房地產(chǎn)2024年2季報：市場整體弱復蘇后續(xù)關注新政落地和效果 20240729-房地產(chǎn)

房地產(chǎn)2024年2季報——市場整體弱復蘇，后續(xù)關注新政落地和效果1??報告期：市場整體呈現(xiàn)弱復蘇，新房同比降幅有所收窄，二手房延續(xù)“以價換量”?展望：量價繼續(xù)探底，市場維持弱修復發(fā)?報告期：新開工低位徘徊，竣工、施工端持續(xù)走弱?展望：開發(fā)投資或?qū)⒊掷m(xù)承壓,下調(diào)三大工程對全年地產(chǎn)投資的拉動“政府收儲”，傳統(tǒng)工具箱政策全面寬松?展望：四限政策調(diào)整基本到位，地方“政府收儲”、“以舊換新”政策落地效果待觀察2房地產(chǎn)主要指標趨勢回顧展望5.17國家出臺重磅的房地產(chǎn)支持政策，包括首付比例下調(diào)、取消房貸利率政策下限、公積金貸款利率下調(diào)等三條需求端信貸優(yōu)化政策，以及設立3000億元保障性住房再貸款的供給端支持政策。新政開啟“政府收儲”等增量政策方向，意味著政策目標重回“穩(wěn)市場”。從效果來看，2023Q3一線開啟放松和今年“5.17新政”，總體體現(xiàn)為“二手房+部分重點城市+以價換量”弱效果，截至目前的市場表現(xiàn)仍沒有改變上述結(jié)論。雖然2024M6出現(xiàn)兩個積極變化，一是一線城市二手房房價環(huán)比降幅明顯收窄;二是全國新建商品房銷售面積同比降幅收窄;原因可能是6月是學位房旺季、新房季末促銷導致，持續(xù)性需要觀察。我們認為房地產(chǎn)市場信心的恢復或是一個漫長的過程，表現(xiàn)為當前房價仍處于探底階段，房企投資動力不足，開發(fā)投資同比跌幅仍較大。后續(xù)需要持續(xù)關注新政落地情況以及對市場預期的傳導。2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024M6單月※近期趨勢政策環(huán)境總體基調(diào)政策持續(xù)寬松517新政全面寬松需求端831加碼一線城市5年期LPR下調(diào)25bp517新政供給端中央金融工作會議城市融資協(xié)調(diào)機制銷售市場商品房銷售面積-1.8%-5.3%-7.5%-8.5%-19.4%-19.0%-14.5%新政刺激下銷售市場邊際弱修復商品房銷售額4.1%1.1%-4.6%-6.5%-27.6%-25.0%-14.3%70大中城市房價-新房環(huán)比※0.7%0.3%-0.8%-1.2%-1.1%-2.0%-0.7%房價繼續(xù)探底，二手房延續(xù)“以價換量”70大中城市房價-二手環(huán)比※0.1%-0.6%-1.5%-2.2%-1.8%-2.8%-0.9%土地市場土地成交建面-22.8%-24.0%-25.8%-18.2%-15.9%-25.2%-30.7%成交量仍處于低位，價格有所回暖土地出讓金-15.5%-21.8%-25.0%-16.1%-9.1%-35.6%-55.2%開發(fā)投資新開工面積-19.2%-24.3%-23.4%-20.4%-27.8%-23.7%-21.7%新開工低位運行，施工、竣工持續(xù)走弱竣工面積14.7%19.0%19.8%17.0%-20.7%-21.8%-29.6%施工面積-5.2%-6.6%-7.1%-7.2%-11.1%-12.0%-34.2%房地產(chǎn)開發(fā)投資額-5.8%-7.9%-9.1%-9.6%-9.5%-10.1%-10.1%跌幅仍較大房地產(chǎn)開發(fā)到位資金-9.0%-9.8%-13.5%-13.6%-26.0%-22.6%-15.2%各項資金來源同比降幅略有收斂，其中銷售資金降幅仍大數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院；注：除※標注外，均為年度累計同比數(shù)據(jù)銷售：市場整體弱復蘇，新房環(huán)比改善，二手房以價換量全國銷售：下半年在低基數(shù)和新政催化下，降幅有望收窄?銷售端低位運行，整體呈現(xiàn)弱修復。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024M1-6全國商品房銷售金額、銷售面積同比分別為-25%、-19%，較Q1分別回升2.6pct、0.4pct，主要是Q1有去年“小陽春”的高基數(shù)效應降幅較大，因此相應Q2的銷售降幅呈現(xiàn)收窄。當前市場信心仍待修復，下半年隨著高基數(shù)效應減弱和政策托底，銷售端或有望低位回升。?6月單月銷售市場有所回暖。單月銷售金額和面積同比分別為-14.3%、-14.5%，單月同比降幅較上月縮小12.1pct、6.2pct，銷售表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)。除了新政刺激需求外，6月市場回暖也可能與新房季末促銷有關，持續(xù)性有待觀察。商品房累計銷售面積及同比增速商品房單月銷售面積及同比增速商品房累計銷售面積及同比增速商品房單月銷售面積及同比增速3000025,000200001500050000商品房單月銷售面積:萬平方米 單月同比:右軸20%10%0%-10%-20%-30%-40%aaaa02015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-122024-022024-032024-042024-052024-062015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-122024-022024-032024-042024-052024-06數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：2023.3月后口徑有調(diào)整。根據(jù)統(tǒng)計說明，統(tǒng)計局對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進行了修訂，對統(tǒng)計執(zhí)法檢查組發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關規(guī)定進行了改正，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)項目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。因而報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素。因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。重點城市高頻跟蹤：新房受6月季末因素有所沖高，二手房持續(xù)較活躍?新房方面，6月重點城市高頻數(shù)據(jù)網(wǎng)簽面積同比降幅收窄，在季末促銷等因素影響下絕對值創(chuàng)今年單月新高，但仍低于去年月均水平。截至7.20日，30城大中城市網(wǎng)簽面積累計同比-35%，一/二/三線城市累計同比-29%、-38%、-35%。6月單月同比-19%，一/二/三線城市同比-13%、-25%、-4%，單月降幅較上月有所收窄；絕對值來看，6月單月30城大中城市網(wǎng)簽面積1014萬平，相較于去年的月平均水平仍有不小差距。?二手房方面，今年以來單月成交量波動上升，高能級城市表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于低能級城市。截至7.20日，我們統(tǒng)計的14城大中城市網(wǎng)簽面積累計同比-5%，一/二/三線城市累計同比0%、-3%、-18%。6月單月同比12%，一/二/三線城市同比18%、19%、-12%，同比增速均有顯著回升；絕對值來看，6月二手房網(wǎng)簽面積量857萬平，為2023M6以來單月新高。二手商品房月度銷售面積-14個重點城市分能級：萬平新建商品房月度銷售面積-30大中城市分二手商品房月度銷售面積-14個重點城市分能級：萬平新建商品房月度銷售面積-30大中城市分能級：萬平2020-112021-112022-112023-112020-112021-112022-112023-112020-112021-112022-112023-112020-112021-112022-112023-1100數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院00重點高頻跟蹤-新房：大部分重點城市新房網(wǎng)簽面積環(huán)比回升?分城市來看，大部分城市6月新房網(wǎng)簽面積環(huán)比回升明顯，但仍低于去年各月的平均水平。其中，杭州、南京月度新房網(wǎng)簽面積相較去年下半年水平有所增長，武漢、南寧、東莞保持穩(wěn)定，成都、青島下滑明顯。?一線城市6月新房市場均有不同程度回暖。地產(chǎn)新政的利好催化疊加季末促銷旺季，6月一線城市新房網(wǎng)簽面積絕對值創(chuàng)出年內(nèi)新高或次高，成交面積同比跌幅也有所收窄。但后續(xù)成交的持續(xù)性有待進一步觀察。新建新建商品房成交面積同比增速2024年2024年旬度2024年月度2023年月度2022年月度 % % 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：極端值系春節(jié)銷售空檔交錯。重點高頻跟蹤-二手房：成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，多數(shù)重點城市成交量持續(xù)回升?分城市來看，大部分城市二手房網(wǎng)簽面積6月、7月1-20日相較去年下半年水平有所增長。其中深圳6月單月網(wǎng)簽量為2021M5以來新高，7月有望繼續(xù)走高。其他表現(xiàn)較好的城市有南京、成都、南寧等。?二手房市場呈現(xiàn)一定程度分化。一線城市成交維持活躍，三線及以下城市成交持續(xù)性不足。二手房成二手房成交面積同比增速2024年2024年旬度2024年月度2023年月度2022年月度金華下金華下2%-1%23%30%-42%-31%-21%-14%-23%3%-25%數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：1、極端值系春節(jié)銷售空檔交錯;2、由于數(shù)據(jù)缺失，同比數(shù)值均按照可比口徑進行調(diào)整。房價：整體仍處于探底階段?6月70大中城市房價下跌城市數(shù)量仍處高位，但有所減少。其中新房、二手房價格下跌城市數(shù)量分別為64個、66個，較5月各減少4個。6月70大中城市新房、二手房價格環(huán)比跌幅分別為-0.7%、-0.9%（前值-0.7%、-1.0%），繼續(xù)處于歷史低位。?新房價格同環(huán)比繼續(xù)調(diào)整，二手房價格同比跌幅擴大、環(huán)比略有改善。一線城市新房價格相較二三線城市更具韌性、二手房價格同比跌幅大于二三線城市。但市場也出現(xiàn)了一些積極變化，一線城市二手房房價環(huán)比降幅明顯收窄，其中北京、上海由負轉(zhuǎn)正。8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%——新建商品住宅:同比——二手住宅:同比0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%0.8%-1.0%-1.2% 新建商品住宅:環(huán)比——二手住宅:環(huán)比8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%——一線城市:同比——二線城市:同比三線城市:同比1.2%0.8%0.4%0.0%-0.4%-0.8%-1.2%——一線城市:環(huán)比——二線城市:環(huán)比三線城市:環(huán)比5%%5%0%5%%5%——一線城市:同比——二線城市:同比三線城市:同比1.5% 1.0%0.5%0.0%0.5%-1.0%-1.5%——一線城市:環(huán)比——二線城市:環(huán)比三線城市:環(huán)比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院房價：廣深二手房房價降幅仍然偏大?一二線重點城市二手房房價環(huán)比表現(xiàn)有一定分化：?四大一線城市大致在2023.10-11月開始出現(xiàn)環(huán)比降幅擴大，但今年以來表現(xiàn)分化，北京、上海二手房價降幅收窄較為明），深圳降幅仍然偏大。對應到四大一線城市的因城施策放松來看，廣深的放松幅度更大，放量相對明顯。?二線城市中，多數(shù)前期房價跌幅相對較少的城市，也先后出現(xiàn)補跌的情況。長三角、海西區(qū)域重點城市以及武漢、成都等城市在2023.10-12月開始出2024Q2降幅擴大尤為明顯。數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院開發(fā)：竣工持續(xù)走弱、新開工低位徘徊、投資依舊承壓土地市場：成交量仍處于低位，價格下行壓力較大，冷熱不均現(xiàn)象延續(xù)?Q2土地出讓金降幅擴大，絕對值水平處于同期最低水平。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年1-6月全國商住土地成交建面、土地出讓金分別為3.4億平、8533億元，累計同比分別為-25.2%、-35.6%（2024年1-3月為-15.9%、-9.1%），相較Q1降幅擴大。6月單月同比分別為-31%、-55%,其中土地出讓金單月同比大幅下降，絕對值處于同期最低。?Q2土地成交平均溢價率有所走低，但流拍率有所下降。但城市和項目冷熱不均現(xiàn)象仍然延續(xù)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，自去年9月底逐漸“取消土地限價”以來，一方面，全國多城如北京、上海、杭州、合肥等城市核心區(qū)域的土拍市場先后拍出了高溢價地塊，但另一方面，部分城市和區(qū)域地塊仍維持低價成交。?展望來看，新房銷售疲軟下，土地市場回暖仍依賴樓市銷售端的恢復。近三年土地市場成交量持續(xù)偏低，特別是民企拿地占比降低，可能導致部分房企出于補庫需求拿地，后續(xù)土地市場熱度持續(xù)性有待觀察。全國商住土地成交建筑面積及同比全國商住土地成交建筑面積及同比0全國商住土地出讓金及同比全國商住土地出讓金及同比0土地溢價率與流拍率數(shù)據(jù)來源：中指研究院，招商銀行研究院新開工、竣工、施工：新開工低位運行，竣工持續(xù)走弱?受銷售低迷、房企資金面緊張，新開工持續(xù)承壓。2024年1-6月新開工面積累計同比-23.7%，6月單月（可比口徑調(diào)整計算）同比-21.7%，維持2021年中以來的弱勢趨勢?？紤]到新房銷售繼續(xù)承壓，預計全年新開工數(shù)據(jù)將維持弱勢。?竣工同比持續(xù)走弱，主要原因是2021年銷售的期房逐步在2年左右內(nèi)竣工交付，自然竣工周期逐步見頂，導致竣工同比下降。另外，2022年“保交樓”事件后，期房銷售逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房，竣工節(jié)奏與新房銷售熱度有一定相關，因此去年一季度新房銷售熱度短暫沖高對同期竣工量有正向作用，帶來今年同期的高基數(shù)影響。2024年1-6月竣工面積累計同比-21.8%，6月當月同比-29.6%，降幅較上月擴大11.2pct。展望全年，考慮到部分房企現(xiàn)金流壓力仍大，竣工端將繼續(xù)承壓，節(jié)奏受保交付政策強度的影響。?施工端降幅維持低位。2024年1-6月施工面積累計同比為-12.0%，6月單月同比-34.2%。展望來看，“開工低迷、但竣工由高增轉(zhuǎn)負、當年復工面積受到保交樓影響”，增加了施工面積降幅預測難度。我們初步預計2024年施工面積同比-7%左右。 新開工、竣工、施工面積累計同比新開工、竣工面積單月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%房屋施工面積:累計同比房屋新開工面積:累計同比房屋竣工面積:累計同比50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%新開工面積:單月同比竣工面積:單月同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：21年為兩年平均增速；注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。投資：Q2同比跌幅仍較大，全年投資依然承壓?房企投資動力仍然不足，開發(fā)投資仍在持續(xù)下滑。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比為-10.1%，可比口徑下6月單月同比為-10.1%。自2023Q2以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月降幅基本在-10%以上。分項來看，2024年1-6月土地購置費、建安投資累計同比分別為-6.1%、-11.6%，可比口徑下6月單月同比分別為-7.4%、-10.9%。?展望來看，2024年下行程度或與前兩年相當，下行壓力仍然較大。根據(jù)統(tǒng)計局披露，“三大工程”拉動一季度房地產(chǎn)投資0.6個百分點。發(fā)力較弱的原因是由于各城市尚未就落地細則予以明確，上半年推進節(jié)奏較慢。此前市場預期三大工程全年拉動地產(chǎn)投資1-2%，目前有所下調(diào)。保守估計三大工程拉動地產(chǎn)1%左右的情況下，2024年地產(chǎn)投資下行程度或與前兩年降幅相當。房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值及同比增速2000018,00014,00012,000800040002000020%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額單月值:億元單月同比:右軸房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速0 -10.-9..-9.-9.-10-10.1%——-10% 9.59.9% 6.97.0%一7.0%4.4%1.0%-9土地投資、建安投資累計同比土地投資、建安投資累計同比20%10%0%-10%-20% 土地購置費:累計同比建安投資:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。房企到位資金：各項資金來源同比降幅略有收斂，但銷售資金降幅仍大?房企到位資金仍待改善。2024年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比為-22.6%，可比口徑下，6月單月同比-15.2%，降幅較上月有所收窄，但仍處去年初以來的低位。絕對值來看，6月單月房企到位資金環(huán)比回升，與銷售端的趨勢基本吻合。下半年房企資金面的改善情況仍依賴于銷售市場的回暖程度。?分渠道看，主要資金來源跌幅總體有所收斂，銷售回款仍是主要拖累。2024年1-6月國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計同比分別為-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%。6月單月各渠道資金來源絕對值環(huán)比均有不同程度回升。一方面，隨著保交房及融資協(xié)調(diào)機制的推進，國內(nèi)貸款預計將得到有效支撐；另一方面，在地產(chǎn)新政刺激下，下半年銷售資金降幅或有望收窄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%國內(nèi)貸款:累計同比自籌資金:累計同比定金及預收款:累計同比個人按揭貸款:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。策效果持續(xù)性有待觀察按揭貸款：個人住房貸款余額繼續(xù)下跌?個人住房貸款余額方面，2024.5月末較Q1季度末下降接近4000億元。受新房銷售低迷及“提前還貸”因素影響，住房貸款余額仍然承壓。?居民中長期貸款方面，2024Q2新增2050億元，同比少增3108億元，居民部門信貸需求依舊疲軟；近一年的中長貸新增額約22700億元，大致處于2013-2014年的水平，相對2020-2021的高點下降超6成。居民中長期貸款維持新增的主要貢獻來自于居民經(jīng)營貸和消費貸，經(jīng)營貸利率相較房貸仍有較大優(yōu)勢，或意味著居民經(jīng)營貸置換按揭貸款的行為仍然存在。個人住房按揭貸款余額及同比增速個人住房按揭貸款余額及同比增速800070008000700050004000300020000150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-250%-300%居民中長期新增貸款及同比增速2019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-01寸二金融機構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值:億元同比2019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-01寸二金融機構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值:億元同比-右軸 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計同比。注2：1月與2月的新增貸款增速為兩月合計增速。注3：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。按揭利率：517新政逐步落地，房貸利率創(chuàng)新低?伴隨新政落地，房貸利率持續(xù)下調(diào)。517地產(chǎn)新政明確取消房貸利率政策下限，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2024年6月百城首套、二套房利率分別為3.40%、3.82%，較新政前的4月分別下調(diào)17bp、34bp。其中，二套房貸款平均利率已低于五年期LPR。?分城市能級來看，一線城市首套、二套房貸利率平均下調(diào)幅度大于二線。其中，新增首套房貸款中，北京上海深圳均為3.4%、廣州3.1%，較新政前下調(diào)幅度介于45bp-75bp。二線城市大部分首套利率已降至3.3%以下。新增二套房貸款中，北京五環(huán)內(nèi)/外為3.8%/3.6%，上海主城/郊區(qū)為3.8%/3.6%，深圳3.8%、廣州3.7%，降幅介于45-90bp之間。隨著7月LPR下行10bp至3.85%，未來居民購房成本有望進一步下降。百城首套、二套房新增利率情況百城首套、二套房新增利率情況6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%6.00%4.65%4.60%————4.4.20%-3.85%4.3.85%3.82%34%34寸首套房貸平均利率——二套房貸平均利率五年期LPR數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院，招商銀行研究院全面放松：“因城施策”進一步放松，各城相繼推進“以舊換新”?地產(chǎn)新政推出后，地方政府加快“四限”放松。限購政策方面，一線城市相繼出臺實質(zhì)性限購放松政策，二線城市基本全面取消限購。首付比例方面，主要二線城市首/二套房首付比均調(diào)整到政策下限至15%/25%，一線城市首付比也有顯著下調(diào)。在此基礎上，推行“以舊換新”政策的城市數(shù)量正逐漸增加，旨在促進新房去化。?近期重大政策有：7.19北京宣布實施商品房“以舊換新”，首批涉及房源9000余套。截至目前來看，“以舊換新”的主要矛盾點集中在二手房評估價，為促進“舊房”售出，不管是中介推盤模式還是政府平臺舊房收購模式，都傾向?qū)⒃u估價壓低。廣州——首套房15%，二套房25%（原首套30%，二套40%2024.7）深圳——首套房20%，二套房30%（原首套30%，二套40%2024.7）城六區(qū)外40%