2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試歷年考試題(詳細(xì)參考解析)

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率

2、城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價值標(biāo)準(zhǔn)

3、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C(jī).投資收益D.銷售稅

4、下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動B.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場

5、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進(jìn)行估價。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提

6、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%；銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為（）萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90

7、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價

8、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通

9、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552

10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平

11、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢

12、估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.36B.24C.16D.12

13、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A.市場價格B.保險價值C.商品價值D.所遭受的財產(chǎn)損失

14、心開竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候

15、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費用及應(yīng)得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

16、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

17、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽明胃經(jīng)B.足少陽膽經(jīng)C.足太陽膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)

18、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)

19、在計算建筑物的重新購建成本的具體方法中，（）主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法

20、關(guān)于成本估價中土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點的正常水平來估算

21、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77

22、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

23、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

24、下列除哪項外均是氣和津液的關(guān)系A(chǔ).氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

25、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

26、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則

27、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》

28、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）對應(yīng)的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率

29、假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

30、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

31、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正

32、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

33、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津

34、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

35、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00

36、下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)

37、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57

38、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率

39、在房屋征收中，評估期房的價值應(yīng)以（）為準(zhǔn)。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果

40、在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

41、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限

42、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90

43、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價

44、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.公司上市估價C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價

45、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315

46、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價

47、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

48、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5

49、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

50、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%二、多選題

51、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

52、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

53、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580

54、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

55、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調(diào)

56、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

57、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無法確定

58、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢

59、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

60、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進(jìn)行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法

61、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟(jì)高度。A.5B.20C.30D.31

62、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理

63、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為()。A.3%B.3.5%C.7%D.4%

64、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

65、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果

66、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

67、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％

68、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐

69、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現(xiàn)問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化

70、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

71、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋

72、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的

73、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他

74、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格

75、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%

76、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

77、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

78、基準(zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及（）的完整性和合理性。A.市場狀況調(diào)整B.調(diào)整系數(shù)C.基準(zhǔn)地價信息D.土地狀況調(diào)整

79、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

80、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）對應(yīng)的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率

81、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理

82、按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況

83、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補(bǔ)品

84、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值

85、路線價法本質(zhì)上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法

86、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%

87、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%

88、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進(jìn)行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

89、下圖是一塊前后兩面臨街的矩形土地，總深度為30.00m，前街路線價（土地單價）為2000元/m2，后街路線價（土地單價）為1000元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街和后街影響深度為（）m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00

90、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

91、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴

92、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

93、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失

94、路線價法特別適用于對()進(jìn)行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地

95、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

96、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租

97、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為（）。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整

98、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是（），對房地產(chǎn)的未來價格作出推測、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢擬合分析C.時間序列分析D.相關(guān)分析

99、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

100、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系三、判斷題

101、對收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。（）

102、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。（）

103、建筑物的有效年齡，可能等于，也可能大于或者小于其實際年齡。（）

104、賣方市場下，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，賣方可以向買方轉(zhuǎn)嫁稅費，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。（）

105、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。（）

106、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值為886萬元。()

107、兩岸關(guān)系和平發(fā)展的政治基礎(chǔ)是（）A.堅持一個中國原則B.爭取和平統(tǒng)一C.和平統(tǒng)一、一國兩制D.一國兩制

108、成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）

109、如果有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上帶有一陳舊的建筑物（已無繼續(xù)利用價值），那么甲土地的總價大于乙土地的總價。（）

110、實地查勘記錄應(yīng)包括查勘對象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員以及查勘日期等。（）

111、比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價格高低時，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價格，然后再進(jìn)行比較。（）

112、黨的基本路線規(guī)定的實現(xiàn)社會主義初級階段奮斗目標(biāo)的根本立足點是（）A.建設(shè)“富強(qiáng)民主文明和諧的社會主義現(xiàn)代化國家”B.“一個中心、兩個基本點”C.“領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)結(jié)全國各族人民”D.“自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)”

113、廣義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。()

114、就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的使用價值。（）

115、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值＋后續(xù)必要支出。（）

116、估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除了應(yīng)該遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。（）

117、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6％）。（）

118、如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價。()

119、中國對外政策的根本原則是（）A.獨立自主B.和平共處五項原則C.促進(jìn)世界和平與發(fā)展D.加強(qiáng)與第三世界國家的團(tuán)結(jié)與合作

120、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)完全相同。()

參考答案與解析

1、答案：C本題解析：本題考查的是投資價值。評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。如報酬率或折現(xiàn)率，評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低收益率。P92。

2、答案：C本題解析：房屋征收雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場價值形成的“不受強(qiáng)迫”條件，但因要“給予公平、合理的補(bǔ)償”，并“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。所以房屋征收評估從某種意義上講是評估市場價值。城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

3、答案：B本題解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟(jì)評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

4、答案：C本題解析：A項，可移動特性也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)的位置不可移動。B項，房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、?jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等），而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方。C項，房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動方向是相反的。D項，一般可將一個城市的房地產(chǎn)市場視為一個市場，但較大城市內(nèi)的不同區(qū)域，其房地產(chǎn)供求狀況有時也有較大差異，可細(xì)分為若干個子市場。

5、答案：D本題解析：根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財務(wù)上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的財務(wù)上可行的條件是：（新房地產(chǎn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。本題中現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，應(yīng)以重新開發(fā)前提估價，所以正確答案為D。

6、答案：B本題解析：題中應(yīng)說明是按年等額還貸款本息，計算過程如下：①RM＝Y(jié)M＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM為抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n為抵押貸款期限。按年等額償還貸款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝50×10%＝5（萬元）。③償還抵押貸款的能力＝年凈收益－稅前現(xiàn)金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（萬元）。④抵押貸款金額＝6.232/14.903%＝41.82（萬元）。⑤該投資者能接受的最高競買價格＝41.82萬元＋50萬元＝91.82（萬元）。

7、答案：C本題解析：房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

8、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)一般因素

9、答案：B本題解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

10、答案：A本題解析：房地產(chǎn)投機(jī)屬于社會因素。經(jīng)濟(jì)因素除了選項B、C、D外，還有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利率、匯率。

11、答案：B本題解析：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，如矩形土地是較長的邊臨街還是較短的邊臨街，梯形土地是較寬的邊臨街還是較窄的邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街，以及是否為街角地等，價值會有所不同，甚至差異很大。

12、答案：D本題解析：預(yù)測建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所需要的時間。具體的估算方法有兩種：①根據(jù)往后需要做的各項工作所需要的時間來直接估算建設(shè)期；②采用類似于比較法的方法，通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正或調(diào)整，先分別求取未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。因此，本題中的后續(xù)建設(shè)期為36－24＝12（個月）。

13、答案：D本題解析：房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要主要表現(xiàn)在：①在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)；②在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

14、答案：A、B、C本題解析：此題考查的是心在竅為舌的機(jī)理。這里主要從經(jīng)絡(luò)循行來解釋。手少陰心經(jīng)的循行順序是起于心中，走出后屬心系，向下穿過膈肌，絡(luò)小腸。分支：從心系分出，挾食道上行，連于目系。直行者：從心系出來，退回上行經(jīng)過肺，向下淺出腋下（極泉穴）沿上肢內(nèi)側(cè)后緣，過肘中，經(jīng)掌后銳骨端，進(jìn)入掌中，沿小指橈側(cè)，出小指橈側(cè)端（少沖穴），交于手太陽小腸經(jīng)。而心氣、心血的解釋也是從經(jīng)絡(luò)循行衍生來的，手少陰之別系于舌本，因此心血、心氣循心經(jīng)循行至舌。而對于選項D舌為心之外侯只是心開竅于舌的另一種說法。

15、答案：B本題解析：當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提。②更新改造前提。③改變用途前提。④改變規(guī)模前提。⑤重新開發(fā)前提。⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），說明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（萬元）＞2200×1000＝220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。

16、答案：C本題解析：考點:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

17、答案：A本題解析：在四肢部，陰經(jīng)分布在內(nèi)側(cè)面，陽經(jīng)分布在外側(cè)面。內(nèi)側(cè)分三陰，外側(cè)分三陽。①太陰、陽明在前緣。②少陰、太陽在后緣。③厥陰、少陽在中線。按此可知道為足陽明胃經(jīng)。十二經(jīng)脈交接歌訣記憶：肺大胃比心小，光剩包三單干——肺、大腸、胃經(jīng)、脾經(jīng)、心經(jīng)、小腸經(jīng)、膀胱經(jīng)、腎經(jīng)、心包經(jīng)、三焦經(jīng)、膽經(jīng)、肝經(jīng)。

18、答案：D本題解析：房地產(chǎn)價格＝凈收益×凈收益乘數(shù)＝凈收益÷資本化率，即凈收益乘數(shù)＝1÷資本化率，凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系。

19、答案：D本題解析：指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調(diào)整到價值時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

20、答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應(yīng)按照它們在價值時點（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。

21、答案：C本題解析：本題考查的是投資利息。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億，投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬元），總成本＝30000萬＋1061.23萬＝31061.23（萬元）。單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

22、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費或買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費，代人數(shù)值可得。

23、答案：C本題解析：在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價之間的換算公式為：①建筑面積下的單價＝套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積/建筑面積；②套內(nèi)建筑面積下的單價＝使用面積下的單價×使用面積/套內(nèi)建筑面積；③使用面積下的單價＝建筑面積下的單價×建筑面積/使用面積。該套住宅按建筑面積計算的價格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。

24、答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過脾胃運化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要氣的運動來完成。“治痰先治氣”是其具體應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對汗的固攝，腎氣對尿液的儲存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動。

25、答案：C本題解析：該項目續(xù)建完成后的總價值的現(xiàn)值計算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（萬元）。

26、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)估價原則概述

27、答案：C本題解析：《神農(nóng)本草經(jīng)》又名《神農(nóng)本草》，簡稱《本草經(jīng)》或《本經(jīng)》，中國現(xiàn)存最早的藥學(xué)專著。撰人不詳，“神農(nóng)”為托名。書中對每一味藥的產(chǎn)地、性質(zhì)、采集時間、入藥部位和主治病癥都有詳細(xì)記載。對各種藥物怎樣相互配合應(yīng)用，以及簡單的制劑，都做了概述。分三卷，載藥365種，其中植物藥252種，動物藥67種，礦物藥46種，分上、中、下三品，文字簡練古樸，成為中藥理論精髓?！侗窘?jīng)》還提出的“七情和合”原則。

28、答案：D本題解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

29、答案：D本題解析：暫無解析

30、答案：C本題解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。P351。

31、答案：C本題解析：考點:交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價修正、單價修正；（2）金額修正、百分比修正。

32、答案：C本題解析：[知識點]確定估價結(jié)果

33、答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過脾胃運化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要氣的運動來完成?！爸翁迪戎螝狻笔瞧渚唧w應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對汗的固攝，腎氣對尿液的儲存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動。

34、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項D屬于房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。

35、答案：C本題解析：建筑物的凈收益＝建筑物價值×資本化率＝200×12%＝24（萬元），土地凈收益＝房地產(chǎn)年收益－建筑物凈收益＝60－24＝36（萬元），土地價格＝（36/6%）×[1－1÷（1＋6%）30]＝495.53（萬元），則該房地價格＝495.53＋200＝695.53（萬元）。

36、答案：D本題解析：D項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。

37、答案：D本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。本題中，買方繳納所有的稅費，正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。

38、答案：B本題解析：當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V（總價）＝路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度。

39、答案：A本題解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價，此種情形如評估期房的價值。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：①價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致；②評估對象的狀況，應(yīng)以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。

40、答案：A本題解析：采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：本題中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：（100/102）×（97/100）＝0.95。

41、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別，甚至是“一房一價”。

42、答案：A本題解析：該寫字樓的報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價格為V，依據(jù)公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＋Vt/（1＋Y）t，則V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋V×（1＋20%）×（1－6%）/（1＋7.5%）5，解得：V＝5286.72（萬元）。

43、答案：A本題解析：路線價法只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

44、答案：A本題解析：三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

45、答案：D本題解析：[知識點]補(bǔ)地價的測算

46、答案：D本題解析：價值（估價）時點為過去的情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。A項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。B項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況下的情形。C項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。

47、答案：A本題解析：具體的計算過程如下：①在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價格：（80－2）÷100×75%＝0.585（萬元/m2）；②計算實際交易價格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

48、答案：D本題解析：在實際運用假設(shè)開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值和價格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因為該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

49、答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

50、答案：D本題解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

51、答案：A本題解析：由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。

52、答案：D本題解析：如所有稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實得金額，如所有稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝買方實付金額。在此題中，所有稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實得金額，而賣方實得金額＝正常負(fù)擔(dān)下的價格－賣方稅費＝（1－5%）×正常負(fù)擔(dān)下的價格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價格，也就是說該可比實例在正常情況下的約定成交價格＝0.95×正常負(fù)擔(dān)下的價格，而實際上該可比實例約定成交價格＝0.92×可比實例正常價格，比正常情況下偏低，應(yīng)予以調(diào)增，相應(yīng)的修正系數(shù)＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

53、答案：B本題解析：比較價值（比準(zhǔn)價格）＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，本題中，市場狀況系數(shù)與房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)并未提及，默認(rèn)為1，則乙別墅求取的比準(zhǔn)價格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。

54、答案：C本題解析：十二經(jīng)別的循行，都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”，走人體腔臟腑深部稱為“入”，然后淺出體表而上頭面稱為“出”；陰經(jīng)的經(jīng)別合人陽經(jīng)的經(jīng)別而分別注入六陽經(jīng)脈稱為“合”。

55、答案：A本題解析：中醫(yī)發(fā)病學(xué)很重視人體的正氣，認(rèn)為內(nèi)臟功能正常，正氣旺盛，氣血充盈，衛(wèi)外固密，病邪難于侵入，疾病無從發(fā)生，《素問·遺篇·刺法論》說：“正氣存內(nèi)，邪不可干。”只有在人體正氣相對虛弱，衛(wèi)外不固，抗邪無力的情況下，邪氣方能乘虛而入，使人體陰陽失調(diào)，臟腑經(jīng)絡(luò)功能紊亂才能發(fā)生疾病。

56、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。綜合樓價值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價值V＝2651.52（萬元）。直接成本利潤率的計算基數(shù)，只有前兩項。

57、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律是指假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強(qiáng)度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過一定限度后，收益開始下降。

58、答案：B本題解析：[知識點]路線價法

59、答案：C本題解析：年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此，本題中甲乙兩宗房地產(chǎn)各項條件相同，在直線法中計算折舊額時，折舊額相等。

60、答案：A本題解析：未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出售的，其價值適用比較法評估；適宜出租或自營的，其價值適用收益法評估。

61、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強(qiáng)度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過一定限度后，收益開始下降。超出某一點以外就要引起報酬遞減的趨勢，已經(jīng)見之于辦公大樓的建筑。本題中，該樓的收益遞減點位于20層，超過20層收益開始減少，所以它的經(jīng)濟(jì)高度應(yīng)該是20層。

62、答案：D本題解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。

63、答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：

64、答案：D本題解析：A項，運用假設(shè)開發(fā)法估價，預(yù)測開發(fā)完成后的價值，可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值。B項，投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。在測算投資利息時要把握應(yīng)計息項目、計息周期、計息期、計息方式和利率。C項，在假設(shè)開發(fā)法測算中應(yīng)當(dāng)減去的項目，統(tǒng)稱為“扣除項目”。它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在價值時點的值（但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價值時點的值）。D項，在動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，而是應(yīng)該根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來預(yù)測。

65、答案：D本題解析：判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較，實際中是將它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實價值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：①實際成交價格；②合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價格，而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常成交價格，另外成交日期和評估價值對應(yīng)的日期之間通常有“時間錯位”。因此一般不能直接選用實際成交價格，而應(yīng)選用合格的估價師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家或估價專家委員會）對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。

66、答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔(dān)，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬元）。

67、答案：C本題解析：考點:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。

68、答案：C本題解析：《素問·舉痛論》原文。

69、答案：A本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標(biāo)在肺；水惟畏土，故其制在脾?！毙∧c泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

70、答案：B本題解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。

71、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)。

72、答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價格最低的，即購買“性價比”高或“物美價廉”的。如果效用與價格相比，顯示價格過高或效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。具體地說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則理性的買者會購買價格最低的；或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的相似商品同時存在時，則理性的買者會購買效用最大的。

73、答案：A本題解析：當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，本題為更新改造前提。經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值－更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值，即房地產(chǎn)價值的增加額＞裝修該造的費用。

74、答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定，因為這樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實際成交價格為基準(zhǔn)，就會有多個比較基礎(chǔ)。

75、答案：D本題解析：綜合資本化率＝貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)＋（1－貸款價值比率）×自有資金資本化率。其中年抵押貸款常數(shù)計算如下：故綜合資本化率R0＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。

76、答案：D本題解析：A項，一筆投資中投資回收與投資回報的含義是不同的：投資回收是指所投入資金的收回，即保本；投資回報是指所投入資金全部收回以后的額外所得，即報酬。報酬率＝投資回報÷所投入資本。B項，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的，報酬率也高，反之就低。C項，由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資（如可以抵押貸款），投資者將降低所要求的報酬率。這屬于投資帶來的優(yōu)惠率，是報酬率計算公式中的扣減項。

77、答案：A本題解析：以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤7大項，即：房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。本題中，綜合樓價值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價值V＝2651.52（萬元）。

78、答案：B本題解析：基準(zhǔn)地價修正法，是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接估價方法，因為基準(zhǔn)地價是一種評估價。因此，基準(zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)（修正系數(shù)）的完整性和合理性。

79、答案：D本題解析：本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本），開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

80、答案：D本題解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

81、答案：D本題解析：最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。有助于把握最好最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包括：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理，是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。

82、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

83、答案：D本題解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補(bǔ)品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。因此，收費降低，房價會漲；收費提高，房價會降。

84、答案：D本題解析：投資價值是對某個特定投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。同一宗房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。

85、答案：C本題解析：路線價法本質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

86、答案：B本題解析：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)。

87、答案：B本題解析：銷售利潤率＝開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值?？紤]時間價值，該幢寫字樓的銷售利潤率＝[3000－1000×（1＋10%）1.5－1200×（1＋10%）1.5/2－3000×（2%＋5.5%）]×10000/（3000×10000）＝11.08%。

88、答案：B本題解析：移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價值、價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。

89、答案：A本題解析：該前后兩面臨街矩形土地的前街和后街影響深度計算如下：前街影響深度＝總深度×[前街路線價/（前街路線價＋后界路線價）]＝30.00×2000÷（2000＋1000）＝20.00（m）。后街影響深度＝總深度－前街影響深度＝30.00－20.00＝10.00（m）。

90、答案：A本題解析：具體的計算過程如下：①在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的名義交易價格：（80－2）÷100×75%＝0.585（萬元/m2）；②計算實際交易價格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

91、答案：A本題解析：病，即疾病，是致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整的生命過程。

92、答案：B本題解析：運用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時，