房屋租賃期間的維護(hù)管理專業(yè)方案

房屋租賃期間維護(hù)、管理方案一、房屋本體管理和維修方法綱領(lǐng)分析本項(xiàng)目物業(yè)所在地域氣候，作為本物業(yè)房屋建筑日常維護(hù)。為確保本物業(yè)正常發(fā)揮其使用功效，保持其潔凈、漂亮、整齊建筑形象，依據(jù)建筑物特點(diǎn)和該地域環(huán)境氣候特征，我方將堅(jiān)持以預(yù)防為主計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋本體及公用設(shè)施采取多樣化維護(hù)管理手段，并引入綠色環(huán)境保護(hù)型維修養(yǎng)護(hù)概念，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，應(yīng)用環(huán)境保護(hù)型新材料、新工藝進(jìn)行實(shí)施。同時(shí)對(duì)房屋本體及公用設(shè)施加強(qiáng)防凍、防裂、防潮、防滑管理。在管理期內(nèi)我方將經(jīng)過以下管理方法實(shí)施，實(shí)現(xiàn)既定管理目標(biāo)，以保障房屋及公用設(shè)施正常使用功效和獨(dú)特景觀特色。二、房屋日常維修和養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果我方將經(jīng)過對(duì)物業(yè)設(shè)施日常巡視發(fā)覺問題立即處理和定時(shí)保養(yǎng)維修，確保房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)達(dá)抵達(dá)成以下標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果：1.維修養(yǎng)護(hù)總效果1)確保房屋使用功效和安全；2)維護(hù)房屋外觀完好；3)延長(zhǎng)房屋使用壽命，發(fā)揮房屋使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值；4)房屋及配套設(shè)施完好率99%以上5)房屋零修、急修立即率為100%6)中大修工程質(zhì)量合格率為100%7)重大維修工程回訪率為100%。2.房屋本體日常維修標(biāo)準(zhǔn)1）屋內(nèi)地面：無開裂，無空鼓，無凹陷；2）吊頂，天花板：無殘缺，平整穩(wěn)固，無污跡；3）門、窗：無損壞，無變形，開順暢、關(guān)嚴(yán)緊，扣把齊全；4）欄桿、圍攔：完整牢靠無損壞，油漆無脫落；5）道路、車場(chǎng)：路面平整，無空鼓、無凹陷，完好路面覆蓋率99%以上；6）熱水器、排氣扇等多種小型設(shè)備：正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加熱正常，無漏水。7)房屋外墻面：無損壞，無污跡，無滲水，整齊統(tǒng)一；8)房屋內(nèi)墻面：平整無裂縫，墻面無脫落，潔凈無污跡；9)排水口：無雜物堵塞，護(hù)網(wǎng)完好；10)排污井：無堵塞，排放良好。11)照明開關(guān)：控制可靠，分合靈活，接線無松動(dòng)、無超負(fù)載發(fā)燒現(xiàn)象；12)線路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無損傷、老化，接點(diǎn)處無發(fā)燒變色現(xiàn)象；13)日光燈：不閃爍，無兩頭發(fā)黑、燈管不亮現(xiàn)象；14)白熾燈：燈口和燈泡結(jié)合不松動(dòng)，應(yīng)按不一樣要求合理安裝不一樣功率燈泡；15)室外照明：燈具無破損，無漏雨進(jìn)水現(xiàn)象。三、房屋建筑日常定時(shí)維護(hù)實(shí)施細(xì)則依據(jù)日常巡視檢驗(yàn)結(jié)果，我方組織專業(yè)人員對(duì)房屋建筑輕微損傷進(jìn)行日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。按時(shí)組織房屋定時(shí)查勘和季節(jié)性查勘工作，全方面地了解房屋建筑完損情況，確定房屋完損等級(jí)，以此制訂、補(bǔ)充、完善房屋建筑定時(shí)維護(hù)計(jì)劃。另外，遇大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，立即對(duì)房屋建筑基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響結(jié)構(gòu)進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，依據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果制訂針對(duì)性維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。1.玻璃幕墻修繕和養(yǎng)護(hù)因?yàn)楸卷?xiàng)目玻璃幕墻多、分布廣，易受大風(fēng)，暴雨等惡劣天氣破壞性影響，我方將重視對(duì)玻璃幕墻檢驗(yàn)和維護(hù)工作，以確保結(jié)構(gòu)安全性。定時(shí)對(duì)預(yù)埋和連接構(gòu)件檢驗(yàn)和防銹處理，對(duì)于松動(dòng)或其它異常情況立即向市政府相關(guān)部門匯報(bào)，在雨季加強(qiáng)對(duì)玻璃幕墻檢驗(yàn)，發(fā)覺異常情況立即采取補(bǔ)救方法。2.砌體結(jié)構(gòu)修繕和養(yǎng)護(hù)2.1砌體結(jié)構(gòu)修繕關(guān)鍵是砌體裂縫和腐蝕砌體修繕，通常在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，首先消除產(chǎn)生裂縫隱患，避免反復(fù)數(shù)次修補(bǔ)。維修時(shí)將采取環(huán)境保護(hù)型高強(qiáng)材料修復(fù)。2.2砌體結(jié)構(gòu)加固砌體結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時(shí)，我方將組織專業(yè)人員進(jìn)行判定，對(duì)已達(dá)成危險(xiǎn)程度構(gòu)件，進(jìn)行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑使用功效。2.3砌體結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)為預(yù)防砌體破壞，我方將至制訂嚴(yán)格管理制度，嚴(yán)禁屋面、樓板過載荷，同時(shí)，采取防水、防腐方法，預(yù)防砌體受潮、腐蝕，并進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)，保持排水系統(tǒng)通暢，確保磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時(shí)，立即安排工程人員修復(fù)，降低和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)修繕和養(yǎng)護(hù)我方處將依據(jù)本物業(yè)特點(diǎn)，制訂嚴(yán)格鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修和養(yǎng)護(hù)實(shí)施方案，包含鋼筋混凝土表面損壞維修、鋼筋混凝土深層損壞維修、鋼筋銹蝕維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)，并提醒用戶不得隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。4.房屋防水工程修繕和養(yǎng)護(hù)在日常維護(hù)工作中，我方將堅(jiān)持防排結(jié)合，以防為主標(biāo)準(zhǔn)，選擇環(huán)境保護(hù)、新型、高效、高質(zhì)維修養(yǎng)護(hù)材料，對(duì)屋面、墻體、地下室和室內(nèi)防水工程進(jìn)行立即修繕和養(yǎng)護(hù)，同時(shí)對(duì)防水工程建立技術(shù)檔案、定時(shí)檢驗(yàn)、合理施工、立即修復(fù)。5.房屋裝飾工程修繕和養(yǎng)護(hù)我方將制訂嚴(yán)密房屋裝飾工程修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：對(duì)石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定時(shí)清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定時(shí)清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對(duì)房屋裝飾工程以養(yǎng)護(hù)為主，以維修為手段，定時(shí)檢驗(yàn)，發(fā)覺缺點(diǎn)立即處理。6.門窗修繕和養(yǎng)護(hù)我方將定時(shí)對(duì)門窗進(jìn)行檢驗(yàn)和維護(hù)，尤其是大風(fēng)、暴雨天氣前后加強(qiáng)對(duì)門窗檢驗(yàn)，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門使用功效。定時(shí)進(jìn)行油漆；加強(qiáng)對(duì)鋁合金門窗保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)覺問題立即處理。7.公用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)我方將加強(qiáng)公共設(shè)施日常巡視檢驗(yàn)，立即處理小損壞和隱患。四、房屋建筑管理特點(diǎn)1、房屋建筑管理關(guān)鍵房屋建筑在多個(gè)裝飾材料使用上，決定了以后我們?cè)诠芾砉ぷ髦?，針?duì)不一樣裝飾材料需要采取多樣化維護(hù)管理手段，如木質(zhì)材料防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯防潮、防蛀蝕、防染色；大理石、花崗巖等石質(zhì)材料防腐蝕、防染色；玻璃幕墻防變形防脫落等，全部是以后裝飾工程維護(hù)關(guān)鍵內(nèi)容。2、房屋建筑養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)是：確保房屋使用功效和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充足發(fā)揮房屋使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修立即率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。3、房屋建筑養(yǎng)護(hù)范圍在充足分析物業(yè)建筑特點(diǎn)及功效結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，我們確立了房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：承重結(jié)構(gòu)部位（包含基礎(chǔ)、梁、屋頂、柱等）、房屋抗震結(jié)構(gòu)部位（包含結(jié)構(gòu)柱、梁、墻等）、內(nèi)外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面等部位維修和養(yǎng)護(hù)。（電梯、消防設(shè)施、本體上下水管道等設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)詳見《機(jī)電設(shè)備管理》內(nèi)容。）五、房屋建筑管理計(jì)劃對(duì)房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)六個(gè)月一1.檢驗(yàn)地基有沒有超出許可范圍不均勻沉降。2.檢驗(yàn)基礎(chǔ)有沒有開裂、破損，勒腳有沒有破損。每季一1．了解房屋內(nèi)有沒有發(fā)覺白蟻，檢驗(yàn)公共部位有沒有白蟻，發(fā)覺蟻害，立即報(bào)進(jìn)行防治。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好和地基沉降總量情況。2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1．檢驗(yàn)有沒有變形、裂縫、腐蝕。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每季一1．檢驗(yàn)有沒有彎曲變形、裂縫、腐蝕。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每季一1．檢驗(yàn)有沒有傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每季一1．檢驗(yàn)有沒有孔洞、裂縫、腐蝕。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒原因引發(fā)嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托教授進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)企業(yè)實(shí)施處理。3非承重墻每個(gè)月一1．檢驗(yàn)墻體是否平直、有沒有裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺點(diǎn)。每十二個(gè)月一2．檢驗(yàn)墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4屋面每七天一1.清掃、沖洗屋面。2.檢驗(yàn)雨水口有沒有堵塞，發(fā)覺異常立即疏通。3.檢驗(yàn)屋面有沒有積水。4.檢驗(yàn)伸縮縫油膏有沒有變硬疏松、是否開裂、脫邊，發(fā)覺異常即時(shí)修復(fù)。5.檢驗(yàn)隔熱層，有沒有空洞、起鼓、滲漏，發(fā)覺損壞立即修復(fù)。6.發(fā)覺涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏，立即修復(fù)或更換。7.檢驗(yàn)避雷網(wǎng)有沒有脫焊和間斷，發(fā)覺異常立即補(bǔ)焊。每個(gè)月1．對(duì)不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油。每季一1．油漆圓鋼避雷網(wǎng)。每十二個(gè)月一1.全方面修補(bǔ)隔熱層板，重新勾縫。2.檢修屋面防水層。3.檢驗(yàn)伸縮縫嵌填油膏是否完整。4屋面(續(xù))備注每十二個(gè)月雨季對(duì)屋面進(jìn)行仔細(xì)檢驗(yàn)，立即消除涂料防水層破損、老化情況，和沉降縫、伸縮縫老化、滲漏情況。5樓地面每季一1．檢驗(yàn)樓地面是否平整完好，有沒有空鼓和破裂。2．檢驗(yàn)地面飾面材料有沒有松脫、空鼓、破損，發(fā)覺問題立即處理。3．更換大面積松脫、破損地面飾面材料。4．對(duì)花崗石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。每十二個(gè)月一1．檢驗(yàn)樓地面面結(jié)構(gòu)功效完好性。6樓梯每六個(gè)月一1.檢驗(yàn)扶手、踏步有沒有損壞，發(fā)覺異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞花崗石地板。3.修復(fù)空鼓花崗石地板。每十二個(gè)月一1.油漆扶手。2.對(duì)空鼓、開裂、損壞地磚給予修復(fù)或更換。7公共通道每七天一1.檢驗(yàn)地面有沒有起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)覺異常立即修復(fù)。2.公共通道及門廳墻面有沒有污跡和剝落，發(fā)覺異常隨時(shí)處理。每六個(gè)月一1.檢驗(yàn)扶手、踏步有沒有損壞，發(fā)覺異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞花崗石地板。3.修復(fù)空鼓花崗石地板。每十二個(gè)月一1.油漆扶手。2.對(duì)空鼓、開裂、損壞花崗石地板給予修復(fù)或換。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每個(gè)月一1．修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。2．處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。3.處理內(nèi)墻面局部滲漏。4.更換破損石土質(zhì)塊材。每季一1．處理內(nèi)墻面大面積滲漏。每十二個(gè)月一1．雨季對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢驗(yàn)，杜絕雨水侵入。備注內(nèi)墻面每3年翻新一次。9吊頂每七天一1．檢驗(yàn)有沒有擦、劃、刮、踏壞，發(fā)覺損壞立即修補(bǔ)。每個(gè)月一2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)覺有水浸、腐爛、脹裂、霉變部分立即修復(fù)。10門窗每個(gè)月一1．檢驗(yàn)?zāi)鹃T門扇有沒有松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有沒有變形、生銹。每六個(gè)月一1．更換門窗易磨損部件。定時(shí)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表類別周期序號(hào)檢查內(nèi)容房屋本體共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)二年1瓷磚外墻面，清洗一次2室外墻體噴涂、全方面噴涂一次二年大理石條磚、瓷面磚墻體、墻面清洗一次三年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全方面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全方面修補(bǔ)、刷漆一次4雨污水管四年油漆一次二年1天面鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2木門、窗油漆一次3木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗4信報(bào)箱每十二個(gè)月刷漆一次（不銹鋼材料例外）5房屋標(biāo)識(shí)（棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)）重噴寫一次（不銹鋼材料例外）備注1、基礎(chǔ)設(shè)施在三年內(nèi)正常情況下不做計(jì)劃大維修，加強(qiáng)例行巡查，發(fā)覺意外情況立即處理2、保養(yǎng)情況填入《維修和服務(wù)聯(lián)絡(luò)單》。六、房屋建筑管理實(shí)施我方依據(jù)日常巡視檢驗(yàn)結(jié)果，制訂房屋建筑修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。1、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則依據(jù)日常巡視檢驗(yàn)結(jié)果，由我方組織專業(yè)人員實(shí)施房屋建筑日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。每十二個(gè)月對(duì)房屋建筑使用情況作一次全方面判定，據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。另外，遇臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，對(duì)房屋建筑基礎(chǔ)