土地估價(jià)師（土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷2

土地估價(jià)師(土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ))模擬試卷2一、多選題(本題共20題，每題1.0分，共20分。)知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析3、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》,初步劃分土地分等的方法有()。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析8、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》,下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有16、反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地價(jià)水平，供土地交換使用的是17、在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，須具備的基本資料有()。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析19、關(guān)于我國的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度()知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析二、情景分析題(本題共5題，每題1.0分，共5分。)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1993年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時(shí)可收取押金60萬元，押金收益率為5%;(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0,建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6%,建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場價(jià)格。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析23、該宗土地于2000年11月1日的市場價(jià)格為()。=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬元)②計(jì)算房地年總費(fèi)用。年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬元)計(jì)算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益一房地年總費(fèi)用=年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值=重筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=900×8%=72(萬元)(3)計(jì)算土地年純收益。土地年純收益=房地年純收益一建筑物年純收益=183-72=111(萬元)(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。土地總價(jià)格=土地年純定使用年期),則該宗土地于2000年11月1日的市場價(jià)格為()。知識(shí)點(diǎn)解析：(1)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。土地總?cè)⒂?jì)算題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)26、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40%地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元/平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9%;商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計(jì)算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70%,每個(gè)汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營管理費(fèi)按租金的30%計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%,假設(shè)資金投入方式為第一年60%,第二年40%。目前貸款年利率為8%,投資回報(bào)率為20%,土地還原率為7.5%,商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7%,建筑物還原率為8.5%,試算該開發(fā)公司開工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題該題與綜合計(jì)算題有許多類似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特款”的具體含義。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價(jià)值可通過收益還原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計(jì)算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價(jià)款。因此.仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。2.解題思路先用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1.適用公式全額地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建安費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一不可預(yù)見費(fèi)一利息一稅金一利潤2.計(jì)算步驟(1)計(jì)算開發(fā)總價(jià)值。①住宅部分：5000×9600=4800(萬元)②商場和地下停車場部分：商場租金=5×4000×365×70%=511(萬元)地下停車場租金=60×48總收入=511+34.56=545.56(萬元)有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)=545.56X30%=163.668(萬元)租金純收入=545.56-163.668=381.892(萬元)價(jià)格=381.892/7%[1-1/(1+7.5%)|=5243.56(萬元)③地上停車位部分：租金收入=400×50×12=24(萬元)稅費(fèi)=24×30%=7.2(萬元)租金純收入=24-7.2=16.8(萬元)價(jià)格：10260.60(萬元)(2)建安成本及專業(yè)費(fèi)。①商場和地下部分=2500×6000×(1+3%)=1545(萬元)②住宅部分=2000×9600×(1+3%)=1977.6(萬元)③地上停車位部分=費(fèi)：5000×9600×9%=432(萬元)(4)利息：利息=總地價(jià)×[(1+8%)2-(6)余值：余值=總價(jià)值一建安成本及專業(yè)費(fèi)一銷售稅費(fèi)一利息一利潤即總地價(jià)：=5284.24總地價(jià)=3867.27(萬元)(7)開發(fā)商須交納總地價(jià)的40%,即3867.27×40%=1546.91(萬元)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1.難點(diǎn)剩余法中利息、利潤計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。該題計(jì)算利潤的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安成本與專業(yè)費(fèi)之和。2.常見錯(cuò)誤分析(1)被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40%計(jì)算利息。(2)在計(jì)算地上停車位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采用了綜合還原率。(3)對(duì)用于出租的商場、停知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析27、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有企業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，整)。2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題(1)明確題目要求。本題要求得到待地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。(2)梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致。(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。基本思路是先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法，然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤；將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格；將無限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1.適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)。2.計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法：根據(jù)題意.本題適用于成本平方米)(6)土地成本價(jià)格：150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土誤分析1.難點(diǎn)對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的用年期確定為50年。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析業(yè)費(fèi)第1年投入40%,第2年投入60%,銀行貸款年利率為5.5%,開發(fā)利潤為總后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償況，利息率、利潤率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)值，對(duì)這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如本題中的利潤率，要明確是投資利潤率，還是銷售利潤率，否則很認(rèn)同的交換條件。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法倒算地價(jià)。2.解題思路(1)宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值；然后分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)扣除，即可得到待估宗地總價(jià)；宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路，即總地價(jià)=部分綜合樓價(jià)格+部分公寓價(jià)格，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。具體求取思路是先按約定價(jià)格計(jì)算甲方所得14000平方米綜合樓價(jià)格，然后在總地價(jià)中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公寓總價(jià)；再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià)，計(jì)算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。(三)公式與計(jì)算步驟1.適用公式地價(jià)=房地產(chǎn)售價(jià)一建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)一投資利息一開發(fā)利潤—銷售稅費(fèi)2.計(jì)算步驟方法一：(1)選擇計(jì)算方法，根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000×4+4500×2=33000(萬元)(3)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。21001)+12000×60%×[(1+5.5%)?5-1]=596.75+0.113×地價(jià)(5)開發(fā)利潤。33000×15%=4950(萬元)(6)銷售稅費(fèi)。33000×5.5%=1815(萬元)(7)計(jì)算土地總價(jià)。地價(jià)=33價(jià)。單位地價(jià)=12253.59/20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)(9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59(萬元)甲方可得公寓面積：4693.59×10000/(4500×90%)=11589.11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。方法二：(1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題意，宗地地價(jià)求取適用于剩余法。(2)計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)。6000×4+4500×2=3算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)。2100×4+1800×2=12000(萬元)(4)計(jì)算投資利息。利息=12潤。33000×15%=4950(萬元)(6)銷售稅費(fèi)。33000×5.5%=1815(萬元)(7)計(jì)算土12253.59(萬元)(8)計(jì)算單位地價(jià)。單位地價(jià)=12253.59÷20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)(9)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價(jià)格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)甲方可得公寓總價(jià)=12253.59-7560.0=4693.59(萬可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1.難點(diǎn)本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)用剩余法測算地價(jià)過程中，利息、利潤的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期不同，待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點(diǎn)一次性投入),第1年投入的40%,計(jì)息期應(yīng)為1.5年；第2年投入的60%,計(jì)息期為0.5年。利潤計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。對(duì)于待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完全相可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90%確定，房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔(dān)銷售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場售價(jià)的90%。為此，在測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問題。2.常見問題分析(1)關(guān)于利息計(jì)算。在利息測算過程中，應(yīng)試者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò)誤：①待估地價(jià)漏計(jì)利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯(cuò)誤地采用單利計(jì)息；③忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。(2)利潤計(jì)算。未看清題中所給利潤率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷售利潤率當(dāng)作投資利潤率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利潤的基數(shù)。(3)交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題?？晒┻x擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場價(jià)格、賣方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等。本題中用于交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)試者往往在這一問題上含糊不清，要么直29、某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5%,年維修費(fèi)為重置價(jià)的3%,年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3%。目前該建筑物重置價(jià)為1500元/平方米，殘值率為0,土地及房屋還原率分別為5%和6%。試求該地塊在1998年11標(biāo)準(zhǔn)答案：審題(1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。(2)仔細(xì)查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過什么方法求得。(3)在具體細(xì)節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等，最好將其標(biāo)注在時(shí)間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計(jì)算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。2.解題思路先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率.采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1.適用公式計(jì)算房屋純P=a/r×[1-1/(1+r)"]2.計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法：本題適用于收益還原法(2)總收益計(jì)算：采用客觀收益，以30元/月計(jì)年總收益=30×450×12=162000(元)(3)計(jì)算出租總費(fèi)用：年稅金=20×450=9000(元)年管理費(fèi)=30×450×12×5%=8100(元)年維修費(fèi)=1500×450×3%=20250(元)年保險(xiǎn)金=1500×450×0.3%=2025(元)年折舊費(fèi)=1500×450/49=13775.5(元)年總費(fèi)用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)(4)計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋020.4(元)(5)計(jì)算土地純收益：土地純收益=總收益一總費(fèi)用一房屋純收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)(6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格土地總價(jià)：P=a/r×[1-1/(1+r)"]=70829.1/5%×[1-1/(1+5%)*?]=1266429.0(元)5%。單位地價(jià)=1266429.0÷500=2532.86(元/平方米)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析本題的難點(diǎn)在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限。計(jì)算房屋折舊時(shí)，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權(quán)的年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按房屋耐用年限計(jì)算折舊；當(dāng)房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限計(jì)算折舊。題目中未給出房屋耐用年限，亦未說明建筑結(jié)構(gòu)，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計(jì)算折舊，從1995年11月房屋建成開始計(jì)算，計(jì)提折舊年限應(yīng)為49年。土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1998年11月，土地收益年限應(yīng)為46年。常見錯(cuò)誤是應(yīng)試者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，收益年限直接用50年，或僅考慮房屋建設(shè)周期，土地收益年限取49年，結(jié)果都造成丟分。知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析工業(yè)生產(chǎn)田地用途轉(zhuǎn)換的開發(fā)價(jià)值，該國有企業(yè)特委托土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)對(duì)舊址工業(yè)土地轉(zhuǎn)換用途開發(fā)房地產(chǎn)作可行性研究。按照國土資源部2002年11號(hào)令《招址的區(qū)域條件進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)合土地開發(fā)建設(shè)特性，收集了區(qū)域的規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域宜于開發(fā)商業(yè)和居住房地產(chǎn)，可以批準(zhǔn)的規(guī)劃條件一般是：規(guī)劃用途商住綜合，出讓年限50年；規(guī)劃限制條件和設(shè)計(jì)方案中，建筑物限高50米，地上容積率3.5,建筑密度不大于25%。土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)一步量化指標(biāo)，確定評(píng)估的宗地面積按照4000平方米計(jì)算，建筑物地上16層，地下2層，其中地下第2層1000平方米為設(shè)備層；地下第1層1000平方米為停車，場，有150個(gè)停車位。地上1～4層為商場(建筑物各層面積相等),5～16層為住宅(建筑物各層面積相等),建筑物樓前的地面上有20個(gè)停車位。當(dāng)?shù)卣畬?duì)于退城進(jìn)郊的國有企業(yè)通過掛牌出讓取得企業(yè)原舊址土地開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可以給予一定的政策優(yōu)惠，即國有企業(yè)在繳納出讓土地地價(jià)款40%后就可以開工，余下的地價(jià)余款在建筑物建成后一次性繳納，試問該國有企業(yè)通過掛牌出讓取得土地時(shí)可支付的地價(jià)款是多少?土堆評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)市場調(diào)查得到了如下的數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目若開發(fā)，工程開發(fā)周期大約是一年半，工程竣工時(shí)住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，銷售稅費(fèi)(營業(yè)稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等)按售價(jià)9%計(jì)；商場在工程建成完工的半年后可出租，預(yù)計(jì)同類型和同檔次商場的日租金按可出租面積計(jì)算達(dá)5元/平方米(區(qū)域一般條件下可出租面積占總建筑面積的70%),停車場在商場竣工營業(yè)時(shí)就可出租，車位租金為：地下每個(gè)450元/月，地上每個(gè)300元/月。出租過程中的有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營中的管理費(fèi)合計(jì)為租金的30%。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停車位平均500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%。假設(shè)資金投入方式為均勻投入，按年計(jì)息。資金前3個(gè)月投入總資金的30%,緊接著的九個(gè)月又投入了總資金的40%,最后6個(gè)月(全部工程進(jìn)度)投入了余下的全部資金。目前貸款年利率為8%,投資折現(xiàn)率13%,投資回報(bào)率20%,土地還原利率7.5%,物業(yè)房地產(chǎn)綜合還原利率7.8%,純房屋還原利率8.5%。試計(jì)算該國有企業(yè)掛牌出讓取得土地時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。根據(jù)假設(shè)開：發(fā)法公式，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評(píng)估項(xiàng)目的土地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)方法選擇首先采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，然后采用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算土地價(jià)格：(二)計(jì)算步驟1.計(jì)算建筑物面積(1)建筑物總面積：4000×3.5=積：14000-1000×4=10000(平方米)(4)地下停車場的面積=150個(gè)車位=1000(平方米)(5)地上停車場=20個(gè)車位2.計(jì)算建筑物開發(fā)總價(jià)值(1)住宅部分的開發(fā)總價(jià)值：住宅開發(fā)總價(jià)值/貼現(xiàn)年數(shù)=(5000×10000/(1+13%)15=4162.48(萬元)(2)商309%17.8%=3493.77(萬元)(3)地下停車場部分：地=553.81(萬元)(4)地上停車場部分；地上停車場開發(fā)總價(jià)值貼現(xiàn)年數(shù)=1300×20×12×1-306175%K|=50.99(萬元)(5)全部開發(fā)總價(jià)值合計(jì)為：商業(yè)部分+住宅部分+地下停車場部分+地是停車場部分=4162.48+3493.77+553.81+50.99=8261.05(萬元)(6)建安總成本及專業(yè)費(fèi)用為：(商場及地下部分+住宅部分+地上停車位)×(1+3%)=(1500+2000+7.5)×1.03=361272(萬元)3.總地價(jià)總地價(jià)=開發(fā)總價(jià)值-建安總成本及專業(yè)費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=8261.05-3612.72-743.49總地價(jià)=3904.84(萬元)4.需交納的地價(jià)款該國有企業(yè)取得掛牌出讓土地時(shí)需交納的部分地價(jià)款(地價(jià)款的40%):應(yīng)交納的部分地價(jià)款=總地價(jià)×40%=1561.94知識(shí)點(diǎn)解析：暫無解析31、某國有企業(yè)在1996年10月以掛牌出讓的方式，取得一宗10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于該企業(yè)：資金困難，決定向銀行抵押土地取得貸款，經(jīng)市規(guī)劃局、國土資源局等部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目可以拖至1998年7月開始動(dòng)工。如果按銀行抵押貸款規(guī)定：土地使用權(quán)抵押貸款一般按評(píng)估值的65%放貸，請問該國有企業(yè)在2000年1月31日可貸多少款。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：該大樓1～4層為商場，每層建筑面積2500平方米；4～12層為辦公用途(其中8層1000平方米為設(shè)備層、7層和9層共計(jì)2000平方米為自用辦公用房)。大樓開發(fā)周期預(yù)期兩年，假如資金在投資期間為均勻投入，第一年投入60%,第二年投入40%。大樓建成后以出租的方式經(jīng)營，目前該大廈租賃合同米·日，無論租賃商場或是租賃寫字樓，都必須繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金；區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金水平按可出租建筑面積計(jì)算：商