓勵政策雖國家在調(diào)控，但在宜興房價近幾年未有大起大落，房地產(chǎn)市場還是健康的未形成泡沫。3.4該區(qū)域房價漲幅較快，未來還會穩(wěn)步上升，去年到今年就漲幅在10％，但以后會相對緩慢。5.2.4、威脅分析〔T〕4.1來自客戶細分市場購置力的分流，每個購置客戶都有自己一定的區(qū)域居住習慣性，在宜興也同樣遵循這一規(guī)律，居住城東的一般不會去城東購置物業(yè)居住〔投資者例外〕，或工作在城東或市區(qū)或其他區(qū)域的一般考慮在工作生活附近置業(yè)。4.2來自區(qū)域樓盤的競爭，目前該區(qū)域主要競爭來自地塊以南的逸品尚東，目前一期已售罄，二期未推出，預(yù)計在08年10月推出，共計將近約10萬平米的住宅體量。該且銷售非常好，前一期根本未正式公開開盤即已售罄，在本地及該區(qū)域樹立了品牌形象，良好的口碑、產(chǎn)品的認可度與美譽度。并有了購置客戶的現(xiàn)身說法效應(yīng)，還有一批認可他們產(chǎn)品的追隨者。以及該公司相鄰以東未來的200畝住宅用地，香港恒基780畝、無錫益多開發(fā)公司500畝的開發(fā)體量，成為該地塊區(qū)域未來幾年的住宅供給量都會很大，每年都在幾十萬平米以上的體量上市，產(chǎn)品都相雷同，而都是大盤周期長，確會給地塊未來開發(fā)的工程帶來銷售上的壓力，包含產(chǎn)品、價格、定位、客戶積累等來自市場、競爭對手的壓力。4.3來自購置力的減少的壓力以及宏觀政策影響到的市場不確定的風險因素。5.3、地塊經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益預(yù)算詳見地塊經(jīng)濟效益分析表〔附后〕六、地塊物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品定位初步設(shè)想6.1、物業(yè)定位根據(jù)本地塊經(jīng)濟效益預(yù)算表及規(guī)劃設(shè)計要求，建議該工程定位排屋加小高層的建筑設(shè)計方案。規(guī)劃條件：總建筑面積171272平方米，容積率1.4，建筑密度25％。排屋基地建筑占地20000平方米，建筑層數(shù)3層，建筑面積為60000平方米；小高層基地建筑占地面積10584平方米，建筑層數(shù)最低11層，建筑面積6.2、產(chǎn)品與客戶定位通過對當?shù)厥袌龅恼{(diào)查，結(jié)合工程實際情況，運用周邊的自然環(huán)境，該地塊應(yīng)做該區(qū)域樣板產(chǎn)品，走獨特高端路線。A、市場定位：宜興中高端私營企業(yè)主，白領(lǐng)、政府公務(wù)員的聚居社區(qū)，也是這一區(qū)域的富人區(qū)。B、突出差異化的物業(yè)管理效勞，港式或英式五星級酒店管家物管效勞C、設(shè)立小區(qū)會所，及相關(guān)配套效勞D、物業(yè)類型：雙聯(lián)排屋、景觀電梯小高層公寓、花園洋房；一樓設(shè)計前后花園，頂層設(shè)計空中花園。E、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上小高層主力戶型以120～160㎡為主，雙衛(wèi)多陽臺設(shè)計，聯(lián)排戶型以220～250㎡附帶地下室及車庫