房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）模擬試卷52

房地產(chǎn)估價師(房地產(chǎn)估價案例與分析)模擬試卷52一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元),并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬元，趙某希望評估價值為2013年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買賣合同原件；2.趙某的購房發(fā)票；3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料?！締栴}】標(biāo)準(zhǔn)答案：上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆知識點解析：暫無解析2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?標(biāo)準(zhǔn)答案：房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價報告的客觀性原則和估價師職業(yè)道德要求所決知識點解析：暫無解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確標(biāo)準(zhǔn)答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成知識點解析：暫無解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(土地單價)為2000元/m2,旁街路線價(土地單價)為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨深度價格修正率(%)9876累計深度價格修正率(%)平均深度價格修正率(%)4、該塊土地的單價應(yīng)為()元/m2。地下機動車庫建筑面積9192平方米，毛地樓面價格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價按地上單價的1/3計取，本項目地下車庫部分毛地單價取地上綜合用途單價的1/3。知識點解析：暫無解析7、若征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元/平方米，則熟地總價應(yīng)為()萬元。三、指錯題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)8、某居住房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估x×房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表；×xx,地級，聯(lián)系電話：×xx—xxxxxxx×。三、估價對象1.地理位置及概況(略)2.估價對象概括估價對象位于××市x×路x×號院內(nèi)，項目用地15075m2,用途為住宅余土地使用年限至評估基準(zhǔn)日為40年，估價對象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2,占地面積1890.3m2,容積率為4.16,結(jié)構(gòu)為裝修采用高檔進口磨光花崗巖；門：客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門、內(nèi)門為玻璃門、窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修：墻面為高檔進口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級磨光花崗巖；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚、潔具為臺灣和成牌潔具；電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；電話、電視線路入戶，留有接口；水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評估對象地下部分為整體車庫，共有168個標(biāo)準(zhǔn)車位：另有一中型游泳池，可容納200人左右。2002年7月30日六、價值定義采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，估價對象于估價時點、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)的公開市場價值。七、估價依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291--1999)國土資源部《土地估價規(guī)程》北京市人民政府《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價》北京市房地局《土地出讓價格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》北權(quán)證》(xx全字第xx號)xx公司《國有土地使用證》[xx全國用(xx)字第xx號]委托方提供的其他資料估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料八、估價原則1.最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。本報告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。2.替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。本報告對該原則的運用體現(xiàn)在利用市場比較法進行估價中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實例，并進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的評估價格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價格互相牽制，在同一位置、同一估價目的、同一時期，具有相同檔次法根據(jù)估價對象的特點，結(jié)合國際慣例，評估人員經(jīng)過分析，確定本報告采用收益還原法和成本法進行估價?；镜墓纼r思路為：先用兩種估價方法分別評估出估價對象的比準(zhǔn)價格和成本價格；然后對這兩個價格進行綜合分析，并結(jié)合評估人員率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象或類似物業(yè)所需耗費各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價對象價格或價值的一種估價方法。十、估價結(jié)果以這兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房價結(jié)果，總價為7113.0萬元，大寫金額：柒仟壹佰壹拾叁萬元整。十一、估價人員(略)十二、估價作業(yè)日期(略)十三、估價報告應(yīng)用的有效期本報告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評估。x×房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價方法選用(略)六、估價測算過程價對象的年凈收益；r——折現(xiàn)率。(1)年有效毛租金收入的確所處位置，評估人員經(jīng)過對同類物業(yè)大量的市場調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價對象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2·天),故：年有效毛租金收入=5×360×70%=1260元/m2根據(jù)估價人員實地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400～600元/(月·個),地下游泳池月收益水平在40萬～60萬元之間。根據(jù)估價人員的分析，在考慮了估價對象周圍的實際情況，確定估價對象地下車庫收益水平為500元/(月·個):游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%,則：地下部分總收入=400.8萬元/年(2)運營費用率的確定。根據(jù)目前北京市商業(yè)設(shè)施運營管理費用率的平均水平，估價對象地上部分運營費率為35%,地下部分運營費率取25%。(3)年凈租金的計算：建筑物凈租金=年有效毛租金收入—年運營費用率實質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險的大小成正比。風(fēng)險越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報告中，評估人員按照安全利率加風(fēng)險調(diào)整值設(shè)定容積設(shè)定容積缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險因素調(diào)整值安全利率：2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%;2002年憑證式國債五年期票面年利率為2.74%;2001年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%;2000年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%。風(fēng)險調(diào)整值：風(fēng)險調(diào)整值視投資風(fēng)險程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評估人員的專業(yè)評估經(jīng)驗，北京市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右，根據(jù)上述分析及國家五年期間長2000年2001年2002年行的存款利率1.98%。根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點，具體將該風(fēng)險分為低、中、高三個區(qū)域，即低風(fēng)險區(qū)域的還原利率可取5.84%～7.84%,中風(fēng)險區(qū)域或取7.84%～9.84%,高風(fēng)險區(qū)域可取9.84%～11.84%。除考慮風(fēng)險對資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險領(lǐng)域，故資本化利率取8%。(5)收益價格的計算。估價對象的耐用年限為50年，至估價期日已經(jīng)使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日),收益年限為42.75年。收益法的計算公式有很多，評估人員認(rèn)為：北京市的商業(yè)用房市場已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進行計算，即P=A/i×[1-1/1+8%)42.75]18%=11372元/m2該建筑總收益價格=4299.3+3135.2=7434.5萬元2.成本法A.采用基準(zhǔn)地價修正法路及過程如下：(1)出讓金。依據(jù)上述《基準(zhǔn)地價表》,六類地價區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為500～1000元/m2。估價對象處于六類地價區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)234567891率為4.16,容積率修正系數(shù)為3.32。則單位土地面積出讓金為：800×3.32=2656元結(jié)合估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用情況，并參照北京市現(xiàn)行大市政及四源費收費標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費取300元/m2。則估價對象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費=950×3.76=3572元/m2。(3)土地開發(fā)費。估價對象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)《委托開發(fā)合同書》,估價對象的實際開發(fā)費用折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費及城鎮(zhèn)拆遷費)。(4)估價對象地價。根據(jù)上述測算結(jié)果，求取熟地價。地面熟地價=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費+土地開發(fā)費=2656+3572+3000=9228)元/m2(5)樓面地價。樓面地價=地面熟地價/容積率=2454元/m2B.建造成本(1)確定建筑物的直接成本。估價對象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1996年《北京市建筑市建設(shè)工程間接費及其他費用定額》進行匡算；并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價對象的實際情況，確定其直接成本(包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程)為3200元/m2。(2)計算建筑物的間接成本。根據(jù)北京市對建設(shè)項目的有關(guān)稅費政策和估價對象建筑物的具體情況，逐項計算間接成本費率。各種間接成本費率的組成如下：(a)管理費8.00%(b)專業(yè)人士費10.00%合計：18.00%間接成本=3200×18.00%=576元/m2則建造成本=3200+576=3776元/m2(3)計算建設(shè)期貸款利息。根據(jù)估價對象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照《北京建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%,則：利時應(yīng)繳納的各項稅費，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費、代理費等，取總成本的=(2454+3776+477)×9%=604元/m2(5)開發(fā)商利潤。按照北京市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的規(guī)定，按照不同的年期，開發(fā)商利潤取不同的值，該項目投資年限取2年。同時，考慮到估價對象的具體情況，開發(fā)商利潤率取為25%,則：開發(fā)商利潤=總成本×25%=(2454+3776+477+604)×25%=1828元/m2(6)成新率。根據(jù)估價對象的建成時間及估價人員現(xiàn)場踏勘實測，故確定估價對象建筑物綜合成新率為100%。(7)計算成本價格。綜上所述，在計算出估價對象的土地取得費用、建造成本、利息、銷售稅費、開發(fā)商利潤及成新率后，估價對象房地產(chǎn)在估價時點的成本成本法總價格=9139×6962.3=6362.8萬元七、估價結(jié)果確定以上分別用收益法和成價格：7434.5萬元成本價格：6362.8萬元兩個結(jié)果相差較大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測算的結(jié)果比較接近實際情況，成本法從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價格，與目前市場價格略有差異。因此，評估人員確定將上述二結(jié)果進行加權(quán)平均，即：拾玖萬貳仟玖佰元整。八、附件(略)標(biāo)準(zhǔn)答案：1.房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。2.房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。3.估價原則中缺少估價時點估價原則。4.估價結(jié)果報告中總地價缺少貨幣種類。5.估價報告有效期不能超過一年。6.有效毛租金收入計算未對空置率70%進行說明。7.運營費用率計算有誤，計算時地上部分與地下部分調(diào)換了費用率。8.計算建筑物收入未對地上建筑面積進行計算說明。9.收益價格計算中，收益年限有誤，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限30年計算。10.成本法中土地價值容積率修正參數(shù)不合理。11.土地使用權(quán)價值求取辦法有誤，估價技術(shù)路線不合理。12.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費按項目的實際發(fā)生成本計算不合理。13.成本法中各項費用比例無依據(jù)。14.成本法計算中應(yīng)說明如何計算地下部分建筑成本。15.成